小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程（7）

1、小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程（7） 小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程7之相關(guān)制度和職責(zé)，小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程(七)1.0目的對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及修繕,滿足使用功能,延長(zhǎng)使用年限保證其使用安全及完好狀態(tài)。2.0適用范圍適用于zz城服務(wù)中心對(duì)房屋. 小區(qū)房屋本體及公共設(shè)施維護(hù)管理規(guī)程(七) 1.0目的 對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行養(yǎng)護(hù)及修繕,滿足使用功能,延長(zhǎng)使用年限保證其使用安全及完好狀態(tài)。 2.0適用范圍 適用于zz城服務(wù)中心對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的修理、養(yǎng)護(hù)和修繕。 本規(guī)程中的房屋本體: 指房屋結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位、設(shè)施和設(shè)備,包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位

2、、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、公共通道、門廳、公共屋面、公用排煙道、電梯、共用機(jī)電設(shè)備、防盜監(jiān)控設(shè)施、本體消防設(shè)施及本體上下水主管道等。 本規(guī)程中的公用(共)設(shè)施: 指區(qū)內(nèi)道路、公用部位照明、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所及設(shè)施、停車場(chǎng)、連廊、地下排水管等。 3.0職責(zé) 3.1巡邏崗秩序維護(hù)員負(fù)責(zé)公用設(shè)施的日常巡視檢查,中控室值班員負(fù)責(zé)接受住戶投訴及依據(jù)秩序維護(hù)員巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題填發(fā)修理通知單,修理技工發(fā)現(xiàn)問(wèn)題自行填寫修理通知單。 3.2工程修理主任負(fù)責(zé)每月對(duì)房屋本體的巡視檢查,負(fù)責(zé)按照房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表上的要求組織對(duì)房屋本體設(shè)施的維護(hù)及保養(yǎng)。并負(fù)責(zé)所有中修以上房屋

3、本體及公用(共)設(shè)施修理項(xiàng)目的申報(bào)和施工的現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督工作。 3.3服務(wù)中心工程修理部負(fù)責(zé)房屋及公共設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)及零星小修。并負(fù)責(zé)大、中修或改造、翻新項(xiàng)目的申報(bào)(包括報(bào)請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)審批)及配合實(shí)施、驗(yàn)收。 3.4服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)房屋本體及公共設(shè)施大、中修及改造、翻新項(xiàng)目的審批,并組織實(shí)施。 4.0程序要點(diǎn) 4.1房屋本體及公用(共)設(shè)施的接管驗(yàn)收:按照物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè)執(zhí)行;屬房屋本體類的電梯及公用機(jī)電設(shè)備的管理,按照公用設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)程執(zhí)行。 4.2房屋本體及公用(共)設(shè)施的標(biāo)識(shí) 4.2.1所有房屋須標(biāo)識(shí)樓號(hào)名稱。 4.2.2大型公用設(shè)施應(yīng)標(biāo)明具體的場(chǎng)所或名稱,如有必要還需說(shuō)明其使用方法

4、。 4.2.3綜合部負(fù)責(zé)建立房屋本體及公用設(shè)施的圖紙檔案及住戶檔案資料。 4.2.4服務(wù)中心經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督做好房屋本體及公用設(shè)施檔案的管理工作。 4.3房屋本體及公用設(shè)施的使用、監(jiān)控 4.3.1服務(wù)中心值班秩序維護(hù)員每日對(duì)公用(共)設(shè)施的巡視檢查,并將檢查狀況填寫在巡查記錄表后上交服務(wù)中心值班員,值班員依據(jù)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及業(yè)主告訴的狀況,填發(fā)工作聯(lián)系單(業(yè)主室內(nèi))或修理通知單(公共區(qū)域),通知修理人員進(jìn)行處理。 4.3.2工程修理當(dāng)班人員天天要對(duì)房屋本體進(jìn)行巡視檢查,對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能解決的要當(dāng)天解決,如果不能解決的應(yīng)上報(bào)修理主任或相關(guān)部門協(xié)助解決. 4.3.3工程修理主任每月對(duì)房屋本體進(jìn)行

5、檢查,并將檢查的狀況填寫在房屋本體月巡視檢查記錄表上,在檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題填發(fā)修理通知單,安排修理工進(jìn)行修理。 4.3.4對(duì)房屋及公用設(shè)施的維護(hù)、修繕,屬保修范圍內(nèi)的,聯(lián)系相應(yīng)的保修單位按照相關(guān)的協(xié)議、條款及政府規(guī)定處理;對(duì)不屬于保修范圍且自身沒(méi)有力量維護(hù)修繕的,可對(duì)外委托修理,填寫對(duì)外委托工作單,費(fèi)用在1000元以內(nèi),報(bào)服務(wù)中心經(jīng)理批準(zhǔn),超過(guò)1000元的,報(bào)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。如需簽訂委托合同,則按照公司相關(guān)要求執(zhí)行。 4.4房屋本體的維護(hù)、修繕原則 4.4.1小修工程由服務(wù)中心組織完成,中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成,一般采用招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。 4.4.2住戶進(jìn)行室內(nèi)裝修前,須按相

6、關(guān)程序提前報(bào)批。未經(jīng)批準(zhǔn),不得改變房屋主體結(jié)構(gòu)、外貌和用途;不得對(duì)房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板、屋面(包括裙樓)及通道進(jìn)行鑿、拆、搭、占。在裝修過(guò)程中,服務(wù)中心應(yīng)派專人進(jìn)行裝修巡查,作好記錄,發(fā)現(xiàn)有損傷大廈承重結(jié)構(gòu)的現(xiàn)象,要堅(jiān)決制止。 4.4.3人為造成損壞的,由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償。 4.4.4屋架、柱、梁、剪力墻等修繕時(shí)應(yīng)查清隱患,損壞變形嚴(yán)重的,應(yīng)加固、補(bǔ)修或拆換。不合理的結(jié)構(gòu),假設(shè)影響安全的,大修時(shí)應(yīng)整修改做。損壞嚴(yán)重的木構(gòu)件,盡量用磚石砌體或鋼筋混凝土代替。對(duì)鋼筋混凝土構(gòu)件,如有稍微剝落、破損的,應(yīng)及時(shí)修補(bǔ),混凝土碳化、產(chǎn)生裂縫、剝落、鋼筋銹蝕嚴(yán)重的,應(yīng)通過(guò)檢測(cè)計(jì)算,采用加固或替代措

7、施。 4.4.5基礎(chǔ)不均勻沉降,引起上部結(jié)構(gòu)砌體弓凸、傾斜、開(kāi)裂、變形等,應(yīng)馬上聯(lián)系開(kāi)發(fā)商、制定院查清原因,出具方案,有針對(duì)性地加固或拆砌。 4.4.6玻璃幕墻安裝牢固,接縫嚴(yán)密,氣窗鉸鏈剛度好,開(kāi)關(guān)靈活且密封好,不滲雨水。發(fā)現(xiàn)有滲水現(xiàn)象,應(yīng)馬上改換鉸鏈或密封圈或作防水處理。玻璃幕墻發(fā)生爆裂,應(yīng)及時(shí)清除碎片,并盡快聯(lián)系專業(yè)廠家修復(fù)。在未修復(fù)前,應(yīng)以木板遮擋牢固,以防風(fēng)雨及發(fā)生意外。 4.4.7裝修工程,室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)修理,公共和室外部分,地面和墻面,發(fā)生損壞應(yīng)按原狀修復(fù)。對(duì)墻面,應(yīng)定期三年刷新。問(wèn)題嚴(yán)重的應(yīng)拆補(bǔ)或重鋪(費(fèi)用出于修理基金)。 4.4.8小區(qū)會(huì)所的主樓和裙樓屋面結(jié)構(gòu)有損壞的,應(yīng)

8、修復(fù)或拆換,不牢固的應(yīng)加固。 4.4.9屋面原結(jié)構(gòu)過(guò)于簡(jiǎn)陋,或流水過(guò)長(zhǎng)、坡度小,造成滲水漏雨時(shí),應(yīng)找出原因,針對(duì)損壞狀況,用防水材料嵌補(bǔ)或做防水層,假設(shè)按原樣修繕仍不能排除屋漏的,應(yīng)翻修改建。 4.4.10屋面上原有隔熱保溫層損壞的應(yīng)修復(fù)。 4.4.11會(huì)所的室內(nèi)公用部分墻面如有大理石破損,或內(nèi)墻灰粉起殼,剝落的,應(yīng)修復(fù),每面墻假設(shè)損壞超過(guò)一半以上,可根除重抹。 4.4.12會(huì)所的室外墻面,假設(shè)有大理石或瓷片破損,應(yīng)加以修復(fù),如墻面滲漏雨水,應(yīng)做防水處理。 4.4.13木門、木欄桿等油漆起殼、剝落,失去保護(hù)作用的,應(yīng)周期性地進(jìn)行保養(yǎng),上述木構(gòu)造整件或零件拆換應(yīng)油漆。 4.4.14對(duì)房屋本體的修

9、理均需填寫房屋本體修理登記表。 4.4.15房屋本體保養(yǎng)/維護(hù)周期見(jiàn)附件一房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表。 4.4.16房屋完損等級(jí)一律以建筑面積為計(jì)量單位,房屋完好等級(jí)的評(píng)定按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。房屋完好率計(jì)算公式為:完好房屋建筑面積加上基本完好房屋建筑面積/房屋建筑總面積。 4.5公共設(shè)施養(yǎng)護(hù)和修繕原則 4.5.1小修工程由服務(wù)中心組織完成,中修以上工程應(yīng)委托有專業(yè)資質(zhì)的單位完成,一般采用招投標(biāo)的方式擇優(yōu)錄取。 4.5.2公共設(shè)施修理均須填寫公共設(shè)施修理登記表。 4.5.3工程修理主任 對(duì)日常養(yǎng)護(hù)、修繕工作進(jìn)行監(jiān)督,并負(fù)責(zé)檢查公共設(shè)施的修理質(zhì)量及工作完成狀況。 4.5.4公共設(shè)施修理養(yǎng)

10、護(hù)工作按附件二公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表中的要求進(jìn)行。 4.6對(duì)房屋本體及公用設(shè)施進(jìn)行修理的費(fèi)用支出,按照政府公布的法規(guī)、條例、 規(guī) 定及物業(yè)管理合同的相關(guān)條款執(zhí)行。 5.0附件 5.1附件一房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表 附件二公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表 6.0支持性文件 6.1物業(yè)接管驗(yàn)收工作手冊(cè) 6.2公用設(shè)備(設(shè)施)管理規(guī)程 7.0質(zhì)量記錄 7.1 房屋本體月巡視檢查記錄表-qp-09-06-f001 7.2 公共設(shè)施日巡視檢查記錄表-qp-09-06-f002 7.3 房屋本體修理登記表-qp-09-06-f003 7.4 公共設(shè)施修理登記表-qp-09-06-f004 7.5

11、 修理通知單-qp-09-06-f005 附件一:房屋本體保養(yǎng)、維護(hù)周期一覽表 序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng) 周期次數(shù)內(nèi)容 1.地基基礎(chǔ)房屋無(wú)傾斜、地基無(wú)顯然沉降、移位,墻體無(wú)嚴(yán)重裂縫等。每年一次進(jìn)行全面觀測(cè),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題報(bào)告產(chǎn)權(quán)和上級(jí)。 2.梁、柱、板主體無(wú)傾斜、變形、弓凸、剝落、開(kāi)裂和非收縮性裂縫,無(wú)鋼筋裸露等。每年一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題隨時(shí)修補(bǔ),。 3.墻體、墻面(馬賽克、大理石、條磚、瓷面磚、噴涂)噴涂均勻,飾面板(磚)安裝(砌貼)牢固,表面平整、潔凈,色澤協(xié)調(diào)一致。每年一次全面檢查 每年一次清洗大理石條磚、瓷面磚墻體墻面 56年一次清洗馬賽克外墻面 噴涂室外墻體 34年一次樓梯墻面全面修補(bǔ)、

12、粉刷或噴涂油漆 4.頂棚抹灰層牢固,無(wú)面層剝落和顯然裂縫。每年一次全面檢查 34年一次全面修補(bǔ)刷漆。 5.樓梯、扶手無(wú)混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋無(wú)銹蝕、變形,牢固,保證使用安全,木扶手表面無(wú)顯然龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查 34年一次修補(bǔ)、刷油漆 6.屋面隔熱層、防水層屋面防水層無(wú)老化、拉裂、開(kāi)裂、軸裂、龜裂現(xiàn)象,板端縫、伸縮縫油膏緊貼,天溝、落水管、落水口暢通,無(wú)漬水,屋面出入口完好,隔熱層無(wú)缺少現(xiàn)象。每年一次每年雨季前全面檢查,發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)。 7.房屋標(biāo)識(shí)(棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào))字體清楚、醒目,標(biāo)識(shí)齊全,標(biāo)識(shí)牌無(wú)損壞。每年一次噴涂字按原樣重噴涂字,標(biāo)識(shí)牌如損壞或陳舊及時(shí)修理改換

13、。 8.樓板、地面磚無(wú)裂縫、起殼、空鼓、下陷,表面平整,無(wú)破損,樓板、地磚上無(wú)水泥渣。每年一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修復(fù)。 9.通風(fēng)口無(wú)裂縫、破損、堵塞、銹蝕等狀況。每季一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)修理。 附件二:公用(共)設(shè)施維護(hù)、保養(yǎng)一覽表 序號(hào)項(xiàng) 目標(biāo)準(zhǔn)檢查、保養(yǎng) 周期次數(shù)內(nèi)容 1.樓梯、扶手無(wú)混凝土碳化產(chǎn)生裂縫、剝落,鋼筋無(wú)銹蝕、變形,牢固,保證使用安全,木扶手表面無(wú)顯然龜裂和漆層脫落。每年一次全面檢查 34年一次修補(bǔ)、刷油漆 2.公共門窗門:木門、鐵門、防火門窗、鋁合金窗(推拉、平開(kāi))、百葉窗牢固、平整、美觀、無(wú)銹蝕,開(kāi)關(guān)靈活、接縫嚴(yán)密,不松動(dòng),門窗及門窗配件齊全。每年一次全面檢查和保

14、養(yǎng) 2年一次木門窗油漆。 3.水箱、水池完好、無(wú)滲、滴水現(xiàn)象,內(nèi)外爬梯無(wú)銹蝕現(xiàn)象,各檢查口有蓋且密封上鎖,溢水口有個(gè)銹鋼紗網(wǎng)或塑料紗網(wǎng)密封。每月一次全面檢查 半年一次清洗水池、水箱。 4.天面扶欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)無(wú)破損、變形,無(wú)顯然銹蝕。半年一次全面檢查 兩年一次油漆 5.消防設(shè)施(消防栓、消防管、消防閥門)無(wú)損壞、開(kāi)關(guān)靈活、清潔,無(wú)滲、漏現(xiàn)象,四周無(wú)堆積雜物,堅(jiān)持水壓。每月一次消防栓按"小區(qū)消防栓保養(yǎng)規(guī)定"執(zhí)行,其它全面檢查。 23年一次消防設(shè)施油漆。 6.公用電器及其衛(wèi)生樓梯燈完好,燈開(kāi)關(guān)正常, 箱、電表箱、有線電視箱及分接器蓋板完好,無(wú)不安全現(xiàn)象。每周一次全面檢查,發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)改換,屬 公司、有線電視臺(tái)設(shè)施通知其及時(shí)修理。 7.對(duì)講門對(duì)講功能正常,標(biāo)識(shí)顯示清楚,聲音正常,門鎖、拉手完好。每周一次全面檢查;半年一次全面保養(yǎng);2年一次油漆。 8.信報(bào)箱箱門、門鎖齊全,開(kāi)關(guān)自如,房號(hào)字體清楚,沒(méi)有被顯然損壞,完好率100%。每月一次全