探究建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的風險管理思路構(gòu)建

1、    探究建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的風險管理思路構(gòu)建    鄒利君摘 要：隨著城鎮(zhèn)化進程加快，建筑行業(yè)也在不斷向前發(fā)展。作為建筑行業(yè)的重要支撐，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營面臨著嚴峻的市場競爭環(huán)境，伴隨國家對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加大，市場監(jiān)管機制更加健全，對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營產(chǎn)業(yè)也產(chǎn)生了很大的影響，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中面臨的風險更加復雜和多樣化。本文對建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中存在的風險進行了全面分析，結(jié)合存在的風險，提出了具體應對措施，希望為進一步推動建筑房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展提供一些建設性參考。關鍵詞：建筑房地產(chǎn)；開發(fā)；經(jīng)營；風險；管理；應對；構(gòu)建經(jīng)濟

2、不斷發(fā)展，社會生產(chǎn)化水平不斷提升，公眾對居住環(huán)境等方面的要求越來越高，新形勢下對于建筑房地產(chǎn)行業(yè)而言，面臨著很大的機遇和挑戰(zhàn)，如何進一步化解市場帶來的各類風險，更好地提高風險應對水平，推動建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營事業(yè)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展，是當前擺在房地產(chǎn)開發(fā)商面前的一個難題。一、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險內(nèi)涵及特征表現(xiàn)風險本身帶有很大的不確定性，是指問題沒有得到及時解決控制或者沒有預測到，從而導致面臨的危險。建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險是指建筑房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有對各類影響因素進行全面預測、分析和判斷，沒有采取有效的措施加以控制，從而導致開發(fā)經(jīng)營實際產(chǎn)生的利潤和預期目標之間的差異，進而引發(fā)嚴重的經(jīng)濟損失。建筑房地產(chǎn)

3、開發(fā)經(jīng)營過程本身是一個復雜的過程，這就決定了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理過程中風險的復雜性。具體風險特征體現(xiàn)在：一是復雜性，引發(fā)建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的因素很多，風險的形成本身也有多方面的原因，所以很多事情不能及時預測和察覺，從而導致風險更加復雜多變。二是損失性，風險的發(fā)生，會對企業(yè)發(fā)展產(chǎn)生不同程度的損失，無論是哪種損失，都對企業(yè)經(jīng)營產(chǎn)生一定的沖擊，損失利益。三是補償性，如果開發(fā)商對開發(fā)經(jīng)營過程中可能發(fā)生的風險預測到位，提前采取了一定的措施進行預防和糾偏，就會避免風險的發(fā)生，從而獲得了風險報酬。四是激勵性。風險的存在和發(fā)生是偶然的，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)而言，會引導他們時刻保持警惕，積極采取有效的措施進

4、行分析，通過改變經(jīng)營策略，加強內(nèi)部管理等，不斷提升企業(yè)風險應對能力和控制水平，將損失和危害降到最低。二、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的風險分析想要不斷提高建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中風險管理水平，首先要對風險來源進行分析，主要風險來源于兩大方面，具體包括：1.房地產(chǎn)開發(fā)具體位置的特殊性房地產(chǎn)開發(fā)首先要確定好開發(fā)的地理位置，一旦位置確定，往往是固定的，不能短時間變動的，由于不能及時靈活變動，所以決定了房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特征。房地產(chǎn)開發(fā)商在進行投資或者建設之前對地理環(huán)境、周邊位置等考慮情況會帶來相應的風險。這些風險主要設計自然環(huán)境風險和國際風險以及區(qū)域位置風險三個方面。自然環(huán)境風險是指受到地質(zhì)地貌以及氣候

5、條件等影響帶來的風險，國際風險是指國際市場經(jīng)濟的不斷變化，從而對房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營、投資和具體運營等產(chǎn)生一定的干預或者影響，區(qū)域位置風險是指建筑房地產(chǎn)開發(fā)所處的具體地理位置，可能會隨著城市的變遷、政策的變動或者周邊樓盤的建設開發(fā)等影響，從而帶來一定的風險。2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營周期產(chǎn)生的風險建筑房地產(chǎn)開發(fā)是一個長期的系統(tǒng)工程，時間長、分布廣，不確定性因素多。在開發(fā)經(jīng)營過程中會受到各方面的因素影響和制約，從而導致面臨不同程度的風險。主要涉及社會經(jīng)濟條件、市場收益壽命、土地使用權(quán)、公眾需求以及開發(fā)運營管理等多個方面的影響。一旦地理位置確定，開發(fā)過程中如果遇到各種突發(fā)情況和市場變動，就會導致開發(fā)期費用、

6、租金以及售價等產(chǎn)生很大的波動和影響。伴隨房地產(chǎn)相關政策調(diào)整，隨著使用年限不斷增加，就會導致后續(xù)的維修管理等費用持續(xù)上升，如果前期收益和后續(xù)經(jīng)營之間考慮不全面，就有可能導致出現(xiàn)虧損。建筑房地產(chǎn)開發(fā)對于土地的使用都有明確的時間要求，如果使用年限超過國家規(guī)定的標準，政府就會對建筑物進行收回，這也是開發(fā)商需要慎重考慮的因素之一。同時公眾的需求也在不斷發(fā)生變化，對建筑房地產(chǎn)的居住要求也越來越高，如果房地產(chǎn)構(gòu)造不合理或者隨著形勢的變化達不到公眾預期，就很難進行銷售。此外建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中有很多的流程，每一步都需要加強管理、全面分析和嚴格控制，如果一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)差錯或者漏洞，就有可能影響整個建設和運營進

7、程。三、建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中的風險管理思路構(gòu)建風險管理本身屬于閉環(huán)管理過程，所以對于建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中風險管理思路的構(gòu)建，也應當本著動態(tài)的原則進行管理和控制，才能全面提升房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險防控力度，實現(xiàn)更大的經(jīng)濟效益和社會效益，具體風險管理創(chuàng)建思路可以參照以下模式：1.要建立風險管理規(guī)劃體系緊密結(jié)合國家政策規(guī)定、行業(yè)規(guī)范等，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營體系進行全面分析，對房地產(chǎn)市場進行全面調(diào)研，學習國外先進的風險管理理念、方法，總結(jié)經(jīng)驗，結(jié)合我國國情，建立統(tǒng)一規(guī)范的，具體可行的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營風險管理規(guī)劃體系，建立清晰的目標、流程，明確組織分工，加強組織管理，一旦發(fā)生風險，能夠引導各層級快速反應，

8、按照既定流程進行處置和分析。2.要構(gòu)建風險識別、評估、應對和監(jiān)控全面管理體系風險管控是一個閉環(huán)管理體系，是可持續(xù)、動態(tài)變化的，所以需要樹立大局意識和科學管理理念，應用風險專業(yè)管理理論指導房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營事業(yè)有序推進。首先房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)投資時，要做好前期的市場調(diào)查，對市場發(fā)展情況進行全面摸底調(diào)研，對投資過程中可能存在的風險進行具體分析和摸查，找出可能面臨的全部風險，提高預測水平，盡可能將所有的影響因素全部納入到風險排查過程中來，從而為后續(xù)分析等提供充分的參考依據(jù)。其次要對風險進行等級劃分。針對可能引發(fā)的所有風險和不利情況，按照科學原理和方法，對風險劃分相應的等級，每一個等級可能帶來

9、的后果等進行預測研究，將風險進行量化處理，賦予權(quán)重，提高風險等級劃分的清晰度，確保有據(jù)可依。再次要針對劃分的風險探索有效的應對措施，對每一類風險科學分析其來源、誘發(fā)原因，探索全方位處置和應對措施，提前進行預防，要充分借鑒相關的理論和實踐成果等進行分析政策制定，進行可行性論證，明確責任落實，確保一旦風險發(fā)生后，有具體的操作流程和處置機制進行循序開展，降低突發(fā)情況發(fā)生率，提高風險全面防控水平。最后要建立風險動態(tài)監(jiān)控機制，要對可能存在的風險以及即將發(fā)生的風險等及時動態(tài)調(diào)控，借助計算機網(wǎng)絡技術等現(xiàn)代信息技術加強對風險信息的全面管理，對各類風險要素進行動態(tài)排查，充分考慮各種影響因素，并建立全過程風險監(jiān)控預警機制，有效跟蹤潛在風險或者危機發(fā)生情況，一旦有相關跡象，及時化解和處置各種不良風險。總之，建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，是一個復雜的過程，需要綜合考慮各種要素，并以此為基礎加強管理。對于建筑房地產(chǎn)行業(yè)而言，只有不斷結(jié)合形勢變化，全面研究和分析市場變化形式，緊跟市場動向快速反應，并做出科學決策，建立科學完善的風險識別、評估、應對和動態(tài)監(jiān)控機制，才能有效減輕不良風險和不利沖擊，更好地提高市場應對能力，提升經(jīng)營效益，進而更好地推動社會發(fā)展和公眾生活水平不斷提升助力。參考文獻：1鄧啟迪.探究建筑房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)