國(guó)內(nèi)部分城區(qū)破解土地“瓶頸”的具體做法[1]

1、國(guó)內(nèi)部分城區(qū)破解土地“瓶頸”的具體做法一、永康市（一）以技術(shù)改造為核心，引導(dǎo)企業(yè)“挖潛節(jié)地”鼓勵(lì)企業(yè)加大“零增地”技改投入，引導(dǎo)企業(yè)“挖潛節(jié)地”，通過(guò)廠房改建和加層、內(nèi)部土地整理等途徑，提高空間利用率和產(chǎn)出率，實(shí)行零用地改造。該市在工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干獎(jiǎng)勵(lì)政策意見(jiàn)中，明確以技術(shù)改造為核心，從三個(gè)層次對(duì)技改項(xiàng)目進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。 1、技術(shù)裝備改造項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)。經(jīng)該市以上立項(xiàng)、上年度國(guó)家貢獻(xiàn)額超過(guò)30萬(wàn)元、總投資300萬(wàn)元以上、設(shè)備投入不少于180萬(wàn)元的技改項(xiàng)目：進(jìn)口高檔設(shè)備按進(jìn)口價(jià)格的10%獎(jiǎng)勵(lì)，國(guó)產(chǎn)高檔設(shè)備按購(gòu)買價(jià)格6%獎(jiǎng)勵(lì)，國(guó)產(chǎn)普通設(shè)備、配套公用設(shè)備及環(huán)保安全設(shè)備按購(gòu)買價(jià)格4%獎(jiǎng)勵(lì)。2、工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)

2、。對(duì)未申報(bào)技改、投資額在20萬(wàn)元以上的工業(yè)循環(huán)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目，按實(shí)際投資額給予6%的技改獎(jiǎng)勵(lì)。 3、高新技術(shù)產(chǎn)品項(xiàng)目獎(jiǎng)勵(lì)。省批以上技改項(xiàng)目可行性報(bào)告批準(zhǔn)后享受前期獎(jiǎng)勵(lì)，獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為項(xiàng)目總投資的2。（二）以土地供應(yīng)為杠桿，撬動(dòng)企業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)”1、工業(yè)用地置換。出臺(tái)供地項(xiàng)目收回原工業(yè)用地的實(shí)施辦法（試行），規(guī)定在為企業(yè)新供地之前，企業(yè)與原鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街）簽訂工業(yè)用地收回及入園供地意向，報(bào)政府收回其原有工業(yè)用地使用權(quán)，再進(jìn)入供地程序。入園企業(yè)新供土地竣工驗(yàn)收換證前，企業(yè)將房地交回鎮(zhèn)（街）管理，財(cái)政按收回意向?qū)ζ髽I(yè)進(jìn)行補(bǔ)償。鎮(zhèn)（街）接受土地后，將土地供應(yīng)需要的企業(yè)使用。不改變?cè)?guī)劃的，由國(guó)資辦按國(guó)資處置程序出讓；改

3、變?cè)?guī)劃的，由國(guó)土局進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)出讓。2、以效益評(píng)價(jià)作為供地參考。對(duì)工業(yè)企業(yè)以“畝產(chǎn)稅收”進(jìn)行效益評(píng)價(jià)，每年在相關(guān)媒體上對(duì)“畝產(chǎn)稅收”前30名企業(yè)予以公布，作為企業(yè)土地供應(yīng)的參考指數(shù)。把畝產(chǎn)稅收獎(jiǎng)勵(lì)從發(fā)文授牌進(jìn)入到優(yōu)先供給的實(shí)質(zhì)性階段，將畝產(chǎn)稅收和項(xiàng)目供地聯(lián)系起來(lái)，把有限的土地供給利用率高的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，引導(dǎo)當(dāng)?shù)毓I(yè)經(jīng)濟(jì)走向高技術(shù)、高畝產(chǎn)、高效率的良性循環(huán)。3、重點(diǎn)扶持項(xiàng)目?jī)?yōu)先供地。出臺(tái)系列措施引進(jìn)低耗高產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，對(duì)高新技術(shù)、裝備制造業(yè)（包括汽車產(chǎn)業(yè)）、新能源、新材料項(xiàng)目予以優(yōu)先供地；對(duì)稅收超200萬(wàn)元以上，畝產(chǎn)稅收排名在前10位且自有土地少于2000平方米的高畝產(chǎn)企業(yè)作為優(yōu)先供地單位，并張榜公

4、布，由市長(zhǎng)親自督辦。（三）以適建標(biāo)準(zhǔn)為導(dǎo)向，確保企業(yè)“投密擴(kuò)容”1、設(shè)置新開(kāi)工企業(yè)投資底線。制訂實(shí)行工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目用地規(guī)劃指導(dǎo)適建標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)置新開(kāi)工企業(yè)每畝最低100萬(wàn)投資底線，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)增加土地投資密度實(shí)現(xiàn)用地?cái)U(kuò)容，在不改變用途前提下，提高土地利用率，增加容積率，新增容積率不增收土地出讓金。2、強(qiáng)制工業(yè)用房新建標(biāo)準(zhǔn)。鼓勵(lì)企業(yè)向空中發(fā)展。利用利益杠桿，鼓勵(lì)企業(yè)建造多層廠房，要求企業(yè)工業(yè)建設(shè)用房，除行業(yè)特殊要求外，必須達(dá)到三層以上，否則不予發(fā)放建設(shè)許可證。通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)引導(dǎo)，將企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目建筑密度從40%調(diào)整到55%。3、提高建筑密度與容積率。出臺(tái)破解難題求發(fā)展若干意見(jiàn)，規(guī)定可將建筑密度提至60%，容積

5、率從0.8提至1。2010年，該區(qū)在不新增用地情況下，有效增加企業(yè)建筑面積超過(guò)100萬(wàn)平方米，畝投資密度增長(zhǎng)30%以上。（四）以清理閑置為手段，杜絕企業(yè)“圈而不建”為最大限度提高供地率，該市專門成立閑置土地清理領(lǐng)導(dǎo)小組，開(kāi)展清理閑置浪費(fèi)、粗放低效利用土地專項(xiàng)行動(dòng)。1、收回閑置土地。對(duì)所有用地項(xiàng)目進(jìn)行逐塊清理，全部閑置土地建立臺(tái)賬，根據(jù)不同情況予以分類處理，包括收回、下發(fā)督辦通知、限期開(kāi)工。2、整合現(xiàn)有工商業(yè)用地。尋找利用率不高的已用地塊，重新制訂單位面積土地投入、產(chǎn)出標(biāo)準(zhǔn)，促使這些企業(yè)少用地、多產(chǎn)出。3、加強(qiáng)跟蹤檢查。加強(qiáng)工業(yè)用地批后的跟蹤檢查和依法管理，建立制約機(jī)制，促進(jìn)企業(yè)節(jié)約集約用地。對(duì)

6、投產(chǎn)后稅收密度達(dá)不到規(guī)定要求的，控制企業(yè)用地規(guī)模，防止企業(yè)圈地。二、昆山市（一）堅(jiān)持以嚴(yán)格的土地利用標(biāo)準(zhǔn)來(lái)規(guī)范集約用地。按鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)、省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)等不同區(qū)域外資項(xiàng)目的投資強(qiáng)度每畝分別不低于40萬(wàn)、50萬(wàn)、60萬(wàn)美元，民資項(xiàng)目不低于250萬(wàn)元/畝。（二）興建標(biāo)準(zhǔn)化廠房并積極引導(dǎo)工業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)集中。在全市范圍內(nèi)規(guī)劃建設(shè)了八大原創(chuàng)型企業(yè)基地，統(tǒng)一建設(shè)三層以上的標(biāo)準(zhǔn)廠房，為投資規(guī)模在500萬(wàn)美元以下的外資項(xiàng)目、2000萬(wàn)元人民幣以下的民資項(xiàng)目提供生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，容積率達(dá)1.3，配套設(shè)施共享，改變以往小型企業(yè)“麻雀雖小、五臟俱全”的用地局面，大大提高了土地的集約利用水平。（三）以政策為導(dǎo)向

7、，提高投資強(qiáng)度和土地利用效率。工業(yè)廠房建筑在收取基礎(chǔ)實(shí)施配套費(fèi)時(shí)，采取對(duì)建單層廠房全收、兩層廠房減半、三層廠房以上全免的方式，鼓勵(lì)節(jié)約用地。（四）采取合理的用地成本促進(jìn)集約用地。規(guī)定工業(yè)用地地價(jià)不低于12萬(wàn)元/畝，同時(shí)還在全國(guó)率先推出了工業(yè)用地招、拍、掛，以地價(jià)桿杠強(qiáng)化集約用地。（五）積極引導(dǎo)農(nóng)民向城鎮(zhèn)和農(nóng)村新型社區(qū)集中。將農(nóng)村居民新型社區(qū)建設(shè)與農(nóng)民動(dòng)遷安置、村莊整理、小城鎮(zhèn)建設(shè)和集約用地有機(jī)結(jié)合，涉及農(nóng)民宅基地動(dòng)遷和對(duì)零星宅基地整理的，按照“拆一還一”的政策安置到農(nóng)村居民新型社區(qū)。三、溫州市甌海區(qū)（一）集約用地的主要措施1、“功能置換”。按照先生活后配套理念，置換供而未用閑置土地功能，優(yōu)先安

8、排房屋改造項(xiàng)目。居民搬遷后，原舊房所占土地再用于學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等其他公建配套建設(shè)。2、“增減掛鉤”。即把新建城鎮(zhèn)用地與拆遷農(nóng)村用地組成項(xiàng)目區(qū)，通過(guò)新房建設(shè)、舊房拆除、土地整理復(fù)墾，實(shí)現(xiàn)土地增減聯(lián)動(dòng)掛鉤、總量平衡。在用地總量不增加的情況下，優(yōu)先調(diào)劑一部分土地用于農(nóng)房改造，實(shí)現(xiàn)全區(qū)的土地規(guī)模動(dòng)態(tài)平衡。3、“總量平衡”。運(yùn)用“城市更新單元”的理念，通過(guò)對(duì)零散土地進(jìn)行整合和整體規(guī)劃，集約利用土地，落實(shí)規(guī)劃的城市基礎(chǔ)設(shè)施，從而實(shí)現(xiàn)單元內(nèi)各更新項(xiàng)目的利益平衡。4、“滾動(dòng)發(fā)展”。即采取土地“先予后取”、農(nóng)房“先建后拆，先拆再搬”的做法，將原用于項(xiàng)目平衡的地塊先置換用于農(nóng)房改造。（二）集約用地的具體辦法1、向

9、集約高效要地。按照“布局集中、用地集約、產(chǎn)業(yè)聚集”的思路，該區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行“兩不五優(yōu)先”的供地原則?！皟刹弧保褪悄赇N售收入500萬(wàn)元以下的企業(yè)，不單獨(dú)供應(yīng)土地和建設(shè)廠房，可提供標(biāo)準(zhǔn)廠房；違反產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的，特別是“三高一低”的企業(yè)，不予提供土地?！拔鍍?yōu)先”，就是外資企業(yè)或與世界500強(qiáng)合資的企業(yè)優(yōu)先；列入省、市級(jí)重點(diǎn)技術(shù)改造項(xiàng)目的企業(yè)優(yōu)先；屬于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)優(yōu)先；評(píng)上溫州百?gòu)?qiáng)的企業(yè)按名次前后優(yōu)先；對(duì)行業(yè)發(fā)展起帶動(dòng)作用的龍頭企業(yè)優(yōu)先。同時(shí)，該區(qū)嚴(yán)格執(zhí)行最低投資強(qiáng)度和最低容積率標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)控廠區(qū)內(nèi)道路、綠化等非生產(chǎn)性設(shè)施的占地規(guī)模，允許企業(yè)適當(dāng)降低綠化率，鼓勵(lì)企業(yè)建設(shè)多層廠房和標(biāo)準(zhǔn)廠房，倡導(dǎo)“零土地招商

10、”、“零土地技改”，鼓勵(lì)老企業(yè)進(jìn)行廠房改建，鼓勵(lì)容積率低的工業(yè)園進(jìn)行二次改造。2、向土地整理要地。一是集中整治違法占地、違法建設(shè)行為。二是大力整頓“圈而不用”、“多占少用”的現(xiàn)象。對(duì)閑置土地6個(gè)月以上不到一年的，按政府指導(dǎo)協(xié)議價(jià)收回；對(duì)閑置土地一年以上不到兩年的，按原購(gòu)買價(jià)收回；對(duì)閑置土地兩年以上的，依法實(shí)施無(wú)償收回。三是盤活存量建設(shè)用地。通過(guò)增資擴(kuò)股、增資技改、互惠整合等辦法，挖掘企業(yè)在存量土地中的發(fā)展空間。通過(guò)實(shí)施以宅基地整治為主的農(nóng)村土地整理，開(kāi)展退宅還耕，積極推進(jìn)村企合一，盤活農(nóng)村存量土地。3、向區(qū)域以外要地。一是“騰籠換鳥(niǎo)”。就是對(duì)高耗能、高排放、占地多、附加值低的企業(yè)，動(dòng)員外遷，進(jìn)

11、行“騰籠”。將騰出的土地供給科技含量高、經(jīng)濟(jì)效益好、資源消耗低、環(huán)境污染少的優(yōu)勢(shì)企業(yè)和優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，引入和培育“吃得少、產(chǎn)蛋多、飛得遠(yuǎn)”的“好鳥(niǎo)”。二是“借地生財(cái)”。就是把銷售網(wǎng)絡(luò)、儲(chǔ)備倉(cāng)庫(kù)、生產(chǎn)基地辦到國(guó)內(nèi)其他地區(qū)乃至全世界。四、天津市北辰區(qū)（一）完善政策措施，盤活閑置土地資源1、建立盤活閑置土地資源的考核機(jī)制，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上，建立全區(qū)閑置土地資源信息庫(kù)，對(duì)閑置土地、廠房進(jìn)行統(tǒng)一編號(hào)，并將占地面積、廠房層高、結(jié)構(gòu)、廠址等信息進(jìn)行登記，制定整合土地資源的任務(wù)目標(biāo)，把盤活存量建設(shè)用地工作列入各鎮(zhèn)工作目標(biāo)責(zé)任制，有計(jì)劃、分步驟的盤活現(xiàn)有存量土地和閑置資產(chǎn)。2、把盤活閑置土地同審批新增用地掛鉤，對(duì)盤

12、活土地資源工作考核不合格的，不予辦理新增建設(shè)用地項(xiàng)目報(bào)批。3、制定了關(guān)于盤活工業(yè)用地和閑置資產(chǎn)工作的鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)企業(yè)通過(guò)合法轉(zhuǎn)讓、合資合作、參股等形式，對(duì)閑置2年以內(nèi)的工業(yè)用地以及尚未完全建設(shè)或土地利用效率低下的建設(shè)用地進(jìn)行整合盤活，重新開(kāi)發(fā)引進(jìn)規(guī)模大、效益高的新項(xiàng)目。對(duì)在閑置地塊上新引進(jìn)的投資2000萬(wàn)元以上的新項(xiàng)目，項(xiàng)目投產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)的新增稅收留區(qū)部分，連續(xù)2年返還鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政；投資5000萬(wàn)元以上的新項(xiàng)目投產(chǎn)后實(shí)現(xiàn)的新增稅收留區(qū)部分，連續(xù)3年返還鎮(zhèn)級(jí)財(cái)政。4、嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家土地法規(guī)，對(duì)從批準(zhǔn)之日起閑置2年以上的已批項(xiàng)目建設(shè)用土地依法予以收回。（二）建立約束機(jī)制，切實(shí)加強(qiáng)土地集約利用1、堅(jiān)持項(xiàng)目準(zhǔn)

13、入制度，提高土地集約利用水平。對(duì)符合國(guó)家先進(jìn)制造業(yè)產(chǎn)品導(dǎo)向目錄的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)項(xiàng)目給予優(yōu)先供地；將產(chǎn)業(yè)政策、投資密度、資源消耗、環(huán)境影響等作為項(xiàng)目準(zhǔn)入評(píng)估的重要依據(jù)，凡不符合準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不能入駐。 2、以投資強(qiáng)度為手段控制企業(yè)用地規(guī)模。對(duì)投資2000萬(wàn)元以下的項(xiàng)目，原則上不單獨(dú)供地，鼓勵(lì)進(jìn)駐企業(yè)租賃標(biāo)準(zhǔn)廠房取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所。3、在配套用地限度上，要在符合規(guī)劃的前提下，適當(dāng)提高容積率、建筑高度和土地空間利用率。4、工業(yè)項(xiàng)目的用地實(shí)行限期建設(shè)。凡取得建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)和施工許可證的工業(yè)項(xiàng)目，原則上必須在6個(gè)月內(nèi)開(kāi)工建設(shè)。分期建設(shè)的項(xiàng)目用地要求遠(yuǎn)近結(jié)合，對(duì)后期用地在合同中約定并明確違約責(zé)任，在規(guī)劃上預(yù)留時(shí)間視項(xiàng)目大小而定，原則上不超過(guò)一年。5、推動(dòng)多層廠房建設(shè)。制定了多層廠房建設(shè)扶持政策，凡企業(yè)利用現(xiàn)有廠區(qū)的存量土地和廠房進(jìn)行新建、加層或擴(kuò)建標(biāo)準(zhǔn)式多層廠房，建筑面積達(dá)到一定數(shù)量的，給予資金補(bǔ)貼。（三）整合小型微虧企業(yè)資源，盤活存量求增量本著“重組一批、嫁改一批、淘汰一批”的思路，對(duì)小型微虧企業(yè)實(shí)行“騰籠換鳥(niǎo)”。1、鼓勵(lì)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的企業(yè)，特別