租界－可研－工行－綜合06-7-3－－03

1、漢口中心城區(qū)（原租界）改造項目可行性研究報告（啟動區(qū)）武漢城市投資集團有限公司武漢橋建集團有限公司二六年七月目 錄第一部分 總論1一、項目建設(shè)背景1二、項目概況2三、建設(shè)單位概況3四、編制依據(jù)與研究范圍5第二部分 項目建設(shè)必要性7一、從歷史角度看，7二、從文化角度看7三、從城市發(fā)展的角度看8四、從構(gòu)建和諧社會的角度看8五、從經(jīng)濟價值的角度看8第三部分 項目的市場分析9一、武漢市的自然經(jīng)濟環(huán)境與城市概況9二、武漢市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析11三、 武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析13四 漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目競爭優(yōu)勢分析15五 項目發(fā)展定位18六 項目推廣策略和手段20第四部分 建

2、設(shè)條件分析和工程進度安排22一、建設(shè)條件22二、工程進度安排23第五部分 項目的規(guī)模和性質(zhì)24第六部分 工程設(shè)計26一、 建筑設(shè)計26二、 結(jié)構(gòu)設(shè)計26三、裝修26第七部分 交通、消防、環(huán)保27一、交通27二、消防27三、給排水功能要求28四、環(huán)境保護29第八部分 投資估算與資金籌措30一投資估算30二. 資金籌措31第九部分 收入估算32一、計算期估算32二、銷售（租賃）收入估算32第十部分 財務(wù)效益分析34一、現(xiàn)金流量分析34二、內(nèi)部收益率34三、靜態(tài)投資收益率分析35四、債務(wù)清償能力分析35第十一部分 結(jié)論與建議36一、結(jié)論36二、建議36附表1 啟動區(qū) 總投資明細表附表2 啟動區(qū) 資金

3、運用籌措表附表3 啟動區(qū) 損益表附表4 啟動區(qū) 還本付息表附表5 啟動區(qū) 全部投資現(xiàn)金流量表附表6 啟動區(qū) 開發(fā)進度表 第一部分 總論一、項目建設(shè)背景改革開放以來，中國的經(jīng)濟發(fā)展取得了舉世矚目的成就，巨大的市場潛力和相對低廉的生產(chǎn)成本已使中國成為亞洲地區(qū)，乃至世界最具投資吸引力的國家之一。在2005年三月份閉幕的人代會上，溫家寶總理在政府工作報告中正式提出了“中部崛起”的概念，這意味著中央政府將在政策、財政、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面將會向中部地區(qū)傾斜，刺激經(jīng)濟的快速發(fā)展。地處腹地的中部六省面臨著一次全新的歷史發(fā)展機遇，武漢作為中部省會城市的龍頭，理應(yīng)走在快速發(fā)展的前列，盡早實現(xiàn)經(jīng)濟的騰飛。“十五”期

4、間，武漢市經(jīng)濟保持較快發(fā)展勢頭，20012005年間國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長12以上，2005年武漢的地區(qū)生產(chǎn)總值達到2238億元，人均生產(chǎn)總值首次突破3000美元，達到3245美元。固定資產(chǎn)投資突破1000億元；社會消費品零售總額突破了1000億元。經(jīng)濟的持續(xù)良好發(fā)展，有力地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。20012004年，武漢市的房地產(chǎn)市場形成了快速增長局面，發(fā)展態(tài)勢良好。2000年，全市房地產(chǎn)投資僅為101億元，到2004年則達到了233億元，增長了130，特別是近兩年，增長率接近30%。市場供求平穩(wěn)增長，2004年全市房屋竣工面積為702.29萬平方米，同比增長12.9%。商品房銷售面積為658

5、.08萬平方米，同比增長21.2%。2003、2004年房地產(chǎn)銷售價格年均增長12左右，截止2005年年底，武漢住宅均價為3416元/平方米，比2004年均價增長18%，仍然保持平穩(wěn)的發(fā)展勢頭。與全大中城市相比，武漢的房價總體偏低，預(yù)計近幾年武漢房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展空間。2002年2月底，湖北省提出了構(gòu)建“武漢城市圈”的設(shè)想，即以武漢市為中心，組建黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門8個周邊城市的“1+8”經(jīng)濟聯(lián)合體。隨著這一構(gòu)想的逐步實施，將逐步壯大武漢區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展，進一步提升武漢作為中心城市的地位和作用，增強武漢市的輻射能力和影響力，促進武漢房地產(chǎn)市場的發(fā)展。從武漢房地產(chǎn)的

6、發(fā)展歷程里看，經(jīng)歷了從城區(qū)郊區(qū)回歸城區(qū)的發(fā)展歷程，自從上世紀九十年度初期房地產(chǎn)熱開始，開發(fā)項目主要集中于老城區(qū)；到九十年代末期，以常青花園、百步亭花園為代表的大型經(jīng)濟適用房項目開始逐步向城郊結(jié)合部擴展，其他開發(fā)商也順勢而上，后湖片區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)、東湖開發(fā)區(qū)、東西湖區(qū)以及盤龍城開發(fā)區(qū)等均成為開發(fā)熱點，但由于遠城區(qū)由于交通、商業(yè)、教育、金融等大配套還存在一定空白點，生活不便，房屋空置率比較高；反觀老城區(qū)則由于近幾年武漢市大規(guī)模的市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，城市面貌得到極大的改觀，交通、綠化、環(huán)保等均有長足的進步，開發(fā)熱點又逐步回歸城區(qū)，尤其以世貿(mào)濱江、香港瑞安以及和計黃埔在老城區(qū)高調(diào)竟拍土地為代表，這些跡

7、象表明，開發(fā)老城區(qū)的春天已經(jīng)來臨。二、項目概況項目名稱：漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目項目地址：南起江漢路、北至一元路路，東臨長江，西達中山大道，包括原英、法、俄三國原租界，涵蓋了原租界區(qū)的大部分區(qū)域。占地面積：1600畝；其中一期啟動區(qū)130畝?？偨ㄖ娣e：465萬平方米，其中一期啟動區(qū)280000平方米容積率：4.36，其中一期啟動區(qū)3.23.建設(shè)內(nèi)容：對于列入國家及省市重點保護的歷史建筑予以保護、維修，實現(xiàn)整舊如舊，還原歷史舊貌；對于現(xiàn)有現(xiàn)代高層建筑予以整治，使其與周邊歷史建筑相協(xié)調(diào)；對于無保留價值的近現(xiàn)代建筑予以拆除，騰退出的土地進行商業(yè)開發(fā)，建設(shè)住宅、商業(yè)及配套設(shè)施。建設(shè)單位：武

8、漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司武漢橋建集團有限公司投資與收益概況 該項目總投資200余億元，其中一期啟動區(qū)投資17.8億，預(yù)期收入21.39億元，稅前利潤3.59億元。三、建設(shè)單位概況項目建設(shè)單位為：武漢城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司及其全資子公司：武漢橋建集團有限公司。武漢城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司法定地址：武漢市晴川街解放一村8號（430050）法人代表：吳長均注冊資本：33億元企業(yè)概況：武漢市城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司是從事城市基礎(chǔ)建設(shè)設(shè)施項目投資業(yè)務(wù)的正局級市屬國有獨資公司(企業(yè)化運作)。公司下轄水務(wù)、燃氣熱力、軌道交通、房產(chǎn)、路橋等十個（集團）公司和相關(guān)單位，總產(chǎn)總額達165億元

9、。經(jīng)營領(lǐng)域涉及給排水、污水處理、燃氣熱力、軌道交通、城市道路、橋梁等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及市屬公房管理和房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)，成為武漢市最大的市屬國有控股公司和城市建設(shè)領(lǐng)域的骨干企業(yè)。作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投融資主體，承擔著市政府下達的城市基礎(chǔ)設(shè)施項目的建設(shè)任務(wù)，負責城市基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的營運及相關(guān)開發(fā)，負責所屬企業(yè)的運營管理和提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)及國有資產(chǎn)保值增值。武漢橋建集團有限公司法定地址：武漢市臺北路102號（430015）法人代表：鄭小華注冊資本：3.995億元武漢橋建集團有限公司，前身是武漢橋梁建設(shè)公司，成立于1990年，曾參與投資修建了武漢長江二橋，1996年整體改制為武漢橋建集團有限公司。公司原隸屬于

10、市建委，2002年劃歸市城投公司，成為其全資子公司。下屬有7家子公司，經(jīng)營范圍涉及物業(yè)管理、建材、印刷、信息等多個領(lǐng)域。公司近5年累計納稅8,669萬元，平均年納稅額為1,733萬元。公司目前的主營業(yè)務(wù)有兩大塊，一是市政基礎(chǔ)設(shè)施代建，一是房地產(chǎn)開發(fā)。（一）市政基礎(chǔ)設(shè)施代建業(yè)務(wù)主要為武漢市道路改造工程和世行貸款武漢城市交通設(shè)施建設(shè)項目。3年來，完成了解放大道、中山大道、建設(shè)大道、發(fā)展大道、沿江大道、漢陽大道、黃浦大街、青年路、常青路、新華路等數(shù)十條主干道的道路黑色化改造和桿線入地、道路排水等綜合整治工程，建設(shè)了循禮門下穿通道、香港路立交橋、武廣地下通道、武漢劇院地下通道、水果湖地下通道等世行貸款

11、項目?，F(xiàn)正在實施中環(huán)線北段道路工程，西起額頭灣，經(jīng)過古田二路、常青路、姑嫂樹路、止于三金潭立交，全長15.4公里，含新墩立交、常青立交、姑嫂樹立交、盤龍立交、三金潭立交等五座立交，預(yù)計投資12億元。據(jù)統(tǒng)計，公司已累計完成市政基礎(chǔ)設(shè)施投資23億余元。預(yù)計20066投資7億元。（二）房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)先后開發(fā)了漢正街中心商城、澎湖公寓、南湖都市桃源、銀湖水印桃源、橋建慈惠桃源等樓盤，累計投資近20億元，并獲得了業(yè)內(nèi)和市民的好評，初步樹立了橋建品牌的良好形象。四、編制依據(jù)與研究范圍（一）編制依據(jù)依據(jù)中華人民共和國有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，綜合該項目的具體情況，該可行性研究報告的編制依據(jù)主要有： 國家發(fā)改委

12、與建設(shè)部聯(lián)合頒布的建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù) 武漢市文物保護實施辦法 武漢歷史文化名城保護規(guī)劃 武漢市城市總體規(guī)劃(1996-2020年) 武漢市國民經(jīng)濟與社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 武漢市規(guī)劃設(shè)計院武漢歷史文化名稱.一元片區(qū)保護規(guī)劃（2002年11月份實施并獲得國家建設(shè)部二等獎）； 武漢市發(fā)改委報國家發(fā)改委申請歷史建筑保護基金的漢口近代租界風貌街區(qū)保護項目規(guī)劃（保護內(nèi)容和方案取得國家發(fā)改委的認可）； 本公司向政府勘測設(shè)計院即規(guī)劃部門購買的用地現(xiàn)狀圖及規(guī)劃路網(wǎng)圖等 武漢城投集團隧道公司提供的隧道詳細規(guī)劃建設(shè)與拆遷紅線圖等； 本公司對租界區(qū)的重點調(diào)查及本公司策劃小組對項目未來規(guī)劃的概念構(gòu)想；本公司房

13、地產(chǎn)投資及城市基礎(chǔ)設(shè)施投資管理的相關(guān)經(jīng)驗； 天津及上海舊城改造經(jīng)驗借鑒。（二）研究范圍該可行性研究范圍包括：總論；項目建設(shè)必要性研究；項目市場分析；建設(shè)條件分析和工程進度安排；項目的規(guī)模和性質(zhì)； 工程設(shè)計； 消防、環(huán)保和衛(wèi)生；投資估算與資金籌措； 財務(wù)數(shù)據(jù)估算； 財務(wù)效益分析；結(jié)論和建議等。在此基礎(chǔ)上，考慮項目建設(shè)的必要性、技術(shù)的可行性和經(jīng)濟的合理性，為政府有關(guān)部門審批項目、建設(shè)單位進行投資決策和金融機構(gòu)貸款提供比較可靠的依據(jù)。第二部分 項目建設(shè)必要性一、從歷史角度看，自1861年，英、德、俄、法、日等殖民主義國家紛紛在漢口設(shè)立租界，于江漢關(guān)附近扎堆，形成了所謂的“租界區(qū)”，帝國主義的侵略迫使

14、漢口成為國際商埠城市。其范圍南起江漢路、北至黃埔路，東臨長江，西達中山大道，沿江線長3600米，總面積22平方公里；設(shè)立租界的國別之多位居全國第二，面積之廣位居全國第三，與上海、天津并稱舊中國三大租界。一百多年過去了，帝國主義的侵略已成為歷史，原租界區(qū)是武漢近代歷史的載體，也是武漢作為國家歷史文化名城的重要代表，進行綜合整治，還原歷史舊貌，能重溫城市的豐厚歷史底蘊。二、從文化角度看 原租界區(qū)匯集了巴洛克式、古典式、折衷式、斯拉夫式等風格各異的西方優(yōu)秀歷史建筑，如匯豐銀行舊址、花旗銀行舊址、巴公房子、天主教堂等；還有諸如上海村、咸安坊、同興里等中西合璧的優(yōu)秀民族建筑。作為世界建筑文化的組成部分，

15、原租界區(qū)的歷史建筑是人類文明發(fā)展的重要歷史見證，具有極高的文化價值和藝術(shù)價值，應(yīng)予充分保護、挖掘，并合理利用。對其進行保護開發(fā)后，就能使人們充分領(lǐng)略世界建筑文化，了解其風格和特點，增加武漢作為國際都市的文化深度。三、從城市發(fā)展的角度看 歲月流逝，斗轉(zhuǎn)星移，原租界區(qū)已經(jīng)成為市民生活、企事業(yè)單位辦公的場所，大部分建筑物年久失修，甚至遭到人為的損壞，繁華不再，失去了往日的風采，甚至有的里弄已被整體拆除，或者成了危房， 隨著武漢社會經(jīng)濟的長足發(fā)展，人民生活水平不斷提高，城區(qū)面貌日新月異，日益老化的原租界區(qū)已經(jīng)落伍，不利于城市的長遠穩(wěn)定發(fā)展。如若再不進行搶救性整治維修，這一打著特定歷史時期烙印、代表當時

16、最高建筑水平，反映中西方文化融合、有著重要歷史文化價值的建筑群將會在不久的將來在人類的視野中消失。四、從構(gòu)建和諧社會的角度看 由于歷史原因，改區(qū)域內(nèi)的居民狀況已經(jīng)極大邊緣化，收入水平不高的弱勢人群。從社會長遠發(fā)展的角度考慮，應(yīng)改善區(qū)域內(nèi)居民的居住條件，完善生活配套設(shè)施，增加綠化和生活娛樂設(shè)施，促進社會和諧發(fā)展。五、從經(jīng)濟價值的角度看 該區(qū)域的歷史建筑均位于寸土寸金的黃金地帶，但由于歷史原因及計劃經(jīng)濟體制的影響，相當部分僅用于行政辦公，加之區(qū)域內(nèi)小環(huán)境差，亂搭亂蓋現(xiàn)象普遍，影響整體形象，其經(jīng)濟價值被極大的隱藏，沒有體現(xiàn)中心老城區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢。進行綜合改造后，整體環(huán)境將極大改善，城市基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)施配套

17、將會更加完備，歷史文化特色將會進一步彰顯，促進寫字樓、酒店、高檔住宅以及商業(yè)用房的經(jīng)濟價值的重新發(fā)現(xiàn)和回歸。第三部分 項目的市場分析一、武漢市的自然經(jīng)濟環(huán)境與城市概況武漢市是湖北省省會、華中地區(qū)的最大城市，也是中國重要的中心城市，華中地區(qū)政治、經(jīng)濟、文化、金融中心。世界的三大河長江及其最大支流漢水在市內(nèi)交匯，將武漢市區(qū)一分為三，形成了漢口、漢陽和武昌三鎮(zhèn)鼎立的格局，故武漢素有“江城”的美譽。全市現(xiàn)轄江岸、江漢、礄口、漢陽、武昌、青山等13個區(qū)，3個國家級開發(fā)區(qū)；面積8494.41平方公里，人口785.9萬，其中城區(qū)人口484.7萬。武漢位于長江中游，屬亞熱帶濕潤季風氣候，四季分明，平均無霜期約

18、211272天。武漢交通十分發(fā)達，是京廣鐵路大動脈與長江黃金水道十字交匯的中心，鐵路有京廣，并有京九鐵路線貫穿南北，漢丹、武大、武麻鐵路線聯(lián)結(jié)東西；公路有107、316、318三個國干道和八條省干道等輻射湖北及鄰省各大中城市；水路有長江、漢水交匯歷來有“九省通衢”之稱，東去上海，西抵重慶，南至廣州，北上京城，距離均在1000公里左右，處于中國經(jīng)濟地理的核心位置。武漢有豐富的自然資源。武漢農(nóng)業(yè)條件優(yōu)越，水利資源豐富，被稱為“百湖之市”。武漢各類礦藏33種，礦點154處，潛在經(jīng)濟價值8400多億元，尤其是冶金輔料和建筑材料豐富，并擁有全國最大的溶劑石灰?guī)r、白云巖和石英巖基地，膨潤土儲量居全國第一位

19、。武漢風景秀麗，名勝眾多。名聞天下的黃鶴樓，位居“江南三大名樓”之首。“江城明珠”東湖，是國家級風景名勝區(qū)?！胺鸲脊艅x”歸元禪寺，內(nèi)藏惟妙惟肖五百羅漢。此外，還有古琴臺、晴川閣、楚天臺等名勝古跡，令人留戀忘返。 武漢最顯著的資源優(yōu)勢，可以概括為“兩厚”，即“得水獨厚”，武漢臨江傍水，湖泊星羅棋布，水資源相當豐富，總量大大超過了現(xiàn)有工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和城鎮(zhèn)居民用水總量；“得中獨厚”，武漢是我國經(jīng)濟地理的心臟，在中部崛起及西部大開發(fā)的推動下，我國新的經(jīng)濟發(fā)展將形成東-中西“H”型格局，武漢將成為重要的戰(zhàn)略大支點。這種經(jīng)濟發(fā)展的強輻射效應(yīng)必然帶動武漢城市超常規(guī)發(fā)展。近年來，武漢市努力建設(shè)金融商貿(mào)中心、物流中

20、心、信息中心、科教中心、旅游目的地和集散中心等五大中心。重點發(fā)展鋼材制造業(yè)、光電子產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、煙草及食品加工業(yè)、紡織服裝、造紙及包裝印刷、石油化工、家電10個產(chǎn)業(yè)。力圖將武漢建設(shè)成為基礎(chǔ)設(shè)施完備、創(chuàng)新能力較強、產(chǎn)業(yè)程度化程度較高、市場繁榮、人才集聚、文化生態(tài)環(huán)境良好的全省文化中心示范區(qū)和國家級文化產(chǎn)業(yè)基地，進而將武漢建設(shè)成為中西部強市和現(xiàn)代化區(qū)域性國際文化交流中心。武漢在新的歷史發(fā)展階段，也提出了新世紀初基本實現(xiàn)現(xiàn)代化和建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的兩大戰(zhàn)略目標：長遠戰(zhàn)略目標爭取經(jīng)過30多年的持續(xù)奮斗，進一步增強城市綜合實力，強化城市綜合服務(wù)功能，優(yōu)化城市綜合發(fā)展環(huán)境，提高城市綜合競爭力

21、，把武漢建設(shè)為現(xiàn)代化國際性城市。中期戰(zhàn)略目標用新世紀1015年時間，把武漢建設(shè)成為我國中部地區(qū)的重要發(fā)展極，在經(jīng)濟發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施、人民生活、社會文明等各個方面基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，努力構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)系統(tǒng)、可持續(xù)發(fā)展的社會系統(tǒng)，為建設(shè)現(xiàn)代化國際性城市的長遠戰(zhàn)略目標奠定堅實的基礎(chǔ)。二、武漢市的國民經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及市場潛力分析（一）武漢市2005年國民經(jīng)濟總體運行情況分析總體說來，在國家一系列宏觀調(diào)控政策的大背景下，武漢市堅持以科學發(fā)展觀為指導(dǎo)，努力克服資源瓶頸制約，扎實推進工業(yè)強市的既定目標，進一步落實發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的各項措施，全市經(jīng)濟保持快速增長的態(tài)勢，工業(yè)、投資等主要指標增

22、長強勁，消費需求由穩(wěn)轉(zhuǎn)旺，全市經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步提高，具體表現(xiàn)在：經(jīng)濟總量：2005年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 2238億元，按可比價格計算，比上年增長 14.6。其中：第一產(chǎn)業(yè)增長4.5；第二產(chǎn)業(yè)增長17.4；第三產(chǎn)業(yè)增長12.9；人均生產(chǎn)總值首次突破3000美元，達到3245美元。財政收入：全年預(yù)計完成財政收入389 億元，同口徑比上年增長30。工業(yè)：2005年前三季度，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)累計完成工業(yè)產(chǎn)值1645.47億元，增長28.0，完成工業(yè)增加值525.13億元，增長23.7。增幅分別比上年同期提高1.5和1.2個百分點。固定資產(chǎn)投資：2005年前三季度完成固定資產(chǎn)投資721.54億元（全

23、年投資超過1000億元），同比增長38.9，其中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資153.41 億元，增長39.3 。居民收入水平：城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10850元左右，首次突破萬元，增幅為13.4，創(chuàng)近十年最好水平；居民收入“十五”期間年增長9.9，比“九五”時期提高1.7個百分點，是改革開放以來增長最快的時期之一。居民消費：2005年111月，武漢市城市居民消費平穩(wěn)增長，人均消費性支出7652.94元，同比增長5.4，低于收入增長幅度。居民家庭消費型之處呈“七升一降”態(tài)勢，所占比重與去年同期相比，相對穩(wěn)定，消費結(jié)構(gòu)走向多元化。（二）武漢市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析2005年，武漢市房地產(chǎn)市場價格及供求狀況平

24、穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)保持了理性的發(fā)展趨勢，為城市建設(shè)和社會經(jīng)濟發(fā)揮了積極有效的促進作用。一級市場投資穩(wěn)步增長，二級市場成交量日益放大，市場日漸活躍。大型開發(fā)企業(yè)占領(lǐng)相當?shù)氖袌龇蓊~，小型企業(yè)面臨調(diào)整、淘汰出局的境地，行業(yè)洗牌趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。房地產(chǎn)對中介服務(wù)營銷策劃的方式有較大突破，數(shù)十家外資和國內(nèi)著名的中介服務(wù)機構(gòu)進駐武漢?？傮w看來，武漢市房地產(chǎn)市場在發(fā)展中日趨成熟，已經(jīng)初步形成了一個適于產(chǎn)業(yè)成長的房地產(chǎn)市場體系，市場供需調(diào)節(jié)的能力逐步增強，為向更高層次的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。（1）房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資在宏觀調(diào)控中得到較快增長。國家七部委意見下發(fā)以后，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資開始回落，市場步入平穩(wěn)發(fā)展期。2005年全市房

25、地產(chǎn)開發(fā)完成投資297.99億元（含經(jīng)濟適用房），同比增長27.73，增幅比上年下降9.87個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加值約40億，創(chuàng)歷史最好水平；上繳稅金共計27億元，成為市財政收入的重要來源之一。（2）房地產(chǎn)開發(fā)市場供應(yīng)穩(wěn)定。全市2005年房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達2749.63萬平方米，同比增長12.7；其中住宅施工面積2297.96萬平方米，同比增長14.2。新開工面積1195.4萬平方米，同比增長13.3。全市房地產(chǎn)開發(fā)竣工面積816.72萬平方米（含經(jīng)濟適用房），同比增長16.3；其中住宅722.25萬平方米，同比增長18.6；營業(yè)用房竣工56.49萬平方米，寫字樓竣工28.75萬平方米

26、，同比分別增長44.6、11.9。（3）市場成交總量呈增長態(tài)勢但增幅放緩。2005年共銷（預(yù)）售商品房1221.95萬平方米（含經(jīng)濟適用房），同比增長15.96%;其中現(xiàn)貨商品房銷售面積756.18萬平方米，同比增長14.91；實現(xiàn)現(xiàn)貨商品房銷售額223.65億元，同比增長35.6。全年共預(yù)售商品房466.84萬平方米，預(yù)售協(xié)議金額158.3億元。由于消費市場的平穩(wěn)，全市的商品房空置量與上年基本持平。（4）商品住宅銷售價格趨于平穩(wěn)。2005年全市商品住宅成交價格雖保持一定的增長，但增幅明顯放緩。據(jù)測算，全市商品住宅預(yù)售平均成交價格3416元/平方米，比上年上漲18，增幅較上年回落11.3（其中

27、七個中心城區(qū)和兩個開發(fā)區(qū)預(yù)售平均成交價格3861元/平方米），考慮成本增加和品質(zhì)提高等因素，商品住宅價格走勢趨于平緩。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體實力進一步增強。2005年全市有項目的開發(fā)企業(yè)605家，比2004年增加6。其中年投資額在3億元以上的企業(yè)21家，同比增長16.67；年投資過一億元的企業(yè)100家，同比增長31.58；年投資額過5000萬元的190家，同比增長21.02。年銷售收入超過3億元的企業(yè)31家，同比增長55；年銷售收入超過1億元的企業(yè)118家，同比增長18，年銷售收入超5000萬元的企業(yè)204家，同比增長21.43。三、 武漢市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析隨著國家2005年以及今年一系

28、列宏觀調(diào)控政策的出臺，表明房地產(chǎn)投資增長過快、房價上漲過快以及房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理等圖的呼問題將會得到緩解，具體到武漢市場：1 市場秩序?qū)M一步規(guī)范。 隨著關(guān)于進一步加強商品房銷售價格管理問題的通知、關(guān)于加強商品房廣告管理的通知和關(guān)于進一步加強商品房項目竣工交付使用管理工作的通知以及關(guān)于辦理經(jīng)濟適用房項目預(yù)售許可有關(guān)事項的通知等一系列規(guī)范文件的出臺，以及相關(guān)主管部門嚴格行業(yè)管理和社會信用體系的建立健全，全市房地產(chǎn)管理將會更加規(guī)范、透明，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康、長遠發(fā)展。2 住宅建設(shè)質(zhì)量將會得到顯著提高。近幾年，武漢市一直堅持創(chuàng)建“節(jié)能省地”型住宅，積極推進環(huán)保、生態(tài)、綠色住宅的探索，取得了積極

29、成效。對于2005年5月1日后規(guī)劃設(shè)計的住宅項目牽制進行全保溫設(shè)計，其中以青山綠景苑、麗島花園四期為代表的一批項目成為全市住宅建設(shè)的標竿。3 新區(qū)開發(fā)將逐漸得到遏制，舊城改造的浪潮將重新激起。由于郊區(qū)土地價格的大幅攀升，以及市政基礎(chǔ)設(shè)施配套不到位等因素的影響，加之近幾年城郊結(jié)合部的土地已基本投放完畢，遠郊開發(fā)因市場因素暫時難以實施，可以預(yù)見經(jīng)歷了幾年城郊結(jié)合部的開發(fā)熱潮后，武漢市房地產(chǎn)開發(fā)的中心將會重新移到舊城區(qū)。4 商品住宅銷售價格將進一步區(qū)域平穩(wěn)。隨著武漢國民經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，人均收入的持續(xù)增長，未來住房消費市場還將有一個較長的平穩(wěn)發(fā)展期，在土地成本提高、中心城區(qū)改造、建筑成本增加、住宅品質(zhì)

30、和綜合配套提升等因素帶動下，商品住宅價格將保持平穩(wěn)上揚的趨勢。5 高層住宅將日益增多，營業(yè)用房和寫字樓前景看好。隨著地價大幅上升，尤其是舊城改造逐漸成為房地產(chǎn)發(fā)展的主戰(zhàn)場，高層或者小高層住宅將成為開發(fā)商開發(fā)的主體，多層住宅將會逐步退出主城區(qū)。同時，武漢作為中部特大型城市的地位將會在全方位開放的格局中全面顯現(xiàn)，國內(nèi)外各類駐漢機構(gòu)將會給營業(yè)用房和寫字樓帶來勃勃生機。 6 市民消費日趨理性戶型設(shè)計更加合理。隨著房價的上漲以及最近國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部委聯(lián)合下發(fā)的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見的實施，市民購房一次到位的心理將會得到遏制，開發(fā)商將會調(diào)整重新設(shè)計戶型，90平米普通住宅將會成為市場主流

31、，住房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理的局面將會緩解。四 漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目競爭優(yōu)勢分析1、項目市場競爭情況分析本項目南起江漢路、北至一元路路，東臨長江，西達中山大道，為漢口核心城區(qū)，占地面積1600多畝，總建筑面積465萬平方米。漢口城區(qū)類似物業(yè)出租、出售情況如下表所示：類型樓盤名稱區(qū)位售（租）價備注住宅類蘭陵·大公館 勝利街5700  元/平米 萬科·香港路8號香港路5800  元/平米濱江苑(得意居） 黃浦路下段6800  元/平米武漢時代廣場沿江大道9890元/平米兆瑞國際香港路7300元/平米中僑觀邸臺北路5700元/平米天下

32、。城市365臺北路7600元/平米辦公類福星國際新華路68 /平方米/月武廣寫字樓解放大道50元/平方米月建銀大廈建設(shè)大道100元/平方米月含物管費新世界國貿(mào)建設(shè)大道80元/平方米月含物管費瑞通廣場建設(shè)大道80元/平方米月含物管費小南湖芬香園臺北路60元/平方米月國際企業(yè)中心關(guān)山二路8000元/平米世紀華庭漢口西北湖 8000元/平米新世界國貿(mào)建設(shè)大道12000元/平米萬商白馬13500元/平米同成廣場建設(shè)大道21000元/平米臨街商業(yè)門面類萬達商業(yè)廣場150300元/平米月新民眾樂園150300元/平米月江漢北路10000元/平米京漢大道10000元/平米漢正街2000040000元/平米萬

33、達廣場2000040000元/平米本項目以“重建漢口核心城區(qū)”為指導(dǎo)思想進行運作，采用集歷史文物保護、國際金融業(yè)、特色商業(yè)運作、高檔住宅開發(fā)等綜合一體的特大型復(fù)合地產(chǎn)項目的理念，總體規(guī)劃，分期實施，逐步推進，差別定價，獲得差異化、扎堆效應(yīng)的競爭優(yōu)勢。2、項目競爭優(yōu)勢分析項目區(qū)位優(yōu)勢巨大漢口原租界區(qū)臨江而建，北有長江二橋與武昌相連，南有晴川橋與漢陽相接，東西兩側(cè)有沿江大道和中山大道平行伸展，漢口江灘公園沿江相伴，緊鄰江漢路步行街，歷來是武漢市的核心區(qū)域，具有巨大的區(qū)位優(yōu)勢。漢口江灘經(jīng)過改造，成為一條綠色長廊，是都市人旅游和休閑的最佳去處，周邊聚集了咖啡廳、酒吧、電影院、演藝廳、健身會館等一批休閑

34、、娛樂場所。江漢路步行街是武漢市最繁華的現(xiàn)代商業(yè)街，沿江大道和中山大道沿線也是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，匯集了服裝、餐飲、攝影、書畫、通訊等各類經(jīng)營業(yè)態(tài)。武漢市的行政辦公區(qū)也位于漢口原租界區(qū)內(nèi)，市政府、市政協(xié)以及一批委辦局等行政機構(gòu)主要分布在沿江大道一帶。 原英租界曾是國際金融機構(gòu)的集中區(qū)，如當時的英國匯豐銀行、美國花旗銀行、日本橫濱正金銀行等等，目前則成為本土金融機構(gòu)相對集中的區(qū)域，如民生銀行、光大銀行、中國銀行和湖北國際信托投資公司等金融機構(gòu)已入駐其中。項目深厚的歷史人文底蘊優(yōu)勢漢口原租界是帝國主義侵略中國的產(chǎn)物，飽含著中華民族的酸辛，但同時也是中國人民同帝國主義斗爭的舞臺。一百多年過去了，帝國主義的

35、侵略已成為歷史，但原租界區(qū)內(nèi)的歷史建筑歷盡滄桑得以保存下來。作為世界建筑文化的組成部分，原租界區(qū)的歷史建筑是人類文明發(fā)展的重要歷史見證，具有極高的文化價值和藝術(shù)價值，這是其他任何開發(fā)項目都無法復(fù)制的人文資源，對其進行充分保護、挖掘，并合理利用，其獨特的歷史人文價值必將吸引高端客戶群的購買、消費欲望。整體功能布局優(yōu)勢漢口中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目是武漢城市建設(shè)投資開發(fā)集團有限公司與武漢橋建集團聯(lián)手打造的特大型綜合開發(fā)保護項目，本著整舊如舊、還歷史原來風貌的“保護性開發(fā)”為原則，將該項目改造成為一個包含特色商業(yè)區(qū)、國際金融區(qū)、行政辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、高檔商住區(qū)、綜合居住區(qū)、酒店服務(wù)區(qū)、歐陸風情

36、服務(wù)區(qū)、廣場活動區(qū)（宗教文化、體育文化、 影視文化）、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)區(qū)、大型社會停車場等的特大型綜合性城區(qū)。實現(xiàn)特色商業(yè)錯位經(jīng)營、國際金融業(yè)獨樹一幟、高檔辦公樓林立、高檔住宅鬧中取靜、歐陸異域風情濃厚的綜合扎堆效應(yīng)，彼此吸引，增加客源，重現(xiàn)老漢口中心區(qū)的往日輝煌。五 項目發(fā)展定位該項目定位于國際特色的文化商業(yè)中心。改造后的原租界區(qū)將是一個配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)雅，盡顯世界經(jīng)典建筑之神韻，充滿歐陸異域之情調(diào)，承載東西方文明之精華，引領(lǐng)現(xiàn)代生活之新潮的，集金融、旅游、特色商業(yè)、高尚住宅為一體的國際特色文化商業(yè)中心。它將是武漢城市建設(shè)史上的里程碑，是鑲嵌在長江上的一顆璀璨的明珠，是武漢國際都市形象的名片

37、。具體而言，應(yīng)有如下涵義：國際特色城：即通過對優(yōu)秀歷史建筑的綜合改造，烘托放大其文化藝術(shù)價值，再現(xiàn)其原有的國際特色、國際氛圍，將該區(qū)域打造成為國際商貿(mào)繁榮、國際特色鮮明，中國中部城市中最具規(guī)模、充滿濃郁國際風情的精華片區(qū)。國際金融城：該區(qū)域的金融產(chǎn)業(yè)已初具雛形，是進一步擴大成為國際金融板塊的基礎(chǔ)。在保留現(xiàn)有金融機構(gòu)的基礎(chǔ)上，還要積極創(chuàng)造條件，有目的地引進具有較強實力的國際金融機構(gòu)，力爭在沿江板塊建立一個國際金融區(qū)，與建設(shè)大道以國內(nèi)銀行為主的金融街遙相呼應(yīng)。人文旅游城：借助原租界區(qū)的文化底蘊，可積極引進具有豐富文化特色的產(chǎn)業(yè)。在對街區(qū)進行重新規(guī)劃設(shè)計時，不拘泥于現(xiàn)有文化格局，并充分強調(diào)異域文化的

38、精華與東方文化的融合。既可利用歷史建筑、街區(qū)空間、歷史圖片來展現(xiàn)歷史，又可舉辦豐富多彩的中西文化活動，全面打造人文旅游名城。高尚居家城：經(jīng)過綜合改造的原租界區(qū)，其環(huán)境配套、土地價值將得到極大提升?？汕山枋锝瓰┑慕^色美景及文化商業(yè)中心的獨特氛圍，開發(fā)一定量具有鮮明特色和較高文化品位的高尚住宅，滿足高端消費者居住需求的都市情結(jié)。特色商業(yè)城：要充分利用現(xiàn)有縱橫交錯的街區(qū)、豐富的商業(yè)資源和異國文化風情，按照現(xiàn)代商業(yè)、娛樂發(fā)展趨勢進行整合、規(guī)劃，形成具有高文化附加值的各類特色商業(yè)街區(qū)。六 項目推廣策略和手段推廣策略 重視社會效益，凝聚各界力量。漢口原租界區(qū)的改造將是武漢市及全國人民非常關(guān)心的一項重要工

39、程，要充分利用該項目廣泛的社會影響力，借助社會各方面的力量，推動項目的啟動、運轉(zhuǎn)。重視市、區(qū)政府力量，報紙、電視媒體力量，形成合力，共同推進。依托政府信用，雕琢城市品牌。歷史建筑改造是以政府為主導(dǎo)實施的項目，在項目推廣過程中，應(yīng)以政府行為、城市品牌的形象出現(xiàn)，在招商及融資上，依靠政府背景獨有的優(yōu)勢，可靠、穩(wěn)妥地獲取國際機構(gòu)的融資信任與投資熱情。巧借異域文明，孕育國際商機。原租界的改造是異國文化的精華與東方傳統(tǒng)文化充分融合的平臺，為重現(xiàn)異國文化的原汁原味，應(yīng)積極吸納原租界國的規(guī)劃、設(shè)計機構(gòu)參與原租界歷史建筑的改造，并通過這些機構(gòu)在其國家、國際上的影響來推廣項目，帶動招商引資。打造國際片區(qū)，塑造城

40、市精品。該項目定位于國際特色，因此項目的推廣也應(yīng)建立國際化的視野，引進國際一流的包裝、策劃機構(gòu)，充分整合國際商業(yè)資源，將該區(qū)域打造為國際氛圍濃郁的城市精品。推廣手段實施創(chuàng)意包裝。作為高尚的文化商業(yè)圈，項目的形象包裝尤為重要。在國際招標的基礎(chǔ)上，對項目包裝務(wù)必做到精益求精，充滿創(chuàng)意，以此作為對外招商的基礎(chǔ)性文件；建立國際視野。本區(qū)域是歷史風貌區(qū)，改造后將成為具有濃郁國際風情的街區(qū)，為了成功打造國際特色，應(yīng)大膽建立國際視野，在國際范圍內(nèi)進行招商；加強網(wǎng)絡(luò)宣傳。要積極借助網(wǎng)絡(luò)平臺，充分利用網(wǎng)絡(luò)資源傳播的快捷、高效優(yōu)勢，做好項目招商網(wǎng)頁。在市、省、國家部委的相關(guān)窗口網(wǎng)站、知名門戶網(wǎng)站上進行廣告鏈接；利

41、用推介論壇。要積極參加政府招商會、各種商貿(mào)發(fā)展論壇，借用這些論壇的權(quán)威性和論壇傳媒的力量實施招商。組織項目路演。原租界區(qū)歷史建筑的改造蘊藏的巨大商機需要號召社會各界參與和共同挖掘，單一的媒體推介形式顯然無法滿足需要，因此需組織專門的項目推介團隊，進行針對性的專場介紹，到各個城市推介項目。引進專業(yè)公司。國際一流的專業(yè)推廣公司具有強大的資源整合能力、廣泛的信息渠道，引進這些專業(yè)化的公司，將極有效地提高招商推廣的效率。第四部分 建設(shè)條件分析和工程進度安排一、建設(shè)條件武漢中心城區(qū)（原租界）綜合改造項目（以下簡稱綜合改造區(qū)）位于武漢市江岸區(qū)南起江漢路，北至一元路，東瀕長江，西臨中山大道，包括英、法、俄三

42、國原租界區(qū)，面積1600畝，啟動區(qū)沿過江隧道展開，面積130畝。綜合改造區(qū)歷來是武漢市的核心城區(qū)，具有巨大的交通、商業(yè)、環(huán)境、行政優(yōu)勢。綜合改造區(qū)位于長江和漢水兩江交匯口的左側(cè)，是漢口開埠以來最重要的碼頭口岸。現(xiàn)在北有長江二橋與武昌相連，南有晴川與漢陽相接，正在修建的過江隧道從區(qū)中（北京路和天津路之間）穿過，規(guī)劃中的過江地鐵緊鄰江漢路；東有沿江大道，西有中山大道平行相夾，貫通南北。江漢路步行街是武漢市最早的商業(yè)中心，也是最繁華的現(xiàn)代商業(yè)街，沿江大道和中山大道沿線也是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，匯集了服裝、餐飲、攝影、書畫、通訊等各類經(jīng)營業(yè)態(tài)。原英租界曾是國際金融機構(gòu)的集中區(qū)，如當時的英國匯豐銀行、美國花旗銀

43、行、日本橫濱正金銀行等等，目前則成為本土金融機構(gòu)相對集中的區(qū)域，如民生銀行、光大銀行、中國銀行和湖北國際信托投資公司等金融機構(gòu)已入駐其中。武漢市最早的電信局、最早的自來水廠都在改造區(qū)內(nèi)?，F(xiàn)代數(shù)碼港與改造區(qū)一街之隔，相距不超過50米，數(shù)碼港與改造區(qū)的IT經(jīng)營商構(gòu)成了武漢市乃至華中地區(qū)最大的信息產(chǎn)品市場。漢口江灘經(jīng)過改造，成為一條綠色走廊，是長江上最大的江灘公園，是都市人旅游和休閑的最佳去處，周邊聚集了咖啡廳、酒吧、電影院、演藝廳、健身會館等一批休閑、娛樂場所。武漢市主要的行政辦公區(qū)位于漢口租界區(qū)內(nèi)，緊鄰綜合改造區(qū)，市政府、市政協(xié)以及一批委辦局等行政機構(gòu)主要分布在沿江大道一帶。二、工程進度安排該項

44、目自2006年5月前開始前期準備工作，完成項目立項、可研報告和規(guī)劃設(shè)計，2007年4月開始拆遷，2007年10月動工興建，2009年初開盤銷售，2011年銷售清盤。詳見附表6第五部分 項目的規(guī)模和性質(zhì)該項目為武漢市中心區(qū)（原租界）的綜合改造，包括對歷史建筑的維修保護，對部分非保護建筑的拆除改建，改造后使該區(qū)成為具有國際特色的歷史建筑和現(xiàn)代建筑相互協(xié)調(diào)，集商業(yè)、金融、旅游、辦公、居住為一體的綜合中心城區(qū)。該項目占地總面積130畝，其中啟動區(qū)占地130畝，修繕歷史建筑45000平方米，新建建筑235000平方米，建筑密度為37 %，容積率3.23，綠化率25 %。具體見下頁表5-1。表5-1 項目

45、規(guī)模性質(zhì)簡介第六部分 工程設(shè)計一、 建筑設(shè)計該項目嚴格遵照國家頒布的現(xiàn)代各項設(shè)計規(guī)范及武漢市有關(guān)城市規(guī)劃、消防和交通要求，并按照設(shè)計任務(wù)書所確定的條件進行設(shè)計。歷史建筑的整修必須收集其歷史設(shè)計資料，嚴格按原設(shè)計的要求進行整修，確保歷史建筑的原有結(jié)構(gòu)和風貌，根據(jù)現(xiàn)代生活的需要，對老建筑增加現(xiàn)代生活設(shè)施，如上下水、電力、煤氣、空調(diào)、通信系統(tǒng)等，需要防震加固的采取防震加固措施，但不能破壞原有的結(jié)構(gòu)和風貌。新建建筑必須有特色，運用現(xiàn)代科學技術(shù)，但必須和歷史建筑風格和諧，相互輝映。二、 結(jié)構(gòu)設(shè)計該項目新建建筑基礎(chǔ)根據(jù)各建筑的要求確定，主體采用框架結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)、樓板、屋面采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土。三、裝修根據(jù)不同

46、建筑的不同要求進行裝修。第七部分 交通、消防、環(huán)保一、交通1.1 啟動區(qū)外有沿江大道、中山大道兩條主干道貫通南北交通，區(qū)內(nèi)有勝利街、鄱陽街、洞庭街三條南北通道，有北京路、天津路連接沿江大道和中山大道。過江隧道在勝利街設(shè)一個次入口和次出口，過江隧道貫通后，成為鏈接漢口和武昌的又一主要通道。1.2 步行街在啟動區(qū)內(nèi)建一條步行街，步行街集購物、休閑為一體。步行街經(jīng)營注意與江漢路步行街有不同的特色，使它成為與江漢路步行街齊名，而又不同于江漢路步行街，又能與江漢路步行街互補，互相促進，共同繁榮的現(xiàn)代商業(yè)中心。二、消防2.1 原有消防老城區(qū)有的消防通道不暢，該區(qū)要進行重新整合，打通全部消防通道。舊里弄沒有

47、消防通道的，要拆除防礙消防的部份。2.2 安全疏散高層建筑在地面以上有電梯和鋼筋混凝土樓梯直通室外，地下有鋼筋混凝土樓梯直通地上一層。老建筑疏散通道不足的要增設(shè)疏散通道。2.3 火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)大型建筑設(shè)消防中心控制室，消防中心控制室內(nèi)設(shè)有報警控制器、火警通信、緊急廣播、模擬顯示裝置。2.4 滅火器配置每棟建筑配手提式干粉型滅火器。滅火器放置在樓梯、電梯及明顯和便于取用的地方。三、給排水功能要求3.1 給排水系統(tǒng)生活給水系統(tǒng)給水方式采用下行上給式，由市政管網(wǎng)直接供水。3.2 消防給水消防栓給水系統(tǒng)由自然壓力供給。室內(nèi)消火栓用水量15L/S。室內(nèi)消防給水管道有兩條進水管與室外環(huán)狀網(wǎng)連接，并

48、將室內(nèi)管道連成環(huán)狀。當環(huán)狀管網(wǎng)的一條進水管發(fā)生事故時，另一條進水管仍能供應(yīng)所需用水量。消火栓采用鋁合金箱，箱內(nèi)配有DN65消火栓，口徑19毫米水槍，25米麻質(zhì)水龍帶。3.3 排水系統(tǒng)該項目雨污分流排出，糞便污水、生活廢水經(jīng)管道排入室外化糞池，處理后排入城市污水管網(wǎng)；雨水采用密閉式內(nèi)排水系統(tǒng)，利用管道豎井形成獨立排水系統(tǒng)。四、環(huán)境保護4.1綠化該項目在不同的建筑組團內(nèi)進行地面綠化，整個綜合改造區(qū)將與建筑物及相關(guān)環(huán)境相結(jié)建設(shè)文化、體育等廣場，啟動區(qū)將利用過江隧道地面以及隧道出口入口上進行綠化。在步行街和文化、體育廣場放置有歷史文化特色的小品、雕塑。有條件的建筑物在空中進行立體綠化。整個綜合改造區(qū)完

49、工要與江灘花園一起形成一個環(huán)境優(yōu)雅、空氣潔新，生活舒適的宜人住居區(qū)。4.2生活污水和生活垃圾處理4.21生活污水建筑物排出的糞便等生活污水出戶進入鋼筋混凝土化糞池處理后和廚房污經(jīng)隔油器處理后再排入市政排水管網(wǎng)。4.2.2生活垃圾按人口密度和地區(qū)分布建設(shè)垃圾轉(zhuǎn)運站，確保垃圾的存放和及時轉(zhuǎn)運。4.3噪音處理：建設(shè)瀝青路面，減少機動車振動聲音。對卡拉OK廳等娛樂場所嚴格要求安裝減噪設(shè)施。嚴格禁止噪音大又無措施消除的設(shè)施進入?yún)^(qū)內(nèi)。4.4廢氣的排放餐飲部分的污染油、氣、煙由油煙排氣罩排出，并截住油煙。地下停車場產(chǎn)生的廢氣通過排煙豎井排出室外。第八部分 投資估算與資金籌措一投資估算該項目建設(shè)投資估算為17.8億元，一期主要費用構(gòu)成見下8-1匯總表。（詳細費用測算見附表1） 表81 建設(shè)投資匯總表 序號費用名稱估算價值（萬元）占建設(shè)投資比例單面平均成本（元/平米）一土地費用65,000 36.52%2,238 二前期工程費1,191 0.67%41 三建安工程費50,019 28.