談房地產(chǎn)市場對國內相關產(chǎn)業(yè)的影響

1、精品文檔談房地產(chǎn)市場對國內相關產(chǎn)業(yè)的影響【摘要】房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化，如房地產(chǎn)業(yè)與一些服務性質和消費性產(chǎn)業(yè)的后向關聯(lián)度越來越大，而與原材料供應型、生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的后向關聯(lián)則越來越??；房地產(chǎn)業(yè)與前向產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)也由傳統(tǒng)的、物質生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)轉向服務性產(chǎn)業(yè)。本文對房地產(chǎn)市場對國內相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的影響進行簡要的分析，以便了解房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化，如房地產(chǎn)業(yè)與一些服務性質和消費性產(chǎn)業(yè)的后向關聯(lián)度越來越大，而與原材料供應型、生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)的后向關聯(lián)則越來越??；房地產(chǎn)業(yè)與前向產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)也由傳統(tǒng)的、物質生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)轉向服務性產(chǎn)業(yè)?！娟P鍵詞】房地產(chǎn)市場 相關產(chǎn)業(yè)影響

2、1. 住房的獨特性質一般來說，房地產(chǎn)對經(jīng)濟影響的重要性是與住房的獨特的性質有關的?？梢哉f，住房作為一種商品或產(chǎn)品，它有自 己的特別性：如必需品（住房是人類生存的最基本的生活需求）、重要性（對許多住戶來說，住房是他們惟一重要的消費品）、耐久性（住房是主要商品中最為耐用的消費品）間固定性（一個住房單元不能以合理的成本加以移動）、不可分割性（住戶不能將其不同部分隨意混合或分割）、復雜和多重異質性（一個住房單元擁有大量的特征）、市場的分散性（住房單元和住戶在空間上是分割隔精品文檔離的）、生產(chǎn)的非凸性（生產(chǎn)的非凸性將導致修復、拆除、重建和變更的不連續(xù)變化）、信息的非對稱性（潛在的住房擁有者不能夠完全 了

3、解每個住房單元的特征，房主與租戶不能了解彼此間的品質）、交易成本的昂貴、相關保險與期貨市場的缺乏等。市場中許多商品在某種程度上只能具有以上部分特征，只有住房具有以上全部的特征。而這些特征相互作用從而導致住房市場的運作與其他市場運作機理和運作方式的差異性。如房地產(chǎn)的生命周期一方面與一般的產(chǎn)品的運作相同，要經(jīng)過投資、生產(chǎn)、交易、使用4 個環(huán)節(jié)，另一方面與一般產(chǎn)品活動內容與各階段之劃分又有很大差別，如房地產(chǎn)在進行生產(chǎn)的同時亦可進行交易，并且該產(chǎn)品進入使用時仍然可以進入再交易市場。2. 房地產(chǎn)運作體系可以說，從房地產(chǎn)的生命周期來看，房地產(chǎn)運作體系的目標是將房地產(chǎn)提供給使用者當做各種使用，對于提供不同

4、的生產(chǎn)要素者在其運作過程中得到適當?shù)膱蟪?，而這些資源運作的結果，就是使房地產(chǎn)成為能供使用的建筑物。它不僅本身涉及金融、 建筑、中介機構等產(chǎn)業(yè)，而且具有產(chǎn)業(yè)鏈長、帶動其他行業(yè)明顯等特征。3. 房地產(chǎn)市場的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)有研究者界定，產(chǎn)業(yè)關聯(lián)指的是在經(jīng)濟生活中一個產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)之間的技術經(jīng)濟聯(lián)系，即一個產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對其他相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的不同程度的連鎖反應。房地產(chǎn)業(yè)與相關 產(chǎn)業(yè)間的關聯(lián)又分為：一是后向關聯(lián)，即房地產(chǎn)業(yè)與向本產(chǎn)業(yè)供給生產(chǎn)要素的產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生需求拉動作精品文檔用， 如礦業(yè)和采石業(yè)、造紙印刷業(yè)、石油煤炭業(yè)、鋼鐵業(yè)、金屬制造業(yè)、機動車輛業(yè)、運輸與倉儲業(yè)等；二是前向關聯(lián)，即房地

5、產(chǎn)業(yè)與需求本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)對該產(chǎn)業(yè)主要產(chǎn)生供給推動作用，如農(nóng)林牧副漁業(yè)、化學工業(yè)、餐飲與旅館業(yè)、批發(fā)零售業(yè)等；三是環(huán)向關聯(lián)，房地產(chǎn)業(yè)與那些既向本產(chǎn)業(yè)提供生產(chǎn)要素又將本產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品或服務作為其生產(chǎn)要素的關聯(lián)，房地產(chǎn)對該產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生需求拉動和供給推動雙向作用，建筑業(yè)、金融保險業(yè)、公共社會和個人服務業(yè)等。上述的研究表明，與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)有40 個之多，而且隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這些產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)性日趨增強。在密切相關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)中，其國別差異、時間差異都很小，如建筑業(yè)、金融與保險等，而物質性產(chǎn)業(yè)則各國的情況有所不同。正因為房地產(chǎn)所關聯(lián)的產(chǎn)業(yè)眾多，房地產(chǎn)業(yè)的波動通常會對眾多相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生

6、較大影響，甚至會影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定協(xié)調發(fā)展，漢森（hansen）指出，美國20世紀30年代經(jīng)濟大恐慌發(fā)生最重要的原因是廠房與住房投資之不足，而不是生產(chǎn)設備投資稀少。因為1923?1929年經(jīng)濟繁榮期與1936?1937年經(jīng)濟蕭條期，生產(chǎn)者設備年平均投資額都在60 億美元左右，反之生產(chǎn)者對于廠房的投資，在1930 年代 每年僅達15億美元，與前期1923?1929 年間每年平均投資額35 億美元比較，廠房興建每年減少20 億美元；1930 年住 房興建減少到17 億美元，比1923?1929 年間每年減少29 億美元，廠房與住房興建每年比繁榮期減少49 億美元。因此，1930 年代經(jīng)濟大蕭條發(fā)生

7、的精品文檔最主要原因之一是房地產(chǎn)景氣循環(huán)變動處于下降的階段。但是，根據(jù)臺灣省經(jīng)建會統(tǒng)計資料，臺灣住房投資占固定資產(chǎn)投資從1954?1994 年都一直保持在10左右，而且住房投資占gdp 比重一般維持在2?4的水平，即房地產(chǎn)在整個gdp 中的比重不高。因此，有學者研究表明，不論“產(chǎn)量或就業(yè)之向前、向后關聯(lián)系數(shù)” ，或“房屋建筑部門與其他部門產(chǎn)業(yè)中間投入系數(shù)”比較，房屋建筑業(yè)在99 個別的部門排名卻不突出，即房地產(chǎn)業(yè)對其他關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動效應不明顯。而陳明郎的研究更是表明，房地產(chǎn)需求活動強烈增加時，及其后的幾年，臺灣實體經(jīng)濟成長有明顯下降的現(xiàn)象。其原因是：房地產(chǎn)具有“不可貿(mào)易產(chǎn)品”的特質，當房地產(chǎn)需

8、求偏好變動，造成對房地產(chǎn)需求增加時，會透過“均衡性勞動的分配” ，而有更多勞動力的生產(chǎn)要素，流轉到“學習效果”較弱的房地產(chǎn)業(yè)上，因而降低整個經(jīng)濟產(chǎn)出的增長率。估計這可能與臺灣人口城鄉(xiāng)結構有關。不過，林鐘雄的研究則表明，房地產(chǎn)市場過熱對宏觀經(jīng)濟的其他經(jīng)濟活動會產(chǎn)生資金的排擠效應。同時，有學者對臺灣房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)研究表明，在臺灣，早期房地產(chǎn)業(yè)偏向具有生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)的特質，以1981 年 為界，以后房地產(chǎn)偏向服務業(yè)層面的特質。也就是說，“房 地產(chǎn)”此產(chǎn)品產(chǎn)出是組合不同生產(chǎn)要素發(fā)揮各種功能所運作而成的，而要素與功能的產(chǎn)生都是因應整個過程中的需要而變化。在經(jīng)濟成長初期，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營多采取勞動密集方式，吸收農(nóng)業(yè)部門所釋放出的剩余勞動力；在經(jīng)濟發(fā)展到相當階段，生產(chǎn)技術提高且因勞動力成本提高而呈現(xiàn)不足精品文檔時， 于是房地產(chǎn)經(jīng)營便采取資本密集方式從事現(xiàn)代化的企業(yè)經(jīng)營；當進入現(xiàn)代工商社會后，為因應產(chǎn)品服務的差異性、需要更多專業(yè)知識的房地產(chǎn)服務，于是大量興起，所以后期房地產(chǎn)的產(chǎn)值有較多部分為服務性層面所提供。房地產(chǎn)對服務金融等行業(yè)帶動更顯著。結束語總之，房地產(chǎn)業(yè)的關聯(lián)產(chǎn)業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展而不斷變化，這是與國際經(jīng)濟的服務