物業(yè)服務有限公司內部管理制度

1、前 言為加強公司正規(guī)化管理，強化對員工的管理，使各項工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本公司內部管理制度，各部門員工應根據(jù)本部門工作分工，加強對本制度的學習和領會，認真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相應制度，并嚴格加以實施。本規(guī)章制度連同公司內部管理制度、公司文件及相關管理制度，具有同等的效力，各職能部門、管理處應按照本制度對所屬員工加以管理和考核，違反本規(guī)章制度將在公司考核中予以相應處罰。不盡之處，公司將適時予以補充。本規(guī)章制度從下發(fā)之日起執(zhí)行。第一部分 崗位職責公司總經理崗位職責1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。2、帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效

2、益。3、注意經濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹立良好的企業(yè)形象。5、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。8、調動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。公司副總經理崗位職責1、在總經理

3、領導下，協(xié)助經理抓好全面工作。2、主要抓好設備設施維修、保養(yǎng)計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。3、制訂和完善公司各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。5、調動各方積極因素、共同管好物業(yè)。定期向總經理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。7、經濟與上級公司和政府相關部門順關系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。項目經理崗位職責1、全面負責對所管轄的物業(yè)實施一體化綜合管理，完成管理

4、目標和經濟指標；2、制定并組織實施管理處工作計劃；3、負責檢查、監(jiān)督各項制度的執(zhí)行情況；4、合理調配人員，協(xié)調各崗位的分工協(xié)作；5、負責物業(yè)的裝修審批，協(xié)調違章和投訴的處理工作，落實安全、防火工作；6、協(xié)調本部門與供水、供電、工商等各行業(yè)主管部門的關系，便于開展工作；7、完成公司領導安排的其他工作；辦公室崗位職責1、負責人力資源管理；2、負責管理人員的工作考勤； 3、負責收集整理和保存物業(yè)管理公司籌備、建立和發(fā)展的資料及人事檔案；4、協(xié)調處理業(yè)主的咨詢、投訴； 5、負責對外承辦、接待工作，與政府部門、各社會團體保持良好的溝通； 6、負責物業(yè)管理公司所需物品的后勤采購工作； 7、負責對各項目部的

5、監(jiān)督、檢查和管理工作；8、組織、開展企業(yè)文化活動；9、總經理指派的其他工作；會計崗位職責1、制訂財務管理制度和財務計劃，報執(zhí)行董事審批。2、根據(jù)財務管理制度，審核工資和各項費用的報銷。3、及時處理帳務，上報各種財務報表。4、小區(qū)的經濟核算工作。5、財務檔案管理。6、分管領導交辦的工作。出納崗位職責1、清點匯總部門交來的款項；2、審核原始憑證是否完整；3、發(fā)放工資、獎金，支付符合手續(xù)的費用；4、處理銀行存款收入和支出業(yè)務；5、填制記帳憑證，交會計記帳；6、正確使用發(fā)票，保證現(xiàn)金和銀行支票使用安全?？头M長崗位職責1、在物業(yè)管理處經理領導下，具體行使管理、監(jiān)督、協(xié)調服務的職能；2、負責協(xié)調小區(qū)清潔

6、、綠化、治安、維修、接待、回訪等各項服務工作；3、負責辦理業(yè)主入住手續(xù)、檔案歸檔的組織工作；4、協(xié)調經理送發(fā)物業(yè)管理方面的文件。5、參加經理主持的部門例會，總結當月工作，制定下月計劃；6、負責運作中不合格的服務項目的跟蹤、驗證、處理工作；7、負責組織小區(qū)的文化活動；8、完成經理交辦的其他工作；客服人員崗位職責、負責辦理業(yè)主入住手續(xù)；、負責接待業(yè)主的各種投訴，及時處理、反饋；、負責物業(yè)管理費及其他費用的收繳工作；、負責業(yè)主檔案的管理工作；、負責本部門人員的培訓、考核工作；、負責小區(qū)管理統(tǒng)計報表的編制及管理處文秘工作；、負責協(xié)調其他部門的日常工作；、負責社區(qū)的文化建設工作；、領導指派的其他工作；工

7、程維修組長崗位職責1、在經理的領導下，負責公共設施、設備的維修、保養(yǎng)和管理工作；2、履行設備管理合同，完成下達的各項管理指標和經濟指標；3、確保公共設施、設備處于安全、良好的運行狀態(tài)；4、加強安全管理和安全教育，建立安全制度，防止發(fā)生安全事故；5、負責本部門員工的專業(yè)技能培訓，不斷提高員工的綜合能力和素質；6、負責組織所接管的機電設施、設備的驗收工作；7、負責組織技術文件和設備檔案的接管、建立和管理工作；8、負責處理業(yè)戶對維修工作的投訴及本部門不合格服務的整改；工程維修人員崗位職責1、負責物業(yè)共用及公共設備、設施的運行管理工作；2、負責處理業(yè)主專有部位的有償維修工作；3、協(xié)調處理業(yè)主的咨詢、投

8、訴；4、負責工程人員的管理、培訓、考核工作； 5、負責業(yè)主裝修方案的審核、監(jiān)督、管理工作； 6、 領導指派的其他工作；保安組長崗位職責1、執(zhí)行工作計劃，完成各項工作；2、制定并督促落實小區(qū)應急方案；3、檢查、監(jiān)督、記錄小區(qū)秩序、消防工作；4、負責處理維持秩序工作中遇到的疑難問題，不能解決的及時向上匯報；6、對各崗位值勤人員的工作進行巡查、督導；7、對因下屬玩忽職守，導致業(yè)戶投訴或造成較大損失的事件負領導責任；8、做好本部門人員的培訓、考核工作；9、熱情接待業(yè)戶，及時處理顧客對本部門工作的投訴；10、熟練掌握消防器材的使用，發(fā)生火警應立即采取應急措施；保安人員崗位職責1、負責物業(yè)的防火、防盜、防

9、破壞和小區(qū)內秩序維護工作； 2、與政府相關部門保持良好關系； 3、成立義務消防隊，定期舉行消防演習； 4、建立健全各項安全規(guī)章制度； 5、負責物業(yè)的巡邏和門崗值守工作 ；6、負責監(jiān)控室管理工作； 7、負責本部門人員的管理、培訓、考核工作； 8、領導指派的其他工作； 保潔人員崗位職責1、遵守公司制定的各類規(guī)章制度；2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務；3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧；5、按照服務內容和服務標準對物業(yè)轄區(qū)進行清潔衛(wèi)生打掃，維護物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等；7、對保潔范圍內物業(yè)

10、的異常情況及時向保安員或管理員匯報；8、對亂扔廢棄物的現(xiàn)象應予以制止，并及時清除；9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。監(jiān)控值班員崗位職責1、嚴密監(jiān)視保安對象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；3、出現(xiàn)異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄；4、負責設備的日常巡視、情況記錄；5、保持機房干凈、整潔；做好交接班工作。綠化工崗位職責1、遵守公司的規(guī)章制度；2、服從公司領導和管理人員的檢查

11、監(jiān)督，工作時佩戴好上崗證；3、綠化養(yǎng)護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的現(xiàn)象；4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥；6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇；7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90以上；8、熟悉物業(yè)轄區(qū)內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木；9、對工作過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時向保安或管理員匯報。電梯工職責1、每日檢查電梯運行情況，做好記錄；2、妥善保管電梯層門三角鑰匙、機房

12、鑰匙；3、監(jiān)督電梯日常維保單位定期檢修、保養(yǎng)電梯，并跟蹤、了解檢修和保養(yǎng)結果。4、發(fā)現(xiàn)電梯運行安全隱患、需要停止使用的，做出暫停使用建議，并報告主管。5、在電梯安全檢驗合格有效期屆滿前的30日內向檢驗機構提出定期檢驗申請。6、規(guī)范電梯乘客的行為，發(fā)現(xiàn)電梯乘客實施下列行為及時予以糾正：（1）違反電梯安全使用規(guī)定操作電梯；（2）乘坐明示處于非安全狀態(tài)下的電梯；（3）采用非安全手段開啟電梯層門；（4）拆除、破壞電梯安全警示、標志或者報警裝置和安全控制回路等電梯安全部件；（5）運載超重貨物乘坐電梯；（6）其他危及電梯安全運行或者他人安全乘坐的行為。7、發(fā)現(xiàn)電梯因停電、故障等原因致使乘客困梯時，應在確保

13、自身及乘客安全的前提下及時放人，如果沒有絕對把握應緊急通知維保單位派技術人員到現(xiàn)場放人。8、協(xié)助維修工工作。9、經理交辦的其他工作。第二部分 管理制度第一節(jié) 勞動人事管理制度1、總則：1.1為進一步規(guī)范公司人事管理,提高員工整體素質及公司管理水平,使公司保持可持續(xù)發(fā)展狀態(tài)，結合公司發(fā)展實際,制定本制度。1.2 適用范圍：本公司全體員工。2、員工招聘：2.1 公司新聘人員一律由辦公室統(tǒng)一面試、建立員工檔案、錄用、分派。各管理處可自行預招員工，進行第一輪面試篩選，面試符合條件者將應聘人員檔案報辦公室，由辦公室另行安排面試,合格者錄用。3、員工錄用標準：3.1公司所有員工年齡一律控制在55歲以內,身

14、體健康。超過55歲在崗者工作期間發(fā)生的任何安全問題由個人負責。3.2夫妻及直系親屬不得在同一單位上班。特殊情況由公司辦公室統(tǒng)一合理調配。3.3 對外來沒有家室的人員,確保有家庭地址及聯(lián)系電話，身份明確。4、員工試用4.1 新進基層員工試用期為一個月，公司管理人員試用期為三個月，試用期滿而工作表現(xiàn)合格者將成為本公司正式員工。4.2 經考核，試用期不合格者，公司無條件即時辭退。5、員工離職與辭退5.1 新進員工在10天以內自動離職，10天以內無工資。5.2 員工在試用期內和合同期內提出離職，必須提前一個月交申請，對未辦理手續(xù)而擅自離職者，每日按曠工處理，公司不發(fā)放工資，并保留追索其造成公司經濟損失

15、的權利。5.3 員工離職最后一個月若未滿勤，將按試用期工資發(fā)放，不再參與補助與考核。5.4 嚴重違反公司紀律及檢查工作質量連續(xù)三次不合格者,公司無條第二節(jié) 財務管理制度1、嚴格執(zhí)行國家規(guī)定的財務會計制度和有關財經紀律,按會計法辦事,遵章守法,做好財務會計工作。2、財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。3、負責組織各部門編制收支預算草案,根據(jù)總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司年度的財務預算草案,定期對執(zhí)行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。4、管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執(zhí)行庫

16、存現(xiàn)金限額制度,負責全公司資金運作的組織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。5、遵循權責發(fā)生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。6、每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、年度損益表和資產負債表。7、負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新?lián)Q代。8、對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規(guī)定,未經審批的開支一律不得報銷。第三節(jié) 檔案管理制度1、公司各物業(yè)項目的檔案資料規(guī)定由物業(yè)管理公司主管（包括代理主管）負責監(jiān)督保管，由文員專職文件存檔、注記工作。2、有關物業(yè)管理公司驗收檔

17、案、圖則、業(yè)主及住戶資料、管理制度、合約及附件設備設施及保養(yǎng)制度、財務報告、員工人事資料等檔案要求集中存檔，文件柜要求上鎖，未經主管許可，他人不得動用。3、物業(yè)管理公司檔案資料必須按公司規(guī)定要求存檔，做到圖有袋、文有夾，報告類文件編目錄索引，檔案類文件有存檔文件清單及編號目錄。4、物業(yè)管理公司檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。5、物業(yè)管理公司檔案在歷任主管調職、任職時應向公司或接任者辦理移交手續(xù)、經確認后方可離任。6、物業(yè)管理公司檔案日常需經常使用部分應復印備份，原件存放在檔案中不得隨意使用。7、因工作需要借閱、復印專管部分檔案資料的，需經主管書面確認，如有違反的作泄密處理。8、公司將

18、定期巡查上述規(guī)定所提及之要求落實情況，對不符要求的保管責任人將作適當處分。9、物業(yè)管理公司檔案資料因保管不當而導致遺失、泄密的，對物業(yè)管理公司有重大影響及損害物業(yè)管理公司公司利益的，公司將視情節(jié)輕重追究當事人責任，并保留追究其法律責任的權利。第四節(jié) 工作牌管理制度1、為樹立公司形象，增強員工榮譽感，展示員工精神風采，公司實行全員佩戴工作牌上崗制度；2、工作牌由公司辦公室統(tǒng)一制作、發(fā)放、管理，并應一律佩戴于左胸前；3、上班時間，在本公司范圍內，員工均應佩戴工作牌，外出辦公則須將工作牌取下；4、辦公室可隨時對員工佩戴情況進行檢查；5、各級員工均須妥善保管工作牌，如有遺失或損壞，應及時到辦公室補辦，

19、并繳納補辦成本費20元/個；6、員工工作牌只限本人佩戴，不得擅自借與他人或非本單位人員使用；7、辭（退）職人員，均應將工作牌交回公司辦公室方可離職；8、本制度由公司辦公室負責解釋；第五節(jié) 制服管理規(guī)定公司本著“以人為本”人性化管理，合理利用資源，根據(jù)實際情況和未來發(fā)展，經公司領導決定：在公司干滿半年以上（含半年）離職，公司退還押金、服裝歸個人。在公司未干滿半年離職，押金扣一半，服裝歸個人。試用期3個月內離職，扣全部押金，服裝歸個人。第六節(jié) 辦公用品管理辦法第一條：為加強辦公用品的管理，充分利用辦公用品的使用效能，特制訂管理辦法。第二條：本辦法所稱辦公用品，分為易耗品、耐耗品、和辦公設備三種。易

20、耗品：指鉛筆、膠水、膠帶、漿糊、大頭針、圖釘、回形針、橡皮、筆記本、復寫紙、標簽、便條紙、打印紙、信紙、夾子、訂書釘、裁紙刀片、筆芯等：耐耗品：指桌、椅、剪刀、裁紙刀、訂書器、打孔機、鋼筆、卷尺、簽字筆等;辦公設備:指電腦、打印機、復印機、傳真機、電話、掃描儀、照相機、攝像機、電腦網(wǎng)絡設備、電腦軟件、移動硬盤、u盤等。第三條：辦公用品使用管理原則:易耗品，根據(jù)實際需要，實行限量或定量供應；耐耗品，實行以舊換新登記制，并列入耐耗品登記賬目。辦公設備實行使用單位和使用人責任制，并列入辦公自動化設備登記賬目。第四條：辦公室為公司辦公用品統(tǒng)一管理部門，公司各部門負責本部門所使用的辦公用品的日常管理。第

21、五條：辦公用品采取申報、審批、采購、驗收、領取管理程序。申報：公司各部門根據(jù)工作實際需要，編制易耗品、耐耗品需求計劃，并提前上報公司辦公室；申報辦公設備必須寫專項請示報告上報公司辦公室。審批：公司辦公司承辦人匯總編制易耗品、耐耗品需求總計劃，報辦公室主任審核，公司主管領導審批；辦公設備專項需求請示報告，由辦公室主任單獨審核并簽署具體意見后，呈報公司主管領導審批。采購：公司辦公室于每月月底前集中采購易耗品、耐耗品。如辦公室因工作原因，不能及時采購的易耗品，各部門經與辦公室協(xié)商并請示公司主管領導同意后，可自行采購，購回物品必須由公司辦公室保管員登記入賬。辦公設備，按領導批示單獨采購。驗收：公司辦公

22、室保管員（可安排一人兼職）負責驗收購回的辦公用品，確認無誤 后登記入庫。領?。汗靖鞑块T要相對固定專人（稱領取人）負責領取辦公用品；領取人按照上報到公司辦公室的計劃領取所需辦公用品，并辦理登記手續(xù)；領取辦公設備時，發(fā)放人和領取人共同對領用的設備進行質量檢驗，確認無誤后辦理登記手續(xù)。第六條：采購工作要科學、合理。采購前，應做到市場調查，充分掌握擬購物品的性能、價格及附件，努力達到貨真價實、物美價廉。第七條：辦公用品只能用于辦公使用，不得隨意挪用或借給外人使用；所有員工必須勤儉節(jié)約，杜絕浪費，保護整潔，愛護好辦公用品；領用人調離公司時，應將辦公用品交還，造成損壞或遺失的按原價賠償。第八條：辦公設備

23、的使用管理辦公自動化設備的使用管理堅持“誰使用、誰保管、誰丟失、誰負責”的原則。公司各部門負責人必須確定本單位每一臺辦公自動化設備的使用人（稱專用人），若確定二人或多人合用一臺時，必須確定一個主管人；任何一臺設備未經專用人、主管人許可，非使用人不得擅自使用；專用人、主管人負責設備日常保養(yǎng)和管理，所有使用人必須正確使用，精心愛護，保證辦公自動化設備完整性。公司辦公室負責統(tǒng)一調配、更換辦公設備的使用單位，并辦理變更登記手續(xù)。因操作不當，保管不善或因個人過失，對辦公設備造成損壞，責任人或過失人應予賠償損失。公司機關各職能部門和各個項目部不再使用的設備，一律移交辦公室保管；移交時由辦公室保管人員檢查設

24、備是否齊全，有無損壞，如有損壞，由專用人、主管人負責賠償。各單位使用的辦公設備如出現(xiàn)故障，統(tǒng)一報公司辦公室，由公司辦公室委派專人進行維修。辦公設備配件和耗材的更換，必須先申請驗證，后交舊領新。對于電腦儲存的重要資料，要進行加密，并及時做好備份工作，嚴禁非本職業(yè)務使用電腦和打印機；嚴禁在電腦上玩游戲，違者每次罰款50-100元。使用復印機要先進行登記，要控制復印數(shù)量，避免浪費。未經批準嚴禁復印公司保密資料，嚴禁復印私人使用材料，違者每次罰款50-100元。第九條：使用電話聯(lián)系業(yè)務時交談要簡練，非工作需要嚴禁撥打電話信息服務臺，違者每次罰款50-100元；嚴禁利用辦公電話聊個人私事，違者每次罰款5

25、0-100元。第十條：辦公設備報廢處理程序設備報廢的初步確認公司各部門使用的辦公設備多次出現(xiàn)故障，經辦公室派人檢修、仍不能使用時，即可初步確認設備報廢。填報“辦公設備報廢申請、鑒定、處理審批單”初步確認設備報廢單位的使用人到辦公室領取“辦公設備報廢申請、鑒定、處理審批單”，按照該表“報廢申請”欄的要求填寫，并請本部門的負責人在“報廢理由”一欄簽名確認后，報公司辦公室（報廢設備同時移交）。公司辦公室組織技術鑒定辦公室保管員接到報廢申請后，請專業(yè)人員進行技術鑒定，確認無任何修理使用價值后，保管員和專業(yè)鑒定人共同評估其殘值；保管員填寫“辦公設備報廢申請、鑒定、處理審批單”的“技術鑒定”欄的各項內容，

26、并請專業(yè)鑒定人簽字確認。報廢處理辦公室保管員辦完上述手續(xù)后，向主任簡單報告技術鑒定情況，并請主任審閱“報廢申請”和“技術鑒定”兩欄的內容，主任無異議后，請2-3家收購商報價，出售給報價高的收購商，當場收款并填寫“報廢處理”一欄的內容，雙方簽字確認。辦理審批交款程序保管員持“審批單”請辦公室主任、財務部經理審簽，主管副總審批后，到財務辦理交款手續(xù)。“審批單存辦公室歸檔備查。附：辦公設備報廢申請、鑒定、處理審批表報廢申請設備名稱規(guī)格型號申請單位申請時間年 月 日申請人報廢理由部門負責人審簽：技術鑒定鑒定結論評估設備殘值元鑒定人辦公室保管人鑒定時間 年 月 日報廢處理購入時間 年 月 日原價值元收購

27、時間 年 月 日處理結果收購單位電話收購人簽名收購價格元收款人簽收年 月 日審批交款程序辦公室主任審簽財務部經理審簽主管副總審批出納簽收繳款人簽名第十一條：本管理辦法由公司辦公室負責解釋。第十二條：本管理辦法自發(fā)布之日起實行。第七節(jié) 二次供水管理制度1二次供水管理要求：（1）工程部人員每月5日之前檢查小區(qū)內每個水池，將將檢查情況記錄在自己的工作日志上。（2）二次供水管理由水泵房機電維修人員專職負責。水泵房機電維修員必須持有衛(wèi)生防疫站認可的健康證。（3）每個水池應結構完好、無滲漏，檢視窗應加蓋上鎖，水池周圍及頂蓋應清潔干凈。（4）水池應每隔4個月清洗、消毒一次，清洗員必須持有經衛(wèi)生防疫站認可的健

28、康證。（5）清洗消毒水池時應提前兩天通知公共事務部，由公務部通知有關用不著水部門和用戶做好儲水準備。2.水池清洗消毒安全注意事項（1）在水池內作業(yè)時，光源需采用36V以下安全電壓，最好用手電筒或應急燈。（2）抽污水的潛水泵應裝漏電開關，漏電開關應提前試驗并確認開關可靠。（3）水池消毒人員需戴防護眼鏡和口罩，如果在水池內感到頭暈、氣喘，則應馬上離開水池到外面呼吸新鮮空氣。（4）上下水池時應把緊扶手、踩穩(wěn)不銹鋼梯，嚴防跌落。3.水池清洗消毒前的準備工作（1）1：100滅菌凈水溶液或市衛(wèi)生防疫站配制的消毒液。（2）潛水泵、應急照明燈或手電筒。（3）掃把、尼龍刷、尼龍繩、膠桶、眼鏡、口罩、膠手套。4.

29、水池清洗消毒程序（1）排放水 排放水應提前關閉水池進水閥，讓水池水位用到接近消防用水水位，以免浪費；為確保用戶正常用水，排放干水池的時間應控制在1.5小時以內。（2）清洗消毒清洗：鏟出水池內泥沙及各種沉淀物；用掃把或尼龍刷從水池頂部、四周墻壁、底部依次反復刷洗；如果仍未洗干凈應再進行刷洗直至干凈為止。消毒：用掃把或尼龍刷蘸取1：100滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒水溶液，依次反復刷洗消毒；之后將水池蓋好封閉半小時；用清水沖洗一遍整個水池，排出消毒水溶液；重復用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液注水：清洗消毒工作全部結束后，清理收拾好所有工具。打開閘閥向水池內注水，達到調定的水位后加蓋上鎖。5.取樣

30、送檢（1）用干凈的礦泉水瓶從水也中部提取500ml水并在瓶子中部貼上標簽，標簽上應寫明送栓單位及送樣日期。（2）水樣當天由機電處主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進行檢測。（3）如果檢測不合格，則應重新清洗和消毒水池直至合格為止。6.記錄存檔水池清洗消毒工作全部結束后，應完整、規(guī)范、清晰地把情史記錄在水池清洗消毒記錄表內，并于每次小區(qū)全部水池清洗消毒工作結束后三天內把記錄整理成冊交機電處存檔，保存期為兩年。第八節(jié) 高壓配電室管理制度1、維修人員必須持證上崗，配電室值班人員必須熟悉電氣設備和有關安全措施、操作程續(xù)規(guī)章制度2、配電室建立24小時值班制度，對高壓配電裝置進行巡查，在做好每日巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問

31、題上報領導。3、設備有專職人員管理和值班，配電設備的停送電有值班電工操作，值班人員必須做好值班記錄，認真執(zhí)行交接班制度。4、供電線路嚴禁超載供電，配電房內禁止私接亂拉。停電時，應提前向部門領導提出申請經同意后方可實施，恢復送電時再確認供電線路正常，電氣設備完好后方可送電。5、配電室內消防設施應確保良好，并有手持式氣體滅火裝置，防止小動物進入，無關禁止進入，外來人員經領導同意后方可進入，做好訪客記錄。6、加強日常、檢修、保證配電室內照明、應急照明設施等設備完好。7、停電時，值班人員應立即采取補救措施，同時與供電部門聯(lián)系。8、系統(tǒng)和設備檢修時，應做好相應的安全措施。9、保持配電室的清潔衛(wèi)生與干燥。

32、10、值班時間必須認真監(jiān)視并注意設備有無異響和氣味，一旦發(fā)現(xiàn)有異常情況，應立即查明原因，迅速排除并加以記錄。11、須按時將系統(tǒng)和設備進行巡檢，認真做好記錄。12、負責領導交辦的工作。第九節(jié) 水泵房管理制度水泵房是向小區(qū)住戶提供生活用水和消防儲備用水的重要場所，直接關系到小區(qū)住戶的生命和財產安全。為確保水泵房內設備運轉正常，特制訂如下管理制度。 一、水泵房管理 1、 非值班人員不準進入水泵房，若需要進入，須經維修主管同意并在值班人員陪同下方可進入。 2、 水泵房內嚴禁存放有毒、有害物品。 3、 水泵房內應備齊消防器材并應放置在方便、顯眼處。水泵房內嚴禁吸煙。 4、 泵房衛(wèi)生每天打掃一次，泵及管道

33、每半月清潔一次，做到地面、機器無灰塵、無積水、墻面清潔干凈，室內照明、門窗正常完好。 5、 水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由當值水泵房管理員保管，水泵房管理員不得私自配鑰匙。 二、設備管理 1、 水泵房及水箱、消防系統(tǒng)全部機電設備必須由專人持證上崗負責監(jiān)控，定期進行保養(yǎng)、維修、清潔工作，定時進行巡回檢查，了解設備運轉情況，認真做好工作記錄。 2、 設備設施表面無積塵、無油漬、無銹蝕、無污物，油漆完好、整潔光亮。 3、 消防泵、生活泵、恒壓泵、污水泵的選擇開關位置、操作標志都應標實明確。 4、 操作人員在3米以上檢修設備（包括開關、閥門等），必須戴好安全帽，扶梯要有防滑措施，要有人扶梯。 三、運行

34、管理 1、生活水泵24小時自動輪換運行，定期檢查泵的運行情況，填寫水泵巡視記錄表。于每月的3日前將上一個月的記錄整理成冊后交維修主管存檔。 2、 泵房內機電設備每日由專人巡視、操作、記錄，其他無證人員不得操作，更不得進入泵房。 3、 消防泵每月試運轉一次，以保證正常運轉，每半年進行一次“自動、手動”操作檢查，每半年進行一次全面檢修。 4、 消防水泵應保證隨時投入使用，所有長期停用的水泵必須每月進行一次預防性運轉。5、 水泵每次啟動或停泵后，都應仔細觀察有關儀表、指示燈及水泵運行是否正常，發(fā)現(xiàn)情況及時報告。6、 熟悉各控制按鈕、儀表功能、小心操作、不得有誤。操作流程： 為了確保水泵房的安全運行，

35、按時供水，值班人員上崗，必須安全操作。特制定本安全操作規(guī)程。值班人員上崗前，必須先閱讀本安全操作規(guī)程。且不折不扣地按照本規(guī)程進行操作，以保證機械正常運行和人身安全。一、準備工作：1、檢查工作電機、開關柜和水泵螺母螺栓有無松動，松動予以緊固。2 、檢查電機和水泵三相電壓、電流是否平衡，如不平衡，查明原因，恢復正常才能啟動運行。3、發(fā)現(xiàn)配電柜電源有欠壓、缺相、過熱保護等。檢查維修正常后方可運行。4、進水管和水泵進行排氣。5、轉聯(lián)軸器，確定轉動靈活無異物卡住?？梢詥?。二 、啟動運行：1、配電房柜運行指示切換開關置放在停止檔位上，合上總閘，合上分閘，合上自動運行訊號閘刀，然后將配電柜上運行指示切換開

36、關扭到“自動”檔位上，電機啟動運行。2、水塔上水位上升到一定高度，繼電器動作，切斷訊號電路，配電柜主回路斷開，停止運行。這時可換另一臺水泵待命運行3、禁止兩臺水泵同時運行；禁止兩組“自動”訊號同時合閘。三 運行中注意事項：1、每臺班次必須檢查泵體螺栓。2、檢查水泵填料是否有過大漏水現(xiàn)象，如有漏水及時添加盤根或全部更換。（水泵進行正常狀態(tài)）3、高速電機在運行中容易發(fā)熱。當用手觸摸電機端蓋，如短時間感覺太燙，不能觸摸，該機應停止運行。進行冷卻，更換另一臺機運行。4、電機在運行中如發(fā)出“骨碌骨碌”聲，表示軸承缺油，必須加油；如發(fā)出“梗?！甭?，表示軸承內外鋼圈或滾珠破損，應停機更換。5、運行中突然停機

37、或自動停機后，電機發(fā)生“嗡嗡”聲，這是可能是電源缺相或主回路沒有完全斷開，應立即拉閘（總閘也可），否則會燒毀電機和設備。停機后必須查明原因，排除故障后再啟動運行。6、運行中水壓表指針下跌，或水壓表指針上不去。（不足8kg）這時可能進水管和水泵內有空氣。如發(fā)現(xiàn)進水管中的橡皮短管有下陷現(xiàn)象，確定進水管濾網(wǎng)被堵塞，應立即停機消除濾網(wǎng)上雜務后再啟動運行。7、注意窨井污水，水位過高，必須啟動排污泵排除。（及時停泵）8、做好運行機械及儀表讀數(shù)記錄，并監(jiān)視其變動，如電流表讀數(shù)過高。必須停機查找原因，排除故障后再啟動運行。9、操作空氣開關和檢查配電柜時，應注意安全，避免觸電。（最好停電檢查）10、運行中的機械

38、，切勿進行檢修。如需修理，須先停機，并掛警示牌。11、吃飯離崗前，啟動運行的機械。必須注意觀察水壓、電壓、電流及機械運行的狀況。確實無異常時，方可離開。（在半小時以內）12、值班人員必須做到，上班不遲到，下班不早退，中途不離崗，有事先請假。13、自動運行檔位如果不能啟動運行或運行數(shù)分鐘后停機，則可能是自動訊號線路接觸不良。必須停機檢修（如修理后不到，改用手動按鈕運行，同時要更換自動線路配件。）14、水泵的聯(lián)軸器的橡皮圈，必須每臺班次檢查一下，發(fā)現(xiàn)問題及更換。15、值班人員和維修人員的安全：必須做到手上沒有水和潮氣，才能操作電器開關。第十節(jié) 電梯維修保養(yǎng)管理制度一、一般安全規(guī)定：1、凡上崗人員要

39、取得特種設備操作證后方能參與維修、保養(yǎng)工作；2、凡是正式上崗人員一定要熟知維修、保養(yǎng)人員安全操作規(guī)程；3、嚴禁酒后操作和連續(xù)長時間工作；4、對電梯進行維修、保養(yǎng)作業(yè)，必須放置“保養(yǎng)、檢修”警示牌；5、電梯維修應以檢修速度運行電梯，維修完畢后以正常速度試車時，工作人員應撤離維修現(xiàn)場或站在安全的位置上；6、維修、保養(yǎng)工作至少應由兩名持證人員進行；7、工作前必須穿戴好工作服，穿好絕緣鞋，嚴禁穿拖鞋、高跟鞋或赤腳作業(yè)；8、電梯在維修、保養(yǎng)期間嚴禁載客；9、電梯在盤車行走時，嚴禁任何人出入轎廂；10、應熟悉自己維護、保養(yǎng)電梯的型號、規(guī)格及一般故障的解決辦法；11、嚴禁同時在機房、轎頂、轎內、底坑任何兩部

40、位同時進行維修和保養(yǎng)工作。二、維修、保養(yǎng)人員安全操作規(guī)程：（1）在轎廂內工作時：1、進入轎廂前，首先看清轎廂是否停在本層，切不可只看樓層顯示即進入層門、轎門防止踏空墜落；2、進入轎廂后，要檢查操縱盤各按鈕是否可靠，急停開關是否起作用，轎內照明是否正常；3、在轎廂內檢修維護時，嚴禁將外層門敞開走車，如檢查門鎖時，檢查完畢應及時將門關閉以免他人墜落；4、因故層門暫不能關閉時，必須派專人監(jiān)護或安好防護欄，掛好明顯警示標志，防止他人誤入井道；5、在轎廂內工作時，身體各部位不得超越轎廂地坎以外，若必須將身體某部位伸出時，一定要斷開急停開關；6、無論何種情況嚴禁將身體站在轎廂與層門外之間的位置，以防“剪切

41、”事故的發(fā)生。（2）在機房內工作時：1、在機房內進行維修工作時，必須將電源開關切斷（除因工作需要，且有絕對把握外），掛好明顯標記（如嚴禁合閘）并派專人看守；2、在機房操縱轎廂時，必須與轎廂內或轎頂上、底坑下人員聯(lián)系好，將層門、轎門關閉完好，門鎖作用正常，方可開車。嚴禁在層門敞開的情況下移動轎廂；3、在機房盤車前，必須與轎廂內、轎頂上、底坑下的人員聯(lián)系人，為防止抱閘打開時轎廂產生意外溜車，操縱盤車人員應繼續(xù)工作，并做好隨時剎車準備；4、接近帶電體工作時，要有防護觸電措施并有專人監(jiān)護；5、檢查、維修控制柜內各電器元件時，必須斷電工作；6、維修用手持電動工具須由專人保管，使用時按規(guī)定做好接零保護。（

42、3）在轎頂上工作時：1、在轎頂工作必須戴好安全帽，穿好絕緣鞋，袖口、褲口均應扣緊；2、在轎頂上不應超過三人同時工作；3、在轎頂上工作不準開快車，必須用檢修速度運行，且應由轎頂控制開或停；4、轎廂行駛時，不準將身體任何部位探出安全護欄桿；5、在進入轎廂頂部之前，首先看清楚轎廂是否在本層理想的位置上，不可只看樓層指示燈。即進入轎頂，防止踏空墜落；6、在任何情況下，不可將身體跨于層門與轎門之間工作，更不可將身體某部位探于中間梁下、層門口下及各種支架下進行工作。若確屬工作需要，應具有切實可行的安全措施并切斷總電源；7、在對電梯進行維護時，相鄰電梯應相互呼應，以確保安全，如果確實難以達到安全要求時，應將

43、相鄰電梯關閉；8、在轎頂工作時，轎內操作人同必須聽從轎頂操作人員指揮；9、在轎頂維修完畢，離開轎廂時，操作人員應把層門關好，轎頂各開關恢復正常。（4）在底坑工作時：1、在底坑內工作應戴好安全帽，將急停開關斷開，禁止在電纜、繩索或導軌上滑行、搖蕩或攀爬；2、工作時需要用上、下底坑使用爬梯時，梯腳要落在實處，梯子上端不得靠在導軌上；3、在檢查換速、限位和極限開關等安全開關時，維修人員必須注意選好安全可靠的身體位置，司機配合要精神集中，聽從維修人員的統(tǒng)一指揮，開車前一定要重復口令；4、在底坑工作確需要開車時，維修人員一定要站在安全位置。以防被電纜、轎廂護腳板及平穩(wěn)鏈兜碰倒；5、底坑在有維修人員工作時

44、，轎廂應停止運行，如需要啟動電梯上、下行時，啟動之前，維修人員一定要注意站在安全位置；6、在底坑工作完畢后，維修人員應恢復各開關，確認完全正常后，方可爬登上底坑，關好層門后，進行試運行；7、工作完畢后，在爬登出底坑時，電梯轎廂至少應?？烤嘧畹蛯尤龑右陨?，以確保維修人員安全撤離。第十一節(jié) 電梯機房管理制度一、每周對機房進行一次全面清潔，保證機房和設備表面無明顯灰塵及住人、堆放雜物。二、保證機房通風良好，風口有防雨措施，機房內懸掛溫度計，機房溫度不超過40度。三、保證乙方照明好，并配備應急燈、滅火器和盤車工具，并掛于顯眼之處。四、毗鄰水箱的機房應做好防水、防潮工作。五、機房門窗應該完好并上鎖，未經

45、部門領導允許，禁止外人進入，并注意采取措施，防止小動物進入。六、電梯困人救援規(guī)程和本規(guī)定及各種警示牌應清晰并掛于顯眼處。七、按規(guī)定定期對機房內設施和設備進行維修保養(yǎng)。八、每天巡視機房，發(fā)現(xiàn)未達到規(guī)定要求的及時處理。第三部分 突發(fā)事件應急預案第一節(jié) 電梯故障應急處理預案（一）電梯故障維修應急處理方案1、接到報修，禮貌詢問下列信息：具體地點、電梯編號、停置樓層、故障時間、故障現(xiàn)象、是否困人、報修人聯(lián)系方式，立即記錄，并迅速安排人員、工作，完成全部調度。2、迅速到位：電梯維修人員3分鐘內出發(fā)，30分鐘內到達（應急人員可采取最快捷方式），迅速并徹底檢查故障，以最快速度恢復電梯正常使用。3、故障處理完畢

46、后，詳細填寫電梯故障維修記錄表。4、上報相關部門，總結經驗，盡量避免故障再次發(fā)生。水浸事故：1、接到報告或巡查發(fā)現(xiàn)后，立刻通知相關物業(yè)管理部門，當值人員通過電梯轎廂內部對講機，通知乘梯客人從最近樓層離開受事故影響的電梯。2、將受事故影響的電梯升到最高層，并關閉。3、迅速清理水浸樓層電梯口，防止電梯井被浸。4、立即上報主管人員。5、盡快解決問題，恢復電梯正常運行，填寫相關記錄表。電梯異常：1、如電梯維護人員巡查中發(fā)現(xiàn)電梯安全纜有毛刺、斷股，控制設備聲音異常、有異味，轎廂升降不順暢等現(xiàn)象，需立刻通知電梯當值部門，采取措施減少發(fā)生危險的可能。2、電梯當值人員接到報告，立即通過電梯轎廂內部對講機，通知

47、乘梯人員從最近樓層離開發(fā)生異常的電梯。3、關閉發(fā)生異常的電梯。4、立刻上報主管維修工程人員和。5、以最快速度檢修電梯完畢，恢復電梯正常運行，填寫相關記錄表。注： 如遇到其他復雜情況，應通知電梯公司專業(yè)人員到達現(xiàn)場處理。（二）電梯故障困人應急處理方案凡遇電梯故障應第一時間通知電梯維修班，并由電梯專業(yè)維修人員根據(jù)不同情況，依下列步驟先行釋放被困乘客。1、轎廂停于接近電梯門口的位置，且高于或低于樓面不超過0.5米時：（1）確定轎廂所在位置（根據(jù)樓數(shù)燈指示或小心開啟外門檢查）。（2）關閉電源（在機房配電柜內）。（3）用專門外門鑰匙開啟外門（鑰匙由電梯員工隨身攜帶，總鑰匙在技術部鑰匙柜內）。（4）用人力

48、開啟轎廂門。（5）協(xié)助乘客離開轎廂。（6）重新將外門關閉。（7）外門關閉后，“暫停服務”牌必須放置在故障電梯外。（8）通知電梯維修班派人員詳細檢查。2、轎廂停于遠離電梯門口位置時，應先將轎廂移動至臨近電梯門口，然后照上面步驟救出乘客，移動轎廂方法如下：（1）利用電話或其他方式，通知轎廂內乘客保持鎮(zhèn)定，并說明轎廂隨時可能移動，不可將身體任何部位探出廂外，以免發(fā)生危險；如果轎廂處于半關閉狀態(tài)，則應先行將其完全關閉或完全開啟。（2）進入機房，關閉該故障電梯的電源總開關。（3）拆除主電機軸蓋，安上旋柄。（4）兩位救援人員各把持住旋柄一端，另一名救援人員，手持抱閘扳手，輕輕松開抱閘，轎廂將會由于自重而移

49、動，為避免轎廂上升或下降太快發(fā)生危險，操作時應斷續(xù)動作（一松一放），使轎廂逐步移動，直至接近電梯門口為止（根據(jù)樓層控制器上的樓數(shù)燈指示）。注：如遇到其他復雜情況，應通知電梯公司專業(yè)人員到達后再處理。電梯故障應急保障流程圖發(fā)現(xiàn)情況電梯維修故障水浸事故迅速清理電梯口積水將受故障影響電梯升至高層及時向上級部門回報情況寫出總結報告、并歸檔電梯困人詢問具體情況迅速到位排查電梯異常通知乘梯人離開組織人員實施搶修恢復正常使用告知業(yè)主立即通過對講通知乘梯人離開關閉電梯及時向上級部門回報情況告知業(yè)主組織人員實施搶修恢復正常使用詢問具體情況通知電梯維修班轎廂門接近電梯門口位置轎廂門遠離電梯門口位置安撫被困乘客確定

50、轎廂位置關閉電梯電源開啟電梯外門人力開啟轎廂門助乘客離開電梯關閉外門并懸掛“暫停服務”標示專業(yè)人員做詳細檢查安撫被困乘客確定轎廂位置關閉電梯電源拆除主電機軸蓋安裝旋柄利用旋柄救出被困乘客在外門懸掛“暫停服務”標示專業(yè)人員做詳細檢查第二節(jié) 供水應急保障預案（一）供水管道爆裂處理措施1、當供水管道爆裂事故發(fā)生時，首先關閉爆管前端的截門，切斷爆管處水源。并報告本部門領導；2、如果爆管前端沒有截門，應迅速報告有關領導并關閉水井；3、部門領導應迅速上報總公司及甲方相關部門，并通知廣大用戶；4、維修人員立即查找爆裂處，進行搶修，保證24小時內恢復正常供水；5、當多處供水管道發(fā)生爆管時，應迅速向總公司報告或

51、與地方專業(yè)部門協(xié)商，請求外援；6、當關閉水井時間過長時，應聯(lián)系地方有關部門或友鄰單位給予供水支援；7、搶修施工過程中，嚴格遵守安全操作規(guī)程，如有人員受傷時，應首先搶救受傷人員，必要時直接撥打120，請求醫(yī)院救助；8、客戶服務部應及時了解事故原因、影響范圍、搶修進度，向用戶做好耐心細致的解釋工作，安撫群眾情緒；9、事故處置完畢后，打開管道截門或按操作規(guī)程啟動機組供水，同時增派人員嚴密監(jiān)查，防止事故再次發(fā)生。（二）水井故障處理措施1、當發(fā)現(xiàn)水井故障時，及時通知本部門領導，并由本部門領導及時上報總公司和甲方相關部門；2、立即關閉相連的主管道截門與管網(wǎng)斷開；3、迅速查明常用井故障原因并及時搶修；4、當

52、自己不能修理時應聘請專業(yè)維修人員給予修理；5、待常用水井修理完畢之后，打開與管網(wǎng)相連的主管道截門并按操作規(guī)程啟動常用機組恢復供水，同時增派人員嚴密監(jiān)控，徹底消除隱患，防止事故再次發(fā)生；（三）水井突然停電處理措施1、當水井突然停電時，及時通知本部門領導，并由本部門領導及時上報總公司并通知甲方相關部門及有關業(yè)主；2、如系營院外部停電，應迅速開啟水塔，保障營院的正常生活用水。并盡快聯(lián)系電力部門，了解停電原因，積極協(xié)調，爭取盡快恢復供電供水；3、如系營院內部停電，則立即啟用供電應急保障預案，及早恢復營院的正常供水保障；4、如在24小時內不能恢復供水，而水塔存水無法保障營院生活需求時，指揮小組要協(xié)調借調

53、發(fā)電機組來維持營院的正常用水；（四）水質污染處理措施：1、污染發(fā)生后，第一發(fā)現(xiàn)者應立即向應急救援搶險辦公室或指揮組報告；2、當應急救援搶險指揮組接到水源污染報警后，立即啟動應急救援搶險系統(tǒng)；3、立即停止抽水，從受污染的水源中提取水樣，并停止向用戶供水，確保廣大業(yè)主的生命安全；4、發(fā)生污染事故，造成區(qū)內大面積停水超過小時，由指揮組協(xié)調借用友鄰單位水源；5、將水樣會同甲方門診部送防疫隊進行化驗，并協(xié)助防疫部門及時趕到污染源現(xiàn)場處理、控制污染；6、及時告知廣大用戶，要求做好自我防護、宣傳、解釋污染物的危害和防治工作；7、配合衛(wèi)生、防疫、環(huán)保等部門進行事件的調查和處理，根據(jù)受污染的性質采取相應措施，進

54、行消毒、沖洗等處理，盡快恢復水質；8、在衛(wèi)生防疫部門確認污染已排除和水質已達標后，迅速組織對供水設施（供水井、管道、水池等）的放空、清洗和消毒工作，按指揮組的要求恢復供水；9、對恢復生產后的自來水進行全面的檢驗，在水質達到國家衛(wèi)生飲用水標準，并報衛(wèi)生防疫部門認可后，方可恢復供水。否則，應重新進行放空、清洗和消毒，直至水質達標合格。供水應急保障流程圖發(fā)現(xiàn)情況作情況記錄供水管道爆裂水質污染水井突然停電常用水井故障啟動應急預案啟動應急預案啟動應急預案啟動應急預案停止供水維修人員到現(xiàn)場維修人員到現(xiàn)場維修人員到現(xiàn)場告知用戶查明原因搶修水井設備查明污染原因關閉管網(wǎng)截門查明停電原因取水樣化驗市政長時間停電市政短時間停電告知用戶恢復使用水井進行搶修等待市政供電告知營院用戶啟用備用蓄水池、定時供水進行洗消處理恢復供水寫出總結報告、并歸檔水源達標后供水向指揮組報告向指揮組報告向指揮組報告向指揮組報告第三節(jié) 供電應急保障預案（一）高壓停電事故處理預案1、有關責任人應及時向部門領導匯報情況，并由部門領導分別向總公司和甲方相關部門報告情