第八章土地增值稅法X年注冊會計師統(tǒng)一教材對照講義

1、第八章 土地增值稅法第一節(jié) 土地增值稅基本原理一、概念 土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。對土地征稅的稅基：財產(chǎn)性質(zhì)的土地稅、收益性質(zhì)的土地稅。二、特點1、以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)2、征稅面比較廣3、實行超率累進稅率4、按次征收 第二節(jié)納稅義務人與征稅范圍一、納稅義務人土地增值稅的納稅義務人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。簡單說：就是征稅范圍內(nèi)的所有單位和個人。判斷：土地增值稅的納稅義務人是轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人

2、。答案：錯誤。解析：必須是國有土地使用權(quán)，才屬于土地增值稅的征稅范圍。二、征稅范圍（掌握）（一）基本征稅范圍1、轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)2、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。3、存量房地產(chǎn)買賣。國家（出讓土地）-甲（轉(zhuǎn)讓國有土地）-乙（開發(fā)房屋出售）-丙（出售存量房）-丁常以三個標準來判定：標準之一：轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否國家所有。如是集體土地必須先由國家征用變?yōu)閲胁趴梢?。標準之二：土地使用?quán)、地上建筑物及其附著物是否發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。注意：轉(zhuǎn)讓和出讓不同。標準之三：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)是否取得收入。（二）具體情況的判定（可以歸納為應征、不征、免征三種情形）： 有關(guān)事項是否屬于征稅范圍1.繼承、贈與

3、繼承不征（無收入）。公益性贈與、贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人不征；非公益性贈與征。防止納稅人逃稅。2.出租不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）3.房地產(chǎn)抵押抵押期不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移）；抵押期滿償還債務本息不征；抵押期滿，不能償還債務，而以房地產(chǎn)抵債，應征。4.房地產(chǎn)交換單位之間換房，有收入的應征；個人之間互換自有居住用住房免征。5.以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到投資聯(lián)營企業(yè)，免征；將投資聯(lián)營房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓，應征。2011年新增：但投資、聯(lián)營的企業(yè)屬于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，應當征收土地增值稅。（目的：防止避稅）6.合作建房建成后按比例分房自用，免征；建成后轉(zhuǎn)讓

4、，應征。7.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征8.代建房不征（無權(quán)屬轉(zhuǎn)移），實際為提供建筑勞務。9.房地產(chǎn)重新評估不征（權(quán)屬未轉(zhuǎn)移）06單項選擇題：下列各項中，應當征收土地增值稅的是（ ）。 a、公司與公司之間互換房產(chǎn) b、房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn) c、兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn) d、雙方合作建房后按比例分配自用房產(chǎn)答案：a 【2002年試題】下列各項中，應征收土地增值稅的是（ ）。 a.贈予社會公益事業(yè)的房地產(chǎn) b.個人之間互換自有居住用房地產(chǎn) c.抵押期滿權(quán)屬轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人的房地產(chǎn) d.兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)得到的房地產(chǎn) 【答案】c【解析】a沒有取得收入不納稅；b免稅；c抵押期滿轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的,征收土地

5、增值稅；d免稅。 第三節(jié)稅率（要求記憶）土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率表如下：  增值額占扣除項目金額比例稅率速算扣除系數(shù)150%以下（含50%）30%02超過50%100%（含100%）40%5%3超過100%200%（含200%）50%15%4200%以上60%35%增值額1800=收入5000-扣除項目金額32001800/3200-稅率40%應納稅額=增值額*對應的稅率應納稅額=增值額全額*對應的最高稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)1800*40%1600（3200*50%）*30%+（1800-1600）*40%=480+80=560=1800*40%-3200*5%

6、=720-160=560【例題】某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓收入5000萬元，計算土地增值額準許扣除項目金額3200萬元，則適用稅率為（ ）。計算應納土地增值稅。a.30%b.40%c.50%d.60%【解析】增值稅扣除項目金額比例=（5000-3200）÷3200×100%=56.25%，適用第2級稅率，即40%。應納稅=1800*40%-3200*5%=720-160=560第四節(jié) 應稅收入與扣除項目的確定（掌握） 一、應稅收入：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。 包括貨幣、實物、其他收入。 二、扣除項目的確定 根據(jù)轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)不同，可進行以下劃分： 轉(zhuǎn)讓項目的

7、性質(zhì)扣除項目（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1.取得土地使用權(quán)所支付的金額2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：營業(yè)稅、城建稅、教育費附加5.財政部規(guī)定的其它扣除項目（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1. 取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用2房屋及建筑物的評估價格。評估價格=重置成本價×成新度折扣率3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和印花稅（一）對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：1.取得土地使用權(quán)所支付的金額，包括：（1）納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；（2）納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房

8、地產(chǎn)開發(fā)費用期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。 （1）納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)的貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。此外，財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。【例題】支付的地價款為280萬元

9、，開發(fā)成本為520萬元，則其他開發(fā)費用扣除數(shù)額不得超過40萬元，即（280+520）×5%，利息按實際發(fā)生數(shù)扣除。（2）納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)【例題】仍以上例數(shù)字，房地產(chǎn)開發(fā)費用總扣除限額為80萬元，即（280+520）×10%，超限額部分不得扣除。2011年新增：全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除不能同時適用上述（1）、（2）兩種辦法。土地增值稅清算

10、時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。 思考：計算土地增值稅時扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用與企業(yè)所得稅中計算應納稅所得額扣除的期間費用是否是一回事？ 答：二者是有區(qū)別的。 在土地增值稅中，利息可能據(jù)實扣除，而銷售費用、管理費用和其他財務費用按照總體扣除，有限額比例。 在企業(yè)所得稅中，為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金的借款利息費用，在項目完工前計入房地產(chǎn)開發(fā)成本，不得計入財務費用扣除。銷售費用、管理費用按具體項目分項計算扣除，如廣告費等。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅5%，城市維護建設稅（7%、5%、1%），印花稅0.5。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納

11、的教育費附加3%，也可視同稅金予以扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費”，因為其印花稅通過管理費用扣除了。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣“三稅一費”。2005年考題：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定土地增值稅的扣除項目時,允許單獨扣除的稅金是( )。a.營業(yè)稅、印花稅 b.房產(chǎn)稅、城市維護建設稅c.營業(yè)稅、城市維護建設稅 d.印花稅、城市維護建設稅 答案：c 解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地增值稅扣除的稅金是不包括房產(chǎn)稅的，由于印花稅已經(jīng)包括在房地產(chǎn)開發(fā)費用中，不再單獨扣除。注意：通常不會直接告訴稅金金額，需要自己去計算。思考：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中繳納的契稅是否可以在計算土地增值稅時作為稅金項目扣除？答：契稅是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓活動中，不

12、動產(chǎn)的承受方按照成交金額和規(guī)定的稅率計算繳納的，而不是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)企業(yè)繳納的，因而不存在扣除問題。如果是轉(zhuǎn)讓項目在開發(fā)過程中承受土地使用權(quán)已繳納的契稅，應計入取得土地使用權(quán)支付的金額，轉(zhuǎn)讓時是可以扣除的，但不是作為稅金項目扣除。5.財政部規(guī)定的其它扣除項目從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除：加計扣除費用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%注意：其他納稅人不適用該規(guī)定?！纠}】某房地產(chǎn)開發(fā)公司整體出售了其新建的商品房，與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)支付額和開發(fā)成本共計10000萬元；該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息；該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開

13、發(fā)費用扣除比例按國家規(guī)定允許的最高比例執(zhí)行；該項目轉(zhuǎn)讓的有關(guān)稅金為200萬元。計算確認該商品房項目繳納土地增值稅時，應扣除的項目的金額為（）?！敬鸢浮?0000+10000×10%+200+10000×20%（二）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，可扣除：2011年內(nèi)容有變化：1.房屋及建筑物的評估價格。區(qū)別與原始價值，實際凈值。評估價格=重置成本價×成新度折扣率評估價格需經(jīng)當?shù)囟悇諜C關(guān)確認。2011年新增：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，可以按照發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。起止時間均以發(fā)票上的

14、日期為準。每滿12個月計1年。超過一年，未滿12個月但是超過6個月的，可以視同為1年。對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關(guān)可以按照規(guī)定實行核定征收。假設某城市工業(yè)企業(yè)2008年2月3日買房子，發(fā)票買價1000萬，2011年5月2日賣出，賣出1500萬，已提折舊200萬假設能提供重置成本價2000萬，成新度六成增值額=1500-2000*60%（評估價格）-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005假設不能提供評估價格增值額=1500-1000*115%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.00052.取得

15、土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，在計征土地增值稅時不允許扣除。3.轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的印花稅稅率為萬分之五）。 注意：銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)，營業(yè)稅以銷售收入為營業(yè)額；銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，營業(yè)稅以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。2011年新增：對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不能作為加計5%的基數(shù)。續(xù)上例，假設買房子時按照買價繳納了3%的契稅

16、，則增值額為多少？假設不能提供評估價格增值額=1500-1000*115%-1000*3%-（1500-1000）*5%（1+7%+3%）-1500*0.0005 2008年單選：某國有企業(yè)2006年5月在市區(qū)購置一棟辦公樓，支付價款8000萬元。2008年5月，該企業(yè)將辦公樓轉(zhuǎn)讓，取得收入10000萬元，簽訂產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。辦公樓經(jīng)稅務機關(guān)認定的重置成本價為12 000萬元，成新率70%。該企業(yè)在繳納土地增值稅時計算的增值額為()。 a.400萬元 b.1485萬元 c.1490萬元 d.200萬元 【參考答案】 b 【解析】評估價格12000×70%=8400（萬元），有關(guān)的稅金=

17、（10000-8000）×5%（1+7%+3%）+10000×0.5=115（萬元）， 增值額10000-8400-115=1485（萬元） 第五節(jié)應納稅額的計算 土地增值額的計算應按以下步驟進行： 第一步：計算轉(zhuǎn)讓收入； 第二步：計算扣除項目； 第三步：計算增值額 第四步：計算土地增值額占扣除項目的比率，確定適用稅率和速算扣除系數(shù)； 第五步：計算應納稅額注意：土地增值稅額可以在納稅人計算企業(yè)所得稅時作為銷售稅金扣除。因此，其計算關(guān)系到企業(yè)所得稅的計算。一、增值額（計稅依據(jù)）土地增值額=轉(zhuǎn)讓收入-扣除項目金額在實際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估

18、價格計算征收土地增值稅：1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（此時取評估價格）2.提供扣除項目金額不實的；（此時由評估機構(gòu)按照重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準地價進行評估）3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。（此時，由稅務機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入）二、應納稅額計算方法應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)2005年考題：2004年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售其新建商品房一幢，取得銷售收入1.4億元，已知該公司支付與商品房相關(guān)的土地使用權(quán)費及開發(fā)成本合計為4800萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算

19、分攤銀行借款利息，該商品房所在地的省*規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%，銷售商品房繳納有關(guān)稅金770萬元。該公司銷售商品房應繳納的土地增值稅為( )。 a.2256.5萬元 b.2445.5萬元 c.3070.5萬元 d.3080.5萬元 答案：b 解析：銷售收入14000(萬元) 土地使用權(quán)費及開發(fā)成本4800(萬元) 房地產(chǎn)開發(fā)費用4800×10480(萬元) 稅金770(萬元) 加計扣除費用4800×20960(萬元) 扣除項目合計4800+480+770+9607010(萬元) 增值額14000-70106990(萬元) 增值額與扣除項目比例699

20、0/701099.71< 100% 土地增值稅額6990×40-7010×52445.50(萬元)【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓一幢寫字樓取得收入1000萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元（經(jīng)稅務機關(guān)批準可全額扣除），與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。該公司應繳納的土地增值稅為（）。a.180萬元b.240萬元c.300萬元d.360萬元【答案】b。 09計算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年6月受讓一宗土地使用權(quán)，依據(jù)受讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款8 000萬元，當月辦妥土地使用證并支付了相關(guān)稅費。自2

21、008年7月起至2009年6月末，該房地產(chǎn)開發(fā)公司使用受讓土地60(其余40尚未使用)的面積開發(fā)建造一棟寫字樓并全部銷售，依據(jù)銷售合同共計取得銷售收入18 000萬元。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計6 200萬元，開發(fā)銷售期間發(fā)生管理費用700萬元、銷售費用400萬元、利息費用500萬元(只有70能夠提供金融機構(gòu)的證明)。 (說明：當?shù)剡m用的城市維護建設稅稅率為5；教育費附加征收率為3；契稅稅率為3；購銷合同適用的印花稅稅率為0.3；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)適用的印花稅稅率為0.5。其他開發(fā)費用扣除比例為4) 要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計

22、數(shù)。 (1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的印花稅。 (2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契稅。 (3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加。 (4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用。 (5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額。 (6)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。 【答案】(1)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的印花稅=8000×0.5+18000×0.5+0.0005+6200×0.3=14.86（萬元） (2)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的地價款和契

23、稅=8000×60%+8000×3%×60%=4944（萬元） (3)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加=18000×5%×（1+5%+3%）=972（萬元） (4)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值額時可扣除的開發(fā)費用=500×70%+（4944+6200）×4%=795.76（萬元） (5)計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳土地增值稅的增值額=18000-4944-6200-972-795.76-（4944+6200）×20%=2859.44（萬元） (6)增值率=2859.4

24、4÷（18000-2859.44）×100%=18.89% 計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅=2859.44×30%=857.83（萬元） 2010年計算題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2009年1月受讓一宗土地使用權(quán)，根據(jù)轉(zhuǎn)讓合同支付轉(zhuǎn)讓方地價款6000萬元，當月辦好土地使用權(quán)權(quán)屬證書。2009年2月至2010年3月中旬該房地產(chǎn)開發(fā)公司將受讓土地70%（其余30%尚未使用）的面積開發(fā)建造一棟寫字樓。在開發(fā)過程中，根據(jù)建筑承包合同支付給建筑公司的勞務費和材料費共計5800萬元；發(fā)生的利息費用為300萬元，不高于同期限貸款利率并能提供金融機構(gòu)的證明。3月下旬該

25、公司將開發(fā)建造的寫字樓總面積的20%轉(zhuǎn)為公司的固定資產(chǎn)并用于對外出租，其余部分對外銷售。2010年4月6月該公司取得租金收入共計60萬元，銷售部分全部售完，共計取得銷售收入14000萬元。該公司在寫字樓開發(fā)和銷售過程中，共計發(fā)生管理費用800萬元、銷售費用400萬元。（說明：該公司適用的城市維護建設稅稅率為7%；教育費附加征收率為3%；契稅稅率為3%；其他開發(fā)費用扣除比例為5%.）要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號計算回答問題，每問需計算出合計數(shù)。（1）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計應繳納的營業(yè)稅。（2）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年4月6月共計應繳納的城建稅和教育費附加。（3）計算

26、該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的土地成本。（4）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本。（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司的土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用。（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓土地增值稅的增值額。（7）計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售寫字樓應繳納的土地增值稅。【參考答案】（1）營業(yè)稅=60×5%+14000×5%=3+700=703（萬元）（2）城建稅和教育費附加=703×（7%+3%）=70.3（萬元）（3）土地成本=（6000+6000×3%）×70%×80%=3460.8（萬元）（4）開發(fā)成本=5800×

27、;80%=4640（萬元）（5）開發(fā)費用=300×80%+（3460.8+4640）×5%=240+405.04=645.04（萬元）（6）寫字樓土地增值稅的增值額=14000-3460.8-4640-645.04-14000×5%×（1+7%+3%）-（3460.8+4640）×20%=2864（萬元）（7）增值稅率2864（14000-2864）×100%=25.72%應繳納的土地增值稅=2864×30%=859.2（萬元）三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算（此部分內(nèi)容2011年發(fā)生變化）(一)土地增值稅的清算單位土地增值

28、稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。 開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。 2010年單選：對房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。a.規(guī)劃申報項目b.審批備案項目c.商業(yè)推廣項目d.設計建筑項目【參考答案】b【答案解析】(二)土地增值稅的清算條件 符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算： 1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。 符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1.已竣工驗收

29、的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。 08年多選：下列各項中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應進行土地增值稅清算的有（）。a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的b.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工完成銷售的 c.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 d.取得銷售（預售）許可證滿2年仍未銷售完畢的【參考答案】abc 【解析】取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進

30、行土地增值稅清算。09多選：下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的有（） a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的 c.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售的 d.取得銷售(預售)許可證2年仍未銷售完的 【答案】abc (三)非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認： （1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； （2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評

31、估價值確定。 2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。 3、土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。（四）土地增值稅的扣除項目 1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定

32、執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，地方稅務機關(guān)可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關(guān)確定。 3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學

33、校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理： （1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； （3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 5、屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施

34、工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。9、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)2006187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同

35、時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)2006187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（3）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。（五）土地增值稅清算應報送的資料 （六）土地增值稅清算項目的審核鑒證 （七）土地增值稅的核定征收 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相

36、近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅： 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；2、擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的； 3、雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的； 4、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的； 5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 （八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷

37、售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積 （九）土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。 第六節(jié)稅收優(yōu)惠一、對建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%，免征土地增值稅。增值額超過扣除項目金額20%，應就其全部增值額征收土地增值稅。注意：20%相當于起征點。要把該規(guī)定結(jié)合運用到計算題中去。建造普通標準住宅， 出售收入1000萬，扣除項目金額900，增值額100，增值額占扣除項目小于20%，免征土地增值稅收入1000，扣除項目800，增值額200，增值額占扣除項目25%，應納土地增值稅=200*30%=60“普通標準住宅”的認定標準，同時滿足：1、容積率1.0以上；2、單套建筑面積在