自籌資金項目成本控制的探討

1、自籌資金項目成本控制的探討摘要：口籌資金項目投資不斷增大，利潤水平卻逐漸趨于下降。有效降低成 本，對于增加市場競爭力非常重要。要控制開發(fā)成木，就必須做好節(jié)能、節(jié)地、 節(jié)材、節(jié)水工作，從構(gòu)成自籌資金項目成本的土地費用、前期工程費，建筑安裝 工程費，市政公共設(shè)施費用，管理費用，貸款利息，稅費及其他費用等齊個環(huán)節(jié) 入手，積極做好開發(fā)成本控制。關(guān)鍵詞：開發(fā)成木成木控制abc分析法自籌資金，是指根據(jù)我國財政管理制度的規(guī)定，由各地方、齊部門、齊企業(yè) 及各行政、事業(yè)單位自行籌措，按預(yù)算外資金規(guī)定的用途使用后，確右多余，允 許用于投資建設(shè)的資金。而對于私營私營企業(yè)來講，開發(fā)的所有項目都是口籌資 金項目。許多私

2、營企業(yè)對于成本的關(guān)注述僅僅停留在建造成本方而，對管理成本則不 十分重視。大多數(shù)私營金業(yè)的運營和管理，大都還停留在過去的派工制或簡單目 標(biāo)崗位責(zé)任制的方式方法上。如果利潤水平下降，企業(yè)能夠繼續(xù)生存和發(fā)展下去 所面臨的壓力是很大的，所以自籌資金項目必須重視成木控制，以期獲得最犬程 度的開發(fā)利潤。一、自籌資金項目的成本分析：自籌資金項目的成木主要是由項目開發(fā)成木費用、期間費用、稅金、依法應(yīng) 當(dāng)繳納的其他行政性事業(yè)性收費和投資人的應(yīng)得利潤構(gòu)成。1. 項目開發(fā)成本費：項目開發(fā)成木費用的內(nèi)容包括：土地使用權(quán)取得費，建筑工程勘察、規(guī)劃設(shè) 計及前期工程費，建筑、安裝工程費，附屬工程費，開發(fā)間接費。2. 期間費

3、用：開發(fā)期間費用，是指管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等與住宅開發(fā)項目有關(guān) 的支出。3. 規(guī)費、稅金：稅金是指依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納的投資方向調(diào)節(jié)稅、營業(yè)銳、 城市維護(hù)建設(shè)稅、教育稅附加等。依法應(yīng)當(dāng)交納的其他行政性，事業(yè)性收費，按照國家及市政府右關(guān)部門依法 制定的收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。4. 應(yīng)得利潤：銷售利潤以開發(fā)成木之和為基數(shù)計取其利潤率，由開發(fā)經(jīng)營者自主確定。以上各項費用，在自籌資金項目開發(fā)總成木中，土地約占總成本的40%,建 筑安裝工程約占總成本的30%,稅費及其它約占總成本的30%o二、項口的成木控制：項目的成木控制是投資人對項目從投資決策階段到產(chǎn)品銷售階段進(jìn)行有效 管理，優(yōu)化各項成本

4、開支，減少不必要開支，降低費用，力求使得開發(fā)項目的經(jīng) 濟(jì)效益和社會效益最大化。商品房的成本控制可分為5個階段進(jìn)行：策劃投資階 段，設(shè)計階段，開發(fā)項口的發(fā)包階段，項口施工階段和房屋的銷售管理階段。1、投資策劃階段：在投資策劃階段，應(yīng)結(jié)合工程實際，明確項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，運用 技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法，通過對產(chǎn)品功能的分析，以達(dá)到節(jié)約資源和降低造價的口的。 投資人的工作重點是尋找項目，進(jìn)行帀場調(diào)查和分析，考察投資環(huán)境，包括項目 所在地的土地價格，交通條件，基礎(chǔ)設(shè)施狀況，材料的運輸距離以及房屋未來的 銷售狀況，預(yù)測項目的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，把各個項目可能發(fā)生的成本費用綜 合起來加以考慮，對可能發(fā)生的項

5、目成本進(jìn)行總體控制。2、設(shè)計階段:設(shè)計階段是成本控制工作全過程的重點階段。設(shè)計階段要考慮項目所在地的 經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，居民收入狀況，社會習(xí)俗和人文環(huán)境，設(shè)計出符合當(dāng)?shù)貭顩r的戶 型，面積，使得不同家庭情況的居民都能買的起房。優(yōu)秀的設(shè)計有利于降低投資, 縮短工期，給項目帶來經(jīng)濟(jì)效益。在設(shè)計前，要進(jìn)行項目投資估算，通過對社會 同類開發(fā)項目價格，材料，設(shè)備，人工費用，稅收，管理費用，利潤等的調(diào)杳， 在項目評估的基礎(chǔ)上進(jìn)行綜合比較和分析，作為初步設(shè)計控制的依據(jù)。初步設(shè)計 要重視方案的選擇，按投資估算進(jìn)一步落實成本費用，將施工圖預(yù)算嚴(yán)格控制在 批準(zhǔn)的預(yù)算內(nèi)，同吋加強設(shè)計變更管理工作。3、開發(fā)項目發(fā)包階段：開

6、發(fā)項目發(fā)包，包括項目總發(fā)包建安工程及設(shè)備材料采購發(fā)包。發(fā)包形式一 般采用單-價合同。單價合同可以提高承包商對成木控制的積極性。發(fā)包形式盡量 采用冇利于提高競爭力，降低造價，避免在施工過程修改分包內(nèi)容和范圍，而增 加不必要的工程成木的方式。4、施工階段的成本控制:施工階段項目的成本控制，通常是指在項目成木的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營 所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支，進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時 糾正將要發(fā)生和已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)， 以保證成木口標(biāo)的實現(xiàn)。 優(yōu)化施工方案施工方案的優(yōu)化選擇是降低工程成本的主要途徑。施工方案是否先進(jìn)、合理 不僅直接關(guān)系到施工質(zhì)量

7、，也必然會直接影響工程項口的口標(biāo)成木和工程項口的 利潤。按照最優(yōu)方案施工可以降低成本、加快進(jìn)度、保證質(zhì)量和安全，實現(xiàn)工程 項目投入少產(chǎn)出最大、提高經(jīng)濟(jì)效益。 有效控制人工費人工費約占建筑產(chǎn)品成本的10%20%,并且隨勞動力市場價格變化而變 化。對施工期間所需發(fā)生的人工費進(jìn)行控制，應(yīng)從以卜幾方面入手：首先，要牢固樹立起成本意識的概念。雖然降低施工成本的重點不在人而在 于物，但是如果施工人員素質(zhì)低、成木概念模糊或淡薄，必然會導(dǎo)致行動的錯位、 勞動生產(chǎn)率低下，最終會使效益白白地流失。其次，依據(jù)施工組織設(shè)計、施工網(wǎng)絡(luò)計劃的進(jìn)度安排，月初依據(jù)工序要求合 理做出用工計劃數(shù)量，并將安全生產(chǎn)、文明施工及零星用

8、工按一定比例（一般為 5%10%）起包給領(lǐng)工員或班組，進(jìn)行包干控制，結(jié)合市場人工單價計算出 本月的人工費控制指標(biāo)。最后，從用工數(shù)量方而進(jìn)行成本控制:在施工過程屮依據(jù)工程分部分項內(nèi)容, 對每天用工數(shù)量連續(xù)記錄，完成一個分項工程后，與清單報價中的用工數(shù)量進(jìn)行 對比，找出存在的問題，采取相應(yīng)的措施，對控制指標(biāo)加以修正。每月完成幾個 工程分項后都同清單報價中的用工數(shù)量對比，考核控制指標(biāo)完成情況。通過這種 控制對比節(jié)約了用工數(shù)量，就意味著降低了人工費的支出。 科學(xué)控制材料費材料費一般占全部工程項目成本的65%75%,直接影響工程成本和經(jīng)濟(jì)效 益。材料費控制包括材料訂購、材料價格和材料用量控制三個方血內(nèi)容

9、。 合理控制機械費機械使用費約占建筑產(chǎn)品成本的5%8%,機械費控制指標(biāo)，主要是根據(jù)工 程量清單報價數(shù)量參考定額計算出各類機械的使用臺班數(shù)。耍充分利用現(xiàn)有機械 設(shè)備進(jìn)行內(nèi)部合理調(diào)度，力求捉高機械利用率。在設(shè)備選型配套中，注意一機多 用，減少設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)人員的數(shù)量和設(shè)備零星配件的費用。同時，施工機械的完 好率和施工機械的工作效率直接關(guān)系到機械費的高低。因此，在施工過程屮應(yīng)做 好每天的工作日記錄，采用了什么機械，用了多長時間，在此期間是否存在維修 等。如存在現(xiàn)場停電超過合同規(guī)定的時間，最好當(dāng)天同業(yè)主作好現(xiàn)場簽證記錄， 刀初依據(jù)計劃量進(jìn)行控制，刀末應(yīng)把實際使用臺班數(shù)同控制臺班數(shù)進(jìn)行對比。分 析發(fā)生的原

10、因，制定出相應(yīng)對策，以降低各項費用。 制定合理工期制定合理工期是控制施工項目成本的關(guān)鍵。在合理工期下，項目成本支出較 低。工期比合理工期提前或拖后都意味著工程成木的提高。影響進(jìn)度和工期的因 索很多，如人為因索、技術(shù)因索、材料和設(shè)備因索、氣候因索、環(huán)境因索等。為 了使這些因素轉(zhuǎn)化為對進(jìn)度工期有利因素，所采取的一些技術(shù)措施又勢必對質(zhì) 量、成本產(chǎn)生彩響。因此，在安排工期時，要注意處理工期與質(zhì)量、成本的辯證 統(tǒng)一關(guān)系，組織連續(xù)、均衡有節(jié)奏的施工，以求在合理使用資源的前提下，保證 工期，降低成木。 進(jìn)行項目月度成本分析。項目刀度成本分析，是施工項目定期的、經(jīng)常性的中間成本分析。通過項目 月度成木分析可以

11、及吋發(fā)現(xiàn)問題，以便按照成木口標(biāo)指示的方向進(jìn)行監(jiān)督和控 制。應(yīng)根據(jù)各部門月度用款計劃進(jìn)行匯總，并按用途的輕重緩急平衡調(diào)度，同時 提出具體實施意見，在月度財務(wù)收支計劃的執(zhí)行過程中，項fi財務(wù)成木應(yīng)根據(jù)各 部門的實際用款做好記錄，并于下月初反饋給冇關(guān)部門，由各部門自行檢查分析 節(jié)超原因。5、房屋銷售階段的成本控制：房屋銷售階段的費用主要是銷售費用支出，它的主要支出部分一般為房屋銷 售廣告的費用。此外，還有代辦費，銷售人員工資，銷售資料費，辦公費，通訊 費等。廣告費用如何支出，采用何種形式支出，支出多少，應(yīng)根據(jù)項口的規(guī)模大 小，檔次高低，銷售對象以及房屋所在地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r決定。公司也可采用全 方位的銷售方式。通過宣傳公司的產(chǎn)品來逐步建立公司的社會知名度和良好的信 譽，捉高公司的品牌戰(zhàn)略，樹立良好的口碑，通過公司的形彖和社會知名度來捉 高產(chǎn)品的銷售量；通過獎勵機制，動員本公司的職工建立廣泛的人際關(guān)系，多渠 道銷售。結(jié)論：工程造價的控制與管理是一個動態(tài)的過程。項目造