1月北科建青島藍(lán)色生物科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目匯報(bào)

1、破冰新城 北科建青島藍(lán)色生物科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目匯報(bào)2011.01第第 1 頁(yè)頁(yè)目錄圖示定位方向項(xiàng)目概況項(xiàng)目認(rèn)知與思考基礎(chǔ)研究深入研究定位建議推盤(pán)建議第第 2 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目概況l用地基本情況：l項(xiàng)目位置：青島高新區(qū)新城l占地面積：50.65萬(wàn)平l建筑面積：68.43萬(wàn)平l容積率：1.35l建筑密度：45%l綠化率：35%新城 中等規(guī)模 中低密度居住配套城陽(yáng)區(qū)高新區(qū)管委會(huì)流亭機(jī)場(chǎng)青島市區(qū)本案第第 3 頁(yè)頁(yè)目錄圖示定位方向基礎(chǔ)研究深入研究定位建議推盤(pán)建議項(xiàng)目認(rèn)知與思考項(xiàng)目特性開(kāi)發(fā)目標(biāo)思考方向項(xiàng)目概況核心問(wèn)題第第 4 頁(yè)頁(yè)l新城職能：產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、示范l以高新科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的城市創(chuàng)新中心l依托濱

2、海岸線和濕地、水系自然資源形成的青島北部生態(tài)旅游休閑中心l生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城區(qū)l政府主導(dǎo)：高調(diào)啟動(dòng)，快速發(fā)展l基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)快速l招商引資高效田園屬性的產(chǎn)業(yè)新城政府保障，高品質(zhì)要求項(xiàng)目特性1新城發(fā)展模式發(fā)展特點(diǎn)田園新城l環(huán)境的營(yíng)造，就業(yè)、居住、消費(fèi)平衡發(fā)展產(chǎn)業(yè)新城l政府決策，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)聚集邊緣新城l城市快速擴(kuò)張與郊區(qū)化tod新城l快速軌道驅(qū)動(dòng)行政新城l政府職能主導(dǎo)第第 5 頁(yè)頁(yè)l區(qū)域住宅市場(chǎng)處于破冰期，破冰項(xiàng)目決定區(qū)域調(diào)性，入市第一炮一定要打響l項(xiàng)目65.1萬(wàn)平，中等規(guī)模需要高端形象營(yíng)造市場(chǎng)影響力破冰期、中盤(pán)強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，高端站位項(xiàng)目特性2第第 6 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目特性3l本案南側(cè)緊鄰世茂新城與雨潤(rùn)項(xiàng)

3、目?jī)砂榈诘?7 頁(yè)頁(yè)大盤(pán)、中高品質(zhì)、高層為主l開(kāi)發(fā)商：香港世茂集團(tuán)l占地面積：93.16萬(wàn)平米l建筑面積：138.89萬(wàn)平米l容積率：1.49l配套：社區(qū)醫(yī)療、中小學(xué)、幼兒園、商業(yè)等 物業(yè)類型建筑面積（萬(wàn)平）面積配比聯(lián)排別墅1.93%聯(lián)排類獨(dú)棟別墅11%合院別墅7.411%高層住宅57.585%項(xiàng)目特性3兩伴：世茂新城第第 10 頁(yè)頁(yè)l占地面積：30.9萬(wàn)平米l建筑面積：54.35萬(wàn)平米l容積率：1.79l配套：商業(yè)、會(huì)所、幼兒園 物業(yè)類型建筑面積（萬(wàn)平）戶數(shù)面積配比聯(lián)排別墅1.735674%花園洋房4.183809%（?。└邔幼≌?8.95331883%酒店式公寓（高層）23804%中小盤(pán)、

4、中等品質(zhì)、高層為主項(xiàng)目特性3兩伴：雨潤(rùn)第第 11 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目特性3l世茂新城：大盤(pán)、中高品質(zhì)、高層產(chǎn)品為主l雨潤(rùn)：中小盤(pán)、中等品質(zhì)、高層產(chǎn)品為主兩伴合力鑄大盤(pán)，升級(jí)高品質(zhì)l對(duì)于新城的破冰期，世茂仍不大，世茂加上雨潤(rùn)也不大，本案與之合力才夠大，共同撬動(dòng)區(qū)域發(fā)展，主導(dǎo)區(qū)域的調(diào)性l升級(jí)世茂高品質(zhì)，整體差異化發(fā)展第第 12 頁(yè)頁(yè)生態(tài)環(huán)境內(nèi)外結(jié)合，打造生態(tài)特色項(xiàng)目特性4l生態(tài)大環(huán)境，自身缺少?gòu)?qiáng)勢(shì)資源l生態(tài)濕地網(wǎng)絡(luò)：大沽河河口濕地公園，墨水河河口濕地公園，新城中部濕地公園l項(xiàng)目遠(yuǎn)離濕地公園，但緊鄰兩條濕地水系本案大沽河河口濕地新城中部濕地墨水河河口濕地第第 13 頁(yè)頁(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)北科建國(guó)企科技地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)+配套社會(huì)

5、責(zé)任全國(guó)戰(zhàn)略第一個(gè)青島項(xiàng)目樹(shù)立品牌無(wú)論公建配套還是居住配套，北科建都是在打造高品質(zhì)特區(qū)模式打造城市特區(qū)撬動(dòng)新城發(fā)展大中關(guān)村：中國(guó)硅谷2000 中關(guān)村廣場(chǎng)2000 中關(guān)村軟件園2003 中關(guān)村廣場(chǎng)金融中心2005 中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心2006 中關(guān)村廣場(chǎng)商務(wù)中心2006 領(lǐng)秀 新硅谷2010 領(lǐng)秀 慧谷第第 14 頁(yè)頁(yè)思考方向項(xiàng)目特性：政府保障，高品質(zhì)要求高調(diào)入市，高端站位合力大盤(pán)，升級(jí)高品質(zhì)內(nèi)外結(jié)合，打造生態(tài)特色開(kāi)發(fā)目標(biāo)：高品質(zhì)特區(qū)模式品質(zhì)博位龍頭，特區(qū)模式破冰新城第第 15 頁(yè)頁(yè)核心問(wèn)題產(chǎn)業(yè)新城中居住配套的開(kāi)發(fā)模式是什么？以什么樣的品質(zhì)博位”龍頭“，打造我們的特區(qū)模式？如何處理好區(qū)域內(nèi)的合力與

6、競(jìng)爭(zhēng)？用什么樣的產(chǎn)品打造我們的特區(qū)？開(kāi)發(fā)模式研究用地研究市場(chǎng)研究客群研究特區(qū)模式研究競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系研究產(chǎn)品深化研究基礎(chǔ)研究深入研究需要我們進(jìn)一步研究，攻克以下核心問(wèn)題：品質(zhì)博位龍頭，特區(qū)模式破冰新城第第 16 頁(yè)頁(yè)目錄圖示定位方向深入研究定位建議推盤(pán)建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目認(rèn)知與思考基礎(chǔ)研究開(kāi)發(fā)模式研究用地研究市場(chǎng)研究客戶研究特區(qū)模式研究第第 17 頁(yè)頁(yè)開(kāi)發(fā)模式研究居住配套依托產(chǎn)業(yè)的發(fā)展成熟，成功由低密向高密、由第二居所向第一居所轉(zhuǎn)變發(fā)展周期荒蕪期破冰期成長(zhǎng)期繁榮期2002-2004年2005-2007年2008-2011年2012年以后產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)入駐籌備新建產(chǎn)業(yè)區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資無(wú)實(shí)質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)

7、入駐啟動(dòng)空港物流加工區(qū)05年，注冊(cè)進(jìn)出口企業(yè)82家限額以上貿(mào)易企業(yè)301家07年，與183個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了貿(mào)易往來(lái)空港物流加工區(qū)發(fā)展2008年9月，首架空客a320飛機(jī)正式投產(chǎn)組裝2009年5月18日，首架津產(chǎn)空客a320起飛升級(jí)為空港經(jīng)濟(jì)區(qū)航空、電信、裝備制造、軟件服務(wù)外包、總部經(jīng)濟(jì)五大產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)產(chǎn)業(yè)超過(guò)400億美元規(guī)模交通發(fā)展以自駕為主公交車、班車每半小時(shí)一趟地鐵開(kāi)通接軌城市交通網(wǎng)客群變化市區(qū)富貴投資度假客戶；品牌追隨客戶市區(qū)富貴人士為主； 輔以產(chǎn)業(yè)高管、地緣企業(yè)家以產(chǎn)業(yè)中高管、地緣型企業(yè)主；輔以市區(qū)財(cái)富人士產(chǎn)業(yè)精英、地緣型成功人士度假、投資度假、投資為主；自住為輔自住為主；度假為輔自

8、住主要產(chǎn)品獨(dú)棟為主；少量聯(lián)排聯(lián)排、洋房等洋房、聯(lián)排、多層復(fù)合產(chǎn)品洋房、小高層、高層配套發(fā)展休閑度假配套：潛水會(huì)所、運(yùn)動(dòng)公園休閑度假配套：水上俱樂(lè)部、濕地公園、高端spa休閑配套：運(yùn)動(dòng)公園、兒童游樂(lè)、親子空間休閑配套：休閑、娛樂(lè)設(shè)施齊全少量生活配套社區(qū)型生活配套：便利店、建設(shè)俱樂(lè)部、理發(fā)店、餐館區(qū)域型生活配套：小學(xué)、雙語(yǔ)幼兒園、24小時(shí)診所；個(gè)性化服務(wù)城市型工作、生活配套：大而全，服務(wù)新城1、田園屬性產(chǎn)業(yè)新城居住項(xiàng)目案例天津萬(wàn)科東麗湖第第 18 頁(yè)頁(yè)開(kāi)發(fā)模式研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，無(wú)力支撐居住配套，居住配套只能以低密產(chǎn)品吸引外圍客群分期一期二期三期四期五期時(shí)間2006年2007-2008年2009年2

9、010年產(chǎn)業(yè)嘗試引進(jìn)物流、輕型制造等產(chǎn)業(yè)，由于基礎(chǔ)較差，舉步維艱產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)不善，難以對(duì)住宅配套形成有力支撐客群變化北京客群為主、少量地緣客戶；北京客群主要來(lái)自朝陽(yáng)、海淀和西城區(qū)等核心城區(qū)北京客戶為主朝陽(yáng)、海淀和西城區(qū)為主北京客戶為主豐臺(tái)和大興為主北京客戶為主京城西南邊緣為主休閑度假70%；自住常用20%；投資10%休閑度假60%；自住常用30%；投資10% 自住常用45%；休閑度假30% ；養(yǎng)老15%；投資10%自住常用50%；休閑度假20% ；養(yǎng)老20%；投資10%主要產(chǎn)品r=0.58r=0.69r=1.0r=1.0r=1.0獨(dú)棟65%，聯(lián)排25% ，洋房10%類獨(dú)棟30% ，聯(lián)排、疊拼、院墅

10、各20%，洋房10%疊拼50%，聯(lián)排30% ，洋房15% ，院墅5% ，類獨(dú)棟5%類獨(dú)棟60% ，疊拼40%臺(tái)地聯(lián)排70% ，疊拼20% ，類獨(dú)棟10%配套發(fā)展配套在規(guī)劃中，尚未投入使用生活型配套投入使用：基礎(chǔ)生活型商業(yè)、雙語(yǔ)幼兒園、社區(qū)醫(yī)院、愛(ài)心農(nóng)場(chǎng)等愛(ài)心農(nóng)場(chǎng)擬另選址擴(kuò)建度假休閑型配套規(guī)劃中：商業(yè)步行街、高爾夫球場(chǎng)、人工湖等2、產(chǎn)業(yè)區(qū)居住配套開(kāi)發(fā)案例固安孔雀城第第 19 頁(yè)頁(yè)開(kāi)發(fā)模式研究田園屬性產(chǎn)業(yè)新城居住項(xiàng)目發(fā)展，以高端低密定位切入，伴隨產(chǎn)業(yè)引入、發(fā)展、成熟，由第二居所的休閑度假屬性逐步向第一居所的宜居自住生活屬性轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)發(fā)展無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)入駐 引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)入駐規(guī)模產(chǎn)業(yè)發(fā)展 產(chǎn)業(yè)園區(qū)成熟 客群特

11、征l市區(qū)化、富貴人士l市區(qū)富人為主；l產(chǎn)業(yè)、地緣富人為輔l產(chǎn)業(yè)、地緣富人為主l市區(qū)富人為輔l泛化的富人層級(jí)l度假投資型l度假投資兼自住l以自住為主，l度假投資為輔l自住型產(chǎn)品變化l稀缺的、純低密度l精品化、以低密度為主l高品質(zhì)、中低密度、多層次l高檔、中高密度、多元化配套發(fā)展l高端度假、小眾型l高檔、品質(zhì)、l社區(qū)生活型l宜居、生活化、l區(qū)域型l便捷、全面、大眾化、l城市型荒蕪期破冰期成長(zhǎng)期繁榮期3、田園屬性產(chǎn)業(yè)新城居住項(xiàng)目發(fā)展模型第第 20 頁(yè)頁(yè)開(kāi)發(fā)模式研究l高新區(qū)啟動(dòng)區(qū)目前入園項(xiàng)目已辦理土地手續(xù)的用地規(guī)模不足10%l擬辦理土地手續(xù)、未申請(qǐng)正式條件的用地規(guī)模不足15%4、區(qū)域分析：現(xiàn)狀目前高新

12、區(qū)屬于帶動(dòng)性產(chǎn)業(yè)引入期，預(yù)計(jì)現(xiàn)有入園項(xiàng)目的發(fā)展成熟大約需要2-4年的時(shí)間第第 21 頁(yè)頁(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段 無(wú)規(guī)模性產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性產(chǎn)業(yè)引入周期產(chǎn)業(yè)孵化、功能培育周期產(chǎn)業(yè)區(qū)升級(jí)、城市功能提升 2007年之前2007-20092010-20132014-20162017-2020交通發(fā)展建設(shè)進(jìn)度基礎(chǔ)設(shè)施落后產(chǎn)業(yè)初級(jí)、規(guī)模小2007年11月2日，重組高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施累計(jì)投資近百億元加快產(chǎn)業(yè)引入截至10年，121個(gè)項(xiàng)目落戶2013年人口規(guī)模約18萬(wàn)綜合城市功能的培育產(chǎn)業(yè)提升和集聚新區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代城市功能更新和提升2020年人口規(guī)模約30萬(wàn)人開(kāi)發(fā)模式研究4、區(qū)域分析：發(fā)展“環(huán)灣”交通項(xiàng)目提速打造“四縱四

13、橫”交通網(wǎng)環(huán)膠州灣高速改造 m1號(hào)線建成m1號(hào)線通車m8、l2、l3號(hào)線新建交通欠發(fā)達(dá)區(qū)域發(fā)展與產(chǎn)業(yè)新城發(fā)展模式相契合，政府強(qiáng)勁的建設(shè)力度促使區(qū)域成熟周期大大縮短第第 22 頁(yè)頁(yè)開(kāi)發(fā)策略新城發(fā)展荒蕪期破冰期成長(zhǎng)期繁榮期區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)性產(chǎn)業(yè)引入周期產(chǎn)業(yè)孵化、功能培育周期產(chǎn)業(yè)區(qū)升級(jí)、城市功能提升 -20132014-20162017-20202011201320162018客戶本土市區(qū)富人為主，少量產(chǎn)業(yè)及地緣富人，度假投資兼自住需求產(chǎn)業(yè)及地緣富人為主，市區(qū)富人為輔，自住兼度假投資需求泛化的富人自住需求產(chǎn)品獨(dú)棟、聯(lián)排、洋房聯(lián)排、洋房、高層高層配套高端社區(qū)生活配套精品區(qū)域生活配套品質(zhì)城市生活配套第第 2

14、3 頁(yè)頁(yè)目錄圖示定位方向深入研究定位建議推盤(pán)建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目認(rèn)知與思考基礎(chǔ)研究開(kāi)發(fā)模式研究用地研究市場(chǎng)研究客戶研究特區(qū)模式研究第第 24 頁(yè)頁(yè)1、城市魅力l東北亞經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要城市l(wèi)山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃的重要增長(zhǎng)極：較強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的現(xiàn)代海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、世界先進(jìn)水平的海洋科技教育核心區(qū)、國(guó)家海洋經(jīng)濟(jì)改革開(kāi)放先行區(qū)和全國(guó)重要的海洋生態(tài)文明示范區(qū)l山東半島的“領(lǐng)頭羊” ：“品牌之都”，海爾集團(tuán)、海信集團(tuán)和青島啤酒等用地研究：城市青島更具吸引力，引來(lái)投資、度假需求第第 25 頁(yè)頁(yè)二線城市前列，國(guó)際化發(fā)展：國(guó)際高素質(zhì)人才涌入，需求國(guó)際化2、經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來(lái)源：各市統(tǒng)計(jì)公報(bào)用地研究：城市l(wèi)

15、穩(wěn)定增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)態(tài)勢(shì)l全國(guó)第三梯隊(duì)，區(qū)域領(lǐng)先的經(jīng)濟(jì)水平l在全國(guó)大中型城市中青島市處于第三梯隊(duì)，gdp高于沈陽(yáng)、大連及濟(jì)南l旅游業(yè)發(fā)達(dá)，處于區(qū)域前列l(wèi)大批外企進(jìn)駐，對(duì)外貿(mào)易繁榮第第 26 頁(yè)頁(yè)3、人口消費(fèi)人口、收入、消費(fèi)穩(wěn)步增長(zhǎng)：本土富有階層逐步壯大，高端需求逐步釋放數(shù)據(jù)來(lái)源：青島統(tǒng)計(jì)公報(bào)、市地稅局 l常住人口逐年增加，城市規(guī)模加大：l截至2009年，戶籍人口人口數(shù)量達(dá)到763萬(wàn)人，其中市區(qū)人口275萬(wàn)人。l人均可支配收入穩(wěn)步增加，生活水平提升：l09年青島人均可支配收入達(dá)到22368元，同比增長(zhǎng)9.3%。l人均消費(fèi)支出逐年增加，居民消費(fèi)意愿逐年增加：l09年青島人均消費(fèi)支出為16080元，同比增

16、長(zhǎng)7.21%。l年收入超12萬(wàn)的高收入人群穩(wěn)步增長(zhǎng) ：l09年青島高收入人群達(dá)35257人，同比增長(zhǎng)16.3%用地研究：城市第第 27 頁(yè)頁(yè)4、規(guī)劃發(fā)展城市發(fā)展主方向，高端產(chǎn)業(yè)聚集、生態(tài)科技新城：高端產(chǎn)業(yè)人群引發(fā)高端居住需求l“一主三輔”的城市空間布局：l青島城市總體規(guī)劃（2006-2020年）：構(gòu)建以青島為主、黃島、紅島（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園）、嶗山為輔的現(xiàn)代化城市框架，發(fā)展為海灣型城市。l“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”：產(chǎn)業(yè)升級(jí)l西海岸(以二產(chǎn)為主)：港口、制造業(yè)新城。l北海岸(主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為二+三產(chǎn))：國(guó)際一流的生態(tài)型科技新城，是青島以及半島都市圈的高端產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。l東海岸(以三產(chǎn)為主)：以金融、信息、商

17、務(wù)商貿(mào)、旅游等為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚地。用地研究：城市高新區(qū)生態(tài)科技新城第第 28 頁(yè)頁(yè)用地研究：城市5、小結(jié) 城市更具吸引力，引來(lái)投資、度假需求 國(guó)際高端人才涌入，引發(fā)國(guó)際化需求 本土富人壯大，高端需求釋放 高端產(chǎn)業(yè)人群引發(fā)高端居住需求青島多元化的高端需求 外來(lái)投資度假 國(guó)際化需求 本土富人需求 高端產(chǎn)業(yè)人群需求第第 29 頁(yè)頁(yè)l級(jí)別：中國(guó)第一批國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)之一l發(fā)展目標(biāo)：l全球科技創(chuàng)新網(wǎng)絡(luò)上的重要節(jié)點(diǎn)l國(guó)家重要的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)新城示范城區(qū)l山東半島高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的領(lǐng)軍地區(qū)l“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極、創(chuàng)新服務(wù)平臺(tái)和北部城市新地標(biāo)l以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主體，宜業(yè)宜居的生態(tài)新

18、區(qū)l城區(qū)職能l以高新科技產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的城市創(chuàng)新中心l依托濱海岸線和濕地、水系自然資源形成的青島北部生態(tài)旅游休閑中心l生態(tài)宜居、和諧發(fā)展的示范城區(qū) 1、目標(biāo)與職能用地研究：區(qū)域高站位、示范性、和諧發(fā)展的區(qū)域定位：區(qū)域高品質(zhì)要求，高端產(chǎn)業(yè)人群聚集區(qū)第第 30 頁(yè)頁(yè)l區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯：l高新區(qū)管委會(huì)：5kml青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)：8kml青島市區(qū)：40kml城陽(yáng)城區(qū)：8kml內(nèi)外交通便捷：l“三縱三橫“的對(duì)外交通：l三橫：204國(guó)道、正陽(yáng)路、環(huán)膠州灣高速公路 。 l三縱：潮大路、規(guī)劃青威高速公路、岙東路。 l“三橫四縱”的內(nèi)部交通：l三橫：春陽(yáng)路、河?xùn)|路、火炬大道。l四縱：南海三路、創(chuàng)業(yè)大道、

19、濱河路、站前路?？崭蹆?yōu)勢(shì)、便捷的內(nèi)外交通，為外來(lái)流動(dòng)人群的投資、度假需求創(chuàng)造條件2、區(qū)位交通青島流亭國(guó)際機(jī)場(chǎng)用地研究：區(qū)域第第 31 頁(yè)頁(yè)生態(tài)健康濕地，宜居品質(zhì)3、自然環(huán)境l天然濕地環(huán)境豐富：l膠州灣，以及由大沽河、墨水河河口濕地生態(tài)保護(hù)地區(qū)，棘洪灘水庫(kù)構(gòu)成的“品字形”生態(tài)背景。l大沽河、墨水河、桃源河、洪江河及鹽田溝渠構(gòu)成的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，為高新區(qū)的發(fā)展提供了良好的生態(tài)環(huán)境條件。用地研究：區(qū)域本案大沽河河口濕地新城中部濕地墨水河河口濕地第第 32 頁(yè)頁(yè)4、區(qū)域規(guī)劃產(chǎn)業(yè)與居住、配套共存：工作生活共融的組團(tuán)方式與我們的特區(qū)模式相契合l提出“生態(tài)經(jīng)絡(luò)，濕地島鏈”的空間發(fā)展理念。每個(gè)組團(tuán)均作為功能復(fù)合體，

20、有機(jī)融合辦公-科研-商服-居住-產(chǎn)業(yè)功能l空間布局：一核、兩帶、三島群、多園區(qū)l一核：以中央智力島為中心的科技創(chuàng)新核心區(qū)。 l兩帶：沿火炬大道、 東路形成兩條城市發(fā)展帶。 l三島群 ：中央科技島群 、東部創(chuàng)新島群 、西部創(chuàng)智島群。l產(chǎn)業(yè)布局：專業(yè)化產(chǎn)業(yè)集中、關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)集聚l東部創(chuàng)新島群北部：新材料、先進(jìn)裝備制造業(yè)、新能源和高效節(jié)能產(chǎn)業(yè)。 l東部創(chuàng)新島群南部：重點(diǎn)發(fā)展海洋科技、生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。 l高新區(qū)核心產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：電子信息產(chǎn)業(yè)，海洋科技、生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。l綜合服務(wù)產(chǎn)業(yè)集聚集區(qū)：商務(wù)辦公、金融會(huì)展等現(xiàn)代化綜合服務(wù)業(yè)l研發(fā)中試產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)：產(chǎn)業(yè)研發(fā)基地。 l科教研發(fā)聚集區(qū)：高校的研發(fā)機(jī)構(gòu)，培育虛擬

21、大學(xué)園區(qū)。 本項(xiàng)目科教研發(fā)聚集區(qū)用地研究：區(qū)域第第 33 頁(yè)頁(yè)5、小結(jié)用地研究：區(qū)域 高端產(chǎn)業(yè)人群聚集區(qū) 具備外來(lái)流動(dòng)人群投資、度假需求的空間條件 生態(tài)健康濕地，宜居品質(zhì) 工作生活共融的組團(tuán)方式與我們的特區(qū)模式相契合項(xiàng)目具備高端產(chǎn)業(yè)人群需求基礎(chǔ)項(xiàng)目具備外來(lái)投資、度假的空間條件，具體需求特征需進(jìn)一步研究具備特區(qū)模式發(fā)展的外部條件第第 34 頁(yè)頁(yè)1、位置產(chǎn)業(yè)園區(qū)中的居住項(xiàng)目：合理利用產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，通過(guò)內(nèi)部環(huán)境與品質(zhì)的打造實(shí)現(xiàn)與產(chǎn)業(yè)的區(qū)隔l項(xiàng)目用地位于東部創(chuàng)新群島南部：該區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展海洋科技、生物與醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。l緊鄰東部創(chuàng)新群島北部：新材料、先進(jìn)裝備制造業(yè)、新能源和高效節(jié)能產(chǎn)業(yè)。用地研究：地塊本案第第 3

22、5 頁(yè)頁(yè)2、環(huán)境與交通無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源借力：內(nèi)外結(jié)合，著力打造內(nèi)部生態(tài)特色項(xiàng)目西側(cè)水域、綠化項(xiàng)目北側(cè)正陽(yáng)路項(xiàng)目南側(cè)與世茂新城一水相隔住宅項(xiàng)目東側(cè)為配套產(chǎn)業(yè)園區(qū)l西側(cè)擁有良好的水域和綠化景觀資源l北側(cè)正陽(yáng)路，目前對(duì)外的主交通l東側(cè)的配套生物科技產(chǎn)業(yè)園降低項(xiàng)目居住品質(zhì)l南側(cè)緊鄰水系用地研究：地塊第第 36 頁(yè)頁(yè)3、小結(jié)用地研究：地塊 合理利用產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，通過(guò)內(nèi)部環(huán)境與品質(zhì)的打造實(shí)現(xiàn)與產(chǎn)業(yè)的區(qū)隔 內(nèi)外結(jié)合，著力打造內(nèi)部生態(tài)特色依托外部生態(tài)環(huán)境，通過(guò)內(nèi)外結(jié)合，打造自身內(nèi)部的生態(tài)特色，提升居住品質(zhì)第第 37 頁(yè)頁(yè)用地研究小結(jié)青島多元化的高端需求為項(xiàng)目的“龍頭”發(fā)展提供需求保障。高端產(chǎn)業(yè)人群是項(xiàng)目發(fā)展基礎(chǔ)，其他需

23、求需進(jìn)一步深入研究。內(nèi)外結(jié)合打造生態(tài)社區(qū)，突破自然資源瓶頸。第第 38 頁(yè)頁(yè)目錄圖示定位方向深入研究定位建議推盤(pán)建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目認(rèn)知與思考基礎(chǔ)研究開(kāi)發(fā)模式研究用地研究市場(chǎng)研究客戶研究特區(qū)模式研究第第 39 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)gdp增速與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系城市化率與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系人均居住面積與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)處于快速發(fā)展階段，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看呈上升態(tài)勢(shì)1、發(fā)展趨勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站房地產(chǎn)投資：穩(wěn)步增長(zhǎng)第第 40 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)2、一級(jí)市場(chǎng)l土地供應(yīng)：跨區(qū)跳躍式北移發(fā)展l08-10年城陽(yáng)區(qū)住宅用地成交量逐年減少，但2010年住宅用地建筑規(guī)模較09年增加87%l土地成交價(jià)格穩(wěn)步提升

24、，2010年住宅樓面地價(jià)達(dá)1307元/平數(shù)據(jù)來(lái)源：青島國(guó)土資源和房屋管理局市場(chǎng)跳躍式北移發(fā)展，區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存區(qū)域住宅用地價(jià)格穩(wěn)升，本案具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)第第 41 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)2、一級(jí)市場(chǎng)l08-10年青島住宅成交用地（建面）主要集中在容積率1.5以上l08-10年城陽(yáng)區(qū)住宅成交用地（建面）容積率1-1.3有109萬(wàn)平，占22%；1.3-1.5有106萬(wàn)平，占22%數(shù)據(jù)來(lái)源：青島國(guó)土資源和房屋管理局青島中低密度住宅供應(yīng)日漸稀缺，且向城陽(yáng)區(qū)轉(zhuǎn)移；未來(lái)城陽(yáng)將成為青島中密度住宅供應(yīng)主力之一第第 42 頁(yè)頁(yè)2010年整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，區(qū)域成為熱點(diǎn)3、二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)數(shù)據(jù)

25、來(lái)源：青島政府網(wǎng)第第 43 頁(yè)頁(yè)3、二級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)中心城區(qū)別墅供應(yīng)稀缺，城陽(yáng)區(qū)成為供應(yīng)主力之一城陽(yáng)區(qū)別墅去化速度逐年上升，區(qū)域需求逐步釋放第第 44 頁(yè)頁(yè)4、政策措施國(guó)家主要政策2010年04月17日國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對(duì)貸款購(gòu)買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理原則自主確定。 商品住房?jī)r(jià)格過(guò)

26、高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。 2010年9月29日，第二輪調(diào)控政策對(duì)貸款購(gòu)買商品住房的家庭，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款 ；對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。 金融政策從1月至12月，央行6次上

27、調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將達(dá)到18.5%，成為歷史最高點(diǎn)。 青島政策2010年5月青島，根據(jù)“國(guó)十條”，出臺(tái)“青島14條”，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，以家庭為單位，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款。對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。 嚴(yán)格執(zhí)行青財(cái)源20102號(hào)文件要求，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的一般商品房的計(jì)稅毛利率由現(xiàn)行的15%調(diào)至20%；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅(含別墅)和非住宅的土地增值稅預(yù)征率由現(xiàn)行的1%調(diào)至2%。稅務(wù)部門(mén)要嚴(yán)格按照稅法和有關(guān)政策規(guī)定，認(rèn)真做好土地增值稅的征收管理工作，對(duì)定價(jià)過(guò)高、漲幅過(guò)快的

28、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。抑制投機(jī)、保障自用、防止過(guò)熱、穩(wěn)健發(fā)展，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)政策松動(dòng)可能行不大對(duì)開(kāi)發(fā)商資金要求更高，本案開(kāi)發(fā)商可樂(lè)觀穩(wěn)健發(fā)展市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)第第 45 頁(yè)頁(yè)青島市場(chǎng)依舊上揚(yáng)，政策影響有限5、政策影響數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)l1-12月份青島住宅量?jī)r(jià)震蕩上行l(wèi)12月份成交量達(dá)142萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)35%l12月份成交均價(jià)6053元/平第第 46 頁(yè)頁(yè)6、小結(jié)市場(chǎng)長(zhǎng)期向好市場(chǎng)跳躍式北移發(fā)展，本案競(jìng)爭(zhēng)與機(jī)遇并存區(qū)域住宅用地價(jià)格穩(wěn)升，本案具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)中低密度住宅稀缺，區(qū)域未來(lái)供應(yīng)主力區(qū)域未來(lái)市場(chǎng)熱點(diǎn)，別墅市場(chǎng)需求釋放短期內(nèi)政策松動(dòng)可能性小，影響有限，

29、進(jìn)一步提高對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金要求本案具備發(fā)展中低密度產(chǎn)品的“龍頭”條件，定位適當(dāng)樂(lè)觀市場(chǎng)研究：整體市場(chǎng)第第 47 頁(yè)頁(yè)區(qū)域在售項(xiàng)目主要分布在城陽(yáng)中心城區(qū)供應(yīng)多為小高層、高層，別墅項(xiàng)目樣板量少，有必要對(duì)整體別墅市場(chǎng)進(jìn)行研究城陽(yáng)南部區(qū)域:18、卓越蔚藍(lán)群島19、龍湖滟瀾海岸20、靑特花溪地市場(chǎng)研究：競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)項(xiàng)目分布19183111021213456147891516171本案城陽(yáng)中心城區(qū):1、怡源居2、御景尚都3、嶗山水岸楓景4、廊橋水岸5、陽(yáng)光公園1號(hào)6、水榭花都7、千禧國(guó)際村8、香邑漫步9、萬(wàn)科城市花園10、中冶圣喬維斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、萬(wàn)科魅力之城尊域15、

30、厚德森林國(guó)際16、明輝星光之城17、億路發(fā)陽(yáng)光景園二期20第第 48 頁(yè)頁(yè)l市南及嶗山區(qū)-城市別墅城市繁華，海景充足，是青島價(jià)格最高的區(qū)域，戶型面積單價(jià)總價(jià)均處于最高端水平市南及嶗山區(qū)北部山區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)高新區(qū)即墨市市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)1、別墅板塊l即墨溫泉鎮(zhèn)-中央別墅區(qū)純別墅項(xiàng)目集中供應(yīng)區(qū)，以海水溫泉為賣點(diǎn)，是繼市南嶗山區(qū)后發(fā)展起來(lái)的另一個(gè)相對(duì)高檔別墅區(qū)l高新區(qū)-品質(zhì)型別墅 目前主要以龍湖滟瀾海岸、卓越蔚藍(lán)群島為代表的以產(chǎn)品品質(zhì)、完備配套為特征的品質(zhì)型別墅l北部山區(qū)-經(jīng)濟(jì)型別墅山體景觀資源，不具優(yōu)勢(shì)，高性價(jià)比l開(kāi)發(fā)區(qū)-旅游別墅 目前出于開(kāi)發(fā)階段，尚未供應(yīng)，主要依托山海等生態(tài)資源，打造集旅游、度假、休

31、閑為一體的旅游別墅第第 49 頁(yè)頁(yè)單價(jià)：25000-45000元/平總價(jià)：2000-2400萬(wàn)/套客戶特征：省外北方內(nèi)陸城市 本土富豪l由于目前青島嶗山區(qū)已沒(méi)有在售項(xiàng)目，區(qū)域待售項(xiàng)目石灣山莊預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)起價(jià)為40000元/平l目前嶗山市場(chǎng)上二手別墅的售價(jià)基本在25000元-45000元/平之間l客戶來(lái)源特征：l山東省外客戶占較大比重，約占60-70%，如東北、內(nèi)蒙、山西、北京等北方內(nèi)陸城市的高收入人群；l青島本地客戶約占30-40%l客戶職業(yè)特征：商人及私營(yíng)企業(yè)主占多數(shù)，大致占70%l客戶主體特征：多為30-50歲人群l客戶消費(fèi)特征：絕大多數(shù)屬于自住或度假，投資客戶很少l吸引客戶因素：海景、稀缺、

32、城市之中、豪宅主力戶型面積區(qū)間：500-600平l未來(lái)作為嶗山市場(chǎng)上主要的別墅項(xiàng)目石灣山莊二期的主力產(chǎn)品面積為500-600平米l未來(lái)作為嶗山市場(chǎng)主要的別墅供應(yīng)項(xiàng)目石灣山莊二期的主力產(chǎn)品總價(jià)為2000-2400萬(wàn)/套市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)2、市南及嶗山區(qū)別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征供應(yīng)：有效供應(yīng)少，未來(lái)高度稀缺l目前區(qū)域沒(méi)有在售項(xiàng)目，未來(lái)潛在供應(yīng)量基本來(lái)自老盤(pán)的后期，主要為永盛蔚藍(lán)海岸二期和石灣山莊二期，潛在供應(yīng)量約為15.2萬(wàn)平米第第 50 頁(yè)頁(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)特征梳理：市場(chǎng)機(jī)會(huì)探測(cè)：l土地的稀缺、低密度產(chǎn)品的稀缺l憑借城市區(qū)位、濱海景觀優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品一般，只是面積的放大l“三高”產(chǎn)品：l單價(jià)：25000-4500

33、0元/平l面積：500-600平l總價(jià)：2000-2400萬(wàn)/套l客戶主要針對(duì)島外的高收入人群市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)2、市南及嶗山區(qū)別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征稀缺、濱海、城市、豪宅、省外別墅供應(yīng)稀缺，高價(jià)格的實(shí)現(xiàn)第第 51 頁(yè)頁(yè)3、即墨別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)物業(yè)類型項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型面積（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）銷售速度（套/月）獨(dú)棟海爾原鄉(xiāng)墅2010.10.1626019000480-4901-3芭東小鎮(zhèn)2008.5.10600-800220001400-18001-3依泉美廬2009.6.25360160005703-8海信溫泉王朝2009.11.8400170006802-

34、5雙拼海爾原鄉(xiāng)墅2010.10.28230150003501-2天泰圣羅尼克2008.7230110002605海信溫泉王朝2009.11.8300135004002-3聯(lián)排海爾原鄉(xiāng)墅2010.10.161801200021010-15天泰圣羅尼克2008.7230110002605-10供應(yīng)：供應(yīng)量大，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈l純別墅項(xiàng)目多；未來(lái)潛在供應(yīng)達(dá)82.9萬(wàn)單價(jià)：雙拼聯(lián)排趨同l獨(dú)棟16000-22000元/平；雙拼11000-15000元/平；聯(lián)排11000-12000元/平主力戶型面積區(qū)間：度假特征l獨(dú)棟350-400平；雙拼230-300平；聯(lián)排180-230平總價(jià)：雙拼聯(lián)排貨值趨同l獨(dú)棟5

35、00-700萬(wàn)；雙拼260-400萬(wàn)；聯(lián)排260-320萬(wàn)銷售：聯(lián)排最暢銷，其次獨(dú)棟，雙拼一般l獨(dú)棟3-8套/月；雙拼2-5套/月；聯(lián)排5-15套/月客戶特征：青島市內(nèi)，度假特征l客戶來(lái)源特征：以青島市內(nèi)為主，約80-90%，尤以市南市北偏多，青島其他區(qū)域和外省約占10%l客戶職業(yè)特征：商人及私營(yíng)企業(yè)主大致占70%l客戶主體特征：多為40-60歲人群l客戶消費(fèi)特征：絕大多數(shù)屬于度假兼投資l吸引客戶因素：溫泉、別墅氛圍、環(huán)境第第 52 頁(yè)頁(yè)l溫泉度假l郊區(qū)別墅l產(chǎn)品特點(diǎn)：獨(dú)棟為主l青島本地客戶為主市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)溫泉、郊區(qū)化、度假型3、即墨別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)特征梳理：市場(chǎng)機(jī)會(huì)探測(cè)：郊

36、區(qū)化已經(jīng)成為主流第第 53 頁(yè)頁(yè)4、北部山區(qū)別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間主力戶型面積（平米）均價(jià)（元/平米）總價(jià)（萬(wàn)元）銷售速度（套/月）獨(dú)棟百通香溪庭院2010.6.4400-50016000600-7002-5雙拼泰晤士河2010.10.6250-30011000270-3501-3聯(lián)排銀盛泰德郡2010.9.14200-23010000200-23020-30疊拼千禧和院2010.9.18200-2306800135-1552-3供應(yīng)：類別墅為主，復(fù)合社區(qū)，供應(yīng)充足l后續(xù)潛在供應(yīng)量約55.5萬(wàn)平米，主要集中在青島愛(ài)晚中心、棲霞溝別墅，主要為聯(lián)排產(chǎn)品單價(jià)：雙拼

37、聯(lián)排趨同，疊拼最低l獨(dú)棟16000 元/平 雙拼11000元/平l聯(lián)排10000 元/平 疊拼6800元/平主力戶型面積區(qū)間：經(jīng)濟(jì)型特征l獨(dú)棟400-500平 雙拼250-300平l聯(lián)排200-230 平 疊拼200-230平總價(jià)：l獨(dú)棟600-700萬(wàn)/套 雙拼270-350萬(wàn)/套l聯(lián)排200-230萬(wàn)/套 疊拼135-155萬(wàn)/套客戶特征：青島市內(nèi)，自住養(yǎng)老銷售：聯(lián)排最暢銷，其次獨(dú)棟，雙拼、疊拼表現(xiàn)不佳l獨(dú)棟2-5套/月 雙拼1-3套/月 l聯(lián)排20-30套/月 疊拼2-3套/月l客戶來(lái)源特征：以青島市內(nèi)為主，約占80-90%，尤以市南市北偏多，青島其他區(qū)域和外省約占10%l客戶職業(yè)特征：

38、貿(mào)易、加工、建材生意的個(gè)體戶為主，大致占70%l客戶主體特征：多為40-60歲人群l客戶消費(fèi)特征：絕大多數(shù)屬于自住養(yǎng)老、度假客戶，少量投資客戶l吸引客戶因素：自然山景、交通方便、高性價(jià)比第第 54 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)探測(cè)：市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)4、北部山區(qū)別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)特征梳理：近郊、山景、經(jīng)濟(jì)型總價(jià)控制：經(jīng)濟(jì)型別墅熱銷的重要保證第第 55 頁(yè)頁(yè)均價(jià)：主力戶型面積區(qū)間：總價(jià)：客戶特征：市內(nèi)、自住兼有投資度假l龍湖獨(dú)棟：16000元/平米l卓越聯(lián)排：13000元/平米l客戶來(lái)源特征：l以市內(nèi)四區(qū)為主，約占80%左右，尤以市南市北為主，其他為城陽(yáng)和外省區(qū)域，其中有少量北京和東北客戶l客戶職業(yè)特

39、征：商人及私營(yíng)企業(yè)主大致占70%l客戶主體特征：多為30-50歲人群l客戶消費(fèi)特征：自住較多，兼有投資、度假l吸引客戶因素：社區(qū)品質(zhì)，生態(tài)環(huán)境、相較其他區(qū)域與市區(qū)交通更為便捷l龍湖滟瀾海岸獨(dú)棟：200-400平米l卓越蔚藍(lán)群島聯(lián)排：250-270平米l龍湖獨(dú)棟：約290-630萬(wàn)/套左右l卓越聯(lián)排：約325-350萬(wàn)/套左右銷售速度：l龍湖滟瀾海岸6月開(kāi)始蓄客，2010年10月23日開(kāi)盤(pán)至今銷售400套，龍湖獨(dú)棟銷售速度達(dá)60-70套/月l卓越蔚藍(lán)群島推出量較少，聯(lián)排銷售速度為8-10套/月市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)5、高新區(qū)別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征供應(yīng)：復(fù)合社區(qū)，別墅量小l潛在供應(yīng)量約283.4萬(wàn)平米，均為

40、復(fù)合社區(qū)，別墅產(chǎn)品有效供應(yīng)量較小第第 56 頁(yè)頁(yè)現(xiàn)有產(chǎn)品供應(yīng)特征梳理：市場(chǎng)機(jī)會(huì)探測(cè)：市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)5、高新區(qū)別墅市場(chǎng)供應(yīng)特征近郊、生態(tài)、1-1.5居所特征、稀缺、品質(zhì)型產(chǎn)品導(dǎo)向：產(chǎn)品品質(zhì)成為吸引客戶的重要因素生態(tài)健康：客戶更加關(guān)注生態(tài)健康的生活品質(zhì)第第 57 頁(yè)頁(yè)6、別墅市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)研究：別墅市場(chǎng)l低密度產(chǎn)品市場(chǎng)日漸稀缺l市場(chǎng)更為細(xì)分：第一居所、第二居所、休閑度假、投資l注重資源占有轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)與健康本案機(jī)會(huì)：低密產(chǎn)品、高品質(zhì)、生態(tài)健康、本島富人、第一居所與投資度假兼顧市場(chǎng)參考產(chǎn)品面積：獨(dú)棟200-400平米，聯(lián)排250平米左右，雙拼、疊拼價(jià)格實(shí)現(xiàn)不高、銷售狀況不佳，建議本案不做或少做此類

41、產(chǎn)品市場(chǎng)參考價(jià)格：獨(dú)棟16000元/平米，聯(lián)排13000元/平米l郊區(qū)化發(fā)展的大趨勢(shì)l本島富人為市場(chǎng)主力，少量外來(lái)投資、度假第第 58 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)板塊劃分311102121345614891516171本案城陽(yáng)中心城區(qū):1、怡源居2、御景尚都3、嶗山水岸楓景4、廊橋水岸5、陽(yáng)光公園1號(hào)6、水榭花都8、香邑漫步9、萬(wàn)科城市花園10、中冶圣喬維斯11、都霖馨苑吉昌馨苑12、林溪美地13、金日紫都14、萬(wàn)科魅力之城尊域15、厚德森林國(guó)際16、明輝星光之城17、億路發(fā)陽(yáng)光景園二期城陽(yáng)南部區(qū)域:18、卓越蔚藍(lán)群島18第第 59 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品物業(yè)類型廊

42、橋水岸小高層萬(wàn)科魅力之城尊域小高層萬(wàn)科城市花園小高層水榭花都多層小高層中冶圣喬維斯洋房小高層明輝星光之城高層御景尚都洋房高層都霖馨苑小高層、高層怡源居高層陽(yáng)光公園1號(hào)多層小高層金日紫都小高層、高層林溪美地小高層億路發(fā)陽(yáng)光景園（二期）小高層、高層香邑漫步多層小高層厚德森林國(guó)際高層嶗山水岸楓景多層小高層、高層1、物業(yè)類型建筑形式配比30%70%多層/洋房小高層/高層l物業(yè)類型以小高層、高層為主l小高層、高層占70%，l多層、洋房占30%第第 60 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積區(qū)間主力戶型面積（平）水榭花都90-1202居80-90中冶圣喬維斯120-1803居130-14

43、0御景尚都90-1503居120-130陽(yáng)光公園1號(hào)90-1803居90-100香邑漫步80-902居90嶗山水岸楓景85-1503居90-1002、多層/洋房產(chǎn)品l戶型面積區(qū)間：以120-140平米三居為主，其次為90-100平米三居，少量90平米兩居和150-180平米四居第第 61 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目名稱均價(jià)(元/平)主力戶型總價(jià)(萬(wàn)元)備注水榭花都8500102中冶圣喬維斯9200120-130御景尚都800096-104陽(yáng)光公園1號(hào)12000110-120香邑漫步660058嶗山水岸楓景600054-602、多層/洋房?jī)r(jià)格l單價(jià)：多層洋房均價(jià)為8000-9000元/平l總價(jià)：多層洋房總價(jià)在10

44、0-120萬(wàn)/套左右市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)第第 62 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售速度（套/月）暢銷戶型戶型面積水榭花都2010-8/1210-152居80-90中冶圣喬維斯2010-515-203居120-130御景尚都2010-1120-303居110-120陽(yáng)光公園1號(hào)2010-1010-153居90-100香邑漫步2010-1110-152居80-90嶗山水岸楓景2010-710-153居100-1202、多層/洋房銷售l銷售速度：10-30套/月l暢銷戶型：100-130平米三居第第 63 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目名稱來(lái)源職業(yè)置業(yè)目的水榭花都城陽(yáng)本地60%，

45、市區(qū)20%，外地及周邊20%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者二次改善自住,少量投資中冶圣喬維斯外地戶口在城陽(yáng)區(qū)工作人員30%、青島市區(qū)10%、城陽(yáng)本地人60%以貿(mào)易,加工,建材,鋼鐵的私營(yíng)老板為主,少量政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次改善自住90%,投資10%御景尚都外地戶口在城陽(yáng)工作60-70%；城陽(yáng)本地及市區(qū)30%個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工多次敢刪升級(jí)自住50%,投資50%陽(yáng)光公園1號(hào)外地在城陽(yáng)工作50%，市區(qū)20%，城陽(yáng)及周邊30%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者基本為多次改善自住香邑漫步本地工作的外地戶口60%、青島四方李滄區(qū)20%、青島市區(qū)10%，城陽(yáng)

46、本地人10%個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工多次改善自住90%,投資10%嶗山水岸楓景山東省內(nèi)其他區(qū)域50%（度假，養(yǎng)老用房為主，在城陽(yáng)工作的很少）；青島四方李滄區(qū)20%；青島市區(qū)10%；城陽(yáng)本地人10%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者二次改善自住,少量投資2、多層/洋房客戶市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)l來(lái) 源：其中在城陽(yáng)區(qū)工作的外來(lái)人員占50%，城陽(yáng)區(qū)本地人占30% ，市區(qū)10%左右，10%遠(yuǎn)郊五市及外省l職 業(yè)：以韓日企業(yè)中高層管理人員為主，其次為私營(yíng)企業(yè)業(yè)主，政府公務(wù)員l置業(yè)目的：以多次改善升級(jí)的自住為主，少量投資第第 64 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)

47、城陽(yáng)中心城區(qū)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品面積區(qū)間主力戶型面積（平）廊橋水岸90-1502居90萬(wàn)科魅力之城尊域80-2003居110萬(wàn)科城市花園80-1202居80-90水榭花都90-1202居90中冶圣喬維斯80-1502居80-90明輝星光之城80-1302居80-90御景尚都40-1002居84-88都霖馨苑80-1302居80-90怡源居100-1303居110-130陽(yáng)光公園1號(hào)70-903居80-90金日紫都80-1303居80-90林溪美地80-1102居80-90億路發(fā)陽(yáng)光景園（二期）50-902居60-70香邑漫步80-902居86/88厚德森林國(guó)際80-1402居80-100嶗山水岸楓景8

48、5-1502居80-903、小高層/高層產(chǎn)品l面積區(qū)間： 80-90平米的兩居為主，其次是100-120平米左右的三居，有一定數(shù)量的150-180平的四居第第 65 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)項(xiàng)目名稱均價(jià)(元/平)主力戶型總價(jià)(萬(wàn)元)備注廊橋水岸730060-65萬(wàn)科魅力之城尊域9400103精裝修1000元/平萬(wàn)科城市花園820067水榭花都700063中冶圣喬維斯700056-63明輝星光之城780062-70御景尚都660055-58都霖馨苑小高層5500高層6000小高層48-53高層40-45怡源居520060-70陽(yáng)光公園1號(hào)820070-80金日紫都670050-60

49、林溪美地570045-50億路發(fā)陽(yáng)光景園（二期）700040-50香邑漫步580050厚德森林國(guó)際570043-57嶗山水岸楓景5200483、小高層/高層價(jià)格l單價(jià)：6000-8000元/平米l總價(jià)：50-70萬(wàn)/套第第 66 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)項(xiàng)目名稱開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售速度（套/月）暢銷戶型戶型面積廊橋水岸2009-1240萬(wàn)科魅力之城尊域2010-3/9302居80萬(wàn)科城市花園2010-5/1230-502居/3居90/120水榭花都2010-8/1220-252居80-90中冶圣喬維斯2010-52居70-80明輝星光之城2010-840-502居90御景尚都2010-1

50、140-502居80-90都霖馨苑2009-9602居80-90怡源居2010-5173居118陽(yáng)光公園1號(hào)2010-1013-203居90-100金日紫都2010-8302居80-90林溪美地2010-12292居80-90億路發(fā)陽(yáng)光景園（二期）2010-9362居60-70香邑漫步2010-1120-252居80-90厚德森林國(guó)際2010-10272居80-100嶗山水岸楓景2010-7152居80-903、小高層/高層銷售l銷售速度：30-50套/月l暢銷戶型：80-90平米兩居第第 67 頁(yè)頁(yè)項(xiàng)目名稱來(lái)源職業(yè)置業(yè)目的廊橋水岸城陽(yáng)區(qū)70-80%,市內(nèi)四區(qū)20-30%企業(yè)事業(yè)單位員工自住為

51、60-70%,投資30-40%萬(wàn)科魅力之城尊域城陽(yáng)本地50%，外地在城陽(yáng)工作40%，市區(qū)及其他10%以貿(mào)易,加工的個(gè)體戶為主,其次為企事業(yè)單位員工,少量機(jī)場(chǎng)基本為多次改善自住萬(wàn)科城市花園城陽(yáng)本地40%-50%，外地在城陽(yáng)工作30%-40%，市區(qū)20%-30%50%的私營(yíng)企業(yè)主,50%的企事業(yè)單位員工首次置業(yè)自住為主,投資少于10%水榭花都城陽(yáng)本地60%，市區(qū)20%，外地及周邊20%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者二次改善自住,少量投資中冶圣喬維斯外地戶口在城陽(yáng)區(qū)工作人員30%、青島市區(qū)10%、城陽(yáng)本地人60%以貿(mào)易,加工,建材,鋼鐵的私營(yíng)老板為主,少量政府機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)多次改善自住90%

52、,投資10%明輝星光之城外地戶口在城陽(yáng)區(qū)工作人員30%、青島市區(qū)10%、城陽(yáng)本地人60%企業(yè)事業(yè)單位員工自住60-70%,投資30-40%御景尚都外地戶口在城陽(yáng)工作60-70%；城陽(yáng)本地及市區(qū)30%個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工自住50%,投資50%都霖馨苑外地戶口在城陽(yáng)工作60%（鮮族70%，其他30%）；城陽(yáng)本地及市區(qū)40%個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工二次改善自住,少量投資陽(yáng)光公園1號(hào)外地在城陽(yáng)工作50%，市區(qū)20%，城陽(yáng)及周邊30%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者基本為多次改善自住怡源居城陽(yáng)和外地在本地工作者各半企業(yè)事業(yè)單位員工多次改

53、善自住90%,投資10%金日紫都外地戶口在城陽(yáng)區(qū)工作人員60%；城陽(yáng)及周邊市區(qū)40%（即墨城陽(yáng)本地80%，青島市區(qū)20%）個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工二次改善自住,少量投資林溪美地外地戶口在城陽(yáng)區(qū)工作人員60%；城陽(yáng)本地30%，青島市區(qū)10%個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工首次置業(yè)自住為主,投資少于10%香邑漫步本地工作的外地戶口60%、青島四方李滄區(qū)20%、青島市區(qū)10%，城陽(yáng)本地人10%個(gè)體戶和政府機(jī)關(guān)單位領(lǐng)導(dǎo)約占50%,其他為企業(yè)員工多次改善自住90%,投資10%嶗山水岸楓景山東省內(nèi)其他區(qū)域50%（度假，養(yǎng)老用房為主，在城陽(yáng)工作的很少）；青島四方李

54、滄區(qū)20%；青島市區(qū)10%；城陽(yáng)本地人10%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者二次改善自住,少量投資億路發(fā)陽(yáng)光景園（二期）外地戶口在城陽(yáng)區(qū)工作人員50%；城陽(yáng)本地30%，青島市區(qū)20%私營(yíng)企業(yè)主為主,少量政府機(jī)關(guān)和企業(yè)中層管理者首次置業(yè)自住為主,投資少于10%厚德森林國(guó)際外地戶口在本地工作50%、城陽(yáng)本地人30%，四方嶗山區(qū)20%企業(yè)事業(yè)單位員工首次置業(yè)自住為主,投資少于10%3、小高層/高層客戶市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)中心城區(qū)l來(lái) 源：其中在城陽(yáng)區(qū)工作的外來(lái)人員占60%，市區(qū)20%左右，城陽(yáng)區(qū)本地人占10% ，10%遠(yuǎn)郊五市及外省l職 業(yè)：以韓日企業(yè)中高層管理人員為主，其次為私營(yíng)

55、企業(yè)業(yè)主，政府公務(wù)員l置業(yè)目的：以改善升級(jí)的自住為主，少量投資第第 68 頁(yè)頁(yè)l物業(yè)類型：以小高層為主，其次洋房l洋房戶型面積：120-150平三居為主，其次為80-90平米二居，少量150-160平米三居l小高層/高層戶型面積：80-90平米二居和120-150平米三居為主，少量150-200平米四居項(xiàng)目名稱產(chǎn)品物業(yè)類型面積區(qū)間主力戶型面積卓越蔚藍(lán)群島洋房80-1603居120-150小高層/高層80-2002居80-903居120-1501、產(chǎn)品市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)南部區(qū)域產(chǎn)品形式90%10%小高層、高層多層洋房第第 69 頁(yè)頁(yè)l洋房?jī)r(jià)格：洋房?jī)r(jià)格高出小高層高層15%，折算價(jià)格為92

56、00元/平米l小高層/高層價(jià)格：8000元/平米項(xiàng)目名稱物業(yè)類型主力戶型/面積（平米）均價(jià)(元/平米)主力戶型總價(jià)(萬(wàn)元)備注卓越蔚藍(lán)群島洋房3居120-150700084-105已售完，10年初價(jià)格，當(dāng)時(shí)小高層6200元/平小高層/高層2居80-90800065-733居120-15096-1202、價(jià)格市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)南部區(qū)域第第 70 頁(yè)頁(yè)l銷售速度：20-30套/月l暢銷戶型：120-150平米三居項(xiàng)目名稱物業(yè)類型開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷售速度(套/月)暢銷戶型戶型面積卓越蔚藍(lán)群島洋房2009-620-303居120-150小高層/高層2010-530-402居80-903居120-150

57、3、銷售市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)南部區(qū)域l銷售速度：30-40套/月l暢銷戶型：80-90平米兩居，120-150平米三居多層/洋房小高層/高層第第 71 頁(yè)頁(yè)l來(lái)源：市內(nèi)四區(qū)70-80%，城陽(yáng)城區(qū)20-30%，少量遠(yuǎn)郊5市及外地人l職業(yè)：基本為企業(yè)事業(yè)單位和政府公務(wù)員，有一定比例的私營(yíng)業(yè)主l置業(yè)目的：改善自住為主，有一定比例的投資度假客群項(xiàng)目名稱來(lái)源職業(yè)置業(yè)目的卓越蔚藍(lán)群島市內(nèi)四區(qū)70-80%，城陽(yáng)15%，少量遠(yuǎn)郊五市與外地人私營(yíng)業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位職工教育、改善自住60-70%、投資度假30-40%4、客戶市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)城陽(yáng)南部區(qū)域第第 72 頁(yè)頁(yè)城陽(yáng)中心城區(qū)l偏緊湊城陽(yáng)南部

58、區(qū)域小結(jié)產(chǎn)品價(jià)格客戶l偏舒適l整體較高l洋房?jī)r(jià)格比小高層、高層高出20%左右；小高層、高層趨同l價(jià)格略高于城陽(yáng)中心城區(qū)l洋房比小高層高出15%l城陽(yáng)城區(qū)為主l改善升級(jí)l層級(jí)較高l青島市區(qū)為主l改善升級(jí)、外溢剛需與投資度假并存l層級(jí)復(fù)合本案機(jī)會(huì)：舒適戶型、高品質(zhì)、洋房產(chǎn)品、城區(qū)富人、第一居所與投資度假兼有市場(chǎng)參考戶型面積：洋房120-150平米3居為主；小高層、高層80-90平米2居與少量120-150平3居，少量150-200平4居市場(chǎng)參考價(jià)格：洋房9200元/平米，小高層高層價(jià)格8000元/平米市場(chǎng)研究：普通住宅市場(chǎng)第第 73 頁(yè)頁(yè)市場(chǎng)研究：小結(jié)l中低密產(chǎn)品稀缺產(chǎn)品客群l青島城區(qū)富人為主，兼

59、具自住、投資度假需求l高品質(zhì)與生態(tài)健康的價(jià)值取向品質(zhì)市場(chǎng)呼喚高品質(zhì)的低密產(chǎn)品， 本案“龍頭”站位順應(yīng)潮流本島富人為目前市場(chǎng)主力，應(yīng)著力研究其需求特征l“龍頭”發(fā)展適當(dāng)樂(lè)觀大勢(shì)第第 74 頁(yè)頁(yè)目錄圖示定位方向深入研究定位建議推盤(pán)建議項(xiàng)目概況項(xiàng)目認(rèn)知與思考基礎(chǔ)研究開(kāi)發(fā)模式研究用地研究市場(chǎng)研究客戶研究特區(qū)模式研究第第 75 頁(yè)頁(yè)城陽(yáng)區(qū)高新區(qū)管委會(huì)流亭機(jī)場(chǎng)青島市區(qū)本案客戶研究：構(gòu)成l本案的區(qū)位特征決定了本案將會(huì)有三類客群：l本島富人l產(chǎn)業(yè)人群l高端流動(dòng)人群（外地/國(guó)際）l區(qū)域市場(chǎng)：目前主要為本島富人l區(qū)域發(fā)展：未來(lái)產(chǎn)業(yè)人群聚集區(qū)區(qū)域客群產(chǎn)業(yè)新城帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)人群臨近空港帶來(lái)的高端流動(dòng)人群區(qū)域市場(chǎng)引發(fā)的本島

60、富人項(xiàng)目基礎(chǔ)客群市場(chǎng)主力客群市場(chǎng)次要客群第第 76 頁(yè)頁(yè) 本地富豪：2010胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告顯示，青島市有570名億萬(wàn)富豪及11100名千萬(wàn)富翁。每1萬(wàn)人中的千萬(wàn)富豪數(shù)量達(dá)到13人（遠(yuǎn)高于全國(guó)6人的標(biāo)準(zhǔn)） 實(shí)力型私企業(yè)主不斷涌現(xiàn)：2010上半年青島私企突破10萬(wàn)戶，增加私企注入資金217億 外籍人口數(shù)量眾多：根據(jù)市商務(wù)局發(fā)布的青島市“十二五”商務(wù)發(fā)展前景規(guī)劃，預(yù)計(jì)2015年在青島工作和常住的外國(guó)人將達(dá)到20萬(wàn)人數(shù)據(jù)來(lái)源：胡潤(rùn)財(cái)富報(bào)告青島千萬(wàn)富豪占山東36.4%36.4%33.1%青島億萬(wàn)富豪占山東33.1%青島千萬(wàn)以上級(jí)富豪年增長(zhǎng)率在12%以上1、數(shù)量級(jí)青島富人基數(shù)大，構(gòu)成豐富，成長(zhǎng)性好客戶研究：