商鋪招商策劃方案

1、商鋪招商策劃方案【篇一：商鋪招商方案】商鋪招商方案第一部分：項目商業(yè)經(jīng)營規(guī)劃一、整體商業(yè)定位商業(yè)項目的前期定位，要根據(jù)區(qū)域市場的居民消費水平，消費偏好決定 !最好先做一個詳細的市場調研!二、項目主題概念提煉商業(yè)項目的策劃時已引入了“ 城市客廳 ” 、“ 綠色商務 ” 、“ 城市休閑廣場” 的概念，因此對商鋪的定位可延續(xù)原有的理念。商鋪招商方案主題一： “ 城市客廳 ” 人氣業(yè)主的第二客廳，依據(jù)其超前的運營管理水準和開發(fā)商獨具匠心的開發(fā)思路，將成為江華碼市鎮(zhèn)的“ 城市客廳 ” ，成為人們休閑購物心之所向的地方。項目所處的廣西.廣東.湖南三省交界處 ,是江華碼市鎮(zhèn)現(xiàn)代城市建設景觀最具代表性的區(qū)域之

2、一，無論是現(xiàn)狀，還是遠景規(guī)劃，都是碼市當之無愧的 “ 城市客廳 ” ，并成為展示碼市鎮(zhèn)新形象的一個窗口。金龍商業(yè)項目的啟動無疑將帶動本片區(qū)甚至整個江華碼市鎮(zhèn)建設和經(jīng)濟發(fā)展，成為人們新的生活聚集地。商鋪招商方案主題二： “ 城市休閑生活廣場” 氛圍金龍商業(yè)城擁有商業(yè)廣場.休閑廣場，景觀豐富，彰顯從容與健康。同時商鋪的功能定位為購物休閑一體化的商業(yè)中心，將生活與休閑完美結合，突顯現(xiàn)代城市人們的生活方式。商鋪招商方案主題三：核心區(qū)的時尚中心活力三、商業(yè)功能定位打造成包容時尚、文化、休閑、娛樂、購物等綜合功能的休閑生活廣場，以此來滿足碼市鎮(zhèn)中產(chǎn)階級休閑文化需求，從而達到滿足自由、放松、交流、時尚和購物

3、等多種生活目的。隨著人們消費水平的提高，單純的購物服務已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進行休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢，因此，我們可以在主營零售業(yè)的基礎上引入娛樂、休閑及其他服務行業(yè)以方便顧客，帶旺商場。我司建議的功能如下：功能 內容:百貨 珠寶、眼鏡、服裝、飾品、鞋帽、主題性專賣、家居、皮裝、電子超市 日常生活用品餐飲 冷飲、咖啡店、酒吧、茶藝館休閑 書店、音樂城、文化廊、水族館服務 美容美發(fā)、洗衣店、攝影沖印、健身、足療保健修理 家電維修商務 商務服務中心、銀行、證券、基金對于零售業(yè)，我們的要求是中高檔的零售企業(yè)和知名品牌。餐飲以簡潔式、休閑式為主，主要是為了實現(xiàn)商場的購物人

4、群的便利，但為保持環(huán)境清潔，拒絕有廚房的餐飲行業(yè)。四、商鋪布局及銷售方式建議方法一：規(guī)定業(yè)態(tài)分布 1)布局方式對各樓層分別確定其用途，按擬訂的用途招商和銷售。業(yè)態(tài)分布表樓層 業(yè)態(tài)一樓 眼鏡、珠寶、皮裝、電子專賣二樓 主題性專賣店三樓 主題性專賣店四-六樓 外資企業(yè)、證券、銀行辦公家居市場娛樂城、休閑中心 2)特點以上布局中限定的商鋪投資者投資規(guī)模都比較大，經(jīng)營面積要求也將比較高。這樣便于提升金龍商業(yè)地位和形象，避免因經(jīng)營戶較多而出現(xiàn)的無序和混亂。由于金龍商業(yè)城的樓盤素質較好，地理位置也非常優(yōu)越，采用這種著力招進主力店的做法容易實現(xiàn)。而且，采用這種方式招商銷售速度快，能縮短銷售期。但這種經(jīng)營格局

5、和商鋪銷售規(guī)劃可能出現(xiàn)有部分大型的投資者不愿購買商鋪產(chǎn)權的問題。我們將對此采取的措施是，在完成招商后繼續(xù)擬訂銷售方案，最終將產(chǎn)權轉移出去。方法二：分割式銷售分割式銷售，是在商鋪銷售前對商鋪進行有針對性的合理、有效的分割，對分割后的單元進行招商和銷售。(具體分割方式另行擬訂) 1)商鋪分割的原則 (1)主題的原則商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。不同性質的商業(yè)種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項目的商業(yè)主題定位是必須考慮的內容。例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進深與開間之比大于4：1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經(jīng)營服裝、音像業(yè)不

6、需要太寬的門面，而商鋪的后部又可以用來存貨。 (2)人性化的原則商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有;第二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有非常重要的意義。商業(yè)場所內部的步行系統(tǒng)設計是用以調節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。如果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大浪費，因為通路的唯一作用

7、就是用來走路，不會產(chǎn)生經(jīng)濟上的效益。 (3)科學利用的原則商鋪的分割，必須遵循科學利用的原則。即在滿足消防要求的前提下，盡可能的充分利用有效空間面積，所有可有可無的空余面積分割后將產(chǎn)生較多小單元，銷售和招商速度相對較慢。零星尾盤銷售會有一定難度。另外分割后經(jīng)營者自行經(jīng)營可能會出現(xiàn)經(jīng)營上的無序，商業(yè)品質可能出現(xiàn)下降，不利于塑造良好的商業(yè)形象和商業(yè)氛圍的形成，有悖于中高檔商業(yè)物業(yè)的總體定位。建議：根據(jù)上述分析，我司建議金龍商業(yè)城商鋪采用方式一招商和銷售。五、項目商業(yè)營運規(guī)劃(一)項目商業(yè)營運規(guī)劃原則 1、符合整個商業(yè)街戰(zhàn)略定位的原則，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體，商品的布局必須從滿足以上

8、功能需求的角度出發(fā); 2、適應不同商品經(jīng)營業(yè)態(tài)格局的原則，超市、服裝等適合單層、分區(qū)經(jīng)營，可規(guī)劃于中間商鋪，形成上下分層、同層分區(qū)的經(jīng)營形態(tài); 3、 尊重市場需求和選擇的原則，經(jīng)營布局的規(guī)劃必須為招商服務，最終格局取決于招商的結果; 4、 合理有效使用空間的原則，首先做到合理的空間分割; 5、 經(jīng)濟效益原則，應充分考慮商戶的經(jīng)營利益，達成商戶與市場經(jīng)營者雙贏的局面 ; 6、關聯(lián)性原則，不同的商品適合不同的經(jīng)營組合，如餐飲和娛樂休閑可形成互補、互促經(jīng)營，服飾和日用百貨可形成互補、互促經(jīng)營，這些關聯(lián)性商品可在同一功能區(qū)經(jīng)營; 7、大客戶和知名品牌優(yōu)先原則，大客戶和知名品牌對提升市場品牌，帶動中小商

9、戶的進駐，以及帶動消費起著至關重要的作用，對這類客戶要優(yōu)先考慮 ; 8、充分考慮經(jīng)營戶愿望和要求的原則，考慮了經(jīng)營戶愿望和要求，才能充分吸引經(jīng)營戶進駐，并提高經(jīng)營戶的經(jīng)營激情，從而促進市場快速形成 ; 9、方便顧客消費的原則，商品布局及業(yè)態(tài)分布方面，體現(xiàn)了生活和休閑的原則，先購物、后休閑、再去餐飲娛樂，符合人消費的習慣; 10、視覺形象原則，整個經(jīng)營布局應充分考慮商品陳列的視覺沖擊力和形象同意。 (二)項目商業(yè)營運規(guī)劃 1、統(tǒng)一招商除經(jīng)營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮市場，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商的原則。市場的招商采用品牌聯(lián)營、資本聯(lián)營、招商引資和租賃等展開，其中大商戶和品牌商

10、戶可采用以上多種方式展開。 2、“ 出租過度，最終出售” 的收益模式對于有投資樓盤意向且能接受購買產(chǎn)權的商戶，將產(chǎn)權轉移，由購買者自行經(jīng)營或出租給他人經(jīng)營。3、整和市場整和市場功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體;整和市場空間，進行合理商品布局;整和招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商 ;整和推廣，避免單兵作戰(zhàn)，整個市場有經(jīng)營方進行統(tǒng)一的廣告、促消推廣 ; 4、合理回報保證市場和經(jīng)營戶合理的收益，實現(xiàn)雙贏;完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力;通過市場整體機能的完善，帶動該片區(qū)土地及租賃價格的提升，使市場經(jīng)營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報;通過市

11、場經(jīng)營業(yè)績的提升，促進存量盤的銷售;第二部分：招商及銷售策略一、項目整體營銷策略營銷工作面對的是市場中各種要素的組合，而各種影響市場的因素都是變動的，特別是房地產(chǎn)市場。因此，房地產(chǎn)營銷活動必然是動態(tài)的。只有動態(tài)的營銷才能保證房地產(chǎn)營銷的效果。金龍商業(yè)城商鋪的營銷采用 “ 機動營銷策略 ” 。所謂機動的房地產(chǎn)營銷策略，就是要根據(jù)市場中各種要素的變化，不斷地調整營銷思路，改進營銷措施，使營銷活動動態(tài)地適應房地產(chǎn)市場變化。機動即根據(jù)情況靈活多變，包括銷售模式、通路、價格、付款方式等靈活運用操作。銷售模式是指以租代售、租售結合、網(wǎng)上銷售、展銷等方式靈活運用，以及延長內部認購、包裝等手段;通路則是指自行

12、銷售、銷售外包和尾盤(包括滯銷樓盤 )進入二三級市場流通等方式;價格是指優(yōu)惠價、震撼價、裝修價等能滿足不同消費需求的價格形式 ;付款則包括一次性付款、按揭貸款、分期付款、建筑期付款、延期付款等方式的靈活運用和組合。機動營銷策略的核心是掌握市場中各種因素的變化，而要掌握各種因素的變化就要進行調研。影響市場的各種因素主要有：消費者的構成及心態(tài)、經(jīng)銷商的配合及支持、競爭產(chǎn)品的實力及動態(tài)、行政政策的法規(guī)及控制、宏觀經(jīng)濟的現(xiàn)狀及發(fā)展、自身隊伍的穩(wěn)定及優(yōu)化等等。因此調研的類別主要有：消費者調查、經(jīng)銷商調查、競爭產(chǎn)品及企業(yè)調查、行政政策調查、宏觀經(jīng)濟調查、員工隊伍調查等。【篇二：商鋪招商策劃案】瓏璟軒商鋪招

13、商策劃案一、招商目的 1、聚集人氣，提升信心，以租促售。 2、把握商業(yè)業(yè)商，進行前期培育，盤活整條商業(yè)街。二、目標商家 1、經(jīng)營業(yè)態(tài)符合我項目商業(yè)街定位的商家。 2、有一定的經(jīng)濟實力，能夠長時間經(jīng)營，并且能夠承受未來二、三年內商鋪租金的商家。 3、具有相關業(yè)態(tài)的經(jīng)營經(jīng)驗，能夠保持經(jīng)營狀況良好，并能夠持續(xù)吸納人流的商家。三、硬件支持 1、統(tǒng)一商鋪門（軌道門）、鋁合金落地玻璃窗、招牌燈箱。 2、樓梯、空調架、獨立衛(wèi)生間；供水、供電、排污、排水、排煙系統(tǒng)可正常使用。 3、天面、地面、墻面按正常標準交付。 4、上述硬件設施商鋪現(xiàn)場標注。四、租約形式 1、租賃合同為 “2+1”式合同，即最長租期2 年，

14、第 3 年在同等條件下，原租戶有權利優(yōu)先續(xù)約。 2、合同租賃期第1、第 2 年租金保持不變，第3 年較第 2 年租金上浮 10% 。 3、租金按月 /季收取，簽訂租賃合同時，需一次性交納3 個月/季的租金，其中 2 個月 /季的租金為押金。 1 / 54、帶有租約銷售的商鋪，從銷售手續(xù)齊備之日算起，之后的商鋪租賃收益將歸商鋪購買者所有，之前作為押金的2 個月/季度租金也將同時移交給該商鋪購買者。 5、帶有租約銷售的商鋪，在租賃方不違反合同的情況下，商鋪購買者無權在租賃期滿前單方面解除租約。五、優(yōu)惠政策 1、考慮到入場商家的裝修、員工招聘、鋪貨、辦證，以及步街道施工等因素，建議提供1 至 2 個

15、月的免租期，根據(jù)商家的重要性區(qū)別提供優(yōu)惠。 2、一次性付款全年租金的，可享9 折優(yōu)惠。 3、租賃期第 1、第 2 年，商鋪租金保持不變。 4、在租賃期內購買所承租商鋪的商家，還可享受公司提供的特別折扣。六、招商組織架構：成立招商小組，小組組成人員以盤龍城本地人為主，且需要招商人員有廣泛的、高層次的人際圈。七、招商傭金：成功招商強聯(lián)地產(chǎn)可獲該鋪面一個月租金作為傭金。八、招商時間 2014 年 7 月 1 日2014 年 2 月 31 日（招商活動到期后是否再繼續(xù)，依實際情況而定）。九、商鋪租金建議按商鋪售價的5%推算。 2 / 5十、所需文件 1、商鋪租賃合同 2、商鋪銷售合同 3、商鋪四致范圍

16、圖十一、強聯(lián)地產(chǎn)可以為您提供免費服務如下： 1.開發(fā)商不用提供任何的前期費用，所有招商人員工資及相關費用均由我公司自己出資。 2.強聯(lián)地產(chǎn)盤龍城6 家分行覆蓋整個盤龍城區(qū)域，可以免費作為開發(fā)商宣傳的網(wǎng)點，進行項目宣傳及推廣。（盤龍新天地店）（龍城天居園店）（歌林花園店）（名流人和天地店）（漢口北批發(fā)第一城店）（灄口嬉空間店）可以大大節(jié)省開發(fā)商的報廣宣傳費用。 3.所有招商人員都為本地人，至少有2 年以上的招商經(jīng)驗，手上資源非常的豐富。操作過的項目有（巢上城俊園）（萬潤橄欖城）（領袖城）。 4.我們認為此項目的招商流程應該為：1.認真全面市調 -準確定位，挖掘優(yōu)勢。 2.鎖定客戶群體 -大品牌大

17、戶突破，擒賊擒王3.履行誠信原則 - 一諾萬金，實現(xiàn)共贏。 3 / 5十二、商業(yè)規(guī)劃 a1、a2 號樓臨巨龍大道以精品店和主題店為主。著重營造小區(qū)入口廣場的商業(yè)檔次和氛圍。（主題休閑吧、流行飾品、美容美發(fā)等） a1、a2 號樓臨西面以特色休閑餐飲、小吃、零售為主。滿足社區(qū)商業(yè)的基本配套需求。（粉店、私房菜、特色食品、煙酒、生活便利店等）4 / 5 5 / 5【篇三：商鋪營銷策劃方案】目 錄一、項目基本概況（）市場分析二、項目的 swot 分析（一）優(yōu)勢點（二）局限性（三）威脅點（四）機會點三、商業(yè)模式分析： (一) 綜合性商業(yè)模式（二）主題性商業(yè)模式（三）專業(yè)性商業(yè)模式四、項目整體定位（一）項

18、目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位（二）價格定位（三）客戶定位五、營銷推廣（一）推廣主題 (二) 項目形象包（三）總體宣傳策略（四）銷售策略城龍花園裙樓商鋪市場定位與推廣策略一、項目基本概況城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積萬平方米，總建筑面積11 萬平方米，共分四期開發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35 間，總面積約1944.35 平方米，商鋪目前基本上空置。二、項目的 swot 分析雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現(xiàn)實又存在著一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷狀態(tài)。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營銷過程中制勝的關鍵所在。（

19、一）優(yōu)勢點（ s）： 1、 項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處； 2、 項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好； 3、 本項目目前為現(xiàn)樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風險； 4、 商鋪層高5.4 米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體； 5、 項目開發(fā)商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢；發(fā)揮優(yōu)勢： a、在項目裙樓的運作過程中，充分渲染項目的區(qū)位優(yōu)勢、交通的便利； b、在項目裙樓的運作過程中，強調該區(qū)域的發(fā)展前景和由此帶來的商機； c、在項目的推廣時，利用城建集團的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；（二）局限性（ w

20、） 1、 項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動商鋪銷售的條件； 2、 本項目周邊是長著茅草的待開發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足； 3、 該項目以建成多時，但裙樓商鋪一直滯銷，造成一定的負面影響；4、 項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明； 5、 項目裙樓商鋪規(guī)模不大，不利于整體推廣；解決方法：（1） 重新對裙樓商鋪進行市場定位，明確目標客戶；（2） 確定經(jīng)營主題，從而以有特色的經(jīng)營方向帶動商鋪的銷售；（3） 加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場知名度；（4） 設立部分 “ 免息分期付款方式” ，降低購房者的置業(yè)門檻，吸引其入市；（三）機會點（ o） 1、 區(qū)位優(yōu)勢的發(fā)

21、揮，輻射周邊地區(qū)； 2、 隨著周邊各大住宅小區(qū)相繼建成與入伙，將帶動周邊的人氣，從而帶動裙樓商鋪的銷售； 3、 中國的入世，推動經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；（四）威脅點（ t） 1、周邊現(xiàn)推向市場的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場壓力； 2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；三、商業(yè)模式分析：就目前的商業(yè)模式來看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（一）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務。商場內行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物

22、的同時能夠進行飲食、品茗等休閑活動，拉動場內群體消費。從這一個角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場模式。但是，實際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，這一模式所表現(xiàn)出來的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。究其因，在于品牌市場的進一步細分，消費者的需求不斷的向個性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營都失去了銷售點的深化機會。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒有任何一個商場的規(guī)模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶的青睞，從而使之在與各行業(yè)

23、專業(yè)市場的直接競爭中失去了一條又一條的陣線。時至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣場。近兩年以來，各名牌綜合商場的整體銷售額持續(xù)萎縮，尤其是自去年下半年開始，深圳各大有名望的商場，均只有食品超市仍然維持人銷兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場利用早期積累的財力與知名度，采取了圈地擴張、活動造勢的手法，力求站穩(wěn)腳跟，在市場重新洗牌之前充實內力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場雖然明知危機在即，但由于實力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無其他應變之法。這種綜合性商業(yè)模式適合于大規(guī)模的裙樓商場和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從

24、設計上、規(guī)模上都不適合發(fā)展綜合商場。（二）主題性商業(yè)模式主題的確定范圍很廣，無論是從文化層次還是人群分類亦或商品檔次等任何一個角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規(guī)則，展開經(jīng)營。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類為主題，圍繞某一類人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進行篩選、過濾，進行有針對性的經(jīng)營。這類模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶群以及滿足需求上的區(qū)別。它不局限于某以個行業(yè)，在商品種類上不具備占絕對優(yōu)勢的市場平臺，但它的目標客戶群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來說，主題商場能夠盡可能的滿足他們的異質化

25、需求和個性化心理訴求，針對性強。但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶范圍窄，未來發(fā)展前景難以預料，市場風險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求： 規(guī)?；?，主題經(jīng)營獨占面積龐大，與本項目規(guī)模不匹配； 規(guī)范化，主題經(jīng)營從管理到經(jīng)營行為都比較規(guī)范，甚至進行網(wǎng)絡運作，所涉及成本高昂、費用巨大。 租金低廉，主題商場通常以較低租金吸納商家聚集入場的經(jīng)營，這對投資者說是最不愿意看到的情況，于本項目銷售也不利。所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。（三）專業(yè)性商業(yè)模式這一類型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個性化、異質化的心理訴求。如深圳有名

26、的中電信息時代廣場，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場風云之勢，在華強北這個大的商圈背景下站穩(wěn)了腳跟；再比如順電家居廣場，以家電市場為主要平臺，全力攬括行業(yè)內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個想買家電的消費者都不會轉投其他商場的懷抱。這類商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專業(yè)市場的經(jīng)營能力與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動其他相關行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專業(yè)性商業(yè)模式較為可行。四、項目整體定位（一）項目的經(jīng)營業(yè)態(tài)定位裝飾材料專業(yè)商業(yè)模式基于上面對本項目的swo

27、t 分析及各種商業(yè)模式的分析，并結合我司對該片區(qū)的調查分析，同時綜合我司在該片區(qū)及以往的操盤經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進行市場定位，確定商鋪的經(jīng)營主題，明確商鋪的經(jīng)營方向，從而帶動商鋪的銷售。本項目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規(guī)模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場定位為裝飾材料一條街。 a、標榜龍崗中心城首個專業(yè)裝飾材料一條街，為該區(qū)域樹立起第一面旗幟。 b、這樣定位的優(yōu)勢 a. 為客戶規(guī)避市場風險，堅定投資信心，增加銷售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的

28、接觸面。目前，無論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場的壓力，加劇市場競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位； b. 有深厚的市場容量：我們的這個定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤較多，這些樓盤入伙后對裝飾材料的需求量較大； c. 目前在該區(qū)域專業(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著很大的發(fā)展空間； d. 項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要； e. 良好的市場操作

29、性：我們的這一定位，是基于詳細的市場市場調查和商戰(zhàn)實例整合出來的，有良好的前瞻性。同時，我們在定位的過程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷售、促銷準備活動。（二）價格定位房地產(chǎn)租金是售價的晴雨表，租賃市場的行情直接反映了供求關系，售價曲線與租賃價格曲線是同步變化的，租賃價格是售價的真實反映，租賃市場是房地產(chǎn)市場的真實體現(xiàn)，以收益價格對商業(yè)價格進行評估，收益價格對物業(yè)使用者和投資者都是一個基本的心理預期價格。根據(jù)調查區(qū)域內商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在 25-90 元/m2 月之間，通過對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60 元/m2 。

30、 b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價上漲因素和風險系數(shù)取還原利率為8%c、使用年限： 70 年 d、收益價格確定運用公式： /p p式中 v：房地產(chǎn)的價格 a：房地產(chǎn)年純收益 r：還原利率 n：未來可取得收益的年限可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價為8000 元/m2從上面的價格分析，并結合目前的市場狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價在8000 8200 元/m2 。（三）客戶定位購買本項目商鋪的客戶主要有以下幾類： (1) 本區(qū)域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營者； (2) 看好本區(qū)域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營者； (3) 經(jīng)營知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

31、 (4) 一些為設立辦事處的裝飾公司；接城龍花園裙樓商鋪營銷策劃案1五、營銷推廣策略（一）推廣主題基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業(yè)物業(yè)市場的實際情況，在項目的推廣宣傳時，主要圍繞下面幾個方面進行： 1、 宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場的發(fā)展前景及投資價值； 2、 宣傳該區(qū)域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力； 3、 交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力； 4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以

32、，在宣傳時可突出“ 賣一層送一層 ” 的優(yōu)勢。 (二) 項目形象包裝 2、項目導視系統(tǒng)目前項目的導視系統(tǒng)表現(xiàn)手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現(xiàn)出來，反而產(chǎn)生負面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌； 3、 現(xiàn)場包裝 1） 條幅：目前項目現(xiàn)場的條幅廣告幾乎沒有，無法引起客戶的關注。實際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“ 城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售” 、“ 城龍花園專業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租 ” 及租售熱線等內容的條幅， 2） 道旗：為營造現(xiàn)場氣氛，引起人們的關注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗，道旗內容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“ 龍城裝飾材料街 城龍花園裙樓商鋪” “城龍鋪王，一鋪