建筑工程中各種合同類型(共8頁)

1、建筑工程中各種合同類型成本加酬金合同定義成本加酬金合同也稱為成本補(bǔ)償合同,這是與固定總價(jià)合同正好相反的合同,工程施工的最終合同價(jià)格將按照工程實(shí)際成本再加上一定的酬金進(jìn)行計(jì)算.在合同簽定時(shí),工程實(shí)際成本往往不能確定,只能確定酬金的取值比例或者計(jì)算原則.由業(yè)主向承包單位支付工程項(xiàng)目的實(shí)際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。特點(diǎn)這類合同中，業(yè)主承擔(dān)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的一切費(fèi)用，因此也就承擔(dān)了項(xiàng)目的全部風(fēng)險(xiǎn)。但是承包單位由于無風(fēng)險(xiǎn)，其報(bào)酬也就較低了。這類合同的缺點(diǎn)是業(yè)主對(duì)工程造價(jià)不易控制，承包上也就往往不注意降低項(xiàng)目的成本。對(duì)業(yè)主而言,這種合同也有一定的優(yōu)點(diǎn):1.可以通過分段施工,縮短工期,而

2、不必等待所有施工圖完成才開始投標(biāo)和施工.2.可以減少承包商對(duì)立情緒,承包商對(duì)工程變更和不可預(yù)見條件的反映會(huì)比較積極和快捷.3.可以利用承包商的施工技術(shù)專家,幫助改進(jìn)或彌補(bǔ)設(shè)計(jì)中的不足.4.業(yè)主可以根據(jù)自身力量和需要,較深入地介入和控制工程施工和管理.5.也可以通過確定最大保證價(jià)格約束工程成本不超過某一限值,從而轉(zhuǎn)移一部分風(fēng)險(xiǎn).適用條件1.需要立即開展的項(xiàng)目(緊急工程)。時(shí)間特別緊迫,如搶險(xiǎn),救災(zāi)工程,來不及進(jìn)行詳細(xì)的計(jì)劃和商談.2.新型的工程項(xiàng)目。3.風(fēng)險(xiǎn)很大的項(xiàng)目(保密工程)。成本加酬金合同有許多種形式,主要有以下幾種:1.成本加固定費(fèi)用合同.2.成本加固定比例費(fèi)用合同.3.成本加獎(jiǎng)金合同4

3、.最大成本加費(fèi)用合同固定總價(jià)合同固定總價(jià)合同是目前建筑市場常見的一種施工承包合同形式。近幾年來，由于建材價(jià)格波動(dòng)很大，固定總價(jià)合同遭遇前所未有的挑戰(zhàn)，由此帶來的工程造價(jià)爭議隨之大幅上升。為了使承發(fā)包雙方對(duì)固定總價(jià)合同的性質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)有更深的認(rèn)識(shí)，在今后簽訂這類承包合同時(shí)盡可能將風(fēng)險(xiǎn)范圍估計(jì)充分并合理分擔(dān)，避免糾紛再次發(fā)生，本文作者結(jié)合實(shí)踐，固定總價(jià)合同的特點(diǎn)、風(fēng)險(xiǎn)、爭議類型作了深入的分析并提出防范措施，供承發(fā)包雙方參考。一、固定總價(jià)合同的的性質(zhì)、特點(diǎn)及風(fēng)險(xiǎn)固定總價(jià)合同，俗稱“閉口合同”、“包死合同”。所謂“固定”，是指這種價(jià)款一經(jīng)約定，除業(yè)主增減工程量和設(shè)計(jì)變更外，一律不調(diào)整。所謂“總價(jià)”，是指完

4、成合同約定范圍內(nèi)工程量以及為完成該工程量而實(shí)施的全部工作的總價(jià)款。固定總價(jià)合同在目前的建筑市場上頗受青睞，特別是外資企業(yè)業(yè)主更是普遍采用這類合同。這是因?yàn)檫@類合同與固定單價(jià)合同、按實(shí)結(jié)算合同、成本加酬金合同相比具有明顯的優(yōu)勢，更能保護(hù)業(yè)主的利益。固定總價(jià)合同有如下特點(diǎn)：1、工程造價(jià)易于結(jié)算。由于總價(jià)固定，因此只要業(yè)主（發(fā)包方）不改變合同施工內(nèi)容，合同約定的價(jià)款就是承發(fā)包雙方最終的結(jié)算價(jià)款。對(duì)于業(yè)主來說，這樣的價(jià)款確定形式可以節(jié)省大量的計(jì)量、核價(jià)工作，從而能集中精力抓好工程進(jìn)度和施工質(zhì)量。2、量與價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)主要由承包商承擔(dān)。對(duì)承包商而言，固定總價(jià)合同一經(jīng)簽訂，承包商首先要承擔(dān)的是價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。這里投標(biāo)

5、時(shí)的詢價(jià)失誤、合同履行過程中的價(jià)格上漲風(fēng)險(xiǎn)均由自己承擔(dān)，業(yè)主不會(huì)給予補(bǔ)償。其次，承包商還要承擔(dān)工程量風(fēng)險(xiǎn)。在固定總價(jià)合同中，業(yè)主往往只提供施工圖紙和說明，承包商在報(bào)價(jià)時(shí)要自己計(jì)算工程量，再根據(jù)申報(bào)的綜合單價(jià)，得出合同總價(jià)。即便業(yè)主提供工程量清單，也僅僅是承包商投標(biāo)報(bào)價(jià)的參考，業(yè)主往往聲明不對(duì)工程量的計(jì)算錯(cuò)誤負(fù)責(zé)。這樣，承包商還要承擔(dān)工程量漏算、錯(cuò)算的風(fēng)險(xiǎn)。招標(biāo)實(shí)踐中，業(yè)主給予的投標(biāo)時(shí)間往往比較短，承包商來不及根據(jù)施工圖精確計(jì)算工程量，只能憑經(jīng)驗(yàn)結(jié)合圖紙作估算，漏算、錯(cuò)算幾乎難以避免，只不過漏算、錯(cuò)算的數(shù)額有大有小罷了。對(duì)于業(yè)主而言，通過招標(biāo)、議標(biāo)選擇的承包商，其中標(biāo)價(jià)的利潤空間已經(jīng)大大壓縮，業(yè)

6、主高價(jià)獲取工程的的風(fēng)險(xiǎn)幾乎不存在。但是，材料市場不會(huì)永遠(yuǎn)只漲不跌，因此簽訂固定總價(jià)合同對(duì)業(yè)主同樣具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，只是基于業(yè)主在工程合同中的優(yōu)勢地位，往往可以逼迫承包商減少合同價(jià)款，因此，固定總價(jià)合同中業(yè)主的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)相比承包商要小得多。3、承包商索賠機(jī)會(huì)少。固定總價(jià)合同，業(yè)主往往在合同中明確只有業(yè)主變更設(shè)計(jì)和增減工程量可以調(diào)整合同價(jià)款，這樣一來承包商索賠的機(jī)會(huì)大大減少，而業(yè)主對(duì)工程造價(jià)的控制就能做到基本不突破預(yù)算。因此固定總價(jià)合同也是業(yè)主對(duì)付承包商“低中標(biāo)、勤簽證、高索賠”的妙招。二、固定總價(jià)合同的局限性盡管對(duì)業(yè)主而言，固定總價(jià)合同有那么多的優(yōu)勢，但固定總價(jià)合同并不適用所有類型的工程項(xiàng)目。根據(jù)固

7、定總價(jià)的上述特點(diǎn)，筆者認(rèn)為，固定總價(jià)合同僅適合以下類型工程：1、合同履行周期短的小型工程。由于固定總價(jià)是價(jià)款不變的合同，因此承發(fā)包雙方都要承擔(dān)材料價(jià)格起伏的風(fēng)險(xiǎn)。雖然承包商承受的材料漲價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)更大，但有漲總會(huì)有落。如果雙方簽訂合同時(shí)正是材料大幅度漲價(jià)的時(shí)候，而在合同履行期間材料又大幅回落，那么吃虧的將是作為發(fā)包人的業(yè)主。因此作者認(rèn)為固定總價(jià)合同只適用履行周期一般不超過半年、材料市場價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的小型工程。2、適合工程結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單的工程。因固定總價(jià)是量、價(jià)均不調(diào)整的合同，對(duì)于結(jié)構(gòu)相對(duì)簡單的工程，工程量誤差率較小，報(bào)價(jià)的準(zhǔn)確性更高。而結(jié)構(gòu)復(fù)雜的工程，承包商漏算、錯(cuò)算工程量的概率較大，雖然業(yè)主可以施

8、工圖紙已經(jīng)明確、雙方已經(jīng)通過詢標(biāo)、答疑解決了設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)問題，工程量疏漏的損失應(yīng)由承包商自己承擔(dān)為由拒絕承包商的調(diào)價(jià)要求，但如果承包商確實(shí)因此而遭受重大經(jīng)濟(jì)損失、或者如上述案例那樣因業(yè)主給予的投標(biāo)時(shí)間過短無法準(zhǔn)確計(jì)算工程量，造成工程量差異太大，損失嚴(yán)重，承包商依然會(huì)要求業(yè)主分擔(dān)，甚至通過停工、訴訟或仲裁途徑解決這些問題。這樣一來，對(duì)工期十分敏感的業(yè)主將不得不花大量精力、時(shí)間處理這些爭議。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于結(jié)構(gòu)簡單的住宅、廠房、商場等類型工程可以使用總價(jià)固定合同，而結(jié)構(gòu)復(fù)雜的綜合性工程則更適合單價(jià)固定合同形式。三、固定總價(jià)合同常見的爭議類型從近幾年來承接的業(yè)務(wù)來看，糾紛類型主要有：1、價(jià)格爭議：在

9、價(jià)格爭議中，又可以分為：（1）材料漲價(jià)引起的價(jià)格爭議。如2003年全國大多數(shù)城市建材大幅度漲價(jià)，有些地方的漲幅達(dá)3050，這對(duì)低價(jià)中標(biāo)而又簽訂固定總價(jià)合同的承包商而言無疑是雪上加霜。承包商認(rèn)為材料漲價(jià)幅度已經(jīng)超過正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范圍，屬于當(dāng)事人簽約時(shí)無法預(yù)見的客觀情勢變化，要求業(yè)主對(duì)此進(jìn)行補(bǔ)償，追加合同價(jià)款。而業(yè)主則以雙方所簽合同為固定總價(jià)合同，材料漲價(jià)屬于承包商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)范圍、追加價(jià)款沒有合同依據(jù)為由，拒絕追加合同價(jià)款，雙方因此產(chǎn)生爭議。（2）變更引起的價(jià)格爭議。設(shè)計(jì)變更和業(yè)主增減工程量是固定總價(jià)合同約定的可以調(diào)整合同價(jià)款的主要原因。因此如果雙方對(duì)設(shè)計(jì)變更、調(diào)增調(diào)減工程量引起的價(jià)款變動(dòng)

10、沒有明確、具體的約定，一方主張變更工程的單價(jià)應(yīng)按市場價(jià)或造價(jià)部門市場信息價(jià)計(jì)價(jià)，一方堅(jiān)持按照承包商投標(biāo)時(shí)的單價(jià)進(jìn)行計(jì)價(jià)，雙方即會(huì)產(chǎn)生爭議。2、工程量爭議：這類爭議主要發(fā)生在施工企業(yè)報(bào)價(jià)漏項(xiàng)、工程量錯(cuò)算較多的情況下。因我國對(duì)工程量計(jì)算有統(tǒng)一規(guī)則，施工企業(yè)又有專門的預(yù)算人員，因此施工企業(yè)對(duì)工程量失誤導(dǎo)致的價(jià)款損失普遍認(rèn)為是自己的失誤造成，即便在合同履行過程中發(fā)現(xiàn)工程量漏算、錯(cuò)算，也很少要求業(yè)主追加合同價(jià)款，除非工程量誤差巨大、損失慘重，且發(fā)包人在招標(biāo)過程中有過錯(cuò)。故此類糾紛相對(duì)較少。固定單價(jià)合同一、固定單價(jià)施工合同的特點(diǎn)和依據(jù)簽訂施工合同、約定合同價(jià)款時(shí)，按招標(biāo)投標(biāo)確定的人工、材料、機(jī)械等的單位價(jià)

11、格(最好固定、封閉單價(jià))和實(shí)際完成的工程量計(jì)算工程造價(jià)，是固定單價(jià)施工合同的特點(diǎn)。按照固定單價(jià)方式編制招投標(biāo)文件，簽訂施工合同，是國際慣例按“FIDIC合同條件”的方法?！癋IDIC合同條件”是國際上工程項(xiàng)目管理科學(xué)和法律學(xué)的經(jīng)驗(yàn)，內(nèi)容完善，融工程專業(yè)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、管理、法律于一體，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，詞語準(zhǔn)確，業(yè)主與承包商的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)公平合理，義務(wù)和權(quán)利分明，為國際工程項(xiàng)目承包認(rèn)可和推薦的合同文本，是可以借鑒的好模式。我國頒布的統(tǒng)一施工合同示范文本，學(xué)習(xí)了國際慣例的FIDIC合同條件，結(jié)合我國國情，具有內(nèi)容完整、全面，法律法規(guī)依據(jù)清晰，責(zé)任清楚，規(guī)范性強(qiáng)，固定性與靈活性相結(jié)合等特點(diǎn)。更重要的是示范文本體現(xiàn)

12、了社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)和機(jī)制的要求，使雙方建立一種市場經(jīng)濟(jì)關(guān)系，規(guī)范雙方合同行為。示范文本的合同條件中規(guī)定了“根據(jù)確認(rèn)的工程量、按構(gòu)成合同價(jià)款相應(yīng)項(xiàng)目的單價(jià)和取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，支付工程價(jià)款”(第22條)，以及“工程量清單”的提供(第2條第5款)、工程量的核實(shí)確認(rèn)(第21條)等，都表明了固定單價(jià)施工合同的方式和特點(diǎn)，是實(shí)際工程中實(shí)行固定單價(jià)施工合同的依據(jù)。二、實(shí)行固定單價(jià)施工合同的意義1、實(shí)行固定單價(jià)施工合同方式是開展招投標(biāo)工作的需要一些工程由于施工圖紙不齊等原因，在招標(biāo)條件不具備，又急于開工的情況下，使招投標(biāo)工作難以開展。為了解決這樣的問題，采用單價(jià)、費(fèi)用報(bào)價(jià)的方式，也就是固定單價(jià)的方式，既堅(jiān)持了招標(biāo)方向，又結(jié)合了實(shí)際情況，節(jié)省了時(shí)間，加速了施工，保證了投資效果的提前實(shí)現(xiàn)。作為發(fā)展市場經(jīng)濟(jì)的需要；市場科學(xué)競爭的需要；企業(yè)進(jìn)入市場的