商務(wù)酒店項(xiàng)目可行性報(bào)告

1、瀘州市合江縣商務(wù)酒店/茶餐/洗車美容項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng) 目：合江商務(wù)酒店/茶樓/洗車場(chǎng)項(xiàng)目地 址：合江縣項(xiàng)目簡介：項(xiàng)目所在位置為合江縣城中心干道，合江縣質(zhì)監(jiān)局旁， 人流量以及車流量均比較大，原為醫(yī)院所在地，樓體 基礎(chǔ)設(shè)施完備。 整體規(guī)劃經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)考察，合江商務(wù)酒店酒店樓高共計(jì)6層，一樓為臨街門面210平米，二樓318平米，三樓至六樓為300平米，樓體后面有大約能容納30輛車的配套停車場(chǎng)以及100平米左右的房間，合計(jì)約1800平米。根據(jù)商業(yè)利用價(jià)值，初步計(jì)劃一樓為酒店大廳或招商經(jīng)營餐飲快消；二樓為茶餐，為酒店提供早餐，包間作為棋牌、私房菜（野味）經(jīng)營，亦可作為休閑按摩經(jīng)營；三樓到六樓為酒店房間定為

2、40間，房間內(nèi)配備有電視、帶電腦免費(fèi)寬帶上網(wǎng)，衛(wèi)浴設(shè)施、床上用品干凈舒適。團(tuán)體及會(huì)員客戶還可享受到優(yōu)惠待遇。酒店單人標(biāo)間12 間，雙人標(biāo)準(zhǔn)間24間，套間4間，樓體后面可做洗車美容養(yǎng)生兼夜間停車場(chǎng)，整體定位為具備商務(wù)酒店、簡餐/私房菜/棋牌或休閑按摩和汽車美容、停車場(chǎng)等多功能中檔的綜合性高層建筑。整體目標(biāo) 秉承整體規(guī)劃，發(fā)展以商務(wù)酒店為主業(yè)，整合發(fā)揮資源優(yōu)勢(shì)。 迎合合江經(jīng)濟(jì)/旅游開發(fā)，打造合江商務(wù)酒店品牌。給投資者帶來豐厚的回報(bào)。 整合優(yōu)勢(shì)資源，抓住現(xiàn)有契機(jī)，領(lǐng)跑合江商務(wù)酒店市場(chǎng)。 通過對(duì)建筑合理的規(guī)劃以及適當(dāng)?shù)慕?jīng)營措施，能夠爭取較好的市場(chǎng)效益。一、經(jīng)濟(jì)型酒店概述 最近幾年，國內(nèi)的大城市中興起一

3、種新的酒店業(yè)態(tài)：經(jīng)濟(jì)型酒店。提供清潔衛(wèi)生的客房，味美營養(yǎng)的早餐，交通方便地段繁華，品牌知名連鎖經(jīng)營這樣的酒店已經(jīng)成為一種非常流行的住宿設(shè)施在大中小城市的大街小巷蓬勃發(fā)展起來。 （一）歷史發(fā)展 經(jīng)濟(jì)型酒店是相對(duì)于傳統(tǒng)的全服務(wù)酒店而存在的一種酒店業(yè)態(tài) 到80年代末期經(jīng)濟(jì)型酒店已經(jīng)成為歐美發(fā)達(dá)國家的成熟酒店業(yè)態(tài)，而中國還處于招待所時(shí)代。在國內(nèi)80年代末期到90年代末，經(jīng)濟(jì)型酒店行業(yè)開始進(jìn)行品牌調(diào)整。經(jīng)過長期的快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)入了市場(chǎng)的成熟時(shí)期，高速增長和大規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)力逐漸減弱。大型酒店集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略和投資政策促使酒店集團(tuán)更加傾向于通過資本運(yùn)作來購買和整合原有行業(yè)內(nèi)的品牌，而不是自創(chuàng)新的品牌

4、。市場(chǎng)競爭淘汰了一些管理力量薄弱，資金運(yùn)營不通暢的品牌，一些大而強(qiáng)的品牌則得幸于資本實(shí)力和管理實(shí)力變得越發(fā)強(qiáng)大。競爭的加劇迫使企業(yè)轉(zhuǎn)向服務(wù)質(zhì)量管理和品牌建設(shè)。品牌建設(shè)、質(zhì)量管理、市場(chǎng)細(xì)分、產(chǎn)品多元化等企業(yè)內(nèi)部管理得到前所未有的重視。 在中國經(jīng)濟(jì)型酒店的擴(kuò)張非常迅速。世界著名的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌陸續(xù)進(jìn)入，如國外個(gè)財(cái)團(tuán)的代表：雅高集團(tuán)的宜必思、方程式1，圣達(dá)特集團(tuán)的速8，假日快捷等，都紛紛瞄準(zhǔn)了亞洲市場(chǎng)。同時(shí)，一些亞洲本土的經(jīng)濟(jì)型酒店品牌也開始發(fā)展，例如中國的錦江之星和如家快捷等，之所以提到這些酒店，是因?yàn)檫@些酒店都可成為合江項(xiàng)目學(xué)習(xí)以及去借鑒的模版。（二）基本特征 對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店沒有形成一個(gè)公認(rèn)的定義

5、，對(duì)經(jīng)濟(jì)型酒店的劃分主要以價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)。濟(jì)型酒店是指不提供全面服務(wù)的，房價(jià)2010年到2012年期間維持在300元以下的酒店。根據(jù)經(jīng)濟(jì)型酒店的特點(diǎn)，和合江的實(shí)際情況，經(jīng)濟(jì)型酒店的定義可以總結(jié)為：“以大眾旅行者和中小商務(wù)者為主要服務(wù)對(duì)象，以客房為唯一或核心產(chǎn)品，價(jià)格低廉（概算一般在300元人民幣以下），服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，環(huán)境舒適，硬件上乘，性價(jià)比高的現(xiàn)代酒店業(yè)態(tài)?！?經(jīng)濟(jì)型酒店作為一種新興業(yè)態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的產(chǎn)物，它完全區(qū)別于面對(duì)社會(huì)上流階層的全服務(wù)酒店，是服務(wù)大眾階層，滿足一般平民的旅行住宿的產(chǎn)品設(shè)施。其基本特征有五點(diǎn)： 首先是產(chǎn)品的有限性。經(jīng)濟(jì)型酒店緊扣酒店的核心價(jià)值住宿，以客房產(chǎn)品為靈魂，剪

6、除了其他非必需的服務(wù)，從而大幅度削減了成本。一般來說，經(jīng)濟(jì)型酒店只提供客房和早餐，一些有限服務(wù)酒店還提供簡單的餐飲、健身和會(huì)議設(shè)施。 其次，產(chǎn)品和服務(wù)的優(yōu)質(zhì)性。與一般的社會(huì)旅館不同的是，經(jīng)濟(jì)型酒店非常強(qiáng)調(diào)客房設(shè)施的舒適性和服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化。清潔衛(wèi)生、舒適方便的特點(diǎn)是社會(huì)旅館所不具備的。 再次，經(jīng)濟(jì)型酒店的價(jià)格適中。相對(duì)于高檔飯店動(dòng)輒五六百上千元的房價(jià)，經(jīng)濟(jì)型酒店的結(jié)算價(jià)格一般在人民幣300元以下。 第四，經(jīng)濟(jì)型酒店的目標(biāo)市場(chǎng)是一般商務(wù)人士、工薪階層、普通自費(fèi)旅游者和學(xué)生群體等。而高檔酒店往往以高級(jí)商務(wù)客人、高收入階層、公費(fèi)旅客為主要目標(biāo)市場(chǎng)。 （二）問卷調(diào)查（來源：2012年E龍網(wǎng)年終酒店評(píng)比客房

7、分析內(nèi)容） 該問卷調(diào)查合計(jì)調(diào)查了共2000份，有效問卷共1677份，有效比為83.58%。 1.市場(chǎng)調(diào)查方法：流動(dòng)調(diào)查對(duì)于商鋪及部分酒店的調(diào)查，采用在大街上對(duì)規(guī)定的人群隨機(jī)抽樣的方式調(diào)查。2 酒店需求問卷問卷涉及如下內(nèi)容：1、受訪者性別；2、來自哪里；3、職業(yè)；4、年齡；5、到-的目的；6、到-的次數(shù)；7、通常外出住什么酒店；8、選擇酒店的原因；9、關(guān)于酒店提供寬帶功能；10、入住酒店的目的；11、出差住宿的問題；12、入住的酒店位置；13、車站附近建幾星級(jí)的酒店比較合適；14、車站附近適合建的酒店樓高；15、酒店應(yīng)該具備的功能；16、酒店應(yīng)該具備的配套設(shè)施。3.分卷總數(shù)調(diào)查問卷分卷情況如下：

8、市調(diào)類型問卷數(shù)量有效數(shù)量有效比酒店2000167783.85%4.有效問卷辨析方法本次問卷調(diào)查總共調(diào)查2000份問卷，調(diào)查過程中，調(diào)查組根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)的情況，進(jìn)行了如下問卷有效性分析。A、 問卷卷面分析，調(diào)查組先排除了問卷中相互矛盾的影響問卷有效成立的問卷，共276份B、 抽查分析，經(jīng)過A的分析，檢出其中的無效問卷后，統(tǒng)計(jì)調(diào)查人員的無效問卷比率，按照比率大抽查率高的原則按10-20%不等的幾率進(jìn)行了電話抽查。其中，抽查出 49份無效問卷。5.有效問卷總數(shù)本次調(diào)查經(jīng)過篩選，共獲得有效問卷1667份，有效率為83.85%，高于要求最低60%有效率的市調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，因此本次市調(diào)為有效市調(diào)。酒店相關(guān)數(shù)據(jù)體現(xiàn) 調(diào)查

9、結(jié)果映射合江縣酒店現(xiàn)狀市場(chǎng)分析隨著合江經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在合江被評(píng)為優(yōu)美示范縣城、國家衛(wèi)生縣城、旅游城市之后，合江自身已經(jīng)打造出縣城的名片中國荔城，這可以讓旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來越多的季節(jié)性旅游客人進(jìn)入合江地區(qū)，二是商務(wù)客戶在合江停留洽談業(yè)務(wù)，今年合江的城區(qū)擴(kuò)建、城市改造等工程特別多，很多外來的企業(yè)在當(dāng)?shù)匾矌?dòng)且刺激著當(dāng)?shù)氐南M(fèi)。同時(shí)隨著很多高速路的貫通，特別是瀘州到合江高速、赤水到合江高速、重慶到瀘州高速的貫通，也加快合江融入重慶經(jīng)濟(jì)圈的步伐，這對(duì)酒店產(chǎn)業(yè)也是好的信號(hào)。隨著瀘州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，更多的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在各個(gè)城市間展開，這對(duì)于各個(gè)城市間的酒店接待方面提供了發(fā)展的機(jī)遇和良好的市場(chǎng)氛圍。辦公、旅游、

10、探親、外派見學(xué)、投資考察的人員越來越多，各種不同人群選擇的住宿方式差別很大，高檔酒店價(jià)格太貴，低檔旅社不安全、衛(wèi)生又不合格。于是經(jīng)濟(jì)型快捷商務(wù)酒店走到了大家面前，擁有經(jīng)濟(jì)、快捷特性的各式連鎖酒店進(jìn)入了瀘州地區(qū)市場(chǎng)。例如：如家、漢庭、錦江、格林豪泰等快捷酒店。合江的高檔酒店為數(shù)不多，按五星建造的酒店僅一家，其它高檔次的賓館也較少，但合江的酒店經(jīng)營有一個(gè)特色，就是服務(wù)越上檔次生意越好，除了是找休息場(chǎng)所，還有很多客人入住酒店是為了休閑娛樂。從之前E龍網(wǎng)所做的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)來看，希望能在車站附近入住商務(wù)酒店的外地被訪者有較高的比例，53%的被訪者認(rèn)為在車站附近建快捷商務(wù)酒店合適，34%的被訪者認(rèn)為建四星

11、合適；被訪者選擇酒店會(huì)綜合考慮環(huán)境、商務(wù)便利、價(jià)格、交通和檔次因素，旅游以及出差人群希望快捷酒店能夠提供停車場(chǎng)服務(wù)。所以我們投資建設(shè)的商務(wù)酒店，不但客房配套實(shí)施齊全還要配以多種服務(wù)功能和娛樂休閑設(shè)施。要選址在南來北往之交通要道，自駕車來合江旅游、或者去重慶路途休閑必經(jīng)之路上。要選擇在車站附近，周圍有大型市場(chǎng)，人流量相對(duì)較多地區(qū)。這樣酒店不愁沒有消費(fèi)傾向的客戶群，經(jīng)營前景十分廣闊，而我們所選擇的酒店也恰恰滿足了這些條件。瀘州及合江縣交通狀況瀘州在各個(gè)區(qū)縣就以合江公路、交通建設(shè)完成投資最多、發(fā)展速度最快、結(jié)構(gòu)變化最明顯；其中總投資3.39億元的佛寶景區(qū)旅游快速通道BT建設(shè)項(xiàng)目落戶合江縣，該快速通道

12、建成后，重慶至佛寶國家森林公園的距離將縮短。合江境內(nèi)景區(qū)有佛寶景區(qū)與自懷景區(qū)，合江佛寶景區(qū)為省級(jí)AAA級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，位于瀘州市東面合江縣境內(nèi)，面積380平方公里。佛寶峰巒起伏，是樹種保存完整而豐富的常綠闊葉林帶，是四川的生物資源基因庫。景區(qū)內(nèi)有碧波浩瀚的竹海，有溪洞縱橫、飛瀑流泉的水景。丹霞地貌與綠色森林巧妙配合，形成了“紅石綠樹相映，風(fēng)光獨(dú)具一格”的景觀效果。 佛寶分為3個(gè)景區(qū)：爛田壩景區(qū)，距佛寶18公里，以竹海和林海景色為主，有“金竹嶺”、“三重天門”、“雙龍飛瀑”、“仙人踩橋”、“仙姑池”等18個(gè)景點(diǎn)，郁郁蔥蔥，環(huán)境幽雅。 天堂壩景區(qū)，位于佛寶景區(qū)中部，有“鹿鳴瀑布”、“天堂飛流”、“蓮

13、花異石”、“平灘映月”等24個(gè)景點(diǎn)。景觀集中而多變。自懷景區(qū)，位于佛寶風(fēng)景區(qū)東側(cè)，以原始古樸的山林野趣取勝，有“虹橋清音”、“古堡余輝”、“劍門削壁”等12個(gè)景點(diǎn)。豐富多彩的巖石景觀在霧露常伴的原始森林中若隱若現(xiàn)，顯得神奇而富有詩意。自懷古鎮(zhèn)民居建筑獨(dú)具特色，別有風(fēng)味。近年來，合江縣大力實(shí)施“旅游興縣”發(fā)展戰(zhàn)略，加大對(duì)旅游基礎(chǔ)設(shè)施投入力度。簽約的合江縣佛寶風(fēng)景區(qū)旅游快速通道項(xiàng)目是合江縣第一個(gè)BT項(xiàng)目，該項(xiàng)目起于柏楊橋（渝合交界處），經(jīng)白鹿、甘雨、黃桷、福寶、三角潭，止于玉蘭山，全長50.116公里，瀝青混凝土路面。項(xiàng)目總投資3.39億元，預(yù)計(jì)建設(shè)工期18個(gè)月，項(xiàng)目已經(jīng)于2011年11月啟動(dòng)，所

14、有工程現(xiàn)已部分完成通車，預(yù)計(jì)在2013年全線通車。旅游快速通道建成后，將從根本上改善合江旅游交通基礎(chǔ)設(shè)施，重慶至佛寶國家森林公園的距離將縮短，沿途特色農(nóng)產(chǎn)品、旅游產(chǎn)品將大幅升值，周邊原始生態(tài)游、鄉(xiāng)村休閑游將日趨繁榮，對(duì)酒店的需求都會(huì)大大的增加。 SWOT分析（態(tài)勢(shì)分析）S項(xiàng)目優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目地處川渝貴交界，又位于縣城交通主干道，升值潛力巨大； 合江相對(duì)穩(wěn)定的快捷酒店發(fā)展趨勢(shì)； 快捷商務(wù)酒店類似的形式早于現(xiàn)有合江酒店的形態(tài)； 依托當(dāng)?shù)厝嗣}資源廣告宣傳新酒店速度要比其它酒店快； 依托合江旅游資源、股東人脈資源，項(xiàng)目有一定客戶群資源。W項(xiàng)目劣勢(shì) 新酒店品牌忠實(shí)度不高、附加值低； 新開發(fā)酒店項(xiàng)目還未有現(xiàn)成酒

15、店管理人員； 酒店現(xiàn)有投資者沒有實(shí)際豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)； 外阜會(huì)員群鎖定困難； 人員工資上漲、原材料價(jià)格上漲。O項(xiàng)目機(jī)會(huì) 市政府對(duì)加強(qiáng)旅游接待服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃； 本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，將吸引更多目標(biāo)客戶； 快捷酒店已成為旅游型城市的主要接待方式； 合江冬夏都有旅游項(xiàng)目，自身酒店需求大，客源相對(duì)穩(wěn)定； 合江縣還未成為國內(nèi)眾多快捷商務(wù)酒店品牌發(fā)展的目標(biāo)區(qū)域； 全國性快捷酒店品牌廣告在合江投放相對(duì)較弱； 大部分合江其他快捷酒店停車位置少，裝修陳舊； 多數(shù)小旅店裝修、服務(wù)、管理落后； 合江縣城的快捷品牌酒店至今還未有一家。T項(xiàng)目威脅 本地區(qū)雖未出現(xiàn)同類競爭者，但之前老酒店仍比較多； 全國快捷酒店品牌雖

16、未進(jìn)入合江，但瀘州市區(qū)已然進(jìn)入，只 是時(shí)間早晚而已，競爭壓力會(huì)逐漸遞增； 快捷型酒店開始細(xì)分，品牌、設(shè)施將成為新的差異行銷。二、瀘州合江經(jīng)濟(jì)型酒店的發(fā)展現(xiàn)狀與市場(chǎng)需求分析 合江縣酒店發(fā)展現(xiàn)狀：合江經(jīng)濟(jì)型酒店幾乎沒有發(fā)展，都是相應(yīng)比較本土化的酒店，現(xiàn)在合江已經(jīng)納入重慶經(jīng)濟(jì)商圈，從近三年的城市市政改造投入，城市文化發(fā)展，以及后期高速路貫通之后可以預(yù)見，該縣城需要類似的商務(wù)酒店，當(dāng)然主要是以各種經(jīng)濟(jì)型品牌呈現(xiàn)的商務(wù)酒店。以下酒店在合江縣從價(jià)格體系、管理模式等具有相應(yīng)層面的代表性，資料來源于自行市場(chǎng)的調(diào)研。 酒店名稱房間總數(shù)單間執(zhí)行價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)間執(zhí)行價(jià)格九陽荔都85間30間549元協(xié)議價(jià)398元55間54

17、9元協(xié)議價(jià)398元荔城酒店100間32間288元/間64間318元/間虹橋賓館51間16間188元/間35間208元/間228元/間（電腦房）金虹賓館45間7間90元/間38間100元/間以下內(nèi)容入住率均通過公安內(nèi)網(wǎng)、電信114訂單、瀘州城市酒店協(xié)會(huì)等查詢后，以近三個(gè)月的房客入住量計(jì)算后得知。九陽荔都酒店為合江縣唯一的五星級(jí)酒店，在合江屬于高端商務(wù)人群選擇的酒店。該酒店位于合江縣城干道上，裝修規(guī)整豪華，配套齊全，由于是新酒店在裝修上就不一一敘述了。該酒店開業(yè)到現(xiàn)在不足4個(gè)月，房間最低正常執(zhí)行價(jià)格549元比瀘州酒城賓館還高出87元，協(xié)議價(jià)同比高出40元，開業(yè)到現(xiàn)在入住率在85%以上。荔城酒店 為

18、合江開業(yè)較早的酒店，在合江現(xiàn)在屬于中檔的酒店，位于中國四川合江縣合江縣建設(shè)路，成立時(shí)間較長，通過介入看房間，在基本的標(biāo)準(zhǔn)間可以看到設(shè)施比較舊，地板有脫落，墻壁比較舊，沒有及時(shí)維護(hù)；衛(wèi)生間比較差，熱水不好用，設(shè)備比較舊，電視信號(hào)不好等，但該酒店由于位置當(dāng)?shù)溃胱÷室恢本S持在93%左右，過年執(zhí)行價(jià)格上還有所漲動(dòng)，漲幅在30-80元左右。虹橋賓館 是繼荔城酒店之后開業(yè)的酒店，也屬于中檔消費(fèi)人群入住的酒店，同樣位于合江縣建設(shè)路，成立時(shí)間較長，通過實(shí)地看房間裝修一般，設(shè)施相對(duì)比較陳舊估計(jì)應(yīng)在三年內(nèi)未有翻新裝修，通過服務(wù)員帶人看房，感覺服務(wù)態(tài)度較好，入住率在92%左右，過年期間房價(jià)統(tǒng)一上調(diào)50元。金虹賓館

19、 開業(yè)時(shí)間不詳，通過前臺(tái)得知營業(yè)時(shí)間在3年以上位于合江縣鵝公山公園附近，該賓館屬于低檔次的賓館，服務(wù)態(tài)度比較熱情，但房間裝修簡陋，設(shè)備陳舊，屬于合江縣低端賓館中房間較多的賓館，該酒店入住率維持在80%，其中有部分房間為長住，過年期間生意相對(duì)較淡，房價(jià)未漲價(jià)。通過對(duì)以上酒店的了解，可得知合江縣現(xiàn)有酒店的經(jīng)營狀況，不論裝修高檔或者低端，都有針對(duì)的特定消費(fèi)群體，都是有自己的市場(chǎng)的，商務(wù)酒店的市場(chǎng)還是未飽和狀體，再者和江本土自身的消費(fèi)還是有大量的訴求，外來客源也很飽滿，通過對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查，性價(jià)比較高的酒店（裝修、基礎(chǔ)設(shè)施完備、價(jià)格中等）時(shí)常還滿房。運(yùn)營的成本是可以選擇的，就該項(xiàng)目而言運(yùn)營酒店在客觀上是允

20、許的，有市場(chǎng)被需要的需求，在酒店定位到商務(wù)酒店是可行的，而反映出策劃初期意向定價(jià)130元左右的房價(jià)是偏低的。詳細(xì)運(yùn)營成本及利潤回報(bào)見回報(bào)分析。三、茶餐廳 就二樓茶餐的運(yùn)營目的，首先是作為酒店的配套，需要有一個(gè)讓客人吃早點(diǎn)的地方，其次可以在客房配套送餐等服務(wù)，而此作為配套的項(xiàng)目于酒店而言幾乎是不盈利的配套。所以，茶餐還應(yīng)對(duì)外經(jīng)營棋牌/茶語/簡餐，包間可以做一些中高端的私房菜、野味等，以此來增加收益平衡酒店成本，當(dāng)然相應(yīng)會(huì)增加部分管理成本，運(yùn)營成本及利潤回報(bào)見回報(bào)分析。四、洗車美容/停車場(chǎng) 就樓體后面寬闊的停車廠而言，本身是作為酒店配套的停車場(chǎng)使用，基本可以容納三十輛車左右，但同時(shí)還可以進(jìn)行改造后

21、做洗車美容的項(xiàng)目，白天經(jīng)營汽車美容以及相關(guān)的產(chǎn)品，夜間以及閑置時(shí)可作為收費(fèi)停車?yán)茫?dāng)然收費(fèi)停車需要報(bào)批。運(yùn)營成本及利潤回報(bào)見回報(bào)分析。五、關(guān)于一樓門面房間的利用 1：門面作為酒店大廳、值班前臺(tái)，附帶一個(gè)微型超市，酒店顯得更大氣規(guī)范，超市也可作為酒店的附加值物品需求供應(yīng)，同時(shí)可經(jīng)營訂票/電話充值業(yè)務(wù)等。 2：門面招商讓他人主導(dǎo)經(jīng)營，降低運(yùn)營成本，主要以快消餐飲類行業(yè)為主，可以以收取門面房租或者參股經(jīng)營來實(shí)現(xiàn)盈利。投資回報(bào)預(yù)測(cè)1 酒店客房收入 酒店客房有40間，參加合江酒店房價(jià)單間168元，雙人間188元，套間208元，168元×12間=2016元；188元×24間=4512

22、元；208元×4=912元。全天滿房營業(yè)額為2016+4512+912=7440元；7440元 /40間=186元/間的平均房價(jià)。按照以下標(biāo)準(zhǔn)概算：房間平均價(jià)格 186.00元/日入住率 100%客房年收入=標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格×房間數(shù)×90%×365=186×40×100%×365=7440×100%×365=2，715，600客房按照90%入住率收入 2，444，040元客房按照80%入住率收入 2，172，480元客房按照70%入住率收入 1，900，920元客房按照60%入住率收入 1，629.360元客

23、房按照50%入住率收入 1，357，800元客房按照40%入住率收入 1，086，240元客房按照30%入住率收入 814，680元酒店的成本主要由物料成本、人工成本和水電費(fèi)構(gòu)成。物料成本低值易耗品=低值易耗/月×12=2000×12=24，000 布草費(fèi)用=布草/月×12 =3000×12 =36，000維修費(fèi)用=維修費(fèi)用/月×12 =2000×12 =24000 員工餐費(fèi)用=員工餐/日×員工數(shù)×365 =10×10×365 =36，500注：瀘州寶萊利都酒店60間房間，共計(jì)13人廣告公關(guān)費(fèi)用

24、=廣告公關(guān)/月×12 =2000×12 =24000其它費(fèi)用=其它費(fèi)用/月×12 =1000×12 =12000 低值易耗品 24，000 布草費(fèi)用 36，000維修費(fèi)用 24，000員工餐費(fèi) 36，500 廣告公關(guān)費(fèi)用 24，000其它費(fèi)用 12，000物料成本：156，000 人工成本人工成本初期按照15名員工計(jì)算及員工平均工資計(jì)算，后期運(yùn)營正常后酒店員工應(yīng)控制在8到10人，員工平均工資按1500元/月計(jì)算，計(jì)算公式如下： 人工成本=員工數(shù)×員工平均工資×12=15×1500×12= 270，000水電費(fèi)水電費(fèi)

25、（元/月）水 5,000.00電 5,000.00年水電費(fèi)=(水電)×12個(gè)月=(5,0005,000)×12=100,000酒店總成本 物料成本 156，000.00 人工成本 270，000.00 水電費(fèi) 100,000.00酒店總成本 526，000.00營業(yè)稅營業(yè)收入的6% 可避稅酒店利潤 按照入住率90%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =2，444，040-745，000= 1，699，040利 潤 1，699，040.00元按照入住率80%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =2，172，480-745，000= 1，427，480利 潤 1，427，480.00元按照

26、入住率70%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =1，900，920-745，000= 1，155，920利 潤 1，155，920.00元按照入住率60%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =1，629，360-745，000= 884，360利 潤 884，360.00元按照入住率50%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =1，357，800-745，000= 612，800利 潤 612，800.00元按照入住率40%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 = 1，086，240-745，000= 341，240利 潤 341，240.00元按照入住率30%計(jì)算方式=酒店總收入-總成本 =814680-745，00

27、0= 69，680利 潤 159，680.00元2 酒店茶餐/汽車美容/停車 汽車美容這部分匡陳根據(jù)所處位置，人流量車流量，只計(jì)算洗車業(yè)務(wù)，認(rèn)為每天可洗車接近100輛。按照折半計(jì)算每天50輛車計(jì)算，每輛20元洗車，1500輛車/月，銷售額應(yīng)在3萬以上，利潤在2萬以上。除去洗車，美容/汽車產(chǎn)品銷售/保險(xiǎn)等每月利潤保守計(jì)算，1500輛車10%每月進(jìn)行一次美容，150輛按照每輛車美容利潤正常在120%，按照瀘州總店測(cè)算利潤每輛在300元左右，在合江按照折半計(jì)算，150輛車每輛150元利潤，一個(gè)月22500元利潤汽車美容合計(jì)利潤=洗車?yán)麧?美容利潤 30000月/月+22500元/月=52500元/月

28、全年毛利潤：52500元/月×12月=630，000元/年人 工：8人×1700元×12月=163，200元/年水 電：3000元/月×12個(gè)月=36，000元/年汽車美容全年利潤=全年毛利潤-全年人工成本-全年水電成本 630，000元/年-163，200元/年-36，000元/年=430，800元/年汽車美容全年利潤：430，800元/年停車收費(fèi)項(xiàng)目：停車場(chǎng)可停車30輛左右，按照不變量計(jì)算方式每天停車輛數(shù)按照30%左右計(jì)算，約在10輛車過夜，每輛15元計(jì)算，白天停車2元每小時(shí)暫不計(jì)算在內(nèi)，每天停車銷售額150元/天×30天=4500元/月&

29、#215;12月=54，000元/年，保安成本已計(jì)算在酒店成本內(nèi)。停車項(xiàng)目全年利潤在54，000元。茶餐廳項(xiàng)目計(jì)算:包間共計(jì)4間 每間白天+夜間 棋牌一場(chǎng)按照150元計(jì)算，茶水成本按照每間按50元計(jì)，合計(jì)200元。150元/場(chǎng)牌×2（白天+夜間）×間=1200元/天-200元/天=1000元/天包間4間私房菜，每間私房菜消費(fèi)按照800元計(jì)算，菜品成本300元計(jì)算，800×4間=3200元/天-（300元×4間）=2000元散座+卡座共計(jì)15張桌子 ，每桌茶水、便餐平均消費(fèi)50元，茶水成本每桌按照10元計(jì)算，15桌×50元/桌=750元/天-（1

30、0元/桌×15）=600元/天茶餐滿座毛利潤：1000元/天+2000元/天+600元/天=3600元/天 3600元/天×30天=108，000元/月 108，000元/月×12月=1，296，000元/年以上按照全年滿坐計(jì)算。茶餐成本：人工成本：人工10人，總臺(tái)（收銀/接待）2人，服務(wù)員5人，廚房3人?？偱_(tái)+服務(wù)員人均工資按照1500元計(jì)算，1500元/月×7人=10，500/月×12月=126，000元/年，廚房人均工資按照2500元計(jì)算，2500元/月×3人=7500元/月×12月 =90，000元/年茶餐人工全年成本合計(jì)：126，000+90，000=216，000元/年水電成本：按3500元/月計(jì)算，全年3500元×12月=42，000元/年茶餐全年滿座利潤=茶餐毛利-人工成本-水電成本1，296，000元/年-216，000元/年-42，000元/年=1，038，000元