寧波市日月星城物業(yè)管理合同

1、日月星城物業(yè)管理合同委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）： 受委托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）： 根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例、寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例及等國(guó)家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策，在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就甲方委托乙方對(duì)日月星城(以下稱“本物業(yè)”)實(shí)行專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理，訂立本合同。 第一條物業(yè)基本情況 座落位置：臥彩江以南，江東南路以東，北侖鐵路以北，啟文路以西（包括啟文路東華景閣），建筑面積：22萬平方米；物業(yè)類型：多層、高層住宅樓。 第二條 委托管理事項(xiàng) 1.房屋建筑本體共用部位（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 2.房

2、屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備（共用的上下水管道、落水管、共用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等）的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。 3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施（道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、綠化、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng)）的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 5.公共環(huán)境（包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位）的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)。 6.物業(yè)內(nèi)交通秩序及車輛停泊管理。 7. 維護(hù)公共秩序，協(xié)助做好管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。8物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房的出租與管理（具體管理辦法由附件3約定）。 9.開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

3、 10.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。 11.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項(xiàng)。 第三條 合同期限 本合同期限為年。自 年 月 日起至 年 月日止。 第四條 甲方的權(quán)利和義務(wù) 1.根據(jù)法律、法規(guī)，制定、通過物業(yè)管理的各項(xiàng)制度、規(guī)定，與物業(yè)管理公司議定年度管理計(jì)劃，審查通過年度專項(xiàng)維修基金的概預(yù)算、決算報(bào)告； 2.制定物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查。管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督檢查辦法由本合同附件1約定。如乙方?jīng)]有遵守附件1的約定，造成違約，甲方有權(quán)根據(jù)附件1的約定進(jìn)行處罰。 3.委托并支持乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟(jì)損失及支付違約金

4、、對(duì)無故不繳、交有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取必要的催繳催改措施。 4. 甲方有權(quán)在乙方管理期滿時(shí)收回本物業(yè)由乙方使用或代管的所有物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料（工程建設(shè)竣工資料、住用戶資料等）。 5. 不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 6.協(xié)助處理非乙方職權(quán)范圍而產(chǎn)生的各種糾紛。 7.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。 8.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。 第五條乙方的權(quán)利和義務(wù) 1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定，擬訂本物業(yè)物業(yè)的各項(xiàng)管理辦法、規(guī)章制度、實(shí)施細(xì)則，報(bào)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)通過后實(shí)施管理，不得損害大多數(shù)業(yè)主（住用戶）的合法權(quán)益，獲

5、取不當(dāng)利益。 2.遵照國(guó)家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)規(guī)定，按物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，測(cè)算物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并向甲方提供測(cè)算依據(jù)，嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)，不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。 3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。 4.依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 5.有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將整體管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三人，不得將重要專項(xiàng)業(yè)務(wù)承包給個(gè)人。 6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo)，并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。 7.每

6、半年向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告一次管理費(fèi)用收支賬目,每年一次向全體業(yè)主張榜公布。 8.對(duì)本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。 9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況。 10.開展社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作； 11.根據(jù)前期物業(yè)管理合同委托乙方管理和使用的全部物業(yè)及其種類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料，繼續(xù)由乙方管理和使用。本合同終止后15日內(nèi)，乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財(cái)務(wù)等資料；移交本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括用管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)；對(duì)本物業(yè)的管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)，甲方有權(quán)指定專業(yè)審

7、計(jì)機(jī)構(gòu)。 12.不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)，但有關(guān)政府部門鑒定是由于乙方嚴(yán)重失職造成業(yè)主及其他住用人在物業(yè)內(nèi)受到人身和財(cái)產(chǎn)損失的，乙方應(yīng)予以適當(dāng)賠償或承擔(dān)相關(guān)行政責(zé)任。 第六條 管理服務(wù)費(fèi)用 l本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行： 多層住宅每月每平方米建筑面積0.45元直接向業(yè)主收取。 高層住宅按每月每平方米建筑面積1.50元直接向業(yè)主收取,其中未設(shè)專職保安服務(wù)的高層住宅按每月每平方米1.30元直接向業(yè)主收取。各高層住宅的電梯及由物業(yè)管理企業(yè)管理的增壓水泵等高能耗設(shè)施運(yùn)行所需電費(fèi)不列入物業(yè)服務(wù)成本，物業(yè)公司另行向高樓業(yè)主收取。 店鋪按每月每平方米建筑面積1.30元直接向

8、業(yè)主收取。 2.乙方對(duì)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，及其他特約服務(wù)，經(jīng)雙方約定，采取低于市價(jià)的核算方式，按實(shí)際發(fā)生費(fèi)用計(jì)收。 3.房屋建筑（本體）的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)與更新改造，由乙方提出方案，經(jīng)甲方同意后實(shí)施，所需經(jīng)費(fèi)按規(guī)定在專項(xiàng)維修基金中支付。專項(xiàng)維修基金的收取執(zhí)行政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。 4物業(yè)收費(fèi)的其他約定見附件3。 第七條 獎(jiǎng)懲措施 1.乙方全面完成本合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方分別下列情況，對(duì)乙方進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)； （1）由甲方從利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收入中撥出一部分資金用于獎(jiǎng)勵(lì)具體管理人員，具體辦法由業(yè)委會(huì)制定。 （2）合同期滿

9、后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績(jī)優(yōu)秀，多數(shù)業(yè)主反映良好，可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。 2.乙方未完成合同規(guī)定的各項(xiàng)管理目標(biāo)，甲方根據(jù)附件1的約定，對(duì)乙方進(jìn)行下列處罰： （1） 管理費(fèi)打折收??； （2） 情況嚴(yán)重，多數(shù)業(yè)主意見大的，中止合同。 第八條 違約責(zé)任 1.如因甲方原因，造成乙方不能正常管理，未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方有權(quán)要求甲方限期整改和相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)中止合同。 2.如因乙方原因，造成不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整

10、改，情況嚴(yán)重時(shí)有權(quán)終止合同。 3.因房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，造成重大事故的，乙方有義務(wù)代表甲方向相關(guān)建設(shè)安裝單位索賠，甲方應(yīng)積極協(xié)助。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。（產(chǎn)生事故的直接原因，以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn)） 4管理服務(wù)過程中各項(xiàng)具體的違約責(zé)任由本合同附件1約定。 第九條 其他事項(xiàng) 1.雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。 2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，一方如要續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿2個(gè)月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖?，?jīng)雙方同意后，續(xù)訂合同，合同內(nèi)容另行商定。 3.本

11、合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無法履行時(shí)，雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。 4.本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)物業(yè)管理主管部門調(diào)解，調(diào)解不成的，依法向人民法院提起訴訟。 5.本合同之附件（附件1，附件2，附件3）均為合同有效組成部分；本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事項(xiàng)，均遵照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。 6.本合同正本連同附件共一頁(yè)，一式三份，甲、乙雙方及江東區(qū)物業(yè)管理辦公室（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。 7.本合同自簽訂之日起生效。 甲方簽章：乙方簽章： 代表： 法人代表： 年月日 年月日 附件1、日月星城管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督

12、考核辦法附件2、日月星城經(jīng)營(yíng)用房、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入管理辦法附件3、日月星城物業(yè)管理費(fèi)收取辦法附件1 日月星城物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法 （草案） 總體要求: 通過明確本物業(yè)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督考核辦法，體現(xiàn)“質(zhì)價(jià)相符”和“明明白白”消費(fèi)，為物業(yè)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。 管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 客戶服務(wù) 總體要求：服務(wù)有效投訴少于5%，處理及時(shí)率100%；業(yè)主滿意率80%以上。不達(dá)標(biāo)即為違約。 具體要求： 1、佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，儀表端莊、大方，衣著整潔。對(duì)業(yè)主（使用人）的報(bào)修與求助耐心細(xì)致，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目及時(shí)說明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)方式、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等事項(xiàng)，征求業(yè)

13、主（使用人）的意見。 2、服務(wù)時(shí)限。急修服務(wù)15分鐘內(nèi)到位，8小時(shí)內(nèi)修復(fù)，若不能，要有緊急處理措施，并對(duì)業(yè)主（使用人）做出合理解釋，做出限時(shí)承諾。小修2日內(nèi)修復(fù)，特殊情況必須做出說明和限時(shí)承諾。服務(wù)時(shí)限不得以節(jié)假日和休息時(shí)間順延。（居民預(yù)約、雨天筑漏可不受2日限制）。 3、對(duì)業(yè)主的投訴及時(shí)回訪，回訪率100%，并件件有記錄。 二、房屋、共用設(shè)施、設(shè)備維護(hù)與管理 總體要求：房屋完好率大于等于98%；設(shè)施設(shè)備完好率大于等于95%；不達(dá)標(biāo)即為違約。 具體要求： 1、巡檢。（1）每年年底或年初對(duì)房屋共用部位、設(shè)施設(shè)備、道路、綠地等進(jìn)行全面檢查1次，掌握房屋設(shè)施設(shè)備完損狀況，對(duì)完損程度做出評(píng)價(jià)，做好記錄

14、；（2）每半年檢查巡視1次房屋主體結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題及時(shí)向業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)報(bào)告與建議；根據(jù)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托，組織維修工作；在冬、雨季和天氣異常時(shí)安排組織房屋設(shè)施巡視，對(duì)質(zhì)量較差，易出問題的部位重點(diǎn)檢查；（3）每半年檢查清除1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等；每日巡視1次物業(yè)樓房單元門、樓梯間通道部位以及其它共用部位的門窗、玻璃、路燈等；（4）每年秋季對(duì)共用部位門窗做專項(xiàng)檢查1次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)解決；（5）巡檢有記錄；巡檢結(jié)束將檢查情況、維修計(jì)劃及需要進(jìn)行大、中修或更新改造的項(xiàng)目報(bào)告業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì)。 2、房屋。 （1）裝修管理。將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項(xiàng)

15、告知裝修人；在業(yè)主（使用人）裝修房屋備案登記時(shí)，對(duì)不符合政府有關(guān)規(guī)定和業(yè)主公約的內(nèi)容，應(yīng)在2個(gè)工作日內(nèi)給出修改意見；業(yè)主（使用人）裝修期間每日巡查裝修施工情況；對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí)后果或者拒不改正的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。 （2）油漆粉飾。木門窗、百葉門窗、封檐板、木欄桿等油漆起皮、剝落或更換的新木件應(yīng)油飾；5年油飾1次；鐵皮雨水斗、落水管、鐵皮屋面、鋼屋架及支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）、鑄鐵污水管、水管等應(yīng)3年油飾1次；樓梯間、共用走廊的室內(nèi)墻面每5年應(yīng)粉刷1次。 （3）建筑物外立面。本物業(yè)建筑物外立面原則上每8年粉飾1次。因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑

16、物外立面有明顯污跡的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾。 2、給排水系統(tǒng)及其配套設(shè)施。 （1）給水設(shè)施，泵、管道、水箱、閥門、水表等運(yùn)行正常，出現(xiàn)問題隨時(shí)處理。（2）排水設(shè)施?；S池每年清理1次，每季巡查1次。樓面落水管落水口等保持完好，開裂、破損等及時(shí)更換。每月清掃1次以上排水明溝，；每2個(gè)月對(duì)地下管井清理1次，每季度對(duì)地下管井疏通1次，保證通道清潔，排水暢通。 3、供配電系統(tǒng) 建立和完善有關(guān)規(guī)章制度，包括電氣設(shè)備運(yùn)行操作規(guī)程、安全操作規(guī)程、事故處理規(guī)程、巡視檢查制度、維護(hù)制度、安全及交接班制度；所有供配電設(shè)備運(yùn)行正常，沒有人為故障。 4、智能化系統(tǒng) 設(shè)備運(yùn)行正常，專業(yè)人員24小時(shí)值班，監(jiān)控反應(yīng)靈敏，

17、異常情況及時(shí)檢修。 5、避雷接地系統(tǒng)。每年雨季來臨之前，對(duì)整個(gè)避雷接地系統(tǒng)進(jìn)行檢查維護(hù)；在大雷雨過后也要及時(shí)對(duì)系統(tǒng)檢查，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重腐蝕、松脫等立即更換或緊固。 6、電梯運(yùn)行與管理 （1）與持有關(guān)行政主管部門核發(fā)的安全認(rèn)可證書的企業(yè)簽訂維修保養(yǎng)、大中修更新改造合同，并明確被委托企業(yè)的責(zé)任。（2）每日監(jiān)督電梯運(yùn)行狀況，加強(qiáng)日常維修保養(yǎng)，電梯及其安全設(shè)施每月不少于2次，每年進(jìn)行1次全面調(diào)整和測(cè)試，確保電梯及安全設(shè)施完好、齊全，通風(fēng)、照明等附屬設(shè)施完好。電梯年故障率低于7%。（3）電梯維護(hù)保養(yǎng)提前一天通知業(yè)主（使用人），并盡可能減少對(duì)業(yè)主（使用人）正常生活的影響。（4）制定緊急救援方案和操作程序，在接到

18、報(bào)警信號(hào)后迅速通知維保單位派人排除設(shè)備故障，并盡快設(shè)法解救乘客。 7、 道路、停車場(chǎng)（車棚、車庫(kù)）及配套設(shè)施 （1）保持本物業(yè)道路暢通，路面平坦整齊，排水暢通；發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)；（2）按照業(yè)主公約的約定，勸阻人為損壞路面，制止在路面焚燒垃圾、落葉或其他雜物；（3）停車場(chǎng)、棚、房完好無損，有大、中、小修計(jì)劃；（4）停車場(chǎng)內(nèi)照明設(shè)施完好，通道暢通無阻，配備必要的消防設(shè)備。 三、清潔管理 總體要求：內(nèi)外環(huán)境整潔，沒有衛(wèi)生死角，環(huán)境衛(wèi)生清潔率達(dá)99%。達(dá)不到此要求即為違約。 具體要求： 1、一般管理。每日打掃1次各樓層通道和樓梯臺(tái)階，并拖洗干凈；水磨石地面和水泥地面每月刷洗1次；每日收集2次業(yè)主（使用

19、人）垃圾；每周用干凈的抹布擦抹2次樓梯扶手；各層和通道的防火門、消防栓、玻璃箱內(nèi)側(cè)、墻面、地腳線、指示牌等公共設(shè)施每周循環(huán)清潔1次；各梯間墻面、天花板每周除塵1次；每月擦洗2次樓梯道共用門窗玻璃。地面、梯間潔凈，無污漬、水漬、灰塵，無亂貼亂劃，無擅自占用現(xiàn)象，無亂堆亂放；鐵欄油漆完好無脫皮；扶手護(hù)攔干凈、光亮；梯間頂面無蜘蛛網(wǎng)、灰塵，地腳線干凈無明顯灰塵，大理石地面干凈無明顯灰塵，水磨石、水泥地面目視干凈無雜物、污跡；玻璃、墻面、門窗保持干凈。燈具每季擦抹1次。 2、電梯及電梯廳保潔。保持電梯轎箱清潔，每日清潔1次；燈飾及轎箱頂部每周清潔1次。避免在客人多時(shí)清潔電梯，若有人乘搭電梯應(yīng)暫停清潔工

20、作。 3、停車場(chǎng)、共用車庫(kù)或車棚保潔，地面無垃圾、果皮、紙屑、無積水、無油跡、無污跡和雜物；無異味、空氣流通；管道標(biāo)識(shí)清楚，油漆無脫落、無銹跡；標(biāo)識(shí)、指示牌等公共設(shè)施目視無明顯灰塵；墻面、管線基本無污跡、無灰塵。 4、道路保潔，道路、人行道無垃圾、無雜物、積水、積雪、污漬、泥沙；地面垃圾滯留時(shí)間不能超過1小時(shí)；路邊燈具無灰塵，燈具內(nèi)無蚊蟲，燈蓋、燈罩、燈座明亮清潔。 5、標(biāo)識(shí)、宣傳牌、雕飾、信報(bào)箱保潔，無積塵，無污跡，無亂張貼。 6、休閑及綠化帶保潔，外觀整潔，地面垃圾滯留時(shí)間不超過1小時(shí)。 7、 垃圾桶、果皮箱保潔，垃圾桶、果皮箱周圍地面無散落垃圾、無污水、無明顯污跡；垃圾桶、果皮箱無明顯污

21、跡、油污，無明顯異味。 8、垃圾收集與處理。 垃圾日產(chǎn)日清；垃圾桶、果皮箱垃圾，每日收集垃圾2次，保持垃圾桶清潔。建筑垃圾定點(diǎn)堆放；垃圾收集車表面潔凈，無污染，全封閉，無垃圾外溢、氣味四散、垃圾灑落。 9、衛(wèi)生消殺。夏季等蚊、蠅、孳生季節(jié)每月消殺1次；滅鼠：每季進(jìn)行1次。 五、園林綠化養(yǎng)護(hù)與管理 總體要求：園林綠化與物業(yè)整體環(huán)境相協(xié)調(diào)，美觀，花草樹木長(zhǎng)勢(shì)良好，符合季節(jié)氣候特點(diǎn)，沒有人為毀綠損綠事故。達(dá)不到此要求即為違約。 具體要求： 1、草坪。成活率在95以上，生長(zhǎng)茂盛；整塊草地沒有已開花雜草，整塊草地沒有明顯闊葉雜草；無病蟲害；綠地整潔，無堆物堆料、搭棚、侵占等現(xiàn)象；設(shè)施完好，無人為損壞，對(duì)

22、違法行為能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理；根據(jù)草坪種類、季節(jié)、生長(zhǎng)周期、天氣、土質(zhì)等情況實(shí)施淋水、施肥、修剪和滅蟲。 2、園林樹木。長(zhǎng)勢(shì)強(qiáng)，生長(zhǎng)超過該樹種、該樹木的平均年生長(zhǎng)量；樹冠完整美觀，沒有死樹和枯枝死杈；樹木枝干無機(jī)械損傷，無明顯缺株；樹林無釘栓、捆綁現(xiàn)象；綠籬上下部枝葉茂密，整形修剪表面平整，棱角線條統(tǒng)一劃齊，生長(zhǎng)健壯，葉色正常，修剪造型美觀，無死株和干枯枝。 3、花壇?；ɑ荛L(zhǎng)勢(shì)良好，體現(xiàn)花壇設(shè)計(jì)要求，造型優(yōu)美，無枯枝，無病葉。保持假山、亭、廊、雕塑等建筑小品的清潔衛(wèi)生。 4、人工水系、噴水池，池底清澈見底，水面無雜物、池底無沉淀物、池邊無污跡。 四周安全設(shè)施狀況，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 六、安全防范

23、總體要求：阻止或減少刑事案件，杜絕因管理不善而發(fā)生重大或較大治安案件。公安部門鑒定物業(yè)內(nèi)發(fā)生的刑事案件或治安案件主要原因系由物業(yè)管理企業(yè)管理不善即為違約。 具體要求： 1、配備接受過專業(yè)訓(xùn)練的專職保安人員。保安人員要身體健康，責(zé)任心強(qiáng)，無犯罪記錄，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，掌握基本安全護(hù)衛(wèi)技能，熟悉物業(yè)管理及有關(guān)法律法規(guī)；當(dāng)班時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志和執(zhí)勤工號(hào)，穿戴統(tǒng)一制服，工具佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊；上崗時(shí)精神振作，舉止文明，儀態(tài)良好。 2、門衛(wèi)。本物業(yè)實(shí)行封閉管理。主出入口24小時(shí)至少有2人有值班看守，本物業(yè)人員車輛憑卡進(jìn)入，外來人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入，杜絕未經(jīng)受訪業(yè)主同意的其他人員進(jìn)入；大

24、件物品搬出實(shí)行登記，實(shí)施交通指揮交通疏導(dǎo)等工作。交接班制度完善，并有工作及交接班記錄。 3、巡邏。白天巡邏次數(shù)不少于6次，夜間巡邏次數(shù)不少于8次，重點(diǎn)部位、重點(diǎn)時(shí)間以及特殊情況加強(qiáng)巡邏；每組巡邏人員不少于2人；及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理不安全隱患；接受業(yè)主（使用人）投訴和求助；回答用戶的詢問；在遇到突發(fā)事件時(shí)，及時(shí)報(bào)告警方與管理處，必要時(shí)采取正當(dāng)防衛(wèi)，防止事態(tài)擴(kuò)大，協(xié)助保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)和證據(jù)；安全巡邏有記錄有檢查。 4、緊急事故反應(yīng)。（1）制定緊急事故處理預(yù)案，至少包括：火災(zāi)、爆炸、地震、炸彈恐嚇、安全疏散、公共衛(wèi)生以及電梯應(yīng)急等；（2）有緊急事件救護(hù)組織，并始終處于緊急事故反應(yīng)狀態(tài)；（3）高層住宅按消防要求組織

25、進(jìn)行疏散演習(xí)；（4）對(duì)緊急事故做出快速、正確的反應(yīng)，盡可能減少破壞和損失程度；（5）組織恢復(fù)生活秩序。 5、其他防范措施。（1）設(shè)有業(yè)主（使用人）求助與報(bào)警電話，24小時(shí)有人值守；接到報(bào)警信號(hào)，確認(rèn)后管理處應(yīng)立即派人趕往現(xiàn)場(chǎng)查看，予以恰當(dāng)?shù)木o急處理；（2）涉及人身安全處，設(shè)有明顯標(biāo)志并有防護(hù)措施；（3）協(xié)助有關(guān)部門維持物業(yè)正常生活秩序，防止不安全事件發(fā)生；（4）對(duì)物業(yè)內(nèi)外圍邊界、角落、車庫(kù)、道路的照明設(shè)施加強(qiáng)維護(hù)，保持必要的照明；（5）建立空置房屋、設(shè)備室、垃圾房、雜物房巡查、鑰匙管理及登記備案制度。 七、交通、車輛管理 總體要求：車輛進(jìn)出停放有序，避免交通事故，不因車輛停放和行駛的原因損壞綠

26、化、其他設(shè)施。達(dá)不到此要求即為違約。 具體要求： 1、有較為完善的車輛管理制度，包括對(duì)機(jī)動(dòng)車輛和非機(jī)動(dòng)車輛的行駛方向、速度、過夜或臨時(shí)停放位置進(jìn)行引導(dǎo)，保持車輛行駛通暢。停車按照物價(jià)部門核發(fā)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。 2、在交警部門協(xié)助下在物業(yè)設(shè)置明顯的交通標(biāo)志，劃定禁止車輛停放的區(qū)域。杜絕車輛在禁止停放區(qū)域停放。 3、維持交通秩序，發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放進(jìn)行忠告或糾正，發(fā)現(xiàn)偷盜車輛、破壞交通設(shè)施等現(xiàn)象及時(shí)制止。 4、封閉停車場(chǎng)由專人管理，車輛進(jìn)場(chǎng)、離場(chǎng)有檢查、記錄。 5、對(duì)進(jìn)入物業(yè)的機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)行登記發(fā)放憑證，出門憑證放行。 6、杜絕外來車輛進(jìn)物業(yè)停放過夜。杜絕非小型機(jī)動(dòng)車停放過夜。 7、對(duì)業(yè)主違反業(yè)主公約和

27、物業(yè)有關(guān)車輛管理的規(guī)定的行為進(jìn)行及時(shí)勸阻。 八、消防管理 總體要求：設(shè)施齊全，標(biāo)識(shí)清晰，使用功能良好，防止火災(zāi)責(zé)任事故。 具體要求： 1、定期進(jìn)行消防訓(xùn)練，保證有關(guān)人員掌握基本消防技能；熟練掌握防火、滅火知識(shí)和消防器材的使用方法，提高自防自救的能力。 2、根據(jù)防火、滅火的需要，配置相應(yīng)種類、數(shù)量的消防器材、設(shè)備和設(shè)施；保持消防通道暢通，禁止在消防通道設(shè)置路障。 3、制定防火安全管理辦法，指定專人維護(hù)、管理消防器材、設(shè)備和設(shè)施，保持完整好用。 4、發(fā)現(xiàn)火警迅速向消防隊(duì)報(bào)警，并馬上派人前往報(bào)警地點(diǎn)，迅速采取措施，組織力量救火，搶救生命和物資，派人接應(yīng)消防車，服從火場(chǎng)總指揮員的統(tǒng)一指揮。 5、每月1

28、次巡查消防栓、箱、煙感頭、噴淋頭、消防水閥、消防標(biāo)志等消防設(shè)備是否完好、齊全，并及時(shí)給予維修；發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障時(shí)，必須及時(shí)修理或通知廠方處理，保證設(shè)備24小時(shí)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。每年模擬火災(zāi)操作1次，以熟悉操作和檢查消防監(jiān)控設(shè)備；消防監(jiān)控室保持清潔，每周至少保潔1次，要求地面無積灰，監(jiān)控箱表面無污漬；每日填寫工作記錄，建檔備查。 九、檔案資料管理 1、檔案資料齊全完整； 2、分類成冊(cè)，管理完善，合理分類，查閱方便； 3、及時(shí)變更登記，賬物相符。 監(jiān)督辦法和違約責(zé)任 一、日常監(jiān)督 甲方聘請(qǐng)專門人員并授權(quán)監(jiān)督人員按照本合同及各個(gè)附件的約定，代表甲方對(duì)乙方的履約情況進(jìn)行全程監(jiān)督。發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)向乙方發(fā)出整改通知書

29、，并記錄在案，定期向業(yè)主委員會(huì)報(bào)告。乙方有義務(wù)配合甲方聘請(qǐng)的專門監(jiān)督人員進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)監(jiān)督人員通知的整改事項(xiàng)要有積極的回應(yīng)并認(rèn)真整改。乙方?jīng)]有履行合同約定的管理服務(wù)職責(zé)，經(jīng)甲方監(jiān)督人員監(jiān)督仍不改正的，視作違約。合同期內(nèi)因同一問題或同一情況監(jiān)督人員發(fā)出5次（含）以上整改通知書的，視作違約（不包括建設(shè)單位施工遣留問題及個(gè)別業(yè)主惡意破壞）。甲方及甲方聘請(qǐng)的監(jiān)督人員不得干涉乙方按合同的約定實(shí)施的日常管理與服務(wù)。 二、違約責(zé)任 乙方?jīng)]有達(dá)到本附件約定的管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)成違約的，由甲方向乙方發(fā)出書面處罰通知，每一項(xiàng)違約扣減乙方按本合同附件2約定的利用本物業(yè)公共部位、共用設(shè)施和經(jīng)營(yíng)用房經(jīng)營(yíng)收入總額中乙方1個(gè)百

30、分點(diǎn)的可得金額，相應(yīng)增加甲方1個(gè)百分點(diǎn)的可得金額。（即如果沒有任何違約行為發(fā)生，乙方可獲得最高35%的經(jīng)營(yíng)總收入，甲方獲得65%；如果發(fā)生一項(xiàng)違約，則乙方所得減少到34%，甲方所得增加到66%，依此類推）。 考核辦法和結(jié)果處理 一、 每年年中和年底，乙方將半年和全年履行合同的情況、下半年和下一年度物業(yè)管理的主要計(jì)劃等，兩次向全體業(yè)主送發(fā)書面報(bào)告。 二、 業(yè)主委員會(huì)年中和年底兩次向全體業(yè)主送發(fā)評(píng)議打分表，對(duì)以下內(nèi)容進(jìn)行打分評(píng)議：1）供電管理；2）供水管理；3）消防治安管理；4）衛(wèi)生保潔管理；5）綠化管理；6）公共設(shè)施設(shè)備管理；7）車輛管理；8）維修服務(wù)；9）服務(wù)態(tài)度；10）遺留問題的解決；11）

31、總體評(píng)價(jià)。打分的標(biāo)準(zhǔn)為：好、較好、一般、較差、差。 三、 年中和年底回收的表格由業(yè)主委員會(huì)邀請(qǐng)江東區(qū)物業(yè)辦、社區(qū)居委會(huì)、部分業(yè)主代表和乙方代表進(jìn)行公開匯總并將結(jié)果向全體業(yè)主公告。在“總體評(píng)價(jià)”中，80%（含）以上業(yè)主認(rèn)為“好或較好”的，業(yè)主委員會(huì)向全體業(yè)主書面通知按合同規(guī)定邀清上半年或下半年物業(yè)管理費(fèi)。30%（含）以上業(yè)主認(rèn)為“差或較差”的，上半年或下半年物業(yè)費(fèi)按90%收取。50%（含）以上業(yè)主認(rèn)為是“差或較差”的，由業(yè)主委員會(huì)召開業(yè)主大會(huì)解聘現(xiàn)物業(yè)公司，并組織招投標(biāo)選聘新的物業(yè)管理公司。附件2 日月星城物業(yè)管理辦公用房、物業(yè)管理商業(yè)用房管理辦法和商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、停車費(fèi)、廣告費(fèi)收入使用辦法（

32、草案）為維護(hù)本物業(yè)業(yè)主的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例和寧波市住宅物業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際，制定本辦法。 1、物業(yè)管理辦公用房，是指物業(yè)開發(fā)商根據(jù)寧波市住宅物業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例第三十九條的規(guī)定，按住宅物業(yè)總建筑面積3的比例配置的用于本物業(yè)物業(yè)管理的房屋。物業(yè)管理辦公用房由開發(fā)商無償提供，產(chǎn)權(quán)屬本物業(yè)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會(huì)代管，并提供給物業(yè)管理公司使用。物業(yè)管理企業(yè)未經(jīng)業(yè)委會(huì)同意，不得改變其用途，更不得用于出租或其他經(jīng)營(yíng)謀利。 2、物業(yè)商業(yè)用房是指開發(fā)商在住宅物業(yè)開發(fā)建設(shè)中根據(jù)寧波市住宅物業(yè)物業(yè)管理?xiàng)l例第四十條規(guī)定，按住宅物業(yè)總建筑面積4的比例配置的經(jīng)營(yíng)用房。物業(yè)商業(yè)用房由開發(fā)建

33、設(shè)單位無償提供，產(chǎn)權(quán)屬住宅物業(yè)全體業(yè)主共同所有，由業(yè)委會(huì)代管，并由業(yè)委會(huì)委托物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)收入除去雙方約定的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用外，全額用于物業(yè)的物業(yè)管理。 3、物業(yè)管理用房和物業(yè)管理商業(yè)用房的所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。 4、物業(yè)管理企業(yè)出租物業(yè)商業(yè)用房的，租賃合同應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。物業(yè)管理企業(yè)與承租方鑒定的租賃合同中，約定的租賃期限最長(zhǎng)不得超過物業(yè)管理合同中約定的物業(yè)管理企業(yè)的受聘期限。 5、物業(yè)管理商業(yè)用房的使用必須符合城管、消防、環(huán)保、衛(wèi)生等方面的要求。 6、物業(yè)管理單位應(yīng)每半年在本物業(yè)內(nèi)公布物業(yè)商業(yè)用房出租和經(jīng)營(yíng)收益等情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 7、物業(yè)管理服務(wù)合

34、同終止時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)及時(shí)將物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)管理商業(yè)用房移交給業(yè)主委員會(huì)。 8、業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理公司按政府有關(guān)規(guī)定收取物業(yè)停車費(fèi)。停車費(fèi)具體收取辦法由物業(yè)管理企業(yè)制定，報(bào)業(yè)委會(huì)備案。 9、物業(yè)共有部位和公共設(shè)施出租做廣告，須根據(jù)物業(yè)管理?xiàng)l例的規(guī)定，租賃人須向業(yè)主委員會(huì)、共用部位和公共設(shè)施涉及到的相關(guān)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)申請(qǐng)同意。 10、本物業(yè)物業(yè)管理商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)收入、停車費(fèi)收入和廣告費(fèi)收入以及其他使用公共場(chǎng)地和公共設(shè)備獲得的收入中，35%作為物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用，可以計(jì)入公司利潤(rùn)；65%作為物業(yè)維修基金，由物業(yè)管理單位在銀行建立專戶儲(chǔ)存，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保

35、修期滿后中修以上（含中修）的維修和更新，禁止物業(yè)管理企業(yè)挪作他用；部分可用于業(yè)主大會(huì)、業(yè)主代表大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)用于物業(yè)公共活動(dòng)開支。 11、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新需要使用物業(yè)維修基金，金額超過1萬元的，應(yīng)提前告之業(yè)主委員會(huì)，超過3萬元的，由物業(yè)管理企業(yè)提出方案，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后，再報(bào)相關(guān)機(jī)構(gòu)審核批準(zhǔn)。 12、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年在本物業(yè)內(nèi)公布各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支情況，接受業(yè)主的監(jiān)督。 13、按寧波市物業(yè)管理?xiàng)l例第四十六條規(guī)定精神，業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)維修基金和本物業(yè)物業(yè)管理的其他財(cái)務(wù)不定期進(jìn)行審計(jì)，終止物業(yè)管理委托合同的時(shí)候?yàn)楸仨殞徲?jì)。 14、本辦法由日月星城業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。附件3 日月星城物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（草案） 1、為規(guī)范本物業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國(guó)價(jià)格法、物業(yè)管理?xiàng)l例和浙江省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)實(shí)際，制定本辦法。 2、本辦法所稱的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，為業(yè)主提供房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)