項目商業(yè)飽和度分析權(quán)威實用

1、項目商業(yè)飽和度分析1靜態(tài)分析商業(yè)物業(yè)開發(fā)運作前期，利用商圈市場飽和度理 論進(jìn)行分析將準(zhǔn) 確預(yù)測大型商業(yè)項目未來發(fā)展、 經(jīng)營狀況，通過經(jīng)濟(jì)收益等重要數(shù)據(jù) 的計算，論證商業(yè)物業(yè)發(fā)展可行性并為開發(fā)企業(yè)進(jìn)行決策提供支持和 依據(jù)。商圈市場飽和度理論主要通過標(biāo)志相應(yīng)區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)市場供 應(yīng)不足或商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)過多的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 商業(yè)市場飽和 系數(shù)（IRS）進(jìn)行論證。商業(yè)市場飽和系數(shù)（IRS）將運用如下公式進(jìn) 行測定：ri ' I式中，IRS二商業(yè)區(qū)域零售商業(yè)市場飽和系數(shù)；H仁商業(yè)區(qū)域住戶 數(shù)；RE1=商業(yè)區(qū)域每戶用于零售行業(yè)購買金額； RF1=商業(yè)區(qū)域特定 的零售行業(yè)零售商業(yè)設(shè)施營業(yè)面積。當(dāng)商圈

2、市場飽和系數(shù)（IRS）呈現(xiàn)高值時，證明該區(qū)域商業(yè)市場 尚未飽和，商業(yè)物業(yè)發(fā)展將存在較大發(fā)展空間；當(dāng)IRS呈現(xiàn)低值時,證明該區(qū)域商業(yè)市場已經(jīng)趨于飽和，商業(yè)物業(yè)開發(fā)將面臨較大市場風(fēng) 險。實踐表明，當(dāng)年IRS值小于10000元/平方米時，商業(yè)經(jīng)營場所 經(jīng)營狀況較差，一般均將發(fā)生虧損；當(dāng)年 IRS值接近15000元/平方 米時，商業(yè)經(jīng)營場所一般將處于保本狀態(tài)；當(dāng)年 IRS值大于20000 元/平方米時，商業(yè)經(jīng)營場所將實現(xiàn)較大盈利，IRS值越高則利潤水平 越高。i2“商圈反推法”規(guī)?？尚行哉撟C基本原理闡述區(qū)域潛在消費水平、有效消費能力是決定商業(yè)物業(yè)項目成功與否 的最重要元素，最終決定商業(yè)項目發(fā)展規(guī)模和市

3、場生命力， 而通過商 圈分析將充分認(rèn)識區(qū)域市場環(huán)境并使得潛在消費水平、有效消費能力 得到科學(xué)表現(xiàn)并為項目規(guī)模確定提供充分支持和依據(jù)。因此，我司將運用“商圈反推法”根據(jù)本項目周邊成熟消費人群及消費特點進(jìn)行研 究，發(fā)掘本項目商業(yè)物業(yè)之消費力支撐， 以此得出本項目商業(yè)物業(yè)合 理發(fā)展規(guī)模?？傮w論證思路一般而言，商業(yè)物業(yè)規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就會越大， 其經(jīng)營效益將會有效放大和提升；但規(guī)模也并非越大越好，超出商圈 購買力的商業(yè)物業(yè)規(guī)模，勢必造成區(qū)域市場內(nèi)的重復(fù)經(jīng)營，降低物業(yè) 單位面積經(jīng)營效益，從而影響整體經(jīng)營效益。故，商圈內(nèi)人口數(shù)量及相應(yīng)消費水平是決定商業(yè)物業(yè)規(guī)模的先決 條件，因此物業(yè)規(guī)模的確定

4、將以此要素為核心展開研究與分析。就本案，首先根據(jù)商圈劃分所圈定的區(qū)域面積及該區(qū)域的人口密度，得出商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，以此確定研究基數(shù)；其次商圈內(nèi)人群的消費 水平往往與其收入水平和消費習(xí)慣等因素有關(guān)， 由于這些因素的存在 與差異，加之本項目商業(yè)物業(yè)對各商圈內(nèi)人口的吸引程度不同，導(dǎo)致商圈內(nèi)有效消費人群也不盡相同，從而以此確定決定消費力之各項影 響條件；最后根據(jù)商圈理論，結(jié)合本項目所在區(qū)域內(nèi)物業(yè)特征，商圈內(nèi)人群選擇性消費的機(jī)率可以通過科學(xué)的評測而確定。至此，有效消費人群的確定就使得本項目商業(yè)物業(yè)的規(guī)模有了定案。我司將采用上述劃分商圈、細(xì)分人群的方法推算本項目物業(yè)規(guī) 模。根據(jù)計算，以項目為中心的商圈

5、，新建商業(yè)體量宜控制在 4.93 萬以內(nèi)，但是考慮項目周邊已經(jīng)存在一定體量的商業(yè)， 所以此規(guī)模應(yīng) 扣除周邊現(xiàn)有商業(yè)。則商業(yè)體量為4.93-1.74=3.19萬平方米；3動態(tài)分析業(yè)態(tài)面積極限理論規(guī)模與效益不是正比關(guān)系。一定規(guī)模產(chǎn)生一定效益，適度規(guī)模產(chǎn) 生適度效益，最佳規(guī)模產(chǎn)生最佳效益，過度規(guī)模就會產(chǎn)生零效益或負(fù) 效益。體現(xiàn)零售商業(yè)企業(yè)的規(guī)模的主要指標(biāo)之一是商店的營業(yè)面積， 影響商業(yè)營業(yè)面積確定的因素很多，而其中顧客的生理和心理承受能 力是最為直接的因素。單店營業(yè)面積與每平米商業(yè)面積的銷售額呈現(xiàn) 下圖所示關(guān)系：人保持某種狀態(tài)的時間是有限的， 時間過長必然產(chǎn)生疲勞，從而 就會放棄某種活動。顧客在商店

6、游覽購物，同樣存在著疲勞度，超過 這個度，不僅使一部分設(shè)施空置，導(dǎo)致部分購物區(qū)無人光顧，而且會 直接影響購物情緒，甚至產(chǎn)生“恐懼感”。根據(jù)安好置業(yè)實際操作項 目的測算，一般情況下兒童疲勞時間的極限為4060分鐘，成人為90150分鐘。按此推算：1、顧客在商場（店）的時間一般不會超過兩個半小時，超過這 個時間就處于疲勞狀態(tài)，終止購物。2、普通人休閑步速為3040米/分，顧客在店內(nèi)瀏覽購物步行 距離一般不會超出8000米。3、 每平方米營業(yè)面積的顧客通過距離為 0.35-0.4米，4、 顧客對商場營業(yè)面積的生理承受量為：150分鐘X 40米/分 鐘+ 0.35米/平方米17143平方米。超過這一體量的單業(yè)態(tài)商業(yè)對休閑空間的要求便會增加。經(jīng)調(diào)研統(tǒng)計，顧客對商場營業(yè)面積的心理承受極限一般在2.2萬平方米，超過這一限度，顧客就