土地熟化經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目引資及招商有關(guān)問(wèn)題與案例簡(jiǎn)析[1](1)

1、土地熟化經(jīng)營(yíng)與項(xiàng)目引資及招商有關(guān)問(wèn)題 一、土地熟化經(jīng)營(yíng)基本情況（一）片區(qū)土地熟化的必要性：土地是人類社會(huì)最重要的生產(chǎn)要素之一，是城市發(fā)展最稀缺的第一資源。其重要性是：一是對(duì)提高土地利用率，節(jié)約用地、集約用地具有重要作用。二是對(duì)實(shí)現(xiàn)市政設(shè)施綜合配套、同步建設(shè)、同步完善，更好地服務(wù)片區(qū)項(xiàng)目建設(shè)的重要途徑。三是提高投資效益與效率，節(jié)約投資的重要機(jī)制。四是加快和推進(jìn)片區(qū)發(fā)展有效機(jī)制，達(dá)到熟化一片、配套完善一片、完善發(fā)展一片的目標(biāo)，形成科學(xué)、有序，高質(zhì)量、高效率，全方位、全過(guò)程良性管理機(jī)制。（二）片區(qū)土地熟化的基本原則：一是要堅(jiān)持超前謀劃超前策劃原則。城市土地熟化片區(qū)開(kāi)發(fā)綜合配套，要認(rèn)真分析建設(shè)與維護(hù)管

2、理的關(guān)聯(lián)因素，從項(xiàng)目規(guī)劃策劃階段系統(tǒng)謀劃各項(xiàng)建設(shè)與管理任務(wù)，以科學(xué)的確定實(shí)施方案。二是要堅(jiān)持系統(tǒng)性規(guī)?；l(fā)展原則。城市土地熟化片區(qū)開(kāi)發(fā)綜合配套，要認(rèn)真分析剛性需求或潛在需求，從系統(tǒng)全局著眼謀劃各項(xiàng)建設(shè)與管理任務(wù)，以最少的投入獲得最大的規(guī)模化效益。三是要堅(jiān)持統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)原則。土地熟化片區(qū)開(kāi)發(fā)綜合配套，是一項(xiàng)完整的系統(tǒng)工程，既要超前謀劃與策劃，更要認(rèn)真分析片區(qū)及其周邊需求，更要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)，以防止出現(xiàn)缺項(xiàng)漏項(xiàng)，達(dá)到統(tǒng)一投資的集約化規(guī)?；б妗Ｋ氖且獔?jiān)持多渠道聚資與同步推進(jìn)原則。城市土地熟化需要資金量大、有些項(xiàng)目建設(shè)工期長(zhǎng)、涉及因素多情況復(fù)雜，因此，要積極吸引各方資金,特別是全力做好項(xiàng)目

3、引進(jìn)與招商工作，同步推進(jìn)各項(xiàng)任務(wù)，統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)計(jì)與建設(shè)，確保各項(xiàng)任務(wù)的協(xié)調(diào)發(fā)展。（三）土地熟化經(jīng)營(yíng)主要任務(wù)。什么是土地熟化：土地，分為生地和熟地。所謂生地，就是剛剛收上來(lái)的土地，基本保持原有狀態(tài)（農(nóng)田、工廠、荒地等）。這樣的土地理論上是不做轉(zhuǎn)讓的，需要變成熟地。而所謂熟地，就是在生地上完成三通一平的工作，包括：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整，乃至各項(xiàng)市政服務(wù)設(shè)施配套完善。土地熟化與經(jīng)營(yíng)的主要任務(wù)：包括項(xiàng)目涉及范圍內(nèi)城市居民搬遷安置與補(bǔ)償、國(guó)有單位土地收儲(chǔ)與補(bǔ)償、集體土地征用補(bǔ)償與村民安置、安置房屋建設(shè)、拆除遷移公共設(shè)施拆遷與補(bǔ)償、規(guī)劃新建配套市政基礎(chǔ)設(shè)施、規(guī)劃建設(shè)公用配套設(shè)施、山體河道綠化等環(huán)境設(shè)施

4、建設(shè)、項(xiàng)目洽談與招商，以及正式（或臨時(shí)）通水通電通路通氣等設(shè)施建設(shè)。土地熟化是一個(gè)動(dòng)態(tài)過(guò)程。二、土地熟化與經(jīng)營(yíng)推進(jìn)重點(diǎn)難點(diǎn)任務(wù)（一）研究分析土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排和布局，是國(guó)家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。（二）片區(qū)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編制。規(guī)劃設(shè)計(jì)作為一種生產(chǎn)力，其水平?jīng)Q定了市政公用事業(yè)建設(shè)的水平。城市規(guī)劃體系主要由城市總體規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃組成。其中，作為片區(qū)土地綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其詳細(xì)規(guī)劃包括控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃。修建性詳細(xì)規(guī)劃原則由招拍掛或土地劃撥確定的工程建設(shè)單位

5、負(fù)責(zé)。重要片區(qū)要編制城市設(shè)計(jì)，以更好描繪城市空間布局與城市風(fēng)貌景觀，控制與引導(dǎo)片區(qū)建設(shè)。規(guī)劃管理貫穿于項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程，具有至關(guān)重要的指導(dǎo)作用，對(duì)實(shí)現(xiàn)市政公用事業(yè)、片區(qū)開(kāi)發(fā)和諧統(tǒng)一提供了前提與保障。同時(shí)，要加強(qiáng)行業(yè)發(fā)展規(guī)劃編制與執(zhí)行。要強(qiáng)化行業(yè)發(fā)展方向研究與定位，解決市政公用行業(yè)存在“短板”，花好每一分錢，盡可能以最少的投入獲得最大的產(chǎn)出與收益。（三）土地利用強(qiáng)度測(cè)算與期初預(yù)測(cè)。土地熟化實(shí)施前，應(yīng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行土地利用強(qiáng)度等情況測(cè)算，依據(jù)現(xiàn)狀情況及土地征收與拆遷辦法進(jìn)行熟化成本測(cè)算，分析投入與產(chǎn)出，分析投資結(jié)構(gòu)與時(shí)序，作出項(xiàng)目運(yùn)作的實(shí)施戰(zhàn)略與方案。土地熟化測(cè)算內(nèi)容包括：執(zhí)行政策依據(jù)，土地

6、性質(zhì)、土地征收預(yù)估、各類地上物補(bǔ)償、各類障礙物遷移補(bǔ)償、安置房建設(shè)與各類補(bǔ)償、財(cái)務(wù)費(fèi)用。要認(rèn)真檢查核對(duì)土地證、房產(chǎn)證、評(píng)估報(bào)告、各類合同、各類原始發(fā)票的原件，并據(jù)此取得相關(guān)復(fù)印件，作為研究政策及測(cè)算與補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。同時(shí)，要加大評(píng)估測(cè)算與補(bǔ)償分析管理的力度，提高市場(chǎng)分析預(yù)估水平。要做好政策研究與分析，做到公開(kāi)、公平、公正。補(bǔ)償安置合同要按程序經(jīng)審查后簽訂。要認(rèn)真研究把握政策法規(guī)，分析借鑒市各有關(guān)方面案例，重點(diǎn)難點(diǎn)案例要請(qǐng)市區(qū)主管部門、審計(jì)部門、法律顧問(wèn)參加，個(gè)別可報(bào)請(qǐng)市政府專題研究后審定，依法運(yùn)作。要按照出讓與劃撥土地的規(guī)定范圍做好測(cè)量與測(cè)算，做到資料齊全、四鄰明確、地界清晰、數(shù)字準(zhǔn)確。（四）土地

7、利用的策劃規(guī)劃。要盡可能提高建筑容積率，充分發(fā)揮土地效能。住宅工程原則不再策劃多層建筑，盡可能留足地上綠化與休閑空間。要做好區(qū)域性配套公建的規(guī)劃布局與建設(shè)，以適應(yīng)片區(qū)開(kāi)發(fā)的功能需要。要策劃開(kāi)發(fā)利用地下空間，打造商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、停車、人流疏散、戰(zhàn)時(shí)避難等多功能的區(qū)域城市綜合體，著力打造舒適宜人的城市空間。地下空間的利用要與城市地下通道、過(guò)街通道建設(shè)、城市軌道交通規(guī)劃建設(shè)相結(jié)合。住宅與公建工程地下空間的利用要統(tǒng)籌策劃，綜合開(kāi)發(fā)。（五）土地綜合開(kāi)發(fā)成本的預(yù)算估算。要分析測(cè)定各分項(xiàng)的基本情況，提供盡可能準(zhǔn)確的初始成本，即期初成本。要做好土地綜合開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制，依據(jù)成本構(gòu)成重要子項(xiàng)的變化，定期分析

8、土地綜合開(kāi)發(fā)情況，為土地招拍掛及經(jīng)營(yíng)利用戰(zhàn)略決策。實(shí)際發(fā)生成本要準(zhǔn)確、據(jù)實(shí)記錄，全面反映土地熟化情況，為項(xiàng)目運(yùn)作完成后審計(jì)結(jié)算提供依據(jù)。（六）關(guān)于集體與國(guó)有土地征收問(wèn)題。集體土地征收：是指征收鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)民（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）集體所有的土地。包括集體建設(shè)用地、農(nóng)用地等。要科學(xué)合理的確定村莊閉合圈占地面積。集體土地的征收：指依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償安置。國(guó)有土地及征收：屬于全民所有土地即國(guó)家所有的土地。國(guó)有土地的征收：是指將需要盤活的國(guó)有土地使用權(quán)依法征收儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和承擔(dān)政府委托的土地使用權(quán)供應(yīng)準(zhǔn)備工作。居民房屋隨著安置補(bǔ)償實(shí)現(xiàn)土地的征收，即“地隨房走”。（七）關(guān)于各類設(shè)

9、施建設(shè)問(wèn)題。市政綜合設(shè)施建設(shè)：包括市政道路、橋梁（含涵洞、隧道）、路燈、雨水管網(wǎng)與設(shè)施、污水管網(wǎng)與設(shè)施、河道整治與防汛等工程。公共配套設(shè)施建設(shè)：如供水、供氣、供熱管網(wǎng)設(shè)施，消防、強(qiáng)電、弱電管網(wǎng)及設(shè)施。綠化環(huán)境工程建設(shè)。（八）關(guān)于安置房屋建設(shè)問(wèn)題。這是非常重要且非常緊迫的一項(xiàng)任務(wù)，不僅關(guān)系到穩(wěn)定問(wèn)題，也關(guān)系到投資安排、項(xiàng)目引進(jìn)與資金回收等。要盡快規(guī)劃選址、測(cè)算并開(kāi)工建設(shè)。安置房建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、災(zāi)評(píng)費(fèi)、建安工程費(fèi)、政策性及專業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等所有費(fèi)用。（九）關(guān)于土地經(jīng)營(yíng)與招商引資。土地經(jīng)營(yíng)貫穿整個(gè)土地熟化過(guò)程，是一項(xiàng)十分重要的工作。因此，要有專人負(fù)責(zé)，充

10、分了解社會(huì)需求與規(guī)劃意圖，動(dòng)態(tài)銜接規(guī)劃設(shè)計(jì)，以適應(yīng)未來(lái)發(fā)展。同時(shí)，要?jiǎng)討B(tài)銜接項(xiàng)目引進(jìn)與招商，廣泛洽談了解需求狀況，條件成熟的簽訂協(xié)議，引進(jìn)熟化資金。要定期分析土地綜合開(kāi)發(fā)情況，建立智能化控制系統(tǒng)，依據(jù)成本構(gòu)成重要子項(xiàng)的變化，做好土地綜合開(kāi)發(fā)的動(dòng)態(tài)成本控制，要及時(shí)掌握存量土地、成本投入、資金回收、動(dòng)態(tài)單位成本變化等情況，為土地招拍掛及經(jīng)營(yíng)利用戰(zhàn)略決策。三、土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理信息系統(tǒng)簡(jiǎn)介（一）系統(tǒng)意義與目標(biāo)土地是人類社會(huì)最重要的生產(chǎn)要素之一，是城市發(fā)展最稀缺的第一資源。提高土地開(kāi)發(fā)利用率及其質(zhì)量，必須依靠土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)和管理學(xué)的相關(guān)理論與方法來(lái)指導(dǎo)實(shí)踐，也必然要遵循國(guó)家和地方的法律法規(guī)和規(guī)章

11、制度，使這一最稀缺的資源得到充分、合理、高效的利用，使這一最稀缺的資源得到活化、激發(fā)和增值。區(qū)域或片區(qū)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及因素多、變化大、情況復(fù)雜。傳統(tǒng)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理依靠手工操作和計(jì)算，工作效率低、準(zhǔn)確率差。以現(xiàn)代信息技術(shù)作支撐，借助計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)，建立既相對(duì)獨(dú)立又有內(nèi)在邏輯聯(lián)系的土地利用、熟化成本、資金回收三維動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)歸集與計(jì)算系統(tǒng)，達(dá)到了區(qū)域或片區(qū)土地開(kāi)發(fā)規(guī)范化、自動(dòng)化、信息化、智能化、精細(xì)化管理目標(biāo)。（二）系統(tǒng)主要優(yōu)勢(shì)一是系統(tǒng)從宏觀、從全局反映了土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全面情況，可及時(shí)提供政府所需的各方面信息。如期初測(cè)算成本、實(shí)際已發(fā)生成本、動(dòng)態(tài)總成本、動(dòng)態(tài)單位成本、經(jīng)營(yíng)性用地動(dòng)態(tài)存量、應(yīng)回收或已

12、回收資金等，利用這些信息可及時(shí)分析制定與決策土地經(jīng)營(yíng)策略。二是便于成本核算與審計(jì)。如，可及時(shí)掌控動(dòng)態(tài)單位成本、應(yīng)回收成本與應(yīng)回收資金等信息，有利于片區(qū)最終成本的核算與審計(jì)。同時(shí)，依據(jù)動(dòng)態(tài)單位成本可及時(shí)調(diào)整確定出讓或劃撥土地單價(jià)。三是便于分析比對(duì)各方面的運(yùn)行情況，指導(dǎo)土地經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，強(qiáng)化集約利用土地意識(shí)，提高區(qū)域投資收益率，提高運(yùn)作質(zhì)量與效益。（三）系統(tǒng)綜合性概念（1）土地利用總體規(guī)劃。土地利用總體規(guī)劃是根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的要求和當(dāng)?shù)刈匀?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件，對(duì)土地的開(kāi)發(fā)、利用、治理、保護(hù)在空間上、時(shí)間上所作的總體安排和布局，是國(guó)家實(shí)行土地用途管制的基礎(chǔ)。（2）土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。是指按照政府安排及規(guī)劃

13、控制范圍，征收區(qū)域內(nèi)的國(guó)有土地、集體土地，搬遷拆除各類建筑物與障礙物并配套建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施及環(huán)境設(shè)施，按照規(guī)劃確定功能有償劃撥或出讓土地并開(kāi)發(fā)建設(shè)各類項(xiàng)目的過(guò)程。（3）集體土地及征收。是指征收鄉(xiāng)鎮(zhèn)或農(nóng)民（或鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）集體所有的土地。包括集體建設(shè)用地、農(nóng)用地等。要科學(xué)合理的確定村莊閉合圈占地面積。集體土地的征收：指依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償安置。（4）國(guó)有土地及征收。屬于全民所有土地即國(guó)家所有的土地。國(guó)有土地的征收：是指將需要盤活的國(guó)有土地使用權(quán)依法征收儲(chǔ)存，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)利用和承擔(dān)政府委托的土地使用權(quán)供應(yīng)準(zhǔn)備工作。（四）土地利用管理系統(tǒng)概念（1）項(xiàng)目總用地。是指由一

14、個(gè)業(yè)主單位統(tǒng)一開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的整片區(qū)的土地。為便于土地運(yùn)營(yíng)與分析，可根據(jù)開(kāi)發(fā)時(shí)序把整片區(qū)分成幾個(gè)同級(jí)地塊來(lái)錄入分析。項(xiàng)目總用地等于經(jīng)營(yíng)性用地與非經(jīng)營(yíng)性用地之和。（2）經(jīng)營(yíng)性用地（國(guó)有經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地）。是指通過(guò)出讓或劃撥直接收回經(jīng)營(yíng)性用地與非經(jīng)營(yíng)性用地（含后期相關(guān)建設(shè)投入）全部成本并取得一定收益的用地。主要包括商品住宅、商業(yè)金融、各種辦公、經(jīng)營(yíng)性配套公建等項(xiàng)目用地。經(jīng)營(yíng)性用地是決定片區(qū)土地綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)投入與產(chǎn)出效益的重要指標(biāo)，可依據(jù)規(guī)劃調(diào)整而增減，也可依據(jù)政府要求因項(xiàng)目外延規(guī)模擴(kuò)大而增加。要盡可能科學(xué)合理的調(diào)增其在詳規(guī)中的比重。經(jīng)營(yíng)性用地利用率達(dá)到75%時(shí)為高比率開(kāi)發(fā)。（3）非經(jīng)營(yíng)性用地。是指可間接收

15、回全部成本的用地。包括8項(xiàng)：1·市政設(shè)施用地。2·水利設(shè)施用地。3·公共配套設(shè)施用地。4·綠化環(huán)境用地。5·安置房屋用地。6·生活保障用地。7·不可利用土地。8·其它用地。非經(jīng)營(yíng)性用地成本包括征收土地的補(bǔ)償安置費(fèi)、后期相關(guān)工程的資金投入等。非經(jīng)營(yíng)性用地部分可以劃撥供應(yīng)。要認(rèn)真準(zhǔn)確地進(jìn)行非經(jīng)營(yíng)性用地分類。經(jīng)營(yíng)與非經(jīng)營(yíng)性用地是依據(jù)本片區(qū)控制性詳規(guī)或相似案例比較等經(jīng)驗(yàn)方法在期初測(cè)算的。（五）成本管理系統(tǒng)概念（1）期初測(cè)算成本。指依據(jù)有關(guān)規(guī)定在項(xiàng)目實(shí)施之前，即期初測(cè)算的成本。包括市政設(shè)施建設(shè)成本、水利設(shè)施建設(shè)成本、公共配套

16、設(shè)施建設(shè)成本、綠化環(huán)境建設(shè)成本、安置房屋建設(shè)成本、國(guó)有土地征收成本、集體土地征收成本、土地整理成本、管理費(fèi)用成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用等10個(gè)子項(xiàng)。（2）實(shí)際已發(fā)生成本。指在項(xiàng)目實(shí)施之后，經(jīng)造價(jià)咨詢（審計(jì)）或按照合同等確認(rèn)的工程或財(cái)務(wù)結(jié)算數(shù)。實(shí)際已發(fā)生成本隨著項(xiàng)目實(shí)施而逐步增加，是一個(gè)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)。（3）期初測(cè)算成本余額。隨著項(xiàng)目實(shí)施而逐步轉(zhuǎn)化成實(shí)際發(fā)生成本，期初測(cè)算成本余額逐步變?yōu)?。（4）動(dòng)態(tài)總成本。動(dòng)態(tài)總成本等于期初測(cè)算成本余額與實(shí)際已發(fā)生成本之和。（5）市政設(shè)施建設(shè)成本。指涉及市政設(shè)施建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)?shù)葎?wù)費(fèi)用等。（6）水利設(shè)施建設(shè)成本。指涉及

17、河道等水利設(shè)施建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（7）公共配套設(shè)施建設(shè)成本。指非經(jīng)營(yíng)性配套公共設(shè)施建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用。包括：工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（8）綠化環(huán)境工程建設(shè)成本。指涉及綠化與環(huán)境建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：工程設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。（9）安置房屋建設(shè)成本。指涉及安置房建設(shè)過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、災(zāi)評(píng)費(fèi)、建安工程費(fèi)、政策性及專業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等所有費(fèi)用。（10）國(guó)有土地征收成本。指涉及國(guó)有土地征收過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：土地補(bǔ)

18、償費(fèi)、地上物補(bǔ)償費(fèi)、拆遷安置評(píng)估費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等所有費(fèi)用。（11）集體土地征收成本。是指涉及集體土地征收過(guò)程中發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：征地補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、地上建筑物與附屬物補(bǔ)償費(fèi)、村民過(guò)渡安置費(fèi)、搬遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、拆遷安置評(píng)估費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等所有費(fèi)用。（12）土地整理成本。指涉及山體整治與土地整理過(guò)程中地上物搬遷與拆除、土石方清理、綠化、電線電纜遷移等發(fā)生的全部費(fèi)用。包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程建設(shè)費(fèi)、專業(yè)管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用等。市政設(shè)施、水利設(shè)施、安置房屋、綠化與環(huán)境、公共配套等工程前期的土地整理、土石方回填、強(qiáng)夯處理，以及各類建筑物、障礙物拆遷與遷移等應(yīng)單獨(dú)測(cè)算、單獨(dú)審計(jì)，全部列入土地整理成本。

19、（13）管理費(fèi)用成本。指涉及片區(qū)整體策劃實(shí)施過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)管理費(fèi)用。包括：片區(qū)策劃費(fèi)、城市設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、測(cè)量費(fèi)、勘察費(fèi)、辦公費(fèi)、項(xiàng)目管理費(fèi)等。（14）財(cái)務(wù)費(fèi)用成本。指項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中資金投入使用時(shí)產(chǎn)生的各項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用。包括：貸款利息、銀行手續(xù)費(fèi)等。（15）動(dòng)態(tài)單位成本。是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上片區(qū)土地動(dòng)態(tài)總成本（萬(wàn)元）與經(jīng)營(yíng)性用地動(dòng)態(tài)存量（畝）的比值。（六）資金回收管理系統(tǒng)概念（1）經(jīng)營(yíng)性用地出讓（或劃撥）。是指符合規(guī)劃及土地利用性質(zhì)的項(xiàng)目，通過(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌（或劃撥，劃撥土地含規(guī)劃建設(shè)凈用地、代征土地）方式取得的土地。（2）成交價(jià)款。指出讓（或劃撥）土地總價(jià)款（其中，劃撥土地要按照規(guī)劃部門劃定

20、的范圍計(jì)算土地面積與土地總價(jià)款）包括土地成本與收益兩部分。土地成本、收益要分別錄入系統(tǒng)。（3）單位成本與應(yīng)回收成本。單位成本是依據(jù)出讓或劃撥土地情況與國(guó)土部門協(xié)商（或報(bào)市招拍掛領(lǐng)導(dǎo)小組）研究確定。應(yīng)回收成本是指經(jīng)營(yíng)用地面積與單位成本的乘積。（4）應(yīng)返還收益。是指扣除成本后，依據(jù)政府規(guī)定計(jì)算應(yīng)返還土地熟化業(yè)主收益部分的總和。（5）已回收資金與未回收資金。已回收資金指已經(jīng)返還的資金。未回收資金是指尚未返還應(yīng)返還土地熟化業(yè)主的資金。（6）項(xiàng)目其它收益。是指安置村民與居民中收取的超安費(fèi)用、部分剩余房產(chǎn)變現(xiàn)、部分公建變現(xiàn)、部分公建出租收入、政府政策性收費(fèi)返還、政策性補(bǔ)助等。（七）錄入原則與分工（）數(shù)據(jù)歸

21、集與錄入原則: 除期初數(shù)據(jù)外,土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)運(yùn)行中發(fā)生的事件，一般只需在相對(duì)應(yīng)的系統(tǒng)中錄入。（）負(fù)數(shù)與余額歸0原則:期初測(cè)算數(shù)(成本)與實(shí)際已發(fā)生(成本)存在三種情況：一是期初測(cè)算(成本)與實(shí)際發(fā)生(成本)相等，事件完成并錄入后期初余額為0。二是期初測(cè)算(成本)數(shù)小于實(shí)際已發(fā)生(成本)，事件完成并錄入后期初余額(為負(fù)數(shù))自動(dòng)歸0。三是期初測(cè)算(成本)數(shù)大于實(shí)際已發(fā)生(成本)數(shù)，事件完成并錄入后期初數(shù)存在余額,應(yīng)消解歸0。 （3）合理劃分與歸并原則：非經(jīng)營(yíng)性用地8個(gè)子項(xiàng)與成本管理系統(tǒng)中的10個(gè)子項(xiàng),是在期初依據(jù)控制性詳規(guī)、相似案例比較、評(píng)估報(bào)告與合同等測(cè)算確定的,項(xiàng)目啟動(dòng)實(shí)施后進(jìn)入動(dòng)態(tài)變化，直

22、到子項(xiàng)的實(shí)施完成后才可得到準(zhǔn)確數(shù)據(jù)。因此，在期初測(cè)算階段，要清晰而合理的劃分子項(xiàng)及其小項(xiàng)，以便后期比對(duì)變化情況并調(diào)增（或調(diào)減）數(shù)據(jù)。（4）資料歸集與建檔原則：為便于安全長(zhǎng)期保存資料，一是錄入系統(tǒng)的各項(xiàng)計(jì)算明細(xì)要按照片區(qū)或地塊分別錄入、分別建檔留存。二是由于系統(tǒng)動(dòng)態(tài)性，建議每半年導(dǎo)出報(bào)表打印紙質(zhì)文件建檔留存。也可刻錄光盤留存。三是對(duì)錄入系統(tǒng)數(shù)據(jù)的原始文件、會(huì)計(jì)憑證復(fù)印件等，如規(guī)劃指標(biāo)、招拍掛確認(rèn)書、征地拆遷合同、資金支付發(fā)票等，要按照時(shí)間順序歸集建檔。 （5）職責(zé)分工與定期分析：土地開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)錄入、系統(tǒng)維護(hù)與管理，以及系統(tǒng)的保密工作。財(cái)務(wù)部門配合負(fù)責(zé)資金回收審查。應(yīng)定期召開(kāi)會(huì)議分析土地利用、

23、成本變化、資金支付與回收等情況，以推動(dòng)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)健康發(fā)展。土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理信息系統(tǒng)案例簡(jiǎn)析（20032009年）按照市政府要求，某單位負(fù)責(zé)華山南側(cè)30平方公里的片區(qū)土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理。本案例按主體地塊及濱河南區(qū)地塊分析。一、主體地塊案例簡(jiǎn)析（一）期初各系統(tǒng)測(cè)算情況土地利用管理系統(tǒng)(2003年2月18日)：按照控制性詳細(xì)規(guī)劃測(cè)算分解：期初45000畝土地。其中: 經(jīng)營(yíng)性用地29470畝（經(jīng)營(yíng)性土地率65.49%），非經(jīng)營(yíng)性用地15530畝（包括：市政設(shè)施3840畝、水利設(shè)施3610畝、公共設(shè)施800畝、綠化環(huán)境4000畝、安置房屋900畝、生活保障580畝、不可利用950畝、其他土地850畝）。

24、成本管理系統(tǒng)(2003年2月18日)：期初45000畝土地成本測(cè)算：（1）征收集體土地41245畝（扣除村莊閉合圈665畝、生活保障用地580畝），測(cè)算：40000畝土地、13萬(wàn)元/畝，土地補(bǔ)償補(bǔ)償合共計(jì)520000萬(wàn)元，地上物按3萬(wàn)元/畝、共計(jì)120000萬(wàn)元。(2)國(guó)有土地征收2000畝，每畝土地70萬(wàn)元（含建筑物補(bǔ)償?shù)染C合費(fèi)用），共計(jì)140000萬(wàn)元。（3）居民房屋拆遷與安置：90萬(wàn)平方米、5600元/平方米（綜合費(fèi)用），共計(jì)504000萬(wàn)元，可收回土地約1755畝（容積率約1.3）。（4）安置房屋：占地900畝，新建房屋120萬(wàn)平方米、建安成本加規(guī)費(fèi)：2900元/平方米、共計(jì)34800

25、0萬(wàn)元（5）。市政設(shè)施建設(shè)60公里道路、256萬(wàn)平方米，256000萬(wàn)元。（6）水利設(shè)施。河道改造與水庫(kù)工程26000萬(wàn)元。（7）公共設(shè)施：30000平方米、建安成本加規(guī)費(fèi)：2900元/平方米、共計(jì)8700萬(wàn)元。（8）綠化與環(huán)境：50000萬(wàn)元。（9）土地整理成本。含土石方搬運(yùn)、高壓線落地、平整土地高填方等50000萬(wàn)元。（10）管理費(fèi)用8000萬(wàn)元。（11）財(cái)務(wù)費(fèi)用23000萬(wàn)元。測(cè)算期初總成本2053700萬(wàn)元。動(dòng)態(tài)單位成本（經(jīng)營(yíng)性用地）：2053700/29470=69.6878萬(wàn)元/畝。（二）實(shí)施后四大系統(tǒng)動(dòng)態(tài)變化情況1、2003年6月1日：與2個(gè)村簽訂了土地征收與整合協(xié)議，征收土地1

26、0000畝，支付土地款130000萬(wàn)元、地上物補(bǔ)償30000萬(wàn)元。注：在成本管理系統(tǒng)-集體土地欄中錄入:實(shí)際已發(fā)生成本130000萬(wàn)元、30000萬(wàn)元。系統(tǒng)自動(dòng)沖減期初余額130000萬(wàn)元、30000萬(wàn)元。2、2003年6月7日：征收了1家單位的國(guó)有土地200畝、10200萬(wàn)元（51萬(wàn)元/畝）。注：在成本管理系統(tǒng)國(guó)有土地欄中錄入：實(shí)際已發(fā)生成本10200萬(wàn)元，系統(tǒng)自動(dòng)沖減期初測(cè)算成本余額。3、2003年6月17日：招拍掛出讓土地300畝，經(jīng)協(xié)商（國(guó)土部門商定原則）按成本69.68萬(wàn)元/畝，出讓價(jià)格140萬(wàn)元/畝，應(yīng)回收成本20904萬(wàn)元，返還收益資金10000萬(wàn)元。注：在資金回收系統(tǒng)中錄入，系

27、統(tǒng)自動(dòng)沖減動(dòng)態(tài)總成本及經(jīng)營(yíng)性用地存量。4、2003年6月18日：劃撥行管局50畝用于應(yīng)急中心建設(shè)，地價(jià)60萬(wàn)元/畝（政府定價(jià)原則）、3000萬(wàn)元。注：同3。5、2003年6月19日：出讓土地600畝用于住宅建設(shè)，按照90萬(wàn)元/畝成本攤?cè)耄铀俪杀净厥赵瓌t），應(yīng)回收成本54000萬(wàn)元，出讓價(jià)格160萬(wàn)元/畝，收益返還16000萬(wàn)元。注：同3。6、2003年6月20日：與5個(gè)村簽訂了土地征收與整合協(xié)議，征收土地12000畝，支出土地款156000萬(wàn)元，支付地上物補(bǔ)償36000萬(wàn)元。注：同1。7、2003年9月21日：一期市政工程23公里竣工與財(cái)務(wù)決算100000萬(wàn)元。注：在成本管理系統(tǒng)市政設(shè)施欄中

28、錄入：實(shí)際已發(fā)生成本100000萬(wàn)元；系統(tǒng)自動(dòng)沖減期初測(cè)算余額。8、2003年9月22日：市政府要求增加1平方公里土地熟化（項(xiàng)目可擴(kuò)延性）。新增總用地1500畝（全部為國(guó)有土地）、期初測(cè)算成本120000萬(wàn)元（按成本構(gòu)成分別錄入）。其中：經(jīng)營(yíng)性用地900畝，非經(jīng)營(yíng)性用地600畝（市政200畝、水利350畝、防汛中心50畝）。注：分別錄入到成本與土地兩個(gè)系統(tǒng)的期初測(cè)算中?？傆玫剡_(dá)到46500畝。其中, 經(jīng)營(yíng)性用地30370畝，非經(jīng)營(yíng)性用地16130畝。9、2003年9月23日：規(guī)劃部門調(diào)整期初用地，增加綠化與環(huán)境建設(shè)用地100畝。注：在土地利用系統(tǒng)中錄入：綠化與環(huán)境建設(shè)用地加100畝，經(jīng)營(yíng)性用地

29、自動(dòng)減少100畝。10、2003年9月27日：與8個(gè)村簽訂19245畝土地的征地協(xié)議，土地補(bǔ)償款324000萬(wàn)元（土地款13萬(wàn)元/畝，地上物補(bǔ)償增加到5萬(wàn)元/畝，村莊閉合圈665畝、生活保障用地580畝不補(bǔ)償）。注：錄入：實(shí)際已發(fā)生成本324000萬(wàn)元。期初測(cè)算成本307920萬(wàn)元（出現(xiàn)負(fù)數(shù)），期初測(cè)算值為“0”（負(fù)數(shù)歸0原則）。11、2004年3月17日：需增加30萬(wàn)平方米安置房工程項(xiàng)目（與新增1個(gè)平方公里范圍有關(guān)），占地240畝、期初測(cè)算成本69000萬(wàn)元。注：該項(xiàng)須在成本與土地利用兩個(gè)系統(tǒng)中分別錄入期初測(cè)算數(shù)（經(jīng)營(yíng)性用地變化為30030畝）。12、2004年10月17日：按照規(guī)劃完成了片

30、區(qū)內(nèi)全部公共配套設(shè)施建設(shè)，建筑面積31670平方米,占地860畝，決算值8800萬(wàn)元(期初測(cè)算占地850畝.測(cè)算8700萬(wàn)元）。注：成本管理系統(tǒng)期初余額為“0” （期初數(shù)歸零原則）。土地按實(shí)際發(fā)生錄入。13、2004年10月31日：與供電部門簽訂110千伏高壓線落地協(xié)議80000萬(wàn)元.注：在成本管理系統(tǒng)土地整理中錄入：實(shí)際已發(fā)生成本80000萬(wàn)元。期初測(cè)算50000萬(wàn)元，出現(xiàn)負(fù)數(shù)為“0” （期初數(shù)歸零原則）。鑒于土地整理仍然需大量投資，需要在期初測(cè)算中再列30000萬(wàn)元的成本，以更準(zhǔn)確的反映土地成本狀況。14、2004年11月2日：征收了9家單位的國(guó)有土地500畝、40000萬(wàn)元。注：同2。1

31、5、2004年11月9日：征收了7家單位的國(guó)有土地300畝、21000萬(wàn)元。注：同2。16、2004年11月19日：征收了12家單位的國(guó)有土地1000畝、81000萬(wàn)元。注：同2。17、2004年11月29日：征收了18家單位的國(guó)有土地1500畝、126000萬(wàn)元。與8對(duì)應(yīng)。注：同2。18、2004年11月30日：150萬(wàn)平方米安置房工程竣工結(jié)算： 472000萬(wàn)元。注：在成本管理系統(tǒng)安置房屋欄中錄入：實(shí)際已發(fā)生成本472000萬(wàn)元；系統(tǒng)自動(dòng)沖減期初測(cè)算余額（期初384000+69000）。19、2004年12月16日：出讓土地5000畝用于商業(yè)金融項(xiàng)目，經(jīng)與國(guó)土局協(xié)商按照100萬(wàn)元/畝成本攤

32、入，應(yīng)回收成本500000萬(wàn)元，返還收益300000萬(wàn)元。20、2004年12月7日：二期40公里市政工程財(cái)務(wù)決算182000萬(wàn)元。21.2004年12月8日：河道與水庫(kù)工程財(cái)務(wù)決算27500萬(wàn)元。22、2004年12月9日:居民房屋拆遷安置與補(bǔ)償結(jié)算515000萬(wàn)元（收回土地1755畝）。23、2004年12月17日：出讓土地3000畝用于新濼區(qū)綜合體建設(shè)，成本100萬(wàn)元/畝,地價(jià)280萬(wàn)元/畝，應(yīng)回收成本300000萬(wàn)元，返還收益資金210000萬(wàn)元。24、2004年12月10日:土地整理涉及土石方搬運(yùn)、高填方及土地平整等結(jié)算21000萬(wàn)元。25、2004年12月11日:綠化與環(huán)境建設(shè)工程

33、結(jié)算45600萬(wàn)元,安置房屋收回超安資金12350萬(wàn)元。26、2004年12月26日：劃撥土地1000畝用于新宇大學(xué)建設(shè)，成本82.42萬(wàn)元/畝，回收成本82420萬(wàn)元。27、2005年2月7:出讓土地3000畝用于大運(yùn)村工程，成本120萬(wàn)元/畝，地價(jià)280萬(wàn)元/畝,回收成本360000萬(wàn)元、返還收益18000萬(wàn)元。28、2005年3月21日：東方新天地項(xiàng)目2000畝、成本萬(wàn)元160萬(wàn)元/畝,地價(jià)280萬(wàn)元/畝,返還收益160000萬(wàn)元。29、2005年3月22日：劃撥供水、供電、供氣、供暖、消防、公交、軌道交通等用地1560畝、100萬(wàn)元/畝(加速成本回收)，回收成本156000萬(wàn)元。30、

34、2005年5月23日：劃撥省政府人才市場(chǎng)用地500畝. 成本100萬(wàn)元/畝(加速成本回收)。31、2005年6月27日：劃撥圖書館用地200畝. 成本100萬(wàn)元/畝(加速成本回收)。32、2006年2月29日：劃撥市政府群眾藝術(shù)館用地300畝，成本120萬(wàn)元/畝，回收成本36000萬(wàn)元。33、2006年4月26日：管理費(fèi)用調(diào)增到10600萬(wàn)元（原測(cè)算8000萬(wàn)元）。34、2006年5月26日至2006年8月26日:出讓大宗住宅用地10000畝，成本36.2767萬(wàn)元/畝,地價(jià)300萬(wàn)元/畝，應(yīng)返還收益700000萬(wàn)元.。35、2006年9月26日:財(cái)務(wù)費(fèi)用調(diào)增到53000萬(wàn)元（原測(cè)算23000

35、萬(wàn)元）。對(duì)外調(diào)劑安置房回收資金6790萬(wàn)元。36、2006年10月17日：出讓住宅用地510畝,成本59.5345萬(wàn)元/畝,地價(jià)300萬(wàn)元/畝，返還收益247200萬(wàn)元。二、濱河南區(qū)地塊案例簡(jiǎn)析市政府確定濱河南區(qū)10平方公里劃入華南項(xiàng)目統(tǒng)一運(yùn)作。（一）期初各系統(tǒng)測(cè)算情況土地利用管理系統(tǒng)(2006年5月17日)：熟化土地15000畝。按照控制性詳細(xì)規(guī)劃測(cè)算：經(jīng)營(yíng)性用地10000畝（經(jīng)營(yíng)性土地率66.67%），非經(jīng)營(yíng)性用地5000畝（包括：市政設(shè)施1200畝、水利設(shè)施800畝、公共設(shè)施500畝、綠化環(huán)境1500畝、安置房屋300畝、生活保障200畝、不可利用200畝、其他土地300畝）。 成本管理

36、系統(tǒng)(2006年5月17日)：期初15000畝土地成本測(cè)算：（1）集體土地征收2500畝,13萬(wàn)元/畝，土地補(bǔ)償補(bǔ)償合共計(jì)41600萬(wàn)元，地上物按10萬(wàn)元/畝、共計(jì)25000萬(wàn)元。(2)國(guó)有土地征收12500畝(包括零星居民房屋拆遷與安置)，每畝土地160萬(wàn)元（含建筑物補(bǔ)償?shù)染C合費(fèi)用），共計(jì)2000000萬(wàn)元。（3）市政設(shè)施20公里道路、80萬(wàn)平方米96000萬(wàn)元。（4）水利設(shè)施。河道改造與水庫(kù)工程5000萬(wàn)元。（5）公共設(shè)施：建安成本加規(guī)費(fèi)：3000萬(wàn)元。（6）綠化環(huán)境工程20000萬(wàn)元。（7）土地整理。含土石方搬運(yùn)、高壓線落地、平整土地高填方等15000萬(wàn)元。（8）管理費(fèi)用5000萬(wàn)元。（

37、9）財(cái)務(wù)費(fèi)用2000萬(wàn)元。（二）實(shí)施后四大系統(tǒng)動(dòng)態(tài)變化情況1、2006年5月27日：簽訂了集體土地征收與整合協(xié)議，征收土地1000畝，支付土地款13000萬(wàn)元、地上物補(bǔ)償10000萬(wàn)元。2、2006年6月7日：征收8家單位國(guó)有土地2000畝、綜合補(bǔ)償326000萬(wàn)元（163萬(wàn)元/畝）。3、2006年9月17日：招拍掛出讓土地200畝，成本230萬(wàn)元/畝，出讓價(jià)格400萬(wàn)元/畝，應(yīng)回收成本46000萬(wàn)元，返還收益16000萬(wàn)元。4、2006年9月26日：劃撥100畝用于全民健身中心建設(shè).成本230萬(wàn)元/畝。5、2006年9月29日：與5個(gè)村簽訂土地征收與整合協(xié)議，征收土地1500畝，支出土地款1

38、9500萬(wàn)元、地上物補(bǔ)償18000萬(wàn)元。6、2006年10月17日： 出讓300畝住宅用地，成本260萬(wàn)元/畝（加速成本回收原則），應(yīng)回收成本78000萬(wàn)元，出讓價(jià)格435萬(wàn)元/畝(收益率達(dá)到40%)，收益返還21000萬(wàn)元。7、2006年10月21日：一期市政工程10公里竣工結(jié)算40000萬(wàn)元。8、2006年10月27日：征收了9家單位的國(guó)有土地500畝、綜合補(bǔ)償110000萬(wàn)元。9、2006年10月31日:山體治理工程結(jié)算12000萬(wàn)元。10、2006年11月9日：征收了10家單位的國(guó)有土地1000畝、綜合補(bǔ)償200000萬(wàn)元。11、2006年11月19日：出讓住宅用地500畝,成本230萬(wàn)元/畝,地價(jià)460萬(wàn)元/畝，返還收益4000萬(wàn)元。12、2006年11月29日征收了12家單位的國(guó)有土地1000畝、綜合補(bǔ)償260000