物業(yè)成本構(gòu)成及占比（精編版）

1、物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成及占比轉(zhuǎn)載自物業(yè) cfo 沙龍根據(jù)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)/ 建設(shè)部 / 發(fā)改價(jià)格 20031864 號(hào) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法：實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的， 預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。根據(jù)該文件，物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)

2、管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。但是，這份文件有個(gè)非常嚴(yán)重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分?jǐn)偅垂芾碣M(fèi)分?jǐn)偅┌凑者@個(gè)文件的理解，管理費(fèi)分?jǐn)偸怯梦飿I(yè)公司利潤(rùn)或者酬金來承擔(dān)，但是這樣會(huì)導(dǎo)致物業(yè)公司利潤(rùn)和酬金顯得很高，業(yè)主又會(huì)有很大意見，而且從道理上說不通，利潤(rùn)和酬金應(yīng)當(dāng)是物業(yè)公司的純利潤(rùn)來源，不應(yīng)該還要用來支付管理費(fèi)分?jǐn)偂？上驳氖?，?guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部2015 年發(fā)布的物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法（試行）則更為科學(xué)，將管理費(fèi)分?jǐn)偤w進(jìn)入了物業(yè)服務(wù)成本。該文件第七條：物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本 由人員費(fèi)用、 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)

3、用、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、管理費(fèi)分?jǐn)?、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。下面我們來看看各種費(fèi)用構(gòu)成的實(shí)務(wù)中占總成本比大概區(qū)間，僅供參考。（以住宅物業(yè)為例，假設(shè)保潔為外包）1、人員費(fèi)用50%-55%是指小區(qū)管理服務(wù)人員工資、福利、獎(jiǎng)金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)、社保、公積金。2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用18%-22%是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi)、應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的維修和更新、改造費(fèi)用、 物業(yè)公司承擔(dān)的公共區(qū)域

4、能耗費(fèi)用等。3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)3%-4%是指管理、養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購(gòu)置費(fèi)、綠化用水費(fèi)、補(bǔ)苗費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi)。4、清潔衛(wèi)生費(fèi)12%-16%是指保潔外包費(fèi)用、購(gòu)置保潔工具費(fèi)、消殺防疫費(fèi)、化糞池清理費(fèi)、管道疏通費(fèi)、清潔用料費(fèi)等。5、秩序維護(hù)費(fèi)1%-3%是指秩序所需的器材裝備費(fèi)、安全防范人員的人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)、消防維保費(fèi)、日常消防物資費(fèi)用等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用0.6%-1.5%是指物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)。7、辦公費(fèi)5%-7%是指物業(yè)管理處發(fā)生的辦公用品費(fèi)、交通費(fèi)、房租、水電費(fèi)、取暖費(fèi)、通訊費(fèi)、書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用。8、管理費(fèi)分?jǐn)?%-8% 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用。即物業(yè)公司總部職能部門的人工成本、辦公費(fèi)用、資產(chǎn)折舊費(fèi)用、差旅、內(nèi)控管理、審計(jì)咨詢等費(fèi)用。9、固定資產(chǎn)折舊0.5%-1% 是指管理處的固定資產(chǎn)每月攤銷的折舊費(fèi)。10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用基本上，都是0% 是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)