我國物業(yè)管理現(xiàn)狀（精編版）

1、.我國物業(yè)管理現(xiàn)狀、問題與對(duì)策 容摘要本文主要從物業(yè)管理的行業(yè)現(xiàn)狀入手，深入剖析其存在的問題與原因，并根據(jù)這些原因，分別從政府、企業(yè)、社會(huì)三個(gè)方面具體有針對(duì)性地提出 這些問題的解決方案， 以期引起共鳴并進(jìn)行更深層次的探討，共同促進(jìn)我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展繁榮。 關(guān)鍵詞物業(yè)管理、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)所謂物業(yè)管理， 就是指物業(yè)管理企業(yè)承受業(yè)主委托，依照合同約定對(duì)物業(yè)和相關(guān)附屬設(shè)施進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)， 對(duì)它周圍的環(huán)境和公共秩序進(jìn)行管理，并且對(duì)業(yè)主提供一系列相關(guān)服務(wù)。 物業(yè)管理不僅能延長物業(yè)的使用壽命，使其保值增值， 而且在改變城市面貌、 推進(jìn)城市化進(jìn)程中也起到了重要的作用。國家十五計(jì)劃發(fā)展綱要中，已經(jīng)明確地提出

2、，要規(guī)發(fā)展物業(yè)管理業(yè)。一、我國物業(yè)管理現(xiàn)狀自 1981 年我國第一家物業(yè)管理公司在成立以來，物業(yè)管理在提高人們的生活和工作環(huán)境質(zhì)量、 推進(jìn)城市化進(jìn)程中都起到了積極的作用。據(jù)資料顯示， 目前全國絕大部分城市已經(jīng)引進(jìn)和推廣了物業(yè)管理，全國物業(yè)管理企業(yè)已超過2 萬家，從業(yè)人員突破200 萬人。物業(yè)管理企業(yè)則有1200 余家，從業(yè)人員達(dá)15 萬， 年創(chuàng)產(chǎn)值 45 億元。目前我國物業(yè)管理發(fā)展迅速，物業(yè)管理類型多，涉與各個(gè)領(lǐng)域，約 11 大類，其中有多層住宅、高層住宅、寫字樓、工業(yè)區(qū)、政府政法機(jī)關(guān)辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校、車站、碼頭、賓館、商場商業(yè)街和農(nóng)民房等。但同時(shí)，我國物業(yè)管理還存在著覆蓋率偏低、地區(qū)間差距

3、較大等不足。與物業(yè)管理發(fā)達(dá)國家相比，由于受對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)、市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平等因素的影響，我國物業(yè)管理覆蓋率仍然偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì)，到 2005 年底，全國實(shí)有房屋建筑面積 1035459 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理的有 138861.88 萬平方米，實(shí)行物業(yè)管理率僅為 13%，其中，實(shí)有住宅建筑面積 417331 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理的有 82485.65 萬平方米， 實(shí)行物業(yè)管理率為 20%。從我國物業(yè)管理的發(fā)展實(shí)踐看，南方、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)、沿海城市、大城市開展早、發(fā)展快；北方、經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)、陸城市和中小城市推進(jìn)的較慢。統(tǒng)計(jì)數(shù)字說明，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)地區(qū)在

4、物業(yè)管理方面的差距相當(dāng)大。二、8 / 8物業(yè)管理存在的問題1、體制問題從體制上考察我國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)， 80%以上的是國有體制；如果我們?cè)購奈飿I(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析， 全國有 70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè)， 20%屬于房管所或后勤單位改制，只有 10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。以為例，在 18 家首批國家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)中， 17 家是國有或國有參股（實(shí)際掌控一切生殺大權(quán)） ，1 家是民營上市股份公司；而且18 家企業(yè)清一色是開發(fā)商自辦（有 2 家屬于房管所改制或部門單位自辦企業(yè)，但目前企業(yè)發(fā)展權(quán)在開發(fā)商手中）。為什么會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？據(jù)分析主要一個(gè)原因就是以前“自建 自

5、管”的延續(xù)， 另外就是開發(fā)商出于自身利益的考慮，因?yàn)閮?yōu)質(zhì)的物業(yè)管理已成為售樓中的一個(gè)賣點(diǎn)。2、法律法規(guī)滯后，體系不完善我國物業(yè)管理行業(yè)的立法明顯滯后：20 年的時(shí)間，沒有國家級(jí)行業(yè)法規(guī)可 以遵循。在退而求其次的情況下， 國第一部地方性物業(yè)法規(guī) 經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的出臺(tái)時(shí)間是1994 年，而成立第一家物業(yè)管理公司的時(shí)間是1981年，中間有 13 年是法規(guī)空白期。由于缺乏符合中國國情的、系統(tǒng)而科學(xué)的物業(yè)管理理論體系的指導(dǎo)， 各部門在制訂法規(guī)的過程中， 往往局限于對(duì)境外成功經(jīng)驗(yàn)的模仿或就事論事的解決方案上，存在許多不足之處。因此，總的來看，目前我 國物業(yè)管理立法還滯后于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，存

6、在著立法層次不高， 法律體系框架未形成，缺乏系統(tǒng)性和綜合性等問題。3、政府職能的問題首先，政企沒有完全分開，企業(yè)無法獨(dú)立運(yùn)作。市有一批物業(yè)管理企業(yè)，其 效益、品牌都堪稱一流，也頗具規(guī)模，改制條件已成熟，企業(yè)的經(jīng)營者、員工都 強(qiáng)烈要求改制 , 結(jié)合自身實(shí)際情況選擇經(jīng)營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在上級(jí)管理部門。不予批復(fù)的原因何在？某些領(lǐng)導(dǎo)者一語道破天，“你們都去搞持股經(jīng)營了，我還管什么？” ；其次，政府職能錯(cuò)位或越位，政府仍習(xí)慣于對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)直接干預(yù)；第三，管理層、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜， 往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20 多個(gè)部門的檢查管理。 以物業(yè)管理收費(fèi)為例： 既要報(bào)物業(yè)

7、主管部門的資質(zhì)檢查證書；又要按照物價(jià)部門規(guī)定的等級(jí)打分確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 還要邀請(qǐng)行業(yè)主管部門、 物價(jià)部門到小區(qū)現(xiàn)場查驗(yàn)通過，最后才能確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，領(lǐng)取收費(fèi)許可證，一個(gè)許可證往往需要幾個(gè)月乃至半年的時(shí)間。4、市場化程度不高首先，物業(yè)管理項(xiàng)目的獲取大多是暗箱操作，市場競爭機(jī)制還未真正形成。 作為市場主體的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理缺乏足夠認(rèn)識(shí)，業(yè)主委員會(huì)組建難度大， 自治能力弱，作用還未真正發(fā)揮。而且，物業(yè)管理企業(yè)與建設(shè)單位、房管單位之間仍存 在或多或少經(jīng)濟(jì)上的依賴關(guān)系， “誰開發(fā)、誰管理”的地方保護(hù)、壟斷管理、建管不分、責(zé)任不清的局面還沒有完全改變。物業(yè)管理還沒有形成有利于競爭的統(tǒng)一的市場。 以市為例， 的物

8、業(yè)管理存在許多不符合市場化的問題，一些物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理專業(yè)方面不很在行，但因?yàn)槭悄硞€(gè)開發(fā)公司的下屬企業(yè)，或者是某幾個(gè)開發(fā)公司合資組成的股份企業(yè)，管理項(xiàng)目不愁沒有。 另一些物業(yè)管理企業(yè)則更有手段， 他們充分利用各種政策、 管理方面的漏洞， 以非市場化的手段進(jìn)行暗箱操作，爭奪市場。其次，市場化程度不高還表現(xiàn)在物業(yè)管理的價(jià)格管理體制與運(yùn)行機(jī)制上。其基本做法是政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，建設(shè)單位補(bǔ)貼，多種經(jīng)營、以副補(bǔ)主。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低、 收繳率偏低的結(jié)果， 直接導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)長期虧損經(jīng)營、無發(fā)展后勁。 物業(yè)管理長期低成本運(yùn)作，使服務(wù)質(zhì)量難以有本質(zhì)提高，形成了制約物業(yè)管理發(fā)展的“瓶頸” 。5、

9、物業(yè)管理從業(yè)者的素質(zhì)問題物業(yè)管理行業(yè)從業(yè)者素質(zhì)偏低，管理服務(wù)不到位。 由于物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前尚未建立起完善的行業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)和從業(yè)人員行為規(guī)，物業(yè)從業(yè)人員良莠不齊。加之一些物業(yè)管理企業(yè)忽視企業(yè)人員的自身建設(shè)，既不經(jīng)常開展職業(yè)道德教育和專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)， 又沒有建立嚴(yán)格的各級(jí)各類人員崗位責(zé)任、工作標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)，使管理服務(wù)的觀念、容、質(zhì)量很難到位，管理水平不高，服務(wù)質(zhì)量不 好，甚至擺不正服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系。 尤其是一些由房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)管理企業(yè)， 雖然名字變了，牌子掛了，但觀念上變化不大，機(jī)制上轉(zhuǎn)換不到位，仍沿用計(jì)劃 經(jīng)濟(jì)體制下行政型管理模式，擺不正自己與產(chǎn)權(quán)人、 使用人的位臵， 習(xí)慣于以主人

10、自居，對(duì)產(chǎn)權(quán)人、使用人發(fā)號(hào)施令，產(chǎn)權(quán)人、使用人的應(yīng)有地位得不到尊重， 利益得不到保障。三、物業(yè)管理的對(duì)策（一）政府方面1、物業(yè)管理重在立法根據(jù)我國物業(yè)管理立法的現(xiàn)狀，按照法律、 法規(guī)的調(diào)整對(duì)象， 結(jié)合我國物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)與面向未來的發(fā)展要求，物業(yè)管理的法律體系應(yīng)包括以下幾個(gè)方面：從物業(yè)管理業(yè)務(wù)來看，一是建立房屋與維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設(shè)備設(shè)施管理法律、 法規(guī)與規(guī)章； 三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)與規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)與規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理 法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個(gè)領(lǐng)域，使物業(yè)管理的各項(xiàng)活動(dòng)均有法可依。 以住宅區(qū)物業(yè)管理為例，有多層、高層

11、、別墅區(qū)、度假村、特殊住宅區(qū)等多種類型，在住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例的精神下，分別制訂出上述類型物業(yè)的管理方法，組成物業(yè)管理法律體系的子系統(tǒng)。再從市場主體來看， 還應(yīng)建立物業(yè)管理行業(yè)管理方法、物業(yè)管理企業(yè)管理方法、業(yè)主委員會(huì)管理方法等。通過這些法律法規(guī)、規(guī)章與方法的制定與施行，使物業(yè)管理的管理、服務(wù)、經(jīng)營、收費(fèi)等各方面各環(huán)節(jié)做到依法管理和運(yùn)作。2、政府職能的轉(zhuǎn)變我國已經(jīng)加入 wto，為適應(yīng)世貿(mào)組織的規(guī)和要求，提高我國物業(yè)管理行業(yè)的 整體水平以應(yīng)對(duì)未來國際化的競爭，我國房地產(chǎn)管理部門和物業(yè)行業(yè)的相關(guān)主管部門必須以世貿(mào)組織規(guī)則為參照系數(shù)，將管理體制和運(yùn)行機(jī)制與國際慣例接軌， 服務(wù)水平和服務(wù)效率向國際水平看

12、齊，積極轉(zhuǎn)變政府職能， 真正成為物業(yè)管理市場的宏觀調(diào)控者、 法規(guī)的制定者、 公平競爭的維護(hù)者， 為物管企業(yè)創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境。一是政府和企業(yè)一定要徹底分開。政府要加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)， 為廣大企業(yè)營造良好的發(fā)展環(huán)境， 提供宏觀的政策支持與引導(dǎo)。 例如實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由市場機(jī)制自行決定， 政府不對(duì)市場行為進(jìn)行干預(yù)。 二是減少管理部門和管理層次， 加強(qiáng)物業(yè)管理相關(guān)各部門之間的協(xié)調(diào)運(yùn)作，實(shí)施科學(xué)管理。 三是要建立物業(yè)管理市場準(zhǔn)入制度。3、加強(qiáng)物業(yè)管理市場的培育限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵(lì)開發(fā)商從社會(huì)上聘請(qǐng)那些經(jīng)過實(shí)踐被業(yè)主認(rèn)可的物業(yè)管理公司來進(jìn)行專業(yè)化的管理。鼓勵(lì)通過招投標(biāo)等方式公開選聘物

13、業(yè)管理公司， 引進(jìn)競爭機(jī)制， 促使物業(yè)管理行業(yè)朝高度市場化方向發(fā)展。（二）企業(yè)方面物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度，是加入wto后參與物業(yè)管理行業(yè)國際競爭的必然要求。要按照“產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)責(zé)明確、政企分開、管 理科學(xué)”的要求，對(duì)物管企業(yè)實(shí)行規(guī)的公司制改革。1、物管企業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展由于受物業(yè)管理市場不規(guī)、 法制法規(guī)不健全、 物業(yè)管理消費(fèi)觀念不強(qiáng)、 物業(yè)管理市場化程度不高等因素影響，目前，整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)還處在非常艱難的求 生存階段， 低利潤高風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營如履薄冰。首先， 由于物業(yè)管理市場沒完全放開， 許多物業(yè)公司還受制于開發(fā)商，只能依賴于開發(fā)商的發(fā)展而發(fā)展，開發(fā)商經(jīng)營的好，不斷開發(fā)新項(xiàng)目，

14、物業(yè)公司才可以不斷接收，逐步壯大；其次，由于政府定價(jià)或制定指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)管理公司不能量入而出，在達(dá)不到規(guī)模效益的情況下只能是虧損；再者，由于法規(guī)不完善，物業(yè)公司、業(yè)主和開發(fā)商之 間權(quán)利責(zé)任不明確， 導(dǎo)致物業(yè)經(jīng)營的糾紛不斷， 嚴(yán)重影響物業(yè)管理公司的身譽(yù)和效益?；谝陨显?， 現(xiàn)階段的物業(yè)管理發(fā)展戰(zhàn)略只能是立足現(xiàn)實(shí)，利用一切可以利用的資源，開展多種經(jīng)營，以求得更大的生存空間。第一、由于作為一個(gè)獨(dú)立的企業(yè)法人，過去的那種靠發(fā)展商斷斷續(xù)續(xù)的不規(guī)的補(bǔ)貼模式已不再適應(yīng)行業(yè)的發(fā)展，必須建立一個(gè)規(guī)的基金運(yùn)作機(jī)制，由開發(fā)商一次性補(bǔ)貼各種大修與物業(yè)管理啟動(dòng)資金，斷絕對(duì)開發(fā)商長久的依賴關(guān)系。第二、開展多種經(jīng)營，以彌補(bǔ)

15、物業(yè)管理中資金的不足。有了造血功能，反過來物業(yè)公司又可以加大對(duì)小區(qū)的投入，使物業(yè)管理真正形成經(jīng)營性的良性循環(huán)。 由于物業(yè)管理企業(yè)在先天條件上占有很大的優(yōu)勢，又存在巨大的市場需求， 所以如果經(jīng)營得當(dāng)，將會(huì)得到很好的回報(bào)。第三、不斷開拓物業(yè)管理的市場領(lǐng)域。充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合管理和專業(yè)化管理的優(yōu)勢， 不斷開拓物業(yè)管理的市場， 將所有可能實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)類型都力爭納入物業(yè)管理疇。2、企業(yè)經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)雖然對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防屬于企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中一直存在的問題，但物業(yè)管理行業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)性使我們不得不把對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防專門列出重點(diǎn)探討。 物業(yè)管理企業(yè)在目前這種責(zé)、權(quán)、利不相稱的情況下，如何樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí) , 防和化解潛在

16、的巨大風(fēng)險(xiǎn)，以維護(hù)自身的合法權(quán)益， 保證企業(yè)的生存乃至發(fā)展， 是物業(yè)管理行業(yè)亟待探索和解決的問題。首先，要明確物業(yè)管理委托合同。在合同中，企業(yè)務(wù)必要把握細(xì)節(jié)，明確哪 些該做，哪些不該做； 哪些是常規(guī)服務(wù)， 哪些是特約服務(wù)； 權(quán)利與義務(wù)是否對(duì)等， 自身的合法權(quán)益在合同中是否得到保護(hù)等等。例如， 物業(yè)管理的保安工作， 應(yīng)在合同中明確只是協(xié)助和配合本地公安機(jī)關(guān)維護(hù)公共秩序，而不承當(dāng)人身安全、 財(cái)產(chǎn)保障責(zé)任。如根據(jù)省保安服務(wù)管理?xiàng)l例，保安中的權(quán)限受到明確限制，保 安連查驗(yàn)來訪者的權(quán)力尚不具備，又如何能擔(dān)負(fù)起保障業(yè)主生命、財(cái)產(chǎn)安全的重任？在行業(yè)的法規(guī)尚待完善的情況下，委托管理合同是爭議進(jìn)入法律程序的重要

17、 評(píng)判依據(jù)，因此合同的責(zé)任條款容是相當(dāng)重要的，一定要認(rèn)真審定。其次，完善部管理，防患于未然。對(duì)于企業(yè)來說, 練好功是根本所在。物業(yè)管理企業(yè)一定要健全部規(guī)章制度，完善組織架構(gòu)， 合理設(shè)臵崗位， 把好人員招聘關(guān)，系統(tǒng)地對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)， 在員工的思想中樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。如果企業(yè)的管理工作存在漏洞和失職， 萬一發(fā)生事故， 那時(shí)物業(yè)公司就有可能會(huì)承當(dāng)巨額經(jīng)濟(jì)賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。只要企業(yè)盡職盡責(zé)地履行自身的義務(wù)，那么即使不能杜絕事故， 也能最大限度地避免因管理失職而導(dǎo)致承當(dāng)巨大責(zé)任，從而把經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)降到最低。譬如在車場管理中， 可以通過采取一些有效的手段，來降低可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)。 如保安員在指引車輛停放時(shí)， 便對(duì)車身四周

18、進(jìn)行巡視， 發(fā)現(xiàn)有破損等問題與時(shí)向車主指出，以避免產(chǎn)生麻煩和糾紛； 在停車場， 車場進(jìn)出的登記一定要完整、 齊備。如果企業(yè)把預(yù)防措施做好， 管理工作做足， 即使發(fā)生了丟車事件， 企業(yè)也能把賠償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)降至最低。第三，購買商業(yè)保險(xiǎn) , 保障多方利益。物業(yè)管理公司要做到萬無一失，最好是購買財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)、 公共責(zé)任險(xiǎn)等。 但這需要支付一筆不菲的保險(xiǎn)費(fèi)用，而且購買時(shí)一定要取得業(yè)主的同意。 雖然保險(xiǎn)可在一定意義上保障物業(yè)公司減少或免受重大經(jīng)濟(jì)損失，但失職和管理不完善而造成的信譽(yù)損失是無法用金錢來衡量的， 因此物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)踏踏實(shí)實(shí)地做好本職工作，盡職盡責(zé)地履行合同義務(wù)， 這才是最根本的保障，也是最積極的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的行為和方法。（三）社會(huì)方面一是物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)積極有效的發(fā)揮作用。物業(yè)管理協(xié)會(huì)是政府和物業(yè)管理企業(yè)之間的橋梁。 政府職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變， 許多本不該有政府管理的職能都移交給行業(yè)協(xié)會(huì)。按 wto規(guī)則， 政府不能單獨(dú)對(duì)本國企業(yè)在政策上給予特殊優(yōu)惠，但政府通過行業(yè)協(xié)會(huì)這一載體給予企業(yè)適當(dāng)?shù)恼邇A斜確是允許的。物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)制定并監(jiān)督執(zhí)行行業(yè)公約， 建立行業(yè)自律機(jī)制， 組織制定并實(shí)施行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公平競爭。二是要逐步提高物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)，多種渠道、多種形式培養(yǎng)人才， 為物業(yè)管理持續(xù)發(fā)展提供人才資源。發(fā)達(dá)、完善的物業(yè)管理市場， 取決于訓(xùn)練有素的物業(yè)管理專門人才。 要提高物業(yè)管理人員的專業(yè)技