房地產企業(yè)融資渠道研究

1、    房地產企業(yè)融資渠道研究    李容坤【摘 要】房地產企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，保障資金的連續(xù)供給對企業(yè)發(fā)展具有至關重要的作用，因此加強融資管理勢在必行。但是，目前很多房地產企業(yè)在融資管理上還存在一些問題，發(fā)展現(xiàn)狀不容樂觀，制約了房地產企業(yè)的發(fā)展和壯大。本文主要對房地產企業(yè)融資渠道進行分析探討。【關鍵詞】房地產企業(yè)；融資渠道引言改革開放以來，隨著經濟的快速發(fā)展和城市現(xiàn)代化建設進程的不斷加快，房地產行業(yè)發(fā)展速度迅猛，取得了輝煌的成就，已經成為我國國民經濟的重要支柱之一，為我國的gdp做出了巨大的貢獻。機遇和挑戰(zhàn)并存，目前房地產市場的競爭變得日益激烈，越

2、來越多的房地產企業(yè)開始重視企業(yè)融資，以保障企業(yè)資金鏈不斷裂，只有這樣房地產企業(yè)才能持續(xù)不斷的發(fā)展壯大。但是，房地產企業(yè)在融資上存在融資渠道狹窄、融資困難等問題，影響了房地產企業(yè)融資的效率和質量。一、房地產行業(yè)融資特點（一）需要大量的資金作保證因為房產開發(fā)涉及土地、拆遷、建筑、銷售等諸多方面，這個行業(yè)資金高度密集運作，所以一般的投資者不能夠承受其所帶來的壓力。而只有足額的資金才能支撐這樣的企業(yè)，且資金鏈必須完善。資金高度密集是房地產市場這個運作體的特點，也就是，房地產離不開資金的保證。房地產開發(fā)企業(yè)具有較大的投資規(guī)模、較長的周期、昂貴的房地產價值等特點，這就需要巨大的資金量進行投資，房地產開發(fā)商

3、最關心的問題也就是資金籌措的問題。（二）與銀行息息相關銀行貸款對于中國的房地產業(yè)來說，具有很大程度的依賴性。雖說房地產行業(yè)隸屬于第三產業(yè)的，但這個行業(yè)資金高度密集型，和金融行業(yè)捆綁在一起，共生共榮。（三）受政策變動影響當2007年中國政府連續(xù)調高銀行存貸款基準利率的時候，中國的房地產業(yè)面臨著巨大的還貸壓力，迫于利息壓力，企業(yè)紛紛減貸，由此可見中國的房地產業(yè)對中央政府的宏觀經濟政策敏感性極強，受政策變動影響大。二、房地產企業(yè)融資渠道相關問題（一）借款渠道單一，過度依賴銀行貸款，增加了資金的風險我國的房地產企業(yè)融資渠道過于狹窄，主要還是投資基金、銀行信貸及房地產信托等籌資方式，其中又把銀行貸款作為

4、主項。據(jù)不完全統(tǒng)計，開發(fā)商從銀行取得的貸款在全國房地產開發(fā)資金中占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。其中，購房者從銀行取得的個人住房貸款在定金及預收款中還是作為主項。所以，合計算來，約60%的房地產開發(fā)資金來源于銀行等金融機構貸款，過多地依賴于銀行。同時資產負債率過高是房地產企業(yè)普遍存在的問題，再加上融資的相關法律法規(guī)不夠健全，房地產融資市場的體系不完善等各方面的原因，長期以來，造成我國房地產企業(yè)的融資渠道非常單一，增加企業(yè)融資的風險。對房地產企業(yè)而言，過度依賴銀行貸款，會提高企業(yè)的資產負債率，增加企業(yè)的財務風險，甚至有可能導致企業(yè)因無力償還銀行貸款而破產。對銀

5、行而言，增加了銀行經營的風險，給金融市場的穩(wěn)定造成不利的影響。（二）融資門檻高針對房地產貸款額度大、周期長、風險高的特點，且未來房地產價格的不確定性，銀行仍然保持謹慎的態(tài)度，銀行業(yè)監(jiān)督管理部門均有相關的規(guī)定針對銀行發(fā)放房地產開發(fā)項目應具備的條件、擔保方式、自有資金的比例、貸款的利率、期限等，而且還要經常調整以應對經濟發(fā)展的狀況。（三）民間借貸盛行對于中小型的房地產開發(fā)企業(yè)，從銀行獲取借貸的資格相對薄弱，與程序復雜審批環(huán)節(jié)頗多的銀行貸款相比，民間集資成為了非常重要籌資方式之一。一方面，民間資金持有者往往缺乏良好的投資渠道；另一方面，中小型房地產企業(yè)面臨著融資渠道匱乏，卻又身處資金緊缺周轉不靈的困

6、境?？墒钱斘ɡ菆D的民間資本源源不斷地流向困難重重中小房地產開發(fā)企業(yè)，這種缺乏基本防范與監(jiān)管的借貸，在高利息與高風險得指引下又能走多遠？三、房地產企業(yè)融資渠道管理措施（一）全面提高融資管理人員的綜合素質融資管理人員的素質直接影響融資管理的質量，對房地產企業(yè)強化融資管理至關重要。全面提高融資管理人員的素質，首先，房地產企業(yè)在招聘融資管理人員的時候，要結合企業(yè)的實際情況，選擇專業(yè)素質較高的人才，同時，注意引進高素質的專業(yè)人才，為企業(yè)的籌融資管理提供人才支持。其次，加強對相關人員的培訓工作，定期組織員工學習籌融資管理方面的知識，提高工作人員的專業(yè)技能，同時注意對員工進行考核，考核合格才能上崗。（二）

7、拓寬房地產企業(yè)融資渠道拓寬房地產企業(yè)融資渠道，完善房地產業(yè)金融市場，要以金融體制改革為契機，以我國現(xiàn)有的房地產融資方式為基礎，引進國際上先進的融資技術，進行有重點的有選擇的推廣、完善。房地產企業(yè)融資就像軟件升級，大企業(yè)各種方式都可以嘗試，就如同軟件版本越高，可以向下兼容的版本就越多；小企業(yè)則像較低的版本，因其局限性，選擇面自然就窄。當前，國內的一些大型房地產企業(yè)可以選擇發(fā)行股票、借殼上市等融資方式，中小企業(yè)可以尋求基金、信托、風險投資的合作，以及國內外不同公司間的資金與土地合作。（三）建立多元化的融資渠道近幾年，我國采取緊縮的貨幣政策，在中國經濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素情況

8、之下，海外資本正在中國市場積極尋找房地產投資項目。在這樣的新形勢下，房地產企業(yè)融資方式應做出相應的調整，由原來單純依賴銀行貸款的模式，轉向以銀行貸款為主，私募、房地產投資基金、海外房產基金、非上市股權融資等創(chuàng)新渠道為輔、融資多元化的局面。首先，結合本企業(yè)的實際情況，積極利用靈活的融資方式進行資金的籌措，建立多元化的融資渠道。其次，綜合實際較為強大的企業(yè)可以發(fā)行長期債券或延長銀行提供貸款的期限，解決資金供給時間短和投資周期長的矛盾。最后，將目光放在民間閑置資本上，建立民間融資渠道。總之誰掌握了資金來源的渠道，誰就會在將來的房地產企業(yè)競爭中立于不敗之地。參考文獻1陳朝萌.我國房地產企業(yè)融資渠道多元化問題研究d.天津商業(yè)大學，2010.2杜廣如，趙君彥，趙蘭霞.中小房地產企業(yè)融資渠道研究j.開發(fā)研究，2010，02：80