必看房地產基礎知識大全10頁

1、房地產基礎知識房 地 產 是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權益。從房地產存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地及土地上的建筑物和附著物（房產和地產）。所謂“不可分離”，是指不能分離或雖能分離但分離后會破壞房地產的功能或完整性 房產可歸私人所有，但土地屬于國家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權。因此，業(yè)主購房后，所擁有的是房產的所有權及該房產所占用的土地的使用權 房地產的特性 n 不可移動性； n 獨一無二性；n 壽命長久性； n 數量有限性；n 用途多樣性； n 相互影響性；n 易受限制性； n 價值高大性；n 難以變現(xiàn)性； n 保值增值性。房房 地

2、產房地產的特性 難以變現(xiàn)性； n 保值增值性。房地地產的類型 按建設程度劃分： 生 地、毛 地、熟 地、在建工程、現(xiàn)房（含土地）按程度劃分生 地：是指不具有城市基礎設施的土地，如荒地、農地； 毛 地：是指具有一定城市基礎設施，但地上有待拆遷安置的房屋的土地；熟 地：指具有完善的城市基礎設施、土地平整、能直接在上面進行房屋建設的土地；在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房地產，該房地產不一定正在建設，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地產，它可能是新的，也可能是舊的） 按建筑物的使用性質分類： n 居住建筑 n 公共建筑n 工業(yè)建筑 n 農業(yè)建筑v

3、居住建筑和公共建筑通常又被稱為民用建筑 按建筑結構的主要建材分類： 建筑結構，是指建筑物中由承重構件（基礎、墻、柱、梁、屋架、支撐、屋面板等）組成的體系 n木結構 n鋼筋砼結構 n鋼結構 n混合結構n鋼與砼組合結構 n塑料結構n薄膜充氣結構按建筑結構的主要結構形式分類：n墻體結構 n框架結構n框剪結構 n拱結構n網架結構 n空間薄壁n鋼索結構 n艙體結構n深梁結構按建筑物的耐火等級分類：n建筑物的耐火等級是由組成建筑物的構件的燃燒性能和耐火極限決定的。n根據材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。n用這些材料制成的建筑構件分別被稱為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。按建筑物的耐久等級分類：建

4、筑耐久等級是根據建筑耐久年限來劃分的。按房屋的完損等級分類：根據房屋的結構、裝修、設備三個組成部分的完好、損壞程度來劃分：n 完好房屋 n 基本完好房屋n 一般損壞房屋 n 嚴重損壞房屋n 危險房屋房屋新舊程度（成新率）的判定標準是：n 完好房屋：十、九、八成n 基本完好房屋：七、六成n 一般損壞房屋：五、四成n 嚴重損壞房屋及危險房屋：三成以下按層數和高度的分類：n低層建筑（ 13層）n多層建筑（ 46層）n小高層建筑（7 16層） n高層建筑（17層以上，總高度超過24M，但不包括總高度超過24M的單層建筑） n超高層建筑（總高度超過100M ）此外，房地產類型還可以按用途、是否產生收益、

5、經營使用方式等形式劃分。高層建筑的國際分類：n低高層建筑：層數為916層，建筑總高度2550Mn中高層建筑：層數為1725層，建筑總高度5075Mn高層建筑：層數為2640層， 建筑總高度75100Mn超高層建筑：層數在40層以上，建筑總高度在100M以上 此外，房地產類型還可以按用途、是否產生收益、經營使用方式等形式劃分土地使用權出讓的年限根據中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用權和轉讓暫行條例規(guī)定，土地使用權出讓的最高年限，按土地的用途分別為：n 居住用地：70年（沈陽50年）n 工業(yè)用地、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合或其他用地：50年（沈陽40年）n 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年（沈陽30年

6、）城市土地所有權又稱土地產權，是物權的一種。是指產權人對房地產的所有權和使用權，以及其它有關房地產的權利。主體是土地所有者，客體是土地。我國的房地產產權是房產所有權和土地使用權的統(tǒng)一 。我國實行的是城市土地屬于國家所有，農村土地屬于集體所有的土地制度。產權包括占有、使用、收益和處分等房地產的相關權益。土地所有權的權能n土地占有權：是指依法對土地實行掌握和控制的權利。n土地使用權：是指依法對土地進行實際使用的權利。n土地收益權：是指依法收取土地所產生的自然或法定的利息和利益的權利，包括收獲土地上生長的農作物，收取出租土地的地租等。n土地處分權：是指依法處置土地的權利，包括出租、出賣、贈送、遺贈、

7、抵押等。 土地使用權 是指土地使用者根據國家法律和與土地所有人簽訂的合同的有關規(guī)定，對國家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權利 土地使用權的取得 n劃撥土地使用權：只限于本單位使用，不得以任何形式私自轉讓，更不得進行土地使用權的經營行為，如土地出租等。n土地使用權出讓：可以依法進行轉讓、出租或抵押。n土地使用權出讓必須遵守原出讓合同有關規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進行再轉讓、出租和抵押。土地使用權出讓的方式 n協(xié)議出讓：是指土地的出讓方和受讓方通過協(xié)商方式有償出讓土地使用權的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調整經濟

8、結構而給予優(yōu)惠政策的項目。n招標出讓：是指在規(guī)定的期限內，由符合條件的單位或者個人，以書面投標形式，競投某地段土地的使用權，由招標人根據一定的要求，擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開發(fā)性用地或者有較高技術性要求的建設用地。n拍賣出讓：又稱競投，是指土地所有者的代表在指定的時間、地點，組織符合條件的土地使用權有意受讓人到場，就所出讓使用權的土地公開叫價競投，按照“價高者得”的原則確定土地使用權受讓人的一種出讓方式。土地使用權的取得n通過房地產轉讓的形式n通過土地或房地產租賃方式取得土地收益金 土地使用者將其所使用的土地使用權轉讓（含連同地面建筑物一同轉讓）給第三者時，就其轉讓土地交易額按規(guī)定

9、比例向財政部門繳納的價款，或土地使用者將其所使用的土地使用權出租（含連同地面建筑物一同出租）給其他使用者時，就其所獲得的租金收入按規(guī)定比例向財政部門繳納的價款。土地出讓金 各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款（指土地出讓的交易總額），或土地使用期滿，土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款，或原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資，按規(guī)定補交的土地出讓價款土地增值稅 是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入

10、和其他收入為計稅依據向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。土地使用權年限屆滿 土地使用權年限屆滿時，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門另有規(guī)定，土地使用權受讓人可以申請續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權出讓合同，支付土地使用權出讓金，辦理土地使用權登記手續(xù)。房地產開發(fā)經營中的專業(yè)用語 。“三通一平”即路通、水通、電通、場地平整?！捌咄ㄒ黄健奔吹缆吠ā⑺贤?、排污通、排水通、電力通、通訊通、煤氣通、土地平整 。容積率指項目、規(guī)劃建設用地范圍內全部建筑面積與規(guī)劃建設用地面積之比總建筑面積/建設用地面積=容積率 容積率<1 別墅（獨戶、并立式、聯(lián)排、疊層）

11、容積率1-2.4 多層 容積率2.5-4 小高層 容積率>4 高層綠化率指規(guī)劃建設用地范圍內的綠地面積與規(guī)劃建設用地面積之比 所有綠地面積/用地面積=綠化率（%）綠地率指居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和與居住區(qū)用地之比 。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。 所有綠地面積/居住用地面積=綠地率（%）建筑密度即建筑覆蓋率，指項目、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設用地之比?；酌娣e/用地面積=覆蓋率（%）覆蓋率與樓層及綠化率之間的關系。

12、覆蓋率高、層數低、綠化率低。覆蓋率低、層數高、綠化率高。紅線 n 建筑紅線：建筑物能達到的最外邊線,建筑物不允許突出此線,但臺階,窗井等構筑物可視情況突出此線。n 道路紅線:城市規(guī)劃路的邊線。n 規(guī)劃紅線:規(guī)劃用地的邊線,可能部分會與道路紅線重合,但一般不會與建筑紅線重合。樓宇面積：n建筑面積：實用面積+部分公用面積n實用面積：是"建筑面積"扣除公共分攤面積后的余額,是從外墻計算的，若連著其它單位，則從中間計算n公用面積：指住宅樓內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和樓宇面積：n使用面積：指住宅各層平面中直接供住戶生活使用

13、的凈面積之和 計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；不包含在結構面積內的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積；內墻面裝修厚度計入使用面積。計算住宅租金，都是按使用面積計算。使用面積系數 用百分率表示。等于總套內使用面積之和（平方米）=被總建筑面積（平方米）除 /總套數使用面積之和（平方米）=使用面積系數 總建筑面積（平方米） 樓宇面積：n居住面積：指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構件所占有的水平面積（即結構面積）。一般作為衡量居住水平的面積指標 。樓宇面積：n公攤面積：主要由兩部分組成： 1電

14、梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積； 2各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50。 公用建筑面積分攤系數 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數 公用建筑面積 /套內建筑面積之和=公用建筑面積分攤系數不計入商品房建筑面積的項目n 將層高在2.2米以下的房屋,凈高在2.05米以下的地下室和半地下室。n 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等。n 消防、檢修等用途的室外爬梯。n 構筑物，如獨立煙囪、煙道、水塔、儲油（水）池。GB/T17986

15、國家標準房產測量規(guī)范與原來房屋面積測算標準不同之處有：n 新：封閉陽臺按全面積計算n 舊：按1/2計算面積n 新：為封閉的陽臺按1/2計算面積n 舊：未封閉陽臺不計算面積實用率是套內建筑面積和住宅面積之比。 套內建筑面積/住宅面積=實用率(%)套內建筑面積+分攤的共有共用建筑面積 =房屋面積 面積誤差比 （產權登記面積合同約定面積）×100%面積誤差比合同約定面積 國家規(guī)定面積誤差比不大于3。層高-房屋一層的高度 對樓房建筑來講，指下層地板面至樓板面的距離；層高減去樓板層的厚度為房間的凈高 建筑層高 n 多、高（中高）層居住建筑層高宜為3.0米，不高于3.6米。n 公建的層高不超過5

16、.4米。n 住宅臥室、起居室凈高不低于2.4米，局部凈高不低于2.1米，且凈高低于2.1米的部分不應大于室內使用面積的1/3。房屋層數 房屋層數是指房屋的自然層數，一般按室內地坪±0以上計算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內層高在2.20m以上（不含2.20m）的，計算自然層數。 房屋總層數為房屋地上層數與地下層數之和。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。戶型比 各種戶型在總戶數中所占的比例稱為“戶比室”。如“一室戶”、“二室戶”在一幢住宅樓、一個住宅群或住宅區(qū)所占的比例多少某種戶型套數/ （一幢、住宅群）住宅總套數

17、5;100%=戶型比開間與進深 n 開間：即住宅的寬度。指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。n 進深：進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。外飄窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。 中空玻璃 中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產中的一項新的玻璃加工技術，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術的運用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大

18、大提高。 裙 樓 從地面一直到標準層或平臺花園的建筑層,一般由首層至四層或以上不等,多用做商場、會所或其他配套設施。 架 空 層 指由地面至標準層或裙樓頂至標準層間，以柱梁承托標準層建筑物的空間，一般用作綠化或會所用途。封頂：指項目已完成最頂層的結構工程毛 坯 房 交樓時單位內沒有任何裝修，只留有線路及排水位的房屋。 現(xiàn) 樓 已經交付使用的商品房?？蛻艚桓恫糠只蛉糠靠詈蠹纯扇胱?，稱之為現(xiàn)樓。 n 準現(xiàn)樓：已經平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓。n 樓花（期房）：處于施工階段，離交樓期甚遠的樓。n CBD：城市中央商務區(qū)n CLD：中央生活區(qū) SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十年代的紐約，因藝

19、術家云集而出名，那里風情獨特，有紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是Small Office Home Office的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。 “TOWN HOUSE”：聯(lián)排別墅 平方米與平方尺的換算n 國內：平方米 n 香港：平方呎1平方米=10.765平方呎 房地產市場指所交易的商品是房地產（或房地產權益）的市場，是存在于賣者和買者之間的有關房地產的交易網絡，交易包括買賣、租賃、抵押、互換等組成一個簡單范疇的房地產市場房地產業(yè)的主要內容包括n土地開發(fā)和再開發(fā)n房屋開發(fā)和建設n地產經營，包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃和抵押n房地產經

20、營，房產買賣、租賃和抵押n房地產中介服務，包括咨詢、估價、測量、服務n房地產物業(yè)管理n房地產金融，信貸、保險和房地產金融投資。屬于第三產業(yè)，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業(yè) 房地產市場有哪些特點n對市場需求的不可調劑性n對市場供求的不靈活性n投資的不易變現(xiàn)性n信息不充分性房地產市場必須具備的要素：n賣方n買方n用于交易的房地產房地產市場分類：n一級市場：是土地市場，是土地供應市場（房地產增量市場）；n二級市場：是土地的使用者經過開發(fā)建設將新建成的房地產出租或出售的市場n三級市場：（二手房市場）是購買房地產的單位或個人再次將房地產出賣或出租的市場。項目開發(fā)有關單位 n 開發(fā)商：指負責開

21、發(fā)建設房地產項目并籌資建設的房地產公司。n 投資商：實際向該項目投入資金的單位n 承建商：負責房地產項目建設施工的單位。n 監(jiān)理單位：整個項目建設過程中監(jiān)督其質量的單位n 代理商：指負責項目具體宣傳推廣及銷售策劃的房地產中介機構。房地產交易n房地產轉讓n房地產抵押n房屋租賃房屋所有權 是指房屋的所有人依法對自己的房產所享有的占有、使用、收益和處分的權力。 所謂的占有權就是產權人對其房屋事實上的控制權。使用權，是產權人按照房產的性能，作用對房屋加以利用的權利。收益權指產權人收取房產所產生的利益的權利。處分權，是產權人在事實上或法律上對房產進行處置的權利，處分權是房屋產權的核心，是房屋產權最根本的

22、權利。處分權一般只能由房屋產權人行使（法律上有特別規(guī)定的除外） 房地產轉讓 指合法擁有土地使用權及土地上建筑物，附著物所有權的自然人，法人和其它組織，通過買賣、交換、贈與將房地產轉移給他人的法律行為。 房地產抵押貸款 是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產作為抵押物發(fā)放的貸款；在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產，作為抵押權人的銀行有權對抵押物進行監(jiān)督和檢查。 房地產抵押貸款，按貸款對象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產抵押貸款和個房地產抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購房抵押貸款以及其他用途的房地產抵押貸款；按貸款利率確定和計息方法可劃分為固定利率房地產抵押貸款、

23、浮動利率房地產抵押貸款、可調利率房地產抵押貸款。 房屋租賃 指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關系終止后將房屋返還給出租人的行為商品房 有合法產權，購買后，能領取國有土地使用證及房屋所有權證的住宅，業(yè)主有自由依法買賣轉讓、租賃權利。 期房和現(xiàn)房 n 期 房: 指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。n 現(xiàn) 房: 是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的房地產權證，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。集資房 政府為解決中低收入職工

24、住房而建設的普通住宅（集資房是不需要交地價的，大部分是違法用地，少數經市有關部門批準）。 安居房 指由國家安排貸款和地方自籌資金建設（一般為4：6）的面向廣大中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設計，保證施工質量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶 經濟適用住房 是指根據國家經濟適用住房建設計劃安排建設的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對各種經批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價，按保本微利的原則確定 廉租房 是在新出臺的國家房改政策中首次提出的一種概念。我國的廉

25、租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等 智能化大廈 又稱“智能型大廈”，是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計算機、通信、信息技術與建筑藝術有機結合，通過對設備的自動監(jiān)控、對信息資源的管理和使用者的服務及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度安全與高度舒適的建筑。 智能化大廈又簡稱為3A建筑，即：建筑設備自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）通信自動化系統(tǒng)（CAS），其中BAS中應包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動化系統(tǒng)FAS）,保安自動化系統(tǒng)（SAS） 環(huán)保小區(qū) 即注重環(huán)境保護的小區(qū)；按國家規(guī)定，對于住宅小區(qū)

26、綠化用地不可低于占地面積的30，小區(qū)環(huán)保中不應包括對環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質、消除擾人噪音等等 n 別墅：小區(qū)內獨立或半獨立住宅的一幢二層以上的住宅。n 復式：上下兩層相連的單位，其中包括中空復式及封閉復式。n 單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房合一，但有獨立廚房及洗手間，面積一般在30平方米以下。服務式公寓 也稱酒店式公寓。是以提供酒店式管理服務的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調及設有商務中心等酒店功能設施。一般面積介于4080平方米，單位分布為長條形，即兩邊為住宅，中間設通道模式（只有單面采光），另室內附設獨立洗手間及廚房（尤以開放式廚房為主），房間分布以一到三間不等。 房地

27、產保險 是指以房屋設計、營建、銷售、消費和服務等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關利益與責任為保險標的的保險。 一般來說由以下三種形式： n房地產財產保險 n房地產責任保險 n房地產人身保險 銀行按揭 銀行按揭的正確名稱是購房抵押貸款，是購房者以所購房屋之產權作為抵押，由銀行先行支房款給發(fā)展商，以后購房者按月向銀行分期支付本息 銀行按揭的成數通常由五成到九成不等，期限由5年到30年不等 利息支付方式有等額與等息兩種 商品房銷售分為預售和現(xiàn)售預 售 是房地產開發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時，向房地產管理部門申請取得預售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷售方式 預售商品房必須 具備的條件預售商品房必須具備的條件n

28、土地使用權已依法登記，取得房地產權利證書（國有土地使用證）；n 取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和建設工程開工許可證；n 除付清地價款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開發(fā)建筑的資金已達工程款預標投資總額的2/5并經注冊會計師驗資；n 房地產發(fā)展商和金融機構已簽訂了預售款監(jiān)管協(xié)議； n 領取了商品房銷售（預）許可證。 現(xiàn) 售 指商品房商品房已經建成并按國家標準驗收合格，按照銷售合同交付房款后，即可投入使用的銷售方式 房地產價格構成 n 征地補償費n 拆遷安置補償費n 其他土地開發(fā)費n 住宅建筑安裝工程費n 附屬工程費n 室外工程費n 公共配套工程費n 環(huán)衛(wèi)綠化工程費n 政府性收費及“四源”費n 三稅一費n 管理費n 利潤影響樓價因素n 地區(qū)：基本上越接近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項配套交通網絡、飲食娛樂及購物休閑等設施較完善。n 交通：一般城市的樓宇比鄉(xiāng)村的樓宇較昂貴，因城市道路網絡完善、來往各處地方均較方便。n 樓層：一個位于高層的住宅單位，一般都會比低層同樣單位賣貴一些。原因是位于高層的單位，比低層單位更遠離地面，所以較少受到街上人車喧鬧的騷擾，加上接觸的塵挨量相對較少，空氣當然比較清新。且高層單位享有更多視野，天