區(qū)域分析：東營住宅市場調(diào)查報(bào)告

1、作者：信息編輯陳發(fā)表時(shí)間：2009-1-21 14:52:01一、開發(fā)樓盤整體狀況【區(qū)域劃分】根據(jù)各城區(qū)內(nèi)部樓盤開發(fā)狀況，對(duì)東營市東、西城區(qū)做進(jìn)一步劃 分。東城以黃河路、膠州路為界，劃分為府北區(qū)、府南區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。西城以濟(jì) 南路、西二路為界，劃分為三個(gè)片區(qū)，濟(jì)南路以北為東城中央生活區(qū)勝華片區(qū), 濟(jì)南路以南西二路以東為新崛起的勝南板塊，濟(jì)南路以南西二路以東為耿井片區(qū)。勝華片區(qū)天華萬«9rm北冨09華安東7yiij中心城城ix簡圖東璋百合廣勝南片區(qū)耿井片區(qū)1、區(qū)域分布特點(diǎn)及變動(dòng)趨勢區(qū)域分布特點(diǎn)勝華片區(qū)四城中央生活區(qū)(cld),交通便利，配套完善，土地供應(yīng)緊張, 新開樓盤較少，包括香格里

2、拉、天籟華都和萬家新城(新城博客，新城新聞,新城說吧)、 華安榮寓等，總建hu 39.3 平米，沿西二路分布于片區(qū)北部，包含多層、小高和高 層。勝南片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房和商胡房并行發(fā)展的片區(qū)。兩個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房社區(qū) 錦華小區(qū)和南苑新區(qū)總建面近50萬平米。商品房較少，沿黃河路分布，僅東澤百合 廣場、仁恒名邸、瑞都花園和科教小區(qū)，總建面21.9萬平米。主要分布于黃河路周 邊。耿井片區(qū)油h4職工經(jīng)濟(jì)適用房集屮片區(qū)。錦繡家園是最大油出經(jīng)濟(jì)適用房 社區(qū)，包含十個(gè)區(qū)，總建筑面積119力平米，目前已開發(fā)16力平米。眾成、海倍 兩品牌地產(chǎn)開發(fā)兩高檔樓盤，格林風(fēng)景、海信盈城總建面30萬平米。分布丁耿井水 庫和黃河路交匯處

3、。府南區(qū)東城區(qū)政務(wù)辦公集中片區(qū)，開發(fā)樓盤較少，在西南部圍繞珍果園分 布多層和別墅府北區(qū)東城區(qū)市h機(jī)關(guān)居住帶動(dòng)的區(qū)域，高檔樓盤聚居區(qū)，配套齊全，居 住氛圍濃厚，新開樓盤以中央的別墅區(qū)為中心，向北、向東、向四擴(kuò)展分布，商品 房開發(fā)量最大，建筑面積達(dá)262萬平米。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)由丁業(yè)片區(qū)改造的新興居住片區(qū)，區(qū)域配套尚不完善，景觀環(huán) 境良好，居住樓盤圍繞清風(fēng)湖、新世紀(jì)廣場分布，以小高為主，商品房開發(fā)量在六 區(qū)屮居第二，建筑面積達(dá)65.87萬平米。東童各區(qū)域板塊持點(diǎn)分析衰板塊特點(diǎn)*勝華片區(qū)2勝爾片區(qū)馱井片區(qū)盧府蕭區(qū)a府北區(qū)2經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)廠區(qū)位>西城中央生活 區(qū)2油田.機(jī)械廠居 住區(qū)帶動(dòng)的區(qū)尿油田職工經(jīng)濟(jì)

4、 適用房篥中片 區(qū)門東城政務(wù)辦公中3奈域政麻居住區(qū) 帚動(dòng)的片區(qū)p由工業(yè)片區(qū)改 詩的新興居住 片區(qū)區(qū)城成哄區(qū)域咸鞏.配* 齊全.用地緊張機(jī)罠廠.油田職 工居住片區(qū)配以油田經(jīng)濟(jì)適 用馬帯功的區(qū) ee膏面不完區(qū)城配廿成 熟=東堀成熟居住片 區(qū).市姐罄齊全配茨向不齊全. 壞境艮好-香恪里垃、天韻 華祁和萬求斷 城、華安榮東滓百合廠場、 仁恒名邸、科斂 小區(qū)、瑞解花ek眾成.恪林機(jī)無在售為品科達(dá)遠(yuǎn)樂匡際新 如鳳乩國舷、 陽光100郃市麗萬達(dá)高爾夭花 園、東據(jù)匹、 水岸名郃、瑞境 國際公館.大 齊鑫天地心在售桂盤分 布2西二路分布于 片區(qū)北診沿賁河賂、北二 路兩剛分布，以央?yún)^(qū)九中心. 沿西二路、賢河 路向

5、北、向兩呈 點(diǎn)式分布jq爺開快送以中央 的別童區(qū)丸中心 向北、向東.向西 獷展分布.開發(fā)笈 祓大丿快盤圍繞灣風(fēng) 湖廉世紀(jì)廣場冏品馬開發(fā)ix 26萬平漾q65.3萬平將262萬平彩65.87萬平將快盤性次景戲環(huán)埃整.樓 盤特決盼高檔和中檔樓盤品聞開發(fā)聒開 冷曲高ms-多層、別墅篥中于中心 地帝p.變動(dòng)趨勢空間上，西城樓盤呈現(xiàn)以西城城區(qū)為中心，沿西二路、黃河路向北、向東、向 西擴(kuò)展的發(fā)展態(tài)勢。東城樓盤中，府北區(qū)以東城區(qū)市直機(jī)關(guān)居住區(qū)為中心，向北、 向東擴(kuò)展；府南區(qū)有圍繞珍果園和清風(fēng)湖向東發(fā)展的態(tài)勢；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)呈現(xiàn)以新世 紀(jì)廣場和清風(fēng)湖為屮心，向東擴(kuò)展。東西部城區(qū)過渡的區(qū)域仍以經(jīng)濟(jì)實(shí)用房為主。隨著城

6、帀空間的不斷擴(kuò)展，項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)⒊蔀闁|城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的居住區(qū)，項(xiàng) 冃發(fā)展前景廣闊。2、區(qū)域產(chǎn)品類型銷售比例分析【說明】經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在樓盤品質(zhì)、價(jià)格和物業(yè)管理上，與商品房不具冇可比性, 對(duì)木項(xiàng)h借鑒意義不強(qiáng)，對(duì)此不做具體分析。府南區(qū)無在售樓盤項(xiàng)冃，在售樓盤的 對(duì)比中不做貝體分析。以下主耍對(duì)勝華片區(qū)、勝南片區(qū)、耿井片區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、 府北區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等五片區(qū)商品房做比較分析。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多層和小高層銷售比例相當(dāng)，均達(dá)60%以上經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多層銷售率達(dá)69%,以萬達(dá)高爾夫花園普通多層和花園洋房銷售最 好。小高層銷售比例為61%,以大海鑫天地、萬達(dá)高爾夫花園小高層銷售為最好, 銷售率達(dá)90%以上；水岸名都居

7、其次，銷售率達(dá)70%以上；東辰鑒墅、瑞景國際公 館銷售狀況較好，銷售率在60%以上；水岸天華目前處于內(nèi)部認(rèn)購期，銷售比例達(dá) 到 20% o府北區(qū)多層銷售最好，銷售比例達(dá)90%以上，小高層銷售均其次，銷售比例在 70%以上府北區(qū)多層銷售率達(dá)98%,以海通駿景、國際新城銷售為最好，兩樓盤都達(dá)到 尾盤階段。小高層銷售緊居其次，銷售比例為75%,以海通駿景、陽光100城市麗 園銷售為主，其屮海通駿景小高層銷售進(jìn)入尾盤階段，陽光100城市麗園采用邊銷 邊推模式，推出量較小。勝華片區(qū)多層銷售狀況一般，銷售比例為60%,小高層銷售比例達(dá)90% 勝華片區(qū)多層銷售比例為61%,在五區(qū)中居第三，銷售狀況一般。萬家

8、新城、天籟 華都和香格里拉銷售比例在65%以上，海韻陽光名苑處于認(rèn)購期，銷售比例在25%, 拉低勝華片區(qū)整體銷售比例。天籟華都、華安榮寓有小高層銷售，目前銷售比例在 90%以上。耿井片區(qū)多層銷售比例在80%以上，小高層銷售比例為30%耿井片區(qū)供應(yīng)多層樓盤為格林楓景和海信盈城，兩品牌樓盤多層銷售比例均較高， 達(dá)80%以上。小高層銷售比例較低，主要是海信盈城推出小高層，海信盈城小高層 均為145平米，面積偏大，銷售狀況較差。勝南片區(qū)多層銷售比例為33%,高層銷售比例達(dá)60%勝南片區(qū)瑞都花園、科教小區(qū)推出多層，兩樓盤推出時(shí)間較短，科教小區(qū)于2007 年底推出，瑞都花園t 2008年4月推出二期，兩樓

9、盤銷售比例為33%o東澤百合 廣場、仁恒名邸為純高層住宅，兩樓盤推出時(shí)間較早，銷售比例在60%以上。東營各區(qū)多層消化速度統(tǒng)計(jì)圖消化速度產(chǎn)/月門3、區(qū)域產(chǎn)品類型消化速度分析府北區(qū)多層消化速度最快，西城非中心區(qū)居其次，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多層消化速度最府北區(qū)多層消化速度最快，平均可達(dá)47套/月，主要是科達(dá)遠(yuǎn)鑒和國際新城銷 售速度較快所致，兩樓盤消化速度均在5354套/月左右，國際新城消化速度快在于 其銷售時(shí)間早，價(jià)格較低，同時(shí)有大批企事業(yè)單位團(tuán)購的存在?？七_(dá)遠(yuǎn)鑒的快速銷 售在于樓盤為花園洋房、小區(qū)環(huán)境好，有部分100左右小戶型的存在，同時(shí)價(jià)格不 高。耿井片區(qū)消化速度居第二，為39套/月，主要是海信盈城、眾成

10、格林楓景兩品 牌樓盤消化速度較快，消化速度分別為35套/月和40套/月。勝華片區(qū)和勝南片區(qū)消化速度相當(dāng)，均為30套左右。勝華片區(qū)以萬家新城和天 籟華都消化速度為最快，分別可達(dá)48套/月和37套/月。香格里拉多層銷售狀況一 般，消化速度為28套/月。勝南片區(qū)以瑞都花園銷售最快，自4月12 口開盤以來銷 售近100套，科教小區(qū)銷售較慢，為22套/月。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)多層消化速度最低，為20套/月，在售樓盤主要是萬達(dá)高爾夫花園、 東辰鑒墅，主要原因在于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市政配套尚不完善，且兩樓盤推出普通多層較 少，花園洋房所占比重較大，總價(jià)相當(dāng)較高所致。東營各區(qū)小高層消化遠(yuǎn)度統(tǒng)計(jì)圖消化速度窪/月廠|西城非中心區(qū)和

11、西城中心區(qū)小高層消化速度最快，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)居其次，府北區(qū) 消化速度最慢勝華片區(qū)小高層消化速度最快，平均29套/月。天籟華都和華安榮寓兩個(gè)樓盤 推出小高層，兩樓盤小高層消化速度均較快，分別可達(dá)32套/月和22套/月，兩較 高的消化速度源于油田內(nèi)部職工的團(tuán)購。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)小高層消化速度為20套/月，在四區(qū)中居第二。推出小高層的樓盤 有萬達(dá)高爾夫、東辰鑒墅、水岸名都、瑞境國際公館、大海鑫天第、水岸天華。其 屮以水岸天華銷售速度為鼓快，當(dāng)月推出即就銷售86套z多;其次是瑞境國際公館, 平均消化速度為40套/月，主耍是其100平米左右小戶型比較暢銷；水岸名都消化 速度居第三，為25套/川；萬達(dá)高爾夫花園、大

12、海鑫天地、東辰鑒墅消化速度較慢。府北區(qū)小高層消化速度居第三，為10套/月，目前推出樓盤為海通駿景和陽光 100城市麗園。其中，陽光100城市麗園消化速度較快，達(dá)20套/月；海通駿景受 其推出時(shí)間較早的影響，消化速度較慢，僅6套/月。耿井片區(qū)小高層消化速度較慢，為5套/月。主要是由于海信盈城推出的小高層 為145平米的大戶型所致。勝南片區(qū)無小高層推出。高層存在丁勝南片區(qū)和勝華片區(qū)，消化速度分別為14套/月和2套/月勝南片區(qū)東澤百合廣場和仁恒名邸都為純高層社區(qū)，兩樓盤高層消化速度較快, 分別可達(dá)15套/月和10套/月。勝華片區(qū)只有華安榮寓推出高層，其消化速度較慢, 僅2套/月。4、區(qū)域物業(yè)整體均價(jià)

13、分析多層價(jià)格耿井片區(qū)最高，其次經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，府南區(qū)、府北區(qū)和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)相當(dāng) 都在2700-2800左右耿井片區(qū)均價(jià)為3350元/平米，居各區(qū)z首，主要是由于眾成榕林楓景和海信盈城 兩樓盤檔次較高，均價(jià)較高（分別為3400元/平米和3300元/平米）。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 均價(jià)為3100兀/平米，居第二，主推樓盤為萬達(dá)高爾夫和東辰鑒墅，其中東辰鑒墅 主推的花園洋房價(jià)格較高，為3300萬達(dá)元/平米，托起整個(gè)區(qū)域樓盤價(jià)格。府北區(qū) 多層價(jià)格居第三，為2846元/平米，主要是山丁海通駿景、國際新城價(jià)格較低所致。 勝北區(qū)和府北區(qū)價(jià)格相當(dāng)，均在2700元/平米左右，樓盤多為普通多層，樓盤檔次 較低。小高層價(jià)格以府北區(qū)為

14、最高，其次耿井片區(qū)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和勝華片區(qū)相對(duì)較低 府北區(qū)小高層價(jià)格最高，為3575元/平米，主要是陽光100城市麗園精裝修價(jià)格較 高，為4200元/平米，提升整休均價(jià)。耿井片區(qū)海信盈城為高檔次樓盤，均價(jià)較高 為3300元/平米。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和勝華片區(qū)小高層價(jià)格均較低，在3200元/平米左右。 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)屬于新興片區(qū)，整體配套條件較差。其屮，大海鑫天地樓盤檔次較高， 價(jià)格較高為4000元/平米。水岸名都和水岸天華居其次，均價(jià)為3200元/平米。萬 達(dá)高爾夫、東辰鑒墅和瑞境國際公館價(jià)格較低，在3000元/平米左右。勝華片區(qū)華 安榮寓小高層價(jià)格較高為3400元/平米，主耍是距離市中心較近，生活便利；天

15、籟 華都均價(jià)為3000元/平米，其位置較偏，且整個(gè)社區(qū)中間有市政道路穿過，完整性 較差。勝華片區(qū)和勝南片區(qū)高層均價(jià)均為3800元/平米5、區(qū)域物業(yè)類別客戶構(gòu)成分析東營區(qū)樓盤客戶區(qū)域性明顯，區(qū)域間流動(dòng)性較差。冃前，西城客戶以西城人為 主，東城客戶以東城人為主。西城區(qū)是以勝利油e管理辦公和商業(yè)服務(wù)為主的西部 公共服務(wù)設(shè)施中心，西城客戶以油田職工為主。東城是市委、市政府行政區(qū)所在地, 客戶以東城公務(wù)員、企事業(yè)單位工作人員為主。就西城而言，耿井片區(qū)樓盤檔次較高，以改善居住環(huán)境為目的汕出管理層、私 營業(yè)主為主。勝華片區(qū)和勝南片區(qū)多層和小高層以油田職工為主，年齡結(jié)構(gòu)較輕； 高層以項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位管理層和

16、私營業(yè)主為主，投資比例較高。就東城而言，府北片區(qū)居住氛圍濃厚，以公務(wù)員、政府單位工作人員為主。經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)環(huán)境較好，但配套尚不完善，小戶型以年輕工薪階層為主，首次置業(yè)占一 定比例；大戶型以政府機(jī)關(guān)管理層、私企老板及企事業(yè)單位人員為主，多次置業(yè)比 重較高，投資客占一定比重。經(jīng)祈開發(fā)區(qū)a勝華片&財(cái)片區(qū)以公穿員、政府£0位 工作人員為主門小戶型心年輕工薪階層 為王.苜次業(yè)占一定比 例'大戶型以政府機(jī)關(guān)管 理展.軋盤老板及企業(yè) 單為主多rtsik 比較高.投資吝占一定 比魚項(xiàng)目周邊油田國位職工 為主.離麼以油田膏理 層.項(xiàng)目周邊企韋業(yè)加 位理層和亂囂業(yè)主為 主、務(wù)層和小高jb

17、以潔田. 機(jī)械廠馭工為王高層 以項(xiàng)目周邊企業(yè)如也 佃層和風(fēng)営業(yè)王為王.以改居住環(huán)壇為目的紳 田理展、m業(yè)主為主，【小結(jié)】將東營城區(qū)劃分為府北區(qū)、府南區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、勝華片區(qū)、勝南片區(qū)和耿井 片區(qū)等六大區(qū)域。其屮，耿井片區(qū)、勝南片區(qū)為汕出經(jīng)濟(jì)適用房集屮片區(qū)；府北區(qū) 為市直機(jī)關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房集中片區(qū)；經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在品質(zhì)、價(jià)格、物業(yè)等方面 不具可比性，不做具體分析。府南區(qū)以東城區(qū)行政辦公為主，無在售樓盤，不做具 體分析。府北區(qū)商品房開發(fā)量最大，以多層和小高為主，樓盤開發(fā)有以屮央的別墅區(qū)為 中心，向北、向東、向四擴(kuò)展態(tài)勢。在售樓盤中，多層銷售比例最高，消化速度最 快，主要是以較低價(jià)格取勝。小高層銷售

18、比例較高達(dá)70%以上，在四區(qū)屮居第二， 消化速度最慢，平均為10套/月，主要是價(jià)格相對(duì)較高的緣故，小高層均價(jià)僅次于 西城城區(qū)。府北區(qū)客戶以東城區(qū)政府公務(wù)員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工為主。經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤開發(fā)量與西城非屮心區(qū)相當(dāng)，都在65萬平米左右，樓盤以小高 層和多層為主，基本圍繞清風(fēng)湖、新世紀(jì)廣場分布，并有向東發(fā)展態(tài)勢。產(chǎn)品銷售 過程中，多層和小高層銷售比例和消化速度均較慢，兩產(chǎn)品銷售比例四區(qū)最低；消 化速度上，多層最慢，主要是花園洋房比重較高，價(jià)格偏高的緣故；小高層低于西 城城區(qū)和西城非中心區(qū)，居第三，價(jià)格較低。客戶以東城工作人員為主，與府北區(qū) 相近，但年輕人比重相對(duì)較高。耿井片區(qū)樓盤檔次較高，以格林楓景、海信盈城兩品牌樓盤為代表。多層銷售 比例較高（85%）,消化速度較快（37套/月）,均價(jià)在五區(qū)中最高（3350元）， 主要是品牌優(yōu)勢及環(huán)境優(yōu)勢；小高層銷售比例較低（33%）,銷售速度較慢（5套/ 月），主要是戶型面積較人所致；客戶以改善居住環(huán)境為口的油田、私營業(yè)主為主, 年輕人比重較高。勝華片區(qū)是中央生活區(qū)（cld）,配套成熟，但景觀環(huán)境較差，在售樓盤沿西 二路分布于片區(qū)北部，以萬家新城、天籟華都、香格里拉和華安榮寓為代表。多層 銷售比例較低,消化速度較快（30套