房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容

1、第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的各種耗費(fèi)，包括物化勞動(dòng)耗費(fèi)和活勞動(dòng)的耗費(fèi)，統(tǒng)稱為成本與費(fèi)用。 其中開發(fā)成本是指開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)耗費(fèi)， 包括土地受讓金、 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、 建筑安裝工程費(fèi)、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)及為進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用。 在開發(fā)成本中， 又可分為土地開發(fā)成本、 房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本等。開發(fā)成本的核算是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的中心環(huán)節(jié)。開發(fā)成本與各項(xiàng)費(fèi)用發(fā)生于企業(yè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程的始終，它代表了企業(yè)整體的消耗水平，也反映了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，因此搞好企業(yè)的

2、成本、費(fèi)用核算， 對(duì)于控制企業(yè)的各項(xiàng)費(fèi)用支出，降低開發(fā)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，有著重要的意義。二、開發(fā)成本核算的科目設(shè)置1. “開發(fā)成本”賬戶為了核算各項(xiàng)開發(fā)成本，房地產(chǎn)企業(yè)要設(shè)置“開發(fā)成本”總賬科目。該科目借方登記房地產(chǎn)開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品” 賬戶的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。期末借方余額反映的是正在開發(fā)，尚未完工的各開發(fā)項(xiàng)目已發(fā)生的實(shí)際成本。該賬戶應(yīng)按開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容設(shè)置開發(fā)成本二級(jí)賬，在二級(jí)賬內(nèi)， 設(shè)置“土地開發(fā)” 、“房屋開發(fā)”等二級(jí)賬戶進(jìn)行分類核算。如：開發(fā)成本土地開發(fā)開發(fā)成本房屋開發(fā)開發(fā)成本配套設(shè)施開發(fā)開發(fā)成本代建工程開發(fā)為

3、了具體核算每一開發(fā)項(xiàng)目的成本， 應(yīng)在開發(fā)成本二級(jí)賬下， 分設(shè)“土地開發(fā)明細(xì)賬” 、“房屋開發(fā)明細(xì)賬”等明細(xì)賬（三級(jí)賬），進(jìn)行明細(xì)核算。三級(jí)賬內(nèi)，應(yīng)按每一開發(fā)項(xiàng)目分別設(shè)置三級(jí)賬戶。如：開發(fā)成本土地開發(fā)A 土地B 土地開發(fā)成本房屋開發(fā)A 房屋B 房屋等開發(fā)成本一級(jí)賬戶和二級(jí)賬戶應(yīng)采用三欄式賬頁，而三級(jí)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁，以分別記錄和反映各不同的成本項(xiàng)目。2. “開發(fā)間接費(fèi)用”賬戶為了核算企業(yè)開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)設(shè)置“開發(fā)間接費(fèi)用”總賬賬戶?！伴_發(fā)間接費(fèi)用”賬戶， 是用來核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 如現(xiàn)場(chǎng)管理人員的薪酬

4、； 現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)、 現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。該賬戶借方登記開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用， 貸方登記期末分配轉(zhuǎn)入 “開發(fā)成本” 賬戶的開發(fā)間接費(fèi)用。月末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。該賬戶應(yīng)按企業(yè)不同的開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明細(xì)賬，進(jìn)行明細(xì)核算。如：開發(fā)間接費(fèi)用甲開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)乙開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)等開發(fā)間接費(fèi)用明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁，以記錄和反映各不同的費(fèi)用項(xiàng)目。第二節(jié)土地開發(fā)成本的核算一、土地開發(fā)成本核算對(duì)象的確定及成本項(xiàng)目的設(shè)置（一）土地開發(fā)成本計(jì)算對(duì)象的確定土地開發(fā)也稱建設(shè)場(chǎng)地開發(fā)，是指對(duì)原有土地進(jìn)行改造使之具備一定的建設(shè)條件。土地開發(fā)成本核算首先要確定成本核算對(duì)象。 確

5、定成本核算對(duì)象， 就是為了按成本計(jì)算對(duì)象歸集各項(xiàng)費(fèi)用，并按一定的成本計(jì)算對(duì)象計(jì)算和結(jié)轉(zhuǎn)成本。一般的土地開發(fā)，應(yīng)以每一獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目作為成本核算對(duì)象。但對(duì)于開發(fā)面積較大、工期較長(zhǎng)、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以以一定的區(qū)域作為成本核算對(duì)象。（二）土地開發(fā)賬戶及成本項(xiàng)目的設(shè)置土地開發(fā)成本應(yīng)在“開發(fā)成本土地開發(fā)”這一二級(jí)賬中進(jìn)行核算。該賬戶借方登記各項(xiàng)土地開發(fā)發(fā)生的成本，貸方登記土地開發(fā)完成結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)產(chǎn)品”、“投資性房地產(chǎn)”等賬戶的土地開發(fā)成本。為了具體核算每一項(xiàng)土地開發(fā)的成本情況，在該二級(jí)賬下要設(shè)置多欄式“土地開發(fā)成本明細(xì)賬”（三級(jí)賬）進(jìn)行明細(xì)核算。該明細(xì)賬按不同的土地開發(fā)項(xiàng)目或不同的開發(fā)區(qū)域設(shè)置明細(xì)賬

6、戶。該明細(xì)賬應(yīng)采用借方多欄式賬頁。在明細(xì)賬 （三級(jí)賬） 各賬戶內(nèi)要按照不同的成本項(xiàng)目設(shè)置專欄。土地開發(fā)成本通常劃分以下成本項(xiàng)目：1. 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。包括為開發(fā)房地產(chǎn)而取得土地使用權(quán)所支付的土地出讓金、土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及地上、地下建筑物的拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓眉皠?dòng)遷支出、 農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)等。 還包括向政府部門繳納的大市政配套費(fèi)以及向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外（建設(shè)場(chǎng)地外）道路、水、電、氣、熱通訊等的建設(shè)費(fèi)等。2. 前期工程費(fèi)。 包括項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報(bào)批費(fèi)；項(xiàng)目立項(xiàng)后規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、項(xiàng)目可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)及工程地質(zhì)勘察費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)；以及為達(dá)到施工條件所必須

7、的通路、通水、通電和對(duì)施工場(chǎng)地進(jìn)行平整的所謂“三通一平”支出等。3. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)建筑安裝施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的，能夠保證居民永久使用的道路；供水、供氣、供電、供熱、排污、排洪、通訊、電視等相關(guān)設(shè)施的購置、管線的鋪設(shè)；項(xiàng)目周圍的圍墻、園區(qū)大門、監(jiān)控工程以及環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。4. 公共配套設(shè)施費(fèi)。 包括在開發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，如開發(fā)小區(qū)內(nèi)消防、鍋爐房、水泵房、水塔等設(shè)施以及中心公園、環(huán)廊、涼亭等工程的支出。需要說明， 如果開發(fā)的土地不直接出售或出租，而是為了建設(shè)房屋， 而且配套設(shè)施是在土地開發(fā)以后， 在房屋建設(shè)的同時(shí)或是在房屋建設(shè)以后建

8、設(shè)的，在這種情況下， 上述公共配套設(shè)施費(fèi)應(yīng)直接計(jì)入或分配計(jì)入房屋開發(fā)的成本，而不需要計(jì)入土地開發(fā)的成本。5. 開發(fā)間接費(fèi)用。 是指企業(yè)所直屬組織、 管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。 包括開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)管理人員的職工薪酬；現(xiàn)場(chǎng)房屋設(shè)備的折舊費(fèi)；現(xiàn)場(chǎng)辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程借款利息支出和周轉(zhuǎn)房攤銷等。土地開發(fā)成本明細(xì)賬至少要設(shè)置上述成本項(xiàng)目。格式見表1、 2表 1 土地開發(fā)明細(xì)賬三級(jí)科目：甲土地年借 方憑證摘貸余月 日 號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)施開發(fā)間接額要方費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)表 2 土地開發(fā)明細(xì)賬三級(jí)科目：乙土地年借 方憑證摘貸余月 日 號(hào)土地征用及拆遷補(bǔ)償前期工程基礎(chǔ)設(shè)施公共配套設(shè)

9、施開發(fā)間接額要方費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)費(fèi)上述明細(xì)賬稱為借方多欄式明細(xì)賬。 借方多欄，貸方一欄，并設(shè)有余額欄。借方的每一項(xiàng)目金額轉(zhuǎn)出可用紅字或負(fù)數(shù)進(jìn)行登記。二、土地開發(fā)成本的歸集和結(jié)轉(zhuǎn)企業(yè)開發(fā)的建筑場(chǎng)地，按其用途可以分為兩類：一類是為了銷售或者轉(zhuǎn)讓而開發(fā)的商品性建設(shè)場(chǎng)地， 它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品產(chǎn)品，需要單獨(dú)核算土地開發(fā)成本；另一類是為了建設(shè)商品房、 周轉(zhuǎn)房或出租房而開發(fā)的自用建設(shè)場(chǎng)地，它是企業(yè)的中間產(chǎn)品，其發(fā)生的土地開發(fā)成本最終計(jì)入商品房、周轉(zhuǎn)房、出租房等開發(fā)產(chǎn)品成本。其中如果企業(yè)開發(fā)了土地直接為了出售或出租，（即商品性土地開發(fā)）那么，所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用，要直接計(jì)入“開發(fā)成本土地開發(fā)”賬戶。如果企業(yè)是為

10、了自建房屋而開發(fā)的土地，而且所建房屋只是一個(gè)成本核算對(duì)象，那么可不單獨(dú)核算土地開發(fā)成本，所發(fā)生的土地開發(fā)費(fèi)用可直接計(jì)入房屋開發(fā)成本。但如果企業(yè)開發(fā)完土地后，所建的房屋是兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象，則需要單獨(dú)核算土地的開發(fā)成本，再將土地開發(fā)成本分配計(jì)入各個(gè)不同的房屋開發(fā)成本?！纠?1】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2007 年 8 月份共對(duì)兩塊土地進(jìn)行開發(fā)，其中甲土地為商品性土地開發(fā)，乙土地為自用土地開發(fā)，乙土地開發(fā)完工后供建設(shè)商品房1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓使用，1 號(hào)樓與 2 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格不同，需要單獨(dú)核算成本。發(fā)生的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)如下：1.8 月 2 日，用銀行存款支付甲土地征用費(fèi)50 萬元，支付乙土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)

11、48 萬元。借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地500 000乙土地480 000貸：銀行存款980 0002.8 月 4 日，用銀行存款支付項(xiàng)目可行性研究費(fèi)，其中甲土地1.5 萬元，乙土地2 萬元。借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地15000乙土地20000貸：銀行存款350003.8 月 15 日， C施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地應(yīng)付工程款28 萬元，乙土地應(yīng)付工程款20 萬元?？钗锤?。借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地280 000乙土地200 000貸：應(yīng)付賬款C 施工企業(yè)480 0004.8 月 20 日，由 B 建筑公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔已竣工，實(shí)際成本22 萬元，款項(xiàng)

12、尚未支付。借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地220 000貸：應(yīng)付賬款 B 建筑公司220 0005.8月 31 日分配土地開發(fā)應(yīng)付擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用8 萬元，其中甲土地承擔(dān)5 萬元，乙土地承擔(dān)3 萬元。借：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地50 000乙土地30 000貸：開發(fā)間接費(fèi)用80 0006.8月 31 日，甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)場(chǎng)地10000 平方米，總成本 1 065 000元。借：開發(fā)產(chǎn)品土地甲土地1 065 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)甲土地1 065 0007.8月 31 日，乙土地已開發(fā)完工并交付1 號(hào)樓和 2 號(hào)樓開發(fā)使用，實(shí)際總成本 730 000元，按各樓實(shí)際占地面積進(jìn)行分配，1 號(hào)

13、樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開發(fā)成本 28萬元， 2 號(hào)樓應(yīng)負(fù)擔(dān)土地開發(fā)成本45 萬元。借：開發(fā)成本房屋開發(fā)1 號(hào)樓280 0002 號(hào)樓450 000貸：開發(fā)成本土地開發(fā)乙土地730 000根據(jù)上述分錄，登記“開發(fā)成本土地開發(fā)”明細(xì)賬如表3、表 4。表 3土地開發(fā)成本明細(xì)賬三級(jí)科目：甲土地年借 方余月 日憑證摘要土地征用及拆前期工基礎(chǔ)設(shè)公共配套開發(fā)間貸方號(hào)遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)施費(fèi)設(shè)施費(fèi)接費(fèi)額821支付土地征用500000費(fèi)842支付可行性研15000究費(fèi)815 3應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施280000費(fèi)820 4應(yīng)付公共配套220000設(shè)施費(fèi)831 5分配開發(fā)間接50000費(fèi)結(jié)轉(zhuǎn)已完工建831 6設(shè)場(chǎng)地實(shí)際成1065000本本月

14、50000015000280000220000500001065000 0合計(jì)表 4土地開發(fā)成本明細(xì)賬三級(jí)科目： 乙土地年憑證借 方余月 日號(hào)摘要土地征用及拆前期工基礎(chǔ)設(shè)施 公共配套 開發(fā)間貸方遷補(bǔ)償費(fèi)程費(fèi)費(fèi)設(shè)施費(fèi)接費(fèi)額821支付土地征用費(fèi)480000842支付可行性研究20000費(fèi)8153應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2000008315分配開發(fā)間接費(fèi)300008317結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場(chǎng)地實(shí)際成本730000本月4800002000020000030000合計(jì)730000 0第三節(jié)房屋開發(fā)成本的核算一、房屋開發(fā)成本核算對(duì)象及成本項(xiàng)目（一）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)房屋的類型房屋開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。 其

15、開發(fā)建設(shè)的房屋， 按用途不同可以分為以下四種類型：為了銷售而開發(fā)建設(shè)的商品房；為了出租經(jīng)營(yíng)而開發(fā)建設(shè)的出租房；為了安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開發(fā)的周轉(zhuǎn)房；企業(yè)接受其他單位委托代為開發(fā)建設(shè)的代建房。以上四類房屋都要確定成本核算對(duì)象并計(jì)算其實(shí)際開發(fā)成本。（二）房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋成本核算對(duì)象， 應(yīng)結(jié)合房屋建設(shè)的特點(diǎn)和實(shí)際開發(fā)情況， 按以下原則確定：1. 一般的房屋建設(shè)項(xiàng)目， 應(yīng)以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概預(yù)算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)工程，作為成本核算對(duì)象。2. 同一建設(shè)地點(diǎn)、 建造結(jié)構(gòu)類型相同、 用途相同的若干個(gè)單位工程， 而且由同一單位施工，開竣工時(shí)間又相近的，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。 （如由同一建設(shè)單位同時(shí)建設(shè)幾棟結(jié)構(gòu)類型相同的住宅樓，可合并成一個(gè)成本核算對(duì)象）。3. 對(duì)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的單位工程，可以將工程劃分成若干部位或區(qū)域，以分部位、分區(qū)域的工程作為成本核算對(duì)象。（三）房屋開發(fā)成本項(xiàng)目的設(shè)置因?yàn)榉课蓍_發(fā)是在土地開發(fā)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，而且，如果在土地開發(fā)與房屋