萬(wàn)平倉(cāng)庫(kù)改造商務(wù)辦公空間項(xiàng)目可行性設(shè)計(jì)方案

1、審核通過(guò)，存檔整理。受控資料，禁止外傳!總目錄第一部分關(guān)于我們whoami ?我們是誰(shuí)？whathavewedone ?我們做過(guò)什么？whatshallwedo ?我們將做什么？第二部分 關(guān)于“萬(wàn)平倉(cāng)庫(kù)”整體改造初案一、項(xiàng)目概況及現(xiàn)狀swot分析二、廈門寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析1、廈門宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)3、相關(guān)政策對(duì)廈門寫字樓的影響分析4、本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀及前景三、概念性項(xiàng)目定位1、整體概念定位2、基本功能定位3、概念性改造方案4、目標(biāo)客戶群定位5、招商策略定位四、改造成“商務(wù)辦公空間”的優(yōu)劣分析五、可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)策略六、相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析七、合作展望第一部分關(guān)于我們who a

2、m i ?我是誰(shuí)？我既我們。我們是一個(gè)團(tuán)隊(duì)。一個(gè)涉及資本運(yùn)作、資產(chǎn)盤活、房產(chǎn)行銷、實(shí)業(yè)投資、科技研發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理等領(lǐng)域的團(tuán)隊(duì)。一個(gè)在典當(dāng)評(píng)估、房產(chǎn)行銷策劃、物業(yè)運(yùn)營(yíng)、風(fēng)險(xiǎn)投資、休閑娛樂(lè)、培訓(xùn)延展、酒店管理、礦產(chǎn)化工等 行業(yè)頗有建樹的團(tuán)隊(duì)。部分團(tuán)隊(duì)成員如-卜'：豐潤(rùn)典當(dāng)：廈門典當(dāng)業(yè)最強(qiáng)勁的黑馬！資木運(yùn)作能力超凡，業(yè)績(jī)穩(wěn)居行業(yè)第一。豐潤(rùn)投資：慧眼獨(dú)具的點(diǎn)金伯樂(lè)，實(shí)力雄厚的幕后高手，其參與投資的行業(yè)或項(xiàng)目無(wú)不欣欣向榮。今天科技：國(guó)家教育部唯一指定的三個(gè)青少年學(xué)生心理教育基地（mbc）之一，設(shè)有福建省唯一的專業(yè) “心理研究院”和“營(yíng)養(yǎng)研究院”。冠宇天翔：匯聚上海、深圳、廈門等地房地產(chǎn)行銷策劃精英

3、，致力于為“空置、老舊地產(chǎn)項(xiàng)目”改造成 “新商業(yè)地產(chǎn)”提供最權(quán)威的整合解決方案，并通力實(shí)施。亮生園娛樂(lè)：閩北地區(qū)健康休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)的龍頭，獨(dú)創(chuàng)的“亮生園”模式成為大區(qū)域行業(yè)樣板。嘉德化工：投產(chǎn)第一年就達(dá)上億產(chǎn)值并全部出口的化工業(yè)巨頭。強(qiáng)大的資金提供能力是團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定發(fā)展的重要保證。what have we done ?我們做過(guò)什么以'房產(chǎn)策劃行銷、房產(chǎn)盤活”領(lǐng)域中，“空置、老舊地產(chǎn)項(xiàng)目”改造成“商業(yè)地產(chǎn)”經(jīng)典案例為例:1、龍巖卷煙廠舊廠房改造：（詳見(jiàn)ppt）將廠區(qū)整體改造成集“酒店、餐飲、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、辦公、公寓”為一體的“立體復(fù)合 式商業(yè)街區(qū)”-恒寶竟街區(qū)?，F(xiàn)酒店改造已完成并開始經(jīng)營(yíng)，

4、其他業(yè)態(tài)改造、招商進(jìn)行中。2、廈門銀河大廈商場(chǎng)改造成寫字樓：（詳見(jiàn)ppt）將大廈裙樓2-4層改造成分割型寫字空間，現(xiàn)“興業(yè)證券”整體進(jìn)駐，其他空間因產(chǎn)權(quán)原因 暫時(shí)擱淺。3、廈門后江境新為天食品廠改造策劃：將廠區(qū)整體定位成集“辦公空間、經(jīng)濟(jì)型酒店、大型餐飲、休閑娛樂(lè)”為一體的新社區(qū)，后 因產(chǎn)權(quán)變更暫緩。去年重新啟動(dòng)，現(xiàn)改造成“朝九中心”辦公樓和“速8酒店”運(yùn)營(yíng)正常。what shall we do ?我們將做什么？我們想整體承租“萬(wàn)平倉(cāng)庫(kù)”我們要把它改造成“便捷式辦公空間”我們有資金雄厚的投資機(jī)構(gòu)幕后支持我們具豐富的地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和獨(dú)特的創(chuàng)意理念 我們將全力以赴、化腐朽為神奇我們希望-一與您攜手共

5、創(chuàng)輝煌！第二部分 關(guān)于“萬(wàn)平倉(cāng)庫(kù)”整體改造初案1、“萬(wàn)平倉(cāng)庫(kù)”權(quán)屬福建廈門經(jīng)貿(mào)集團(tuán)有限公司，地處民族路與碧山路交匯處，南臨民族路，北靠思明區(qū)政府（壽山路），東依鷺江海景二期及思明南路（大生里），西接環(huán)島路演武人橋 北段。2、庫(kù)區(qū)總占地血積5826.7平方米，由四棟建筑組成。其中，主體建筑為六層框架鋼混結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù), 建筑面積11593.37平方米，共配備有四部電梯（1部客梯，3部貨梯），南、北面各有1個(gè)消防樓梯；底層層咼6.3米，二、二層層咼4.5米，四、五層層咼5.4米，第六層為天臺(tái)，加蓋了一層面積平方米、層高米的建筑門庫(kù)區(qū)西南、西北和東南角分別建有2-3層的輔 助房屋，建筑面積666.19平方

6、米。庫(kù)區(qū)圍墻內(nèi)四周為1114米的壞型通道。在我方對(duì)本項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行swot分析（見(jiàn)下頁(yè)）的基礎(chǔ)上，根據(jù)我方對(duì)“工業(yè)（倉(cāng)儲(chǔ)）地產(chǎn)”改造成“商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目”的豐富經(jīng)驗(yàn)及敏銳的市場(chǎng)判斷力，我們同時(shí)對(duì)把本項(xiàng)目改造定位成“經(jīng)濟(jì)型 酒店”或“商務(wù)辦公空間”或“大型娛樂(lè).餐飲場(chǎng)所”或“商業(yè)賣場(chǎng)”等諸多可行性進(jìn)行了科學(xué)的分 析，最終,決定把將“萬(wàn)平倉(cāng)庫(kù)”改造成“商務(wù)辦公空間”的可行性作為本次調(diào)研的重點(diǎn)。本項(xiàng)目現(xiàn)狀的swot分析：項(xiàng)目swot分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目劣勢(shì)分析1、本項(xiàng)h位于老市區(qū)廈港片區(qū)及鷺江道片區(qū)的結(jié)合處，毗鄰思明 區(qū)政府辦公人樓，可享有部分行政便利。2、有3個(gè)路次的公交班車經(jīng)過(guò)門前，8分鐘行程以外的人

7、生里車 站有15個(gè)路次的公交班車經(jīng)過(guò)，公共交通情況尚可。3、框架式的鋼混倉(cāng)庫(kù)空間結(jié)構(gòu)及獨(dú)門獨(dú)院的圍合式庫(kù)區(qū)，較便于 重新規(guī)劃整改和管理。4、項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，有大型國(guó)有企業(yè)實(shí)力背景。1、到達(dá)本項(xiàng)冃需途經(jīng)的路名繁多且道路曲折，區(qū)位概念極其模 糊，交通雖可到達(dá)卻很不便利。2、從輪渡往演武人橋方向的通道在海軍碼頭處被單向隔離，明顯 斷絕了本項(xiàng)冃與鷺江道片區(qū)、中山路商圈的有機(jī)聯(lián)系。3、周邊除幾個(gè)在建高層商品房項(xiàng)冃外，多為老式騎樓建筑，且大 多破【口且人氣不旺，基本無(wú)商業(yè)氛圍。4、木項(xiàng)日原為倉(cāng)儲(chǔ)用地，要中請(qǐng)建筑物使用功能和土地用途變 更，其申辦手續(xù)極其繁瑣。5、本項(xiàng)目屬帶租約物業(yè)，正式清場(chǎng)交房日期不明確項(xiàng)目

8、機(jī)會(huì)點(diǎn)分析項(xiàng)目威脅點(diǎn)分析1、建設(shè)小的成功大道（機(jī)場(chǎng)高速路）將有2條徂道和民族路對(duì)接， 能化解部分車流不暢現(xiàn)象。2、鷺江海景花園二期、成功花園及周邊商業(yè)項(xiàng)日的陸續(xù)推出，將 在定程度上帶動(dòng)本區(qū)域的人氣及商業(yè)氣息。3、該項(xiàng)目業(yè)主高層領(lǐng)導(dǎo)班子實(shí)干開明，對(duì)盤活此項(xiàng)目富有遠(yuǎn)見(jiàn)。1、班駁破損的主體外墻、不符合廈門市抗震等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的主體建筑 結(jié)構(gòu)、只設(shè)置到外墻口管道老化嚴(yán)重的消防設(shè)施、簡(jiǎn)陋的環(huán)保 排污設(shè)施、已嚴(yán)重破損的路面還有水電的增容本項(xiàng)目的改 造費(fèi)用極其驚人。2、租賃使用年限偏短，若因政府“收儲(chǔ)”、地塊拍賣等原因?qū)е?合同期內(nèi)不能繼續(xù)使用該物業(yè)，承租人和投資者將損失慘重！3、處于居民區(qū)，對(duì)環(huán)保（噪音、排污）

9、處理要求髙，限制了 項(xiàng)口改造的業(yè)態(tài)選擇和經(jīng)營(yíng)。二、廈門寫字樓市場(chǎng)調(diào)研分析（一）、廈門宏觀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)2006年上半年，全市商品房銷售面積172.98萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)49.6%；實(shí)現(xiàn)商品房銷售額114.07億 元，增長(zhǎng)65.3%,全市房地產(chǎn)業(yè)增加值比去年同期增長(zhǎng)32.1%,增幅比去年同期提高25.6個(gè)百分點(diǎn)，占第三產(chǎn)業(yè)增 加值的16%,對(duì)全市生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)率為16.7%,直接拉動(dòng)gdp增長(zhǎng)1.9個(gè)百分點(diǎn)。（二）、寫字樓市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)2003年以前，廈門寫字樓市場(chǎng)處于極度低迷狀態(tài)，很多開發(fā)商都千方百計(jì)地將原辦公用途的土地變更為商品房 住宅進(jìn)行開發(fā)銷售，政府也盡量減少寫字樓用地的審批；進(jìn)入2

10、004年，九洲大廈的成功拍賣、百老匯用地及2004g10寫字樓用地的推出，引起了社會(huì)各方對(duì)寫字樓的 關(guān)注；隨著2005年6月1日廈門“住宅禁商令”的頒布，廈門寫字樓市場(chǎng)迎來(lái)由低迷走向繁榮的重大轉(zhuǎn)折點(diǎn)。根據(jù)廈 門市建設(shè)與管理局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截止到今年第一季度，廈門寫字樓空置面積為4.79萬(wàn)平方米，僅占商品房總空置 面積的9.53%,與去年同期相比有人幅度下降。寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)租售兩旺的喜人局面。（三）、相關(guān)政策對(duì)廈門寫字樓的影響分析相關(guān)政策結(jié)論（影響）政府出臺(tái)的有關(guān)大力發(fā)展廈門“總部經(jīng)濟(jì) 帶”的政策客觀上對(duì)于廈門寫字樓的發(fā)展是一個(gè)巨人的推動(dòng)，將帶動(dòng)廈門寫字樓需求 量的擴(kuò)人，金尚路、鷺江道、觀音山、

11、五緣灣等新商務(wù)辦公空間的規(guī)劃， 就是對(duì)“總部經(jīng)濟(jì)帶”崛起的最佳詮釋。廈門政府關(guān)于大力吸引外資，促進(jìn)廈門第 二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策隨著投資廈門企業(yè)的不斷增多，從宏觀大背景上，為廈門寫字樓發(fā)展創(chuàng)造 了一個(gè)利好的局面，使無(wú)論是高端、屮端或是低端都有了各白發(fā)展的空間廈門政府出臺(tái)的“住宅禁商”政策政府利用行政杠桿直接刺激廈門寫字樓市場(chǎng)，對(duì)未來(lái)廈門寫字樓走出低迷 的局面是一個(gè)影響重大的政策，特別是為中、低檔寫字樓迎來(lái)新的生機(jī)， 也為其他空置商業(yè)物業(yè)或工業(yè)物業(yè)改造成“商務(wù)辦公空間”提供了可能性 和市場(chǎng)支撐。結(jié)論：隨著廈門海灣型城市建設(shè)和建設(shè)海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)屮心城市發(fā)展進(jìn)程的不斷深化，廈門經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度將得到 持

12、續(xù)的提高，城市競(jìng)爭(zhēng)力也在未來(lái)日顯突出。止是在這種良好的宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的形勢(shì)下，大量的投資進(jìn)入廈門市場(chǎng), 這在客觀上為廈門寫字樓的發(fā)展提供了巨大的市場(chǎng)基礎(chǔ)。加上政府相關(guān)政策的陸續(xù)出臺(tái)，為寫字樓市場(chǎng)的崛起奠定 了堅(jiān)實(shí)的政策基礎(chǔ)。（四入本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)現(xiàn)狀及前景廈門寫字樓，按地理位置、功能區(qū)域人概可劃分為：鷺江道板塊、湖濱北路板塊.火車站一富山板塊、呂厝一江頭板塊.湖里一東渡板塊及籌建發(fā)展中的金尚路一觀音山一五緣灣“總部經(jīng)濟(jì)帶”板塊。1、嚴(yán)格的說(shuō)，木區(qū)域在行政區(qū)域上屬于廈港片區(qū)，在廈門市的城區(qū)規(guī)劃中，廈港片區(qū)的總體規(guī)劃定位將以 居住、商業(yè)、旅游休閑為主，輔以文化、娛樂(lè)的功能。本區(qū)域雖與鷺江道板塊非常臨

13、近，但鎮(zhèn)海路就如 一條無(wú)情的鴻溝，將本項(xiàng)目完全隔離在鷺江道板塊之外。成為商務(wù)寫字樓必須具備的三個(gè)條件：“處于城 市的中央商務(wù)區(qū)、有濃厚的商業(yè)氛圍、是人流聚集的地方”-在這里完全不具備。2、以木項(xiàng)冃為中心的方圓300米內(nèi)，除了建設(shè)中的“廈門第一廣場(chǎng)”，寫字樓市場(chǎng)基本空白，而項(xiàng)冃北側(cè)300米開外的鷺江道板塊，卻是廈門最主要的高檔寫字樓集中地一-銀行中心、國(guó)際銀行大廈、建設(shè)銀行 大廈等高檔寫字樓，入駐著大批國(guó)內(nèi)外大企業(yè)，是企業(yè)展現(xiàn)自身實(shí)力、樹立企業(yè)良好的社會(huì)形象和信用 度的極佳平臺(tái)。但是，這些高檔寫字樓在形象、景觀、管理都屬頂級(jí)的同時(shí)，卻也存在如下問(wèn)題：a、租金門檻過(guò)高，訃很多處于成長(zhǎng)型、實(shí)力不夠的

14、中、小企業(yè)望而卻步。b、寫字樓分割出租的面積要求過(guò)大，無(wú)法滿足多層次客戶需求。c、多為高層物業(yè)，建筑公攤高，實(shí)用面積縮水，物業(yè)管理太高。i）、停車位設(shè)施嚴(yán)重不足，“停車難”問(wèn)題嚴(yán)重。e、過(guò)多且刻板的裝修要求限制，阻礙了客戶對(duì)自己的辦公空間自由發(fā)揮的權(quán)利。3、本區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)前景廈門城市的規(guī)模和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平?jīng)Q定了廈門的企業(yè)類型多為成長(zhǎng)型的中小型企業(yè)。這些企業(yè)都希望找 到一些與知名企業(yè)毗鄰的、租金相對(duì)便宜且配套完善的辦公樓，尋找更好的發(fā)展空間。木區(qū)域在地域范圍、 租金水平都比較符合他們的要求，只要在配套和物業(yè)服務(wù)管理方面多下些功夫，市場(chǎng)前景應(yīng)該不錯(cuò)。全廈門中小企業(yè)超過(guò)35000家，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)在

15、住宅內(nèi)辦公的超過(guò)了 50%，也就是說(shuō)有17000家是 在住宅里辦公的?？谇罢l布“住宅禁商令”將對(duì)這17000家屮小企業(yè)造成一定的影響，他們其屮會(huì)有 大部分從住宅搬進(jìn)真止的辦公樓或?qū)懽謽?。然而冃前寫字樓的空置僅為4.79萬(wàn)nf,以每家公司100 m2的規(guī) 模，也只能解決掉479家，相對(duì)17000家只不過(guò)是冰山的一角。因此租賃客源還是十分豐富的。綜上所述，雖然本案所處的區(qū)域不是傳統(tǒng)意義上的中高檔辦公區(qū)域，但是一個(gè)物業(yè)在市場(chǎng)中所處的位 置以及它是否被市場(chǎng)所認(rèn)同，是取決于多方面的，我們不能因?yàn)槠淠骋环矫娴那啡?，就把它保守定位。?以，我們認(rèn)為：在本案的推廣過(guò)程中，要在提高物業(yè)自身品質(zhì)的基礎(chǔ)上，利用

16、先進(jìn)的整合管理經(jīng)驗(yàn)和理念 以及獨(dú)樹一幟的推廣手段，一定會(huì)使本案在區(qū)域內(nèi)寫字樓中占據(jù)重耍的位置。三、項(xiàng)目概念定位（一）.整體概念定位便捷式商務(wù)辦公空間一一c. b.01關(guān)于便捷式商務(wù)辦公空間（c.b.0）cbo的概念：這是我們口創(chuàng)的新概念。是英文convenient business office的譯音簡(jiǎn)稱，亦可稱作具備商務(wù)配套服務(wù)功能的辦公室或直接稱為商務(wù)中心，是一個(gè)為使用者節(jié)省時(shí)間與金 錢的“立即可用辦公碩”。2、c.b.0定位之緣起1、廈門寫字樓市場(chǎng)面臨洗牌，兩極分化出現(xiàn)，市場(chǎng)空白點(diǎn)形成2、靈感來(lái)源于調(diào)查過(guò)程中，中小企業(yè)對(duì)理想辦公空間之描述-一地段好、交通便捷、面積精小適中、租 金中等偏下

17、、基本智能配套、人性服務(wù)功能（商務(wù)、物管）、整體形象好、可自由發(fā)揮創(chuàng)意的內(nèi)空間（二人基本功能定位c. b. 0基本功能規(guī)劃:純辦公空間+酒店式接待大堂+公用商務(wù)會(huì)議廳+統(tǒng)一分區(qū)接待室+商務(wù)中心a. 超高純辦公空間-一從“平方”到“立方”的偉大革命o 4. 5米！ 5.4米！ 6.3米！ ！輕松挑戰(zhàn)空間尺度極限，一層當(dāng)二層用，純版loft驚艷登場(chǎng)!o 內(nèi)部空間只改造公共過(guò)道及公共衛(wèi)半間，其他空間場(chǎng)所刻意原樣留空，入駐企業(yè)可根據(jù)自身不同需求,隨意分割、組合，呈現(xiàn)個(gè)性化空間格局； 獨(dú)有“立體”空間。同樣的而積，卻可享受200%以上的清新空氣，生活、工作的空間從此不再“平面”!b、酒店式接待大堂為您完

18、美解決“面子問(wèn)題” 大氣、溫馨的酒店式大堂標(biāo)準(zhǔn)裝修風(fēng)格，設(shè)接待總臺(tái)、接待員、迷你咖啡吧c、專業(yè)會(huì)議、洽談中心-一為您減少辦公租賃面積，降低經(jīng)營(yíng)成本 專設(shè)大、中、小型各種規(guī)格會(huì)議室及數(shù)間洽談室，配置投影儀、音響等專業(yè)會(huì)議設(shè)備:d、商務(wù)服務(wù)中心-您24小時(shí)的貼心秘書o為入駐企業(yè)捉供傳真、復(fù)印、文檔輸出、票務(wù)代理、會(huì)務(wù)代理等秘書式服務(wù)；e、展覽展示中心一-生產(chǎn)時(shí)尚的夢(mèng)工廠 底層6. 3米的超高空間，是舉辦以概念，創(chuàng)意為主訴求的各項(xiàng)活動(dòng)，女口：時(shí)尚party、產(chǎn)品推廣、時(shí)裝 發(fā)布會(huì)、藝術(shù)品展示、畫展、攝影展、車展的絕妙場(chǎng)所。f、空中商務(wù)會(huì)客廳舒適氣派的企業(yè)“第二商務(wù)客廳”o 頂層設(shè)有高品位的會(huì)所式商務(wù)

19、休憩廳及大型空中露臺(tái)，可以縱覽鼓浪嶼和鴻山公園美景。g、環(huán)型停車場(chǎng)免除您停車難的后顧之憂; 擁有近80個(gè)車位的大型地上停車場(chǎng)，讓您的愛(ài)車進(jìn)退從容。h、餐飲配置一-從此愛(ài)上“員工食堂”的可口飯菜 特設(shè)寫字樓員工餐廳，捉供衛(wèi)生、經(jīng)濟(jì)的餐飲服務(wù)；i. 24小時(shí)溫馨便利店一-滿足您隨時(shí)隨刻的消費(fèi)需求全天候、不打悻，真便利!智能化系統(tǒng)-一產(chǎn)品差異化（魅力化）包裝 cbo之“cbo”智能化系統(tǒng):cb0c ab a0 a通訊傳輸智能化樓宇自動(dòng)化辦公智能化概念性改造方案（附圖示、暫略1、正立面外觀改造方案2、外墻改造方案3、接待大堂、電梯前室改造方案4、公共通道改造方案5、商務(wù)中心、會(huì)議室、洽談室改造方案6、

20、空中商務(wù)會(huì)所、觀景平臺(tái)改造方案7、消防、環(huán)保、水電改造方案8、loft立體辦公空間效果示意圖目標(biāo)客戶群定位k最適用cb0商務(wù)辦公空間的客戶:夕卜地駐庖的 企業(yè)辦豐處創(chuàng)業(yè)初期的小型企業(yè)最適:用商務(wù)中心的企業(yè)甫視辦公門面 的審小型企業(yè)自由業(yè)工作的個(gè)人或公司短時(shí)i司辦公 需求彳吏用者2、目標(biāo)客戶群描述a、心理需求要素排序：租金一-地段-一交通-面積一-內(nèi)部配套(服務(wù)、內(nèi)部交通、智能配備、停車位、物管等)-一周邊配 套(商業(yè)、金融、餐飲等)一一形象一-景觀-業(yè)態(tài)(辦公集群情況)b、行業(yè)特征描述：1) 以服務(wù)業(yè)、商貿(mào)業(yè)等為主的中小型行業(yè)，處于創(chuàng)業(yè)初期或成長(zhǎng)期，公司規(guī)模較小，對(duì)面積要求不高, 租金承擔(dān)能力

21、較低。如：貿(mào)易、會(huì)計(jì)師、律師事務(wù)所、培訓(xùn)、咨詢、康體等創(chuàng)業(yè)初期中小型及成長(zhǎng) 型企業(yè)為主。2) 外地廠商企業(yè)在廈門的辦事處；3) 創(chuàng)意行業(yè)：如廣告、營(yíng)銷策劃、攝影棚、音樂(lè)工作室、藝術(shù)工作室、建筑設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)等4) 帶有濃厚區(qū)域色彩的行業(yè)：如在鷺江道周邊就近辦公的物流、貨代、船公司及其關(guān)系企業(yè)。c、場(chǎng)所需求特征描述1) 需求面積100600平方米不等，租金承受在2030元/月/平方z間。2) 追求較高的空間利用率及空間的個(gè)性可塑程度3) 辦公空間的可延展性，為企業(yè)快速發(fā)展留余地，免去日后搬遷的麻煩；4) 合適的地理位置，臨近交通路線或商業(yè)區(qū)、星級(jí)酒店等，為客戶往來(lái)提供方便；5) 耍有較好的場(chǎng)地形象或較

22、濃烈的個(gè)性，這樣容易給客戶留下好的印象；6) 較為完善的物業(yè)管理和商務(wù)配套；7) 足夠的停車位及等候時(shí)間不長(zhǎng)于120秒的電梯。(五)、招商策略定位(從略)一個(gè)寫字樓是否得到市場(chǎng)的認(rèn)可，一方面取決于物業(yè)的先天條件，如所處位置、交通情況、周邊配套等條件；另一方面，更取決于物業(yè)品質(zhì)的提高、市場(chǎng)稀缺的填補(bǔ)、產(chǎn)品的推廣造勢(shì)以及專業(yè)的運(yùn)營(yíng)手法。本市同類項(xiàng)目改造成功案例:名稱權(quán)屬及原用途改造內(nèi)容改造投資出租率入駐客戶代表聯(lián)泰大廈聯(lián)發(fā)集團(tuán)，湖里大道8#廠 房建筑、'/：面、內(nèi)外裝修、增加客梯、消防設(shè)備 設(shè)施以及室外停車場(chǎng)地、綠化、夜景工程等1000萬(wàn)元85%tnt物流、海晟用 友、泰成汽車朝九中心象嶼

23、集團(tuán)，新為天食品廠廠 房同上，另設(shè)接待大堂、商務(wù)中心、公用會(huì)議 室等800萬(wàn)元80%保險(xiǎn)公司、律師 行、地產(chǎn)代理等國(guó)內(nèi)同類項(xiàng)目改造經(jīng)典案例“798藝術(shù)工場(chǎng)”：國(guó)營(yíng)北京第三無(wú)線電器材廠（原兵工廠）舊廠房改造而成，是集藝術(shù)中心、畫廊、藝術(shù)家 工作室、設(shè)計(jì)公司、廣告公司、酒吧等于一體的藝術(shù)社區(qū)“創(chuàng) 意 倉(cāng) 庫(kù)”：上海蘇州河畔的四行倉(cāng)庫(kù)改造而成，已經(jīng)有20余家中外創(chuàng)意企業(yè)進(jìn)駐?！? 號(hào) 橋”： 上海汽車制動(dòng)器公司閑置廠房改造的新型寫字樓，其中80%用于辦公，20%用于公共活動(dòng)空 間，已有至少40家設(shè)計(jì)類企業(yè)入駐?！澳缮铰?0號(hào)”上海春明粗紡廠廠房改造，不斷地有畫廊、設(shè)計(jì)公司、藝術(shù)機(jī)構(gòu)和藝術(shù)家遷入，形

24、成了目 前上海最具規(guī)模和有著藝術(shù)質(zhì)量的當(dāng)代藝術(shù)社區(qū)。改造成“商務(wù)辦公空間”的優(yōu)劣分析優(yōu)勢(shì)分析劣勢(shì)分析1、互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)：思明區(qū)政府周邊存在寫字樓市場(chǎng)空白點(diǎn)，為本項(xiàng)目 提供了較好的市場(chǎng)切入空間；2、租金優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目目標(biāo)租金定位水平在西海岸沿線的寫字樓項(xiàng) 冃屮具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；3、服務(wù)優(yōu)勢(shì)：引進(jìn)酒店式服務(wù)模式及專業(yè)寫字樓管理理念；4、政策優(yōu)勢(shì)：“住宅禁商”政策促使廈門中低檔寫字樓市場(chǎng)回暖；5、個(gè)性空間優(yōu)勢(shì)：loft空間，租一層用二層。彰顯企業(yè)個(gè)性；6、停車優(yōu)勢(shì)：寬敞80個(gè)地上停車位7、商務(wù)配套優(yōu)勢(shì)：商務(wù)中心、公用會(huì)議室、洽談室、會(huì)客丿r1、租期劣勢(shì)：最多短短12年，還有政府“收儲(chǔ)”及拆遷危險(xiǎn)， 對(duì)巨額改

25、造成木及運(yùn)營(yíng)成本的冋收極為不利。2、地段劣勢(shì)：老市區(qū)腹地，區(qū)位概念模糊；所處的位置并不是傳 統(tǒng)意義上的商務(wù)區(qū)，招商難度大；3、交通劣勢(shì)：距城市主干道尚有-定距離，吸納及輻射功能不足；4、周邊配套劣勢(shì)：處于舊城改造片區(qū)，商業(yè)及相關(guān)配套不成熟， 人氣嚴(yán)重不足；5、環(huán)境劣勢(shì)：附近的工程粉塵及噪音，對(duì)使用質(zhì)量產(chǎn)生較人的負(fù) 面影響。6、景觀劣勢(shì)：鼓浪嶼及鴻山公園美景均被周邊建筑物遮扌當(dāng)7、競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)：寫字樓物業(yè)的需求復(fù)蘇，原空置寫字樓人量釋放， 且在地段、交通、配套、格局上均優(yōu)于本案，抗性較大。五、可持續(xù)性運(yùn)營(yíng)策略（商業(yè)機(jī)密,見(jiàn)諒）由于寫字樓市場(chǎng)的逐步成熟及需求主體的變化，勢(shì)必導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要素發(fā)生變化。地段、產(chǎn)品不再是競(jìng)爭(zhēng)的惟一要素。如何為入駐企業(yè)創(chuàng)造附加價(jià)值，提供個(gè)性化和人性化的服