南昌項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄一、報(bào)告摘要31.1、項(xiàng)目市場(chǎng)條件31.2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況31.3、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論31.4、風(fēng)險(xiǎn)及建議5二、項(xiàng)目概況62.1、項(xiàng)目位置62.2、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)6三、項(xiàng)目投資環(huán)境73.1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析73.1.1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)73.1.2、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列73.2、南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié)8四、城市規(guī)劃發(fā)展分析94.1、城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展94.2、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論10五、房地產(chǎn)政策分析115.1、房地產(chǎn)政策分析115.2、政策分析小結(jié)13六、市場(chǎng)需求分析156.1、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路盤升156.2、住宅市場(chǎng)供需兩旺，差額逐漸加大1

2、56.3、從價(jià)格到產(chǎn)品，南昌升級(jí)換代需求旺盛166.3.1 戶型的需求分析166.3.2 物態(tài)的需求分析176.4、小結(jié)17七、市場(chǎng)供應(yīng)分析187.1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)187.2、小結(jié)18八、土地出讓情況分析19九、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié)21十、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié)2210.1、隆鑫廣場(chǎng)2210.2、景河星宮2610.3、中大紫都2810.4、江信國(guó)際嘉園3110.5、玉河經(jīng)典3510.6、各競(jìng)爭(zhēng)樓盤比較分析3710.7、本項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析結(jié)論39十一、項(xiàng)目發(fā)展定位4011.1、項(xiàng)目SWOT分析4011.2、項(xiàng)目形象定位（略）4011.3、項(xiàng)目產(chǎn)品定位4011.4、有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明41十二、項(xiàng)目總投資

3、估算、資金籌措計(jì)劃、投資計(jì)劃4312.1、項(xiàng)目總投資估算4312.2、土地費(fèi)用4312.3、前期工程費(fèi)用4312.4、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用4412.5、建筑安裝工程費(fèi)4412.6、公共配套設(shè)施費(fèi)用4412.7、開(kāi)發(fā)期內(nèi)各種稅費(fèi)支出4412.8、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用4412.9、開(kāi)發(fā)成本4412.10、管理費(fèi)用4412.11、銷售費(fèi)用4512.12、財(cái)務(wù)費(fèi)用4512.13、開(kāi)發(fā)費(fèi)用4512.14、項(xiàng)目總投資4512.15、資金籌措計(jì)劃45十三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)務(wù)分析4613.1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益估算4613.2、項(xiàng)目靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)4613.3、項(xiàng)目土地價(jià)格測(cè)算4613.4、項(xiàng)目不確定性分析4713.4.1、銷售價(jià)

4、格變化的不確定性分析4713.4.2、容積率變動(dòng)的不確定性分析47十四、結(jié)論、風(fēng)險(xiǎn)和建議5114.1、項(xiàng)目市場(chǎng)條件5114.2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析5114.3、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論5114.4、風(fēng)險(xiǎn)及建議5256 / 56文檔可自由編輯打印建設(shè)路項(xiàng)目可行性研究報(bào)告一、報(bào)告摘要1.1、項(xiàng)目市場(chǎng)條件Ø 近年來(lái)，南昌市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)：GDP、人均可支配收入和社會(huì)固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。Ø 隨著城市化進(jìn)程的加快,也帶動(dòng)了南昌市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，如紅谷灘、象湖新城等，但新城區(qū)無(wú)論是人口、市政、商

5、業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。1.2、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況Ø 政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范；Ø 房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，對(duì)居住升級(jí)換代的需求旺盛；Ø 房地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)重，市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到 市場(chǎng)的歡迎；Ø 研發(fā)及整合營(yíng)銷環(huán)節(jié)還是競(jìng)爭(zhēng)低密度區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)大；Ø 土地供應(yīng)量巨大，但老城區(qū)供應(yīng)量極少。1.3、經(jīng)濟(jì)分析結(jié)論根據(jù)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格、銷售率的條件下，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地面積7920（11.88畝）建設(shè)面積18216

6、公共建筑面積1000容積率2.3項(xiàng)目總投資6676.88萬(wàn)元銷售收入（住宅銷售率：100%）11191.40萬(wàn)元銀行融資3400萬(wàn)元自有資金2400萬(wàn)元稅前利潤(rùn)4513.52萬(wàn)元稅后利潤(rùn)3024.06萬(wàn)元成本利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/總成本）45.29%銷售利潤(rùn)率（稅后利潤(rùn)/銷售收入）27.07%最高承受土地價(jià)格318.6萬(wàn)元/畝（成本利潤(rùn)率為30）注：本項(xiàng)目總投資大約預(yù)計(jì)為人民幣6676.88元，按企業(yè)自有資金單位為萬(wàn)元計(jì)，結(jié)合項(xiàng)目投資計(jì)劃和資金來(lái)源與運(yùn)用分析，本項(xiàng)目申請(qǐng)3400萬(wàn)元的信貸額度，期限為1年。Ø 自有資金：2400萬(wàn)元（不低于35）；Ø 銀行融資：3400萬(wàn)元；&#

7、216; 其余資金來(lái)源于本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)（1年）的銷售回款，需預(yù)售款中的876.88萬(wàn)元即可；Ø 通過(guò)敏感性分析，容積率變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)影響較大；Ø 通過(guò)敏感性分析，銷售價(jià)格對(duì)項(xiàng)目的利潤(rùn)有一定影響；Ø 在假定的銷售價(jià)格、銷售率成立的條件下，本項(xiàng)目的預(yù)期投資效益良好，可進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)；Ø 假定項(xiàng)目最低利潤(rùn)率為項(xiàng)目成本的30%，本項(xiàng)目的土地價(jià)格承受能力較高容積率為2.3時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為3784.97萬(wàn)元，即318.6萬(wàn)元每畝容積率為3.0時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為4735.37萬(wàn)元，即398.6萬(wàn)元每畝容積率為4.0時(shí)，則地塊的最高承受土地

8、價(jià)格為6302.34萬(wàn)元，即530.5萬(wàn)元每畝容積率為5.0時(shí)，則地塊的最高承受土地價(jià)格為7910.89萬(wàn)元，即665.9萬(wàn)元每畝。1.4、風(fēng)險(xiǎn)及建議Ø 雖受政策影響，但南昌市房地產(chǎn)還是持續(xù)快速發(fā)展。從土地交易的情況來(lái)看，地塊的土地成本可能較高，這就需要想辦法創(chuàng)造附加值，提高銷售價(jià)格，從而把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。Ø 因地塊在老城區(qū)，所以應(yīng)充分利用地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)和資源；且與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問(wèn)公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造項(xiàng)目品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場(chǎng)營(yíng)銷方案，擴(kuò)大媒體宣傳，注重營(yíng)銷推廣，保證銷售資金回款，從而實(shí)現(xiàn)效益最大化。Ø 在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的房地產(chǎn)市場(chǎng)，要想獲取

9、預(yù)期收益，必須在現(xiàn)有條件下，最大限度挖掘產(chǎn)品的附加價(jià)值。二、項(xiàng)目概況2.1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目位于南昌市建設(shè)東路和玉帶河交匯處，中大紫都項(xiàng)目后面。屬國(guó)藥廠原用地，交通發(fā)達(dá)，周邊配套完善，是南昌老城區(qū)較為核心位置。2.2、項(xiàng)目用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)委托方提供的資料，本項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表所示： 項(xiàng) 目規(guī)劃指標(biāo)用地面積（賣地紅線）7920（11.88畝）用地性質(zhì)居住用地土地使用年限70年建筑容積率2.3綠化率35%三、項(xiàng)目投資環(huán)境3.1、宏觀經(jīng)濟(jì)分析南昌市作為京九線上唯一的省會(huì)城市，同時(shí)也是中部地區(qū)六大中心城市之一。近年來(lái)，全市上下為實(shí)現(xiàn)把南昌建設(shè)成為現(xiàn)代區(qū)域中心城市、現(xiàn)代文明花園式英雄城市的目標(biāo)，經(jīng)濟(jì)

10、呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大多數(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)呈兩位數(shù)增長(zhǎng)，走在全國(guó)、全省發(fā)展的前列，出現(xiàn)了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的新局面。3.1.1、經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)隨著城市發(fā)展的不斷深入，南昌市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)，GDP、固定資產(chǎn)投資以及人均可支配收入等各項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了持續(xù)上升的勢(shì)頭。3.1.2、與周邊中部城市比較，位居中部城市前列南昌與中部其它省會(huì)城市相比，發(fā)展迅速，各經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速度居中部前列。通過(guò)上圖可以看出，南昌市的人均可支配收入及固定資產(chǎn)投資這兩項(xiàng)指標(biāo)，其增長(zhǎng)速度都位居中部六大城市之首，GDP增長(zhǎng)速度也位于中游。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例年份南昌長(zhǎng)沙合肥武漢太原鄭州03年0.260.27610.350.26

11、0.210.1504年0.2640.29720.380.280.190.1905年0.210.3240.380.280.180.206年0.1760.31240.3360.17580.220.274近年來(lái)，南昌市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重呈下降趨勢(shì)，其主要原因是最近三年南昌市的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)加快，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度跟不上固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的速度，造成房地產(chǎn)投資總量增加但比重下滑的情況發(fā)生，并非房地產(chǎn)投資降溫。這也從側(cè)面反映了南昌未來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，將進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，投資前景看好。3.2、南昌經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析小結(jié)近年來(lái)，南昌市經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù)、快速、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)：GDP、人均可支配

12、收入和社會(huì)固定資產(chǎn)投資等方面每年都保持較大幅度的提高。為南昌市房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，持續(xù)繁榮打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。四、城市規(guī)劃發(fā)展分析4.1、城市化進(jìn)程加快，城市發(fā)展四面擴(kuò)展Ø 根據(jù)南昌市“雙三百”的城市發(fā)展規(guī)模和目標(biāo)規(guī)劃，南昌城市化進(jìn)程伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展熱潮而來(lái)。在此基礎(chǔ)上,南昌市城市總體規(guī)劃提出了“西進(jìn)、東拓、北控、南延”的發(fā)展策略。Ø 據(jù)城市規(guī)劃布局資料顯示,從現(xiàn)在起到2020年，南昌市中心城按“一江兩岸、一核五片，沿著贛江兩端延伸，多點(diǎn)、多組團(tuán)推進(jìn)”的規(guī)劃布局。其中,南昌將重點(diǎn)開(kāi)發(fā)五個(gè)具有很高產(chǎn)業(yè)和建設(shè)開(kāi)發(fā)需求，開(kāi)發(fā)效益好、環(huán)境容量較大的城市重點(diǎn)拓展區(qū)，依序包括：1、紅谷灘中央商

13、務(wù)區(qū)。以行政功能和商業(yè)中心建設(shè)帶動(dòng)重大商務(wù)、文化、教育和公建項(xiàng)目建設(shè)，進(jìn)一步增強(qiáng)交通設(shè)施的通達(dá)性，建設(shè)紅谷灘高層建筑群；2、朝陽(yáng)組團(tuán)。啟動(dòng)朝陽(yáng)組團(tuán)建設(shè)，成為以大型住宅基地為主體、生活設(shè)施配套完善的人居中心；3、“兩湖”產(chǎn)業(yè)景觀區(qū)。依托城東地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善，不失時(shí)機(jī)地推進(jìn)艾溪湖、瑤湖區(qū)域的景觀開(kāi)發(fā)和產(chǎn)業(yè)集聚，建設(shè)艾溪湖片高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)生態(tài)功能區(qū)，瑤湖片文化教育與生態(tài)旅游觀光功能區(qū)；4、一江兩岸產(chǎn)業(yè)帶。啟動(dòng)贛江兩岸產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃和建設(shè)，濱水區(qū)域突出公共性、連續(xù)性、可達(dá)性、親水性和安全性，形成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和都市旅游業(yè)為主體的產(chǎn)業(yè)走廊，打造城市未來(lái)的黃金中軸線；5、昌南新城。適應(yīng)城市形態(tài)加快

14、南延的趨勢(shì)，發(fā)掘城市南部區(qū)域的優(yōu)勢(shì)和潛力，把昌南新城建設(shè)成為城市商業(yè)副中心區(qū)域，增強(qiáng)城市的總體功能和對(duì)小藍(lán)、蓮塘、向塘及以南廣大區(qū)域的輻射能力。4.2、城市規(guī)劃發(fā)展結(jié)論南昌城市化進(jìn)程的加快,帶動(dòng)了南昌市政府重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域建設(shè)的加快，但新城區(qū)無(wú)論是人口、市政、商業(yè)、教育、醫(yī)療等等都與老城區(qū)有巨大的差距，故在老城區(qū)置業(yè)還是市民的最大愿望。五、房地產(chǎn)政策分析自2004.3.21國(guó)土資源部頒布關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（8.31大限）以來(lái)，一系列土地、金融稅收、產(chǎn)品技術(shù)規(guī)范、價(jià)格、交易管理政策陸續(xù)出臺(tái)，調(diào)控力度日益加大，實(shí)施細(xì)則日益具有針對(duì)性，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范。

15、5.1、房地產(chǎn)政策分析附:全國(guó)及南昌地方2004-2007年已出臺(tái)的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)政策Ø 土地政策一覽表政策名稱頒布時(shí)間重點(diǎn)內(nèi)容關(guān)于繼續(xù)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知2004.3.21就“開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)8月31日后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。關(guān)于深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓嚴(yán)格土地管理2004.4.29集中半年左右時(shí)間，繼續(xù)深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院緊急通知精神進(jìn)一步嚴(yán)格土地管理2004.5.21

16、治理整頓期間，全國(guó)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地，并要嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃。2004.8.19要求經(jīng)營(yíng)性土地交易都必須在市土地交易市場(chǎng)以招拍掛的方式公開(kāi)進(jìn)行國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定2004.10.21嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地，新增建用地土地有償使用費(fèi)實(shí)行先繳后分建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理辦法2004.12.1充分發(fā)揮土地供應(yīng)的宏觀調(diào)控作用，控制建設(shè)用地總量。實(shí)行分級(jí)預(yù)審，在項(xiàng)目可行性研究階段由建設(shè)用地單位提出預(yù)審申請(qǐng)。關(guān)于當(dāng)前進(jìn)一步從嚴(yán)土地管理的緊急通知2006.5.30不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃用地從嚴(yán)審批各類非農(nóng)建設(shè)用地確保房地產(chǎn)調(diào)控的土地政策落到實(shí)處嚴(yán)肅查處違法

17、違規(guī)用地繼續(xù)深入開(kāi)展“完善體制、提高素質(zhì)”活動(dòng)關(guān)于嚴(yán)明法紀(jì)堅(jiān)決制止土地違法的緊急通知2006.6.14認(rèn)真清理違法違規(guī)用地；嚴(yán)肅查處重大土地違法案件；鞏固土地市場(chǎng)治理整頓成果；組織開(kāi)展執(zhí)法檢查、嚴(yán)明法紀(jì)。國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知2006.8.31進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)規(guī)范土地出讓收支管理調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地強(qiáng)化對(duì)土地管理行為的監(jiān)督檢查嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為關(guān)于做好報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地審查報(bào)批有關(guān)工作的通知2006.9.18關(guān)于省級(jí)批準(zhǔn)（核準(zhǔn)、備案）項(xiàng)目需作出說(shuō)明問(wèn)題關(guān)于占

18、用基本農(nóng)田的論證問(wèn)題關(guān)于建設(shè)占用耕地“先補(bǔ)后占”問(wèn)題關(guān)于城市批次用地需補(bǔ)報(bào)的有關(guān)材料問(wèn)題Ø 金融政策一覽表商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引2004.9.2將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下（含50%），月所有債務(wù)支出與收入比控制在55以下（含55%）關(guān)于調(diào)整金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率的通知2004.10.28一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的5.31%提高到5.58%。另外，個(gè)人住房公積金貸款5年（含）以下從3.60%提高到3.78%，5年以上從4.05%提高到4.23%；商業(yè)銀行自營(yíng)性個(gè)人住房貸款5年（含）以下從4.77%提高到4.95%，年以上從5.04%

19、提高到5.31%中國(guó)人民銀行關(guān)于調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策和超額準(zhǔn)備金存款利率的通知2005.3.16將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，下限利率水平為相應(yīng)期限檔次貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍，商業(yè)銀行法人可根據(jù)具體情況自主確定利率水平和內(nèi)部定價(jià)規(guī)則關(guān)于住房公積金有關(guān)利率政策調(diào)整的通知2005.3.18上調(diào)各檔次個(gè)人住房公積金貸款利率0.18個(gè)百分點(diǎn)財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知2005.3.22對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契

20、稅，成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過(guò)部分征收契稅。關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、財(cái)政部、建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知的通知2005.5.27個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，2年以上可按規(guī)定辦理免征營(yíng)業(yè)稅對(duì)個(gè)人購(gòu)買的非普通住房超過(guò)2年（含2年）對(duì)外銷售的，在向地方稅務(wù)部門申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)中國(guó)人民銀行決定上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率（注：2007年央行加息五次）2007915自2007 年9 月15 日起，上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由3.60%提高到3.87 %；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)

21、0.27個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。Ø 產(chǎn)品政策關(guān)于新建居住建筑嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的通知2005.4.15房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要將所售商品住房的結(jié)構(gòu)形式及其節(jié)能措施、圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱性能指標(biāo)等基本信息載入住宅使用說(shuō)明書(shū)Ø 交易政策關(guān)于修改<城市商品房預(yù)售管理辦法>的決定2004.7.20預(yù)售商品房交付90天內(nèi)辦產(chǎn)權(quán)，因開(kāi)發(fā)商原因未能如期取得房產(chǎn)證開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任關(guān)于加快房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系建設(shè)的通知2004.9.21對(duì)一些城市機(jī)制不健全、工作目標(biāo)和思路

22、不清、數(shù)據(jù)采集不完善、市場(chǎng)分析不全面、信息發(fā)布不及時(shí)、整體工作滯后等問(wèn)題加以督促房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)建設(shè)工作綱要（試行）2004.12.31系統(tǒng)的開(kāi)通使交易數(shù)據(jù)公開(kāi)，人們可以在系統(tǒng)中查找所有增量與存量房項(xiàng)目的相關(guān)信息；該系統(tǒng)內(nèi)采集了所有增量房和存量房的單價(jià)、單套成交價(jià)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具有很強(qiáng)的監(jiān)控性關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.18對(duì)房地產(chǎn)稅收實(shí)施一體化管理，在現(xiàn)行職責(zé)分工和征管要求的基礎(chǔ)上，整合征管資源，以契稅管理先繳納稅款、后辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)（簡(jiǎn)稱“先稅后證”）為把手關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知2005.5.27規(guī)定了購(gòu)房時(shí)間是以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)

23、買房屋的時(shí)間經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法2004.5.13限制經(jīng)濟(jì)適用住房的面積，而經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格以保本微利為原則，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房滿一定年限后方可按市價(jià)出售印發(fā)關(guān)于進(jìn)一步簡(jiǎn)化房產(chǎn)交易與權(quán)屬登記程序的若干意見(jiàn)的通知2004.12. 27積極妥善處理房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)證中的歷史遺留問(wèn)題房產(chǎn)交易實(shí)行“憑證交易”關(guān)于實(shí)施辦理商品房期房退房、變更手續(xù)操作規(guī)程的通知2005.5.23對(duì)于已辦理了合同登記備案的商品房在未交付使用及領(lǐng)取房屋所有權(quán)證之前不得轉(zhuǎn)讓。買賣雙方協(xié)商同意退房的處理辦法南昌市整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ?xiàng)活動(dòng)的通知2006.9.13針對(duì)我市房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)存在的主要問(wèn)題，重點(diǎn)整頓規(guī)范商品房預(yù)售管理、房地產(chǎn)

24、廣告發(fā)布管理、房地產(chǎn)展銷活動(dòng)管理、合同管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理方面的違法違規(guī)行為關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知2005.3.30穩(wěn)定房?jī)r(jià)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，控制被動(dòng)性住房需求引導(dǎo)居民合理消費(fèi)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)運(yùn)行貫徹調(diào)控住房需求的政策對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作的督促檢查國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知2005.5.9享受土地增值稅標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下,地方上浮不超過(guò)20國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知2006.5.2990平米以下中小戶型占開(kāi)發(fā)量的70經(jīng)濟(jì)適用房9月底前公布

25、，購(gòu)房不足5年需交營(yíng)業(yè)稅，空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物，首付不低于三成，居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房預(yù)銷售行為的通知2007.8.8商品住宅項(xiàng)目自取得預(yù)售許可證之日起10日內(nèi)必須開(kāi)盤，并按整棟房源對(duì)外銷售?！澳喜蟹康禺a(chǎn)信息網(wǎng)”中公示的待售房源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得商品房預(yù)售許可證后，開(kāi)發(fā)企業(yè)或銷售代理機(jī)構(gòu)發(fā)放VIP卡或其它預(yù)購(gòu)憑證的數(shù)量不得超過(guò)可售房源的數(shù)量。5.2、政策分析小結(jié)從2004年國(guó)有土地實(shí)行招拍掛制度開(kāi)始，房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府和社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)，國(guó)家和地方政府通過(guò)頒布一系列政策,其目的一方面為穩(wěn)定房?jī)r(jià),引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康的發(fā)展;另一方面為限制其

26、他行業(yè)資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。雖然政府力圖通過(guò)政策的調(diào)控，控制房?jī)r(jià)，但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)居住“質(zhì)”和“量”的需求強(qiáng)勁，宏觀調(diào)控近期收效不大。六、市場(chǎng)需求分析6.1、房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)一路盤升從上表可以看出，南昌住宅均價(jià)自2003年以來(lái)，一直呈上升趨勢(shì)。其中市區(qū)房?jī)r(jià)由2003年的2722元/m2攀升到2007年的4500元/m2 左右。6.2、住宅市場(chǎng)供需兩旺，差額逐漸加大從下表可以看出，南昌住宅供需曲線近三年保持持續(xù)穩(wěn)定的上升趨勢(shì)。與此同時(shí)，市場(chǎng)供給量與成交量的之間的差額也越來(lái)越大。2006年南昌市各版塊新推續(xù)推供求情況（萬(wàn)平方米）6.3、從價(jià)格到產(chǎn)品，南昌升級(jí)換代需求旺盛6.3.1 戶型的需求分

27、析自2003年以來(lái)，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，南昌市民對(duì)套型面積的需求也發(fā)生了巨大的變化。2006年，南昌市商品住宅戶型需求是：1、 一房：53.262、 二房：92.263、 三房：125.514、 四房：148.755、 復(fù)式：177.472006年南昌市戶型新推續(xù)推供求情況（萬(wàn)平米）2006年戶型需求最好的房型是：三房戶型 面積在125.516.3.2 物態(tài)的需求分析2006年南昌市各物業(yè)新推續(xù)推供求情況（萬(wàn)平方米）2006年各物業(yè)形態(tài)中，多層、小高層、高層的供求都比較旺盛。通過(guò)對(duì)物業(yè)形態(tài)等的對(duì)比發(fā)現(xiàn)，南昌市民對(duì)對(duì)住宅的舒適、品質(zhì)需求越來(lái)越高，對(duì)住宅的升級(jí)換代需求越來(lái)越強(qiáng)。6.4、

28、小結(jié)南昌住宅價(jià)格一路攀升，供需差額越來(lái)越大，在中檔住宅供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的同時(shí)，高品質(zhì)住宅供應(yīng)卻供不應(yīng)求。體現(xiàn)出南昌市民居住需求已到了升級(jí)換代的時(shí)候。對(duì)高品質(zhì)住宅有著巨大的需求七、市場(chǎng)供應(yīng)分析7.1、房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)價(jià)值是一系列相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)組成的價(jià)值鏈，其發(fā)展趨勢(shì)如下：Ø 資源土地儲(chǔ)備趨勢(shì)：由于土地交易不規(guī)范，短期內(nèi)，土地的獲取能力是影響企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要因素；從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，土地交易將日趨規(guī)范、公平、合理。Ø 設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)趨勢(shì)：大部分房產(chǎn)企業(yè)都將建筑設(shè)計(jì)與環(huán)境設(shè)計(jì)外包給專業(yè)公司來(lái)做，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)是整個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的核心部分之一，將越來(lái)越被關(guān)注、重視Ø

29、; 建筑原材料采購(gòu)、項(xiàng)目管理、施工、項(xiàng)目驗(yàn)收趨勢(shì)：我國(guó)的建筑工業(yè)已較為成熟，國(guó)家已有一系列的規(guī)定來(lái)管理建筑工程的施工、質(zhì)量等。由于建筑工業(yè)的較低利潤(rùn)及勞動(dòng)密集等特點(diǎn)，許多房地產(chǎn)公司均將建筑施工外包給建筑承包商。Ø 營(yíng)銷廣告策劃、營(yíng)銷計(jì)劃、銷售、客戶管理趨勢(shì)：較多房產(chǎn)公司的營(yíng)銷還只是停留在產(chǎn)品推銷階段，但未來(lái)營(yíng)銷發(fā)展將由工程完工后的產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向工程建設(shè)前的企劃定位，完成從產(chǎn)品推銷轉(zhuǎn)向整合營(yíng)銷的轉(zhuǎn)變。Ø 裝潢裝潢設(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、裝潢施工趨勢(shì)：大部分房產(chǎn)商不涉及裝潢業(yè)務(wù)，房產(chǎn)商可將其作為一種附加的增值服務(wù)。通過(guò)精裝修等手段，已成為一種差異化產(chǎn)品的方法Ø 物業(yè)管理物業(yè)管理

30、、房屋維修趨勢(shì)：沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，物業(yè)管理已逐漸成為一個(gè)單獨(dú)的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，在內(nèi)陸地區(qū)，物業(yè)管理還欠完善。隨著物業(yè)管理越來(lái)越專業(yè)化的發(fā)展，物業(yè)管理將逐漸成為一個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，與房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的從屬關(guān)系將越來(lái)越少。7.2、小結(jié)就目前南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域集中在資源環(huán)節(jié)及營(yíng)銷環(huán)節(jié)。這表明南昌房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)還處于單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，房地產(chǎn)價(jià)值提升還有很大的“藍(lán)海”空間空白點(diǎn)。八、土地出讓情況分析土地出讓量的大小，決定房地產(chǎn)未來(lái)幾年開(kāi)發(fā)量的大小。也反映了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)激烈的程度。2005年，南昌共出讓土地為4500畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模市級(jí)供應(yīng)面積蓮塘地區(qū)200畝象湖140畝灣里地區(qū)200畝青

31、山湖460畝昌北開(kāi)發(fā)區(qū)500畝紅角洲1000畝高新區(qū)200畝區(qū)級(jí)供應(yīng)面積經(jīng)濟(jì)適用房400畝紅谷灘新區(qū)500畝低洼危舊房改造200畝新建縣300畝其他400畝長(zhǎng)堎300畝南昌縣300畝2006年，南昌共計(jì)供應(yīng)土地面積5000畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模朝陽(yáng)地區(qū)1000畝紅谷灘新區(qū)500畝青云譜地區(qū)900畝灣里地區(qū)150畝昌東地區(qū)500畝經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)200畝青山湖地區(qū)300畝高新區(qū)200畝西湖地區(qū)300畝經(jīng)濟(jì)適用房300畝新建縣長(zhǎng)堎250畝低洼危舊房改造100畝蓮塘地區(qū)300畝英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)100畝桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)100畝2007年18月份，南昌共計(jì)供應(yīng)土地面積7225畝區(qū)域規(guī)模區(qū)域規(guī)模朝陽(yáng)地區(qū)52

32、.27畝紅谷灘新區(qū)35.17畝青云譜地區(qū)184.72畝灣里地區(qū)438.31畝昌東地區(qū)1365.11畝經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)1095.70畝青山湖地區(qū)166.15畝高新區(qū)2504.25畝西湖地區(qū)129.55畝經(jīng)濟(jì)適用房870.00畝新建縣長(zhǎng)堎-畝低洼危舊房改造500.00畝蓮塘地區(qū)-畝英雄經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)215.09畝市中心區(qū)149.70畝桑海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)614.22畝2005年、2006年出讓的土地，有可能集中在2007年、2008年入市。從上面2006年及2007年上半年土地出讓表可以發(fā)現(xiàn)，市中心（老城區(qū)）土地出讓量極少，而在市郊及規(guī)劃發(fā)展區(qū)域土地（特別是工業(yè)用地）供應(yīng)量巨大，這將使本項(xiàng)目具有巨大的

33、先天性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。九、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié)Ø 宏觀政策執(zhí)行力度加大，房地產(chǎn)市場(chǎng)日益規(guī)范；Ø 房地產(chǎn)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)持續(xù)上升，對(duì)居住升級(jí)換代的需求旺盛；Ø 房地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越嚴(yán)重，市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩，高品質(zhì)項(xiàng)目受到市場(chǎng)的歡迎；Ø 研發(fā)及整合營(yíng)銷環(huán)節(jié)還是競(jìng)爭(zhēng)低密度區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)大；Ø 土地供應(yīng)量巨大，但老城區(qū)供應(yīng)量極少。十、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析總結(jié)10.1、隆鑫廣場(chǎng)10.1.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱隆鑫廣場(chǎng)項(xiàng)目位置解放西路80號(hào)開(kāi)發(fā)商南昌市百盛實(shí)業(yè)投資有限公司物業(yè)公司深圳長(zhǎng)城物業(yè)管理公司代理商同致地產(chǎn)工程進(jìn)度共三期、二期9月16日開(kāi)盤占地面積74.91畝

34、建筑面積18萬(wàn)平方米綠化率35容積率2.75價(jià)格均價(jià)6200元/平方米物業(yè)費(fèi)1.42元/平方米.月開(kāi)盤時(shí)間2006年10月入住時(shí)間2007年12月停車位920，其中地上135輛，地下785輛樓盤檔次中高檔10.1.1.1區(qū)位介紹隆鑫廣場(chǎng)由浙江彪馬集團(tuán)投資，南昌市百盛實(shí)業(yè)投資有限公司投資5.6億元巨資打造的洪都中大道首個(gè)集商業(yè)、居住、休閑、娛樂(lè)、文化、景觀為一體的高檔綜合性精品樓盤。項(xiàng)目地處南昌市中心解放西路與洪都大道交叉東北角（原江西國(guó)藥廠生產(chǎn)區(qū)）。10.1.1.2周邊配套配套：麥德龍超市、沃爾瑪超市、洪城家電市場(chǎng)、等大型超市。白云飯店、菜員外（餐廳）、揚(yáng)州大浴場(chǎng)、名人大酒店、國(guó)貿(mào)酒店、華宇大

35、酒店、環(huán)球嘉年華、玲子專業(yè)美容美體中心、廚房制造、云南過(guò)橋米線等、鐵路二小、第十四中學(xué)（解放西路以東）、第十六中學(xué)（壇子口立交旁）、一職、鐵路一中、鐵路二中、南昌航空工業(yè)等、九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院、九四醫(yī)院、市九醫(yī)院、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行等小區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套：社區(qū)幼兒園（二期建設(shè)）、隆鑫廣場(chǎng)主題商城、街鋪（三期建設(shè)交通：11路、16路、24路、206路、207路、216路、231路；10.1.2產(chǎn)品研究10.1.2.1整體規(guī)劃項(xiàng)目以高層住宅為主，共13棟，樓距一般都在34-36米左右。其中有18層單元式板式高層、18層及24層點(diǎn)式高層、2層沿街商鋪、4層商業(yè)綜合體及17層高檔酒店。住宅層

36、高均為2.9米。沿街商業(yè)1F層高6米，進(jìn)深13.5米左右，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)間8米，沿街商業(yè)2F層高3.6米，1F、2F為上下兩層連通式商鋪。 具體規(guī)劃如下：A區(qū)面積55720（地上建筑面積45790，地下建筑面積9930），其中，住宅面積38970，公建及商業(yè)面積6820，共5棟住宅，規(guī)劃住宅戶數(shù)296戶；B區(qū)73710（地上建筑面積59300，地下14410），其中，B區(qū)住宅面積51350，公建及商業(yè)面積7950，共7棟住宅，規(guī)劃戶數(shù)398戶C區(qū)面積規(guī)劃為41500（地上建筑面積32210，地下9290），其中，C區(qū)1棟，5-17層小戶型白領(lǐng)公寓面積14410，4F裙樓商業(yè)面積1780010.1.2.

37、2戶型面積種類及分析隆鑫廣場(chǎng)共有21種戶型面積，分別是93m2、94.08m2 、91.63m2、124m2、129m2、146m2、130m2、136m2 、128m2 、120m2、126.65m2 、121.85m2 、132.96m2、120.42m2 、126.66m2 、124.03m2、120.97m2、121.63m2 、141.53m2 、138.80m2 、133.88m2。項(xiàng)目的主打戶型為面積在120-130平方米左右，房子面積較大，客廳與陽(yáng)臺(tái)相通互聯(lián)，時(shí)刻保持房?jī)?nèi)通透明亮。10.1.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)隆鑫廣場(chǎng)交樓標(biāo)準(zhǔn)公共部分外墻：高級(jí)外墻涂料，局部花崗巖樓梯：花崗巖踏步，鐵

38、欄桿扶手，墻面及天棚刮白地面：面磚墻面：1：1：6混合砂漿壓光，刮白頂棚：刮白電梯：OTIS電梯電：一戶一表水：一戶一表氣：一戶一表其他：每戶贈(zèng)送可視對(duì)講電話機(jī)、緊急按鈕、紅外線探測(cè)器、煤氣泄漏報(bào)警器各一個(gè)住宅部分墻面：1：1：6混合砂漿抹灰地面：混凝土原漿抹平天棚：混合砂槳一次抹灰廚房：預(yù)留給水管一個(gè)接駁點(diǎn)，集中排煙衛(wèi)生間：預(yù)留給水管一個(gè)接駁點(diǎn)，做防水處理門窗：外門窗均采用鋁合金中空玻璃窗，室內(nèi)預(yù)留門洞入戶門：高級(jí)防盜門有線電視、電話、寬帶網(wǎng)：每戶設(shè)置集中信息箱，內(nèi)設(shè)接駁口10.1.3營(yíng)銷推廣10.1.3.1項(xiàng)目形象定位打造成一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、運(yùn)動(dòng)等為一體的新的商業(yè)中心。

39、10.1.3.2推廣主線隆鑫廣場(chǎng)，就其建筑本身就是一道亮麗的風(fēng)景，靈感源于對(duì)當(dāng)代西方現(xiàn)代建筑的明快、典雅與嚴(yán)謹(jǐn)建筑風(fēng)格的推崇，用現(xiàn)代建筑板、玻璃及金屬欄桿等元素進(jìn)行重組與穿插，處處閃現(xiàn)著現(xiàn)代氣息和尊貴神韻。每一分區(qū)中建筑均與河道呈現(xiàn)完美布置，形成一個(gè)個(gè)面向河邊的庭院，庭院之間是建筑特底部架空的部分，如同傳統(tǒng)居住空間中的一系列廳堂，建達(dá)庭院內(nèi)側(cè)的通廊串聯(lián)起這些廳堂。玉帶河成小區(qū)構(gòu)成的主脈，而面河而居的“連堂庭院”成為了小區(qū)鮮明的景觀特征標(biāo)志。 以亭臺(tái)、榭、閣、景觀小品、涌泉、風(fēng)雨連榔為景觀特色，以晨練廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園、休閑廣場(chǎng)、臨水觀景臺(tái)等為主要景觀節(jié)點(diǎn)，以坡地園林、立體化景觀、架空層景觀延伸為造

40、景手法，營(yíng)造一種曲徑通幽，步移景換的逾20000東南亞風(fēng)情園林讓隆鑫廣場(chǎng)頓時(shí)光彩照人。500米玉帶河水域風(fēng)情， 10000市民廣場(chǎng)，片區(qū)獨(dú)攬。10.1.3.3、推廣廣告訴求點(diǎn)超越繁華、純城生活。10.1.4總結(jié)隆鑫廣場(chǎng)位于市中心版塊，洪都中大道與解放路交叉口。項(xiàng)目周邊有省家電市場(chǎng)，舊貨大市場(chǎng)等成熟的尚圈，有沃爾瑪、麥德龍購(gòu)物廣場(chǎng)等大型購(gòu)物中心，玉帶河是其整個(gè)外圍景觀的樞紐。項(xiàng)目的定位基本符合所處地理位置周邊的環(huán)境。再加上密集的人口，開(kāi)發(fā)投資商雄厚的資金實(shí)力，該項(xiàng)目在未來(lái)的發(fā)展中有著不可估量的升值潛力。10.2、景河星宮10.2.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱景河星宮項(xiàng)目位置青山湖區(qū)洛陽(yáng)路與上海路交匯處開(kāi)發(fā)

41、商江西鑫發(fā)房地產(chǎn)有限公司物業(yè)公司江西卓佳物業(yè)策劃代理深圳博思堂機(jī)構(gòu)工程進(jìn)度現(xiàn)售三期（13號(hào)樓高層29層）占地面積30106.46平方米建筑面積10萬(wàn)平方米綠化率42.5%容積率3價(jià)格均價(jià)：6500元/平方米物業(yè)費(fèi)1.45元/月平米開(kāi)盤時(shí)間13號(hào)樓2007年9月3日入住時(shí)間2008年10月停車位374個(gè)樓盤檔次高檔10.2.1.1區(qū)位介紹景河星宮位于洛陽(yáng)東路與上坊路交匯處，西臨玉帶河，處于市中心版塊。交通較便利，屬于人口密集區(qū)，市政設(shè)施較齊全。10.2.1.2周邊配套配套: 購(gòu)物：麥德龍超市，沃爾瑪超市、彭家橋農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、城東百貨大樓、國(guó)美電器、華聯(lián)超市、旺中旺超市；銀行：中行、建行、工行；教育：

42、少春學(xué)校、少春學(xué)校附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、上海路小學(xué)、第十七中學(xué)、江西廣電小學(xué)、江西廣電幼兒園、安琪爾幼兒園（御錦城）；醫(yī)療：湖坊醫(yī)院、第九醫(yī)院、匯仁堂藥店；公共交通：28、208、215、231、16路等公交線路在小區(qū)門口10.2.2產(chǎn)品研究10.2.2.1整體規(guī)劃項(xiàng)目占地30106.46平方米，建筑面積近10萬(wàn)平方米，容積率3.0，綠化率高達(dá)42.5，小區(qū)內(nèi)有小高層、高層；戶戶朝南，四面觀景。項(xiàng)目創(chuàng)意性地規(guī)劃生活、生態(tài)、文化三大主軸，精心打造健康休閑會(huì)所、水景園林以及水岸風(fēng)情商業(yè)街。以“城水人居”為生活藍(lán)本，將獨(dú)特的自然資源“玉帶河”及政府規(guī)劃數(shù)萬(wàn)平米的街頭景觀休閑中心納入其中，塑造了一個(gè)公共性與私

43、密性兼重的“半島城邦”，生活氛圍及自然生態(tài)極為濃郁。10.2.2.2戶型面積種類及分析景河星宮戶型面積有5種戶型，主要分為：87.4平方米、85平方米、114平方米、110平方米、135平方米。戶型都以中小型為主集中在80120平米左右，布局方正，空間分割合理，動(dòng)靜分區(qū)，寬闊陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，盡情享受私屬空間，戶型簡(jiǎn)潔實(shí)用，南偏東朝向?yàn)橹?，客廳南北通透，通風(fēng)流暢，陽(yáng)光充足。10.2.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.2.3營(yíng)銷推廣10.2.3.1項(xiàng)目形象定位塑造了一個(gè)公共性與私密性兼重的適合人居的“半島城邦”10.2.3.2推廣主線都市領(lǐng)地你的生活版圖，何止10萬(wàn)平方米環(huán)境領(lǐng)地在城市中心，如何實(shí)現(xiàn)你

44、的“島居式生活”園林領(lǐng)地是美的流動(dòng)，還是心在流動(dòng)戶型領(lǐng)地創(chuàng)意戶型，獨(dú)領(lǐng)全城“陽(yáng)光”生活風(fēng)10.2.3.3推廣廣告訴求點(diǎn)在城市中，靜享自然10.2.4總結(jié)景河星宮位于洛陽(yáng)東路與上坊路交匯處，周邊人口密集，項(xiàng)目緊挨玉帶河，項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境規(guī)劃的很好，內(nèi)部配套設(shè)施也很是齊全。有著良好的居住環(huán)境，項(xiàng)目規(guī)劃住宅區(qū)是比較符合所處的地理位置和環(huán)境的。目前在項(xiàng)目周邊沒(méi)有什么較大型的購(gòu)物中心，住戶購(gòu)物有所不便，但，隨著周邊環(huán)境的改善，相信這些問(wèn)題會(huì)得到解決。10.3、中大紫都10.3.1項(xiàng)目資料、物業(yè)名稱中大紫都項(xiàng)目位置青山湖解放西路528號(hào)開(kāi)發(fā)商江西中大城市房地產(chǎn)公司物業(yè)公司南昌福田物業(yè)管理公司設(shè)計(jì)單位浙江省建筑

45、設(shè)計(jì)研究院工程進(jìn)度一期售完，二期10月分開(kāi)盤占地面積92273.59平方米建筑面積234902平方米綠化率35%容積率2.21價(jià)格均價(jià)：5900元/平方米物業(yè)費(fèi)0.7元/月平米開(kāi)盤時(shí)間（一期）2007年1月26日入住時(shí)間2008年10月停車位547樓盤檔次中高檔10.31.1區(qū)位介紹中大紫都位于南昌市東南部，距城市主中心八一廣場(chǎng)約4.5KM，位于城南副中心。其北臨60米寬的解放路，便利的交通可直達(dá)南昌大橋、八一廣場(chǎng)等各南昌主要地區(qū)，東臨規(guī)劃河道玉帶河，西接建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目，地塊的外圍交通環(huán)境條件非常優(yōu)越。地塊所屬片區(qū)交通便利，生活配套設(shè)施齊全，尤其今后為南昌市近期將重點(diǎn)治理改造的老城區(qū)。在

46、南昌市城市總體規(guī)劃（2000-2010年）文件中，該片區(qū)被定位為集科技、文教、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游度假、生活居住為一體的綜合新區(qū)10.3.1.2周邊配套配套: 教育：上海路小學(xué)、湖坊小學(xué)、十四中、十六中、十七中、南昌航空工業(yè)學(xué)院、江西師大城東分院；幼稚園：雙語(yǔ)幼兒園；綜合商場(chǎng)：華聯(lián)超市、沃爾瑪、麥德龍、香江家具城、洪城家電市場(chǎng)；農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：龍王廟集貿(mào)市場(chǎng)；醫(yī)院：九三關(guān)懷醫(yī)院、華夏醫(yī)院；銀行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)行城市信用社、工商銀行；娛樂(lè)：有南昌京東水上樂(lè)園、天香園候鳥(niǎo)公園、城東公園等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，城東公園占地面積150畝，此外南昌市政府為改變城東片區(qū)無(wú)大型休閑公園的現(xiàn)狀，規(guī)劃在本地塊旁修建兒童

47、公園。公共交通：11路、201路、206路、207路公交。10.3.2產(chǎn)品研究10.3.2.1整體規(guī)劃項(xiàng)目位于南昌市東南部，北側(cè)為解放路，東臨玉帶河，南臨規(guī)劃用地，西側(cè)為建設(shè)中的華府天地項(xiàng)目?？偧t線用地面積為92273.59。規(guī)劃要求北退解放路紅線10m，南退用地紅線6m，東側(cè)退玉帶河綠線5m，西側(cè)退用地紅線6.5米。容積率為2.21，根據(jù)初步設(shè)計(jì)，項(xiàng)目總建筑面積約為234902，其中地上建筑面積為205270，包括多層約39900余；小高層約67000余；高層約90000。總戶數(shù)約為1728戶。根據(jù)對(duì)現(xiàn)狀環(huán)境分析，結(jié)合用地紅線及建筑類型，考慮利于可分期分塊建設(shè)的原則，因地制宜，巧妙設(shè)計(jì)，形成

48、“中心綠地+住宅組團(tuán)”的建筑布局，不僅使得小區(qū)擁有氣勢(shì)蓬勃的整體建筑形象，又在小區(qū)內(nèi)部形成開(kāi)闊的視野感受，令每家每戶都享有良好的景觀和環(huán)境。小區(qū)按建筑形式分為多層，小高層，高層三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的區(qū)域，圍繞中心綠地展開(kāi)。中心綠地位于地塊中心，整個(gè)區(qū)域以流動(dòng)的綠地廣場(chǎng)為依托，引進(jìn)東部濕地景色。沿中心綠地四周布置18層單元式高層，小高層住宅建筑組團(tuán)，與四周的11層小高層住宅及多層住宅在建筑外部空間上錯(cuò)落有致， 形成小區(qū)中心半圍合的共享活動(dòng)空間，既符合景觀設(shè)計(jì)的要求，又使得這個(gè)地塊具有靈韻、動(dòng)感的豐富內(nèi)涵。小高層住宅按組團(tuán)布置在用地的西側(cè)，每個(gè)組團(tuán)均有集中綠地，使小區(qū)充滿陽(yáng)光照耀。多層住宅按組團(tuán)布置在用地

49、的東南角一側(cè)，空間相對(duì)尺度親切，營(yíng)造出親切、宜人、相對(duì)私密的居住氛圍。10.3.2.2戶型面積種類及分析中大紫都戶型面積有8種戶型，主要分為：88.61平方米、105.73平方米、114.20平方米、120.90平方米、123.20平方米、137.79平方米、157.77平方米。中大紫都住宅以中大型為主集中在100130平米左右，布局方正，南北陽(yáng)臺(tái)通透享受清新穿堂風(fēng)。兩臥室朝南設(shè)計(jì)，主臥配置獨(dú)立衛(wèi)生間，充分考慮了私密空間的舒適性。臥室連同書(shū)房，書(shū)房通向露臺(tái)，將品位與休閑、休閑與享受完美銜接。10.3.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.3.3營(yíng)銷推廣10.3.3.1項(xiàng)目形象定位致力于創(chuàng)造一個(gè)“

50、以人為本、回歸自然”的現(xiàn)代高尚居住小區(qū)。10.3.3.2推廣主線設(shè)計(jì)宗旨“生態(tài)、健康、休閑、發(fā)展”設(shè)計(jì)主題“水、運(yùn)動(dòng)、人文、時(shí)尚”10.3.3.3推廣廣告訴求點(diǎn)精彩純多層，開(kāi)啟“城”居精彩時(shí)刻！10.3.4總結(jié)中大紫都位于解放西路，屬于城市副中心地帶，人口較密集地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施較完善，項(xiàng)目?jī)?nèi)部規(guī)劃較完善，打造了一個(gè)良好的人居環(huán)境，項(xiàng)目地理位置不錯(cuò)，項(xiàng)目所在地是南昌重點(diǎn)打造的一個(gè)規(guī)劃區(qū)，目前周邊的環(huán)境不是很好，還有很多民房圍繞在四周，道路交通也不是很好，很多禁止入市中心的貨車都從解放西路過(guò)，造成路面不好。相信，隨著區(qū)域的改造，這些問(wèn)題會(huì)很好的解決。10.4、江信國(guó)際嘉園10.4.1項(xiàng)目資料物業(yè)名稱

51、江信國(guó)際嘉園項(xiàng)目位置解放西路與洪都大道交匯口開(kāi)發(fā)商江西深國(guó)投商用置業(yè)有限公司物業(yè)公司江信物業(yè)代理商廈門季候風(fēng)工程進(jìn)度二期5月19日開(kāi)盤占地面積88.594畝建筑面積147334.47平方米綠化率38%容積率1.8價(jià)格均價(jià)5000元/平方米物業(yè)費(fèi)1.36元/月平米開(kāi)盤時(shí)間2006年12月09日入住時(shí)間2007年10月停車位362樓盤檔次中檔10.4.1.1區(qū)位介紹江信國(guó)際嘉園坐落于解放西路與洪都大道交匯處，是南昌市老城區(qū)“井”字城市架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。擁有成熟的生活設(shè)施配套，交通也極為便利。同時(shí)，由于優(yōu)越的地理位置及旺盛人氣所集聚下來(lái)的商業(yè)氛圍，使之成為南昌市中心區(qū)不可多得的匯集商、住一體的繁華

52、地段之一。10.4.1.2配套設(shè)施周邊配套: 周邊配套：九三關(guān)懷醫(yī)院、百樂(lè)康大藥房、第十六中學(xué)（壇子口立交旁）、第十四中學(xué)（解放西路以東）、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)郵政、郵政儲(chǔ)蓄、麥德龍超市、沃爾瑪超市、平南低價(jià)超市、白云飯店、菜員外（餐廳）、移動(dòng)通訊、中國(guó)聯(lián)通、龍王廟集貿(mào)市場(chǎng)等小區(qū)配套：社區(qū)文化會(huì)所、兒童老人休閑健身區(qū)公共交通：11路、16路、24路、201路、205路、206路、207路、216路、226路、231路；從八一廣場(chǎng)可乘坐11路公交車至洪城家電市場(chǎng)下車10.4.2產(chǎn)品研究10.4.2.1整體規(guī)劃江信國(guó)際嘉園商業(yè)面積 2335 平方米建筑容積率為 2.8 ，綠化率為 38 ，住宅

53、部分占地面積為 29531.5 平方米，容積率 1.8 ?？偨Y(jié)下來(lái)，該項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾大特點(diǎn)：1、由實(shí)力雄厚的江信國(guó)際集團(tuán)斥巨資打造，保障有力；2、項(xiàng)目坐落于解放西路，在南昌市發(fā)展規(guī)劃中將成為市中心商圈重要的商業(yè)街區(qū)之一，有著廣闊的發(fā)展前景；3、南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地；4、與世界商業(yè)巨頭沃爾瑪、麥德龍緊密相鄰，都市繁華更近一步；5、注重園林的人性化時(shí)尚設(shè)計(jì)，采用下沉式廣場(chǎng)、精致小品、卵石步徑、滲透式綠地等時(shí)尚特色元素組成；6、小區(qū)各主要建筑主體采用剪力墻結(jié)構(gòu)，具有較高的抗震能力，項(xiàng)目質(zhì)量安全可靠。項(xiàng)目亮點(diǎn):南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)主力戶型：二房二廳、三房二廳；占地面積：8

54、8.594畝總建筑面積:147334.47平方米(商業(yè)及辦公部分59252.75平方米；住宅部分52921.6平方米;地下建筑面積35160.12平方米。)10.4.2.2戶型面積種類及分析江信國(guó)際嘉園戶型面積有11種戶型，主要分為：94.74平方米、101.63平方米、145.42平方米、140.42平方米、135.83平方米、127.13平方米、115.45平方米、115.94平方米、144.05平方米、130.03平方米、111.72平方米。江信國(guó)際嘉園住宅以中型為主集中在90-120平米左右，布局方正，南北陽(yáng)臺(tái)通透享受清新穿堂風(fēng)。充分考慮了私密空間的舒適性。10.4.2.3交工標(biāo)準(zhǔn)毛坯、結(jié)構(gòu)：框架10.4.3營(yíng)銷推廣10.4.3.1項(xiàng)目形象定位南昌首創(chuàng)HOPSCA街區(qū)，都市時(shí)尚生活新天地。10.4.3.2推廣主線第一珍：居城市核心旺地 江信國(guó)際嘉園在洪都大道與解放西路交匯處，南昌市核心區(qū)“井”字架構(gòu)的重要節(jié)點(diǎn)之一。除了以前瞻性的視角打造南昌市首家集酒店公寓、寫字樓、停車景觀、高檔公寓、休閑購(gòu)物等為一體的國(guó)際豪布斯卡街區(qū)。在硬件配置上面，也具有數(shù)十年的超前性；比如它的大規(guī)模（高比例） 停車場(chǎng)的配備。同時(shí)，為了解決城市發(fā)展帶來(lái)的交通“腸梗阻”問(wèn)題，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，考慮在洪都大道與解放西路開(kāi)