兼容版千金項目財務(wù)分析策劃報告(公司)

1、千金高鐵站項目財務(wù)分析策劃報告目錄一、項目經(jīng)濟技術(shù)指標 二、項目施工計劃籌措項目投資成本估算項目銷售計劃安排五、項目銷售收益估算六、項目利潤指標測算七、項目單因素敏感性分析八、項目多因素敏感性分析8九. 項目可行性101. 項目總體規(guī)劃圖b區(qū)a區(qū)堆塊三2. 項目經(jīng)濟技術(shù)指標項目總體經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目數(shù)值單位比例1規(guī)劃總用地面積99,400.32m2100%2規(guī)劃凈用地面積97,955.79m2100.00%3規(guī)劃總建筑面積274,276.21m2100.00%3.1（計費）地上建筑面積247,191.80m290.13%3高星級酒店22,577.22m28.23%3.2經(jīng)濟型酒店8,188.

2、03m22.99%3.3公寓44,365.36m216.18%3.4商業(yè)108,138.63m239.43%3.5寫字樓63,922.56m223.31%3.2地下建筑面積66,603.56m224.28%321地下室66,603.56m23.2.2地下車庫1,956.00個4容積率2.805建筑密度38%a區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值（冊）備注計容建筑面積60333.58其中酒店22577.22公寓14125.36裙樓商場23631.00建筑基底面積4726.20b區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值（葉）備注計容建筑面積其中2#綜合樓44886.78商業(yè)14646.78辦公302403#商業(yè)18,860.00

3、4#商業(yè)15,996.005#綜合樓19,840.93商業(yè)11652.9商務(wù)賓館8,188.03建筑基底面積17,870.56c區(qū)經(jīng)濟技術(shù)指標項目數(shù)值（m2）備注計容建筑面積114,358.92其中6#綜合樓39749.33商業(yè)11711.58公寓28,037.757#綜合樓47,525.18商業(yè)11640.37寫字樓35,884.81建筑基底面積14,531.84一、項目施工計劃籌措1. 項目的施工計劃本項目總共分三大期開發(fā)，其中b區(qū)為整個項目的啟動區(qū)，開發(fā)周期為2 年，計劃從2013年第一季度開始開發(fā)至2015年第一季度截止；c區(qū)為整個項 目二期開發(fā)的目標，開發(fā)周期1.5年，計劃從2014

4、年第四季度開始開發(fā)至2016 年第一季度截止；a區(qū)位本項目三期開發(fā)的目標，開發(fā)周期2年，計劃從2015 年第二季度開始開發(fā)至2017年第一季度截止；整個項目開發(fā)周期長達5年。2.項目詳細的開發(fā)計劃2項目b區(qū)包含集中式商業(yè)、公寓和商務(wù)酒店。計劃首期開發(fā)3#和4#樓的 純商業(yè)部分，從2013年第一季度開始至2013年第四季度止；其次開發(fā)5#樓的 商務(wù)酒店和商業(yè)，從2013年第四季度開始至2014年第二季度止；最后開發(fā)2# 樓的商業(yè)和塔樓公寓，從2014年第一季度開始至2014年第四季度止。2.2項目c區(qū)包含商業(yè)、寫字樓。計劃首期開發(fā)6#樓的寫字樓和商業(yè)，從 2014年第三季度開始至2015年第二季

5、度止；其次開發(fā)7#樓寫字樓和商業(yè)，從 2015年第一季度開始至2015年第四季度止。2.3 項目a區(qū)包含高星級酒店和商業(yè)，為整個項目的1#樓，計劃從2015年 第二季度開始至2017年第一季度止。二、項目投資成本估算3.1項目的成本估算序號名稱技術(shù)參數(shù)單位基本參數(shù)單位合計單位直接成本274,276.213,858.42元/冊1,058,271,919.47元1土地成本與稅費274,276.21557.83元/時153,000000.00元2前期成本與費用274,276.21115.77元/冊31,754,014.19元3建筑安裝工程274,276.21m23j76.16元/m*871,144,

6、864.00元4開發(fā)稅費m27t/m22,373,041.28元二間接成本274,276.21m21,346.44元/ m*369,295,322.92元1營銷費用1,677,879,519.20元3.00%50,336,385.58元2銷售稅費元98,155,951.87元3管理費用1,058,271,919.47元3.00%31,748,157.58元4不可預(yù)見費用871,144,864.00元3.00%26,134,345.92元5企業(yè)所得稅元62,920,481.97元6財務(wù)費用200,000/000.0050.00%100/000/000.00元三總成本274276.21m25204

7、.852591元/時1,427,567,242.40元（現(xiàn)金流出表詳見財務(wù)測算表格）整個項目開發(fā)完整預(yù)計投資約14.27億元，平攤到總建筑面積上的成本約5204 元 / rrfo三、項目銷售計劃安排1.項目的銷售計劃安排個項目分三大期進行銷售，周期為5年。依照開發(fā)節(jié)奏b區(qū)的商業(yè)首期面市，隨后銷售b區(qū)的公寓和商務(wù)酒店，銷售周期2年，計劃2014年第四季 度集中式商業(yè)入市至2015年第三季度一期所有可售物業(yè)清盤，其中20%的商業(yè)自持長期對外出租；其次是c區(qū)的商業(yè)加寫字樓部分入市，銷售周期為1.25年，計劃2015年第二季度開盤至2016年第三季度達成銷售目標，其中20%的商業(yè)自持；最后是a區(qū)的商業(yè)

8、、公寓和高星級酒店，銷售周期為1.5年，計劃2016年第三季度面市至2017第四季度清盤，其中自持20%的 商業(yè)，高星級酒店全部自持。從2014季度開始實現(xiàn)租金收益。2.項目詳細的銷售計劃21項目b區(qū)包含集中式商業(yè)、公寓和商務(wù)酒店。依照開發(fā)計劃首期入市3#和4#的純商業(yè)部分，2013年第四季度開始入市至2014年第三季度清盤;其次銷售5#的商務(wù)酒店和商業(yè)，計劃銷售周期為2014年第二季度至2015 年第一季度；最后銷售2#的商業(yè)和公寓，計劃銷售周期為2014年第四季度至2015年第三季度。2.2項目c區(qū)包含商業(yè)、寫字樓。首先銷售6#樓的寫字樓和商業(yè)，計劃從2015年第二季度開始至2016年第一

9、季度止；其次銷售7#樓寫字樓和商業(yè),從2015年第四季度開始至2016年第三季度止。2.3項目a區(qū)包含高星級酒店和商業(yè)，為整個項目的1#樓，計劃從2016項目銷售收益估算年第三季度開始銷售至2017年第四季度止。序號項目名稱銷售面積單位單價單位銷售收入單 位1m2元/nf559155214元1.1商業(yè)27,884.80m28000元/時223078400元1.2商業(yè)9,322.32m28000元/nf74578560元1.3商務(wù)酒店8,188.03m25000元/時40940150元1.4商業(yè)11,717.42m28500元/nf99598104元1.5公寓（商務(wù)辦公）30,240.00m24

10、000元/ m2120960000元2二期m2元/nf561010180元2商業(yè)9,369.26m29500元/時89008008元2.2寫字樓28,037.75m26000元/nf168226500元2.3商業(yè)9,312.30m29500元/時88466812元2.4寫字樓35,884.81m26000元/nf215308860元3三期m2元/ m2557714125.2元3.1商業(yè)18,904.80m210000元/irf189048000元3.2公寓14,125.36m24500元/時63564120元出租商業(yè)21,627.73m210200元/nf220602805.2元出租車庫1,9

11、56.00個43200元/時84499200元4合計m2元/冊1677879519元嘰!（現(xiàn)金流入表詳見財務(wù)測算表格）價約為8000元/冊，一期商業(yè)第二次面市均價約為8500元/rn2,商務(wù)酒店的均價約為5000元/m2,公寓的均價約為4000元/m2, 期合計收益約為5.6億元;二期商業(yè)均價約為9500元/m2,寫字樓均價約為6000元/葉，二期合計收益約為5.6億元；三期商業(yè)均價約為10000元/m2,公寓均價約為4500元5,另外商業(yè)自持部分的商業(yè)按照年租金510元/m2,租期20年計算，車庫按照年租金2160元/個計算。五、項目利潤指標測算序號項目名稱合計現(xiàn)金流入1,677,879,5

12、19.211全盤1,677,879,519.21二現(xiàn)金流出1,427,567,242.402直接成本1,058,271,919.472.2間接成本369,295,322.922.3所得稅62,920,481.97三稅前凈現(xiàn)金流313,232,758.783稅前累計凈現(xiàn)金流313,232,758.783.2稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流305,592,935.393.3稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流305,592,935.39四稅后凈現(xiàn)金流250,312,276.814.1稅后累計凈現(xiàn)金流250,312,276.814.2稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流244,207,099.334.3稅后折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流244,207,099.33

13、五財務(wù)收益指標5財務(wù)內(nèi)部收益率firr3.48%5.2財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv244,207,099.335.3投資回報率roi17.53%5.4投資利潤率14.92%5.5動態(tài)投資回收期dipp5.34個項目的投資回報率為17.53%,投資利潤率為14.92%,財務(wù)凈現(xiàn)值約為2.44億元，動態(tài)投資回收期約5.34年。也就意味著開發(fā)該項目能夠盈利約 2.44億元，且從2018年第二季度開始突破零界狀態(tài)，實現(xiàn)盈利目標。在遠城區(qū) 操作該項目能夠在有效期限，實現(xiàn)預(yù)期回報，證明該項目極具可行性。六、項目單因素敏感性分析項目稅前指標稅后指標稅前指標稅后指標稅前指標稅后指標凈現(xiàn)金流量（元）凈現(xiàn)金流量（元）投資收

14、益率投資收益率投資利潤率投資利潤率305592,935.39244,207,099.3321.94%17.53%18.67%14.92%+10%239,640,609.19178,254773.1216.43%12.22%14.64%10.89%建+5%272,616772.29211,230,936.2219.12%14.82%16.65%12.90%+0%305592,935.39244,207,099.3321.94%17.53%18.67%14.92%-5%7k338,569,098.50277,183,262.4324.90%20.38%20.68%16.93%-10%371,545

15、261.60310,159,425.5328.00%23.38%22.70%18.95%收 +10%441778794.37374,254,374.69引.26%26.48%24.71%20.94%+5%373,685864.88309,230737.0126.63%22.04%21.82%18.06%+0%305592,935.39244,207,099.3321.94%17.53%18.67%14.92%-5%237,500,005.91179 j 8x461.6417.18%12.96%15.21%11.47%-10%169,407,076.4211459,823.9612.35%8.3

16、2%11.40%7.68%做單因素敏感性分析的目的是為了檢驗該項目在收益或者成本發(fā)生變化的 情況下的財務(wù)表表現(xiàn)，來驗證項目的抗風(fēng)險能力。從檢驗結(jié)果可以看出，建安成 本變化范圍從+10%到-10%,都能夠保證1.78億元以上的稅后凈收益；而收益 變化范圍從+10%到-10%,都能保證約1.14億元以上的凈收益，也能實現(xiàn)盈利。因此該項目的抗風(fēng)險能力較強。七、項目多因素敏感性分析序號項目名稱+5%&+5%+5%&5%5%&+5%+10%&+10%現(xiàn)金流入17550993891755099389160065965018323192581.1期17550993891755

17、09938916006596501832319258二現(xiàn)金流出14719384511404337316145079716915163096592直接成本10901683621026375477109016836211220648042.2間接成本3817700893779618393606288073942448542.3所得稅66066506660665065977445869212530三稅前凈現(xiàn)金流349227444416828579209636939385222130稅前累計凈現(xiàn)金流349227444416828579209636939385222130稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流34070970

18、2406662028204523843375826468稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流340709702406662028204523843375826468四稅后凈現(xiàn)金流283160938350762073149862481316009600稅后累計凈現(xiàn)金流283160938350762073149862481316009600稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流276254574342206900146207299308302048稅后折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流276254574342206900146207299308302048五財務(wù)收益指標5財務(wù)內(nèi)部收益率firr4.01%5.47%1.81%4.53%5.2財務(wù)凈現(xiàn)值fn

19、pv2762545743422069001462072993083020485.3投資回報率roi19.24%24.98%10.33%20.84%5.4投資利潤率16.13%19.99%9.36%17.25%5.5動態(tài)投資回收期dipp2.762.5611.872.71序號項目名稱+10%&10%10%&+10%+10%&+5%+10%&-5%現(xiàn)金流入18323192581523439780183231925818323192581-期1832319258152343978018323192581832319258二現(xiàn)金流出1381107390147402709

20、5148250909214149079572直接成本9944790351122064804109016836210263754772.2間接成本3866283553519622913923407303885324802.3所得稅69212530566284346921253069212530三稅前凈現(xiàn)金流520424399106041119419022697486623831稅前累計凈現(xiàn)金流520424399106041119419022697486623831稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流507731121103454750408802631474754957稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流5077311211034

21、547504088026引474754957四稅后凈現(xiàn)金流45121186849412685349810167417411301稅后累計凈現(xiàn)金流45121186849412685349810167417411301稅后折現(xiàn)凈現(xiàn)金流44020670148207498341278212407230538稅后折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流44020670148207498341278212407230538五財務(wù)收益指標5財務(wù)內(nèi)部收益率firr7.52%0.52%5.25%6.76%5.2財務(wù)凈現(xiàn)值fnpv440206701482074983412782124072305385.3投資回報率roi32.67%0.

22、0323.60%29.50%5.4投資利潤率24.63%0.0319.09%22.78%5.5動態(tài)投資回收期dipp2.4013.162.612.46序號項目名稱-10%&+5%+5%&+10%+5%&10%5%&+10%現(xiàn)金流入15234397801755099389175509938916006596501期1523439780175509938917550993891600659650二現(xiàn)金流出14402265281505739018137053674914845977362直接成本1090168362112206480499447903511220648042.2間接成本3500581663836742133760577143625329322.3所得稅56628434660665066606650659774458三稅前凈現(xiàn)金流139841686315426877450629146175836372稅前累計凈現(xiàn)金流139841686315426877450629146175836372稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流136430913307733539439638191171547680稅前折現(xiàn)累計凈現(xiàn)金流136430913307733539439638191