第38講風險分析與決策-1(下)

1、二、房地產(chǎn)置業(yè)投資項i的主要不確定性因素對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，影響其投資經(jīng)濟效果的主要不確定性因素包括：購買價格、權益投資比率、 租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。山于租金水平和貸款利率對置業(yè)投資項h影 響的機理與房地產(chǎn)開發(fā)項目相同，因此這里重點分析其他不確定性因素。（一）購買價格購買價格是房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的初始資本投資數(shù)額，其高低變化在很大程度上影響著房地產(chǎn)置業(yè)投 資經(jīng)營的績效。高估或低估初始購買價格，會使財務評價指標偏低或偏高，可能導致投資者失去投資機會 或承扒過多的投資風險。房地產(chǎn)投資分析中購買價格的確定，應該以房地產(chǎn)估價師估算的擬購買房地產(chǎn)資 產(chǎn)的公開市場價值為

2、基礎，很顯然，這種基于評估的購買價格有很大的不確定性。（二）權益投資比率權益投資比例指投資者所投入的權益資本或資本金占初始資本投資總額的比例。權益投資比率低，意 味著投資者使用了高的財務杠桿，使投資者所承擔的投資風險和風險報酬相應增加，權益投資收益率提高。 通常情況下，當長期抵押貸款利率較低、資金可獲得性較好時，風險承受能力較強的投資者喜歡選用較低 的權益投資比率。但金融機構(gòu)出于控制信貸風險的考慮，通常要求投資者權益投資的比率不得低于某-要 求的比率。（三）空置率空置率是準備岀租但還沒有出租出去的建筑面積占全部可出租建筑面積的比例。對丁房地產(chǎn)置業(yè)投資 項目或建成后用于出租經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)項目，

3、空置率的估計對于估算房地產(chǎn)項目的有效毛租金收入非常 重要?？罩寐侍岣撸瑫е掠行饨鹗杖霚p少；空置率降低，會使有效毛租金收入捉高。空置率的變化 與宏觀社會經(jīng)濟環(huán)境、市場供求關系、租戶支付和金的能力等有關，所以準確估計某類物業(yè)的空置率，也 不是一件很容易的事。（四）運營費用運營費川是為了保持物業(yè)正常運行，滿足租戶的使川要求而支付的費川。雖然可以通過與物業(yè)管理公 司和物業(yè)服務公司簽署k期合約來減少物業(yè)維護管理費用的變動，但仍不能排除通貨膨脹因素對這部分費 用的影響。尤其是對于i口有物業(yè)的投資，其大修理費用和設備更新費用，也存在著較大的不確定性。與持 有房地產(chǎn)資產(chǎn)相關的房地產(chǎn)稅，也會依不同的年度而

4、有所變化。三、不確定性因素的相互作用從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)過程中所涉及的這些不確定性因素，或者以獨立的形式，或者以相 互同步或不同步的形式發(fā)生著變化。這些變化的最終結(jié)杲，是對房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的成本費用和效益產(chǎn) 生影響。假如開發(fā)項目的總收入和總費川是以同步形式發(fā)生變化的，那么開發(fā)商的純利潤將基本保持不變。 在這種前提下對項目述行不確定性分析的意義不大。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資過程屮，總收入和總費用的變化并不同步。因此，有必耍對各不確定性因素的變 化情況，以及這些變化對開發(fā)商或投資者的收益有何影響、影響程度怎樣，進行詳細分析，為房地產(chǎn)開發(fā) 投資決策提供充分依據(jù)。第三節(jié)盈虧平衡分析一、盈虧平衡分

5、析的基本原理盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項h產(chǎn)品成木、產(chǎn)銷量與盈利的平衡 關系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們 稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點（break evenpoint, bep）,在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧 損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。盈虧平衡分析的棊本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及 其圖形的分析，找出平衡點。盈虧平衡分析包括線性盈虧平衡分析和非線性盈虧平衡分析。當產(chǎn)銷量的變化不影響市場銷售價格和 牛產(chǎn)成木時，成木與產(chǎn)量、銷

6、售收入與銷量之間呈線性關系，此時的盈虧平衡分析屬于線性盈虧平衡分析。當市場上存在壟斷競爭因索的影響時，產(chǎn)銷量的變化會導致市場銷售價格和生產(chǎn)成本的變化，此時的成本 與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間呈非線性關系，所對應的盈虧平衡分析也就屬于非線。性盈虧平衡分析。實 際工作中，線性盈虧平衡分析最常用，因此這里主要介紹線性盈虧平衡分析的方法。線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：b = pxq年總成本費川方程：c = cf+cvxq其中，刀為銷售收入，p為銷售單價，c為總成本，cf為總固定成本，cv為單位變動成本，q為產(chǎn)銷量。c c當實現(xiàn)盈虧平衡時，有=匚 即，由此可以推導出：盈虧平衡產(chǎn)量q* =丄

7、一 盈虧平衡價格p* =cvq p-cvc,*c f+；盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成木c* v =p丄；eq當產(chǎn)銷量超過平衡點數(shù)量q時，項目處于盈利區(qū)域；當產(chǎn)銷量小于平衡點圖7-1盈虧平衡分析圖例7-1某項目生產(chǎn)能力3萬件/年，產(chǎn)品售價3000元/件，總成木費用7800萬元，其中固定成木3000 萬元，成木與產(chǎn)量呈線性關系。解單位產(chǎn)品變動成本:c= （7800-3000） /3=1600 （元/件）盈虧平衡產(chǎn)量：q*=3000/ （3000-1600） =2. 14 （萬件/年）盈虧平衡價格：p*= 1600 + 3000/3 = 2600 （元/件）盈虧平衡單位產(chǎn)昂變動成本：cv* = 3000

8、3000/3 = 2000 （元/件）二、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析，有臨界點分析和保本點分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點的設置。臨 界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項口達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值， 以風險因素的臨界值紐合顯示房地產(chǎn)項口的風險程度。保木點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化 而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。單個風險因素臨界值的分析計算可以采用列表法和圖解法進行，多個風險i大i索臨界值組合的分析計算可 以釆川列表法進行。（一）最低租售價格分析租金和售價，是房地產(chǎn)項口最主要

9、的不確定性因素，能否實現(xiàn)預定的租售價格，通常是房地產(chǎn)開發(fā)投資 項目成敗的關鍵。最低售價是指開發(fā)項目的房屋售價下降到預定可接受最低盈利時的價格，房屋售價低于這一價格時，開 發(fā)項0的盈利將不能滿足預定的要求。最低租金是指開發(fā)投資項目的房屋租金下降到預定可接受最低盈利時的水平，房屋租金低于這一水平 時，開發(fā)投資項目的盈利將不能滿足預定的要求。最低租售價格與預測租信價格之間差距越人，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力越強。（二）最低租售數(shù)量分析最低銷售量和最低出和率，也是房地產(chǎn)項目最主要的不確定性因素，能否在預定售價下銷售出理想的數(shù) 量，或在一定的租金水平下達到理想的岀租率，通常是開發(fā)投資項目成敗的關鍵。

10、最低銷售量是指在預定的房屋售價條件下，要達到預定的最低盈利，所必須達到的銷售量。最低出租率, 是指在預定的房屋租金水平下，要達到預期的最低盈利，所必須達到的出和率水平。最低銷售量與可供銷售數(shù)量z間的差距越大，最低出租率的值越低，說明房地產(chǎn)項目抗市場風險的能力 越強。（三）最高土地収得價格最高土地取得價格是指開發(fā)項目銷售額和其他費用不變條件下，保持滿足預期收益水平，所能承受的最 高土地取得價格。土地収得價格超過這一價格時，開發(fā)項目將無法獲得足夠的收益。最高土地収得價格與 實際估測的土地取得價格之間差距越大，開發(fā)項目承受土地取得價格風險的能力越強。（四）最高工程費用最高工程費用是指在預定銷售額下，

11、要滿足預期的開發(fā)項目收益要求，所能承受的最高工程費用。最高 工程費用與預測可能的工程費用之間差距越大，說明開發(fā)項目承受工程費用增加風險的能力越大。（五）最高購買價格對于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目，初始購買價格，對能否實現(xiàn)預期投資收益目標卄常重要。最高購買價格是指 在這樣的購買價格水平下，項口投資剛好滿足投資者的收益口標要求。最高購買價格高出實際購買價格的 數(shù)額越大，說明該過業(yè)投資項ri抵抗風險的能力越強。（六）最高運營費用比率運營費用比率是指投資性物業(yè)中運營費用支出占毛租金收入的比率。該比率越高，則預示著投資項目所 獲得的凈經(jīng)營收人越低，進而影響到投資項目的投資績效。最高運營費用比率，是指滿足投資者預

12、期收益 目標時的運營費用比率。最高運營費用比率越高，說明投資項口抵抗風險的能力越強。（七）多因素臨界點紐合多個風險i大1素同時發(fā)生變化，引起開發(fā)項目經(jīng)濟效益指標的變化，達到臨界點，這時各因素變化值紐合 成為多因素臨界點組合。多因索臨界點組合的尋找可通過計算機完成。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析示例（一）保本點分析某房地產(chǎn)開發(fā)項目選用了出售方案，圖7-2和圖7-3分別顯示了當初始銷售價格和總開發(fā)成本變化時， 開發(fā)項目稅前利潤為零所對應的盈虧平衡狀態(tài)。圖7-2和圖77表明，當初始售價下降33%,或平均單方成 本上升57%時，該開發(fā)項目的稅前利潤為零，表明該項目抵抗售價和成本變動風險的能力較強。稅前

13、利潤（萬元）120 000初始銷售價格 （7l/m2）18 000100 00016 00080 00014 00060 00012 00010 00040 000口、-稅前利潤y>-初始銷售價格20 00020 0008 0000 -10 vo-20 000 5%0%-5% -10% -15% -20% -25% -30% 3霧、4價格變化幅度6 000討000?2000-40 000圖7-2初始銷售價格對稅前利潤的影響 （二）臨界點分析某房地產(chǎn)開發(fā)項目選用了出租方案，圖7-4和7-5分別顯示了租金和出租率變化對利潤的影響。從屮 可以看出，該項目的最低租金為26. 5美元/nv,最低出

14、租率為62%。因為當項目的初始刀租金水平下降約 32%即為26. 5美元/itf,圖7-3成本變化對稅前利潤的影響或出租率下降至62%時，該項目的稅后財務內(nèi)部收益率接近目標收益率18%,使項目達到?jīng)Q策的臨界點。表 明該項目抵抗租金和入住率變動風險的能力也較強。圖7-4_租金變化妙投資收益水平的影響irr圖7-5出租率變化對投資收益水平的影響圖7-5出租率變化對投資收益水平的影響1. 某房地產(chǎn)開發(fā)項13的占地而積為1萬冊，容積率為1. 5,如果房屋開發(fā)成本為3000元/nf （按建筑 面積計），預測能夠以8000元/nf （按建筑1衍積計）的銷售價格實現(xiàn)全部銷售，貝ij該項h實現(xiàn)盈虧平衡的 最高

15、土地取得價格（按占地面積計）為（）元/of。（2007年試題）a. 3000b. 5000c. 7500d. 8000答案：c解析：8000x1x1. 5-3000x 1. 5x1 最高土地單價xl=0,則最高土地單價= 7500元/itf （按占地 面積計）。2. 項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。（2003年試題）a. 獲利能力分析b. 盈虧平衡分析c. 市場狀況分析d. 定性風險分析答案:b3. 盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項目當售價卜降30%、成本上升60%時，開發(fā)利潤（稅前）為0；乙項目 當售價f降20%、成本上升50%時，開發(fā)利潤（稅前）為0。因此，在抵御售價和成本變動風險的能力方面,（）o （2004年試題）a. 甲項ei強于乙項目b. 乙項目強于甲項目c. 卬項目與乙項目一樣強【）.不能確定哪個項目強答案：a4. 房地產(chǎn)項目的臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限 值。（2004年試題）a. 利潤為零b. 允許的最低經(jīng)濟效益指標c. 最大費用d. 最大利潤答案:b5. 下列因素中，屬于房地產(chǎn)置業(yè)投資項目主要不確定性因素的是（）。（2004年試題）a. 容積率b. 空置率c. 利息備付率d.