杭州灣競品分析

1、杭州灣新區(qū)市場(chǎng)分析杭州灣新區(qū)市場(chǎng)分析 一、區(qū)域環(huán)境一、區(qū)域環(huán)境 -區(qū)域新規(guī)劃區(qū)域新規(guī)劃 二、區(qū)域競品樓盤介紹二、區(qū)域競品樓盤介紹l 杭州灣世紀(jì)城杭州灣世紀(jì)城l越溪湖畔越溪湖畔l上灣上灣 三、區(qū)域競品在售面積價(jià)格對(duì)比三、區(qū)域競品在售面積價(jià)格對(duì)比 四、區(qū)域競品戶型對(duì)比四、區(qū)域競品戶型對(duì)比 五、區(qū)域競品銷售情況分析五、區(qū)域競品銷售情況分析區(qū)域環(huán)境概述區(qū)域環(huán)境概述l寧波杭州灣新區(qū)位于浙江省寧波市北部，杭州灣跨海大橋南岸，地處滬杭甬經(jīng)濟(jì)圈中心，是長三角乃至中國沿海地區(qū)至關(guān)重要的戰(zhàn)略發(fā)展要地，其前身是慈溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，是因橋而謀、與橋同興的發(fā)展大平臺(tái)。在新區(qū)200公里半徑范圍內(nèi)，擁有上海港和寧波港中國兩大國

2、際性港口。新區(qū)東距寧波港70公里，北距上海港148公里。寧波港集裝箱碼頭是遠(yuǎn)洋裝箱最理想的中轉(zhuǎn)港口，共有147條航線，是中國硬件設(shè)施最好的第六代國際集裝箱碼頭之一；上海洋山港位于長江入海口，擁有978條國際航線，是中國大陸集裝箱航線最多、航班最密、覆蓋面最廣的港口。上海港和寧波港臺(tái)同時(shí)也成為杭州灣南翼現(xiàn)代化工業(yè)和物流最重要的配套港。l寧波杭州灣新區(qū)規(guī)劃陸域面積235平方公里，海域350平方公里，托管1個(gè)鎮(zhèn)、23個(gè)行政村。截至2011年，現(xiàn)有常住人口近15萬人，35平方公里制造業(yè)區(qū)塊初步建成，汽車整車制造及關(guān)鍵零部件、智能家電、新材料、新能源新光源等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展并初具規(guī)模；27平方公里

3、城市功能區(qū)塊全面啟動(dòng)建設(shè)，一批功能性項(xiàng)目建成投用；濕地休閑板塊已建成4.3平方公里，濕地公園2010年6月已正式對(duì)外開放，已成功申報(bào)國家級(jí)濕地公園。區(qū)域新規(guī)劃區(qū)域新規(guī)劃l打造“國際化新城”為目標(biāo)的寧波杭州灣新區(qū)建設(shè)實(shí)現(xiàn)再提速。在昨天舉行的第三屆“寧波杭州灣新區(qū)日”上，釣魚臺(tái)美高梅“中國假期”、吉利動(dòng)力總成中國制造總部和吉利-沃爾沃中國設(shè)計(jì)和試驗(yàn)中心項(xiàng)目等同時(shí)簽約，寧波華強(qiáng)中華復(fù)興文化園等八大項(xiàng)目集中開工（奠基）?？偼顿Y達(dá)589.73億元。新區(qū)正式進(jìn)入高速發(fā)展的階段。區(qū)域競品樓盤介紹區(qū)域競品樓盤介紹杭州灣世紀(jì)城杭州灣世紀(jì)城l杭州灣世紀(jì)城是由“中國首批城市運(yùn)營商，超級(jí)大盤中的領(lǐng)跑者”之稱的世紀(jì)金源

4、集團(tuán)傾力打造。世紀(jì)金源集團(tuán)有著20年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，走遍了中國近20個(gè)城市和地區(qū)，成功打造了7個(gè)城市中心或副中心。超過150000個(gè)家庭見證世紀(jì)金源的造城歷程，超過500000名位業(yè)主感受著世紀(jì)金源的體貼與關(guān)懷，并享受著物業(yè)快速升值的特權(quán)。杭州灣世紀(jì)城集高尚住宅、風(fēng)情商業(yè)街區(qū)、洲際購物中心、超五星級(jí)酒店、高級(jí)公寓、學(xué)校為一體。項(xiàng)目總占地2600畝，總建筑面積600萬平米，項(xiàng)目規(guī)劃住宅為3萬余套，預(yù)計(jì)居住人口將達(dá)10萬人左右。杭州灣世紀(jì)城在地下停車庫的設(shè)計(jì)上更是延續(xù)了世紀(jì)金源所獨(dú)創(chuàng)的全城人車分流系統(tǒng)。半地下花園式的陽光車庫，不但讓人與車都免受日曬雨淋，更是史無前例的將地面綠化、水系等導(dǎo)入地下，

5、實(shí)現(xiàn)了生態(tài)、環(huán)保的綠色停車。l杭州灣世紀(jì)城位于杭州灣新區(qū)，東起陸中灣江、西至濱海大道、南起濱海二路、北至十塘橫江南岸，內(nèi)外交通便捷完善。 杭州灣世紀(jì)城注重社區(qū)與水的相互映襯，社區(qū)中央環(huán)抱一橫一縱兩條河流，在河流兩岸各建設(shè)了30米寬的綠化景觀長廊，十字形沿河雙面商業(yè)街，連通所有住宅組團(tuán)和購物中心、酒店等配套，使龐大的社區(qū)渾然一體。 杭州灣世紀(jì)城大盤+名校模式，頂尖的師資力量和國際領(lǐng)先教育理念，讓杭州灣世紀(jì)城的小業(yè)主從起點(diǎn)就高人一步。 杭州灣世紀(jì)城徽派傳統(tǒng)文化街，賦予了建筑傳統(tǒng)的韻味，打造不一樣的風(fēng)情生活空間。法式風(fēng)情商業(yè)街，華貴優(yōu)雅、大氣精致，匹配杭州灣世紀(jì)城的浩大排場(chǎng)。 杭州灣世紀(jì)城集購物、休

6、閑、娛樂、餐飲、辦公等功能為一體的洲際SHOPPING MALL。將作為寧波規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富的超大SHOPPING MALL，引領(lǐng)寧波摩爾時(shí)代。五星級(jí)酒店提供頂級(jí)豪華的名流會(huì)所，讓居者享受大城繁榮，卓然而上的成功之感；區(qū)域競品樓盤介紹區(qū)域競品樓盤介紹越溪湖畔越溪湖畔l隆成越溪湖畔位于寧波杭州灣新區(qū)，興慈五路東側(cè)，濱海一路北側(cè)，濱海二路南側(cè)，與區(qū)政府咫尺之遙。大型市政配套亦在規(guī)劃之中，總體規(guī)劃用地面積約6萬平方米，總建筑面積約14萬平方米。隆成越溪湖畔北部布置了五幢板式高層，底層設(shè)置一條商業(yè)街；地塊南部布置22幢低層排房。完全人車分流的設(shè)計(jì)，車輛從小區(qū)入口處直接進(jìn)入地下車庫，避免人車交叉干擾

7、。隆成越溪湖畔所處的杭州灣新區(qū)，北與上海隔海相望，距慈溪中心市區(qū)僅12公里，滸崇公路(延伸段)、東外環(huán)線直接市區(qū)?？v向的蘆庵公路、滸崇公路、東外環(huán)(杭甬高速公路連接線延伸段)、樟新公路和橫向的329國道、杭州灣大通道將共同構(gòu)成新區(qū)外圍交通網(wǎng)絡(luò)。這里將建設(shè)成為“長江三角洲南翼的工商名城、寧波市北部的經(jīng)濟(jì)中心、一座生態(tài)旅游城市”。l項(xiàng)目尊處新區(qū)中心區(qū)，上下、內(nèi)外，連接主要核心重大，地緣精神，非同凡響！隆成越溪湖畔建筑風(fēng)格主要特征為英倫風(fēng)格排屋，園林景觀采用英式園林自然主義的理念，以雙水岸圍合、中心景觀綠化帶串聯(lián)小區(qū)。營造從“社區(qū)庭院、組團(tuán)庭院到入戶庭院”的“大、中、小”層層遞進(jìn)三重院落，通過景亭、

8、廊架、花缽、綠籬、特色雕塑等元素營造經(jīng)典的英倫庭院生活。隆成越溪湖畔約40150高層戶戶坐北朝南，戶型設(shè)計(jì)方正大氣，緊湊適用，盡可能將起居室、主臥室、書房等主要生活空間布置于陽光充沛的南向。約330-350排屋，地下雙車位與下沉式庭院南北相連，地下儲(chǔ)藏空間方正寬闊，使用十分方便?？蛷d和餐廳獨(dú)立于一層，空間布局大氣敞亮。頂層奢華主臥套房，豪闊衛(wèi)浴間，私屬步入式衣櫥。區(qū)域競品樓盤介紹區(qū)域競品樓盤介紹上灣上灣l上灣是杭州灣新區(qū)首個(gè)城市綜合體內(nèi)的商業(yè)綜合體。 上灣廣場(chǎng)雄踞新區(qū)門戶，內(nèi)享雙公園廣場(chǎng)，外享城際交通捷運(yùn)，距離杭州灣跨海大橋僅約5分鐘車程，距杭州灣新區(qū)管委會(huì)以及新區(qū)目前唯一的五星級(jí)大酒店恒元酒

9、店僅約數(shù)百米，地段優(yōu)勢(shì)突出，發(fā)展?jié)摿o限。 杭州灣新區(qū)位處上海、杭州、寧波、蘇州等大城市的幾何中心，杭州灣跨海大橋通車后，從新區(qū)到上海縮至1個(gè)小時(shí)，2015年杭甬復(fù)線通車后，從新區(qū)到杭州將只需1個(gè)小時(shí)，隨著寧波軌道交通的建設(shè)，從新區(qū)到寧波市中心僅需20-25分鐘車距。 上灣名座內(nèi)擁花園式辦公環(huán)境，外享城際交通捷運(yùn)，占據(jù)長三角1.5小時(shí)黃金交通圈核心位置，暢達(dá)寧波、杭州、蘇州、上海，轉(zhuǎn)瞬聯(lián)動(dòng)世界，大氣商務(wù)空間，為風(fēng)云浙商量身定制。l上灣匯集總裁公館、多層、小高層住宅、酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)等五類產(chǎn)品。上灣公館為三進(jìn)三院電梯公館，僅20席，戶均占地約22畝，戶戶坐北朝南、一線面江。上灣領(lǐng)館為

10、多層、小高層公寓，80-130平米改善舒適型空間，悠享三園一江的優(yōu)越環(huán)境和一站式社區(qū)商業(yè)的生活便利，代言城市精英的高品質(zhì)居住風(fēng)尚。上灣SOHO為戶均建筑面積約60的酒店式精裝公寓，直面一線江景，緊鄰大型廣嘗公園，并提供酒店式管理服務(wù)，是杭州灣投資型物業(yè)的稀缺之眩。 上灣廣場(chǎng)內(nèi)擁兩個(gè)街區(qū)，一個(gè)大型獨(dú)立商業(yè)體，毗鄰兩座廣場(chǎng)，打造新區(qū)代表性的高品位生活平臺(tái)。上灣廣場(chǎng)，雄踞八塘橫江教育文化商業(yè)復(fù)合功能橫軸之上，是區(qū)域發(fā)展的橫向功能軸，主要的生態(tài)景觀軸線，將連接置業(yè)教育區(qū)、文化區(qū)、辦公區(qū)和區(qū)域商業(yè)等功能區(qū)，與商務(wù)休閑中心湖區(qū)相得益彰。區(qū)域競品在售面積價(jià)格分析區(qū)域競品在售面積價(jià)格分析1、杭州灣世紀(jì)城、杭州

11、灣世紀(jì)城在售的一期尾盤項(xiàng)目，采取高報(bào)價(jià)低成交的銷售策略，在售的一期尾盤項(xiàng)目，采取高報(bào)價(jià)低成交的銷售策略，現(xiàn)在報(bào)價(jià)在現(xiàn)在報(bào)價(jià)在6500元元/左右，成交均價(jià)在左右，成交均價(jià)在5300-5900元元/左右，世紀(jì)城針左右，世紀(jì)城針對(duì)周邊企業(yè)團(tuán)購房源及人才引進(jìn)房源價(jià)格在對(duì)周邊企業(yè)團(tuán)購房源及人才引進(jìn)房源價(jià)格在5000-5300元元/ ，目前在售，目前在售的二期項(xiàng)目，報(bào)價(jià)在的二期項(xiàng)目，報(bào)價(jià)在6700元元/ 左右，實(shí)際成交價(jià)格左右，實(shí)際成交價(jià)格6000元元/ 左右。左右。2、越溪湖畔、越溪湖畔在售在售23#、24高層房源，面積約為高層房源，面積約為52-127，4425元元/平米起，平米起，均價(jià)約均價(jià)約500

12、0元元/平米。在售別墅面積平米。在售別墅面積500-560，總價(jià)約，總價(jià)約530萬萬/套起。套起。3、上灣、上灣新推出新推出40年產(chǎn)權(quán)的酒店式精裝公寓共計(jì)年產(chǎn)權(quán)的酒店式精裝公寓共計(jì)300多套，主力戶型面積多套，主力戶型面積50平米。平米。2萬抵萬抵5萬預(yù)存優(yōu)惠進(jìn)行中。目前少量房源在售，戶型面積萬預(yù)存優(yōu)惠進(jìn)行中。目前少量房源在售，戶型面積70-100平米不等，對(duì)外報(bào)出均價(jià)平米不等，對(duì)外報(bào)出均價(jià)6600元每平米。購房一次性付清享元每平米。購房一次性付清享400元每元每平米再享平米再享99折優(yōu)惠，按揭可享折優(yōu)惠，按揭可享200元每平米再享元每平米再享99折優(yōu)惠折優(yōu)惠,目前基本無成目前基本無成交。交。區(qū)域競品戶型對(duì)比區(qū)域競品戶型對(duì)比l以下是在售的90平方左右2房戶型對(duì)比;l左圖為越溪湖畔;右圖為世紀(jì)城區(qū)域競品銷售情況分析區(qū)域競品銷售情況分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析:1、共性：所處區(qū)域的周邊企業(yè)員工和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，少數(shù)路過人群。2、區(qū)別：由于世紀(jì)城銷售比較早，積累的客戶比較多，面比較廣，所以有大部分是區(qū)域外的轉(zhuǎn)