縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研究報告

1、縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目可行性研究報告項目建設(shè)背景 縣整體概況 縣位于 省西南，屬 轄區(qū)。地處東經(jīng) ° ° ，北緯 ° ° 之間。總面積為平方公里。全縣轄區(qū)有鎮(zhèn)鄉(xiāng)，多少個村民委員會，多少個村民小組，全縣總?cè)丝谌f人，人口密度為每平方公里人，縣境北依與縣分界，南與毗為鄰，東與縣連接，西與縣連接，縣城距940公里，距120公里?？h地處山末端，境內(nèi)比較高海拔為米，最低海拔為米，屬山脈山支系。因地質(zhì)構(gòu)造成因所至，形成中低山窄谷地貌景觀，全境可分為窄谷地貌，地貌。 縣地處低緯度山區(qū)，屬 氣候。具有明顯的立體氣候特征，雨量充沛，日照充足，霜期短，2021年平均日照 小時

2、，2021年平均無霜期 天，2021年平均氣溫 度，東南部為多雨區(qū)，北部為少雨區(qū)。水利資源，境內(nèi)主要河流為 河水系，現(xiàn)有 千瓦水電站一座，擁有 平方米容量的水庫一座，飲用水供水企業(yè)一個，能滿足項目建設(shè)。經(jīng)濟(jì)來源， 為主， 年全縣國民生產(chǎn)總值 萬元，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值 萬元，社會商品零售總額 萬元，城鎮(zhèn)居民年平均收入 元，財政收入 萬元。經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)啟動中共 縣委、縣人民政府于 年 月成立了由 任組長，有關(guān)相關(guān)部門負(fù)責(zé)人為成員的 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，抽調(diào)相關(guān)部門工作人員?？h人民政府批準(zhǔn)成立了 房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，公司住址： 鎮(zhèn)，法定代表人： ，負(fù)責(zé)承擔(dān)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的實施工作，土地

3、使用、地質(zhì)勘察、規(guī)劃、設(shè)計、項目預(yù)算、資金籌劃、項目方案編制、項目招標(biāo)、項目建設(shè)實施、住房銷售、物業(yè)管理、服務(wù)等。第二章、報告編制依據(jù)和原則一、報告編制的主要依據(jù)：1.1 、關(guān)于對 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目實施方案的批復(fù)；1.2 、 1.3 、 1.4 、全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（土建工程） 省預(yù)算基價；1.5 、 省建設(shè)安裝工程綜合費(fèi)用定額（ 99 修訂本）；1.6 、 ；1.7 、 省建筑安裝工程費(fèi)用匯總表；1.8 、市政工程預(yù)算定額；1.9 、 省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法；1.13 、其它文件規(guī)定要求。二、報告編制原則2.1 、可操作原則，根據(jù)項目所在地的社會、經(jīng)濟(jì)情況、結(jié)合國家機(jī)關(guān)、事業(yè)

4、單位職工的經(jīng)濟(jì)承受能力，按照社會購房需求和實施的可能性，進(jìn)行可行性分析、論證。2.2 、合理性原則，對建設(shè)項目的有關(guān)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)指標(biāo)、是有較好的合理布局性和科學(xué)性。2.3 、整體性原則，突出項目開發(fā)的整體布局，連片開發(fā)，確保項目的整體效果。2.4 、環(huán)境保護(hù)原則，開發(fā)利用與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī)范實施，塑造優(yōu)美、舒適的經(jīng)濟(jì)住房小區(qū)。2.5 、政策穩(wěn)定性原則，經(jīng)濟(jì)適用住房始終堅持國家、職工個人共同承擔(dān)的政策。第三章、項目建設(shè)的必要性二、城市化建設(shè)的必然要求城鎮(zhèn)居民住宅列入城市發(fā)展規(guī)劃建設(shè)，充分利用國有土地，合理布局、規(guī)模建設(shè)，集中連片，城市居民住宅房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理以城市發(fā)展配套，以經(jīng)濟(jì)適用住房

5、為主的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理，推動城市發(fā)展和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。三、城鎮(zhèn)居民住房市場化的必然趨勢國家對城鎮(zhèn)公有住房制度改革和加快住房建設(shè)進(jìn)一步深化，公有住房制度改革推動了城鎮(zhèn)住房市場的形成，同時推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)居民住房以實物分房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧址?，從而推動了城?zhèn)居民住房市場化的形成和發(fā)展。城鎮(zhèn)居民可以在房地產(chǎn)開發(fā)商購買經(jīng)濟(jì)適用住房、商品房。對此，城鎮(zhèn)居民住房市場化住房分配貨幣化是必然的趨勢。第四章、項目建設(shè)相關(guān)條件一、 住房政策的扶持1.1 、機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位實行住房獎勵政策。1.2 、國家稅收優(yōu)惠1.3 、土地使用優(yōu)惠、低成本使用劃撥，“三通一平”用地。1.4 、金融部門扶持信貸。三、居住觀念的

6、轉(zhuǎn)變隨著城鎮(zhèn)居民經(jīng)濟(jì)收入不斷增長，國家對城鎮(zhèn)居民住房制度改革進(jìn)一步深化，住房以市場化、貨幣化方向發(fā)展日趨成熟，城鎮(zhèn)居民以居住面積、居住條件、居住環(huán)境思想觀念的轉(zhuǎn)變，越來越以高標(biāo)準(zhǔn)要求，適用、舒適、經(jīng)濟(jì)、美觀、功能齊全為標(biāo)準(zhǔn)的新型住房需求。第五章、項目規(guī)劃及建設(shè)規(guī)模一、規(guī)劃的基本構(gòu)思和建設(shè)原則1.1 、按照“高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高品位、面對未來”的要求，把經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)、適用、美觀、功能齊全的現(xiàn)代園林小區(qū)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求。1.2 、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的原則是：統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。集住宅、商鋪、車位、健身休閑廣場、綠化為一體的園林住宅小區(qū)，符合“安全、適

7、用、舒適、環(huán)境優(yōu)美”的原則。經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境三效原則。二、建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容2.1 、建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模：經(jīng)濟(jì)適用住房 套， 萬平方米，分兩期實施：一期工程實施 套（戶）；二期工程實施 套（戶），規(guī)劃用地規(guī)模 畝（ 萬平方米）。2.2 、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)內(nèi)容2.2.1 、經(jīng)濟(jì)適用住房 套，總建筑面積 m 2 ，（其中：住房面積 m 2 ，商鋪面積 m 2 ）。a 戶型（ m 2 ） 套， b 戶型（ m 2 ） 套， c 戶型（ m 2 ） 套， d 戶型（ m 2 ） 套。三、總體規(guī)劃與分區(qū)建設(shè)規(guī)劃3.1 、總體規(guī)劃： 縣經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目總體規(guī)劃布局為 、 、 、 4 個區(qū)域。第六章、市場分析

8、與預(yù)測一、市場分析1.1 、住宅市場公司經(jīng)過調(diào)查摸底，報名購房 個單位，報名購房干部職工 戶（套），其中：報名 a 戶型 套，報名 b 戶型 套，報名 c 戶型 套，報名 d 戶型 套。按單位性質(zhì)分：（ 1 ）縣級地方行政單位 個，住房 套，占報名總數(shù)的 % ；（ 2 ）縣級地方事業(yè)單位 個，住房 套，占報名總數(shù)的 % ； （ 3 ）縣級企業(yè)單位 個，住房 套，占報名總數(shù)的 % 。住房預(yù)購房戶統(tǒng)計表項目單位單位數(shù)報名購房戶人數(shù)面積類型aa1bb1 cd縣級行政縣級事業(yè)省屬行政事業(yè)省屬企業(yè)縣級企業(yè)合計從以上預(yù)報購房數(shù)表明，項目建設(shè)規(guī)模市場潛力較大。商鋪、車庫市場潛力較大。二、市場預(yù)測經(jīng)濟(jì)適用住房

9、建設(shè)項目充分考慮到當(dāng)?shù)芈毠こ擎?zhèn)居民的經(jīng)濟(jì)承受能力和生活習(xí)慣，統(tǒng)一規(guī)劃、布局合理、設(shè)計適度、功能齊全、安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀，需要購房 戶，購房率為 % （未含各鄉(xiāng)鎮(zhèn)購房戶數(shù)）。經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪、車位市場前景看好。第七章、項目投資估算一、投資估算編制說明1.1 、編制依據(jù)（ 1 ）規(guī)劃方案設(shè)計圖紙和相關(guān)技術(shù)資料；（ 2 ）市政工程預(yù)算定額；（ 3 ）全國統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額（土建工程） 省預(yù)算基價；（ 4 ） 省建筑安裝工程費(fèi)用匯總表；（ 5 ）收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為；（ 6 ）給、排水設(shè)計手冊；（ 7 ）工程建設(shè)監(jiān)理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（ 8 ）工程設(shè)計收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（ 9 ）地方建筑材料市場價。二、總投資估算及結(jié)果

10、投資估算：本報告采用概算法和 98 定額進(jìn)行估算，根據(jù)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)有關(guān)規(guī)定和當(dāng)?shù)亟ㄖ袌霈F(xiàn)行價格為依據(jù)，并考慮不可預(yù)見因素，項目建設(shè)期為 年，第一期為 年，第二期公建、商鋪、住房為 年，建設(shè)期資金占用利率以年利率 % 計算。經(jīng)測算，該項目總投資為 萬元，其中：經(jīng)濟(jì)適用住房投資 萬元；商鋪公建 萬元；其它投資 萬元（詳見表 1 ）。第八章、實施計劃及資金籌措一、實施計劃1.1 、一期實施計劃進(jìn)度 年 月至 年 月為項目前期工作階段； 年 月至 年 月為基礎(chǔ)施工階段； 年 月至 年 月為主體工程施工階段； 年 月至 年 月為室內(nèi)外裝修施工階段； 年 月至 年 月為室內(nèi)外裝飾施工階段； 年 月底

11、至 年 月中旬為室外管網(wǎng)、道路、景觀施工階段； 年 月中、下旬驗收階段、總驗收； 年 月底交房。1.2 、二期實施計劃進(jìn)度 年 月至 年 月總工期二、項目資金籌措（詳見附表 2 ）1 、銀行貸投 萬元2 、住房戶購房預(yù)付資金 萬元3 、自籌資金 萬元第九章、主要財務(wù)指標(biāo)及項目效益評價一、主要財務(wù)指標(biāo) 1 、投資利潤率經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪投資利潤率 = 利潤總額 / 項目總投資 100=2 、投資利稅率投資利稅率 = 利稅總額 / 項目總投資 100=3 、凈現(xiàn)值經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪 =萬元（ i=8% ）以上各項效益指標(biāo)的計算結(jié)果表明：本項目主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均能滿足要求，財務(wù)內(nèi)部收益將高于社會基準(zhǔn)收益

12、率，由于財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，項目有較好的經(jīng)濟(jì)效益及盈利水平，財務(wù)足可以接受的。二、項目效益評價該項目是集經(jīng)濟(jì)適用住房、商鋪、車位與室外綠化工程為一體的綜合性建設(shè)項目，其經(jīng)濟(jì)效益分析，本報告中經(jīng)濟(jì)適用住房效益與商鋪、車位效益進(jìn)行分析，具體分析如下：（一）經(jīng)濟(jì)適用住房分析經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目面積 萬平方米，其中：住宅，商鋪，項目總成本測算：1 、住宅，建安工程投資萬元（可變）；2 、商鋪車庫，建安工程投資萬元（可變）；3 、勘察設(shè)計、監(jiān)理、預(yù)算、質(zhì)監(jiān)管理費(fèi)、規(guī)劃等萬元（固定）；4 、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，投資萬元（可變）；5 、土地費(fèi)萬元（固定）；6 、管理費(fèi)萬元（固定）；7 、稅金萬元（固定）；8 、貸款

13、利息萬元（可變）；9 、不可預(yù)見費(fèi)萬元。以上 1 9 項合計總成本為萬元（詳見附表 3 ）。銷售總收入萬元。1 、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售收入萬平方米 988 元 /m 2 = 萬元，二年內(nèi)銷售。2 、商鋪銷售收入萬平方米 元 /m 2 =；損益分析：房地產(chǎn)開發(fā)利潤總額為萬元，盈余公積、公益金按 % 提起，為萬元，未分配利潤為萬元，利稅總額為萬元。（詳見附表 4 、 5 ）第十章、項目不確定性（風(fēng)險）分析一、盈虧平衡分析經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目生產(chǎn)能力利用率= 固定成本費(fèi)用 / （銷售收入可變成本） %=二、敏感性分析經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項目：考慮從單因素變化所引起的財務(wù)內(nèi)部收益率來進(jìn)行敏感性分析。項目的銷售收入投資成本引起的內(nèi)部收益率變化，參見敏感性分析表。敏 感 性 分 析 表項目變動比例eirr銷售收入總投資（成本）由上表中計算結(jié)果可以看出，各因素對財務(wù)內(nèi)部收益率影響由大到小依次為銷售收入、投資成本。當(dāng)各因素由、發(fā)生變化時，其財務(wù)內(nèi)部收益率均發(fā)生相應(yīng)的變化，并大于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，表明該項目有相當(dāng)?shù)目癸L(fēng)險性。第十一章、結(jié)論與建議一、結(jié)論2 、該項目是集住房、商鋪、車位、休閑場所、綠化建設(shè)為一體的綜合項目，項目建成后推動 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。3 、該項目建設(shè)地點(diǎn)位于 縣中心地帶，地勢基本平坦，建設(shè)條件較為理想，是房地產(chǎn)開發(fā)的較好場所。4 、該項目的土地征用已結(jié)束，“三通一