房地產(chǎn)管理行政訴訟案件淺議

1、    房地產(chǎn)管理行政訴訟案件淺議    陳楠摘 要：隨著我國(guó)法制社會(huì)的不斷完善，房地產(chǎn)管理行政訴訟案件數(shù)量和類(lèi)型出現(xiàn)了“過(guò)山車(chē)”式的發(fā)展，直到現(xiàn)在才保持較為穩(wěn)定的狀態(tài)。房地產(chǎn)管理行政訴訟案件變化與國(guó)家政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著之間的關(guān)系。本文立足于現(xiàn)實(shí)訴訟案件的基礎(chǔ)上，對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)管理行政訴訟案的現(xiàn)狀進(jìn)行深入分析，并指出房地產(chǎn)管理部門(mén)的工作發(fā)展方向，以便更好處理房地產(chǎn)的管理工作。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)管理；行政訴訟案件；發(fā)展方向隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨大的變化，2009年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)獲得了空間發(fā)展，尤其對(duì)城市、城鎮(zhèn)地區(qū)產(chǎn)生了深刻的影響。與此同時(shí)，房地

2、產(chǎn)管理行政訴訟案件數(shù)量和類(lèi)型也大大增加。房地產(chǎn)管理行政訴訟案件給法院工作的順利開(kāi)展帶來(lái)了巨大影響和難題，暴露出很多的審理問(wèn)題。研究和完善房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的處理工作就顯得具有十分重要的意義。一、房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的數(shù)量根據(jù)調(diào)查發(fā)展，在2009年至今，房地產(chǎn)管理行政訴訟案件呈現(xiàn)出增長(zhǎng)趨勢(shì)。各個(gè)地方的房地產(chǎn)管理行政訴訟案件既有統(tǒng)一性又有特殊性。雖然大部分是圍繞房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的歸屬問(wèn)題展開(kāi)的，但其中的原因和矛盾存在很多區(qū)別。在2009年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，沒(méi)有引起人們的關(guān)注和重視，相應(yīng)的訴訟案件數(shù)量和類(lèi)型也比較有限。通過(guò)對(duì)不同時(shí)期的對(duì)比分析，

3、可以得到這樣的結(jié)論：在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)上漲的今天，房地產(chǎn)類(lèi)的訴訟案件會(huì)保持這樣的數(shù)量不斷發(fā)展，而且訴訟案件的處理難度也會(huì)逐步加大。因此，有必要對(duì)房地產(chǎn)管理行政訴訟案件進(jìn)行系統(tǒng)化研究，制定出完善的法律制度。（二）房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的起因?qū)Ψ康禺a(chǎn)管理行政訴訟案件進(jìn)行分類(lèi)，得到這樣的結(jié)論：房產(chǎn)登記類(lèi)型的數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他類(lèi)型，并且訴訟案件的成功率將近80%，并且這個(gè)比例還在繼續(xù)升高。除了房產(chǎn)登記糾紛外，還包括拆遷、住房保障、國(guó)家賠償、抵押等多種類(lèi)型。在2009年后，我國(guó)很多地區(qū)開(kāi)展拆遷活動(dòng)，導(dǎo)致拆遷和賠償訴訟案件一路升高甚至超過(guò)房地產(chǎn)登記訴訟案件總量。我國(guó)的拆遷活動(dòng)還在有條不紊的進(jìn)行中，很多地區(qū)也存

4、在著矛盾和問(wèn)題。對(duì)房地產(chǎn)訴訟案件的原因進(jìn)行分類(lèi)處理，不僅可以有效的指導(dǎo)以后的房地產(chǎn)工作，還可以為拆遷制度、房地產(chǎn)發(fā)展政策提供合理性的建議，帶動(dòng)整個(gè)社會(huì)的和諧發(fā)展。二、房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的思考房地產(chǎn)已經(jīng)發(fā)展成為我國(guó)基礎(chǔ)性支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)際民生有著極為重要的作用。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的管理和總結(jié)，找出了處理房地產(chǎn)糾紛問(wèn)題的解決辦法。（一）房地產(chǎn)管理部門(mén)需要進(jìn)一步完善在房地產(chǎn)訴訟案件中，房地產(chǎn)所有權(quán)糾紛和拆遷民事糾紛是主要的類(lèi)型。這兩種糾紛出現(xiàn)的主要原因分別是所有權(quán)手續(xù)不全和拆遷協(xié)議不明。比如：在房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的管理不善，導(dǎo)致房屋在缺少完整證明資料的情況下進(jìn)行交易，而后出現(xiàn)證

5、件不出的訴訟案件。而在拆遷活動(dòng)中，政府或者相關(guān)責(zé)任人與當(dāng)事人達(dá)成口頭協(xié)議，待拆遷結(jié)束后，當(dāng)事人沒(méi)有足夠的證據(jù)來(lái)爭(zhēng)取個(gè)人權(quán)益，進(jìn)而轉(zhuǎn)變?yōu)樵V訟案件。這些情況在所有的房地產(chǎn)管理行政訴訟案件中具有一定比例，與房地產(chǎn)管理部門(mén)的管理不足有著密切的關(guān)系。因此，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)將房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行細(xì)化分類(lèi)，簡(jiǎn)化操作流程，在基層群眾中達(dá)成共識(shí)，避免證據(jù)不足而陷入訴訟泥潭之中。（二）案件處理方法亟需創(chuàng)新案件處理方法的創(chuàng)新可以從多個(gè)角度入手。首先，加大對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)常識(shí)的宣傳工作，讓人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中依法辦事。只有這樣，才可以減少經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的糾紛，減少所有權(quán)和歸屬權(quán)混亂的問(wèn)題；其次，添加案件預(yù)處理過(guò)程。預(yù)處理過(guò)程指的是

6、法院將糾紛轉(zhuǎn)移到行政管理中，讓政府出面解決雙方的拆遷、國(guó)家賠償?shù)壬婕暗秸叩姆康禺a(chǎn)糾紛。在這樣的處理過(guò)程中，將政府和法院聯(lián)合起來(lái)共同解決矛盾，為矛盾雙方提供最合理，最有效的處理辦法；最后，房地產(chǎn)行政訴訟案件系統(tǒng)化處理，爭(zhēng)取形成房地產(chǎn)糾紛處理準(zhǔn)則。眾多房地產(chǎn)案件的處理方式和處理原則應(yīng)統(tǒng)一化，并將處理準(zhǔn)則進(jìn)行上報(bào)審批，或者按照高級(jí)法院的處理規(guī)定開(kāi)展工作。（三）加快法律更新速度，讓裁決有法可依隨著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)管理已經(jīng)成為我國(guó)關(guān)注的焦點(diǎn)內(nèi)容。房地產(chǎn)交易的多樣化發(fā)展已經(jīng)超出了傳統(tǒng)法律制度的內(nèi)容，因此，國(guó)家需要根據(jù)現(xiàn)實(shí)生活需求，對(duì)法律進(jìn)行針對(duì)性的更新，對(duì)多種新型房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行法律上的有效管

7、理。只有不斷完善法律內(nèi)容，從根本上保障群眾的合法權(quán)益，才可以讓法院的判決更加具有說(shuō)服力。比如：口頭承諾而不進(jìn)行書(shū)面通知，這種現(xiàn)象常常出現(xiàn)在與政府有關(guān)的房地產(chǎn)糾紛中。在法律中明確指出，書(shū)面說(shuō)明才具有法律效益，口頭承諾無(wú)效。這樣的明確規(guī)定就可以讓群眾分清楚如何保障自己的合法權(quán)益，在案件中也不會(huì)處于弱勢(shì)。三、結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)管理行政訴訟案件的分析和處理，為我國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)型的糾紛處理處理提供了一定的依據(jù)，為如何保障自身的合法權(quán)益進(jìn)行了簡(jiǎn)單的說(shuō)明。政府、法院應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序，將房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)交易公證，減少由于證件不全導(dǎo)致的訴訟案件。法院內(nèi)部應(yīng)提高對(duì)房地產(chǎn)管理行政訴訟案件糾紛的關(guān)注力度，對(duì)這方面的案件進(jìn)行系統(tǒng)化總結(jié)，為我國(guó)的法律制度的完善，提供一手資料。參考文獻(xiàn)：1于向華.房地產(chǎn)管理行政訴訟案件分析j.中國(guó)市場(chǎng)，2015（