談房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作規(guī)程（共19頁）.doc

1、福建省漳州市地方稅務(wù)局文件漳地稅函200745號漳州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作規(guī)程的通知各縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局，市局各分局、稽查局：為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理工作，現(xiàn)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作規(guī)程印發(fā)給你們，各單位要加強對房地產(chǎn)開發(fā)是否符合土地增值稅清算條件的對象進行調(diào)查摸底和跟蹤管理，對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要作為重點稅源戶管理，并督促納稅人及時進行清算申報。同時，加強對土地增值稅相關(guān)政策的宣傳，組織對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)主管和辦稅員以及重點企業(yè)負責(zé)人進行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對土地增值稅相關(guān)政策規(guī)定、如何辦理清算、如何申報納稅進行輔導(dǎo)、講解，

2、幫助納稅人做好土地增值稅清算自查申報工作。要積極引導(dǎo)企業(yè)委托中介機構(gòu)開展土地增值稅清算審核，有計劃地組織開展清算檢查，確保土地增值稅清算工作全面有序地開展。附件： 1、漳州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入?yún)R總清算表2、漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目地價款、征地及拆遷補償費清算表(一)3、漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目前期工程費清算表(二)4、漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費清算表(三)5、漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目-開發(fā)間接費及公共配套設(shè)施清算表(四)6、漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目匯總清算表(五)7、漳州市地方稅務(wù)局福建省漳州市地方稅務(wù)局土地增

3、值稅清算審核底稿二OO七年九月六日 漳州市地方稅務(wù)局辦公室 2007年9月6日印發(fā) 打字：林俊秀 校對：稅政一科劉震坤房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作規(guī)程為加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作，根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細則、福建省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（閩地稅發(fā)200724號）、福建省地方稅務(wù)局關(guān)于修改土地增值稅納稅申報表的通知（閩地稅函2007135號）及其他相關(guān)文件規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)程。 一、土地增值稅清算工作應(yīng)遵循的原則 依法行政，嚴格審核的原則； 統(tǒng)一規(guī)范、便于操作的原則； 職責(zé)分明、相互配合

4、的原則。二、土地增值稅的清算條件1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；福建省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。 三、土地增值稅清算工作的職責(zé)分工各縣（市）、區(qū)地方稅務(wù)局，市局各分局

5、土地增值稅清算委員會負責(zé)清算工作的組織領(lǐng)導(dǎo)、計劃安排和檢查督導(dǎo)，協(xié)調(diào)解決清算工作中出現(xiàn)的困難和問題，負責(zé)對查補數(shù)額較大案件（由各單位自行決定）的審理定案。管理部門負責(zé)督促納稅人按期如實進行清算申報。落實土地增值稅清算工作中涉及的清算申報資料審核、納稅評估、日常檢查、對稅務(wù)師事務(wù)所鑒證報告的審核、辦理補（退）稅手續(xù)及事項移交、資料歸檔、臺帳建立等工作。 稅政管理部門負責(zé)土地增值稅清算的政策解釋和業(yè)務(wù)指導(dǎo)，抓好稅收政策和征管措施的貫徹落實，及時反映需由上級局解決的問題?；椴块T應(yīng)積極介入土地增值稅清算項目的檢查工作。各級稽查部門開展房地產(chǎn)企業(yè)納稅稽查時，對符合規(guī)定條件應(yīng)進行清算且尚未清算的房地產(chǎn)開

6、發(fā)項目繳納土地增值稅情況應(yīng)進行核查清算；對主管稅務(wù)機關(guān)移送的有偷稅嫌疑的房地產(chǎn)開發(fā)項目,稽查部門應(yīng)及時立案稽查。四、土地增值稅清算工作的程序納稅人自行申報 1.申報前的宣傳、輔導(dǎo)、培訓(xùn) 納稅人自行申報前，各單位應(yīng)采取稅法公告、發(fā)送資料、集中培訓(xùn)、政策咨詢等方式對納稅人和社會中介機構(gòu)廣泛進行稅法宣傳、輔導(dǎo)、培訓(xùn)。2.納稅人自行申報納稅人對符合土地增值稅清算條件的開發(fā)項目，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)，依據(jù)現(xiàn)行的稅法規(guī)定，自行填寫福建省土地增值稅清算納稅申報表，同時報送福建省土地增值稅清算項目基本情況說明（表樣見閩地稅函2007135號附件2-3），主動進行土地增值稅清算申報并報送以下資料：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算

7、土地增值稅書面申請；項目立項書；施工許可證、預(yù)售許可證；房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單；不動產(chǎn)銷售明細表（內(nèi)容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售對象、銷售面積、銷售單價、銷售收入等）；商品房分層平面圖；納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的土地增值稅清算鑒證報告；（8）稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證納稅人可根據(jù)需要自愿委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證。凡實行審核鑒證，由納稅人自主選擇稅務(wù)中介機構(gòu)并按規(guī)定簽定規(guī)范的委托代理協(xié)議。納稅人應(yīng)

8、向稅務(wù)中介機構(gòu)如實提供財務(wù)會計報表及有關(guān)資料，稅務(wù)中介機構(gòu)應(yīng)依照稅法規(guī)定計算應(yīng)繳稅款，出具土地增值稅清算鑒證報告，對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機關(guān)可以采信。各級主管稅務(wù)機關(guān)在土地增值稅清算中的工作內(nèi)容1.受理清算申報資料主管地稅機關(guān)收到納稅人的土地增值稅清算納稅申報表、土地增值稅清算鑒證報告等清算資料后，應(yīng)認真審核資料的真實性、邏輯性和完整性，審核內(nèi)容包括：土地增值稅清算納稅申報表、土地增值稅清算鑒證報告是否與初始項目納稅登記表對應(yīng)；清算土地增值稅項目資料是否齊全。發(fā)現(xiàn)申報中明顯的邏輯關(guān)系不符或申報不實、計算錯誤、資料不全等問題，應(yīng)及時督促納稅人進行更正或重報。2.開展清算審核評估 清算資料分析

9、 清算工作人員對資料進行審核前，首先要對清稅項目的相關(guān)資料進行分析、測算，初步掌握每平方米售價、地價款、成本、費用、利潤率等情況。通過測算分析同地段成本、售價等因素是否有較大差別，對相差較多的可暫列為有疑點項目，進行核查。項目具體情況審核 一是整體項目（成片開發(fā)）情況。包括：項目用途情況、開發(fā)總建筑面積、批準總銷售面積、總留用面積、總配套設(shè)施面積、允許分攤配套設(shè)施面積、本次清算土地增值稅面積等情況。 二是全部收入情況審核。三是成本扣除項目金額情況審核，包括：取得土地使用權(quán)所支付的金額、總開發(fā)成本、配套設(shè)施費的分攤、清算面積與未銷售面積成本的配比等明細情況。四是應(yīng)納稅款詳細計算過程審核，必須包含

10、扣除項目分攤、配比的計算公式。五是其他有關(guān)項目審計情況的審核，如出售普通標準住宅竣工面積情況，配套設(shè)施的具體用途及面積分攤情況等。對土地增值稅清算鑒證報告的審核 清算工作人員應(yīng)認真審核土地增值稅清算鑒證報告的內(nèi)容及相關(guān)資料。發(fā)現(xiàn)土地增值稅清算鑒證報告內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚、提供清算資料不完整等問題時，應(yīng)退回納稅人重新修改土地增值稅清算鑒證報告或補充資料，并暫停辦理稅款清算手續(xù)。3.組織日常檢查 土地增值稅清算日常檢查（審計）工作原則上由負責(zé)征收管理的主管地方稅務(wù)機關(guān)組織實施。檢查（審計）重點：一是符合土地增值稅清算條件但逾期不進行自查申報的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是自查申報要求退、抵稅的房地

11、產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；三是經(jīng)納稅評估提請整改，拒不整改的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。具體要求：（1）土地增值稅清算檢查（審計）的實施應(yīng)嚴格按稅務(wù)稽查工作規(guī)程或涉外稅務(wù)審計規(guī)程辦理。（2）稅務(wù)處理決定書、稅務(wù)行政處罰決定書送達生效后，負責(zé)征收管理的稅務(wù)機關(guān)應(yīng)積極采取各項切實有效的措施，確保查補稅款及時足額入庫，鞏固土地增值稅清算檢查成果。（3）土地增值稅清算檢查工作涉及的其他內(nèi)外文書統(tǒng)一采用國家稅務(wù)總局印發(fā)的全國統(tǒng)一稅收執(zhí)法文書式樣（國稅發(fā)2005179號）。土地增值稅清算日常檢查（審計）報告應(yīng)包括：企業(yè)基本情況、發(fā)現(xiàn)問題、原因分析、處理意見及依據(jù)、建議。 4.檔案管理 主管稅務(wù)機關(guān)的管理部門負責(zé)對已完成清算的土地增

12、值稅項目資料進行歸檔，并移交檔案管理部門保存。土地增值稅檔案應(yīng)按項目歸類保存，清算項目資料應(yīng)與原保存的檔案合并存檔。 對于成片開發(fā)分批清算土地增值稅的項目，應(yīng)在全部辦理清算土地增值稅工作后，將相關(guān)資料共同移交檔案管理部門保存。五、嚴格落實責(zé)任追究制度稅收管理員要加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目的巡查控管，對符合清算條件而未按規(guī)定及時督促進行清算申報的，應(yīng)按稅收執(zhí)法責(zé)任制的相關(guān)規(guī)定進行追究處理。（二）管理部門應(yīng)嚴格按照稅法規(guī)定，認真組織審核清算企業(yè)報送的土地增值稅清算納稅申報表、土地增值稅清算鑒證報告內(nèi)容及相關(guān)資料。凡未經(jīng)組織審核造成應(yīng)交少交稅款、發(fā)現(xiàn)問題仍辦理退稅手續(xù)或未經(jīng)清算擅自辦理注銷手續(xù)造成稅款流失

13、的，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人責(zé)任。 （三）負責(zé)清算土地增值稅工作的有關(guān)人員，在土地增值稅清算鑒證報告的審核中，發(fā)現(xiàn)有重大違反稅收政策、法規(guī)和虛假、欺騙行為，應(yīng)及時向本局領(lǐng)導(dǎo)和有關(guān)部門反映，并由有關(guān)部門按房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算審核鑒證辦法處理。附件1漳州市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入?yún)R總清算表企業(yè)名稱：開發(fā)項目名稱：單位：、元功能開發(fā)情況已售情況未售情況套數(shù)面積金額套數(shù)面積銷售金額開票金額套數(shù)面積金額普通住宅合計非普通住宅合計非住宅店面寫字樓車庫車位其它小計總合計檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件2漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目地價款、征地及拆遷補償費清算表

14、(一)企業(yè)名稱：開發(fā)項目名稱： 單位：取得土地的成本支出提供土地單位名稱地塊名稱土地編號類別用途土地面積（）平均單價（元/）市場公允單價（元/）已支付的土地價款尚未支付的土地價款已取得發(fā)票金額小計地拆遷補償支出拆遷施工單位拆遷施工合同金額拆遷面積拆遷安置面積（）拆遷補償金額安置房作價市場公允單價（元/）已支付的拆遷工程價款尚未支付的拆遷工程價款已取得建安發(fā)票金額小計檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件3漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目前期工程費清算表(二)企業(yè)名稱：開發(fā)項目名稱： 單位：元前期工程項目項目承接單位名稱項目名稱建安合同工程價款竣工驗收工程價款市場公允單價（元

15、/）實際支付工價款尚未支付工程款已取得發(fā)票金額總造價單價（元/）驗收價單價（元/）規(guī)劃勘察設(shè)計測繪可行性研究“三通一平”小計檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件4 漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費清算表(三)企業(yè)名稱:開發(fā)項目名稱： 單位：元類別工程施工企業(yè)名稱施工項目名稱建安合同工程價款竣工驗收工程價款市場公允單價（元/）實際支付工價款尚未支付工程款已取得發(fā)票金額總造價單價（元/）總造價單價（元/）主體建安工程1、2、3、小計基礎(chǔ)設(shè)施供電供水供氣排污排洪綠化環(huán)保人防安防消防通訊小區(qū)道路照明小計檢查人員簽章： （年 月 日） 被檢對象確認： （年 月

16、 日）附件5 漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目-開發(fā)間接費及公共配套設(shè)施清算表(四)企業(yè)名稱：開發(fā)項目名稱：單位:元開發(fā)間接費用管理人員工資職工福利費折舊費修理費辦公費水電費勞動保護費周轉(zhuǎn)房攤銷其他小計公共配套設(shè)施小區(qū)內(nèi)的居委會派出所幼兒園學(xué)校自行車棚公共廁所其他小計房地產(chǎn)開發(fā)費用銷售費用管理費用財務(wù)費用小計檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件6漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅扣除項目匯總清算表(五)企業(yè)名稱:開發(fā)項目名稱:單位:元序號扣除項目帳面金額有效憑證金額審減金額審增金額1 一、土地使用權(quán)（1）+（2）（1）地價款（2）取得土地使用權(quán)交納的有關(guān)費用2 二、房地產(chǎn)開發(fā)成本

17、(3+4+5+6+7+8)3 (一)土地征用及拆遷補償費4 (二)前期工程費5 (三)建筑安裝工程費6 (四)基礎(chǔ)設(shè)施費7 (五)公共配套設(shè)施費8 (六)開發(fā)成本中間接費9 三、房地產(chǎn)開發(fā)費用(10+11)10 (一)利息支出11 (二)其他房地產(chǎn)開發(fā)費用12 四、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(13+14+15+16+17)13 (一)營業(yè)稅14 (二)城市維護建設(shè)稅15 (三)教育費附加16 (四)地方教育費附加17 （五）其它18 財政部規(guī)定的其它扣除項目19 扣除項目金額合計（1+2+9+12+18）檢查人員簽章： 被檢對象確認：年 月 日 年 月 日附件7福建省漳州市地方稅務(wù)局土地增值稅清算

18、審核底稿清算對象名稱： 一、證據(jù)出處 （一）國土資源和房屋管理局頒發(fā)的國有土地使用證復(fù)印件 （二）城市規(guī)劃管理局建設(shè)用地許可證復(fù)印件 （三）商品房買賣合同復(fù)印件 （四）房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)簽訂的施工合同復(fù)印件 （五）竣工決算書 (六)相關(guān)帳頁及記帳憑證 二、計稅依據(jù)的審核 (一)開發(fā)土地總面積XX平方米 ，已轉(zhuǎn)讓土地面積XX平方米。 (二) 開發(fā)總建筑面積XX平方米，可售建筑面積XX平方米（其中：已轉(zhuǎn)讓建筑面積XX平方米）， 其中：普通住宅建筑面積XX平方米，非普通住宅建筑面積XX平方米，店面建筑面積XX平方米、車庫建筑面積XX平方米，寫字樓建筑面積XX平方米，地下車位XX平方米；未售建筑面積

19、XX平方米。不可售面積XX平方米。 (三)收入的審核 取得的收入元，其中：普通住宅取得收入元，非普通住宅取得收入元 ，店面取得收入元，車庫取得收入元，寫字樓取得收入元，地下車位取得收入元。 (四)扣除項目金額的審核 1、取得土地使用權(quán)支付 元 2、房地產(chǎn)開發(fā)成本 元，審核減少 元，允許多支 元 ，其中： (1)土地征用及拆遷補償費 元，審核減少 元，允許多支 元 (2)前期工程費 元，審核減少 元，允許多支 元 (3) 建筑安裝工程費 元，審核減少 元，允許多支 元 (4) 基礎(chǔ)設(shè)施費 元，審核減少 元，允許多支 元 (5) 公共配套設(shè)施費 元，審核減少 元，允許多支 元 (6) 開發(fā)成本中間接費 元，審核減少 元，允許多支 元 3、房地產(chǎn)開發(fā)費用 元，審核減少 元，允許多支 元 ，其中： （1）利息支出，審核減少 元，允許多支 元 （2）其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，審核減少 元，允許多支 元 4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 元 （1）營業(yè)稅 元 （2）城市維護建設(shè)稅 元（3）教育費附加 元（4）