青島膠南酒店項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告

1、 謹(jǐn)致隆和置業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司： 前 言承蒙貴司信任，我司于2006年11月開(kāi)始正式受托展開(kāi)貴司酒店項(xiàng)目之營(yíng)銷(xiāo)策劃事宜。針對(duì)本項(xiàng)目的地塊條件及相關(guān)情況，我司展開(kāi)了各項(xiàng)深入、細(xì)致的工作，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了充分的分析研討。本期的營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告是在定位報(bào)告和規(guī)劃設(shè)計(jì)報(bào)告的基礎(chǔ)上，針對(duì)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行了深入細(xì)致地研究，結(jié)合我司資深專(zhuān)業(yè)人士在深圳地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，在專(zhuān)案小組、達(dá)觀專(zhuān)業(yè)評(píng)審委員會(huì)的共同努力下完成的。現(xiàn)特向貴司提交青島膠南酒店項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告，供貴司決策時(shí)參考，相關(guān)內(nèi)容有待雙方進(jìn)一步完善。專(zhuān)此奉達(dá)，即頌商祺！ 二零零六年十一月青島膠南酒店項(xiàng)目0營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告0第一部分 市場(chǎng)分析11第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)

2、境11一、城市地位11二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r15三、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r19四、城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)20第二章 酒店市場(chǎng)分析31一、市場(chǎng)分析31二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析44第二部分 營(yíng)銷(xiāo)構(gòu)想50一、項(xiàng)目地塊分析50二、項(xiàng)目SWOT具體分析53三、項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)提練與分析64四、項(xiàng)目定位67五、核心營(yíng)銷(xiāo)理念73六、產(chǎn)品規(guī)劃建議85七、酒店管理服務(wù)建議93八、園林規(guī)劃建議93九、服務(wù)內(nèi)容95十、營(yíng)（促）銷(xiāo)組合構(gòu)想97十一、營(yíng)銷(xiāo)資源整合100第三部分 營(yíng)銷(xiāo)主題策劃101一、主題及案名設(shè)計(jì)101二、營(yíng)銷(xiāo)主題的外延表現(xiàn)102三、營(yíng)銷(xiāo)關(guān)鍵詞103第四部分 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略104一、項(xiàng)目形象策略104二、總體營(yíng)銷(xiāo)布控105三、銷(xiāo)售手段及

3、公關(guān)策略111四、營(yíng)銷(xiāo)訴求點(diǎn)119五、推廣費(fèi)用預(yù)算120第五部分 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝建議120一、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝建議120二、樣板房包裝、風(fēng)格建議124三、項(xiàng)目地現(xiàn)場(chǎng)包裝建議127第六部分 價(jià)格策略建議132一、價(jià)格策略建議132二、不同類(lèi)型產(chǎn)品價(jià)格系數(shù)134三、項(xiàng)目首期價(jià)格建議135第一部分 市場(chǎng)分析第一章 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境一、城市地位1、城市概況膠南市地處山東半島西南部的膠州灣畔。南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。與日韓隔海相望。城市總面積1894平方公里，轄17處鎮(zhèn)（街道辦事處），總?cè)丝?0.6萬(wàn)。城區(qū)位于市境中部、靈山灣畔，三面低丘環(huán)抱，東南瀕海。城區(qū)規(guī)劃面

4、積284平方公里。膠南市是青島西海岸的一座新興濱海城市，依山傍海，風(fēng)光秀麗，海岸線長(zhǎng) 130公里 ，占青島西海岸總面積的88。千古名勝瑯琊臺(tái)被列為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)和省級(jí)旅游度假區(qū)，是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市之一，先后榮獲“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)綠化模范城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”等稱(chēng)號(hào)。其綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和基本競(jìng)爭(zhēng)力在2005年分別躍居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）第34位和第25位。膠南市是青島的衛(wèi)星城市之一，是青島市經(jīng)濟(jì)重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地，也是正在迅速崛起的“青島西海岸都市新區(qū)”，成為“環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈”有一發(fā)展新亮點(diǎn)。膠南市交通四通八達(dá)，海濱大道、疏港高速公路、青新高速公路、

5、204國(guó)道貫穿膠南市，新開(kāi)通的“同三”高速公路縱貫全市南北，留有五個(gè)出口和一個(gè)互通式立交。距青島流亭機(jī)場(chǎng)70公里，距青島前灣港20公里。膠南屬北溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫12，無(wú)霜期202天，降水量794毫米。氣候四季分明，春遲秋爽，夏無(wú)酷暑，冬少?lài)?yán)寒。2、城市所處經(jīng)濟(jì)圈的基本情況膠南市地處膠東半島經(jīng)濟(jì)圈，歷史上的膠東半島包括青島、威海、濰坊、煙臺(tái)四市，而山東省政府2003年7月正式開(kāi)始組建的膠東半島制造業(yè)基地目前只包含青島、威海、煙臺(tái)三市，2003年底，山東省提出的半島城市群戰(zhàn)略則將濰坊列入，半島城市群由八個(gè)城市組成，除將濰坊加入，還將濟(jì)南、東營(yíng)、淄博、日照四個(gè)城市列入其中。3、城市地位3.

6、1、在全國(guó)的地位經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍升，近3年，膠南的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣（市）中的位次從第49位躍升至第34位。位居全國(guó)縣域經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力百?gòu)?qiáng)縣第26位。3.2、在經(jīng)濟(jì)圈中的地位膠南成為西海岸經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略圈中最富成長(zhǎng)性的都市新區(qū)，成為山東半島主要發(fā)展體系從2001年開(kāi)始提出挺進(jìn)西海岸戰(zhàn)略的近四年來(lái)，以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為核心的新城區(qū)的發(fā)展正飛速變化。 挺進(jìn)西海岸戰(zhàn)略的實(shí)施，既是青島產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略空間的一次關(guān)鍵性的大拓展，也是構(gòu)建以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、港區(qū)為核心的青島新的經(jīng)濟(jì)板塊或曰經(jīng)濟(jì)圈的關(guān)鍵突破，是青島經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展地理空間的一次戰(zhàn)略拓展。  這一戰(zhàn)略的推進(jìn)，又像一個(gè)引力無(wú)比的磁鐵，使長(zhǎng)

7、期以來(lái)相對(duì)獨(dú)處偏遠(yuǎn)的膠南縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展因此找到了新的契機(jī)，膠南為此不失時(shí)機(jī)地提出“東接、北擴(kuò)、南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。向?yàn)槲骱０吨攸c(diǎn)產(chǎn)業(yè)配套、銜接和互補(bǔ)的方向發(fā)展，其產(chǎn)業(yè)地位迅速提升，臨港工業(yè)區(qū)正在成為中外資本加速流入的谷地。根據(jù)這一變化，膠南又進(jìn)一步提出：2005年將以東部新區(qū)為重點(diǎn)，加速推進(jìn)“東接”戰(zhàn)略，并確保實(shí)現(xiàn)新的突破，力爭(zhēng)把膠南建設(shè)成為青島西海岸最富成長(zhǎng)性的都市新區(qū)，成為青島打造“全國(guó)重點(diǎn)中心城市”和“世界知名特色城市”的重要板塊。這一戰(zhàn)略的迅速推進(jìn)，使長(zhǎng)期以來(lái)獨(dú)處開(kāi)發(fā)區(qū)北部一隅的紅石崖的地位，也發(fā)生了根本性的變化-近60平方公里的土地納入西海岸核心城區(qū)的規(guī)劃，使之正在成為西海岸的一支

8、新生力量。 使西海岸的范圍進(jìn)一步向北延伸，膠州南部臨海地帶的戰(zhàn)略地位也正在凸現(xiàn)出來(lái)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化的潛力得以釋放，其身價(jià)陡然倍增，并與西海岸核心區(qū)渾然一體，進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期。4、城市文化及人文特征瑯琊臺(tái)出土的秦朝瓦當(dāng)膠南市是國(guó)家最早批準(zhǔn)的沿海開(kāi)放城市之一，歷史悠久，文化燦爛，史以東國(guó)名地著稱(chēng)。早在5000多年前的大汶口文化時(shí)期，境內(nèi)就有人類(lèi)生活繁衍。秦丞相李斯題寫(xiě)的瑯琊刻石是我國(guó)今存的最早刻石之一，現(xiàn)藏于中國(guó)歷史博物館。膠南屬濱海低山丘陵區(qū)，海岸線長(zhǎng)達(dá)138公里，較大港灣有膠州灣、唐島灣16處，天然港口、沿岸島嶼有10余處，海域面積近500萬(wàn)畝。境內(nèi)山嶺起伏，有大小山頭500余

9、座。山嶺之間，有大小河流125條，其中較大河流10條。地勢(shì)西北較高，東南偏低，自西北向東南傾斜入海。膠南依山傍海，自然資源豐富。全縣農(nóng)林牧可用地217萬(wàn)畝，其中耕地108萬(wàn)畝，有林地57.39萬(wàn)畝。林木樹(shù)種達(dá)134個(gè)；藥材有動(dòng)物、植物、礦物三大類(lèi)，615種；海產(chǎn)魚(yú)蝦260余種，礦產(chǎn)資源有鐵、石墨、砩石、鉛、錳、銅、鋯英石等40余個(gè)礦種，百余處礦點(diǎn)，已探明儲(chǔ)量的24處，總儲(chǔ)量近200萬(wàn)噸。膠南歷史悠久，人才輩出。從秦漢時(shí)期開(kāi)始，聲名較大的人物都曾在膠南生活、居住，開(kāi)辟了膠南5000年的歷史文明。二、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、經(jīng)濟(jì)連續(xù)多年保持快速增長(zhǎng)膠南市2004-2005年經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)力年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

10、（億元）地方財(cái)政收入（萬(wàn)元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）2004年22696409143.82005年2781250071902004年，全市完成GDP226.7億元、地方財(cái)政一般預(yù)算收入96409萬(wàn)元、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資143.8億元，分別是2002年的1.4倍、1.7倍和3倍。今年17月份，全市完成生產(chǎn)總值160億元，同比增長(zhǎng)19.3；地方財(cái)政收入65511萬(wàn)元，增長(zhǎng)39.5；農(nóng)民人均現(xiàn)金收入3100元，增長(zhǎng)13.9；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成104億元，增長(zhǎng)40.1。2005年全市完成生產(chǎn)總值、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資分別是2000年的2.5倍和7.3倍；2005年地方財(cái)政收入實(shí)際完成125007萬(wàn)

11、元，較2000年翻了兩番。2、城市居民人均可支配收入有較大幅度的提升2005年，全市農(nóng)民人均純收入達(dá)到5769元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到10875元，分別比2000年增加2178元和4545元，其中農(nóng)民人均純收入連續(xù)兩年保持兩位數(shù)以上高增長(zhǎng)。年份全市農(nóng)民人均收入（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（萬(wàn)元）2005年5769108752000年35916330增加217845453、產(chǎn)業(yè)分布3.1、膠東半島與珠三角和長(zhǎng)三角比有差距膠東半島與珠三角、長(zhǎng)三角的對(duì)比土地面積（萬(wàn)平方公里）人口（萬(wàn)人）三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)GDP（億元）人均GDP（元）進(jìn)出口貿(mào)易總額（億美元）全社會(huì)固定資產(chǎn)投資（億元）外商直接投資（

12、億美元）長(zhǎng)江三角洲10.968212.124.6：55.9：39.628775350404012.313650.7209.9珠江三角洲4.152451.363.8：53.8：42.413394546393417.84504.9100.1膠東半島4.602476.9810.1：56.1：33.76049.9124425436.213466.0987.0注：長(zhǎng)三角包括上海、江蘇的南京、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、泰州、南通、蘇州、無(wú)錫、常州及浙江的杭州、嘉興、湖州、寧波、紹興、舟山、臺(tái)州等16個(gè)地級(jí)以上城市。珠三角包括廣州、深圳市、珠海、佛山、惠州、肇慶、江門(mén)、東莞、中山、順德、南海、番禺12個(gè)市（區(qū)）。膠東半島

13、包括青島、煙臺(tái)、威海和濰坊4市。為山東省的數(shù)據(jù)。表中數(shù)據(jù)為2004年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)。從經(jīng)濟(jì)總量上來(lái)看，膠東半島和長(zhǎng)三角、珠三角差距很大，尤其在進(jìn)出口貿(mào)易方面，2004年膠東半島的進(jìn)出口貿(mào)易總額只相當(dāng)于長(zhǎng)三角的10.87，相當(dāng)于珠三角的12.76：從三大產(chǎn)業(yè)來(lái)看，膠東半島的第二產(chǎn)業(yè)略有優(yōu)勢(shì)，而第一產(chǎn)業(yè)比例稍高，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)展：從人均量及來(lái)看，膠東半島和長(zhǎng)三角和珠三角都有一定的差距3.2、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第二產(chǎn)業(yè)為主，工業(yè)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚產(chǎn)業(yè)名稱(chēng)比例結(jié)構(gòu)（）第一產(chǎn)業(yè)10.7第二產(chǎn)業(yè)61.2第三產(chǎn)業(yè)28.12005年膠南市的三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為10.761.228.1，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)。擁有汽車(chē)、電子、輕工

14、、紡織、石化、橡膠、食品等十大支柱產(chǎn)業(yè)，培植成了機(jī)械制造、食品與藥物、家電電子、橡膠化工、船舶汽車(chē)、鋼鐵及有色金屬等六大產(chǎn)業(yè)集群，成為青島工業(yè)最發(fā)達(dá)的縣級(jí)市。 膠南市大力發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，2005年全市個(gè)體工商戶(hù)達(dá)到2.1萬(wàn)戶(hù)，私營(yíng)企業(yè)4575家，上繳稅金2.3億元，分別是2000年的2倍、1.9倍和2.1倍；培植引進(jìn)現(xiàn)代物流項(xiàng)目、商業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目等。城市旅游業(yè)總體規(guī)劃逐步完善，重點(diǎn)景區(qū)開(kāi)發(fā)富有成效，特色旅游業(yè)方興未艾，游客數(shù)量和旅游業(yè)總收入年均增長(zhǎng)12.6%和18.9%。4、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資、發(fā)展?fàn)顩r“六個(gè)產(chǎn)業(yè)群”，代表城市創(chuàng)新水平的高新技術(shù)發(fā)展膠南市利用東臨青島港，西有日照港，兩個(gè)億噸港口左

15、右逢源的絕佳區(qū)位，主動(dòng)對(duì)接融入半島產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，突出重大項(xiàng)目、高新技術(shù)、產(chǎn)業(yè)集群“三個(gè)亮點(diǎn)”，加快推進(jìn)工業(yè)化進(jìn)程。初步形成了機(jī)械裝備制造、食品與藥物、家電電子、橡膠化工、船舶汽車(chē)、鋼鐵及有色金屬“六個(gè)產(chǎn)業(yè)群”，代表城市創(chuàng)新水平的高新技術(shù)發(fā)展一路凱歌。目前，全市有8個(gè)項(xiàng)目涉及國(guó)家863計(jì)劃，高新技術(shù)企業(yè)達(dá)到46家。近幾年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)值翻番增長(zhǎng)。5、未來(lái)五年經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值超過(guò)690億元，年均增長(zhǎng)20%以上；地方財(cái)政收入超過(guò)36億元，年均增長(zhǎng)25%以上；二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達(dá)到95%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過(guò)17500元、農(nóng)村居民人均純收入超過(guò)9300元

16、，年增長(zhǎng)均在10%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額超過(guò)125億元，年均增長(zhǎng)15%以上；城市化水平達(dá)到55%以上。三、社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1、膠南現(xiàn)代服務(wù)業(yè)快車(chē)全面提速目前世界經(jīng)濟(jì)已從以制造業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代轉(zhuǎn)入以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的服務(wù)經(jīng)濟(jì)時(shí)代。與之相對(duì)應(yīng)的，去年膠南市城鎮(zhèn)居民生活消費(fèi)支出7017元人，恩格爾系數(shù)為36，教育文化、旅游休閑、醫(yī)療保健等多樣化、個(gè)性化消費(fèi)需求明顯增多；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，層次不斷提升，今年16月份，全市完成第三產(chǎn)業(yè)增加值5193億元，占GDP的305，比上年同期增長(zhǎng)159；而日趨深入的經(jīng)濟(jì)全球化和國(guó)際產(chǎn)業(yè)大轉(zhuǎn)移，為膠南市港口物流業(yè)提供了歷史性機(jī)遇，特別是“十五”以來(lái)，膠南城市建設(shè)步伐

17、明顯加快，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市功能趨于完善，更是為服務(wù)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)大的需求支撐。2、城市近期、中期、遠(yuǎn)期人口規(guī)模發(fā)展目標(biāo)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌，建設(shè)青島西海岸和諧新區(qū)近三年來(lái)，膠南市堅(jiān)持"整體規(guī)劃、東西互動(dòng)、一體推進(jìn)"的城市發(fā)展原則，加快實(shí)施"東接、北擴(kuò)、南展"城市發(fā)展戰(zhàn)略，到2020年前全市基本達(dá)到社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)目標(biāo)和實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)。 山東省政府已經(jīng)批準(zhǔn)膠南的城市發(fā)展規(guī)劃，就是要建成一個(gè)規(guī)劃面積384平方公里、人口百萬(wàn)的青島西海岸都市新區(qū)。3、城市居民居住面積發(fā)展目標(biāo)城市居民人均住房建筑面積將提高到32平方米，基本達(dá)到小康居住水平，市民居住質(zhì)量

18、和環(huán)境得到明顯改善。增加面向中低收入家庭的中低價(jià)位、中小套型（120平方米以下）的普通住房供應(yīng)，占商品房供應(yīng)總量的比重達(dá)到80以上?！笆晃濉逼陂g，全市預(yù)計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1400億元，年均增長(zhǎng)15，其中住宅完成投資1100億元，年均增長(zhǎng)14。房地產(chǎn)業(yè)增加值年均增長(zhǎng)15以上?！笆晃濉逼陂g，全市預(yù)計(jì)竣工商品房4500萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)10，其中商品住宅竣工面積3600萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)9。市內(nèi)四區(qū)商品房竣工面積1500萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積1200萬(wàn)平方米，市內(nèi)四區(qū)商品房、普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房比例分別為15、70和15。四、城市規(guī)劃和城市設(shè)計(jì)1、城市規(guī)劃總體狀況描述城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)思

19、想是：圍繞青島構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)體系、構(gòu)筑有特色的國(guó)際大城市框架和提升城市核心競(jìng)爭(zhēng)力；突出臨港經(jīng)濟(jì)、海洋經(jīng)濟(jì)和旅游經(jīng)濟(jì)“三大特色”，堅(jiān)持工業(yè)帶動(dòng)、海濱特色和生態(tài)原則，目標(biāo)是把膠南建成人與自然和諧發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美、最適宜創(chuàng)業(yè)人居的生態(tài)旅游城市。1.1、總體規(guī)劃范圍城市總體規(guī)劃包括膠南城區(qū)及其周?chē)撵`山衛(wèi)鎮(zhèn)（含靈山島）、鐵山鎮(zhèn)、張家樓鎮(zhèn)三個(gè)鎮(zhèn)，規(guī)劃區(qū)總用地面積為384平方公里。1.2、城市定位青島西海岸的都市新區(qū)，以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、科教、商貿(mào)和旅游業(yè)為主的海濱城市。1.3、城市規(guī)模人口規(guī)模：100萬(wàn)人；用地規(guī)模：120平方公里1.4、城市發(fā)展方向根據(jù)建設(shè)青島現(xiàn)代化國(guó)際大城市框架下新膠南的目標(biāo)，確定了

20、“東接、北擴(kuò)、南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略?？傮w規(guī)劃在此基礎(chǔ)上確定城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略為：產(chǎn)業(yè)北擴(kuò)、生活東延、中心優(yōu)化、文教南展。1.5、市域空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃形成“一帶、兩軸、六區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)一帶：指濱海景觀帶。包括沿濱海公路與海岸線之間的區(qū)域，為公共開(kāi)敞區(qū)，應(yīng)嚴(yán)格控制建設(shè)兩軸：指沿濱海公路形成的橫向發(fā)展軸和上海路形成的縱向發(fā)展軸，是城市主要景觀軸線，也是城市各組團(tuán)間的重要聯(lián)系線六區(qū)：指中心城區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、海濱工業(yè)園、靈山衛(wèi)居住綜合區(qū)、大學(xué)園區(qū)、張家樓組團(tuán)。2、中心城區(qū)規(guī)劃科學(xué)規(guī)劃合理配置城市資源 膠南城市規(guī)劃堅(jiān)持借腦引智，投資1000萬(wàn)元，建立了“膠南市基礎(chǔ)地理信息系統(tǒng)”，奠定了數(shù)字城市框架，搭建了城

21、市規(guī)劃、建設(shè)、管理的技術(shù)平臺(tái)。先后6次聘請(qǐng)日本等國(guó)內(nèi)外知名規(guī)劃專(zhuān)家，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院等國(guó)內(nèi)外著名規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)家，對(duì)膠南城市的未來(lái)發(fā)展進(jìn)行前瞻性規(guī)劃，確立了實(shí)施“東接、北擴(kuò)、南展”戰(zhàn)略，把膠南建成東有港口帶動(dòng)、北有產(chǎn)業(yè)支撐、南有智力支持、西有旅游度假的青島都市新區(qū)的城市發(fā)展思路。同時(shí)，堅(jiān)持總體規(guī)劃、組團(tuán)發(fā)展、一體推進(jìn)的原則，把全市劃分成市區(qū)組團(tuán)、靈山衛(wèi)組團(tuán)、瑯琊組團(tuán)、王臺(tái)組團(tuán)等4大組團(tuán)，在強(qiáng)有力產(chǎn)業(yè)支撐下，多點(diǎn)帶動(dòng)，加快推進(jìn)新老城區(qū)一體化發(fā)展。3、城市交通建設(shè)狀況膠南市處山東半島西南隅，膠州灣畔。交通四通八達(dá)，204國(guó)道和泰薛公路省道在城區(qū)交會(huì)，同三高速公路在膠南設(shè)5個(gè)出口和1個(gè)互通式

22、立交，青島海濱大道穿越膠南。物流便捷，距青島流亭機(jī)場(chǎng)70公里，距青島前灣港20公里。伴隨著濱海公路膠南段已基本貫通，跨海大橋的開(kāi)工以及海底隧道的即將建設(shè)， 更令人振奮的是，青島跨海大橋、海底隧道建成后，膠南與青島的城市對(duì)接將成為現(xiàn)實(shí)；隨著“同三”高速，青紅高速、疏港高速、204國(guó)道的陸續(xù)興建，膠南與世界的對(duì)接融合也加快了步伐。4、房地產(chǎn)發(fā)展情況4.1、土地市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r2000年4月12日，膠南市首次拍賣(mài)國(guó)有土地使用權(quán)獲得成功。這次拍賣(mài)的地塊位于文化東路南側(cè)，商城路東側(cè)，面積6595.8平方米，起叫價(jià)350萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)五個(gè)競(jìng)標(biāo)單位的激烈競(jìng)爭(zhēng)，膠南市恒泰房地產(chǎn)公司最終以680萬(wàn)元的價(jià)格中標(biāo)

23、。這次拍賣(mài)土地的圓滿成功，對(duì)于進(jìn)一步深化土地改革，提高城市土地集約化利用水平，逐步建立起規(guī)范、公開(kāi)、有序的土地市場(chǎng)秩序?qū)⑵鸬椒e極的促進(jìn)作用。膠南的土地價(jià)格近幾年增長(zhǎng)過(guò)快，2004年市場(chǎng)平均土地價(jià)格在90萬(wàn)畝，2005年就增加到140萬(wàn)畝，最高達(dá)到240萬(wàn)畝。地價(jià)使項(xiàng)目成本大幅度增加。4.2、商品房市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀4.2.1、在售樓盤(pán)列表膠南市當(dāng)前在售樓盤(pán)一覽表樓盤(pán)名稱(chēng)項(xiàng)目位置占地面積建筑面積物業(yè)類(lèi)型戶(hù)型構(gòu)成均價(jià)建設(shè)情況康大廣場(chǎng)膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北京路與人民路交匯處5126平26000平高層住宅、商住樓三房為主3560現(xiàn)房瑞?；▓@膠南靈山衛(wèi)306畝多層、高層住宅兩室兩廳、三室兩廳、四室兩廳兩衛(wèi)面積6

24、0-136平方3800現(xiàn)房隱珠山花園城泰山路東端、靠204國(guó)道1300多畝72萬(wàn)平多層、別墅住宅2240起 別墅3600期房日出印象靈山衛(wèi)海濱大道北側(cè)365畝30萬(wàn)多層、高層住宅3168起期房慧海星光苑珠海路中段新市府西500米9.6萬(wàn)平15萬(wàn)平多層、高層住宅三房為主、二房為輔4350期房陽(yáng)光四季閆大東路與靈海路交匯處150余畝15萬(wàn)平商業(yè)、多層、高層3030起期房香榭麗景隱珠鎮(zhèn)隱珠中心廣場(chǎng)東側(cè)10萬(wàn)普通住宅2930起期房明珠園二期開(kāi)發(fā)區(qū)泰山路57號(hào)7萬(wàn)16萬(wàn)普通住宅3200期房天宇花園濱海觀光大道開(kāi)發(fā)區(qū)路段與膠南路交會(huì)處普通住宅三房為主，二房、四房為輔3300起現(xiàn)房珠山名苑膠南市隱珠鎮(zhèn)泰山東

25、路57號(hào)14.8萬(wàn)普通住宅三房為主，二房、四房為輔3000起現(xiàn)房昆泉·天籟村膠南市靈山衛(wèi)鎮(zhèn)大灣多層、高層住宅4180起期房海濱花園·瑞景苑膠南市珠山南路西惻2.9萬(wàn)平4萬(wàn)平多層住宅2400現(xiàn)房世紀(jì)綠洲膠南市世紀(jì)大道北側(cè)九九紅大九店以東8萬(wàn)14.8萬(wàn)平多層、高層住宅三房為主2900期房山興·東方龍?jiān)纺z南市泰山西路與靈山路的交匯處7068多平8666普通住宅一房、二房為主2610起期房海之韻生態(tài)苑膠南市海濱工業(yè)園南端16.9萬(wàn)23.5萬(wàn)多層、高層住宅4180起期房弘富·海逸豪園膠南大珠山鎮(zhèn)漁池灣7.5萬(wàn)27萬(wàn)多層、小高層、高層住宅2560起期房山水文苑小珠山

26、旅游風(fēng)景區(qū)100畝7萬(wàn)平多層三房、二房1980起期房香檳海岸膠南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)海濱公園西路3.8萬(wàn)17萬(wàn)平高層住宅三房、二房3100起期房蜂巢·清水廬2期膠南市區(qū)上海路與海濱五路交匯處多層、小高層、高層住宅2750期房歐美·世紀(jì)花園膠南經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)大連路南側(cè)，新市府北面14.8萬(wàn)17.5萬(wàn)多層、小高層、高層住宅三房為主，二房、四房為輔未銷(xiāo)售期房4.2.2、在售樓盤(pán)特點(diǎn)l 供給：近二年膠南市的樓盤(pán)供應(yīng)量明顯較大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前市場(chǎng)上在售的建筑面積在十萬(wàn)平方米以的上樓盤(pán)就有十幾個(gè)之多。對(duì)于城市人口八十萬(wàn)，市區(qū)人口僅在二十多萬(wàn)的城市來(lái)講，這樣的供應(yīng)量還是比較大的。l 價(jià)格：目前

27、市場(chǎng)上在售樓盤(pán)的均價(jià)基本都在2000元/平方米上，大多數(shù)在售樓盤(pán)的均價(jià)在30004000元/平方米之間，部分高檔樓盤(pán)的起價(jià)已經(jīng)超過(guò)了4000元/平方米，而二年前市場(chǎng)上在售中高檔樓盤(pán)的均價(jià)普遍在2500-3000元/平方米之間，表明近二年膠南的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較大的漲幅。l 交房標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前在售樓盤(pán)的交房標(biāo)準(zhǔn)普遍為毛坯房，但市場(chǎng)上也出現(xiàn)了部分精裝修房。l 建筑形態(tài)：當(dāng)前在售樓盤(pán)以多層為主，小高層和高層建筑陸續(xù)出現(xiàn)售，同時(shí)有少量別墅項(xiàng)目。l 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：當(dāng)前市場(chǎng)上在售樓盤(pán)的戶(hù)型供應(yīng)主要以三房為主，二房和四房為輔，以滿足居家型需求為主，同時(shí)市場(chǎng)上也出現(xiàn)了山興·東方龍?jiān)芬砸环俊⒍考冃?hù)型為主的

28、樓盤(pán)l 物業(yè)管理：目前市場(chǎng)上已經(jīng)有部分樓盤(pán)將物業(yè)管理作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)之一進(jìn)行宣傳，表明物業(yè)管理已經(jīng)被發(fā)展商所重視。5、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)2006年上半年以來(lái)，青島地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸回暖。地產(chǎn)發(fā)展形成以下六大特點(diǎn)：5.1、自住購(gòu)房是主旋律自住購(gòu)房之所以引起最廣泛的關(guān)注，是因?yàn)樗鼱縿?dòng)著普通大眾的心。各項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控的作用下，樓市趨于理性，投機(jī)客逐步退場(chǎng)，投資客謹(jǐn)慎收手，自住購(gòu)房人群成為市場(chǎng)主力。5.2、CBD展現(xiàn)城市熱度近期在環(huán)浮山灣區(qū)域內(nèi)有一批近300萬(wàn)平方米的高端辦公、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓正處在規(guī)劃階段或規(guī)劃待建階段。此外，西海岸板塊將崛起山東省最大規(guī)模的摩天商用樓開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際貿(mào)易中心，該項(xiàng)目

29、設(shè)計(jì)高度55層。青島作為國(guó)際化都市的魅力益發(fā)彰顯，越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外大企業(yè)開(kāi)始進(jìn)軍青島，在這里設(shè)立辦事處或分支機(jī)構(gòu)，有些企業(yè)甚至將總部設(shè)到青島?？梢灶A(yù)見(jiàn)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的春天即將到來(lái)，一個(gè)蘊(yùn)含著巨大發(fā)展機(jī)遇與無(wú)限商機(jī)與活力的時(shí)刻正在我們面前展開(kāi)。5.3、大盤(pán)亮劍懸念生東部沿海片區(qū)高端樓盤(pán)依然具有很強(qiáng)的吸引力。海信·燕島國(guó)際、山水名園、TOP·頤和國(guó)際等樓盤(pán)在挑戰(zhàn)了人們對(duì)于價(jià)格的想象空間之后，面臨的將是實(shí)實(shí)在在的比拼。城市向北，到李村。2006年初，綠城集團(tuán)進(jìn)駐，投資80億元，將用5至7年在東李村打造青島新的中央居住區(qū)，可以說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)非常的激烈。5.4、高層，城市的選擇2006年，伴

30、隨著青島市城市拆遷管理?xiàng)l例的實(shí)施，城中村的改造成本也將有所提高。告別多層，高層建筑在市區(qū)將成為主打的建筑形態(tài)。膠南市高層建筑規(guī)劃建設(shè)50棟，開(kāi)發(fā)面積88萬(wàn)平方米，現(xiàn)已開(kāi)工27棟。2005年青島市房地產(chǎn)業(yè)工作會(huì)議提出，今后市區(qū)的住宅將以高層和小高層為主。5.5、衛(wèi)星城打“生態(tài)牌”2006年，郊區(qū)地產(chǎn)繼續(xù)依托環(huán)境優(yōu)勢(shì)，大打生態(tài)健康牌以贏得消費(fèi)者，在競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)上搶得一塊“綠色蛋糕”。膠南充分利用沿海優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造出大盤(pán)銷(xiāo)售旺勢(shì)的高峰期。5.6、戶(hù)型“瘦身”2006年伊始，陽(yáng)光山色、興隆家園等樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，很好的印證了消費(fèi)者對(duì)小戶(hù)型偏好。戶(hù)型“瘦身”是房地產(chǎn)市場(chǎng)理性回歸的重要特征之一。小戶(hù)型的

31、優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)：節(jié)約有限的土地資源、建材，在使用過(guò)程中節(jié)約能源，降低居住成本。當(dāng)時(shí)，面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)，選擇功能齊備的小戶(hù)型，降低購(gòu)房總價(jià)，也是消費(fèi)者必然的選擇。市場(chǎng)需求、政策引導(dǎo)兩個(gè)方面都決定了戶(hù)型瘦身是必然的趨勢(shì)。現(xiàn)在，對(duì)于小戶(hù)型的設(shè)計(jì)也不再“另眼相看”，產(chǎn)品更加人性化。其中的變化包括：開(kāi)間放大、空間緊湊、功能完備，有些甚至采用全明設(shè)計(jì)。隨著市場(chǎng)投放量的逐步加大、操盤(pán)思路的轉(zhuǎn)變以及開(kāi)發(fā)理念與規(guī)劃設(shè)計(jì)水平的提高，相信中小戶(hù)型必定成為2006年青島樓市的一大亮點(diǎn)。結(jié)論：未來(lái)的青島市及膠南地產(chǎn)，品質(zhì)上有突破，銷(xiāo)售上才會(huì)有突破，開(kāi)發(fā)商正在尋求這樣的突破點(diǎn)。開(kāi)發(fā)量驟增，價(jià)格上升但幅度放緩。大盤(pán)的成敗將

32、影響所在區(qū)域的價(jià)值，這將是開(kāi)發(fā)商實(shí)力與品質(zhì)的全面較量。6、產(chǎn)品特征項(xiàng)目情況資料來(lái)源為網(wǎng)絡(luò)收集，具體情況需實(shí)地市場(chǎng)調(diào)研考證。具體特點(diǎn)分析：小戶(hù)型：由于政策和其他原因，目前階段小戶(hù)型有市場(chǎng)和消費(fèi)者需求，屬暢銷(xiāo)階段。價(jià)格：到目前為止市場(chǎng)上在售中高檔樓盤(pán)的均價(jià)普遍在2500-3000元/平方米之間，具歷史資料對(duì)比可以看到近二年膠南的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了較大的漲幅。交房標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)前在售樓盤(pán)的交房標(biāo)準(zhǔn)普遍為毛坯房，但市場(chǎng)上也出現(xiàn)了部分精裝修房。建筑形態(tài)：當(dāng)前在售樓盤(pán)以多層為主，小高層和高層建筑陸續(xù)出現(xiàn)售，同時(shí)有少量別墅項(xiàng)目。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：以一房、二房純小戶(hù)型為主的樓盤(pán)以及三房都有自己市場(chǎng)。物業(yè)管理：目前市場(chǎng)上已經(jīng)有

33、部分樓盤(pán)將物業(yè)管理作為樓盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)之一進(jìn)行宣傳，表明物業(yè)管理已經(jīng)被發(fā)展商所重視。戶(hù)型檔次：中高檔生態(tài)住宅7、城市發(fā)展熱點(diǎn) 膠南濱海公路片區(qū)將成為未來(lái)發(fā)展熱點(diǎn)“三點(diǎn)布局、一線展開(kāi)、組團(tuán)發(fā)展、構(gòu)建國(guó)際化城市框架體系”的城市發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)想是在環(huán)膠州灣三點(diǎn)布局基礎(chǔ)上，通過(guò)規(guī)劃建設(shè)集經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生態(tài)觀光于一體的濱海公路，將青島沿濱海地區(qū)整合為五個(gè)獨(dú)具特色的城市發(fā)展組團(tuán)，與中心城區(qū)共同構(gòu)建起大青島新的城市發(fā)展框架。從膠南市泊里鎮(zhèn)附近的204國(guó)道起，濱海公路串起了沿海的顆顆明珠。人文氣息濃厚的瑯琊組團(tuán)被稱(chēng)為是西翼城市組團(tuán)，以濱海公路旅游度假和臨港產(chǎn)業(yè)為特色，“北城嵌入山麓，南線臨海星布，兩帶相間布局”是其整體的結(jié)

34、構(gòu)布局。這個(gè)組團(tuán)的規(guī)劃人口規(guī)模為26萬(wàn)人，用地規(guī)模為31平方公里。這一組團(tuán)位于濱海公路西翼中段。紅島組團(tuán)位于膠州灣北部，濱海公路中段，組團(tuán)建設(shè)用地規(guī)模約50平方公里。值得一提的是濱海公路北段的鰲山組團(tuán)和田橫組團(tuán)。鰲山組團(tuán)毗鄰主城區(qū)和嶗山風(fēng)景區(qū)，是主城區(qū)的功能外延的主要去向之一，為東翼海灣型的城市組團(tuán)。沿濱海公路分布著鰲山灣、小島灣、王哥莊灣、仰口灣，其規(guī)劃定位為市級(jí)教育科研基地，都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)和旅游度假區(qū)，未來(lái)在34平方公里的區(qū)域內(nèi)，將有30萬(wàn)人生活在此。第二章 酒店市場(chǎng)分析一、市場(chǎng)分析1、區(qū)域規(guī)劃與定位膠南將成為大青島經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的都市新區(qū)，以發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)、旅游和工業(yè)為主的海濱旅游城市。

35、2、周邊自然資源膠南依山傍海，自然資源豐富。全縣農(nóng)林牧可用地217萬(wàn)畝，其中耕地108萬(wàn)畝，有林地57.39萬(wàn)畝。林木樹(shù)種達(dá)134個(gè)；藥材有動(dòng)物、植物、礦物三大類(lèi)，615種；海產(chǎn)魚(yú)蝦260余種，其中分布廣、資源量大的有帶魚(yú)、鲅魚(yú)、烏賊、章魚(yú)、黃鯽、鷹爪蝦、對(duì)蝦、海蜇、牙鲆、真鯛、梭子蟹等50余種，潮間帶潮下帶生物203種，可開(kāi)發(fā)利用的有雜色蛤、泥蚶、西施舌、竹蟶、刺參、皺紋盤(pán)鮑、貽貝、扇貝、石花菜、紫菜等40余種。礦產(chǎn)資源有鐵、石墨、砩石、鉛、錳、銅、鋯英石等40余個(gè)礦種，百余處礦點(diǎn)，已探明儲(chǔ)量的24處，總儲(chǔ)量近200萬(wàn)噸。3、旅游資源千古名勝瑯琊臺(tái)被列為國(guó)家重點(diǎn)風(fēng)景名勝和省級(jí)旅游度假區(qū)，此外

36、靈山灣國(guó)家森林公園、大珠山風(fēng)景區(qū)及海水浴場(chǎng)等旅游景點(diǎn)成為旅游新亮點(diǎn)、北方第一高島靈山島享有“海上畫(huà)屏”之美譽(yù)，為省級(jí)自然生態(tài)保護(hù)區(qū)。4、青島酒店發(fā)展現(xiàn)狀4.1、青島酒店式公寓產(chǎn)品出現(xiàn)較早青島作為一個(gè)風(fēng)景秀麗的沿海城市，將在2008年作為奧帆賽的主賽場(chǎng)展現(xiàn)在世人眼前，這座城市的知名度和美譽(yù)度會(huì)得到廣泛的傳播，尤其近年來(lái)青島的經(jīng)濟(jì)一直保持著較高的增長(zhǎng)水平，因此對(duì)省內(nèi)外以及眾多的外資企業(yè)具有較強(qiáng)的吸引力，這些公司紛紛來(lái)此設(shè)立辦事處或者設(shè)置分公司，并且由于資金實(shí)力和公司規(guī)模的限制，酒店式公寓成為了它們的首選。另外，青島市近年來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)保持著增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證

37、明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資置業(yè)者的青睞。眾所周知酒店的租金通常要比公寓高30%，而酒店式服務(wù)公寓單位小，好管理，易出租等特點(diǎn)是其它物業(yè)項(xiàng)目難以比擬的，青島的房地產(chǎn)投資者也看到了這一點(diǎn)，因此酒店式公寓在青島也是深受歡迎的。 青島市的酒店式公寓出現(xiàn)于2002年末，2002年10月24日新世界數(shù)碼港·三度空間的推出標(biāo)志著這一新興產(chǎn)品在青島的誕生。比較其他二線城市，青島市市場(chǎng)上這一新興產(chǎn)品概念的推出相對(duì)較早。4年的發(fā)展時(shí)間，青島市酒店式公寓市場(chǎng)在現(xiàn)有項(xiàng)目良好的市場(chǎng)表現(xiàn)帶動(dòng)下得到了快速發(fā)展，同類(lèi)產(chǎn)品的紛紛相繼推出。 4.2、青島市酒店式公寓市場(chǎng)還存在發(fā)展不成

38、熟現(xiàn)象 最為明顯的便是很多項(xiàng)目在銷(xiāo)售推廣時(shí)期以“酒店式公寓”概念進(jìn)行推廣，但是在最后交付時(shí)卻與“酒店式公寓”概念相差甚遠(yuǎn)，既不能提供酒店式服務(wù)，也不能達(dá)到酒店要求的裝修標(biāo)準(zhǔn)。如市南區(qū)海門(mén)路8號(hào)的瑞納康都項(xiàng)目，在銷(xiāo)售推廣時(shí)期以酒店式公寓概念定位，戶(hù)型設(shè)置上也以小面積戶(hù)型為主，96平米以下的戶(hù)型占到了85.6%，但是該項(xiàng)目在交付時(shí)只達(dá)到了普通裝修，生活必備的各類(lèi)家電家具沒(méi)有配備，無(wú)法直接入住，并且不能提供酒店式管理服務(wù)。 青島市市場(chǎng)上還有一種類(lèi)型的項(xiàng)目在銷(xiāo)售推廣時(shí)同樣以酒店式公寓自居，并且配套設(shè)施也可以達(dá)到直接入住的裝修標(biāo)準(zhǔn)，但是該類(lèi)產(chǎn)品在交付使用后并不能提供酒店式管理服務(wù)。4.3、青島市酒店式公

39、寓市場(chǎng)現(xiàn)狀 青島市的酒店式公寓目前在售和已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目極為稀少，而在建和待建的項(xiàng)目卻存在遍地開(kāi)花的趨勢(shì)。為進(jìn)一步了解青島的酒店式公寓市場(chǎng)，我們根據(jù)這些項(xiàng)目的銷(xiāo)售階段分成已交付使用、在售以及待售三種類(lèi)型進(jìn)行分析探討：4.3.1、已交付使用的酒店式公寓情況 目前青島市市場(chǎng)上投入運(yùn)營(yíng)的酒店式公寓項(xiàng)目?jī)H有三度空間一個(gè)項(xiàng)目，市場(chǎng)總體供應(yīng)量極為稀缺。 產(chǎn)生于市南區(qū)CBD區(qū)域之內(nèi)，總體供應(yīng)數(shù)量有限 青島市的第一個(gè)酒店式公寓出現(xiàn)于市南區(qū)CBD區(qū)域之內(nèi)，主要面向外資公司、長(zhǎng)期駐外辦事人員以及企業(yè)白領(lǐng)們，通過(guò)低端的價(jià)格和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與星級(jí)酒店?duì)帄Z市場(chǎng)。另外，青島當(dāng)前投入運(yùn)用的酒店式公寓供應(yīng)戶(hù)數(shù)僅312戶(hù)，數(shù)量極

40、為有限，這一現(xiàn)象的出現(xiàn)是與該類(lèi)產(chǎn)品的高價(jià)格定位以及對(duì)周邊客戶(hù)群的高標(biāo)準(zhǔn)篩選是不可分離的。 以小戶(hù)型為主，迎合客戶(hù)商務(wù)辦公和投資經(jīng)營(yíng)的要求 從以上數(shù)據(jù)可以看出數(shù)碼港三度空間主力客戶(hù)群為企業(yè)白領(lǐng)、外企人員以及外國(guó)人，這些人在此主要以商務(wù)辦公為主，房間內(nèi)只要具備普通的生活配套空間就可以了，所以六成以上的戶(hù)型為52平米的小戶(hù)型。 設(shè)置少量大面積戶(hù)型，以滿足個(gè)別客戶(hù)需求 該項(xiàng)目另有109.6平米和112.32平米的大面積戶(hù)型，占到總戶(hù)數(shù)的33.2%，設(shè)置這些戶(hù)型是為了滿足個(gè)別客戶(hù)居家自住的需求。 酒店管理水平不高，后續(xù)項(xiàng)目可以輕松超越 三度空間作為青島市第一個(gè)酒店式公寓項(xiàng)目，該項(xiàng)目的酒店管理公司為青島柏

41、悅酒店管理有限公司，該公司可以接受業(yè)主的委托代為經(jīng)營(yíng)管理，并組建有“三度空間柏悅公寓酒店”，目前擁有60套面積為52平米的標(biāo)準(zhǔn)客房，以四星級(jí)的酒店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)外經(jīng)營(yíng)；該公司同時(shí)還可以向其他業(yè)主提供星級(jí)酒店服務(wù)，并按服務(wù)次數(shù)進(jìn)行收費(fèi)。該酒店管理公司為開(kāi)發(fā)商自己組建管理公司，非專(zhuān)業(yè)酒店管理公司，管理水平要差于戴德梁行或者格瑞（香港）酒店管理公司等公司。 4.3.2、在售酒店式公寓青島市當(dāng)前在售酒店式公寓項(xiàng)目有TOP·頤和國(guó)際、崇業(yè)大廈、隆和·怡海國(guó)際、格林堡新月郡高爾夫公寓等較具代表性的項(xiàng)目。 A區(qū)域分析 自然景觀優(yōu)美或者商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域是該類(lèi)物業(yè)首選區(qū)域之一 從項(xiàng)目分布位置來(lái)

42、看，青島經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、膠南、城陽(yáng)以及即墨市都有了類(lèi)似產(chǎn)品推廣上市，這些項(xiàng)目普遍分布在自然景觀優(yōu)美或者商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域，這與該類(lèi)物業(yè)對(duì)地段具有較高的要求是相關(guān)的，具有良好的增值保值投資價(jià)值是該類(lèi)物業(yè)生存的條件之一。 該類(lèi)物業(yè)產(chǎn)品存在著向郊縣市場(chǎng)發(fā)展的明顯趨勢(shì) 出現(xiàn)這一現(xiàn)象具有內(nèi)部和外部?jī)煞N原因，一方面是該類(lèi)物業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市市場(chǎng)上紛紛出現(xiàn)并取得了不俗的成績(jī)，令本地開(kāi)發(fā)商們躍躍欲試；另一方面則是因?yàn)榻伎h普通住宅市場(chǎng)，產(chǎn)品無(wú)差異，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，令開(kāi)發(fā)商不得不另辟蹊徑。 酒店式公寓這一新興投資產(chǎn)品概念的推出，可在一定程度上給當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)注入一些活力，刺激了投資消費(fèi)。 B供應(yīng)狀況 總體供應(yīng)狀況呈現(xiàn)

43、合理狀況 從2004年年底以來(lái)，青島房地產(chǎn)市場(chǎng)共推出酒店式公寓約11.2萬(wàn)平米，總供應(yīng)套數(shù)約1023套，主要供應(yīng)地點(diǎn)集中在市南區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)以及膠南市沿海一帶。供應(yīng)戶(hù)型面積以4090平米之間的小戶(hù)型為主，個(gè)別項(xiàng)目戶(hù)型面積做到了140平米左右。各區(qū)域?qū)嶋H供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)結(jié)構(gòu)符合市場(chǎng)需求，沒(méi)有出現(xiàn)供大于求的局面。 裝修配套標(biāo)準(zhǔn)可達(dá)到直接居住要求 現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目均按酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修配套，配備家具和家電等基本生活設(shè)施，購(gòu)買(mǎi)后可以直接居住或者投入經(jīng)營(yíng)，對(duì)投資購(gòu)房者具有較大的吸引力。 C市場(chǎng)需求狀況分析 整體銷(xiāo)售狀況良好 現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目除TOP·頤和國(guó)際之外，其他項(xiàng)目的強(qiáng)銷(xiāo)期均在國(guó)家出臺(tái)宏觀調(diào)控政策之后，

44、但從調(diào)查數(shù)據(jù)看來(lái)，投資性客戶(hù)的投資熱情并明顯減弱，該類(lèi)項(xiàng)目整體市場(chǎng)仍保持較高的銷(xiāo)售速度。 前期客戶(hù)積累和周邊市場(chǎng)環(huán)境的利好因素對(duì)銷(xiāo)售具有促進(jìn)作用 刨除每個(gè)項(xiàng)目在開(kāi)盤(pán)之前的客戶(hù)積累，較高的銷(xiāo)售速度還與個(gè)案自身特點(diǎn)和周邊市場(chǎng)環(huán)境影響有關(guān)。其中，頤和國(guó)際項(xiàng)目在宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之前已經(jīng)達(dá)到了60%的銷(xiāo)售率，而隨后由于項(xiàng)目封頂之后主體形象的展示以及前期客戶(hù)的口碑帶動(dòng)，也帶動(dòng)了項(xiàng)目的迅速去化；崇業(yè)大廈因其價(jià)格與周邊普通精裝修住宅基本持平，對(duì)消費(fèi)者具有較大的吸引力，另外跨海大橋和海底隧道工程的確立也帶動(dòng)了項(xiàng)目的銷(xiāo)售；怡海國(guó)際擁有得天獨(dú)厚的海景資源，對(duì)附近石油大學(xué)的教師以及外來(lái)旅游人士具有很大的吸引力；格林堡

45、新月郡高爾夫公寓主力客戶(hù)為高爾夫俱樂(lè)部會(huì)員為主，前期客戶(hù)積累豐富，為項(xiàng)目的銷(xiāo)售提供了保障。 總體來(lái)看，該類(lèi)物業(yè)因存在面積小、總價(jià)低，以及升值潛力等優(yōu)點(diǎn)，故較寫(xiě)字樓和住宅受到了投資者更多的青睞。 D經(jīng)營(yíng)管理狀況 物業(yè)管理水平與項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)相匹配 為配合產(chǎn)品品質(zhì)，各項(xiàng)目結(jié)合自身項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的不同，在選擇物業(yè)公司及制定物業(yè)管理費(fèi)用時(shí)存在較大差異，頤和國(guó)際和新月郡高爾夫公寓作為高端項(xiàng)目均聘請(qǐng)了國(guó)內(nèi)較為知名的物業(yè)管理公司提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用也相對(duì)較高，而崇業(yè)大廈和怡海國(guó)際則聘請(qǐng)或者自己公司組建普通物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)。如此做法的好處是一方面為業(yè)主提供了與之相匹配的物業(yè)服務(wù)，另一方面物業(yè)費(fèi)用也在其可

46、承受范圍之內(nèi)。 在售物業(yè)普遍可以提供酒店式服務(wù)，但服務(wù)公司資質(zhì)有較大差異 從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理角度來(lái)看，雖然除隆和怡海國(guó)際無(wú)酒店式服務(wù)之外，其他項(xiàng)目均可以提供不同程度的相關(guān)服務(wù)，但各個(gè)項(xiàng)目酒店服務(wù)公司的管理資質(zhì)卻存在較大差異。TOP·頤和國(guó)際聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)著名物業(yè)管理公司提供酒店式服務(wù)，該公司雖非專(zhuān)業(yè)酒店管理公司，但具有一定的酒店公寓管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)；崇業(yè)大廈項(xiàng)目酒店式服務(wù)由項(xiàng)目商業(yè)部分的小紹興酒店公司提供，該公司雖也具有酒店管理經(jīng)驗(yàn)，但仍以餐飲服務(wù)為主；新月郡高爾夫公寓由格瑞（香港）酒店管理有限公司提供，具有專(zhuān)業(yè)酒店管理經(jīng)驗(yàn)。 TOP·頤和國(guó)際項(xiàng)目位于市南區(qū)CBD區(qū)域內(nèi)，項(xiàng)目自身以及周邊

47、配套十分完善，酒店式公寓部分更是按照四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配套設(shè)置。該項(xiàng)目是青島市在售酒店式公寓產(chǎn)品中的代表項(xiàng)目之一。 4.3.3、膠南酒店式公寓情況膠南市酒店業(yè)當(dāng)前的發(fā)展水平比較低，雖然是著名的旅游城市，但是由于當(dāng)前市場(chǎng)上正在經(jīng)營(yíng)的酒店大多是2000年以前建設(shè)的，建筑和內(nèi)部設(shè)施均存在著一定的老化，酒店業(yè)整體規(guī)模較小，其中還有部分星級(jí)酒店是從政府招待所發(fā)展起來(lái)的。目前除了星級(jí)酒店外，市場(chǎng)上還存在著一定數(shù)量的賓館和招待所。酒店在分布上大多集中于城市中心區(qū)或旅游景區(qū)附近，經(jīng)營(yíng)管理水平比較低，當(dāng)前膠南正面臨著酒店更新和發(fā)展的機(jī)遇。5、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)酒店業(yè)的影響A經(jīng)濟(jì)地位和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)有顯著優(yōu)勢(shì)1、青島市“十

48、一五”發(fā)展規(guī)劃可以簡(jiǎn)單歸納為“五帶五區(qū)” 2、環(huán)渤?！耙粸?、兩翼、三極” “三點(diǎn)布局、一線展開(kāi)、組團(tuán)發(fā)展”3、山東開(kāi)發(fā)區(qū)十一五規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展汽車(chē)產(chǎn)業(yè)部分4、臨近世界級(jí)港口，并融入港口半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。B、旅游資源豐富：膠南市旅游資源豐富，城市環(huán)境優(yōu)美，海岸線長(zhǎng) 130公里 ，占青島西海岸總面積的88。且政府重視旅游業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃開(kāi)發(fā)多元化旅游度假項(xiàng)目，將會(huì)將會(huì)直接帶動(dòng)酒店業(yè)需求的增加，促使酒店業(yè)的細(xì)分，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。C、規(guī)劃優(yōu)勢(shì)：水城城市規(guī)劃賦予項(xiàng)目得天獨(dú)厚的條件，這里將是膠南政治經(jīng)濟(jì)的核心區(qū)、是水城的商務(wù)休閑中心、未來(lái)區(qū)域旅游的目的地。所以項(xiàng)目所建造的建筑將是城市的新名

49、片，它張揚(yáng)的是富有海洋氣息的活力氣質(zhì)，呈現(xiàn)的是具有獨(dú)特風(fēng)情的神韻。B旅游業(yè)良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)將會(huì)帶動(dòng)酒店業(yè)的發(fā)展膠南市旅游資源豐富，城市環(huán)境優(yōu)美，每年都吸引著數(shù)百萬(wàn)的海內(nèi)外游客。僅2006年 1-3月份就接待國(guó)內(nèi)外游客50萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入3億元，同比分別增長(zhǎng)4.2%和36.4。旅游收入增幅明顯超過(guò)游客人數(shù)增幅，城市環(huán)境的優(yōu)化增強(qiáng)了城市吸引力和城市魅力，有利于旅游業(yè)發(fā)展。政府重視旅游業(yè)的發(fā)展，計(jì)劃開(kāi)發(fā)多元化旅游度假項(xiàng)目，將會(huì)將會(huì)直接帶動(dòng)酒店業(yè)需求的增加，促使酒店業(yè)的細(xì)分，為酒店業(yè)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)。6、旅游業(yè)的發(fā)展規(guī)劃以建設(shè)“青島西海岸旅游度假城市”為目標(biāo)，大力實(shí)施膠南旅游業(yè)的發(fā)展。膠

50、南市的旅游資源可謂極大豐富：史有“東國(guó)名地”之稱(chēng)的膠南，文化古跡如星璀璨，得山海之利，膠南自然風(fēng)光更是得天獨(dú)厚?！按笾樯?、鐵橛山、小珠山、千古名勝瑯琊臺(tái)遺世獨(dú)立，古韻悠悠這些獨(dú)特的資源更為膠南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了充足的動(dòng)力。 多年來(lái)，得山水靈氣的膠南人一直在藉助其豐厚的歷史文化底蘊(yùn)全力打造旅游經(jīng)濟(jì)這一“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。膠南市將旅游業(yè)作為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大特色經(jīng)濟(jì)之一提出，先后制定下發(fā)了關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展旅游業(yè)的意見(jiàn)，公布實(shí)施了旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，將膠南旅游整合為濱海東線、濱海西線和西部生態(tài)旅游線三條黃金旅游線，形成了瑯琊臺(tái)省級(jí)旅游度假區(qū)、大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)等十一區(qū)及海青茶園、大泥溝頭畫(huà)家村

51、等十二個(gè)旅游點(diǎn)。 為迅速將旅游產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)，膠南市在短短幾年間，通過(guò)政府投資、民間投資、銀行貸款和政府貼息扶持等多種融資方式，先后投資2億多元用于景區(qū)開(kāi)發(fā)。全市已建成瑯琊臺(tái)、珠山秀谷、石門(mén)寺、靈山島、九上溝等近20處景點(diǎn)，星級(jí)飯店5家，正建的3家。以瑯琊臺(tái)為龍頭，山、海、灘、島交相輝映，名勝古跡與現(xiàn)代設(shè)施相配套的旅游格局已經(jīng)形成。 7、未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè)與發(fā)展水平 在未來(lái)的時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)呈上漲趨勢(shì)。剛剛過(guò)去的2005年，膠南市政府召開(kāi)了膠南市首屆旅游發(fā)展戰(zhàn)略研討會(huì)，重點(diǎn)整合策劃了沿海岸線旅游資源，明確了旅游業(yè)發(fā)展方向。高標(biāo)準(zhǔn)編制了瑯琊臺(tái)游客中心周邊環(huán)境及配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)、毛家山旅游特色村居控

52、制性詳細(xì)規(guī)劃、龍灣海水浴場(chǎng)和潮汐湖概念規(guī)劃、大村丁耀亢公園總體規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)方案、平湖旅游度假村（四星級(jí)）總體規(guī)劃、大珠山中心旅游區(qū)總體規(guī)劃、大珠山松峪林濤生態(tài)林業(yè)觀光園景觀規(guī)劃、小珠山綜合開(kāi)發(fā)概念規(guī)劃等十幾個(gè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 這些規(guī)劃為膠南市旅游產(chǎn)業(yè)的大發(fā)展迎來(lái)了契機(jī)。 2006年，膠南市委、市政府對(duì)旅游業(yè)提出了更高的目標(biāo)和要求。堅(jiān)持“政府主導(dǎo)，市場(chǎng)化運(yùn)作，多方參與”的原則，以濱海旅游為主線，輻射西部生態(tài)旅游線路，大力實(shí)施精品工程，完善旅游配套設(shè)施建設(shè)，強(qiáng)化旅游宣傳推介，在全市范圍內(nèi)初步形成三大亮點(diǎn)、五大示范點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)旅游的爆發(fā)性增長(zhǎng)，力爭(zhēng)全年接待游客320萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入20億元，

53、同比分別增長(zhǎng)14和18。而膠南酒店市場(chǎng)也隨著膠南旅游業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，成為新的旅游熱點(diǎn)，這將為膠南市酒店市場(chǎng)提供更高的契機(jī)，帶來(lái)更大的利潤(rùn)空間。8、酒店式公寓的市場(chǎng)投資前景分析酒店式公寓的優(yōu)勢(shì)在地理位置和硬件品質(zhì)相當(dāng)、服務(wù)配套完整的基礎(chǔ)上，酒店式公寓比同檔次的公寓更值得投資。其原因主要在于：l 出租率較有保證 酒店式公寓大多聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強(qiáng)。此外，租客也愿意花比公寓不高的價(jià)差，獲得更多的、風(fēng)險(xiǎn)更小的服務(wù)；l 租金穩(wěn)定性較有保證在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢(shì)必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競(jìng)

54、爭(zhēng)。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價(jià)；l 性?xún)r(jià)比比酒店更有優(yōu)勢(shì)酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計(jì)，居住的舒適性大為提高。同時(shí)，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無(wú)比，但租金價(jià)格卻相去甚遠(yuǎn)，因此，許多酒店的長(zhǎng)租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。l 產(chǎn)權(quán)問(wèn)題擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住的安心、放心。必要時(shí)還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無(wú)疑降低了投資的風(fēng)險(xiǎn)。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤(pán)可將每個(gè)單元出售給個(gè)體買(mǎi)房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)，所以從本質(zhì)上說(shuō)，它是擁有私家

55、產(chǎn)權(quán)的酒店。 二、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析1、現(xiàn)有酒店項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目位置區(qū)域開(kāi)盤(pán)時(shí)間供應(yīng)戶(hù)數(shù)戶(hù)型（）目前二手房?jī)r(jià)格三度空間市南區(qū)南豐路10號(hào)市南區(qū)2002.10.24312521121300014500元/TOP·頤和國(guó)際香港中路10號(hào)市南區(qū)2004.11.203515012013000元/崇業(yè)大廈經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)井岡山路636號(hào)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)2006.2月66651255500元/隆和·怡海國(guó)際膠南海水浴場(chǎng)對(duì)面600米膠南市2006.5.1256381365200元/格林堡新月郡高爾夫公寓即墨市華山鎮(zhèn)即墨市2005.12月1061291405300元/青島東方九九紅大酒店l 地理位置：膠南市海濱工業(yè)園內(nèi)，東與國(guó)家級(jí)森林公園瀕臨，西、南與瑯琊臺(tái)和大珠山風(fēng)景區(qū)相望，地理位置優(yōu)越，交通便利。l 酒店星級(jí)：涉外三星級(jí)大酒店。l 酒店概況：建于2000年6月，占地100畝，總建筑面積7000平方米，投資5000