第11章財務管理

1、第十一章 財務管理財務管理是企業(yè)管理的重要組成部分，是有關資金的獲得和有效使用的管理工作。物業(yè)服務企業(yè)應結合國稅發(fā)19983217號國家稅務總局關于物業(yè)服務企業(yè)的代收費用有關營業(yè)稅問題的通知、國稅發(fā)200469號國家稅務總局關于住房專項維修基金征免營業(yè)稅問題的通知、發(fā)改價格（200331864號物業(yè)服務收費管理辦法和發(fā)改價格20072285號物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法（試行）等文件精神，結合自身的特點，制定切合實際的財務管理目標，科學地進行財務管理組織設計，有效地執(zhí)行各項財務管理制度，并熟練地運用財務管理技巧。第一節(jié) 物業(yè)服務企業(yè)的財務管理物業(yè)服務企業(yè)的財務管理包括營業(yè)收入管理、成本和費用管理、

2、利潤管理以及代收代付的管理。做好物業(yè)服務企業(yè)財務管理工作，有利于規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)財務行為，有利于促進企業(yè)公平競爭，有效保護物業(yè)服務相關各方的合法權益。一、物業(yè)服務企業(yè)的收入構成（一）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入的內容營業(yè)收入是指物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)服務和其他經(jīng)營活動所取得的各項收入，包括物業(yè)服務主營業(yè)務收入和其他業(yè)務收入。1主營業(yè)務收入主營業(yè)務收入是指物業(yè)服務企業(yè)在從事物業(yè)服務活動的過程中，為物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供維修、管理和服務所取得的收入，包括物業(yè)服務收入、物業(yè)經(jīng)營收入、物業(yè)酬金收入和物業(yè)大修收入。（1）物業(yè)服務收入是指物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)產(chǎn)權人、使用人收取的公共性服務費收入、公眾代辦性服務費收入和

3、特約服務收入。（2）物業(yè)經(jīng)營收入是指物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的房屋建筑物和共用設施取得的收入，如房屋出租收入和經(jīng)營停車場、游泳池、各類球場、集中供暖、中央空調等共用設施收入。（3）物業(yè)大修收入是指物業(yè)服務企業(yè)接受物業(yè)產(chǎn)權人、使用人的委托，對房屋共用部位、共用設施設備進行大修取得的收入。（4）物業(yè)酬金收入是指物業(yè)服務企業(yè)從物業(yè)服務項目預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取的酬金收入。2其他業(yè)務收入其他業(yè)務收入是指物業(yè)服務企業(yè)從事主營業(yè)務以外的其他業(yè)務活動所取得的收入，包括廣告收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營收入、場地租賃及無形資產(chǎn)轉讓收入等。商業(yè)用房經(jīng)營收入是指物業(yè)服務企業(yè)

4、利用物業(yè)產(chǎn)權人、使用人提供的商業(yè)用房，從事經(jīng)營活動取得的收入，如開辦健身房、美容美發(fā)屋、商店、飲食店等的經(jīng)營收入。（二）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)收入的管理物業(yè)服務企業(yè)應當在勞務已經(jīng)提供，同時收訖價款或取得收取價款的憑證時確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)大修收入應當經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權人、使用人簽證認可后，確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權人、使用人雙方簽訂付款合同或協(xié)議的，應當根據(jù)合同或者協(xié)議所規(guī)定的付款日期確認為營業(yè)收入的實現(xiàn)。二、物業(yè)服務企業(yè)的成本費用構成（一）物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)成本、費用的內容1物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)成本物業(yè)服務企業(yè)的營業(yè)成本包括直接費用和間接費用等。（1）直接費用，包括物業(yè)服務企業(yè)直接從事

5、物業(yè)服務活動所發(fā)生的支出，由人員費用、物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其他費用組成。人員費用。是指管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用。是指為保障物業(yè)服務區(qū)域內共用部位共用設施設備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修

6、和更新、改造費用。綠化養(yǎng)護費用。是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。清潔衛(wèi)生費用。是指保持物業(yè)服務區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。秩序維護費用。是指維護物業(yè)服務區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監(jiān)控設備。物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所

7、交納的保險費為準。辦公費用。是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通信費、書報費及其他費用。固定資產(chǎn)折舊。是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務小區(qū)內由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用。（2）間接費用，又稱管理費分攤，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運轉而由各物業(yè)服務項目承擔的管理費用。物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)服務項目情況下，為保證相關的物業(yè)服務正常運

8、轉，會發(fā)生企業(yè)管理人員的員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊、辦公費用、物料采購費、業(yè)務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網(wǎng)絡通信費、會議費用等。物業(yè)服務企業(yè)所發(fā)生的管理費用按照一定的比例分攤到物業(yè)管理項目，這部分管理費用稱之為物業(yè)服務企業(yè)的間接費用。物業(yè)服務企業(yè)只從事物業(yè)服務的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務計費面積或者應收物業(yè)服務費加權分攤；物業(yè)服務企業(yè)兼營其他業(yè)務的，應先按實現(xiàn)收入的比重在其他業(yè)務和物業(yè)服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)服務企業(yè)之

9、問分攤。2物業(yè)服務企業(yè)的費用是指在物業(yè)服務過程中發(fā)生的，與物業(yè)服務活動沒有直接聯(lián)系，屬于某一會計期間發(fā)生的費用。包括：（1）管理費用。物業(yè)服務企業(yè)各部門（除市場部門外）發(fā)生的各項費用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊、辦公費用、物料采購費、業(yè)務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網(wǎng)絡通信費、會議費用等。（2）營業(yè)費用。物業(yè)服務企業(yè)市場部門發(fā)生的各項費用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經(jīng)費、固定資產(chǎn)折舊、辦公費用、物料采購費、業(yè)務招待費

10、、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網(wǎng)絡通信費、會議費用等。（3）財務費用。如銀行利息、銀行扣款手續(xù)費用等。（二）物業(yè)服務企業(yè)成本費用的管理（1）物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管轄物業(yè)共用設施設備支付的有償費用計入營業(yè)成本，支付的物業(yè)服務用房有償使用費計人營業(yè)成本或者管理費用。（2）物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)服務用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人長期待攤費用，在有效使用期限內，分期攤入營業(yè)成本或者管理費用中。（3）物業(yè)服務企業(yè)可以于年度終了時，按照年末應收取賬款余額的0.30.5計提壞賬準備金，計入管理費用。企業(yè)發(fā)生的壞賬損失，沖減壞賬準備金；收回已核銷

11、的壞賬，增加壞賬準備金。不計提取壞賬準備金的物業(yè)服務企業(yè)，其所發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；收回已核銷的壞賬，沖減管理費用。（4）工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣?guī)定比例確定，超過規(guī)定比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應在社會保險費中列支，不得在其他項目重復列支；其他應在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關費用項目中重復列支。（5）固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根

12、據(jù)固定資產(chǎn)的性質和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應當按照實際可使用年限調整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按35計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。（三）物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務支出的內容及管理物業(yè)服務企業(yè)其他業(yè)務支出是指物業(yè)服務企業(yè)從事其他業(yè)務活動所發(fā)生的有關成本和費用支出。物業(yè)服務企業(yè)支付的商業(yè)用房有償使用費，計入其他業(yè)務支出。企業(yè)對商業(yè)用房進行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入長期待攤費用，在有效使用期限內，分期攤入其他業(yè)務支出。（四）物業(yè)服務企業(yè)稅費的管理1物業(yè)服務企業(yè)稅費的內容物業(yè)服務企業(yè)的稅金和費用包括流轉環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及附加

13、，收益環(huán)節(jié)的所得稅等。具體參見表111。表111物業(yè)服務企業(yè)稅費的內容稅種稅目稅率計稅依據(jù)企業(yè)所得稅25營業(yè)稅物業(yè)服務（其他服務）5企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得城建稅7營業(yè)稅及增值稅附加教育費附加3營業(yè)稅及增值稅附加地方教育費附加2營業(yè)稅及增值稅附加印花稅物業(yè)合同0.05物業(yè)合同所載金額個人所得稅工資薪金所得七級超額累進稅率工資、薪金勞務報酬實行加成征稅法（三級超額累進稅率）咨詢、顧問費等2物業(yè)服務企業(yè)代收代付項目如物業(yè)服務企業(yè)代有關部門收取的水費、電費、燃（煤）氣費、住宅專項維修資金的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，不計征營業(yè)稅。對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)

14、稅。3特殊規(guī)定的免稅政策如北京市地方稅務局關于酬金制物業(yè)服務有關營業(yè)稅政策問題的公告（北京地稅公告2011年第8號）：根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)以酬金制方式開展物業(yè)服務業(yè)務的，對物業(yè)服務企業(yè)開設單獨賬戶專項存放為業(yè)主委員會代管資金的行為，不征收營業(yè)稅；業(yè)主委員會直接與提供勞務的單位或個人簽訂合同，且該提供勞務的單位或個人直接為業(yè)主委員會開具結算發(fā)票，對物業(yè)服務企業(yè)從代管資金賬戶代付勞務價款的行為不征收營業(yè)稅。三、物業(yè)服務企業(yè)的利潤（一）物業(yè)服務企業(yè)利潤的構成物業(yè)服務企業(yè)利潤總額包括營業(yè)利潤、投資凈收益、營業(yè)外收支凈額以及補貼收入。其中，營業(yè)利潤包括主營業(yè)務利潤和其他業(yè)

15、務利潤。（二）物業(yè)服務企業(yè)利潤的計算主營業(yè)務利潤是指主營業(yè)務收入減去營業(yè)稅金及附加，再減去營業(yè)成本、管理費用及財務費用后的凈額；其他業(yè)務利潤指其他業(yè)務收入減去其他業(yè)務支出和其他業(yè)務繳納的稅金及附加后的凈額；補貼收入是指國家撥給物業(yè)服務企業(yè)的政策性虧損補貼和其他補貼。（三）物業(yè)服務企業(yè)的典型的利潤表物業(yè)服務企業(yè)利潤表見表11-2。表11-2利潤表××物業(yè)服務企業(yè)2012年12月30日單位：元序號項目計算依據(jù)本年累計數(shù)上年同期累計數(shù)第1項1.營業(yè)收入營業(yè)收入=主營業(yè)務收入+其他業(yè)務收入+補貼收入5000000.004500000.00第2項減：營業(yè)成本營業(yè)成本=主營業(yè)務成本+其

16、他業(yè)務支出3000000.002800000.00第3項營業(yè)稅金及附加營業(yè)收入×相關稅率補貼收入是否計稅，要參照當?shù)貙ρa貼收入的規(guī)定30000.0025000.00第4項銷售費用100000.00100000.00第5項管理費用500000.00500000.00第6項財務費用50000.0050000.00第7項資產(chǎn)減值損失0.000.00第8項加：公允價值變動損益0.000.00第9項投資損益0.000.00第10項其中：對聯(lián)營企業(yè)投資損益0.000.00第11項2.營業(yè)利潤（虧損以“一”號填列）第1項一第2項一第3項一第4項一第5項一第6項一第7項+第8項+第9項1320000

17、.001025000.00續(xù)表序號項目計算依據(jù)本年累計數(shù)上年同期累計數(shù)第12項加：營業(yè)外收入20000.000.00第13項減：營業(yè)外支出10000.000.00第l4項其中：非流動資產(chǎn)處置損失0.000.00第l5項3.利潤總額（虧損以“一”號填列）第11項+第l2項第l3項1330000.001025000.00第16項減：所得稅費用第15項×25企業(yè)所得稅的稅率為25332500.00256250.00第17項4.凈利潤（虧損以“一”號填列）第15項第16項997500.00768750.00第18項其中：歸屬母公司所有者的利潤物業(yè)服務企業(yè)和包干制項目的凈利潤897500.00

18、568750.00第19項少數(shù)股東損益第17項第18項傭金制項目的凈利潤100000.00200000.00四、物業(yè)服務企業(yè)代收代付業(yè)務（一）物業(yè)服務企業(yè)代收代付的范圍物業(yè)服務企業(yè)代收代付的費用類型包括：水費、電費、燃（煤）氣費、住宅專項維修資金、生活垃圾消納費、集中供暖費用等。在物業(yè)服務區(qū)域內，供水、供電、供氣、供暖、有線電視等單位應當向最終用戶收取相關的服務費用，業(yè)主與上述單位是一種合同關系，依據(jù)相關法律行使合同權利，履行法律義務。為了方便社區(qū)業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)可根據(jù)實際情況接受上述單位的委托，代其向業(yè)主收取服務費用，但不應承擔相關責任和義務。（二）物業(yè)服務企業(yè)代收代付的管理（1）按照費用

19、類型建立統(tǒng)計報表，報表內一般以業(yè)主或交款人作為統(tǒng)計的對象。表113是一張常用的代收代付電費統(tǒng)計表。表11-3代收代付電費統(tǒng)計表序號房間業(yè)主或交款人已交金額欠費金額備注11101張三010021102李四05031103××010041104××050（2）查表計數(shù)。如電費，就需要根據(jù)業(yè)主家的電表，統(tǒng)計單月用量，當月費用等于當月用量乘以電費單價。（3）及時向業(yè)主或使用人送達代收代付費用收費通知單及收取費用。（4）對代收代付的費用及時進行統(tǒng)計，及時追討欠繳費用。（5）將向業(yè)主或使用人代理收繳的水電氣有線電視等費用轉交到供方。（三）物業(yè)服務企業(yè)代收代付的方式1

20、先付后收由物業(yè)服務企業(yè)先行墊支，再向業(yè)主收取資金。目前一般而言，水費、電費的代收代付采取此種方式。先付后收的方式不僅占用了物業(yè)服務企業(yè)的資金，后期的收繳也存在風險。2先收后付由物業(yè)服務企業(yè)先向業(yè)主收取資金，再將資金支付給相關方。對物業(yè)服務企業(yè)而言，這種方式風險最低。如福州市物業(yè)服務條例就明確規(guī)定，當?shù)匚飿I(yè)服務企業(yè)可以采用先收后付的方式進行處理。五、物業(yè)服務企業(yè)的財務特征（一）會計主體的特殊性有的企業(yè)是以物業(yè)服務企業(yè)自身為會計主體的，認為物業(yè)服務項目的經(jīng)營管理活動也是其企業(yè)經(jīng)營活動中不可或缺的一部分，當然，也不排除有通過集中組織會計核算，降低會計信息成本的因素存在；有的企業(yè)是將企業(yè)本部和每個物業(yè)

21、服務項目分別作為會計主體，并編制合并會計報表。對于采用酬金制作為計費方式的物業(yè)服務項目而言，明確物業(yè)服務項目必須作為獨立的會計主體的意義在于：一方面，可以將物業(yè)服務的提供者即物業(yè)服務企業(yè)的經(jīng)營活動與其受托代理的物業(yè)服務項目的經(jīng)營活動區(qū)別開來；另一方面，可以將同一物業(yè)服務企業(yè)受托代理的不同物業(yè)服務項目的經(jīng)營活動區(qū)別開來。因此，酬金制下，各物業(yè)服務項目應獨立建賬、獨立核算，保證物業(yè)服務企業(yè)與物業(yè)服務項目之間以及不同管理項目之間在資金劃撥、賬簿記錄等方面相互獨立。在酬金制下，物業(yè)服務項目是獨立的會計主體，但其會計核算的責任主體是物業(yè)服務企業(yè)，這反映出物業(yè)服務企業(yè)“代人理財”的特點。（二）現(xiàn)階段物業(yè)服

22、務企業(yè)資產(chǎn)的特點（1）貨幣資金在總資產(chǎn)和流動資產(chǎn)中的比重偏高?？偟膩碚f，由于現(xiàn)階段在國家允許的范圍內，低風險的短期投資渠道較少，物業(yè)服務企業(yè)往往也缺少資產(chǎn)管理方面的人才，使大量的貨幣資金處于閑置的狀態(tài)。（2）分散在各物業(yè)服務項目、所有權歸全體業(yè)主的固定資產(chǎn)尚未全部納入會計核算體系。（三）現(xiàn)階段物業(yè)服務企業(yè)負債的特點（1）物業(yè)服務企業(yè)現(xiàn)金充裕，現(xiàn)金流穩(wěn)定，普遍沒有通過銀行融資的需求。（2）物業(yè)服務企業(yè)賬面上存在著較多的暫收或應付款（例如代收代付費用等），并且物業(yè)服務收費一般采用預收的方式，因此，物業(yè)服務企業(yè)負債相對于所有者權益的比率較高。（3）物業(yè)服務企業(yè)的負債基本上是無息負債，即無需支付利息的

23、負債。（四）所有者權益的特殊性在進行所有者權益核算時，應注意的是：酬金制下，物業(yè)服務費的結余是全體業(yè)主的權益，而非物業(yè)服務企業(yè)的股東權益，不能將其納入所有者權益的核算范圍，應計入資產(chǎn)負債表中“少數(shù)股東權益”項目，不能將其分配給股東。（五）收入的規(guī)定性酬金制下，物業(yè)服務費是物業(yè)服務企業(yè)以代理人的身份為業(yè)主管理的資金，在地方稅務法規(guī)的支持下，在會計上可以作為“代管資金”；對于采取酬金制的物業(yè)服務項目，物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務收入僅包括物業(yè)服務酬金收入。（六）物業(yè)服務企業(yè)在成本費用方面的特征（1）物業(yè)服務企業(yè)固定成本的比例較高，人工成本占總成本的比例也較高，成本費用的可控性相對較差。（2）物業(yè)服務企業(yè)

24、成本費用的可預測性較強。（3）物業(yè)服務企業(yè)的成本中有相當部分屬預防性支出（如電梯維修保養(yǎng)費）。六、酬金制與包干制物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修養(yǎng)護管理，維護相關區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節(jié)價。按照目前國家政策法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。（一）物業(yè)服務費用酬金制物業(yè)服務費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主

25、享有或者承擔。物業(yè)服務費用酬金應以預收的物業(yè)服務資金為計提基數(shù)，計提基數(shù)和計提比例通過物業(yè)服務合同約定。在物業(yè)服務過程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但應經(jīng)業(yè)主大會同意并在物業(yè)服務合同中專門約定。其他收入包括產(chǎn)權歸全體業(yè)主的停車場收入、成本費用在物業(yè)服務項目機構列支的其他經(jīng)營收入等。酬金制下，物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務費用的收支情況較為透明，結余仍然歸業(yè)主享有，避免了出現(xiàn)收費與服務不相符的情況，保護了業(yè)主合法權益；對物業(yè)服務企業(yè)而言，由于酬金制是按照預收的物業(yè)服務資

26、金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規(guī)避收支不平衡的經(jīng)營風險。酬金制條件下，物業(yè)服務企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會公布物業(yè)服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。酬金制的運作流程包括：制訂年度工作計劃，編制年度管理預算，提交委托方審核，執(zhí)行計劃、預算，公布費用使用情況，年終決算、結算。具體運作時，需要關注一些主要環(huán)節(jié)和細節(jié)。1制訂年度工作計劃年度工作計劃是編制年度預算的基礎和依據(jù)，在編制預算之前，首先要做好年度工作計劃的制訂。制訂年度工作計劃應該考慮三個方面的依據(jù)：一是合同的約定，主要是合同中約定的工作內容、標準、目標和承諾等；二是合同的委托方在外部環(huán)境變化后

27、對物業(yè)服務和物業(yè)服務企業(yè)提出的新要求；三是物業(yè)服務企業(yè)自身提出新目標，如上年度未完成的工作或者需要改進的工作。2編制年度費用預算編制年度費用預算，重點考慮三個方面：一是年度工作計劃的內容和要求；二是往年物業(yè)服務開支的歷史數(shù)據(jù)；三是已經(jīng)及或可預期的價格變動、費用變動情況。編制年度預算既要做到?jīng)]有遺漏的項目內容，又要留有余地。3提交委托方審核制訂和編制完成的年度工作計劃、年度費用預算要提交給委托方進行審核。如雙方有不同的意見和想法，應進行坦誠的溝通與協(xié)商，必須達成一致以后方可實施。為了給委托方留有足夠的時問，物業(yè)服務企業(yè)還應當將年度工作計劃和年度費用預算提前送達委托方，以確保年底以前能確定下年度的

28、工作和預算。4執(zhí)行計劃、預算執(zhí)行過程中，物業(yè)服務企業(yè)對工作計劃中明確的內容、標準、目標和承諾等，應該努力完成，如果因外部客觀因素影響需要部分調整的，應該事先告知委托方，達成諒解后才能進行變更。費用預算在總量不變的前提下，可對具體項目進行合理調整；對超出預算總額的費用必須事先報給委托方審核，經(jīng)審核同意后才能支出。如果雙方對工作計劃和費用預算的調整、變更不能達成一致意見，而其中一方又堅持認為需要變更的，可邀請第三方（如社區(qū)工作站、行政主管部門、中介咨詢機構等）介入?yún)⑴c協(xié)調。再協(xié)調不成的，也可通過合同約定的仲裁或訴訟程序謀求問題的解決。5公布費用使用情況依據(jù)物業(yè)服務有關法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務合同的約定

29、，物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務資金的收支情況，或一年一次，半年一次，或每季度一次。向全體業(yè)主公布的財務科目可以是大類，不宜過細（除維修資金、公共停車費等外）；向業(yè)主委員會公布的應是預算執(zhí)行明細，對實際使用與預算數(shù)額差異較大的單項要說明原因。業(yè)主、業(yè)主委員會對公布的財務情況提出質詢時，物業(yè)服務企業(yè)應當及時給予答復。委托方要求對物業(yè)服務費使用情況進行審計的，應當聘請有專業(yè)資質的會計師事務所進行審計。業(yè)主、業(yè)主委員會不可以直接到物業(yè)服務企業(yè)查賬。6年終決算、結算經(jīng)過以上五個環(huán)節(jié)后，到年底再進行決算和結算就比較容易了。經(jīng)過一年的物業(yè)服務實際運作后，物業(yè)服務資金如有結余，應歸業(yè)主享有，通常是轉入下一

30、年度使用；如果有不足，也應由業(yè)主承擔。在具體結算時則可采用三種方式來落實：一是向業(yè)主或使用人增收；二是用其他公共收益貼補；三是在下一核算年度中以調整服務項目的方式?jīng)_減。（二）物業(yè)服務費用包干制物業(yè)服務費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同時應明確服務費額度和服務內容、服務質量標準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)服務企業(yè)承擔的，企業(yè)的經(jīng)濟效益與其管理服務、成本控制、經(jīng)營運作能力緊密相關。對物業(yè)服務企業(yè)而言，包干制的特點是費用包干、自負盈虧。僅就這一點而言，實行包干制

31、的物業(yè)服務企業(yè)和其他企業(yè)在財務管理方面沒有本質區(qū)別。在包干制下，物業(yè)服務企業(yè)作為一個獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營、自負盈虧、風險自擔、結余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)服務企業(yè)是否按合同要求的內容和質量標準提供服務進行監(jiān)督，對物業(yè)服務工作提出改進建議。物業(yè)服務企業(yè)應本著誠信公平的原則，主動接受業(yè)主監(jiān)督，保證服務質量并不斷改進。以包干制方式約定的物業(yè)服務費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務費是固定的，不會因市場短期波動、物業(yè)服務項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)服務企業(yè)而言，管理服務的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過科學的管理運營實現(xiàn)服務質量和經(jīng)營效益的同步增長，既保障業(yè)主利益又促進企業(yè)發(fā)展。第二節(jié) 物業(yè)服

32、務費的測算編制一、物業(yè)服務費標準確定的政策模式和途徑物業(yè)服務費是指物業(yè)服務人為了實現(xiàn)其職能，根據(jù)相關法律法規(guī)的規(guī)定對物業(yè)服務的全部活動（提供服務的全過程中所耗費的物質消耗和活勞動消耗）所需的成本，通過科學測算編制出來費用標準，由物業(yè)所有人或使用人定期向物業(yè)服務人交納的費用。物業(yè)服務費標準確定的政策模式和途徑是物業(yè)服務費標準及其收取是否合理、合法和規(guī)范的根本，十分重要，從目前政府價格管理政策看，主要有以下兩種方式。（一）政府指導價即指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。（二）市場調節(jié)價是指由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。二

33、、物業(yè)服務項目費用測算的依據(jù)（一）收入的編制依據(jù)（1）費用收繳率。費用收繳率等于當期實際收到的費用除以當期應收的費用；一般費用期間和會計期間一致，采用月度或年度計量的方式。因各地經(jīng)濟發(fā)展水平不同、繳費習慣各異，各地的平均費用收繳率也差異較大，在編制收入時，應先行調研當?shù)氐氖绽U率水平。（2）管理費收人。管理費計算時應依據(jù)管理費收費標準、收費面積、收繳率等。計算的公式為：M=S×P×R。其中，S代表物業(yè)服務費的標準；P代表收費標準對應的收費面積；R代表收費標準對應的平均收繳率；代表收入之和。（3）停車場收入。停車場收入計算時應依據(jù)收費標準、停車位數(shù)量、使用率等；停車場收入可以分

34、為固定停車收入和臨停收入；計算的公式為：停車場收入=收費標準×停車位數(shù)量+臨停收入（4）為社區(qū)商業(yè)活動提供場地和管理的收入。（5）以配套形式劃撥的商業(yè)用房的租賃收入。（6）公共設施廣告收入。（7）其他收入。（二）支出的編制依據(jù)1管理計劃和實施計劃所需物業(yè)服務成本管理計劃主要是指常規(guī)物業(yè)服務中的人員計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃等。在編制測算時，應根據(jù)實施這些計劃所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包費用等進行測算。2物業(yè)正常維護和保養(yǎng)計劃可比照參考以往每年實際發(fā)生的或其他同類物業(yè)的物業(yè)服務成本。3物業(yè)大中修計劃物業(yè)大中修計劃的資金來源主要有

35、物業(yè)收入和住宅專項維修資金兩種，如果是使用住宅專項維修資金，應該單獨編制。（三）其他測算依據(jù)（1）正確掌握小區(qū)內的其他多種經(jīng)營資源，如廣告位、會所等。（2）了解配套設施布局與開發(fā)商對小區(qū)業(yè)主的承諾情況，劃分可收服務費用數(shù)量、類別與單價等情況。（3）了解物業(yè)服務合同、投標書、承諾書或物業(yè)服務計劃書中，對項目物業(yè)服務人員的編制、人員結構、崗位設置等的人員經(jīng)費情況。（4）熟悉開辦費包含的范圍、分攤期、開支標準等情況。（5）了解物業(yè)服務合同中雙方所約定的服務內容、管理酬金、人員費用標準、福利待遇等事項，特別是對配套設施的啟用、公共照明、綠化及其他設施的保修期等，對其成本費用要有合理的預算。三、物業(yè)服務

36、項目費用測算的方法（一）物業(yè)服務項目費用測算注意事項（1）物業(yè)服務費測算編制應當區(qū)分不同物業(yè)的性質和特點，并考慮其實行的是政府指導價還是市場調節(jié)價。如果該項目采用的是政府指導價的方式，在物業(yè)服務費根據(jù)政府指導價已經(jīng)確定的情況下，采取以收定支的測算方式；測算結果出現(xiàn)虧損的，可以嘗試申請補貼收入。（2）根據(jù)項目是采用酬金制還是包干制，其計算公式不同：酬金制：（所有支出項+稅+管理酬金）面積-收入面積=管理費標準包干制：（所有支出項+稅+合理利潤）面積-收入面積=管理費標準（3）物業(yè)服務企業(yè)為該項目管理投入的固定資產(chǎn)折舊和物業(yè)服務項目機構用物業(yè)服務費購置的固定資產(chǎn)折舊，這兩部分折舊均應納入到物業(yè)服務

37、費的測算中。（4）物業(yè)服務屬微利性服務行業(yè)，物業(yè)服務費的測算和物業(yè)服務的運作應收支平衡、略有結余，在確保物業(yè)正常運行維護和管理的前提下，獲取合理的利潤，使物業(yè)服務企業(yè)得以可持續(xù)發(fā)展。（5）物業(yè)服務費測算時應考慮各地區(qū)同類項目的收繳率水平。（6）物業(yè)服務費測算時應考慮項目合同面積和實際收費面積之間的差異。（二）收集原始數(shù)據(jù)管理費的核算要做到合理、準確，對原始數(shù)據(jù)和資料的收集至關重要，在測算各系統(tǒng)大型設備更新儲備金時，要首先收集包括原始價格、運輸、安裝調試費在內的設備原值，設備功率參數(shù)和設備使用壽命等資料；在測算低值易耗材料時，要計算出各類材料的詳細數(shù)量和對市場價格進行詳細調查，如計算公共照明系統(tǒng)

38、時，要查清所有公共部分的燈泡、燈頭、燈管、繼電器、鎮(zhèn)流器、燈箱、燈罩、開關、閘盒、電表等的數(shù)量及它們各自的平均使用期限和市場售價；其他關于工資水平、社會保險、專業(yè)公司單項承包、一般設備固定資產(chǎn)折舊率、折舊時間等，均應嚴格按政府和有關部門的規(guī)定和實際支出標準及有效依據(jù)為測算基礎。（三）物業(yè)服務費的測算（1）工作計劃的編制：物業(yè)服務費測算，首先應根據(jù)物業(yè)服務項目的實際情況編制各項支出的工作計劃，包括人員編制計劃、物品使用計劃、能源消耗計劃、工程維護保養(yǎng)計劃、清潔保潔與綠化保養(yǎng)計劃、物業(yè)大中修計劃等。（2）支出成本的編制：根據(jù)物業(yè)服務費支出（成本）項目和內容進行分解，然后由各部門或相關人員分別測算各

39、單項費用。如在測算共用部位、共用設施設備運行維護費項目時，應分別測算其子項目，如公共建筑及道路土建零修費、給排水設備日常運行維護費用、電氣系統(tǒng)設備維護保養(yǎng)費等的費用。（3）支出成本的匯總：各單項費用測算完畢進行加總。（4）物業(yè)服務酬金的計算。（5）法定稅費的計算。（6）物業(yè)服務費單價的計算：以物業(yè)服務費總額除以該物業(yè)可收費總建筑面積即可得出單位面積物業(yè)服務費標準?！景咐恳粋€成本項目測算典型案例。（一）人員費用的測算。序號崗位人數(shù)基本工資獎金*補貼*補貼小計備注1經(jīng)理2客戶助理3技工4秩序維護員5保潔員6綠化工7廚師工資合計福利費（工資總額的l4）工會經(jīng)費（工資總額的2）職工教育經(jīng)費（工資總額

40、的1）月合計1組織架構2人員費用的測算根據(jù)確定的組織架構，遵循相關法規(guī)要求及公司薪酬福利標準進行人工費用的測算。人工費用包括：工資、獎金、社會保險費、補貼、其他等。3工資的測算（單位：元月）根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪金福利標準的規(guī)定進行人員工資的測算。4獎金（單位：元月）根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪酬福利標準的規(guī)定進行獎金的測算。5根據(jù)確定的組織架構，按照公司薪酬福利標準的規(guī)定進行補貼、過節(jié)費、上下班交通補貼等其他費用的測算6其他福利費：工資總額的14工會經(jīng)費：工資總額的2職工教育經(jīng)費：工資總額的l（二）物業(yè)共用部位共用設施設備日常運行和維護費用項目月費用備注1.分包費用分包方人員人數(shù)&

41、#215;人員標準2.物料費用3.公共電費4.公共水費5.電梯運行費6.公共設施養(yǎng)護費月合計1分包費用物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標準、分包面積×單價的方式進行測算。2物料費用根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。項目月費用備注1.公共設施的維修養(yǎng)護2.供配電系統(tǒng)3.照明系統(tǒng)4.消防系統(tǒng)5.給排水系統(tǒng)6.防盜、監(jiān)控系統(tǒng)7.水景娛樂設施維護材料費8.空調及采暖維護材料費月合計（1）公共設施的維修養(yǎng)護：護欄、圍墻、溝渠、池井蓋、路面

42、、路樁、路燈桿、減速坡、倒車桿、倒車鏡、車場地面標識、各種外露管道的養(yǎng)護，標識牌、指示牌的制作更換，公共場所路面養(yǎng)護油漆，各種標識等制作更換費用，車場設施養(yǎng)護材料。所有材料可根據(jù)所管小區(qū)的需要，按照實際配置情況及使用年限進行測算（2）供配電系統(tǒng)、變壓器發(fā)電機、變壓器、高壓設備維修保養(yǎng)材料，發(fā)電機運行保養(yǎng)材料費、油費。（3）照明系統(tǒng)樓道、走廊、電梯廳、大堂、會所、路燈等，按每年更換次數(shù)核算日光燈、節(jié)能燈、燈座、感應開關材料費。（4）消防系統(tǒng)防排煙通風設施，煙感、溫感探頭，消防聯(lián)動柜、消防泵、噴淋泵、噴淋頭，室內外消火栓箱、消火栓，按每年損壞比例核算煙感、溫感采購費，消防泵、噴淋泵、噴淋頭、消火栓

43、箱材料費。（5）給排水系統(tǒng)。生活供水變頻泵、潛水泵、變頻泵、潛水泵維修材料費，管道閥門維修材料費。（6）防盜、監(jiān)控系統(tǒng)。消防信號柜、消防聯(lián)動柜、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線周界防衛(wèi)系統(tǒng)的維修養(yǎng)護材料費。（7）水景娛樂設施維護材料費。（8）空調及采暖維護材料費。3公共電費項目月費用公共耗電費用1.電梯系統(tǒng)電費2.公共照明系統(tǒng)電費3.供配電系統(tǒng)電費4.消防系統(tǒng)電費5.給排水系統(tǒng)電費6.泳池系統(tǒng)電費小計備注：公共照明費用測算，采取了比較保守的估算，隨著入住率的增加，業(yè)主必定對亮化率及亮化會有更高的要求，屆時公共照明費用會增加。小區(qū)公用變壓器月電損為3000kWH，公共線路損耗1000kWH合計每月?lián)p耗400

44、0kWH。根據(jù)小區(qū)設施、設備的清單，按照設備的功率、每天實際工作時間進行公共電費的測算。（1）電梯系統(tǒng)電費。電梯電費=電梯數(shù)量×電梯功率×30天×電梯每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元千瓦時）電梯通風、照明、降溫電費=電梯通風、照明、降溫等設備的數(shù)量×功率×30天×每天的使用時間（折算成小時數(shù)）×電費單價（元千瓦時）（2）公共照明系統(tǒng)電費。室內照明、室外路燈、大堂、樓道、走廊、消防樓道、停車庫、小區(qū)公共景觀等所有照明系統(tǒng)的電費：公共照明系統(tǒng)電費=照明器具的功率×30天×相應照明電器每天

45、使用時間（折算成小時數(shù)）的總和×電費單價（元千瓦時）（3）供配電系統(tǒng)電費。變壓器的電費，各地供電收費政策可能會有差異，依各地供電部門的收費標準為準，或：變壓器的電費=變壓器基本電費（總容量不同，基本電費有所差別）+超出基本電量的實際使用電量×電費單價變壓器的電費=變壓器功率×電費單價×24小時×30天（4）消防系統(tǒng)電費。消防水泵（按每季度檢修2.5小時計算）=消防水泵的數(shù)量×消防水泵的功率×電費單價×2.5小時÷3月送、排煙風機（元月）（按每季度檢修2.5小時計算）=送、排煙風機數(shù)量×送、排煙風

46、機功率×電費單價×2.5小時÷3月中央控制室電費=中央控制室所有電器的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價（5）給排水系統(tǒng)電費。供水變頻泵、潛水泵使用的電費=泵的功率×數(shù)量×30天×每天實際工作時間×電費單價（6）泳池系統(tǒng)電費（收費泳池不計此項）。泳池系統(tǒng)電費=循環(huán)系統(tǒng)的功率×30天×每天實際工作時間×電費單價4公共水費（單位：元月）項目月費用公共水耗費用估算（含綠化水、道路用水、管網(wǎng)漏損）1.綠化水費2.清潔用水3.泳池用水4.小區(qū)景觀用水月合計備注：（1）綠

47、化水費。根據(jù)小區(qū)綠化面積確定（如根據(jù)體系要求：每月平均澆水l5天，每次澆水滲透土壤3厘米）：綠化水費=綠化面積×0.03×50×15天×水費單價（含排污費、加壓費）（2）清潔用水。根據(jù)清潔面積測算：清潔用水=估算每天用水量×30天×水費單價（含排污費、加壓費）（3）泳池用水（收費泳池不計此項）。根據(jù)泳池容積測算泳池水費：泳池用水=泳池容量×3次（每年換水3次）÷12月×水費單價（含排污費、加壓費）（4）小區(qū)景觀用水。根據(jù)小區(qū)景觀的數(shù)量測算：小區(qū)景觀用水=小區(qū)景觀每天耗用水量×30天×水

48、費單價（含排污費、加壓費）5電梯運行費項目月費用備注1.電梯維護費（8臺電梯外包維護保養(yǎng)費用，不包含零配件更換費用）2.電梯零配件更換費用（每臺每月l00元）3.電梯年檢費（8臺）（按照質量監(jiān)督局要求，電梯每年必須進行年檢，檢測費用每臺l000元）月合計（1）電梯保養(yǎng)費：每部電梯每月保養(yǎng)費單價的總和。如果每部保養(yǎng)費單價相同，則：電梯保養(yǎng)費=電梯保養(yǎng)費單價×電梯數(shù)量。（2）電梯年檢費：電梯每月年檢費=每部電梯年檢費用的總和（或電梯年檢單價相同時為單價×電梯數(shù)量）÷12月6公共設施養(yǎng)護費根據(jù)小區(qū)配置的設施、設備的清單，按照設施、設備的使用壽命及保養(yǎng)周期進行維修費用測算

49、。（三）綠化養(yǎng)護費用項目月費用備注1.分包費用分包方人員人數(shù)×人員標準2.物料費用3.其他月合計1分包費用物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標準、分包面積×單價的方式進行測算。2物料費用環(huán)境、綠化物料消耗根據(jù)物業(yè)服務的綠化面積及綠化品種，按養(yǎng)護的需要測算材料的消耗。包括樓道綠化盆栽放置及裙樓綠化、施肥、殺蟲、植物藥劑、小區(qū)消殺等。序號項目單位單價數(shù)量年金額1基肥（餅肥、菜枯、雞糞）2復合肥3尿素4磷肥5碳銨6葉面肥7百菌清8多菌靈9氧化樂果10敵百蟲11呋喃丹12波爾

50、多液13甲基托布津14敵草隆15炭疽立刻16滅草靈17井崗霉素18三氯殺螨醇19一代好20吡蟲靈21速滅威22代森錳鋅23油費24機械維修費用25灌木補栽補種合計61560元年月合計5130元（四）清潔衛(wèi)生費用項目月費用備注1.分包費用分包方人員人數(shù)×人員標準2.物料費用3.其他月合計1分包費用物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標準、分包面積×單價的方式進行測算。2物料費用根據(jù)物業(yè)服務所需配置的保潔材料的費用（可參考下表的測算方法）。序號名稱單位數(shù)量單價月金額1膠掃把

51、把2灰抖把3抹布條4竹掃把把5地刷把6洗潔精件7洗衣粉件8拖把把9膠手套雙10大垃圾袋件11洗石水件12中性消毒清潔劑加侖13敵敵畏件14敵百蟲件15滅鼠藥包16蟑螂藥包17滅蠅凈盒續(xù)表序號名稱單位數(shù)量單價月金額18鏟刀把19空氣清新劑瓶20粘鼠板塊21漂白水桶22鹽酸桶23水桶個垃圾清運費化糞池清理費月合計（五）秩序維護費用項目月費用備注1.分包費用分包方人員人數(shù)×人員標準2.物料費用3.其他月合計1分包費用物業(yè)服務企業(yè)將專業(yè)性較強的服務內容外包給有關專業(yè)公司的，該項服務的成本按照外包合同所確定的金額核定，一般可以采用分包方人員人數(shù)×人員標準、分包面積×單價的方

52、式進行測算。2物料費用根據(jù)小區(qū)配置的安保設施、設備的清單，按照設備的每天實際運行情況進行維修物料消耗的測算。如：安保工作中用到的器材費用、訓練用品費用等。序號項目單位單價數(shù)量金額攤銷年限月費用1雪糕桶個2安全標識、標牌批3交通指揮棒個4電動車輛月合計（六）物業(yè)共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用保險費=（需投保的公共設施、設備）總金額×保險費率÷保險受惠物業(yè)的總面積購買保險是業(yè)主及物業(yè)服務公司規(guī)避風險的一種管理手段，所以必須計提，必須投保。業(yè)主如有異議，必須經(jīng)業(yè)主大會決定并形成法律文件，否則物業(yè)服務企業(yè)會因未盡管理責任而喪失物業(yè)服務資格。（七）行政費用序號明細項目月支出說明1低值易耗品購置費用2管理處辦公用水電費3辦公設備維護費用4通信費5公干車輛費6業(yè)務接待費7電腦維護費用8報刊資料費9咨詢及訴訟費10服裝費月合計（1）低值易耗品購置費用。（2）管理處辦公用水電費。水費根據(jù)管理處水費的使用情況（包括飲用水）：使用水費金額=使用量（立方）月×水費收費單價飲用水金額=飲用水（桶）月×桶飲用水單價電費根據(jù)管理處的照明、空調、辦公設