成本管理觀點和選擇學(xué)習(xí)教案

1、會計學(xué)1成本成本(chngbn)管理觀點和選擇管理觀點和選擇第一頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理第1頁/共38頁第二頁，共39頁。認(rèn)識(rn shi)的重要性做正確做正確(zhngqu)的事的事正正確確(zhngqu)地地做做事事做不正確做不正確做正確做正確我們做什么？我們做得如何？不正確的事不正確的事正確的事正確的事最佳位置不是最差最差位置死定了第2頁/共38頁第三頁，共39頁。財務(wù)管理與成本(chngbn)管理成本管理(gunl)與工程管理(gunl)建安造價管理與項目成本管理區(qū)分幾個關(guān)系 任何行業(yè)成本管理都是技術(shù)和經(jīng)濟的結(jié)合，房地產(chǎn)也是如此，成本管理部首先是一個經(jīng)濟管理部門

2、，要求它通曉技術(shù)和業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，用經(jīng)濟管理的方法來實現(xiàn)成本管理的職責(zé)。兩個方面技術(shù)經(jīng)濟第3頁/共38頁第四頁，共39頁。項目(xingm)發(fā)展施工(sh gng)規(guī)劃設(shè)計竣工1、從項目角度出發(fā)： 重點回答單方可售面積多少元成本，直接用于測算與確定經(jīng)營績效。銷售兩個類別物業(yè)管理第4頁/共38頁第五頁，共39頁。分判招標(biāo)(zho bio)簽約變更(bingng)結(jié)算兩個類別2、從合同角度出發(fā)： 重點回答單位作業(yè)多少元成本，是項目成本的構(gòu)成部分。第5頁/共38頁第六頁，共39頁。設(shè)計(shj)招標(biāo)(zho bio)施工(sh gng)SPEND曲線項目周期成本發(fā)生的成本形成的成本新項目發(fā)展成本控制重點放

3、那兒好？70%80%20%銷售及物管正確認(rèn)識成本管理第6頁/共38頁第七頁，共39頁。工作(gngzu)重心前移客戶分析；設(shè)計方案優(yōu)化；結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制(kngzh)；事前定價與清單招標(biāo)；工作(gngzu)重心后置費率招標(biāo)；變更、簽證事后補簽；工程結(jié)算；正確認(rèn)識成本管理第7頁/共38頁第八頁，共39頁。工作的重心數(shù)據(jù)分析與儲存(chcn)新項目發(fā)展規(guī)劃設(shè)計合約分判與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動態(tài)反饋及時結(jié)算事前定價亦步亦趨謹(jǐn)慎測算造價(zoji)管理模式正確認(rèn)識成本管理(gunl)成本管理(gunl)工作重心 第8頁/共38頁第九頁，共39頁。不同(b tn)土地獲取方式下利潤差別 伴隨著競爭拿地對市場

4、成本的抬高，成本將成為項目(xingm)經(jīng)營的主要矛盾, 必須要高度重視。拿地方式拿地方式土地利潤土地利潤開發(fā)利潤開發(fā)利潤協(xié)議轉(zhuǎn)讓協(xié)議轉(zhuǎn)讓 0 0招標(biāo)拍賣招標(biāo)拍賣 0 0正確認(rèn)識成本(chngbn)管理成本(chngbn)管理的必要性 第9頁/共38頁第十頁，共39頁。土地招標(biāo)(zho bio)項目成本利潤情況項目項目計劃單位售價計劃單位售價(元元/m2)390065004696計劃單位成本計劃單位成本(元元/m2)335052363600單位毛利潤單位毛利潤(元元/m2)405939775銷售毛利率銷售毛利率10.38% %14.45% %16.50% %銷售凈利率銷售凈利率5.62% %8

5、.34% %9.72% %當(dāng)前單位成本當(dāng)前單位成本56903885正確認(rèn)識成本(chngbn)管理成本(chngbn)管理的必要性 第10頁/共38頁第十一頁，共39頁。 制度(zhd)體系： 是通過一系列制度對房地產(chǎn)各個作業(yè)(zuy)過程進(jìn)行控制，保證每個作業(yè)(zuy)程序的合理性和有效性，保證每個作業(yè)(zuy)成本作業(yè)(zuy)目標(biāo)的完成，最終實現(xiàn)降低成本的目的。新項目(xingm)發(fā)展可行性評審體系設(shè)計階段成本管理工作指引工程及材料招標(biāo)管理辦法工程合同管理辦法設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管理辦法工程計價管理辦法規(guī)劃設(shè)計工作流程與評審制度正確認(rèn)識成本管理成本管理水平是各作(專)業(yè)管理水平的綜合體現(xiàn)第

6、11頁/共38頁第十二頁，共39頁。萬科成本(chngbn)管理模式作業(yè)成本(chngbn)管理 成本項目成本項目單價單價合價合價勘察丈量費勘察丈量費三通一平費三通一平費臨時設(shè)施費臨時設(shè)施費工程管理費工程管理費人工及行政費用人工及行政費用作業(yè)時間成本作業(yè)時間成本 合合 計計 工程(gngchng)作業(yè)成本工程(gngchng)作業(yè)效果作業(yè)效果作業(yè)效果相關(guān)指標(biāo)相關(guān)指標(biāo)工程質(zhì)量工程質(zhì)量客戶質(zhì)量滿意度質(zhì)量投訴成本竣工房維修費用工工 期期開發(fā)計劃符合度結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)控制鋼筋含量砼含量清單招標(biāo)清單招標(biāo)總包清單招標(biāo)率招標(biāo)競爭性招標(biāo)競爭性單項招標(biāo)中標(biāo)率工程作業(yè)第12頁/共38頁第十三頁，共39頁。正確

7、認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理案例一：小高層鋼筋含量34kg/m2 廣州萬科城市花園五組團D1單元為12層住宅，經(jīng)過設(shè)計、工程、成本等部門的共同努力，在設(shè)計單位的配合下，優(yōu)化后方案鋼筋含量為34kg/m2（含承臺及地梁），相對同類結(jié)構(gòu)鋼筋含量經(jīng)驗值60kg/m2有較大幅度減少，甚至偏低。 經(jīng)相關(guān)專業(yè)人士評估認(rèn)為結(jié)構(gòu)安全度符合國家標(biāo)準(zhǔn)。從設(shè)計方面而言，已經(jīng)沒有任何的富裕，是結(jié)構(gòu)設(shè)計的最底線。 按5元/kg計算(j sun)，鋼筋成本較常規(guī)標(biāo)準(zhǔn)低130/m2元。第13頁/共38頁第十四頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理案例二

8、：結(jié)構(gòu)優(yōu)化降低成本50元/m2 武漢城花在應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)化華中版施工圖時，武漢公司和集團規(guī)劃設(shè)計部對結(jié)構(gòu)部分進(jìn)行了非常詳細(xì)的分析，對柱梁板等構(gòu)配件和配筋進(jìn)行逐項優(yōu)化，并在砼板配筋中采用冷軋帶肋鋼筋替代普通圓鋼。優(yōu)化后的結(jié)構(gòu)指標(biāo)較原版有一定幅度下降，成本降低較多。 統(tǒng)計(tngj)地上部分結(jié)構(gòu)指標(biāo)，鋼筋含量從kg/m2降至kg/m2，砼含量從m3/m2降至m3/m2，成本降低元/m2 。第14頁/共38頁第十五頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理案例三：基礎(chǔ)超深簽證增加357萬元 大連城花一期施工圖設(shè)計時，因場地未完全交出，詳勘布點不足，施工時發(fā)現(xiàn)基底設(shè)計標(biāo)高

9、未達(dá)到持力層，導(dǎo)致整個場地超挖56米。施工時，未對施工方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，采用(ciyng)毛石砼從實際持力層澆灌至設(shè)計標(biāo)高，相當(dāng)于將整個底板澆成了56米的砼大板，僅此一項簽證增加成本萬元，單方成本增加元/m2。第15頁/共38頁第十六頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理案例四：基坑支護(hù)160萬元VS地下室建造214萬元 中山城市風(fēng)景營銷大廳原設(shè)計方案有一層地下室，因施工圖出圖較晚，按圖施工無法滿足開盤要求，后將地下室移至銷售大廳外側(cè)。新方案下，常規(guī)施工順序應(yīng)先施工地下室而后銷售大廳主體，為滿足開盤需要，需要先施工主體，則施工地下室時必須增加基坑支護(hù)。按

10、設(shè)計院設(shè)計方案測算，支護(hù)費用(fi yong)高達(dá)160萬元(地下室建造成本214萬元)。在與深圳公司審圖后，最終意見在現(xiàn)狀下已無優(yōu)化余地。 最終，項目部和成本部在招標(biāo)時找到了解決辦法，將支護(hù)費用(fi yong)降至10萬元左右。第16頁/共38頁第十七頁，共39頁。q 客戶價值為核心(hxn)：q 選擇客戶認(rèn)可價值與支付代價差值最大的方案與部品；結(jié)合成本收益，綜合考慮新產(chǎn)品、新技術(shù)的應(yīng)用，從中長期看不降低選擇常規(guī)產(chǎn)品和技術(shù)時的項目利潤率。 設(shè)計階段成本(chngbn)管理原則正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理q 方案優(yōu)化： 各階段設(shè)計和單項設(shè)計中，都應(yīng)持續(xù)地開

11、展方案優(yōu)化；同時還要考慮物業(yè)維護(hù)成本、客戶使用成本；兼顧長期利益和短期利益的平衡。第17頁/共38頁第十八頁，共39頁。q 動態(tài)測算、及時反饋(fnku)：q 設(shè)計各階段及時準(zhǔn)確測算成本，根據(jù)項目成本水平調(diào)整設(shè)計以滿足公司的經(jīng)營要求。設(shè)計階段成本(chngbn)管理原則正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理q 設(shè)計單位配合： 作好與設(shè)計單位溝通工作，取得設(shè)計單位在成本控制方面的配合，在設(shè)計合同中明確提出成本控制的工作配合和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)要求，考慮設(shè)置獎懲措施。 第18頁/共38頁第十九頁，共39頁。主要經(jīng)濟指標(biāo) 容積率 建筑密度 單方鋼筋含量 單方砼含量 窗地比(單方建

12、筑面積(jin zh min j)外墻門窗含量) 建筑周長面積比 正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理第19頁/共38頁第二十頁，共39頁。主要方面： 小區(qū)規(guī)劃 配套設(shè)施面積 住宅的平面布置 住宅的單元組成、戶型(h xn)和住戶面積 住宅建筑結(jié)構(gòu)的選擇 正確認(rèn)識成本(chngbn)管理設(shè)計階段成本(chngbn)管理第20頁/共38頁第二十一頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理工程量清單招標(biāo)工程量清單招標(biāo)是避免成本管理工作重心后置(hu zh)，保障成本管理工作健康、有序的一種有效措施。工程量清單工程量清單(qngdn)(qngdn)招標(biāo)的優(yōu)點：招標(biāo)的優(yōu)

13、點：q 事前定價，利于控制成本，并減輕后期結(jié)算工作壓力；事前定價，利于控制成本，并減輕后期結(jié)算工作壓力；q 總價和單價兩方面的充分競爭；總價和單價兩方面的充分競爭； q 總價準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢；總價準(zhǔn)確，可提高進(jìn)度款的支付比例，發(fā)揮資金優(yōu)勢；q 有更合理的時間辦開工手續(xù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更；有更合理的時間辦開工手續(xù)，發(fā)現(xiàn)設(shè)計失誤，減少變更；q 及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量；及時評估出造價咨詢公司的工作質(zhì)量；q 便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫：便于成本數(shù)據(jù)積累，建立成本數(shù)據(jù)庫： q 降低職業(yè)風(fēng)險，對成本人員個人水平的依賴性降低。降低職業(yè)風(fēng)險，對成本人員個人水平的

14、依賴性降低。第21頁/共38頁第二十二頁，共39頁。正確認(rèn)識成本管理工程量清單(qngdn)招標(biāo)目前工程量清單招標(biāo)目前工程量清單招標(biāo)(zho bio)(zho bio)存在存在的問題：的問題：q 占用項目關(guān)鍵線路，時間相對較長；占用項目關(guān)鍵線路，時間相對較長；q 部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設(shè)計變更較多，降低部分項目施工圖出圖計劃變動較為頻繁、設(shè)計變更較多，降低了清單招標(biāo)的可能和效果；了清單招標(biāo)的可能和效果；q 合格承建商資源不足，使得招標(biāo)競爭性不足，報價可能偏高；合格承建商資源不足，使得招標(biāo)競爭性不足，報價可能偏高；q 投標(biāo)單位對清單招標(biāo)模式不夠熟悉，報價可能偏高；投標(biāo)單位對清單招標(biāo)

15、模式不夠熟悉，報價可能偏高；q 定額依然定額依然(yrn)(yrn)必不可少，市場定價少有使用；必不可少，市場定價少有使用；q 造價咨詢公司水平有限，影響清單準(zhǔn)確性。造價咨詢公司水平有限，影響清單準(zhǔn)確性。第22頁/共38頁第二十三頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理工程量清單招標(biāo)解決辦法：解決辦法：q 示范區(qū)銷售展示部分可采用費率招標(biāo)方式；q 工程(gngchng)招標(biāo)管理辦法規(guī)定“除示范區(qū)外，主體工程(gngchng)不允許采用費率招標(biāo)；特殊情況下不得不采用時，經(jīng)各地公司第一負(fù)責(zé)人簽字，報集團成本與開發(fā)計劃管理委員會審批后方可執(zhí)行?！?q 樁基、主體分開招標(biāo)；q 設(shè)計有樁基的，可將

16、樁基工程單獨(dnd)發(fā)包，先行施工，以節(jié)約工期。第23頁/共38頁第二十四頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理工程量清單招標(biāo)解決辦法：解決辦法：q 加強設(shè)計計劃管理和圖紙質(zhì)量管理，把施工圖設(shè)計計劃執(zhí)行做為設(shè)計部門考核指標(biāo)之一；q 項目開發(fā)計劃管理辦法規(guī)定“項目開發(fā)計劃具有嚴(yán)肅性，總部與一線公司均應(yīng)努力保證(bozhng)計劃的實現(xiàn)。計劃確定后，不可隨意變更。確因經(jīng)營需要，擬對項目開發(fā)計劃作出重大變更，應(yīng)視情況報總部審批或備案?！眖 “以下重大變更應(yīng)在作出變更決定后4個工作日上報總部備案:(2)規(guī)劃設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計、施工圖設(shè)計、基礎(chǔ)開工、主體開工及入伙延后30日”第24頁/共38頁第二

17、十五頁，共39頁。正確認(rèn)識成本管理工程量清單(qngdn)招標(biāo)解決辦法：解決辦法：q 合理安排工作，多任務(wù)并行，避免清單招標(biāo)成為唯一的關(guān)鍵線路；q 擴大合格承建商范圍，注重(zhzhng)本地承建商的培養(yǎng)；q 注重(zhzhng)對投標(biāo)單位培訓(xùn)，總部將提供相應(yīng)支持；q 注重(zhzhng)成本數(shù)據(jù)庫建設(shè)，為清單計價提供依據(jù)；鼓勵投標(biāo)單位依據(jù)自身成本水平報價；q 加強對咨詢公司的管理和培養(yǎng)，合理確定咨詢費用；q 持續(xù)推進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)化項目工程量清單集中編制。第25頁/共38頁第二十六頁，共39頁?，F(xiàn)狀：2003、2004年主體(zht)建安工程清單招標(biāo)情況正確認(rèn)識成本管理工程量清單(qngdn)招標(biāo)集團

18、目標(biāo)：主體建安工程清單(qngdn)招標(biāo)率65%第26頁/共38頁第二十七頁，共39頁。序號序號公司公司招標(biāo)面積招標(biāo)面積( (萬萬m2 2) )清單招標(biāo)面積清單招標(biāo)面積( (萬萬m2 2) )清單招標(biāo)比例清單招標(biāo)比例1深圳深圳14.172.9720.96%2廣州廣州5.973.27 54.77%3東莞東莞0004中山中山0005上海上海44.8222.52 50.25%6南京南京22.830 07南昌南昌14.902.98 19.99%8無錫無錫0009沈陽沈陽10.364.13 39.86%10長春長春00011大連大連00012鞍山鞍山0.8500%13北京北京29.7428.7396.6

19、%14天津天津7.927.92 100%15成都成都18.418.33 45.25%16武漢武漢16.680 38.93%總計總計186.66186.6680.8580.8543.41%43.41%注：截至2004年9月30日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬(mn)清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計正確認(rèn)識成本管理(gunl)工程量清單招標(biāo)二三年集團主體(zht)建安工程清單招標(biāo)情況第27頁/共38頁第二十八頁，共39頁。序號序號公司公司招標(biāo)面積招標(biāo)面積( (萬萬m2 2) )清單招標(biāo)面積清單招標(biāo)面積( (萬萬m2 2) )清單招標(biāo)比例清單招標(biāo)比例1深圳深圳27.78 14.89 53.61%53.61%2廣州廣州

20、18.75 16.35 87.21%3東莞東莞5.842.76 47.26%47.26%4中山中山6.566.56100%5上海上海19.6311.51 58.66%58.66%6南京南京7.0900 07南昌南昌11.01 11.01100%8無錫無錫14.8100 09沈陽沈陽9.606.76 70.37%10長春長春7.902.57 32.55%32.55%11大連大連13.912.06 14.83%14.83%12鞍山鞍山11.3111.31 100%13北京北京00014天津天津25.2320.18 80%15成都成都13.539.34 69.06%16武漢武漢8.043.13 38

21、.93%38.93%總計總計200.99200.99118.44118.4458.93%58.93%注：截至(jizh)2004年9月30日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計正確認(rèn)識成本(chngbn)管理工程量清單招標(biāo)二四年集團主體建安工程清單(qngdn)招標(biāo)情況第28頁/共38頁第二十九頁，共39頁。序號序號公司公司20032003年年20042004年年1深圳深圳20.96%53.61%53.61%2廣州廣州54.77%87.21%3東莞東莞047.26%47.26%4中山中山0100%5上海上海50.25%58.66%58.66%6南京南京00 07南昌南昌19.99%10

22、0%8無錫無錫00 09沈陽沈陽39.86%70.37%10長春長春032.55%32.55%11大連大連014.83%14.83%12鞍山鞍山0%100%13北京北京96.6%014天津天津100%80%15成都成都45.25%69.06%16武漢武漢38.93%38.93%38.93%總計總計43.41%43.41%58.93%58.93%注：截至(jizh)2004年9月30日已經(jīng)定標(biāo)項目，模擬清單招標(biāo)未列入清單招標(biāo)統(tǒng)計正確認(rèn)識成本(chngbn)管理工程量清單招標(biāo)二三年二四年集團主體建安(Jin n)工程清單招標(biāo)情況第29頁/共38頁第三十頁，共39頁。正確認(rèn)識成本管理(gunl)工程

23、量清單招標(biāo)工程量清單工程量清單(qngdn)(qngdn)招標(biāo)是大勢招標(biāo)是大勢所趨所趨q 是市場化的需求：q 傳統(tǒng)定額計價方式是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，體現(xiàn)了國家對微觀經(jīng)濟的調(diào)控，伴隨(bn su)中國市場經(jīng)濟的發(fā)展及加入WTO，中國的市場化和對外開放將程度將不斷擴大，市場競爭的理念將深入各行各業(yè)，而工程量清單招標(biāo)正體現(xiàn)了自主競爭的市場化概念。q 體現(xiàn)了集團加強成本管理的思路： 從北京案例，集團愈發(fā)認(rèn)識到成本工作重心前移的重要性和必要性，最為重心前移的一項重要標(biāo)志就是工程量清單招標(biāo)、事前定價。第30頁/共38頁第三十一頁，共39頁。正確認(rèn)識成本(chngbn)管理工程量清單招標(biāo)q 體現(xiàn)(txin)與國際慣例接軌的思路：q 工程量清單招標(biāo)做為國際通用的工程招標(biāo)方式已有上百年歷史，被WTO成員國、世行、亞行、非行