物業(yè)稅改革與土地管理制度改革的關(guān)系分析_1

1、物業(yè)稅改革與土地管理制度改革的關(guān)系分析土地是財(cái)富創(chuàng)造的三個(gè)基本要素之一，它不僅為人們提供了居住的空間， 還為其它生產(chǎn)要素發(fā)揮作用提供了可能。如何使用土地資源將會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，所以土地資源的管理成為政府的重要職責(zé)。由于歷史原因和改革過程中的措施不完善，我國目前幾乎所有城市都存在著區(qū)域功能相互交錯(cuò)的現(xiàn)象。這不僅造成了城市土地資源的巨大浪費(fèi)， 而且大大增加了完善交通基礎(chǔ)設(shè)施和治理環(huán)境的城市運(yùn)行成本。 通過征收物業(yè)稅的方式， 可以把那些級(jí)差地租較高地段不合理的資源占用者擠出去，把不合理的資源占用方式調(diào)整過來。另外，一些地方政府大量儲(chǔ)備土地的行為導(dǎo)致了社會(huì)矛盾在短期內(nèi)激化和土地資源的浪費(fèi)， 糾

2、正地方政府這種不正當(dāng)行為的重要措施之一，就是征收物業(yè)稅。一、改革開放以來我國土地批租制度的演變從世界范圍看， 政府對土地的管理一般采用兩種方式：一種是土地批租制度， 一種是以財(cái)產(chǎn)稅這樣的財(cái)政杠桿來對土地加以管理。土地批租制度是將土地使用權(quán)出讓的土地供應(yīng)制度。政府土地批租主要采取的是土地出讓金制度， 一次性付清， 土地使用期限到期后再按年交納。在土地有計(jì)劃控制批租的前提下，土地出讓金成為政府的一項(xiàng)穩(wěn)定收入來源，如我國香港地區(qū)。根據(jù)中華人民共和國土地管理法 ，我國的城市土地的所有權(quán)都屬于國家。 不過，城市中大部分需要土地作為生產(chǎn)資料投入的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是由國有或者私人的公司進(jìn)行的，其主體并不是國家。

3、改革開放以來，除了對行政部門以及部分國有企業(yè)少量無償劃撥土地外，基本上都是實(shí)行的土地批租方式出讓土地使用權(quán)。協(xié)議轉(zhuǎn)讓是最初的土地批租方式。由于土地有償使用之初，房地產(chǎn)開發(fā)主體很少，勢力較弱，而且房地產(chǎn)商品市場還沒有發(fā)展成熟，土地價(jià)格機(jī)制還沒有有效確立，協(xié)議出讓是一種可行的選擇。至2002 年，國務(wù)院出臺(tái)了新的土地批租規(guī)定，土地批租一律采取 “ 招、 拍、 掛” 三種市場競爭方式，即招標(biāo)、拍賣和掛牌公開轉(zhuǎn)讓，使我國的土地管理制度逐步完善，與國際管理接軌。對采取拍賣、招標(biāo)以及掛牌公開轉(zhuǎn)讓方式的批租土地，基本上都是一次性收取土地出讓金。所謂土地出讓金， 是土地使用年限的租金資本化，也就是說，是5 年

4、或 70 年土地租金的折現(xiàn)值。因此，交納了土地出讓金的房地產(chǎn)自然不應(yīng)當(dāng)再交納土地租金或土地使用費(fèi)。實(shí)踐表明，無償劃撥土地和協(xié)議出讓土地，都不是市場競爭的方式。在國際上流行的競爭性土地批租方式，由于其資源配置的有效性以及公平性等優(yōu)點(diǎn)， 在我國土地批租方式中最終占據(jù)了主體地位，但也出現(xiàn)了較為明顯的 “ 排斥” 反應(yīng)。主要表現(xiàn)為房價(jià)的快速上漲以及土地的過度開發(fā)利用。 雖然房價(jià)上漲主要是房地產(chǎn)供求關(guān)系影響的結(jié)果，但土地批租制度， 尤其是一次性收取的土地出讓金，抬高了土地進(jìn)入房地產(chǎn)成本的初始價(jià)格， 在我國流轉(zhuǎn)稅制的進(jìn)一步放大作用下，轉(zhuǎn)嫁給了消費(fèi)者， 這無疑為房地產(chǎn)價(jià)格抬高起了推波助瀾的作用。競爭性土地批

5、租方式要適合中國的國情， 必須解決其一次性收取土地出讓金的問題。二、土地批租制度的強(qiáng)化以及土地批租制度的缺點(diǎn)由于我國地方財(cái)政收入有限， 而地方財(cái)政又承擔(dān)了諸多公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的職能， 為了能在短期內(nèi)籌措了足夠的收入，通過土地批租制度， 政府以土地出讓金的形式提前收取了土地未來幾十年的租金就成了地方征地的最優(yōu)抉擇。1、城鎮(zhèn)化導(dǎo)致城市財(cái)政支出壓力增長不斷提高的城鎮(zhèn)化比率要求政府為之提供相應(yīng)的公共服務(wù)，這導(dǎo)致城市財(cái)政支出壓力的不斷增大。改革開放以來， 我國城鎮(zhèn)化水平不斷提高，從改革開放初不到20提高到 2000 年的 36.09， 再到 2005年的 42.99?！?十五” 期間平均每年提

6、高1.38 個(gè)百分點(diǎn)，目前我國的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)超過發(fā)展中國際平均城市化水平。并且從發(fā)展趨勢看，在未來相當(dāng)長的一段時(shí)間內(nèi)， 城鎮(zhèn)化比率仍會(huì)持續(xù)提高， 這將對城市財(cái)政支出提出更高的要求。 盡管不斷增長的城鎮(zhèn)化水平也給城市帶來了財(cái)政收入，但財(cái)政收入增加的幅度不足以應(yīng)付日益膨脹的城市支出，所以城鎮(zhèn)化水平的提高直接導(dǎo)致城市財(cái)政赤字的增加。2、地方財(cái)政收入來源的不足地方政府收入來源主要有稅收、政府轉(zhuǎn)移支付、公共服務(wù)收費(fèi)、政府借貸等。 其中只有地方稅收可以為地方政府提供穩(wěn)定、可觀的收入。但 1994 年的分稅制改革并不徹底，在政府間轉(zhuǎn)移支付方面存在許多需要改革和完善支出。 由于主力稅種基本都被列為中央稅，地方稅的設(shè)置和比重并沒有得到很好的解決，使得地方政府的事權(quán)和財(cái)權(quán)不匹配。忽視可以成為地方財(cái)政收入重要來源的物業(yè)稅，造成了地方政府憑借現(xiàn)有的地方稅所能支撐的財(cái)政支出比重不斷下降。3、地方政府財(cái)權(quán)和事權(quán)的不匹配激勵(lì)了地方政府謀求非常規(guī)收入的動(dòng)機(jī)在我國，地方財(cái)政收入和所承擔(dān)支付責(zé)任的嚴(yán)重不匹配，成為地方政府謀求以土地批租在短時(shí)間內(nèi)獲得大量預(yù)算外收入的直接原因。土地批租收入占預(yù)算外收入的很大比重，土地批租收入彌補(bǔ)了地方政府財(cái)政的部分缺口，還為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供了大量資金