濟(jì)南張馬屯項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告64頁(yè) (青蘋果)

1、濟(jì)南張馬屯項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告張馬屯項(xiàng)/目/市/場(chǎng)/研/究/分/析目 錄第一篇：項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析3一、 東部宏觀環(huán)境分析4二、房產(chǎn)市場(chǎng)總體化態(tài)勢(shì)分析6（一）、房產(chǎn)市場(chǎng)總體分析6（二）、區(qū)域市場(chǎng)總體去化態(tài)勢(shì)分析7 2.1 區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估：10 22周邊各案基本情況比較分析12 23周邊個(gè)案價(jià)格比較分析15 24周邊個(gè)案面積比較分析21 25周邊個(gè)案房型比較分析23 26周邊個(gè)案銷售情況比較分析25 2.7 項(xiàng)目swot分析27 28區(qū)域客源分析30第二篇: 項(xiàng)目板塊分析32一、 項(xiàng)目背景論述33二、周邊配套分析35三、本案周邊板塊規(guī)劃分析36第一篇：項(xiàng)目市場(chǎng)環(huán)境分析 時(shí)機(jī)、地段和產(chǎn)品已成為房地產(chǎn)開發(fā)成

2、功關(guān)鍵的重要因素，香港地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)曾經(jīng)說(shuō)過：“決定一個(gè)項(xiàng)目能否成功的關(guān)鍵，如果說(shuō)地段因素占50%的話，那產(chǎn)品開發(fā)就能占到30%，廣告策略則能占到20%的成功因素?！?可見，市場(chǎng)研究與推廣策略，對(duì)一個(gè)項(xiàng)目成功開發(fā)的重要性；可以這么說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目在破土動(dòng)工之前，就已經(jīng)決定了這個(gè)項(xiàng)目的生死攸關(guān)大局、銷售速度。一、東部宏觀環(huán)境分析東部新城初露鋒芒濟(jì)南的東部新城是城市東部的核心組成部分，是省會(huì)城市的新中心和市民活動(dòng)中心，其職能具有多樣性：商業(yè)服務(wù)、金融貿(mào)易、文化體育、會(huì)議展覽、生活居住和旅游休閑。按照規(guī)劃設(shè)想，東部新城將建成人與自然共生的山水都市新區(qū)：卓越的生態(tài)環(huán)境，激發(fā)創(chuàng)造、充滿魅力的文化氛圍和具有活力

3、與機(jī)遇的商務(wù)平臺(tái)，旅游觀光、休閑健身的全新熱點(diǎn)，安全、快速、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)使東部新城成為濟(jì)南最熱點(diǎn)的區(qū)域。城市的發(fā)展離不開土地經(jīng)營(yíng)，把土地經(jīng)營(yíng)好，也更有利于城市的發(fā)展。濟(jì)南的東部城區(qū)層出不窮的大規(guī)劃，帶來(lái)了大投入的市政配套設(shè)施，居民的生活在原先的基礎(chǔ)上更加的方便，良好的市政設(shè)施同時(shí)帶動(dòng)了東城房地產(chǎn)的發(fā)展。 奧體中心 再現(xiàn)“泉城廣場(chǎng)” 奧體中心落成以后東部將再添一座“泉城廣場(chǎng)”。在奧體中心的中心區(qū)，省城將再建設(shè)一座和泉城廣場(chǎng)類似的中心廣場(chǎng)，該廣場(chǎng)將集休閑、購(gòu)物、停車、健身于一體，并和奧體中心一起交付使用。 根據(jù)規(guī)劃，在奧體中心東部場(chǎng)館和西部體育場(chǎng)之間，還有一塊很大的空閑地，濟(jì)南市將參照泉城廣場(chǎng)的

4、標(biāo)準(zhǔn)，把這里打造成一個(gè)新型的健身休閑廣場(chǎng)。在這個(gè)新建的廣場(chǎng)上，將設(shè)有噴泉、綠地、休閑坐椅以及各類健身器材，同時(shí)還將移植一些大樹，讓市民提前享受到綠蔭。 奧體中心的規(guī)劃再加上經(jīng)十東路這條泉城大動(dòng)脈，使該地段的市政設(shè)施將達(dá)到極高的水平，周邊的地價(jià)在原先的基礎(chǔ)上上了一個(gè)臺(tái)階，水漲船高，周圍的房?jī)r(jià)也應(yīng)聲而起，以其旁邊的某一房產(chǎn)項(xiàng)目為例，2001年剛一開始的時(shí)候只有1000多元每平方，但到目前為止，該項(xiàng)目房子的平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到5000元每平方，這中間當(dāng)然有這幾年房?jī)r(jià)的普遍上升和經(jīng)十東路開發(fā)的因素在起作用，但奧體中心的建設(shè)，和良好的市政配套所起到的作用也是巨大的，不能忽視的。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) -基礎(chǔ)設(shè)

5、施一流 濟(jì)南市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上下足了工夫。道路：一級(jí)混凝土路面，寬30-50米；供水：供水能力5萬(wàn)噸/日的東源水廠為用戶提供標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)自來(lái)水；電力：新區(qū)周圍有姚家220千伏變電站，義河、辛河各110千伏變電站，可提供10千伏電壓的電力。開發(fā)區(qū)還有220千伏變電站；通訊：18孔和24孔的通訊管道網(wǎng)連通市區(qū)。區(qū)內(nèi)架設(shè)了光纖，寬帶接入internet；供熱：采取集中供熱方式，為用戶提供飽和蒸汽及采暖用熱水，設(shè)計(jì)供熱能力為60萬(wàn)平方米；供氣：煤氣主干線從新區(qū)穿過，新區(qū)內(nèi)調(diào)壓站和燃?xì)夤苤ЬW(wǎng)已運(yùn)作良好；排水：采用雨污分流排水體系。有這些基礎(chǔ)設(shè)施做保障，高新開發(fā)區(qū)距離市區(qū)相對(duì)雖然遠(yuǎn)一點(diǎn)，但顯

6、然東部已經(jīng)成為濟(jì)南的新都心，開發(fā)區(qū)內(nèi)象盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、黃金時(shí)代的價(jià)格也相當(dāng)堅(jiān)挺。開發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)雖高但相當(dāng)搶手，這些和開發(fā)區(qū)良好的市政設(shè)施是分不開的。  歷山路、東外環(huán) brt帶動(dòng)沿線大發(fā)展     和普通公交線路不同，快速公交線路擁有地面道路專用權(quán)、統(tǒng)一的收費(fèi)系統(tǒng)、短暫的停留時(shí)間及豪華客運(yùn)車等特點(diǎn)，被人們譽(yù)為“沒有軌道的地面輕軌”。除了輕軌和地鐵之外，快速公交成為許多大城市解決交通擁堵問題的又一個(gè)突破口。濟(jì)南北園路的快速公交將要竣工，根據(jù)新的規(guī)劃，歷山路和東外環(huán)也將要建設(shè)快速公交系統(tǒng)，出行的方便很明顯帶動(dòng)了沿線房產(chǎn)的發(fā)展，東城本來(lái)就是濟(jì)南教育等資源相對(duì)

7、集中的地區(qū)，再加上快速公交這些大的市政建設(shè)，所以東城一直引領(lǐng)著濟(jì)南的房?jī)r(jià)。 小結(jié)： 縱觀濟(jì)南東城的發(fā)展，基本是大規(guī)劃帶動(dòng)大的市政建設(shè)，通過市政建設(shè)的完善，再加上原先東部的優(yōu)勢(shì)條件，東部房產(chǎn)的發(fā)展也是自然的事情。市政作為人們對(duì)土地投資的物化體現(xiàn)對(duì)東城房產(chǎn)的發(fā)展起到的作用是顯而易見的。二、房產(chǎn)市場(chǎng)總體化態(tài)勢(shì)分析（一）、區(qū)域市場(chǎng)總體化態(tài)勢(shì)分析通過針對(duì)本案所處區(qū)域（主要以工業(yè)北路沿線為主）在以下各個(gè)方面的歸納來(lái)分析，作為我們確立本案市場(chǎng)銷售定價(jià)的一個(gè)參照依據(jù)和基準(zhǔn)；同時(shí)也幫助我們確立并了解目標(biāo)消費(fèi)群體的特性。這樣不但有助于小區(qū)的定位，也可以通過對(duì)目標(biāo)消費(fèi)群體、本案區(qū)域的商建配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的整體規(guī)劃

8、等來(lái)分析并規(guī)劃本案小區(qū)會(huì)所和小區(qū)配套等方面的設(shè)置（避免重復(fù)建設(shè)），另外亦可通過本欄分析來(lái)確立本案今后的主要訴求對(duì)象。2.1 區(qū)域市場(chǎng)評(píng)估：作為本案的輻射區(qū)域，高新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一舉一動(dòng)都將影響到本案。隨著濟(jì)南市新一輪現(xiàn)代化進(jìn)程的快速推進(jìn)，城市的總體布局結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局都面臨著進(jìn)一步的研究和確定、調(diào)整。根據(jù)市政府優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)和加快濟(jì)南整體發(fā)展的要求，結(jié)合高新區(qū)編制 2005-2007 年規(guī)劃發(fā)展綱要的部署，規(guī)劃局以東部產(chǎn)業(yè)帶作為濟(jì)南市都市圈經(jīng)濟(jì)開發(fā)的突破口，進(jìn)行了針對(duì)性的研究分析。 重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)“三區(qū)一城” - 四個(gè)區(qū)域 本案南部規(guī)劃格局本項(xiàng)目北面規(guī)劃是文化娛樂綜合區(qū)，賢文路上有高科技農(nóng)業(yè)生態(tài)園區(qū)

9、及本案膠濟(jì)鐵路新規(guī)劃未來(lái)火車北站，各項(xiàng)配套設(shè)施完善未定升值空間毋庸置疑！2.2 周邊各案基本情況比較分析案名基地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)）容積率(%)樓層綠化率(%)性 質(zhì)盛世花城173352.0高層、小高層41商品房萊茵小鎮(zhèn)50122.4小高層35商品房時(shí)代新城120201.35多層40商品房鮑賢.商務(wù)公寓502.31.65小高層40舊村改房鮑青苑6051.5多層、小高層35舊村改房上?；▓@260281.61高層、多層40商品房農(nóng)機(jī)小區(qū)10111.17多層40舊村改房分析與說(shuō)明：1 本區(qū)域位于濟(jì)南老市外郊區(qū)，發(fā)展歷史較悠久，建筑密度大小不一，工業(yè)北路樓盤多數(shù)以舊村項(xiàng)目為主，小區(qū)規(guī)模都偏小基本上

10、都在10000平米左右，往南高新區(qū)板塊建筑規(guī)模較大，較為典型的如35萬(wàn)平米盛世花城項(xiàng)目。2 舊村房樓盤一般以多層為主，也有小高層住宅如王舍人鎮(zhèn)的鮑賢.商務(wù)公寓，而小高層在本區(qū)域南部樓盤較多。3 由于該區(qū)域基本上為多層及小高層，所以各樓盤的容積率大小不一，一般為1.5左右，萊茵小鎮(zhèn)的容積率則達(dá)到了2.4。4 各區(qū)域的基地面積商品房面積占地較大，樓盤的綠化率也較高，所列7個(gè)樓盤中，有5個(gè)樓盤的綠化率未超過40%。目前濟(jì)南市的大部分高檔樓盤小區(qū)的綠化率都已超過了40%。但有些樓盤由于容積率偏高，為了消化這一不利因素，特意增大了綠化率，如萊茵小鎮(zhèn)的容積率雖然很高，但它的綠化率也很高，達(dá)到了35%。5

11、本區(qū)域周邊現(xiàn)在售的房子多數(shù)為舊村改造房子，真正商品房距離本案較遠(yuǎn)。多數(shù)集中在本案的南部。2.3 周邊個(gè)案價(jià)格比較分析案名單價(jià)范圍(元/平米)均價(jià)(元/平米)總價(jià)范圍(萬(wàn))主力總價(jià)(萬(wàn))盛世花城4450-5000470035-11065萊茵小鎮(zhèn)4200-5100450020-11363時(shí)代新城3580-4300390032-6341（現(xiàn)房?jī)r(jià)）鮑賢.商務(wù)公寓2650-3380290030-5340鮑青苑198019-2220上海花園3800-4650420030-8040農(nóng)機(jī)小區(qū)2730-3350290027-3027分析與比較：1 本區(qū)域由于是位于會(huì)展中心較好地段，由此決定了該區(qū)域各樓盤的價(jià)位普

12、遍較高。從均價(jià)來(lái)看，商品房當(dāng)中時(shí)代新城最低，但也要達(dá)到3900元/平米；最高的為盛世花城，為4700元/平米。2 該區(qū)域價(jià)位一般呈這樣的分布，即越靠近會(huì)展中心往南價(jià)位越高，如果在工業(yè)北路兩側(cè)，則越靠近工業(yè)北路往西價(jià)位越高。三個(gè)舊村項(xiàng)目都在王舍人鎮(zhèn)駐地不遠(yuǎn)處。房?jī)r(jià)也受南部產(chǎn)業(yè)帶的景響，價(jià)格水漲船高，但由于小區(qū)用地性質(zhì)、規(guī)模及配套等因素，故上述三樓盤的價(jià)位在本區(qū)域?yàn)樽畹汀? 時(shí)代新城位于二環(huán)東路以內(nèi)，屬于本區(qū)域商品房?jī)r(jià)位較低的地段，由于此項(xiàng)目以多層為主，開發(fā)較早地價(jià)較低，現(xiàn)已經(jīng)接近尾盤，房?jī)r(jià)格未有太大的浮動(dòng)，故該樓盤的價(jià)位應(yīng)較低。但該樓盤顯然是要把自己定位于高檔次樓盤，是在前幾年本區(qū)域未有出現(xiàn)過大

13、盤社區(qū)定位的。4 從均價(jià)來(lái)看，本區(qū)域的現(xiàn)有樓盤分兩種情況：定位較高的商品房樓盤均價(jià)在4200-4700元/平米，而定位相對(duì)較低的舊村房樓盤則把均價(jià)定在2900元/平米左右。5 該區(qū)域的主力總價(jià)呈現(xiàn)這樣的情況：區(qū)域內(nèi)高價(jià)位樓盤的主力總價(jià)在60萬(wàn)左右，區(qū)域內(nèi)中價(jià)位樓盤則在40萬(wàn)左右。 6 據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，當(dāng)前我國(guó)的商品房空置量已超過30%，并且近幾年中，該項(xiàng)指標(biāo)每年呈增加趨勢(shì)，濟(jì)南是商品房開發(fā)量較大的地區(qū)，在未來(lái)可能導(dǎo)致供明顯大于求的狀況，從而引起房?jī)r(jià)的變化，這一點(diǎn)應(yīng)引起我們的重視。2.4 周邊個(gè)案面積比較分析案名面積范圍(平米)主力面積(平米)盛世花城80-184140萊茵小鎮(zhèn)93-1841

14、40-160時(shí)代新城105-163151、163（現(xiàn)售房源）鮑賢.商務(wù)公寓104-180147、156鮑青苑95-11195-111上?；▓@73-186103-138農(nóng)機(jī)小區(qū)92、 9892、 98分析與說(shuō)明：1 本區(qū)域樓盤主力面積范圍跨度較大，為73-186平米，但進(jìn)行細(xì)分后，仍可發(fā)現(xiàn)其中一些規(guī)律，即高檔次樓盤的主力面積一般在140-150平米，中檔次樓盤的主力面積在100-130平米。2 鮑青苑和農(nóng)機(jī)小區(qū)的主力面積是區(qū)域中最小的，分別為95-111平米和92、98平米，定位于當(dāng)?shù)刂械仁杖肴耸俊Ｊ⑹阑ǔ呛腿R茵小鎮(zhèn)的主力面積相仿，都在140-160平米左右，顯然是定位于高等收入人士中中下層人士

15、。時(shí)代新城的尾盤四棟樓主力面積是區(qū)域中最大的，達(dá)150平米多，客戶定位為周邊高等收入人士中的中上層人士。2.5 周邊個(gè)案房型比較分析案名房型主力房型盛世花城一房、二房、三房、四房三房萊茵小鎮(zhèn)一房、二房、三房、四房、復(fù)式三房、四房時(shí)代新城二房、三房、復(fù)式三房鮑賢.商務(wù)公寓二房、三房、四房二房、三房鮑青苑二房、三房、二房、三房上?；▓@一房、二房、三房、復(fù)式二房、三房農(nóng)機(jī)小區(qū)二房、二房分析與說(shuō)明：1 一房在本區(qū)域中雖有但房源面積較少，僅盛世花城、萊茵小鎮(zhèn)、上?；▓@三個(gè)檔次較高的有一房，且非主力房型。2 本區(qū)域大部分樓盤的主力房型為三房，少數(shù)樓盤有二房和四房作為主力房型的，如萊茵小鎮(zhèn)和鮑賢.商務(wù)公寓、

16、鮑青苑、上海花園的主力房型中有二房。3 復(fù)式房雖然不是本區(qū)域中的主力房型，但由于本區(qū)域的客戶層次較高，對(duì)復(fù)式房有一定需求，故本區(qū)域大部分商品樓盤都有復(fù)式房。2.6 周邊個(gè)案銷售情況比較分析案名公開日期銷售率盛世花城20068一期銷售50%萊茵小鎮(zhèn)2005470%時(shí)代新城2004690%鮑賢.商務(wù)公寓2005595%鮑青苑2007380%上?；▓@200610（七期）99%農(nóng)機(jī)小區(qū)200610（二期）15%分析與說(shuō)明：1 到目前為止，本區(qū)域的大部分樓盤的銷售情況較好，達(dá)到80%以上，由幾個(gè)樓盤已達(dá)到95%以上。少數(shù)樓盤的銷售率較低，如農(nóng)機(jī)小區(qū)。2 鮑賢.商務(wù)公寓雖然不是在工業(yè)北路的最佳位置，但由于

17、其采取低價(jià)策略，故銷售情況良好，目前已達(dá)95%。萊茵小鎮(zhèn)處于較為黃金的地段，該樓盤將高品位作為一大賣點(diǎn)，由于地理位置優(yōu)勢(shì)，這一賣點(diǎn)受到客戶的認(rèn)可，銷售率達(dá)到95%。時(shí)代新城訴求的是它的鬧中取靜，價(jià)位對(duì)客戶也較有吸引力，因此該盤的銷售情況也比較好，目前達(dá)到90%。上海花園由于所處地理位置優(yōu)越，加之所定價(jià)位較為合理，因此樓盤的銷售率較高，目前都已達(dá)到了99%。3 本區(qū)域中有少數(shù)樓盤的銷售抗性較大，例如農(nóng)機(jī)小區(qū)。該盤銷售至今已有一年多，但僅銷掉20套房子，銷售率只有15%。經(jīng)分析，我們發(fā)現(xiàn)該樓盤所處的地段因素外，一期建筑產(chǎn)品設(shè)計(jì)不合理，發(fā)展商二期通過提高樓盤的品質(zhì)（如建設(shè)小高層建筑）手段來(lái)拉升價(jià)位，

18、均價(jià)定在了2900元/平米，但顯然該價(jià)位未得到客戶認(rèn)可，并且農(nóng)機(jī)小區(qū)將其主力面積定在95平米左右，得房率較低，市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確，這從另一方面導(dǎo)致農(nóng)機(jī)小區(qū)市場(chǎng)抗性的大幅增加，由此該盤的銷售情況不佳也就在情理之中了。因此農(nóng)機(jī)小區(qū)在策劃上的失敗之處應(yīng)引起我們的高度重視，引以為鑒。2.7 項(xiàng)目swot分析 項(xiàng)目分析（宗地） 優(yōu)勢(shì)： 1、區(qū)域位置優(yōu)越 劣勢(shì)： 1、輕軌運(yùn)行的噪音污染2、交通便捷 2、小區(qū)東、西面環(huán)境較差3、未來(lái)公建商業(yè)設(shè)施齊全 3、小區(qū)南北規(guī)劃劃分二塊地4、良好的居住環(huán)境 及現(xiàn)有舊房破壞了小區(qū)整體 5、本案區(qū)域占地面積最大 形象和大門選置的多樣性6、市場(chǎng)知名度 機(jī)會(huì)：1、工業(yè)北路上尚未有中

19、高檔商品房 威脅： 1、發(fā)展商自身定位的不確定 有望通過對(duì)單元總價(jià)的控制 2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手田園新城價(jià)格優(yōu)勢(shì)2、東部產(chǎn)業(yè)帶的大力開發(fā)進(jìn)程 3、入市時(shí)機(jī)的選擇 工業(yè)北路的brt快速公交建立 4、銷售價(jià)格定位的合理與否 未來(lái)火車北站的打造 ,都給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大開發(fā)機(jī)遇. 從swot分析中的四個(gè)象限內(nèi)可以看出：本案項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)較為明顯，但劣勢(shì)所造成的影響也不容忽視，特別是周邊的火車站噪音,是本案的一大劣勢(shì);而本項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)及機(jī)遇也很重要,有待項(xiàng)在細(xì)節(jié)上的把握。2.8 區(qū)域客源分析調(diào)查區(qū)域構(gòu)成：桑園路、濟(jì)鋼宿舍、王舍人鎮(zhèn)、洪樓廣場(chǎng) 、七里堡、高新開發(fā)區(qū)軟件園等。抽樣調(diào)查人數(shù)： 194位各群體顯示統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析如

20、下：（一） 按年齡分 1 青年（在本區(qū)域生活、工作的）由于本區(qū)域的樓盤價(jià)位普遍較高，而青年工作時(shí)間不長(zhǎng)，積蓄不多，一般不能承受本區(qū)域的較高價(jià)位，因此到本區(qū)域來(lái)購(gòu)買樓盤的年輕一族極少。2 中年（在本區(qū)域生活、工作的）該年齡段的購(gòu)房族是本區(qū)域的主力客源。由于工作時(shí)間較久，有相當(dāng)多的積蓄，因此對(duì)該區(qū)域的樓盤有購(gòu)買力，特別是那些事業(yè)有成人士。3 老年（在本區(qū)域生活、工作的）從經(jīng)濟(jì)收入上來(lái)看，老年人也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)實(shí)力。但老年人從心理上來(lái)說(shuō)，往往具有一種懷舊心理，不太愿意搬離原先的住所。本區(qū)域的購(gòu)房消費(fèi)者中，只有一小部分老年人，并且很多老年人購(gòu)房的目的并不是為了自己的居住，而是為子女購(gòu)房，或者是作為投資。

21、 調(diào)查意向客戶群體圖示(二) 按收入分1 月收入低于3000元/月(165人，占調(diào)查人數(shù)的85%)該收入階層對(duì)本區(qū)域的樓盤有較大抗性，如果他們想購(gòu)房，一般不會(huì)選擇這里，而選擇房?jī)r(jià)相對(duì)較低的區(qū)域。2 月收入在3000元/月5000元/月(24人，占調(diào)查人數(shù)的13%)該階層人士有能力購(gòu)買本區(qū)域的商品房，但選擇的對(duì)象主要是本區(qū)域中價(jià)位相對(duì)較低的樓盤，或者是價(jià)位較高樓盤中的小房型。3 月收入高于5000元/月（5人，占調(diào)查人數(shù)的2%）該收入段消費(fèi)群是本區(qū)域中高價(jià)位樓盤的主要消費(fèi)群。在本區(qū)域價(jià)位相對(duì)較低樓盤的購(gòu)房者中也有一些這樣的購(gòu)房族，但一般是購(gòu)買大房型或復(fù)式房。(三)、個(gè)體特征 1）年齡特征購(gòu)房人群

22、年輕化據(jù)當(dāng)?shù)馗鞔笫蹣翘幖皢柧硎袌?chǎng)統(tǒng)計(jì)得知，中青年是購(gòu)房主體人群，以2635歲的人群最為顯著，占有很大比例（ 43 %），從20歲到40歲年齡段的占有71%； 附圖： 2）購(gòu)房特征首次購(gòu)房的仍然是本項(xiàng)目的市場(chǎng)主體 3）文化程度文化水平在不斷提升據(jù)統(tǒng)計(jì)潛在消費(fèi)者的文化程度集中為高中至本科，占81%，為市場(chǎng)主體。 4）職業(yè)特征個(gè)休私營(yíng)老板集中化私營(yíng)企業(yè)的管理人員占 33 %，他們成為購(gòu)房的主力軍；其次是附近企業(yè)員工較多。附圖： 5）交通工具的使用購(gòu)房主體的交通工具仍為電動(dòng)車為主，其次是公交車、私家車。 (四)、家庭特征 1） 家庭構(gòu)成以三口之家（夫妻和一個(gè)小孩）為主，60 %，其次是四口之家和兩口之

23、家分別為35%和5%，這些構(gòu)成購(gòu)房的主體； 2） 家庭收入據(jù)統(tǒng)計(jì)局最近調(diào)查統(tǒng)計(jì)得知，潛在消費(fèi)者的總體平均家庭月收入為5802元，要高于普通市民，其中高學(xué)歷者為3357元，年輕者為2153元，非土生土長(zhǎng)的濟(jì)南人為3860元，這三項(xiàng)本身又是相互交叉的。而具體到職業(yè)上則是濟(jì)南人大型企業(yè)集團(tuán)/外企管理人員5921元， /私企管理人員3237元，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者為2470元。也因此，這些高收入者是市場(chǎng)的潛在消費(fèi)主體。本區(qū)域3） 購(gòu)房要素分析購(gòu)房目的 購(gòu)房要素的考慮價(jià)格為首選，占 35% ，其次是周邊及區(qū)內(nèi)環(huán)境因素占 38 % ，交通便利性占 32% %，地段占 10 %，由此可見，這幾大因素是購(gòu)房者考慮的首選

24、，只要把這些需要的做好，也就不難得到購(gòu)房者的認(rèn)同； 附圖：通過對(duì)本項(xiàng)目方圓5公里，整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)的供需對(duì)比，從產(chǎn)品形態(tài)、銷售價(jià)格、供給量及銷售率等的分析來(lái)得出市場(chǎng)目前基本的建筑供需態(tài)勢(shì)和判斷市場(chǎng)大勢(shì)的基礎(chǔ)，同時(shí)也為我們最終的價(jià)格定位提供一個(gè)較有說(shuō)服力的參照比。（二）、區(qū)域房產(chǎn)市場(chǎng)總體分析1）房產(chǎn)市場(chǎng)需求一覽表: （以工業(yè)北路為中軸線南至工業(yè)南路，北至黃河以北商品房二環(huán)東路以東，王舍人鎮(zhèn)以西，數(shù)據(jù)來(lái)源我司市場(chǎng)研究部，根據(jù)各樓盤統(tǒng)計(jì)結(jié)果）購(gòu)房總價(jià)20-30萬(wàn)元30-40萬(wàn)元40-50萬(wàn)元50萬(wàn)元以上需求比例25%30%25%20%房型面積60-8080-100110-130130以上需求比例19%3

25、5%27%19%建筑類型多層小高層高層-需求比例74.7%20.3%5%-小區(qū)配套小區(qū)環(huán)境小區(qū)車位小區(qū)會(huì)所-需求比例62.8%53.9%31.4%-2） 產(chǎn)品形態(tài)分析就目前的房產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，新開樓盤大多呈現(xiàn)出清新簡(jiǎn)約的建筑風(fēng)格，同時(shí)小區(qū)的綠化設(shè)計(jì)也已從以往的強(qiáng)調(diào)高綠化率，“升華”為追求自然美景和生活意境相協(xié)調(diào)；如東部的盛世花城及萊茵小鎮(zhèn)項(xiàng)目。3） 銷售價(jià)格分析就我們統(tǒng)計(jì)分析，今年本市新開樓盤普遍采取了“產(chǎn)品策略”，即對(duì)自身開發(fā)項(xiàng)目力求完美，希望借此向目標(biāo)客戶展示最符合他們目前及今后需求的產(chǎn)品（包括房型格局、居住環(huán)境、配套設(shè)施等）；而同時(shí)在價(jià)格的制定上，則多采取按質(zhì)定價(jià)的策略，很少采用“奇貨可居”

26、的高價(jià)策略和低價(jià)的“價(jià)格誘餌”策略。從中我們不難看出，“價(jià)格的杠桿原理”在這里得到了最充分的發(fā)揮，發(fā)展商價(jià)格制定的合理與否，將直接影響到發(fā)展商的預(yù)期銷售目標(biāo)，并進(jìn)而影響到發(fā)展商在最短時(shí)間段內(nèi)獲取最大利潤(rùn)的可能性；4） 主力房型分析時(shí)下購(gòu)房主力正從高收入群體向中等收入群體轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者的平均單位購(gòu)房面積沒有下降，而呈逐年上升的趨勢(shì)。與此相隨，購(gòu)房者對(duì)于三房的青睞程度和選擇比例也在增加。今年的新開樓盤，三房戶型比例已與二房戶型比例相近；三房面積以130平方米左右為主、二房面積以100平方米左右為主。隨著濟(jì)南房產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買需求的進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)在今后幾年內(nèi)三房戶型的需求比例還會(huì)增加，三房面積也會(huì)分化，1

27、30平方米以上的三房比例還會(huì)逐漸增加；總結(jié)：通過周邊市場(chǎng)環(huán)境分析可以看出，雖然本區(qū)域樓盤較多，但真正意義上的規(guī)模較大的樓盤卻寥若晨星，地處大東區(qū)產(chǎn)業(yè)地帶市場(chǎng)投資環(huán)境優(yōu)良，目標(biāo)發(fā)展空間較大，適合較大盤物業(yè)發(fā)展建設(shè)滿足周圍市場(chǎng)需求。第二篇: 項(xiàng)目板塊分析一、項(xiàng)目背景論述1 1區(qū)位描述：本案位于濟(jì)南市城區(qū)東北部王舍人鎮(zhèn)張馬屯村，北依工業(yè)北路城市主干道、南鄰膠濟(jì)鐵路、西靠東區(qū)未來(lái)主干道賢文莊、東為城市規(guī)劃道路，整個(gè)基地被東西城市規(guī)劃道路分為南北二個(gè)居住區(qū):北側(cè)為村莊拆遷安置用地，并且已經(jīng)建成一部分安置用房（90015.45平方米）,和待安置用房(面積為22萬(wàn)平方米)；南側(cè)為商品房開發(fā)用地。具體數(shù)據(jù)如下

28、：項(xiàng)目總用地面積約：72.27公頃（含代征城市道路、河道、鐵路、綠化帶等）規(guī)劃總建筑面積約為：110萬(wàn)平米左右總居住戶數(shù)約為：8000余戶其它數(shù)據(jù)：略（待定） 1 2現(xiàn)狀分析本案地勢(shì)較為平坦、拆遷量小，周邊待建處多為莊稼田地，東、西、北均為城市道路，西側(cè)為大辛莊遺址公園，東南部有一處規(guī)劃中的輕軌站點(diǎn)?；貎?nèi)現(xiàn)有20棟居住樓保留、北區(qū)東南側(cè)有一現(xiàn)狀古廟需要保留。 13市場(chǎng)規(guī)劃根據(jù)濟(jì)南歷城區(qū)政府開發(fā)片區(qū)思路：工業(yè)北路片區(qū)將進(jìn)行張馬居住區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房、商品房、田園新城中低價(jià)位商品房、工北汽貿(mào)城等三大項(xiàng)目的建設(shè)，總投資近30億遠(yuǎn)人民幣。其中，張馬居住區(qū)占地在面積約為3200畝，（膠濟(jì)線南側(cè)195畝 ），

29、工業(yè)北路貫穿村中，南部近膠濟(jì)鐵路、濟(jì)南歷城火車站貨場(chǎng)。14市場(chǎng)前景：隨著東輔城和東部產(chǎn)業(yè)帶的開發(fā)建設(shè)，張馬屯必將成為濟(jì)南主城和東部輔城的重要連接點(diǎn)，其地處中心區(qū)與東部輔城東西交通大動(dòng)脈工業(yè)北路和未來(lái)城市規(guī)劃快速路的交匯點(diǎn)，周邊地區(qū)有較大的發(fā)展輻射空間。二、周邊客群構(gòu)成以距本案5公里為半徑方位名稱性質(zhì)說(shuō)明桑園路濟(jì)南三十四中學(xué)老師100，學(xué)生8000本路線學(xué)校師生較多。 工會(huì)干部學(xué)院老師400，學(xué)生2000金融職業(yè)學(xué)院老師200，學(xué)生2000農(nóng)科院幼兒園老師30，學(xué)生500濟(jì)鋼高級(jí)中學(xué)老師200，學(xué)生 2000農(nóng)科院幼兒園老師150，學(xué)生500農(nóng)科院宿舍共70戶（生活區(qū)）工業(yè)北路將軍路宿舍（生活區(qū)

30、）本區(qū)域主以要工業(yè)電廠配以單位宿舍生活區(qū)交融。齊魯制藥4000人（工業(yè)區(qū)）維爾康肉聯(lián)廠（工業(yè)區(qū)）電建一公司電建二公司客車廠宿舍（生活區(qū)）維爾康肉聯(lián)廠宿舍農(nóng)科院500人（科研）興湖苑小區(qū)（生活區(qū)）哈樂汽車（工業(yè)區(qū)）黃臺(tái)火力發(fā)電廠工業(yè)區(qū)其中3000人農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)生活配套大辛店村村莊農(nóng)村信用社生活配套交通局事業(yè)單位以汽車銷售、物流、生活配套為主。工業(yè)北路 東部汽車城（汽車銷售）陳家張馬屯西村村莊魯能潤(rùn)華（汽車銷售）農(nóng)村信用社生活配套生活配套幸福柳廣場(chǎng)宿家張馬村村莊中石油（加油站）濟(jì)南寶勝電纜140人普利斯（飲用水）100人中國(guó)稅務(wù)事業(yè)單位中成信潤(rùn)港（物流）30多人華瑞源二手車市場(chǎng)300多商戶山東永君鋼材

31、市場(chǎng)90多家商戶以汽車銷售、工業(yè)區(qū)為主濟(jì)南新北方車輛有限公司（汽車銷售）眾海公安安全器材有限公司100人工業(yè)區(qū)開源路山東魯橋建材有限公司120多人電子、新型建材、科貿(mào)、化工、裝飾為主。山東凱萊電器設(shè)備公司100多人山東恒宇新能源有限公司10人山東耀華玻璃有限公司200人寶世達(dá)集團(tuán)500人高新華能液壓有限公司100人濟(jì)南正達(dá)裝飾公司物流中心10人濟(jì)南茂茸電子有限公司100人濟(jì)南富利佳食品有限公司40人山東恒利日用品有限公司80人洪濤裝飾工業(yè)園（做門）80人濟(jì)南鴻滕鋁業(yè)廠500人濟(jì)南奧科信密封材料公司7人濟(jì)南美諾邦馬科技有限公司20人濟(jì)南萬(wàn)瑞制衣有限公司200人工業(yè)南路山東齊魯寶源汽貿(mào)汽車銷售濟(jì)鋼

32、、小鴨集團(tuán)及王舍人生活配套為主。環(huán)聯(lián)商務(wù)酒店酒店王舍人鎮(zhèn)政府政府駐地濟(jì)鋼40000余人工業(yè)區(qū)山東小鴨電器有限公司5000人濟(jì)南華聯(lián)超市生活配套農(nóng)行建行工行齊魯高新區(qū)醫(yī)院濟(jì)南第三人民醫(yī)院濟(jì)南化肥廠責(zé)任有限公司工業(yè)區(qū)調(diào)查分析說(shuō)明： 配套方面： 本項(xiàng)目周圍學(xué)校居多有濟(jì)南三十四中學(xué)、工會(huì)干部學(xué)院、金融職業(yè)學(xué)院、農(nóng)科院幼兒園、濟(jì)鋼高級(jí)中學(xué)、農(nóng)科院幼兒園等主要集中在桑園路上，休閑場(chǎng)所有幸福柳廣場(chǎng)，商場(chǎng)現(xiàn)有王舍人鎮(zhèn)上的濟(jì)南華聯(lián)超市，金融部門較多有 農(nóng)村信用社、建行、工行、農(nóng)行等主要集中營(yíng)在工業(yè)北路上，醫(yī)院有第三人民醫(yī)院在王舍人鎮(zhèn)上，其它生活配套相對(duì)缺乏。 企業(yè)居多： 本區(qū)域主要是以高科技產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)加工制造

33、、熱電廠、汽車銷售為主產(chǎn)業(yè)鏈，其中有四家國(guó)營(yíng)大型企業(yè)分別是濟(jì)鋼廠、黃臺(tái)發(fā)電廠及小鴨集團(tuán)，齊魯制藥、這四家企業(yè)生產(chǎn)效益良好工人收入較高。 政府部門： 本項(xiàng)目地處王舍人鎮(zhèn)駐地周邊以王舍人政界機(jī)構(gòu)為主體。 周圍村莊： 本案為張馬屯村莊周邊較近的村莊有陳家張馬屯西村、宿家張馬村、大辛店村，工業(yè)北路以北村莊最多其次為王舍人鎮(zhèn)周邊較遠(yuǎn)村莊。 人口密度： 周邊除以村民居住為主體人口外，多數(shù)是小型企業(yè)外來(lái)工人較多，人口相對(duì)二環(huán)東路板塊稀疏，但幾個(gè)大型企業(yè)人數(shù)較多，如濟(jì)鋼人數(shù)4萬(wàn)余職工、小鴨集團(tuán)5000余人、齊魯制藥4000人，黃臺(tái)電廠3000人、周邊較近的中型企業(yè)如世達(dá)集團(tuán)、濟(jì)南鴻滕鋁業(yè)廠職工人數(shù)都在500人

34、之多，其它多數(shù)企業(yè)人數(shù)都在100人300人之間。 環(huán)境評(píng)價(jià)： 屬濟(jì)南大工業(yè)區(qū)板塊，大大小小的企業(yè)眾多，雖然本板塊交通便利，如不了解未來(lái)規(guī)劃發(fā)展趨勢(shì)，只看現(xiàn)在，本板圖整體投資居住環(huán)境是較差的，給人的印象若用一句話概括就是：“工業(yè)區(qū)、村莊、田地”！三、本案周邊板塊規(guī)劃分析本案地處工業(yè)北路沿線，根據(jù)濟(jì)南市新的一輪規(guī)劃，自本項(xiàng)目往北“田園新城”片區(qū)、往南賢文片區(qū)，往西農(nóng)科院片區(qū)、往東工業(yè)片區(qū)已經(jīng)全面規(guī)劃落實(shí)進(jìn)入實(shí)施階段。中低檔商品房“田園新城”可納10萬(wàn)人居住田園新城住宅項(xiàng)目的村民安置區(qū)工程，自2006年就已被列入建設(shè)部a級(jí)住宅性能認(rèn)定工作計(jì)劃，由建設(shè)部發(fā)放預(yù)審證書，并在建設(shè)部備案。 田園新城可供10

35、萬(wàn)人居住，西距主城區(qū)中心15公里，北至國(guó)際機(jī)場(chǎng)23公里，南距奧體政務(wù)中心10公里，交通便利；南臨工業(yè)北路(劉志遠(yuǎn)路貫穿南北)，緊鄰高新區(qū)中心區(qū)、東部產(chǎn)業(yè)帶，便于解決居住與就業(yè)的矛盾。同時(shí)，田園新城用地南側(cè)的工業(yè)北路規(guī)劃為快速路，北側(cè)規(guī)劃有濟(jì)南鐵路客運(yùn)北站；南北貫穿用地中部的劉志遠(yuǎn)路為城市主干道，北接鐵路客運(yùn)北站，南連工業(yè)北路，并與工業(yè)北路規(guī)劃留有互通立交口，未來(lái)的出行條件將更為便捷。與此同時(shí)，該田園新城周邊配套設(shè)施也十分完善，學(xué)校、銀行、醫(yī)院、超市、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等一應(yīng)俱全，電、暖、煤氣及通訊、網(wǎng)絡(luò)均可就近接通。農(nóng)科院片區(qū) 集科研旅游為一體     規(guī)劃

36、范圍東至大辛河，西靠二環(huán)東路，北臨小清河，南至膠濟(jì)鐵路，規(guī)劃總用地公頃。片區(qū)的功能定位為集科研、生產(chǎn)、生活、旅游服務(wù)為一體的綜合性城市片區(qū)。規(guī)劃城市建設(shè)用地規(guī)模公頃，規(guī)劃居住人口萬(wàn)人。     片區(qū)北借華山，東引大辛河、北親小清河，形成“一帶、兩軸、六區(qū)”的空間結(jié)構(gòu)。區(qū)公建中心結(jié)合農(nóng)科院科研核心區(qū)設(shè)置。充分利用二環(huán)東路、工業(yè)北路快速交通線，打通電建路、化纖廠路，強(qiáng)化片區(qū)與鐵路以南的聯(lián)系，片區(qū)內(nèi)形成“三縱一橫”的干道框架并結(jié)合次干道設(shè)置環(huán)行自行車林陰道。 工業(yè)北路汽車城凸現(xiàn)工北汽車城全面招商位于工業(yè)北路中段，王舍人片區(qū)內(nèi)，以王舍人鎮(zhèn)為 主體規(guī)劃而成，位于東部產(chǎn)業(yè)帶西部，總體規(guī)劃確定為獨(dú)立工業(yè)區(qū)。全片區(qū)總面積57.4平方公里，現(xiàn)有耕地1984公頃。王舍人片區(qū)是濟(jì)南市的傳統(tǒng)工業(yè)基地，重點(diǎn)發(fā)展冶金、石化、輕工業(yè)，目前分布有濟(jì)南鋼鐵廠、小鴨集團(tuán)、輕騎集團(tuán)、煉油廠