房屋租賃的合同糾紛

1、房屋租賃的合同糾紛房屋租賃的合同糾紛一、房屋租賃合同效力的糾紛問題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、 期 限、違約責任等條款達成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃 合同有 無效力，根據(jù)有關法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對房屋 租賃合同的 效力主要應從以下幾個方面來審查：1、 審查合同的主體是否適格。 即出租人與承租人是否具備有效 民事 行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行 為能力人 等。2、 審查租賃的標的物是否為法律法規(guī)禁止出租。 但只要法律法 規(guī)沒 有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。建設部 1995 年以第 42 號令發(fā) 布的?城市房屋租賃管理方法

2、?第六條規(guī)定，有以下情形 之一的房屋不 得出租：一未依法取得房屋所有權證的；三共有房屋未取得共有人同意的；四權屬有爭議的；五屬于違法建筑的；七己抵押，未經抵押權人同意的；八不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；九有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。二、房屋租賃合同被確認無效或被解除后的糾紛問 j1、對承租人裝修物價值的認定承租人一般是在租賃房屋期內根據(jù)租賃合同的用途對房屋進行裝 修 的，在房屋租賃合同中，一般均規(guī)定，裝飾物在房屋租賃合同期 滿歸出 租人無償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無效或者 當事人約定 出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現(xiàn)價值確實 認問題。筆者認 為，首先

3、應由租賃雙方對裝修物進行協(xié)調，這樣既 解決了問題，同時也 節(jié)省減少損失 ; 如果協(xié)商不成，那么由法院委托評 估評估機構對裝修物的價 值進行評估。一般評估是按照裝修物的正 常使用年限計算折舊，房屋裝 修物的使用年限應與租賃期限相符， 故裝修物收回時的現(xiàn)價值應當按照 租賃期限的計算標準的折舊。2、對承租人裝修物的處理及補償。對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：(1) 房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除 , 承 租人對房屋進行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者 按合同 約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從 約定，沒有 約定又協(xié)商不成的，撤除后

4、并不會嚴重影響其價值的可 以責令承租人自 行拆回。不能撤除的可以對裝修物現(xiàn)價值進行評估 , 并歸出租人承頂 ; 假設 出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的 承租目的裝修的，對裝 修物的處理有約定的從約定，沒有約定又協(xié) 商不成的，撤除后并不會影 響其價值的可以責令承租人自行撤除， 不能拆回的，進行評估，其裝修 物的損失由出租人對承租人作適當 的補償。如果是承租人的過錯造成房 屋損壞的，由承租人負責修復 或賠償。(2) 房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除 , 承 租人對房屋進行裝修及形成的裝修物，假設是征得出租人同意或者 按照合 同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理

5、有約定的 從約定，沒 有約定又協(xié)商不成，撤除后并不會嚴重影響其價值的可 以責令承租人自 行拆回，不能拆回的，可對裝修物進行評估，其裝 修物損失由出租人對 承租人作適當?shù)难a償。假設出租人不同意裝修或 承租人并非按合同約定的 承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定 的從約定，沒有約定的又協(xié)商 不成的，撤除后并不會嚴重影響其價 值的可以責令承租人自行拆回，不 能拆回的，其裝修物無償歸出租 人所有，因承租人有過錯造成房屋損壞 的，由承租人負責修復或賠 償。(3) 房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的 , 承 租人對房屋進行裝修形成的裝修物，假設是征得出租人同意或按合 同約定 的承租目的而合理添置的，對裝飾物的'處理有約定的從約定 , 沒有約定 又協(xié)商不成的，撤除后并不會嚴重影響其價值的可以責令 承租人自行拆 回，不能拆回的，可對裝修物的現(xiàn)價值進行評估，其 裝修物的損失根據(jù) 雙方違約責任的大小來分擔。假設是未征得出租人 同意或并非按合同約定 的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定 的從約定，沒有約定又協(xié)商 不成，撤除后并不會嚴重影響其價值的 可以責令承租人自行拆回，不能 拆回的，裝修無償歸出租人所有。三、違章建筑的租賃合同糾紛的問題房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無效。?城市房地產管 理 法?和?城市房屋租