建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)

1、建設(shè)工程財(cái)務(wù)評價(jià)與功能評價(jià)第一節(jié)建設(shè)工程財(cái)務(wù)分析一、財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用（一）財(cái)務(wù)分析工作程序及內(nèi)容（二）財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用的識(shí)別和計(jì)算（1）財(cái)務(wù)效益營業(yè)收入（2）財(cái)務(wù)費(fèi)用1）建設(shè)投資：工程費(fèi)用（建筑安裝工程費(fèi)、設(shè)備購置費(fèi)）、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)（基本和漲價(jià)）組成。2）流動(dòng)資金方法：分項(xiàng)詳細(xì)估算法流動(dòng)資金=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債講義編號(hào)NODE00766200070100000101：針對本講義提問3）經(jīng)營成本總成本折舊費(fèi)攤銷費(fèi)利息支出經(jīng)營成本外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)工資及福利費(fèi)修理費(fèi)其他費(fèi)用總成本費(fèi)用生產(chǎn)成本營業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用總成本費(fèi)用外購原材料、燃料及動(dòng)力工資及福利費(fèi)修理費(fèi)其他費(fèi)用折舊費(fèi)攤銷費(fèi)財(cái)

2、務(wù)費(fèi)用（利息支出）【結(jié)論】總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用中以現(xiàn)金形式支付的成本。（4）稅費(fèi)：包括關(guān)稅、增值稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅等。（5）維持運(yùn)營投資：投入一定固定資產(chǎn)才能維持正常運(yùn)營的費(fèi)用。在現(xiàn)金流量表中作為現(xiàn)金流出。講義編號(hào)NODE00766200070100000102：針對本講義提問【2010年·多選】建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)營成本包括（）。A.固定資產(chǎn)折舊B.利息支出C.燃料及動(dòng)力費(fèi)D.外購材料費(fèi)E.工資及福利費(fèi)正確答案CDE答案解析經(jīng)營成本外購原材料、燃料和動(dòng)力費(fèi)工資及福利費(fèi)修理費(fèi)其他費(fèi)用總成本=經(jīng)營成本+折舊+攤銷+利息支出。經(jīng)營成本是指總成本費(fèi)用

3、中以現(xiàn)金形式支付的成本。參見教材P378、379。講義編號(hào)NODE00766200070100000103：針對本講義提問二、財(cái)務(wù)分析報(bào)表現(xiàn)金流量表利潤與利潤分配表財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表資產(chǎn)負(fù)債表借款還本付息計(jì)劃表【考點(diǎn)】表格中包括的指標(biāo)，內(nèi)容講義編號(hào)NODE00766200070100000104：針對本講義提問（一）現(xiàn)金流量表流出項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流出，記為CO，為負(fù)現(xiàn)金流量；流入項(xiàng)目的資金稱為現(xiàn)金流入，記為CI，為正現(xiàn)金流量。同一時(shí)點(diǎn)上的現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的代數(shù)和（CI-CO）稱為凈現(xiàn)金流量，記為NCF?，F(xiàn)金流量表用以計(jì)算各項(xiàng)靜態(tài)和動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量

4、表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表投資各方現(xiàn)金流量表項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表含義不分資金來源，以全部投資作為計(jì)算基礎(chǔ)，進(jìn)行盈利能力分析以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，進(jìn)行盈利能力分析、償債能力分析和財(cái)務(wù)生存能力分析現(xiàn)金流入營業(yè)收入、補(bǔ)貼收入、回收固定資產(chǎn)余值、回收流動(dòng)資金相同現(xiàn)金流出建設(shè)項(xiàng)目投資、流動(dòng)資金、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加、運(yùn)營期內(nèi)的維持運(yùn)營的投資項(xiàng)目資本金、借款本金償還、利息支付、經(jīng)營成本和營業(yè)稅金及附加、運(yùn)營期內(nèi)的維持運(yùn)營的投資其他計(jì)算調(diào)整所得稅計(jì)算所得稅。償還本金有兩部分：借款還本付息表中的本年還本額；流動(dòng)資金借款本金償還；利息包括：流動(dòng)資金借款利息、長期借款利息。講義編號(hào)NOD

5、E00766200070100000105：針對本講義提問【2011年·單選】下列支出中，應(yīng)作為項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出而不作為項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.經(jīng)營成本B.建設(shè)投資C.借款利息D.營業(yè)稅金及附加正確答案C答案解析項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中不包括利息支出。參見教材P380。講義編號(hào)NODE00766200070100000106：針對本講義提問【2009年·多選】在“項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表”中，應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出的有（）。A.折舊B.建設(shè)投資C.經(jīng)營成本D.營業(yè)稅金及附加E.利息支出正確答案BCD答案解析折舊計(jì)入總成本費(fèi)用，不是流入也不是流出。項(xiàng)目投資現(xiàn)金流

6、量表中不包括利息支出。參見教材P380。講義編號(hào)NODE00766200070100000107：針對本講義提問（二）利潤與利潤分配表1.作用：用于計(jì)算的指標(biāo)：總投資收益率、資本金凈利潤率利潤總額營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加總成本費(fèi)用+補(bǔ)貼收入所得稅應(yīng)納所得額×所得稅稅率凈利潤利潤總額所得稅2.內(nèi)容：（1）企業(yè)虧損：可以在5年內(nèi)在稅前彌補(bǔ)虧損。（2）法定盈余公積金：公積金按凈利潤的10%提??；從凈利潤中提取任意盈余公積金。（3）在還款資金短缺時(shí)，當(dāng)期可供投資者分配的利潤先用于償還借款。講義編號(hào)NODE00766200070100000108：針對本講義提問（三）財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表財(cái)務(wù)生存能

7、力分析，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)的可持續(xù)性。（四）資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率，進(jìn)行清償能力分析。（五）借款還本付息計(jì)劃表1.借款還本付息計(jì)劃表用于計(jì)算：償債備付率、利息備付率指標(biāo)。2.還款資金來源：折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)、未分配利潤等。流動(dòng)資金期末回收，不考慮流動(dòng)資金的償還講義編號(hào)NODE00766200070100000109：針對本講義提問3.常見的還本付息方式：5種計(jì)算題中注意題給約定還款方式（1）最大額償還方式：將獲得的盈利中可用于還貸的資金全部用于還貸。（2）逐年等額還本、年末付息方式。等額還本利息照付（3）本利等額償還方式。（4）年末付息、期末一次還本方式。（5）期末本利和一次付清方式。項(xiàng)目評估中可以選擇等

8、額還本付息或者等額還本利息照付方式計(jì)算長期借款利息。講義編號(hào)NODE00766200070100000110：針對本講義提問三、財(cái)務(wù)分析指標(biāo)體系1.按資金時(shí)間價(jià)值分講義編號(hào)NODE00766200070100000111：針對本講義提問2.按指標(biāo)評價(jià)的對象分講義編號(hào)NODE00766200070100000112：針對本講義提問【2011年·多選】下列評價(jià)指標(biāo)中，屬于建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)動(dòng)態(tài)指標(biāo)的有（）。A.利息備付率B.資產(chǎn)負(fù)債率C.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值D.資本金凈利潤率E.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率正確答案CE答案解析動(dòng)態(tài)評價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。參見教材P384。講義編號(hào)NODE00766

9、200070100000113：針對本講義提問【2012年·多選】下列財(cái)務(wù)指標(biāo)中，屬于盈利能力靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的有（）。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B.總投資收益率C.借款償還期D.資本金凈利潤率E.資產(chǎn)負(fù)債率正確答案BD答案解析靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)包括投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率、利息備付率、償債備付率、資產(chǎn)負(fù)債率、借款償還期。盈利能力的評價(jià)指標(biāo)包括財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期、總投資收益率、資本金凈利潤率。參見教材P384。講義編號(hào)NODE00766200070100000114：針對本講義提問（一）項(xiàng)目盈利能力分析指標(biāo)經(jīng)濟(jì)含義計(jì)算方法判別標(biāo)準(zhǔn)投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按設(shè)定的折現(xiàn)率

10、ic，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和0投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率/TD>基準(zhǔn)收益率（ic）講義編號(hào)NODE00766200070100000115：針對本講義提問【例】已知如下現(xiàn)金流量，設(shè)ic=8%，試計(jì)算其財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。某技術(shù)方案凈現(xiàn)金流量 單位：萬元年份1234567凈現(xiàn)金流量-4200-470020002500250025002500FNPV=-4200×0.9259-4700×0.8573+2000×0.7938+2500×0.7350+2500&

11、#215;0.6806+2500×0.6302+2500×0.5835=242.76（萬元）講義編號(hào)NODE00766200070100000116：針對本講義提問經(jīng)濟(jì)含義計(jì)算方法判別標(biāo)準(zhǔn)（靜態(tài)）投資回收期（Pt）從項(xiàng)目建設(shè)期初起，用各年的凈收入收回全部投資所需要的期限基準(zhǔn)投資回收期（Pc）總投資收益率（ROI）項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后，正常生產(chǎn)年份的年或年平均息稅前利潤與項(xiàng)目總投資的比率行業(yè)平均收益率資本金凈利潤率（ROE）項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后，正常生產(chǎn)年份的年或平均凈利潤與項(xiàng)目資本金的比率行業(yè)平均凈利潤率講義編號(hào)NODE00766200070100000117：針對本講

12、義提問息稅前利潤利潤總額利息支出凈利潤所得稅利息支出某技術(shù)方案投資現(xiàn)金流量表單位：萬元計(jì)算期0123456781.現(xiàn)金流入800120012001200120012002.現(xiàn)金流出6009005007007007007007003.凈現(xiàn)金流量-600-9003005005005005005004.累計(jì)凈現(xiàn)金流量-600-1500-1200-700-2003008001300講義編號(hào)NODE00766200070100000118：針對本講義提問【2012年·單選】某建設(shè)項(xiàng)目總投資2000萬元，運(yùn)營期每年凈利潤300萬元，利息支出150萬元，所得稅120萬元，則該建設(shè)項(xiàng)目的總投資收益率

13、為（）。P388A.15%B.21%C.22.5%D.28.5%正確答案D答案解析息稅前利潤=300+150+120=570，總投資收益率=570/2000= 28.5%。參見教材P388。講義編號(hào)NODE00766200070100000119：針對本講義提問（二）項(xiàng)目償債能力分析指標(biāo)經(jīng)濟(jì)含義計(jì)算方法判別標(biāo)準(zhǔn)利息備付率（ICR）項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于支付利息的息稅前利潤與當(dāng)期應(yīng)付利息的比值1，結(jié)合債權(quán)人要求確定償債備付率（DSCR）項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)，各年可用于還本付息資金與當(dāng)期應(yīng)付還本付息金額的比值1資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR）指各期末負(fù)債總額（TL）同資產(chǎn)總額（TA）的比率LOAR=

14、TL/TA×100%適度，籌資能力較強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)較小借款償還期在條件下，以項(xiàng)目投產(chǎn)后可用于還款的資金償還借款本金和建設(shè)期利息所需的時(shí)間借款償還后開始出現(xiàn)盈余年分?jǐn)?shù)-開始借款年份+當(dāng)年償還借款額/當(dāng)年可用于還款的資金額滿足貸款機(jī)構(gòu)的期限要求講義編號(hào)NODE00766200070100000120：針對本講義提問【小結(jié)】1.經(jīng)營成本、總成本2.項(xiàng)目投資、資本金現(xiàn)金流量表中，流出的不同3.利潤的計(jì)算4.指標(biāo)體系靜態(tài)、動(dòng)態(tài)、盈利、償債講義編號(hào)NODE00766200070100000121：針對本講義提問第02講房屋建筑功能評價(jià)第二節(jié)房屋建筑功能評價(jià)1.功能評價(jià)的內(nèi)容和指標(biāo)容積率、人口毛密度、凈

15、密度2.功能評價(jià)法01、04、多比例、環(huán)比、邏輯判斷、功能系統(tǒng)評分法講義編號(hào)NODE00766200070200000201：針對本講義提問一、房屋建筑工程功能評價(jià)的內(nèi)容（一）房屋建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容建筑功能評價(jià)-滿足社會(huì)需要的各種性能的總和。建筑工程功能評價(jià)的主要內(nèi)容：社會(huì)性、適用性、安全性、藝術(shù)性、經(jīng)濟(jì)消耗。（二）建筑工程功能評價(jià)指標(biāo)：住宅性能劃分：適用性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能、安全性能、耐久性能五個(gè)方面。表77住宅建筑：兩級構(gòu)成：表77講義編號(hào)NODE00766200070200000202：針對本講義提問住宅小區(qū)功能評價(jià)指標(biāo)體系容積率總建筑面積/居住小區(qū)用地總面積總建筑面積=居住

16、建筑面積+公共建筑面積住宅平均層數(shù)總建筑面積/居住建筑基底面積之和居住建筑密度居住建筑基底面積之和/居住建筑用地面積居住建筑面積密度居住建筑面積/居住建筑用地面積人口凈密度居住總?cè)藬?shù)/居住建筑用地面積人口毛密度居住總?cè)藬?shù)/居住小區(qū)用地總面積講義編號(hào)NODE00766200070200000203：針對本講義提問【2006年·單選】某住宅小區(qū)居住建筑面積為96 OOOm2，居住小區(qū)用地總面積為240 000m2，公共建筑面積與居住建筑面積之比為0.3：1，則該小區(qū)的容積率為（）。A.0.40B.O.48C.0.52D.0.60正確答案C答案解析住宅小區(qū)的容積率=總建筑面積/居住小區(qū)用地

17、總面積96 OOO×（1+0.3）/240 000=0.52講義編號(hào)NODE00766200070200000204：針對本講義提問【2008年·多選】在住宅建筑功能評價(jià)指標(biāo)體系中，其安全性能指標(biāo)應(yīng)包括的內(nèi)容有（）。A.抗震設(shè)防B.室內(nèi)污染物控制C.建筑防火D.日常運(yùn)行耗能指數(shù)E.設(shè)備防腐性能正確答案ABC答案解析安全性指標(biāo)包括結(jié)構(gòu)安全、建筑防火、煤氣及電氣設(shè)備安全、日常安全防范措施、室內(nèi)污染物控制。參見教材P408。講義編號(hào)NODE00766200070200000205：針對本講義提問二、建筑功能評價(jià)的方法（一）專家評議（二）綜合評分法1.專家對每項(xiàng)指標(biāo)打分，逐項(xiàng)求和，

18、得出結(jié)論。2.專家對每項(xiàng)指標(biāo)打分，并根據(jù)指標(biāo)重要性設(shè)權(quán)重，分值乘以權(quán)重，逐項(xiàng)求和，得出結(jié)論。講義編號(hào)NODE00766200070200000206：針對本講義提問綜合評分法具體步驟：1.建立指標(biāo)評價(jià)體系2.確定指標(biāo)權(quán)重（1）直接打分法：適用于評價(jià)對象功能重要程度差別不大的情況。（2）對比求和評分法：用于評價(jià)指標(biāo)重要程度排序。01、04、多比例01法：兩兩相比，誰重要，誰得分。共1分。01法指標(biāo)權(quán)重值的確定A比D、E重要，B比A、C、D、E重要，C比A、D、E重要，E比D重要指標(biāo)ABCDE得分修正得分指標(biāo)權(quán)重A0011230.20B1111450.33C1011340.27D0000010.0

19、7E0001120.13合計(jì)10151.0004法：共4分。非常重要的4分；比較重要的3分；同等重要的2分；不太重要的1分。多比例評分法：共10分。1：9，2：8。講義編號(hào)NODE00766200070200000207：針對本講義提問（3）環(huán)比評分：適用于各個(gè)評價(jià)對象之間有明顯的可比關(guān)系，能直接對比，并能準(zhǔn)確地評定功能重要度比值的情況。環(huán)比評分法指標(biāo)權(quán)重值確定講義編號(hào)NODE00766200070200000208：針對本講義提問（4）邏輯判斷評分法：適用于功能邏輯關(guān)系明顯可比的情況。邏輯判斷評分法指標(biāo)權(quán)重值確定指標(biāo)邏輯關(guān)系評分值指標(biāo)權(quán)重ABCDEA2BBC+D+ECD+EDEE130603

20、015100.530.250.120.060.04合計(jì)2451.00講義編號(hào)NODE00766200070200000209：針對本講義提問（5）功能系統(tǒng)評分法：適用于功能關(guān)系復(fù)雜，但可分為上位指標(biāo)和下位指標(biāo)且具有直接依存關(guān)系。表9-13功能系統(tǒng)評分法指標(biāo)權(quán)重值確定上位指標(biāo)及權(quán)重（用 01法或04法確定上位指標(biāo)權(quán)重值）F10.416F20.416F30.168下位指標(biāo)F11F12F13F21F22F23F31F32F33重要性34%33%33%34%33%33%20%40%40%指標(biāo)評價(jià)權(quán)重0.1420.1370.1370.1420.1370.1370.0340.0670.0673.確定指標(biāo)分

21、值：評分標(biāo)準(zhǔn)-6分以上（60）。4.計(jì)算綜合評價(jià)得分：講義編號(hào)NODE00766200070200000210：針對本講義提問【2009年·單選】某建筑工程的功能進(jìn)行評價(jià)時(shí)，采用多比例評分法對各評價(jià)指標(biāo)評分的結(jié)果見下表。指標(biāo)甲乙丙丁甲乙丙丁/6344/2378/6674/則指標(biāo)乙的權(quán)重值為（）。A.O.15B.O.28C.O.35D.0.53正確答案C答案解析甲17分，乙21分，丙9分，丁13分?？偡?0分。21÷600.35。參見教材P413。講義編號(hào)NODE00766200070200000211：針對本講義提問【2007年·單選】進(jìn)行建筑工程功能評價(jià)時(shí)，如果

22、甲、乙、丙、丁四項(xiàng)評價(jià)指標(biāo)間重要度比值分別為甲乙=2；乙/丙=0.3；丙丁=1.5，則采用環(huán)比評分法確定的指標(biāo)甲的權(quán)重為 （）。A.0.12B.0.18C.0.23D.0.35正確答案C答案解析丁為1，則丙為1.5，乙為0.45，甲為0.9，則甲的權(quán)重為：0.9/（1+1.5+0.45+0.9）=0.23。參見教材P413。講義編號(hào)NODE00766200070200000212：針對本講義提問【2009年·綜合題】評估人員對已建成2年的某剪力墻結(jié)構(gòu)高層住宅進(jìn)行評估。經(jīng)調(diào)查，待估住宅所在區(qū)域新建剪力墻結(jié)束構(gòu)高層住宅平均售價(jià)為5000元m2，其中每m2綜合概算造價(jià)平均為2000元。評估

23、人員認(rèn)為待估住宅存在功能性貶值，對其各項(xiàng)功能進(jìn)行的重要性對比和評分見表1。表1指標(biāo)打分表權(quán)重值上位指標(biāo)下位指標(biāo)上位下位權(quán)重值評分值指標(biāo)得分單元平面0.356住宅套型0.208適用建筑裝修0.40.257設(shè)備設(shè)施0.208安全結(jié)構(gòu)安全0.20.501O三防措施0.509室外環(huán)境0.208環(huán)境綠地與活動(dòng)場地0.30.408公共設(shè)施與配套0.406經(jīng)濟(jì)性能0.508其他耐久性能0.10.509合計(jì)1/講義編號(hào)NODE00766200070200000213：針對本講義提問要求：1.計(jì)算表1中評價(jià)指標(biāo)、的權(quán)重值、指標(biāo)得分及所有指標(biāo)總得分。（注意：在答題卡上作答。）正確答案1.（1）評價(jià)指標(biāo)的權(quán)重值、指

24、標(biāo)得分見下表權(quán)重值上位指標(biāo)下位指標(biāo)上位下位權(quán)重值評分值指標(biāo)得分單元平面0.350.1460.84住宅套型0.200.0880.64適用建筑裝修0.40.250.170.7設(shè)備設(shè)施0.200.0880.64安全結(jié)構(gòu)安全0.20.500.11O1三防措施0.500.190.9室外環(huán)境0.200.0680.48環(huán)境綠地與活動(dòng)場地0.30.400.1280.96公共設(shè)施與配套0.400.1260.72經(jīng)濟(jì)性能0.500.0580.4其他耐久性能0.10.500.0590.45合計(jì)1/1/7.73評價(jià)指標(biāo)權(quán)重值指標(biāo)得分0.140.840.100.700.101.OO0.O60.480.120.720.050 45（2）所有指標(biāo)總得分：7.73。講義編號(hào)NODE00766200070200000214：針對本講義提問三