商品房買賣合同解釋(多篇)

1、商品房買賣合同解釋(多篇) 第一篇：商品房買賣合同解釋 商品房買賣合同解釋(全文 商品房買賣合同解釋 【公布單位】最高人民法院 【公布文號(hào)】法釋201*7號(hào) 【公布日期】201*-04-28 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋 (法釋201*7號(hào)) 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的解釋已于年月日由最高人民法院審判委員會(huì)第次會(huì)議通過(guò)。現(xiàn)予公布，自年月日起施行。 二三年四月二十八日 為正確、及時(shí)審理商品房買賣合同糾紛案件，依據(jù)中華人民共和國(guó)民法通則、中華人民共和國(guó)合同法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法等相關(guān)法律，結(jié)

2、合民事審 判施行，制定本解釋。 第一條 本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以下統(tǒng)稱為出賣人將尚未建成或者 已完工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是 在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的，可以認(rèn)定有效。 第三條 商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)

3、違 約責(zé)任。 第四條 出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人 雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。 第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同 無(wú)效的，不予支持。 當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件

4、的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主 要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。 第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安排協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安排，如果拆遷人將該補(bǔ)償安排房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求 優(yōu)先取得補(bǔ)償安排房屋的，應(yīng)予支持。 被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安排協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。 第八條 具有以下情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： 一商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

5、二商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。 第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé) 任： 一有意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí)； 二有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 三有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安排房屋的事實(shí)。 第十條 買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú) 法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。 第十一條

6、對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。 房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣人承當(dāng)，交付使用后由買受人承當(dāng)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起 由買受人承當(dāng)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。 第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核 驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)修復(fù)責(zé)任

7、；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承 擔(dān)。 第十四條 出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同 有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 一面積誤差比絕對(duì)值在以內(nèi)含，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合 同的，不予支持； 二面積誤差比絕對(duì)值超出，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意持續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含部分的房?jī)r(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出部分的房?jī)r(jià)款

8、由出賣人承當(dāng)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在以內(nèi)含部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還 買受人，面積誤差比超過(guò)部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。 第十五條 依據(jù)合同法第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除 外。 法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng) 事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。 第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成

9、的損失為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù) 額。 第十七條 商品房買賣合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償 額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定： 逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng) 定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。 第十八條 由于出賣人的原因，買受人在以下期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特別約 定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任： 一商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)

10、登記的期限； 二商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起日； 三商品房買賣合同的標(biāo)的物為已完工房屋的，自合同訂立之日起日。 合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的 金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。 第十九條 商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求 解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 第二十條 出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同，約定出賣人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的，包銷期滿未銷

11、售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價(jià)格購(gòu)買，但當(dāng)事人另有約定的 除外。 第二十一條 出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人請(qǐng)求出賣人賠償損失的，應(yīng)予支 持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 第二十二條 關(guān)于買受人因商品房買賣合同與出賣人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷人參加訴訟；出賣人、包銷人和買受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十三條 商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能持續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并

12、導(dǎo)致商品房買賣合同不能持續(xù)履行的，當(dāng)事人可 以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。 第二十四條 因商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法 實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。 第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買賣合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同無(wú)效或者撤銷、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買賣合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另 行起訴的，可以與商品房買賣合同糾紛合并審理。 商品房買賣合同被確

13、認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣人應(yīng)當(dāng)將收 受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 第二十六條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買受人，請(qǐng)求處分商品房買賣合同項(xiàng)下買受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣人時(shí)，如果出賣人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條 買受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)?，不?yīng)當(dāng) 追加出賣人為當(dāng)事

14、人，但出賣人提供保證的除外。 第二十八條 本解釋自年月日起施行。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施 行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行后訂立的商品房買賣合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布 施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解。 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法施行前發(fā)生的商品房買賣行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和最 高人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件假設(shè)干問(wèn)題的解。 第二篇：商品房買賣合同解釋 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問(wèn)題的

15、解釋以下稱解釋共條，主要對(duì)商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補(bǔ)償安排、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險(xiǎn)承當(dāng)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款按揭等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定。其中，對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲處性賠償原則。 適用要點(diǎn)一：集資房，房改房，經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋 法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以下統(tǒng)稱為出賣人將尚未建成或者已完工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。 本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定 適用要點(diǎn)：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的

16、限定，即僅僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的標(biāo)的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用房不適用本解釋。 我國(guó)目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國(guó)家政策的調(diào)整，比如，需要補(bǔ)交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際狀況來(lái)看，房屋

17、買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時(shí)，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國(guó)家住房制度改革措施的推動(dòng)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。 適用要點(diǎn)二：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預(yù)售許可證實(shí)，商品房買賣合同的效力及司法救濟(jì) 法條原文： 1解釋"第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的，可以認(rèn)定有效。'2解釋"第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有以下情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，

18、買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承當(dāng)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任:一有意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí)；(二)有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；三有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安排房屋的事實(shí)。' 我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售執(zhí)行預(yù)售許可制度，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證后才可進(jìn)行預(yù)售。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，開(kāi)發(fā)商卻常常違法操作，在未取得商品房預(yù)售許可證的狀況下，與購(gòu)房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重?fù)p害購(gòu)

19、房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。 關(guān)于未取得商品房預(yù)售許可證的，商品房買賣合同效力問(wèn)題適用要點(diǎn)如下： 一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因?yàn)檫`反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)該認(rèn)定為無(wú)效。 合同法第五十二條規(guī)定 "有以下情形之一的，合同無(wú)效：五違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。' 城市商品房預(yù)售管理辦法第九條 "開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。' 從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)城市商品房預(yù)售管理辦

20、法明確要求，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定，屬無(wú)效合同。 二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種狀況是可以認(rèn)定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的。解釋對(duì)此作了寬松的解釋，對(duì)這是從激勵(lì)交易原則出發(fā)而出臺(tái)的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定："出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實(shí)，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的，可以認(rèn)定有效。' 三 司法救濟(jì)： 在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有商品房預(yù)售許

21、可證的，或者訂立合同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí)的，如果買受人想反悔的，這時(shí)可以選擇以下方式： 第一、起訴申請(qǐng)認(rèn)定該合同無(wú)效，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。 如果選擇認(rèn)定合同無(wú)效的，在實(shí)務(wù)中對(duì)購(gòu)買人來(lái)說(shuō)，還是有一定風(fēng)險(xiǎn)的，風(fēng)險(xiǎn)就在：在查詢后到起訴前，開(kāi)發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證實(shí)，該訴訟請(qǐng)求可能就不會(huì)得到支持。因?yàn)榘凑赵摻忉尩诙l的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。 第二、申請(qǐng)撤銷該合同，并可以請(qǐng)求雙倍返還已付購(gòu)房款。 按照民法通則及合同法對(duì)撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時(shí)只要在"意思表示'上有瑕疵，即"一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在背離真實(shí)意思的狀況

22、下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。'而開(kāi)發(fā)商"有意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實(shí)；'顯然屬于欺詐行為。 "有意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的事實(shí)' 怎樣認(rèn)定？ 依據(jù)城市商品房預(yù)售管理辦法第九條規(guī)定："開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示商品房預(yù)售許可證。售樓廣告和說(shuō)明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。' 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照該規(guī)定 向買受人出示 和沒(méi)有在售樓廣告和說(shuō)明書必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為"有意隱瞞'行為。 第三、

23、如果開(kāi)發(fā)商既有有意隱瞞或提供假證，又根本就不能取得商品房預(yù)售許可證實(shí)的，而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就根本不能實(shí)現(xiàn)的話，購(gòu)買人還可以選擇"解除合同'，并可以請(qǐng)求雙倍返還。 適用要點(diǎn)：1.開(kāi)發(fā)商一般的商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料為要約邀請(qǐng)，不承當(dāng)違約責(zé)任；但作出符合法定條件的廣告宣揚(yáng)，如果不兌現(xiàn)就有可能承當(dāng)違約責(zé)任。 該條司法解釋認(rèn)為，一般狀況下商品房的銷售廣告和宣揚(yáng)資料為要約邀請(qǐng)，開(kāi)發(fā)商不會(huì)因此而承當(dāng)違約責(zé)任；但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約，只要開(kāi)發(fā)商作出的許諾符合上述

24、條件，即使沒(méi)有寫進(jìn)合同，如果與實(shí)際交付的不一致的就要承當(dāng)違約責(zé)任。 2.要開(kāi)發(fā)商對(duì)廣告宣揚(yáng)承當(dāng)違約責(zé)任必須同時(shí)具備兩個(gè)條件。 條件一：說(shuō)明和允諾的內(nèi)容一定要具體確定。 商業(yè)廣告含宣揚(yáng)資料的內(nèi)容符合出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定；內(nèi)容具體確定，就是具體明確，從下面這個(gè)案例討論： 案例：李先生正在找房，看到某房屋銷售廣告"交樓條件一梯兩戶、南北通風(fēng)'，李先生非常喜愛(ài)該樓盤，于是簽署了該樓盤的商品房買賣合同。幾個(gè)月過(guò)去了，當(dāng)李先生滿心歡喜的準(zhǔn)備入住時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)樓盤的制定和當(dāng)時(shí)廣告上所寫的完全不同，所謂的"一梯兩戶、南北通風(fēng)'變成

25、了"一梯三戶'，就更談不上南北通風(fēng)了，這讓李先生頓時(shí)有種上當(dāng)受騙的感覺(jué)，馬上要求與發(fā)展商解除合同。但發(fā)展商卻表示廣告上的一行小字已經(jīng)寫明了"此廣告解釋權(quán)歸于發(fā)展商，一切條款以正式簽訂的合同為主。'該廣告的內(nèi)容沒(méi)有載入合同，不具有法律效力，已簽訂的合同不能解除。除此以外，如果李先生要單方解除合同，發(fā)展商將會(huì)追究李先生的違約責(zé)任。李先生郁悶不已，訴至法院。在這個(gè)案例中，李先生對(duì)一梯兩戶型和一梯三戶型房屋的看法直接影響到房屋的銷售價(jià)格，發(fā)展商所作出的銷售廣告內(nèi)容中，對(duì)戶型制定作出了具體的承諾，因此應(yīng)當(dāng)視為一種要約，即使發(fā)展商在廣告上注明"此廣告的解釋權(quán)歸

26、發(fā)展商'，但也不能據(jù)此來(lái)逃避相應(yīng)的法律責(zé)任。關(guān)于該廣告的說(shuō)明，雖然沒(méi)有載入預(yù)售合同，但也應(yīng)視為合同內(nèi)容，具有法律效力。所以，該案中的發(fā)展商已經(jīng)違反了合同的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院判決李先生勝訴。 還要注意該解釋中幾個(gè)術(shù)語(yǔ)的含義： a廣告范圍：廣告是針對(duì)開(kāi)發(fā)范圍內(nèi)所作的，對(duì)開(kāi)發(fā)范圍外所作的說(shuō)明和允諾并不受此條款約束，這就涉及到廣告宣揚(yáng)的范圍問(wèn)題，有一個(gè)業(yè)主投訴說(shuō)我們小區(qū)開(kāi)發(fā)商承諾的班車沒(méi)有了，可開(kāi)發(fā)商抗辯的很合情合理，我們一共有三期開(kāi)發(fā)，這只是第一期，等到全部開(kāi)發(fā)完了就會(huì)兌現(xiàn)的。 b 廣告：是指商業(yè)廣告，商品房銷售廣告是指廣義上的廣告，包括媒體廣告，如報(bào)刊雜志上的印刷廣告、廣播

27、電視廣告和招貼廣告；售樓書及各種宣揚(yáng)材料；施工現(xiàn)場(chǎng)的廣告牌；樣板房展示等。 c 說(shuō)明和允諾：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用廣播、電視、報(bào)紙、期刊等新聞媒體的廣告欄目或自行印制售樓宣揚(yáng)資料、設(shè)置戶外廣告、樣板房等形式，在宣揚(yáng)和介紹商品房的同時(shí)，作出的對(duì)購(gòu)買商品房特定事項(xiàng)的說(shuō)明或者對(duì)商品房質(zhì)量的聲明、陳述。 d相關(guān)設(shè)施：指商品房的基礎(chǔ)設(shè)施和相關(guān)配套設(shè)施包括供暖、供電、供水、小區(qū)景觀、小區(qū)內(nèi)道路、停車場(chǎng)等等；公共配套設(shè)施包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)以及商品房規(guī)劃范圍外的配套，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及醫(yī)療教育、公共交通等公共設(shè)施配套。 條件二：對(duì)合同的訂立和房?jī)r(jià)確實(shí)定有重大影響。 對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重

28、大影響，但什么是對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確實(shí)定有重大影響，施行中很難掌握。就此點(diǎn)而言，對(duì)開(kāi)發(fā)商還是很有壓力的，但對(duì)購(gòu)房人訴訟來(lái)講也是有很大風(fēng)險(xiǎn)的，這一點(diǎn)該怎么做，聰慧的業(yè)主會(huì)在聰慧的律師的指導(dǎo)下突破的，辦案技巧在此不便討論。 該條款運(yùn)用了合同法有關(guān)要約以及要約邀請(qǐng)的概念。依據(jù)合同法第15條規(guī)定，商業(yè)廣告在一般狀況下屬要約邀請(qǐng)，但如果商業(yè)廣告符合了要約要件即構(gòu)成要約。 符合上述兩個(gè)條件的廣告沒(méi)有寫入合同，開(kāi)發(fā)商也要負(fù)違約責(zé)任。 "該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)違約責(zé)任' 。注意該條款與以前的商品房銷售管理辦法有很大的不

29、同，商品房銷售管理辦法第十四條:"房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售宣揚(yáng)廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行中華人民共和國(guó)廣告法、房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。' 第十五條："房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)公布的商品房銷售廣告和宣揚(yáng)資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。' 可以看出，在該解釋出臺(tái)以前，如果廣告內(nèi)容不寫入合同，那么廣告就不成為合同一部分，開(kāi)發(fā)商就無(wú)須對(duì)廣告內(nèi)容承當(dāng)責(zé)任。而這次的司法解釋卻特別嚴(yán)格，即只要廣告內(nèi)容構(gòu)成要約，不管這些廣告內(nèi)容是否在商品房購(gòu)銷合同中表述，開(kāi)發(fā)商都有可能因?yàn)椴粚?shí)承諾而承當(dāng)

30、責(zé)任。這是對(duì)購(gòu)房人保護(hù)力度的加大。 適用要點(diǎn)四：商品房買賣合同未能訂立，能不能退還定金？ 在商品房買賣過(guò)程中，先簽一份認(rèn)購(gòu)協(xié)議書然后交付定金，在有些地方干脆連認(rèn)購(gòu)協(xié)議也沒(méi)有，直接交付一定數(shù)量的定金，待樓盤開(kāi)盤后再簽訂商品房買賣合同，這已成為商品房買賣的一個(gè)慣例。然而，在具體施行中，有關(guān)"購(gòu)房定金'的糾紛屢見(jiàn)不鮮。特別是一些購(gòu)房者在交完定金后，由于種種原因不想買下定購(gòu)的房子，那么在這種狀況下，購(gòu)房者已付的定金到底能不能退還？寇志中律師針對(duì)解釋相關(guān)規(guī)定，探討如下。 法條連接：1解釋第四條 "出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如

31、果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。'2商品房銷售管理辦法第二十二條"不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。'3城市商品房預(yù)售管理辦法第六條 "商

32、品房預(yù)售執(zhí)行許可制度。開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。' 4最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)擔(dān)保法假設(shè)干問(wèn)題解釋第一百一十八條 "當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。' ： 適用要點(diǎn)： 一、出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，該定金在性質(zhì)上為立約定金。所謂立約定金，是為保證正式締約的定金。當(dāng)事人訂立合同已經(jīng)做了必要準(zhǔn)備，互相間就合同內(nèi)容已基本取得一致，但因?yàn)榇嬖谝恍?/p>

33、未定情形，當(dāng)事人不愿意放棄成立合同的機(jī)會(huì)，于是采用立約定金來(lái)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人之間的互相信任，以求最終成立合同，完成交易。當(dāng)事人約定立約定金的，交付定金的當(dāng)事人無(wú)故拒絕訂立合同時(shí)，喪失定金，收受定金的當(dāng)事人無(wú)故拒絕訂立主合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 注意：在商品房買賣合同訂立前收取的款項(xiàng)，可能為擔(dān)保金、訂約金、押金、訂金或者預(yù)付款等，對(duì)這里所講的定金一定要約定清楚，一是明確寫明為交付"定金'，或者明確約定該款項(xiàng)的處理辦法為：認(rèn)購(gòu)人不按照約定訂立商品房買賣合同的，該款不退，出賣人的原因不能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還。這種約定實(shí)際上定金性質(zhì)。只有明確約定是定金的，才適用定金法則，否則，

34、"當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，不予支持。' 二、"定金'究竟該不該退，要區(qū)別狀況對(duì)待： 一)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還定金的情形： 1."因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的'。開(kāi)發(fā)商通過(guò)認(rèn)購(gòu)方式向購(gòu)房人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因?qū)俨豢蓺w責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 "因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由'怎么認(rèn)定？ 業(yè)界人士均認(rèn)為，雙方僅僅因正式合同、有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議之內(nèi)容無(wú)法達(dá)成一致，而

35、與認(rèn)購(gòu)意向書內(nèi)容無(wú)關(guān)，致使簽約不成的，則雙方不存在違約行為，屬于"因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由'，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。如：認(rèn)購(gòu)協(xié)議并未明確約定商品房的價(jià)格、面積、朝向等具體條件，而是把這些條件留待以后由雙方協(xié)商，假設(shè)后來(lái)雙方不能就這些條件協(xié)商一致，導(dǎo)致不能簽訂商品房買賣合同，此時(shí)，因當(dāng)事人雙方對(duì)商品房買賣合同未能訂立均沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，故開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 因不可抗力或者政府原因?qū)е潞贤荒苡喠⒌?，屬?quot;因不能歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由'，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將定金全額返還購(gòu)房者。 2.不符合商品房銷售條件的，或者開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房人提供的證實(shí)文件不真實(shí)或有瑕疵，致使

36、未能訂立商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商向買受人收取的定金應(yīng)當(dāng)返還。如果開(kāi)發(fā)商本身不具備房屋銷售或預(yù)售條件，導(dǎo)致認(rèn)購(gòu)協(xié)議無(wú)效的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還定金并承當(dāng)締約過(guò)失責(zé)任。 商品房銷售管理辦法第二十二條第一款規(guī)定： "不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。' 3沒(méi)有明確約定為定金性質(zhì)的預(yù)收款項(xiàng)，不管誰(shuí)的原因未能訂立商品房買賣合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還。 商品房銷售管理辦法第二十二條第一款規(guī)定： "符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事

37、人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。' 二開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金的情形： 如果因購(gòu)房人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。購(gòu)房人一方的原因常有： 1認(rèn)購(gòu)協(xié)議已就日后簽訂的商品房買賣合同的某些條件作了明確約定，而購(gòu)房人卻不同意按這些條件簽訂商品房買賣合同，導(dǎo)致未能訂立商品房買賣合同，顯然購(gòu)房人顯然存在違約行為，故開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。 2認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確約定購(gòu)房人必須在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商商談商品房買賣合同的簽訂事宜，否則定金不退。購(gòu)房人有意拖延，不按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議規(guī)定的日期前往簽訂

38、商品房買賣合同的，屬購(gòu)房人違約，開(kāi)發(fā)商有權(quán)拒絕返還定金。 三開(kāi)發(fā)商雙倍返還定金的情形： 如果因開(kāi)發(fā)商一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。開(kāi)發(fā)商一方的原因常有： 1開(kāi)發(fā)商提出與認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定不同的條件，致使商品房買賣合同未能訂立的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。 2由于開(kāi)發(fā)商的原因而不是政府原因，小區(qū)配套設(shè)施、綠地草坪等規(guī)劃做了變更，致使商品房買賣合同未能訂立的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)承當(dāng)雙倍返還定金的違約責(zé)任。 3認(rèn)購(gòu)協(xié)議明確約定在一定期限內(nèi)商談商品房買賣合同的簽訂事宜，如果開(kāi)發(fā)商在上述期限內(nèi)將該認(rèn)購(gòu)房屋轉(zhuǎn)售第三人或與第三人再次簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)

39、議，導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同的，屬開(kāi)發(fā)商違約，應(yīng)雙倍返還定金。 四解釋第五條："商品房的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。'如果認(rèn)購(gòu)書中對(duì)商品房的價(jià)格、房號(hào)、面積、朝向等主要問(wèn)題做了約定，就具備了商品房買賣合同的主要內(nèi)容，如果出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，則該認(rèn)購(gòu)協(xié)議應(yīng)當(dāng)定性為商品房買賣合同。那么，協(xié)議中如果涉及定金問(wèn)題，則依據(jù)合同法、擔(dān)保法之規(guī)定來(lái)處理，不屬于這里討論的導(dǎo)致雙方不能簽訂商品房買賣合同的范圍。 購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書性質(zhì)的協(xié)議時(shí)，給付定金、

40、訂金、或預(yù)付款等時(shí)應(yīng)當(dāng)慎重行事，以免損失定金。最理想的當(dāng)然是，定金交得出去，如果不能達(dá)成商品房買賣合同時(shí)，又能拿得回來(lái)。仔細(xì)閱讀上面的分析，會(huì)有辦法的。 適用要點(diǎn)五：商品房認(rèn)購(gòu)與商品房買賣合同 法條原文解釋第五條 "商品房的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。' 商品房銷售管理辦法第十六條"商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容： 一當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； (二)商品房基本狀況； 三商品

41、房的銷售方式； 四商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 五交付使用條件及日期； 六裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾； 七供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； 八公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)歸屬； 九面積差異的處理方式； 十辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； 十一解決爭(zhēng)議的方法； 十二違約責(zé)任； 十三雙方約定的其他事項(xiàng)。' 一、什么是商品房認(rèn)購(gòu)？認(rèn)購(gòu)一般都發(fā)生在什么時(shí)期？認(rèn)購(gòu)的形式有哪些？ 出賣人與買受人在簽訂合同前先行簽訂認(rèn)購(gòu)書，就房屋買賣有關(guān)事宜進(jìn)行初步確認(rèn)，并收取一定數(shù)量的定金作為訂立商品房買賣合同的擔(dān)保，這是當(dāng)前商品房買賣的通常形式。 商品房認(rèn)購(gòu)

42、，是指商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽訂預(yù)售契約或者買賣契約之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。在法理上，一般稱之為預(yù)約合同。簽訂預(yù)約合同的目的是約束雙方訂立本約。關(guān)于認(rèn)購(gòu)的法律性質(zhì)認(rèn)定問(wèn)題，從認(rèn)購(gòu)書簽訂的過(guò)程和約定的內(nèi)容看，認(rèn)購(gòu)書是當(dāng)事人就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，是約定當(dāng)事人有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂買賣合同，不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)，所以，認(rèn)購(gòu)書尚不屬于商品房買賣合同，應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，即認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同是預(yù)約與本約的關(guān)系，當(dāng)事人交付的定金為立約定金。 認(rèn)購(gòu)的形式現(xiàn)實(shí)中常見(jiàn)的有：認(rèn)購(gòu)書、定購(gòu)協(xié)議、預(yù)定協(xié)議等等。無(wú)論哪種形式，一般都意在對(duì)進(jìn)一步簽訂

43、商品房買賣合同作出約定，直接約定商品房的實(shí)質(zhì)內(nèi)容的不多見(jiàn)。 商品房認(rèn)購(gòu)一般在開(kāi)發(fā)商已經(jīng)辦妥開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已定型，但尚未取得商品房預(yù)售許可證的期間內(nèi)簽訂。 二、如何認(rèn)定名為商品房買賣認(rèn)購(gòu)協(xié)議，實(shí)為商品房買賣合同？ 商品房買賣合同是當(dāng)事人雙方規(guī)范互相之間行為的主要依據(jù)，因此在施行中為明確具體的寫明合同內(nèi)容是非常重要的，為了規(guī)范商品房的交易行為，目前使用的商品房買賣合同文本一般是房地產(chǎn)管理部門擬訂的格式合同文本。 解釋第五條 "商品房的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議

44、應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。' 依據(jù)本條規(guī)定，認(rèn)定商品房認(rèn)購(gòu)書實(shí)為商品房買賣合同，即認(rèn)定預(yù)約實(shí)為本約，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件： 條件一、具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容； 條件二、出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款。 商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的內(nèi)容共有13條之多，商品房買賣合同示范文本約定的合同內(nèi)容有25條之多。建設(shè)部xx年6月施行的商品房銷售管理辦法第16條中對(duì)商品房銷售合同的內(nèi)容做出比較明確的規(guī)定：商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：()當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；(二)商品房基本狀況

45、；(三)商品房的銷售方式；(四)商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； (五)交付使用條件及日期；(六)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；(七)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)沒(méi)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；(八)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；(九)面積差異的處理方式；(十)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；(十)解決爭(zhēng)議的方法； (十二)違約責(zé)任；十三雙方約定的其他事項(xiàng)。xx年9月建設(shè)部與國(guó)家工商行政管理局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本中約定的合同條款包括：(1)雙方當(dāng)事人的基本狀況；2項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)；(3)商品房銷售的依據(jù)； (4)買受人所購(gòu)房屋的基本狀況；(5)計(jì)價(jià)方式與價(jià)款；(6)

46、面積確認(rèn)及面積差異處理；(7)付款方式及期限；(8)買受人逾期付款的違約責(zé)任；9交付期限；(10)出賣人逾期交付房屋的違約責(zé)任； (11)規(guī)劃產(chǎn)權(quán)制定變更的約定；(12)交接；(13)出賣人保證銷售的商品房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和債權(quán)債務(wù)糾紛；(14)出賣人關(guān)于裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾的違約責(zé)任；(15)出賣人關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的承諾；(16)關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的約定；(17)保修責(zé)任；(18)雙方就小區(qū)、樓宇命名權(quán)、屋面、外墻使用權(quán)的約定；(19)買受人合理使用房屋、公共部位和設(shè)施的使用權(quán)；(20)爭(zhēng)議解決方式；(21)末盡事宜的約定；(22)附件效力的說(shuō)明；(23)附件形式的要求；(24)簽定之

47、日起生效；(25)登記備案。商品房銷售管理辦法是建設(shè)部公布的部門規(guī)章，是對(duì)商品房買賣的當(dāng)事人有約束力的強(qiáng)制性規(guī)范，而商品房買賣合同示范文本則是政府有關(guān)部門共同為了引導(dǎo)人們的交易行為而公布的文本，是種任意性的指導(dǎo)性看法，而不具有強(qiáng)制力，只是作為當(dāng)事人的種參照。 具備商品房銷售管理辦法第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并不要求具備全部?jī)?nèi)容，只需要對(duì)合同的主要內(nèi)容作出約定的，再加上第二個(gè)條件，就可以認(rèn)定為實(shí)為商品房買賣合同，至于哪些是合同的主要內(nèi)容，可以參照合同法的相關(guān)規(guī)定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等。 "出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款'

48、;的內(nèi)涵為：認(rèn)購(gòu)書已經(jīng)實(shí)際履行，出賣人已經(jīng)收取了購(gòu)房款。既包括全款，也包括部分購(gòu)房款；應(yīng)付款方式?jīng)]有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，還包括住房貸款方式。 三、認(rèn)購(gòu)書中的定金問(wèn)題 在商品房銷售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以"定金、"訂金、"押金、"保證金'等名稱，而且一般對(duì)返還問(wèn)題都沒(méi)有明確規(guī)定。在購(gòu)房實(shí)務(wù)中，因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)該房屋不滿意，或?qū)?gòu)房合同磋商不成功時(shí)，購(gòu)房人要求返還定金或所交預(yù)定款，而開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房人違約為借口，拒絕返還定金。認(rèn)購(gòu)所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實(shí)中的難題，如何破

49、解？ 一、商品房銷售管理辦法第二十二條"不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。 符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。' 依據(jù)上述規(guī)定，可以分為三種情形來(lái)處理： 一是符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由于購(gòu)房人的當(dāng)方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，定金不返還。由于開(kāi)發(fā)商單方面原因?qū)е?/p>

50、未能訂立商品房買賣合同的，雙倍返還定金。 二是符合商品房銷售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)沒(méi)有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無(wú)論誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I賣合同的，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。 三是不符合商品房銷售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么，收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。 二、擔(dān)保法司法解釋第115條規(guī)定："當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方，拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。' 解釋第四條 "出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立

51、商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。' 值得注意的是：1、怎么理解"因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的'？ 通常理解為：簽訂認(rèn)購(gòu)書后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建、開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失、自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等。 2、當(dāng)事人不能就商品房買賣合同的內(nèi)容協(xié)商一致，是否就可推論是一方拒絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰則？ 關(guān)于這一問(wèn)題，一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同里沒(méi)有特別約定，則不能認(rèn)為是

52、任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕訂立主合同，不能適用定金罰則。 如有一個(gè)案件，雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書，交付了定金，后在這正式簽訂商品房買賣合同時(shí)，買方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補(bǔ)充條款是有關(guān)延期交款和交房責(zé)任等方面的規(guī)定，買方意欲刪除，被告不同意，后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買賣合同。 后買方起訴要求雙方返還定金。一審判被告有過(guò)錯(cuò)，雙倍返還定金。二審法院認(rèn)為，在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，被告未出示銷售合同的補(bǔ)充條款，致原告不能接受此時(shí)出示的合同補(bǔ)充條款，雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書約定的買賣房屋的意思表示未能達(dá)成一致，雙方均不存在違約，被告應(yīng)返還原告定金。 案例二：一消費(fèi)者許高訴中鴻天房地產(chǎn)公司認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。xx年1月8日雙

53、方簽訂soho現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書一份，約定認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房一套，1月21日至30日簽預(yù)售合同，交付定金3萬(wàn)元作為合同擔(dān)保。在簽訂預(yù)售合同時(shí)，中鴻天未取得商品房銷售許可證。許高提出取證后再簽，中鴻天拒絕，引發(fā)糾紛。一審法院認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。無(wú)效后，定金失去擔(dān)保效力，一次性返還3萬(wàn)元。許高不服上訴。二審認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已存在，許高已交納定金，該認(rèn)購(gòu)書的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合

54、同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購(gòu)書以外的狀況并無(wú)約束力。被告抗辯主合同無(wú)效并不成立。依據(jù)擔(dān)保法司法解釋115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的，適用定金罰則。二審改判，雙倍返還定金。 四、商品房買賣合同主要內(nèi)容有哪些？ (1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所； 一般包括，買賣雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系 。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系 。 (2)商品房基本狀況； 有關(guān)房屋的狀況是對(duì)買賣合同標(biāo)的物的基本描述，也是標(biāo)的物特定化的過(guò)程，這主要包括以下內(nèi)容：a房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等；b所買賣房屋的面積，應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟?/p>

55、公用建筑面積分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房；d房屋的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)。 (3)商品房的銷售方式； 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房銷售的方式有很多，不同的銷售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同，所以明確銷售方式也是非常重要的，譬如是現(xiàn)房銷售，還是商品房預(yù)售，或者是商品房包銷等方式。 (4)商品房?jī)r(jià)款確實(shí)定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； 般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買賣房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買賣有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買

56、方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付給賣方。城市房地產(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定第4條規(guī)定，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格執(zhí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止把持、哄抬價(jià)格。商品住宅價(jià)格管理暫行規(guī)定中也規(guī)定了商品房?jī)r(jià)格執(zhí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，銷售方與購(gòu)買方可以合計(jì)房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量低和市場(chǎng)行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定。商品房銷售管理辦法第18條規(guī)定，商品房銷售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商量定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要避免暫定價(jià)格的形式，盡量確定價(jià)格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)整、建筑材料漲價(jià)等，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明