新聯(lián)康南昌市萬科青山湖項目市產品定位報告

1、1 / 58 文檔可自由編輯打印 南南 昌昌 市市 萬萬 科科 青青 山山 湖湖 項項 目目 產產 品品 定定 位位 報報 告告新新 聯(lián)聯(lián) 康康 機機 構構研研 究究 發(fā)發(fā) 展展 部部2 / 58 文檔可自由編輯打印壹環(huán)境篇壹環(huán)境篇一、南昌市一、南昌市 2006 年年上半年經濟運行情況上半年經濟運行情況1 1、經濟總量、經濟總量據(jù)初步測算，上半年南昌市實現(xiàn)生產總值 527.23527.23 億元，按可比價計算，比上年同期增長 16.016.0%。從三次產業(yè)看 ：第一產業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)增加值 21.0221.02 億元，同比增長 4.34.3%；第二產業(yè)快速發(fā)展，實現(xiàn)增加值 269.13269.

2、13 億元，同比增長 22.022.0%；第三產業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，實現(xiàn)增加值 237.08237.08 億元，同比增長 10.810.8%。2 2、產業(yè)結構、產業(yè)結構上半年，第一產業(yè)增加值占南昌市生產總值的比重為 4.04.0%，比上年同期下降了 0.50.5 個百分點； 第二產業(yè)增加值所占比重達 51.051.0%，同比提高 1.41.4 個百分點；第三產業(yè)增加值所占比重 45.045.0%，同比下降 1.91.9 個百分點。三次產業(yè)結構由上年同期的 4.54.5：48.648.6：46.946.9 調整為今年的 4 4：5151：4545。3 3、固定資產投資、固定資產投資上半年，南昌市完成城鎮(zhèn)

3、以上固定資產投資 213.6213.6 億元，同比增長 54.654.6%。3 / 58 文檔可自由編輯打印分產業(yè)看，第一、二、三產業(yè)分別完成投資 0.050.05 億元、84.2584.25 億元、129.29129.29 億元。分投資結構看，基建、更改和其他投資累計完成 180.08180.08 億元，增長 62.562.5%；房地產開發(fā)投資完成 33.5233.52 億元，增長 22.822.8%，占南昌市城鎮(zhèn)以上固定資產投資的比重為 15.715.7%，建設項目投資增速快于房地產開發(fā)投資增速 39.739.7 個百分點。4 4、財政收支、財政收支上半年，南昌市實現(xiàn)財政總收入 7474

4、億元，比上年同期增長 25.525.5%，其中地方財政一般預算收入 34.2634.26 億元，增長 39.739.7%。從收入完成情況看，增值稅 3.313.31 億元，增長 6868%；營業(yè)稅 11.7511.75 億元，增長 18.718.7%；企業(yè)所得稅 3.163.16 億元，增長 19.319.3%。南昌市地方財政一般預算支出為 34.1634.16 億元，同比增長 44.344.3%。5 5、金融運行、金融運行6 月末，南昌市金融機構各項存款余額為 1739.111739.11 億元，比年初增長 12.512.5%。其中：企業(yè)存款 628.68628.68 億元，增長 15.91

5、5.9%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款 721.88721.88 億元，增長 12.112.1%。金融機構各項貸款余額為 1189.651189.65 億元，比年初增長 16.816.8%。其中：短期貸款 486.97486.97 億元，增長 17.517.5%，中長期貸款 582.54582.54億元，增長 13.913.9%。 6 6、消費品零售總額、消費品零售總額上半年，南昌市實現(xiàn)社會消費品零售總額 171.13171.13 億元，同比增長 16.016.0%。其中，分地區(qū)看，城市實現(xiàn)零售額 137.06137.06 億元，增長 16.716.7%；農村實現(xiàn)零售額 34.0734.07 億元，增長

6、13.113.1%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿易業(yè)實現(xiàn)零售額 154.80154.80 億元，增長 15.915.9%；住宿和餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 16.0116.01 億元，增長 16.816.8%；其他行業(yè)實現(xiàn)零售額 0.320.32 億元，增長 13.113.1%。 4 / 58 文檔可自由編輯打印7 7、就業(yè)形勢、就業(yè)形勢截至 6 月末，新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員 3.663.66 萬人；安置下崗職工失業(yè)人員再就業(yè) 1.671.67 萬人， “4050”等困難群體 40124012 人；各類職業(yè)技能培訓人數(shù)達 5.015.01 萬人；城鎮(zhèn)登記失業(yè)人口 3.433.43 萬人，登記失業(yè)率為 2.782.78

7、%。8 8、居民收入、居民收入上半年，南昌市城市居民人均可支配收入為 55705570 元，同比增長 6.86.8%，人均消費性支出 35803580 元，增長 3.73.7%。農民人均現(xiàn)金收入 24242424 元，同比增長 10.610.6%，人均生活消費性支出 10011001 元，增長 3.13.1%。綜合分析綜合分析20062006 年上半年年上半年南昌經濟發(fā)展依舊保持較高的速度持續(xù)上漲，在產業(yè)結構上，最為突出的乃是第二產業(yè)。固定資產投資較快增長，房地產投資增長幅度逐漸趨緩。消費品零售總額穩(wěn)步增長，仍舊以批發(fā)零售為主。南昌市就業(yè)再就業(yè)工作成效明顯，就業(yè)形勢基本穩(wěn)定。南昌城市居民人均可

8、支配收入的增幅高于人均消費性支出，表明人民收入增長明顯，且生活水平有了進一步的提高。5 / 58 文檔可自由編輯打印二、城市規(guī)劃二、城市規(guī)劃在“十一五”期間，南昌市建成區(qū)面積將達到 266 萬平方公里，城鎮(zhèn)化水平為 60%。1 月 20 日，南昌市“十一五”規(guī)劃通過人大審議。根據(jù)規(guī)劃，居民住宅將作為發(fā)展重點加以支持，分類分層推進房地產業(yè)發(fā)展，重點開發(fā)中等收入階層自用住宅、低收入階層經濟適用住房，建立以中低收入家庭為主的住房保障系統(tǒng)，建立滿足高、中、低不同需求的住房供應體系，全面提高人民群眾居住水平和居住質量。至 2010 年，南昌市城鎮(zhèn)人均住宅使用面積達到 28，農村人均居住住宅面積 38，基

9、本解決城市住房特困戶問題。1 月 25 日，由南昌市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計院、園林規(guī)劃院會同深圳設計單位共同參與編制的南昌市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃現(xiàn)基本通過。2005 年至 2010 年的近期目標是，城市綠地 36%，公園綠地 10/人，城市綠化覆蓋率 40%。2 月 16 日，從南昌市房地產業(yè)協(xié)會年會獲悉，從 2006 年起，南昌市將著力打造“住在南昌”品牌，培養(yǎng)一批房地產開發(fā)品牌企業(yè)、品牌住宅小區(qū)，將南昌市營造成中國最適宜居住的城市之一。南昌將規(guī)劃梅嶺、象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖） 、瑤湖六大景區(qū)。按照要求，象湖、青山湖、艾溪湖、臥龍山（前湖）規(guī)劃為都市型景區(qū)，瑤湖、梅嶺規(guī)劃為郊野型景區(qū)。青山北路

10、將計劃從原來的 22 米拓寬到 37 米，整修路段長度 1500 多米，整修后本地段的交通狀況將得到大大的改善。6 / 58 文檔可自由編輯打印三、三、2006 年上半年房地產相關政策年上半年房地產相關政策2006 雖然才過去了 6 個月，但是已經被房地產業(yè)內稱為“政策年” 。在這短短的半年時間，大大小小的房地產政策層出不窮，各方各面對房地產業(yè)都投注了不同程度的關注。土地市場、房地產金融市場、動拆遷、經濟適用房等這些具體的房產政策無一不是與百姓的生活息息相關的。1 1、政策主線、政策主線2006 年上半年，房地產業(yè)開發(fā)投資繼續(xù)高速增長。中央及各級地方政府為了保障房地產健康發(fā)展，抑制飛漲的房價，

11、紛紛采取措施給房地產市場降溫，2006 年上半年的房地產政策都是圍繞著“房地產降溫房地產降溫”這一主線展開的。2 2、0606 年開始實施的國家政策年開始實施的國家政策 2005 年中國頒布的防控房地產過熱的政策，有一些是從 2006 年 1 月 1 日開始實施的，其影響已經從頒布之日起就顯現(xiàn)了出來，2006 年帶來的影響將更大。這些政策主要有： 大戶型的商品房預征土地增值稅大戶型的商品房預征土地增值稅 2006 年 1 月 1 日以后，房地產開發(fā)企業(yè)出售、預售的商品住房發(fā)生預繳土地增值稅稅款的行為，凡單套平均建筑面積超過140以上的，一律按 0.5%的預征率征收土地增值稅，對于 140(含)

12、以下的不予預征土地增值稅。 房屋貸款執(zhí)行新利率房屋貸款執(zhí)行新利率 7 / 58 文檔可自由編輯打印2006 年 1 月 1 日起，商業(yè)住房貸款將全面執(zhí)行新利率。根據(jù)規(guī)定，2005 年 3 月 17 日以前發(fā)放的按揭貸款，將從 2006 年 1 月1 日起，按照以下標準執(zhí)行：截至 2005 年 12 月 25 日 20 時，客戶貸款不存在欠款的，則貸款利率按 2006 年 1 月 1 日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)性貸款基準利率下浮 10%執(zhí)行；截至 2005 年 12 月 25 日 20 時，客戶仍積欠本金和利息的，則貸款利率按 2006 年 1 月 1 日當日人民銀行公布的同期同檔次商業(yè)

13、性貸款基準利率執(zhí)行。 新建民用建筑應當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準新建民用建筑應當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準建設部頒布的民用建筑節(jié)能管理規(guī)定于 2006 年 1 月 1 日起實施，按照規(guī)定，新建民用建筑應當嚴格執(zhí)行建筑節(jié)能標準要求，民用建筑工程擴建和改建時，應當對原建筑進行節(jié)能改造。從 2006 年 1 月 1 日起，所有房地產開發(fā)企業(yè)都應當將所售商品住房的節(jié)能措施、圍護結構、保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現(xiàn)場顯著位置予以公示，并在住宅使用說明書中予以載明。3 3、20062006 年以來南昌市政府出臺的主要政策年以來南昌市政府出臺的主要政策1 月 4 日，南昌市出臺了2006 年南昌市城區(qū)普通商品住房具

14、體標準 ，具體價格標準為一類地段 3900 元/以下，二類地段 3600 元/以下，三類地段 2500 元/以下，四類地段 1800 元/以下（此價格標準仍為各類地段商品住房交易均價1.2 倍以下） 。具體如下：從 2006 年 1 月 1 日起，凡在南昌市東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)、灣里區(qū)、紅谷灘新區(qū)、南昌經濟技術開發(fā)區(qū)、南昌高新技術開發(fā)區(qū)范圍內同時具有以下條件的住房為普通商品住房：1)住宅小區(qū)建筑容積率在 1.0 以上；2)單套建筑面積在 144以下；3)實際成交價格低于下列附表中的價格標準。8 / 58 文檔可自由編輯打印附表：2006 年南昌市城區(qū)普通商品住房價格標準(單位：元

15、/)地段等級范圍價格標準一類富大有堤、沿江北大道、廬山南大道、豐和中大道、南昌大橋、沿江中路、建設西路、建設路、井岡山大道、解放西路、洪都中、北大道、南京東路、青山湖大道至富大有堤交界所圍合的區(qū)域和象湖周邊地區(qū)3900二類一類地段以外、富大有堤以南、青山湖大道以東、洪都北、中大道以東、井岡山大道以東、解放西路以南、建設路、建設西路以南、沿江南大道以東、廣州路以北、城南路以西、解放東路以北、昌東大道以西；豐和大道以西、廬山南大道以南、昌九高速公路以東及紅角洲地區(qū)；鳳凰洲地區(qū)3600三類一類、二類地段以外其它區(qū)域（不含灣里區(qū)）2500四類灣里區(qū)1800今年南昌將進一步加強宏觀調控，切實穩(wěn)定房價，確

16、保房價年平均漲幅不超過 GDP 增幅及人均可支配收入增幅，將房價漲幅調控控制在 10%左右。2 月 21 日，今后南昌市每年將興建 50-60 萬的經濟適用房，占每年房地產開發(fā)總量的 15-20%，逐步解決廣大中低收入家庭的購房需求，平抑房價。對在城市建設中，亂建私房的現(xiàn)象，南昌市將明確違章建筑不予補償，并規(guī)定人均住房拆遷安置面積最大不超過 50。4 月 26 日，從南昌市政府獲悉，該市出臺關于進一步加強紅谷灘新區(qū)發(fā)展的若干意見 ，要舉全市之力加速推進紅谷灘新區(qū)的開發(fā)建設進程，提出包括允許紅谷灘農房還建房在補辦相關手續(xù)后可發(fā)給經濟適用房權證，并可上市交易等 9 大措施。9 / 58 文檔可自由

17、編輯打印6 月 29 日，南昌城區(qū)二手房交易政府指導價已經確定。今后，二手房辦理交易時將以此作為繳交稅費的依據(jù)，成交價格低于指導價的，以政府指導價為準；成交價高于指導價的，以成交價為準。7 月 3 日，南昌市二手房營業(yè)稅開征。4 4、20062006 年以來國家出臺的主要政策年以來國家出臺的主要政策2 月 6 日，建設部、國家發(fā)改委、財政部、中國人民銀行日前聯(lián)合下發(fā)通知，嚴禁政府投資項目使用帶資承包方式進行建設。2 月 21 日，建設部發(fā)布了新修訂的城市規(guī)劃編制辦法 ，對城市規(guī)劃區(qū)范圍、城市建設用地、市域內應當控制開發(fā)的地域等七項城市總體規(guī)劃確定為必須嚴格執(zhí)行的強制性內容。3 月 31 日，國

18、家稅務總局發(fā)布國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知 。文件對房地產企業(yè)預售收入的預計營業(yè)利潤率做出了調整，按不同區(qū)域分別確定房地產企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的 15%提高到不得低于 20%。4 月 27 日，中國人民銀行決定從 2006 年 4 月 28 日起上調金融機構貸款基準利率。金融機構一年期貸款基準利率上調 0.27個百分點，由現(xiàn)行的 5.58%提高到 5.85%。5 年期以上的銀行房貸基準利率由 6.12%上調至 6.39%。4 月 27 日，國土資源部和國家工商行政管理總局日前聯(lián)合發(fā)布了國有土地使用權出讓合同補充協(xié)

19、議示范文本(試行)，以進一步節(jié)約集約用地，防止開發(fā)商長期囤積土地，減少土地閑置，自 2006 年 7 月 1 日起試行。5 月 8 日，建設部下發(fā)通知，上調各檔次個人住房公積金貸款利率 0.18 個百分點，即 5 年(含)以下貸款由現(xiàn)行年利率 3.96%調整為 4.14%；5 年以上貸款由現(xiàn)行年利率 4.41%調整為 4.59%。住房公積金存款利率保持不變。5 月 17 日，溫家寶總理主持召開國務院常務會議，要求認真落實去年以來中央關于促進房地產市場健康發(fā)展的部署，并根據(jù)當前存在的問題，提出六項進一步的針對性措施。 （即“國六條” ）10 / 58 文檔可自由編輯打印5 月 22 日，國稅總局

20、宣布，將提高土地保有環(huán)節(jié)的稅負抑制囤積土地，促進空置房處置。5 月 24 日，國務院轉發(fā)九部委關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見 ，旨在責令各地區(qū)、特別是城市人民政府切實負起責任，把調整住房供應結構、控制住房價格過快上漲納入經濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。（即十五條“意見” ）5 月 30 日，國土資源部出臺關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知 ，要求各地不得違反土地利用總體規(guī)劃和年度計劃用地，從嚴審批各類非農建設用地，確保房地產調控的土地政策落到實處，嚴肅查處違法違規(guī)用地。6 月 14 日，國土資源部辦公廳發(fā)布關于嚴明法紀堅決制止土地違法的緊急通知 ，以嚴明法紀、堅決

21、制止土地違法6 月 16 日，中國人民銀行決定從 2006 年 7 月 5 日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 0.5 個百分點。農村信用社（含農村合作銀行）的存款準備金率暫不上調，繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行存款準備金率。6 月 19 日，國土資源部明確要求各市、縣要在通知下發(fā)之日起 1 個月內，完成對 2004 年以來，已批準的房地產開發(fā)項目的位置、名稱、用途、用地面積、規(guī)劃建筑面積、開發(fā)利用情況的調查統(tǒng)計工作，確切掌握房地產開發(fā)企業(yè)已經取得但尚未開發(fā)土地的面積、位置等情況，并在當?shù)赝恋赜行问袌觥⒅饕獔罂?、政府門戶網站、 “中國土地市場網” 、中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網等媒體上公布。綜合分析綜合分析自

22、“國六條”頒布以來，一些配套細則紛紛出臺，主要涉及的還是土地、銀貸、稅收這“老三樣” ，指導方向依舊是“緊縮” ，變化不大。對比去年眾開發(fā)商對“國八條”的反撲與今年對“國六條”的集體失語，再到后來王石在上海舉行的“10+10 圓桌會議”上，第一個站出來公開表示支持國六條，可以看出，宏觀調控已經上升到較高的政治層面，開發(fā)商不可能再和政府博弈。近來傳出的即將出臺的限制外資投資細則以及醞釀變革的土地出讓制度還是有別于原先的政策制度，具有相當?shù)钠诖浴?1 / 58 文檔可自由編輯打印貳、市場篇貳、市場篇一、一、南昌市南昌市 2006 年上半年房地產市場運行情況年上半年房地產市場運行情況1、土地一級市

23、場情況、土地一級市場情況20062006 年上半年土地交易市場情況年上半年土地交易市場情況截止至 2006 年 6 月 30 日，南昌市國土資源局共刊出 22 份掛牌公告，計 33 幅，7239 畝土地，宗地數(shù)量較去年同期減少 10 幅，面積增加 3863 畝。其中，DGC0628- DGC0631 未到交易截止日期，DGC0617、DGC0630 被停牌，其余地塊悉數(shù)成交。6 月 23 日發(fā)布公告的 DGC0630 地塊占地面積極大，達到空前的 4571 畝之巨，大大拉高了今年上半年的土地供應量，后因該地塊的建設用途與“國十五條”嚴控的關于別墅以及低密度大套型住宅的條文相抵觸，被緊急叫停。若

24、將該地塊扣除，上半年的土地供應面積削減為 2668 畝，反而較去年同期的 3376 畝下降 21%。供求關系供求關系由以上數(shù)據(jù)可以看到，今年上半年土地供應的數(shù)量和面積相對于去年同期而言是緊縮的，加之今年以來商品房市場交易火熱，整體行情上漲，極大的激發(fā)了開發(fā)商們的購買欲，悉數(shù)地塊全部成交。地塊特征地塊特征12 / 58 文檔可自由編輯打印從供地區(qū)域來看，今年上半年的土地供應以京東、灣里、紅谷灘、昌南、長堎這些城市外圍區(qū)域為主，分布廣泛，地塊面積相對較大。老市區(qū)的土地出讓依舊是延續(xù)舊城改造的道路，數(shù)量、面積都比較小，結合去年的交易情況來看，供地區(qū)域已經明顯外移，朝著“一核五片”中五個組團的方向邁進

25、。供地價格供地價格上半年所推出的地塊多位于城市外圍，整體地價相對較低，但對比去年交易情況來看，成交價格還是略有上漲。悉數(shù)成交的地塊價格平穩(wěn)，成交最高價為 DGC0619 上海南路以西地塊（原南昌織帶廠用地） ，260 萬元/畝。商服用地情況商服用地情況推出的 33 幅地塊中，非住宅類用地 16 幅，1166 畝，面積較去年同期增加 112%，涵蓋商業(yè)、旅館業(yè)、金融業(yè)、市場、加油站等用地，主要分布在青云譜區(qū)廣州路沿線。交易方式交易方式從交易方式來看，今年還是僅有掛牌，沒有拍賣，交易過程仍然不夠透明，存在一定的暗箱操作。結論結論今年上半年，南昌市土地一級市場運行良好，供需基本平衡，地價穩(wěn)中略升。在

26、土地緊縮、商品房市場整體向好的情況下，開發(fā)商們踴躍競買，悉數(shù)地塊全部成交。但是，近來推出的地塊中有相當一部分位于“一核五片”中的五個組團，而多數(shù)組團的配套設施建設較為落后，地段認同度也不佳，因此，在市場接受度普遍較低，區(qū)域客源有甚為有限的條件下，如何讓市場消化如此大的案量，很是考驗項目的整體水平。13 / 58 文檔可自由編輯打印2、商品房市場情況、商品房市場情況以下將政府相關部門提供的南昌房地產市場上半年主要交易數(shù)據(jù)整理如下，并對其作簡單分析。1)1) 、全市房地產開發(fā)投資、全市房地產開發(fā)投資房地產開發(fā)投資（億元）33.52比增22.8%較上年全年相比-6.5%以上數(shù)據(jù)表明，南昌房地產開發(fā)投

27、資仍舊處于上升態(tài)勢，但增幅與去年全年增幅相比明顯放緩，由于國家宏觀調控的影響以及土地市場供應偏小等因素，預計今年全年的房地產開發(fā)投資比增幅度不大。2)2) 、全市商品房施工面積、全市商品房施工面積商品房住宅數(shù)據(jù)（萬）636.58497.76比增29.5%33.8%3)3) 、全市商品房新開工面積、全市商品房新開工面積商品房住宅數(shù)據(jù)(萬)167.22145.0比增59.4%70.4%14 / 58 文檔可自由編輯打印從以上兩表可以看出，全市商品房的施工面積增幅低于新開工面積，說明今年上半年商品房竣工面積較大，同時市場供應補給也積極跟進。4)4) 、全市商品房銷售情況、全市商品房銷售情況商品房（萬

28、）住宅（萬）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數(shù)值224.8207.967.0457.2117356比增23.0%24.1%36.0%36.3%25.3%5)5) 、市區(qū)商品房銷售情況、市區(qū)商品房銷售情況商品房（萬）住宅（萬）商品房（億元）住宅（億元）住宅（套）數(shù)值131.9117.548.3739.69702比增15.0%14.5%31.6%27.3%12.2%以上兩表經過比較可以發(fā)現(xiàn)，南昌市轄縣商品房成交量占據(jù)相當?shù)谋壤?。特別是市區(qū)商品住宅的成交面積僅為全市的 56.5%。商品住宅仍舊是商品房市場成交的主力。商業(yè)以及其他物業(yè)的成交在區(qū)域上，主要集中在市區(qū)。15 / 58 文檔可自由編輯打

29、印6)6) 、全市商品房價格、全市商品房價格商品房住宅均價（元/）29822752去年同期10.5%9.8%環(huán)比3.9%4.1%7)7) 、市區(qū)商品房價格、市區(qū)商品房價格商品房住宅均價（元/）36693370去年同期14.5%11.1%環(huán)比4.0%3.7%從以上兩表可以看出：全市以及市區(qū)商品房價格增幅均較大，月環(huán)比增幅也在 4%左右，說明南昌轄縣的商品房市場接受度不斷提高，市區(qū)商品房由于具有一定的稀缺性，成交價格上升比例更大，在 10%以上。從絕對值上看，市區(qū)商品房價格要高于全市商品房 687 元/，市區(qū)商品住宅價格要高于全市商品住宅 618 元/。表明市區(qū)商品房地段優(yōu)勢、稀缺性明顯，價格普遍

30、較高，對全市特別是中高端客源吸引力較大；同時郊縣的商品房價格水平仍舊較低。全市商品房與市區(qū)商品房的價格差距將使得客源層面逐步細分。16 / 58 文檔可自由編輯打印8)8) 、客源組成、客源組成 面積（萬） 比重 (%)同比(%)與去年全年相比(%)本市轄縣（市）106.3990.5%16.4%5.5%從上表可以看出，本地消費者是商品房客源的主力，并且其消化的商品房面積比重一直呈上漲趨勢，說明自用型客戶不斷增加，國家宏觀調控對投資炒房行為產生明顯的效用。9)9) 、全市存量房交易情況、全市存量房交易情況商品房(件)住宅(萬)商品房(萬)住宅(萬)數(shù)據(jù)1523014135157.79129.71

31、比增18.7%19.6%32.8%26.6%比例100%92.8%100%82.2%10)10)、市區(qū)存量房交易情況、市區(qū)存量房交易情況商品房(件)住宅(件)商品房(萬)住宅(萬)數(shù)據(jù)1150510791111.9387.69比增13.2%14.5%27.6%17.1%比例100%93.8%100%78.3%17 / 58 文檔可自由編輯打印從以上兩表可以看出，存量房交易情況良好，一方面全市的商品房供應量縮減促進其銷售，另一方面，不斷上漲的商品房價格也逐漸加深了相對價格較低的存量房的市場接受度。從全市商品住宅存量房交易的絕對值與市區(qū)相比，說明轄縣的商品住宅存量房交易量比重達 32.4%。特別分

32、析特別分析南昌高檔商品住房南昌高檔商品住房 20042004、20052005 年市場占有量年市場占有量南昌房地產經過近幾年的發(fā)展，產品力逐步提高，價格帶的扁平也發(fā)生了很大的變化。2004 年南昌市的房地產開發(fā)主要集中在市中心的朝陽洲和新興的紅谷灘，產品的平均售價在 3000-3400 元/，全市最高價也就是小戶型公寓，東方巴黎的價格為 4000 元/，恒茂國際華城 2 期的價格為 4200-4500 元/。整個價格帶相當扁平。如果以3000 元/以上的價格是當期南昌高檔公寓界定分界點。根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2004 年南昌 3000 元/以上商品住房的面積達到 81.52萬，占總量的 37.7%，單

33、套建筑面積在 150以上的 66.75 萬，占總量的 30.9%。而從今年南昌市區(qū)整個的市場行情來看，在推個案的售價大都在 3000-5000 元/之間，上半年，南昌商品住房的均價達 3370元/，而 04 年南昌市區(qū)真正意義上的高檔公寓屈指可數(shù)，所以以上 04 年南昌高檔公寓的數(shù)據(jù)對今年（2006 年）高檔商品住房市場參考意義不大。因此下面我們將以 2005 年全年的數(shù)據(jù)作為分析依據(jù)。根據(jù)南昌目前的市場行情看，均價 4000 元/以上的項目則相對較少，可設定為南昌高檔商品住房的臨界點。11)11)20052005 年南昌商品房預、銷售情況年南昌商品房預、銷售情況2005 年全市（含四縣）商品

34、房預銷售面積達 410 萬，較上年增長 5.6%；其中商品住宅預銷售 32352 套，較上年增長 17.5%，面積 380 萬，較上年增長 9.3%。2005 年全市市區(qū)商品房預銷售面積 282 萬，較上年增長 1.8%；其中商品住宅預銷售 22348 套，較上年增長 15.6%，面積 259萬，較上年增長 5.7%。18 / 58 文檔可自由編輯打印2005 年全市市區(qū)核準商品房（不含經濟適用房）上市面積 270 萬，其中商品住宅 233 萬。2005 年全市市區(qū)完成商品房（不含經濟適用房）登記銷售面積 248 萬，其中商品住宅登記銷售面積 225 萬。2005 年，市區(qū)核準新上市商品房和商

35、品房住宅面積均超過同期登記銷售面積，商品房和商品住宅供求比分別為 1.09：1 和1.04：1。表明商品房市場的供求關系已發(fā)生變化，由供小于求轉向供略大于求。2005 年南昌市市區(qū)商品住房供需面積統(tǒng)計表年南昌市市區(qū)商品住房供需面積統(tǒng)計表(不含經濟適用房不含經濟適用房)供應量供應量需求量需求量單套面積單套面積 （）供應量供應量 （萬（萬）所占比例所占比例（%）預銷售量預銷售量 （萬（萬）所占比例所占比例（%）60以下3.761.616.262.7860-805.692.443.161.4080-10029.3312.5935.1815.63100-12043.5318.6835.9915.991

36、20-150100.5243.1590.7440.31150-18034.4314.7829.0412.90180以上15.726.7524.7210.982005 年南昌市市區(qū)商品住房供需價格統(tǒng)計表年南昌市市區(qū)商品住房供需價格統(tǒng)計表(不含經濟適用房不含經濟適用房)供應量供應量需求量需求量價格價格 （元（元/）供應量供應量 （萬（萬）所占比例所占比例（%）預銷售量預銷售量 （萬（萬）所占比例所占比例（%）1500 元以下14.746.3321.529.561500-2000 元5.282.2711.144.952000-2500 元12.285.2712.525.562500-3000 元90

37、.1538.6958.7726.1119 / 58 文檔可自由編輯打印3000-4000 元74.1331.8293.7341.644000-5000 元29.4112.6214.466.425000 元以上6.993.0012.955.75 數(shù)據(jù)顯示：數(shù)據(jù)顯示：1、體量上，2005 年，南昌 4000 元/以上的市場供應量 36.3 萬，市場成交量 27.41 萬?？梢姡ツ暾w上高端商品住房供大于求。同時也存在一個有趣的現(xiàn)象，5000 元/以上的產品市場供不應求（供應：6.99 萬，成交：12.95 萬）。從去年開始，南昌的房地產開發(fā)方向向南昌郊區(qū)蔓延，商品住房的價差逐漸拉開，購房者的選擇

38、余地更大。但今年，市中心的案量迅速縮減，價格也隨之大漲，市場反應良好，說明 4000 元/以上的高價房正逐步受到購房者的青睞。2、比例上，南昌市 2005 年單價在每平方米 4000 元以上的商品住房供應量占總量的 15.63%，市場需求量的比例則為 12.17%。其中單價在每平方米 5000 元以上的商品住房明顯供不應求，說明高價房擁有較高的市場容量，隨著市區(qū)商品住宅供應量的逐步減少，單價在每平方米 4000 元以上的商品住房市場接受度也將越來越高，且價格的上行空間仍舊存在。3、面積上，南昌市 2005 年 80-100以及 180以上的商品住房市場供不應求，一方面市場供應量偏小，另一方面說

39、明這兩類產品的市場需求量明顯。4、隨著商品住房的價格不斷上行，150-180的產品將越來越得到市場的青睞。這個面積段的產品類型主要有花園洋房、聯(lián)排別墅。 根據(jù)國家宏觀調控政策要求，今后市場上將出現(xiàn)大量 90左右的戶型，因此本項目此面積段要有所區(qū)分，且比例無需過大，但對于認可該區(qū)域以及準二次購房群體而言，也是不可或缺的部分。5、在供求關系上，2005 年顯現(xiàn)供略大于求，過渡到 2006 年后，供求關系轉為供小于求。供求關系不平衡，導致今年價格一路上揚，特別是高端產品的價格上漲幅度更大，從銷售來看，一路飄紅。所以供求關系的變化對價格的影響巨大。20 / 58 文檔可自由編輯打印綜合分析綜合分析土地

40、一級市場的供應量實際上與去年同期相比是縮減的，可能對商品房市場需求帶來一定的刺激。房地產投資增幅有所下降。南昌市房地產開發(fā)投資占南昌市固定資產投資總額的比重為 16%，較上年全年回落 5 個百分點。今年房地產市場需求大于供給，說明市場需求比較旺盛。供給量的減少也促進了存量房的銷售、銷售價格的上漲，逐漸改變了去年全年供大于求的狀況。今年 1-5 月份商品房銷售面積和金額一直處于上漲趨勢，5 月份之后國家出臺了一系列房地產調控政策，市場反應也比較明顯，6 月份的交易量較 5 月份明顯下降。今年上半年的商品房成交量不到去年的一半，預計今年全年的市場去化量將與去年持平甚至略低。本地居民購房比重的上升，

41、說明住房自住型消費占了主導地位，投資性需求、投機性需求得到有效遏制。市場客源層因為價格因素被有效拉開，經濟收入相對有限的年輕一族將主要選擇地點相對偏遠的區(qū)域，主要有昌南區(qū)域、紅谷灘縱深區(qū)域、新建縣等；事業(yè)穩(wěn)定，收入較高的中層客源主要選擇市區(qū)的邊緣以及常規(guī)的公寓產品；高收入階層對應的同樣是高端產品，注重它們的差異化和稀缺性、舒適性和檔次。可見，當前南昌市的商品房梯次消費已經產生。這對本項目的客源定位有相當?shù)膮⒖家饬x。市區(qū)商品房價格一直保持較大的幅度上漲。這是市區(qū)商品房供應量的減少所產生的稀缺性在價值上最直觀的體現(xiàn)。同時土地資源的昂貴，產品形態(tài)也相對高端，以小高層、高層產品為主以及少量別墅類產品，

42、以保證一定或創(chuàng)造更高的利潤空間。對本案而言，無疑是一大利好。21 / 58 文檔可自由編輯打印總的看來，全市各個區(qū)域的商品房大體上都有一個大體的客源定位以及產品定位。客源定位上考慮項目的市場價值，將主要以中高階層收入、二次置業(yè)或準二次置業(yè)的人群為主。產品定位上相對應的則為中高端產品，本項目作為市中心個案，同時擁有豐富的湖景資源，當然考慮到地塊的某些因素，例如容積率、限高等，產品類型大體上可以考慮聯(lián)排別墅、疊加別墅、花園洋房、復式公寓以及舒適型常規(guī)公寓。二、區(qū)域市場分析二、區(qū)域市場分析1、青山湖板塊、青山湖板塊區(qū)域概況區(qū)域概況該區(qū)擁有南昌市最大的內湖風景區(qū)-青山湖風景區(qū)。青山湖風景區(qū)經過南昌市政

43、府的大力整治，現(xiàn)已經成為環(huán)境優(yōu)美的人居之地。西岸道路暢通，交通狀況良好，相思林公園和湖濱公園已經建成，環(huán)境優(yōu)美；東岸道路也已經完工，環(huán)境明顯比以前有很大的改善。區(qū)域的房地產開發(fā)目前主要在青山湖的東岸、南向沿岸，隨著市政設施的不斷完善，房地產開發(fā)將向西岸、北岸發(fā)展，例如西岸的恒茂湖濱。20062006 年上半年在售個案年上半年在售個案在售個案：白金翰全景高層、碧海云天天闊(高層)、高能金域名都(二期)、中大青山湖花園（一期） 、香溢花城(二期)、天水怡景（一期） 、秀泊經典、天驥俊園（一期） 、恒茂湖濱。已知的待推個案有：中大紫都。22 / 58 文檔可自由編輯打印區(qū)域重點個案比較表區(qū)域重點個案

44、比較表 案名案名總建總建在售面積在售面積 產品類型產品類型主力面積主力面積()()均價均價( (元元/)/)主力總價主力總價( (萬元萬元) )公開時間公開時間銷售率銷售率媒體主訴求媒體主訴求金域名都(二期)全區(qū)占地 105000全區(qū)總建 36000057000高層三房 125-137490063-6906.180%都市主流 精英領地恒茂湖濱（一期）2 棟高層全區(qū)占地 46920全區(qū)總建 7291135300高層一房 40-41二房 95-98三房 1315000400047002038-405706.480%世界級湖濱豪宅碧海云天(二期)全區(qū)占地 76000全區(qū)總建 10000024350高

45、層三房 122-135428852-5805.593%青山湖畔，全水景原生態(tài)珍稀高層香溢花城(二期)全區(qū)占地 322000全區(qū)總建 50000046500小高層高層小高層：三房 130-146高層：二房 91-1083800400049-5536-4306.355%香溢花城 品質筑家白金翰全景高層全區(qū)占地 72000二期總建 50000 50000小高層高層小高層：三房 117-125高層：三房 1433800420044-475705.1240%觀湖 觀景 觀天下中大青山湖花園(二期)全區(qū)占地 230000 全區(qū)總建 27000056600小高層高層三房 137-153400055-7606

46、.240%正青山湖生態(tài)豪宅秀泊經典（二期）全區(qū)占地 100000總建高層三房 139-153400055-6106.530%高層山莊23 / 58 文檔可自由編輯打印天驥俊園（一期&二期首推）全區(qū)占地 73644全區(qū)總建 160000多層10000 高層11100多層高層多層：二房 86-89高層：三房 1213700400032-334806.440%馳騁人生 俊逸天下產品狀況產品狀況區(qū)域個案規(guī)模主要集中在 7-36 萬之間，大都在 10 萬以上，區(qū)域規(guī)模最大是香溢花城 50 萬。在售部分的規(guī)模一般較小，在 2-5.7 萬之間，集中在 4-5.7 萬。區(qū)域內

47、產品類型種類豐富(別墅、多層、小高層、高層)，以多層和小高層為主，樓層高度從湖畔往內陸由低到高，錯落有致。自然景觀優(yōu)越，個案內部景觀在設計上也注重均好性以及部分大面積中庭設計。在主力戶型上，多層產品以 86-89的二房為主；小高層、高層產品則以 130-150的豪華三房為主。近期推向市場的恒茂湖濱為高層產品，戶型面積比較豐富，以 131的豪華三房為主，其四房面積超大，達 258。戶型設計方面，中高端產品在戶型設計上比較注重會客廳、家庭廳的設計，以及用于觀景的陽臺數(shù)量，盡量做到多面觀景。價格行情價格行情區(qū)域在售個案主要集中在青山湖東岸，價格范圍在 3700 -4300 元/；青山湖西岸目前個案僅

48、有中大青山湖(一期)3800 元/、天驥俊園（一期）3700 元/。價格行情東岸高于西岸 500 元/，一般沿著湖岸由南往北遞減。區(qū)域最高價是位于青山湖南岸的高能金域名都(二期)4900 元/，最低價是 4 月份開盤的天驥俊園（一期） ，為多層產品，價格為 3700 元/。24 / 58 文檔可自由編輯打印隨著青山湖西岸、北岸配套設施的逐步完善，商品房價值也逐漸凸現(xiàn)，位于西岸中部的恒茂湖濱憑借開發(fā)商的市場美譽以及高端的產品定位，創(chuàng)造了青山湖西岸最高售價，達 4400 元/。這將是本案最直接的競爭個案，因此在看齊這樣的均價甚至有所突破的前提下，在產品定位上需須形成有效的差異化，表現(xiàn)在戶型面積、總

49、價都有一定的落差。在同一個項目中，總會存在外部景觀的差異，也就形成高高低低的價差。從市調情況看，擁有湖景資源的商品住房的價格往往高于同類產品但景觀資源稀缺位置的價格。例如恒茂湖濱，二房看不到湖景，均價 4000 元/，三房可以看到湖景，價格高達4700 元/，兩者價差絕對值上相差 700 元/。同等條件下，考慮總價因素，二房的單價往往高于三房產品 300-400 元/，也就是說，恒茂湖濱真正意義上的價差在 1000 元/以上。去化情況去化情況目前在售個案主要集中在 05 年下半年和今年上半年推出，原有個案以推出小高層產品為主，新個案天驥俊園開盤時先推出2 棟多層，之后推出 1 棟高層。個別個案

50、由于新推出產品的時間不長，銷售率不高；但結合推出時間來看，區(qū)域內總體銷售狀況較好。白金翰水景花園的高層由于彼此之間有遮擋，觀景效果不佳，銷售速度相對較慢，其先期的別墅定價過高，也給項目帶來了一定的負面影響。高能金域名都位于青山湖南岸，緊鄰體育公園，學校劃片重點中學師大附中、附小，加上開發(fā)商的品牌優(yōu)勢，其一期 6 棟高層公寓去化速度快，目前銷售率 95%以上，二期高層產品面積較大，均價為全區(qū)最高達到 4900 元/，于 06 年 1 月份推出，已推出部分的產品銷售率也達到了 80%?？梢姡搮^(qū)域的高端水景產品市場認同度較高。由于產品價格相對比較高，區(qū)域內在售個案的二房和小面積三房去化情況比較理想

51、，150以上的三房去化速度相對較慢。總體去化均比較理想。從各個項目的成交情況來看，水景資源豐富與否很大程度上決定客戶最終的購房行為。25 / 58 文檔可自由編輯打印20062006 年下半年區(qū)域展望年下半年區(qū)域展望區(qū)域內青山湖東西兩岸的房地產開發(fā)空間逐漸縮小，今后發(fā)展將以青山湖以北的區(qū)域為主。從今年新推個案來看，在戶型設計和小區(qū)規(guī)劃上有了很大的突破，價格也在節(jié)節(jié)攀升。隨著房地產開發(fā)的深入，這個區(qū)域的稀缺性將更加明顯，這里也將成為市區(qū)唯一比較集中的富人區(qū)。2、京東板塊、京東板塊區(qū)域概況區(qū)域概況該區(qū)域定位南昌市副中心，位于市區(qū)東北部青山湖大道以東，除了原有的高新開發(fā)區(qū)，區(qū)域范圍正繼續(xù)向東面擴展。

52、隨著 2004 年區(qū)域內多個樓盤交房入住，高新技術園區(qū)、昌東大學園區(qū)的建設，京東旅游度假村的規(guī)劃，區(qū)域配套不斷完善，人氣漸旺，一個新的、成熟的區(qū)域將逐漸展現(xiàn)在人們眼前。同時，隨著房地產開發(fā)的不斷深入，區(qū)域中心的土地將日漸稀缺，房地產開發(fā)將向區(qū)域東面的外圍發(fā)展。20062006 年上半年在售個案年上半年在售個案目前區(qū)域個案主要集中在區(qū)域北部的艾溪湖畔。在售個案：萬科四季花城(北區(qū)一、二期)、豐源天域(二期)、榮昌格林晴天（一期） 、尚東大道、世紀風情。待推個案：浙江大學國家大學科技園創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈、天澤園、太平洋花園26 / 58 文檔可自由編輯打印區(qū)域重點個案比較表區(qū)域重點個案比較表 案名總建

53、() 在售面積()產品形態(tài)主力戶型均價（元/）主力總價（萬元）公開時間銷售率豐源天域4.9 萬7.5 萬多層/小高層/高層多層:四房:145-159小高層:兩房 100-104高層:三房 140-143多層:2800小高層:2900高層:3100多層:41-45小高層:29-30高層:43-4406.392%尚東大道4.7 萬8.8 萬多層/小高層/高層多層:兩房:83-93小高層:三房 135-136高層:一房 32-61多層:3000小高層:3500高層:3600多層:25-28小高層:47高層:12-2205.975%東方明珠鉑金特區(qū)5 萬4.6 萬高層 25F高層:一房 33-65高層

54、:4380(精裝)高層:15-28未開盤-萬科四季花城北區(qū)35 萬17 萬多層/小高層多層:三房 105-147小高層:三房 143-150多層:3700小高層:3500:多層:39-54小高層:50-5304.1287%27 / 58 文檔可自由編輯打印世紀風情31 萬9.7 萬多層/小高層/高層多層:兩房 87-92小高層:108-122高層:121-138多層:3300小高層:3800高層:3800多層:29-30小高層:41-46高層:46-5205.1285%格林晴天6.3 萬3.5 萬多層/高層/雙拼多層:90-95多層:2600多層 23-2505.1291%產品分析產品分析5

55、年前，京東板塊的概念還未形成，2001 年萬科四季花城在艾溪湖畔造鎮(zhèn)，繼后的怡蘭苑、金邊瑞香苑、廬山花園等眾多樓盤相繼入駐，奠定了京東板塊房地產開發(fā)的雛形。當時京東板塊只有這幾個樓盤難以形成氣候和聚集板塊效益，同紅谷灘等其它板塊相比顯得勢單力薄。經過近幾年的發(fā)展，京東板塊的規(guī)模迅速壯大，涌現(xiàn)一批新個案，如豐源天域、尚東大道、世紀風情等。區(qū)域開發(fā)總量增長較快，產品種類豐富。區(qū)域明星個案萬科四季花城全區(qū)占地近 1000 畝，總建 64 萬，目前南區(qū)已交房入住，北區(qū)總建 37 萬，以多層公寓為主，小高層公寓與南區(qū)(3 棟 17F 小高層)相比將明顯增多。其次就是世紀風情總建達到 50 萬，為區(qū)內第二

56、大盤，戶型較好，以多層為主，典型的地中海風情，產品力較強。產品形態(tài)方面，目前在售的個案以多層、小高層為主。萬科四季花城、格林晴天以多層住宅為主，豐源天域、世紀風情、尚東大道則以小高層為主。部分個案后期也會出現(xiàn)高層產品，萬科四季花城內有部分別墅產品。景觀方面，比較注重均好性，有適當規(guī)劃空間的個案會出現(xiàn)大面積的中庭花園。去年新推的個案在景觀設計上的投入較大，例如世紀風情，所用植物物種是從世界各地搜集的，多達 2000 多種，作為中部地區(qū)首家“星河灣”模式的樓盤，有著濃郁的地中海風情。28 / 58 文檔可自由編輯打印戶型設計方面，目前在推個案與 2004 年以前的個案相比，有了較明顯的提升，全明設

57、計、入戶花園、270 度觀景窗、大面積落地窗的戶型設計，產品力有很大的提高。主力戶型以 85-100的二房以及 110-130三房為主，萬科四季花城和豐源天域一期的花園洋房的戶型面積相對較大，在 150-170之間。價格行情價格行情區(qū)域內價格行情集中在 2500-3500 元/之間，目前區(qū)域內在售個案價格行情最低 2500 元/（榮昌格林晴天一期） ；尚東大道高層單身公寓 3600 元/為區(qū)內最高；萬科四季花城位于艾溪湖西北岸，位置相對較偏，但由于萬科的品牌、產品上的優(yōu)勢，價格較高，小高層 3150 元/，花園洋房 3300 元/，整體在行情價上揚較快。區(qū)域內樓盤大都靠近艾溪湖，在售個案多數(shù)為

58、 2005 年推出，經過一年多的發(fā)展，區(qū)域內的均價從 3000 元/以下上升到 3000-3500 元/之間，價格上漲幅度較大。多層物業(yè)收費在 0.7-0.85 元/之間，小高層物業(yè)收費在 1.0-1.3 元/之間。本區(qū)域內個案注重小區(qū)規(guī)劃和景觀設計，對小區(qū)內部景觀的投入力度加大，以世紀風情和萬科四季花城為主要代表。去化情況去化情況從 2003 年開始，京東的房地產開發(fā)節(jié)奏加快，區(qū)域內早期個案如廬山花園、臺灣花園去化狀況良好，余房無多。在售個案從推出時間上來看整體去化速度較快，在售部分的銷售率均在 70%以上。歸結原因如下：A）價格明顯比市中心低；29 / 58 文檔可自由編輯打印B）艾溪湖畔

59、，空氣清新，生活環(huán)境優(yōu)越；C）沃爾瑪南昌第三店、京東鹿鼎購物公園、江西省第二人民醫(yī)院等配套設施的開發(fā)極大增強購房者的購買信心；D）南昌市高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和省級京東經濟旅游開發(fā)區(qū)為區(qū)域的發(fā)展增加更多的活力。去年新推個案數(shù)量較多，推出規(guī)模較大，地理位置較好而價格也不太高，萬科四季花城有強大的品牌和產品優(yōu)勢，北區(qū)的產品去化快；世紀風情宣傳力度大，去化速度較正常，但由于其規(guī)模較大，開發(fā)周期長，銷售壓力大，仍存在一定的風險。20062006 年下半年區(qū)域展望年下半年區(qū)域展望區(qū)域內的房地產開發(fā)已經比較完善，市場也比較成熟。2005 年 12 月 13 日，被譽為南昌地王的“洪鋼地塊”以高達 5 億多的總

60、價被恒茂拍得。其間，北京東路附近還先后出讓了 86 畝原南方電動工具廠及周邊地塊、267.6 畝江大南路以東(原江西洪都鋼廠用地)、62 畝青山湖大道以東原省工業(yè)設備安裝公司用地、25 畝的順外村以北南鋼生活區(qū)用地、20 畝的原北京東路以北（京東鎮(zhèn)桃竹村）用地。加之未知的以及今年的土地供應，總計該區(qū)域未來房地產開發(fā)用地在 800 畝以上，總建規(guī)模在 100 萬以上。30 / 58 文檔可自由編輯打印綜合分析綜合分析本案位于青山湖北岸，與之相關或者相連的區(qū)域主要有青山湖區(qū)域以及京東板塊。產品類型：產品類型：這兩個區(qū)域內產品類型豐富，有多層、小高層、高層、別墅類產品、花園洋房。產品規(guī)劃：產品規(guī)劃：這兩個區(qū)