中原201年6月綿陽(yáng)中國(guó)水電海賦外灘營(yíng)銷(xiāo)推廣提案

1、 中國(guó)水電中國(guó)水電海賦外灘營(yíng)銷(xiāo)推廣提案營(yíng)銷(xiāo)推廣提案 四川中原運(yùn)營(yíng)三部 sichuan.6.2011 copyright centaline group, 2009code of this report | 2本次報(bào)告需要解決的問(wèn)題本次報(bào)告需要解決的問(wèn)題 copyright centaline group, 2009code of this report | 3報(bào)告結(jié)構(gòu)1項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析及定位23營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析4整體營(yíng)銷(xiāo)策略階段性推廣計(jì)劃項(xiàng)目vi系統(tǒng)建議5 copyright centaline group, 2009code of this report | 4營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境分析part 1

2、copyright centaline group, 2009code of this report | 5part 1.1綿陽(yáng)市房地產(chǎn)總體分析綿陽(yáng)市房地產(chǎn)總體分析 copyright centaline group, 2009code of this report | 6近4年來(lái)，綿陽(yáng)市房地產(chǎn)供應(yīng)量呈年遞增趨勢(shì)，2010年1-11月份供應(yīng)量達(dá)到351萬(wàn)平方米，相比2009年全年的供應(yīng)量，增加了，增加了9090萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為34342009年環(huán)比2008年供應(yīng)量增長(zhǎng)了108萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為70%；2010年1-11月份的供應(yīng)量相比2008年全年的供應(yīng)量，增加了198萬(wàn)平

3、方米，增長(zhǎng)率為129%。1 1、供應(yīng)量分析、供應(yīng)量分析 copyright centaline group, 2009code of this report | 7近4年來(lái)，綿陽(yáng)市房地產(chǎn)成交量除2008年地震原因?qū)е鲁山涣繙p少的情況外，每年的成交量都呈逐年大幅增長(zhǎng)，20102010年年1-111-11月份成交量為月份成交量為263263萬(wàn)平方米萬(wàn)平方米，相比，相比20092009年，增長(zhǎng)了年，增長(zhǎng)了109109萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為70%70%。2010年1-11月份的月均成交量約為24萬(wàn)平方米，相比2009年的月均成交量13萬(wàn)平方米來(lái)看，月均成交量增加了月均成交量增加了1111

4、萬(wàn)萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)率為平方米，增長(zhǎng)率為85%85%。2 2、成交量分析、成交量分析 copyright centaline group, 2009code of this report | 8近4年來(lái)，綿陽(yáng)市銷(xiāo)售價(jià)格呈逐年遞增趨勢(shì)，2010年1-11月份的均價(jià)為4050元，相比2007年的整體均價(jià)，增長(zhǎng)了1290元/平方米，增長(zhǎng)率為46%。20102010年年1-111-11月份的銷(xiāo)售均價(jià)并未受房月份的銷(xiāo)售均價(jià)并未受房產(chǎn)新政調(diào)控的影響，價(jià)格依然呈遞增趨產(chǎn)新政調(diào)控的影響，價(jià)格依然呈遞增趨勢(shì)，勢(shì)，相比2009年，增長(zhǎng)了610元/平方米，增長(zhǎng)率為17%。3 3、價(jià)格分析、價(jià)格分析 copyright

5、centaline group, 2009code of this report | 94 4、總結(jié)、總結(jié)1 1）從供需情況來(lái)看：）從供需情況來(lái)看： 2010年1-11月份，總供應(yīng)量為351萬(wàn)平方米，月均供應(yīng)量約為32萬(wàn)，總成交量為263萬(wàn)平方米，月均成交量為24萬(wàn)平方米，目前綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，目前綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需基本平衡，消化勢(shì)頭較為強(qiáng)勁。消化勢(shì)頭較為強(qiáng)勁。2 2）從價(jià)格來(lái)看：）從價(jià)格來(lái)看：綿陽(yáng)市近4年來(lái)，房?jī)r(jià)呈逐年遞增趨勢(shì)，且2010年整體均價(jià)未受新政調(diào)控的影響，價(jià)格依然上漲，綿陽(yáng)的房?jī)r(jià)依然存在較大的上浮空間；綿陽(yáng)的房?jī)r(jià)依然存在較大的上浮空間； copyright cent

6、aline group, 2009啟示：code of this report | 10 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量逐年增多、成交量逐年大幅增長(zhǎng)綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量逐年增多、成交量逐年大幅增長(zhǎng)、整體均價(jià)逐年升高，說(shuō)明綿陽(yáng)市房地產(chǎn)正處于飛速發(fā)展中，、整體均價(jià)逐年升高，說(shuō)明綿陽(yáng)市房地產(chǎn)正處于飛速發(fā)展中，后期價(jià)格增幅空間將進(jìn)一步擴(kuò)大后期價(jià)格增幅空間將進(jìn)一步擴(kuò)大。 copyright centaline group, 2009code of this report | 11part 1.2綿陽(yáng)整體項(xiàng)目一覽綿陽(yáng)整體項(xiàng)目一覽 copyright centaline group, 2009本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售

7、6個(gè)，潛在4個(gè)，主要分布在涪城區(qū)的涪江兩岸主要開(kāi)發(fā)區(qū)域分布主要開(kāi)發(fā)區(qū)域分布 copyright centaline group, 2009本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售6個(gè)，潛在4個(gè)，主要分布在涪城區(qū)的涪江兩岸主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分布 copyright centaline group, 2009code of this report | 14本案主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目在售6個(gè)，潛在4個(gè)，主要分布在涪城區(qū)的涪江兩岸，產(chǎn)品供應(yīng)主要以高層為主。項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間開(kāi)盤(pán)時(shí)間物業(yè)形態(tài)物業(yè)形態(tài)占地（畝）占地（畝） 總體量（）總體量（）主力戶型主力戶型 暢銷(xiāo)戶型暢銷(xiāo)戶型 月均去化月均去化 存量（）存量（）均價(jià)（元均價(jià)（元

8、/ /）（）（）（）（）（套）（套）富臨桃花島10.06高層470400000110-13076-90，110-130303700008000小島花園城07.10別墅、多層、高層202674250080-90120-13085-90120-134501800005400江御城邦10.2高層8037000080-10080-90、97130-140403200005000濱江世紀(jì)花園10.01高層5024000080-11080-90601800004700富臨大都會(huì)10.11高層10967800080-10080-93、100開(kāi)盤(pán)300430006800長(zhǎng)虹國(guó)際城未開(kāi)高層30911000007

9、0-1101100000預(yù)計(jì)7000天晨新項(xiàng)目未開(kāi)60120000120000三匯新項(xiàng)目未開(kāi)200400000400000合計(jì)80-13080-1402713000競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)概況 copyright centaline group, 2009區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié):code of this report | 15 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目均價(jià)主要集中在4500-6000元/，僅桃花島項(xiàng)目均價(jià)超過(guò)8000元/3 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品供應(yīng)主要以80-90套二、100-130套三為主，暢銷(xiāo)戶型為80-90套二、90-100可變套三、120-140舒適套三；4 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目月均去化主要集中在40-50套/月；5 從總

10、價(jià)看，區(qū)域內(nèi)客戶對(duì)80萬(wàn)以上房款總價(jià)會(huì)產(chǎn)生較大抗性。6 區(qū)域內(nèi)物業(yè)形態(tài)以高層為主，多層、別墅產(chǎn)品供應(yīng)較少；2 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目剩余總體量2713000，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年供應(yīng)150萬(wàn)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；1 copyright centaline group, 2009code of this report | 16part 1.3典型樓盤(pán)個(gè)案分析典型樓盤(pán)個(gè)案分析 copyright centaline group, 2009code of this report | 171 1、富臨大都會(huì)、富臨大都會(huì)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱富臨大都會(huì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商綿陽(yáng)臨園賓館有限責(zé)任公司項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置綿陽(yáng)市臨園路東段68號(hào)占地面積

11、占地面積109畝總建筑面積總建筑面積67萬(wàn)容積率容積率6綠化率綠化率30%產(chǎn)品產(chǎn)品高層車(chē)位車(chē)位1567個(gè)戶數(shù)戶數(shù)2482戶裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水物業(yè)公司物業(yè)公司綿陽(yáng)富臨物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.8元/ 月內(nèi)部配套內(nèi)部配套五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、購(gòu)物中心園林風(fēng)格園林風(fēng)格東南亞風(fēng)情園林戶型戶型主力戶型80-90、120-130價(jià)格價(jià)格均價(jià)6800元/ copyright centaline group, 2009code of this report | 18定位：綿陽(yáng)首席城市綜合體定位：綿陽(yáng)首席城市綜合體 copyright centaline group, 2009code of this r

12、eport | 19項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值：地處綿陽(yáng)市中心，擁有酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)內(nèi)：地處綿陽(yáng)市中心，擁有酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)內(nèi)部配套設(shè)施完善；部配套設(shè)施完善；地段：地段： 優(yōu)越的地理位置，項(xiàng)目位于城市中心區(qū)的心臟地帶，擁有得天獨(dú)厚的大型公園；配套：配套： 集酒店，寫(xiě)字樓，公園，購(gòu)物中心，會(huì)議中心，住宅為一體，商業(yè)配套設(shè)施完善。 copyright centaline group, 2009code of this report | 20客戶構(gòu)成：主要以綿陽(yáng)本地客戶為主，所占比例為客戶構(gòu)成：主要以綿陽(yáng)本地客戶為主，所占比例為60%60%。其次為周邊郊縣客戶，所占比例為30%（含廣元、德陽(yáng)客戶）

13、；其他城市客戶所占比例較小，為10%。 copyright centaline group, 2009code of this report | 212 2、江御城邦、江御城邦項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱江御城邦江御城邦開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商四川凱地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置濱河北路38號(hào)占地面積占地面積80畝總建筑面積總建筑面積37萬(wàn)容積率容積率6.13綠化率綠化率36%產(chǎn)品產(chǎn)品高層車(chē)位車(chē)位2310個(gè)戶數(shù)戶數(shù)3040戶裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水物業(yè)公司物業(yè)公司綿陽(yáng)漢龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.4元/ 月內(nèi)部配套內(nèi)部配套會(huì)所、綿中英才學(xué)校、綜合商場(chǎng)：大型情景商場(chǎng)、商業(yè)街園林風(fēng)格園林風(fēng)格東南亞風(fēng)情園林戶型戶型

14、主力戶型80-100價(jià)格價(jià)格均價(jià)5000元/ copyright centaline group, 2009code of this report | 22定位：城市濱江高尚居住區(qū)定位：城市濱江高尚居住區(qū) copyright centaline group, 2009code of this report | 23項(xiàng)目核心價(jià)值：項(xiàng)目核心價(jià)值：地處人文與城市中心的交匯處、涪江優(yōu)質(zhì)自然地處人文與城市中心的交匯處、涪江優(yōu)質(zhì)自然景觀資源、完善的生活配套。景觀資源、完善的生活配套。地段：地段：小區(qū)東臨涪江,北接五一廣場(chǎng),南望三江美景,西接商業(yè)中心地段自然景觀：自然景觀：涪江優(yōu)質(zhì)自然景觀資源；區(qū)域配套：區(qū)

15、域配套：沃爾瑪、好又多、濱河路小學(xué)、綿陽(yáng)第八中學(xué)、四0四醫(yī)院、天府賓館等完善生活配套，交通便利 copyright centaline group, 2009code of this report | 24客戶構(gòu)成：主要以綿陽(yáng)本地客戶為主，所占比例為客戶構(gòu)成：主要以綿陽(yáng)本地客戶為主，所占比例為70%70%。 綿陽(yáng)本地客戶為主，約占70%；其次為周邊郊縣客戶，所占比例為20%（含廣元、德陽(yáng)客戶）；省內(nèi)其他二級(jí)城市客戶所占比例較小，為5%。省外客戶約占5% copyright centaline group, 2009code of this report | 253 3、長(zhǎng)虹國(guó)際城、長(zhǎng)虹國(guó)際城項(xiàng)

16、目名稱項(xiàng)目名稱長(zhǎng)虹世紀(jì)城長(zhǎng)虹世紀(jì)城開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商四川長(zhǎng)虹置業(yè)有限公司項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置涪城區(qū)躍進(jìn)路北段4號(hào)占地面積占地面積309畝總建筑面積總建筑面積110萬(wàn)容積率容積率4.5綠化率綠化率30%產(chǎn)品產(chǎn)品高層車(chē)位車(chē)位戶數(shù)戶數(shù)5000戶裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水物業(yè)公司物業(yè)公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)內(nèi)部配套內(nèi)部配套大潤(rùn)發(fā)超市、五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)園林風(fēng)格園林風(fēng)格戶型戶型主力戶型80-90價(jià)格價(jià)格預(yù)計(jì)7000元/ copyright centaline group, 2009code of this report | 26定位：綿陽(yáng)中央大都會(huì)與居住新地標(biāo)定位：綿陽(yáng)中央大都會(huì)與居住新地標(biāo) copyright cent

17、aline group, 2009code of this report | 27項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值：地段處于綿陽(yáng)傳統(tǒng)居住區(qū)：地段處于綿陽(yáng)傳統(tǒng)居住區(qū)、五星級(jí)酒店、大潤(rùn)、五星級(jí)酒店、大潤(rùn)發(fā)超市、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、購(gòu)物街等配套完善發(fā)超市、萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、購(gòu)物街等配套完善 copyright centaline group, 2009code of this report | 28項(xiàng)目核心價(jià)值：項(xiàng)目核心價(jià)值：產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地段產(chǎn)品品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、地段產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)： 規(guī)劃：規(guī)劃：點(diǎn)板式大圍合布局，視野通透，空間動(dòng)線合理建筑風(fēng)格及立面：建筑風(fēng)格及立面：art-deco

18、風(fēng)格，尊貴、典雅開(kāi)發(fā)商品牌開(kāi)發(fā)商品牌規(guī)模優(yōu)勢(shì)：規(guī)模優(yōu)勢(shì)：占地387畝，為區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模項(xiàng)目，并規(guī)劃有寫(xiě)字樓、酒店、會(huì)所地段優(yōu)勢(shì)：地段優(yōu)勢(shì)：地處綿陽(yáng)未來(lái)城市副中心園藝新城腹地，位于綿陽(yáng)中央政務(wù)區(qū)核心地段，毗鄰歷史文化古跡西山風(fēng)景區(qū) copyright centaline group, 2009code of this report | 294 4、富臨桃花島、富臨桃花島項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱富臨桃花島富臨桃花島開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商四川富臨實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目位置項(xiàng)目位置經(jīng)開(kāi)區(qū)綿陽(yáng)市經(jīng)開(kāi)區(qū)涪濱路占地面積占地面積470畝總建筑面積總建筑面積40萬(wàn)容積率容積率1.7綠化率綠化率43%產(chǎn)品產(chǎn)品高層車(chē)位車(chē)位2800戶數(shù)

19、戶數(shù)3100戶裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn)清水物業(yè)公司物業(yè)公司綿陽(yáng)漢龍物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)1.5元/ 月內(nèi)部配套內(nèi)部配套豪華酒店、風(fēng)情商業(yè)街、生態(tài)公園園林風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代水景園林戶型戶型主力戶型110-130價(jià)格價(jià)格均價(jià)8500元/ copyright centaline group, 2009code of this report | 30定位：島式生態(tài)國(guó)際社區(qū)定位：島式生態(tài)國(guó)際社區(qū) copyright centaline group, 2009code of this report | 31項(xiàng)目核心價(jià)值：項(xiàng)目核心價(jià)值：地段、景觀資源、配套、產(chǎn)品品質(zhì)地段、景觀資源、配套、產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品

20、質(zhì)：獨(dú)特島式布局，四面環(huán)水，生活品質(zhì)高地段：地段：地處涪江、安昌河、芙蓉溪匯口下游約800m的三江江心，視野開(kāi)闊景觀資源：景觀資源：四面環(huán)水，與富樂(lè)山、筆架山和南山遙相對(duì)望，項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃百畝公園，景觀資源絕佳配套：配套：豪華酒店、風(fēng)情商業(yè)街、生態(tài)公園，增強(qiáng)居住舒適性和便利性 copyright centaline group, 2009code of this report | 32客戶構(gòu)成：主要以綿陽(yáng)本地客戶為主，所占比例為客戶構(gòu)成：主要以綿陽(yáng)本地客戶為主，所占比例為50%50%。 綿陽(yáng)本地客戶為主，約占50%；其次為周邊郊縣客戶，所占比例為25%（含廣元、德陽(yáng)客戶）；省內(nèi)其他二級(jí)城市客戶約占

21、15%省外客戶約占10% copyright centaline group, 2009code of this report | 33項(xiàng)目自身價(jià)值分析及定位項(xiàng)目自身價(jià)值分析及定位part 2 copyright centaline group, 2009code of this report | 34part 2.1項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系分析 copyright centaline group, 2009code of this report | 35項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市cbdcbd核心區(qū)域，周邊社區(qū)成熟、商業(yè)發(fā)達(dá)，各核心區(qū)域，周邊社區(qū)成熟、商業(yè)發(fā)達(dá)，各種餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)療配套設(shè)

22、施完善。種餐飲、娛樂(lè)、醫(yī)療配套設(shè)施完善。一、區(qū)域價(jià)值一、區(qū)域價(jià)值 copyright centaline group, 2009項(xiàng)目位于鐵牛廣場(chǎng)，涪江邊，能同時(shí)擁有城市繁華和江景資源項(xiàng)目位于鐵牛廣場(chǎng)，涪江邊，能同時(shí)擁有城市繁華和江景資源，是城市的稀缺產(chǎn)品，是城市的稀缺產(chǎn)品code of this report | 36二、江景資源價(jià)值二、江景資源價(jià)值中國(guó)有名的大江少，大江流經(jīng)的城市更少，同時(shí)能擁有城市繁華和大江的少之又少；沿江板塊土地資源有限，能觀看江景項(xiàng)目稀缺；涪江江景色怡人，受廣大綿陽(yáng)人所青睞。 copyright centaline group, 2009外部配套：市中心完善配套，與本項(xiàng)

23、目共建外部配套：市中心完善配套，與本項(xiàng)目共建5 5分鐘商業(yè)圈分鐘商業(yè)圈code of this report | 37三、項(xiàng)目配套價(jià)值三、項(xiàng)目配套價(jià)值商業(yè)：商業(yè)：茂業(yè)百貨、人民商場(chǎng)、好又多、金橋商場(chǎng)酒店：酒店：綿州酒店、臨園賓館醫(yī)院：醫(yī)院：中醫(yī)院、人民醫(yī)院公園：公園：人民公園、文化廣場(chǎng) copyright centaline group, 2009自身配套：項(xiàng)目商業(yè)配套自身配套：項(xiàng)目商業(yè)配套1.51.5萬(wàn)，是未來(lái)綿陽(yáng)萬(wàn)，是未來(lái)綿陽(yáng)cbdcbd的一個(gè)新興的一個(gè)新興的商業(yè)中心。的商業(yè)中心。code of this report | 38三、項(xiàng)目配套價(jià)值三、項(xiàng)目配套價(jià)值 copyright cent

24、aline group, 2009code of this report | 39產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值戶型分析戶型分析產(chǎn)品戶型面積以套一、套二為主，現(xiàn)階段臨江項(xiàng)目小戶型較少產(chǎn)品戶型面積以套一、套二為主，現(xiàn)階段臨江項(xiàng)目小戶型較少，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，具有一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)套型套型面積（）面積（）占比占比套一34-5455%套二71-8235%套三102-10410% copyright centaline group, 2009規(guī)劃價(jià)值：超大中庭景觀、住宅遠(yuǎn)離主車(chē)道噪音較小規(guī)劃價(jià)值：超大中庭景觀、住宅遠(yuǎn)離主車(chē)道噪音較小code of this report | 40產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值 copyright

25、centaline group, 2009外立面：項(xiàng)目外立面采用新古典主義風(fēng)格，華貴、典雅、大氣外立面：項(xiàng)目外立面采用新古典主義風(fēng)格，華貴、典雅、大氣，有豪宅氣質(zhì)，深受高端人士青睞。，有豪宅氣質(zhì)，深受高端人士青睞。code of this report | 41產(chǎn)品價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值外立面華貴、典雅、大氣，內(nèi)含與外表并重；外立面設(shè)計(jì)考慮利用大量玻璃材質(zhì)，體現(xiàn)項(xiàng)目的識(shí)別性，加大觀景效果，突出品質(zhì)感和美感；從細(xì)節(jié)上突破，材質(zhì)上利用部分實(shí)惠的流行材料，充分體現(xiàn)出和諧美感、動(dòng)感設(shè)計(jì)、親人尺度、簡(jiǎn)潔明凈的效果。 copyright centaline group, 2009code of this repor

26、t | 42五、附加值建議五、附加值建議會(huì)所配套會(huì)所配套 會(huì)所定位為“私人專屬會(huì)所” ，會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身房、泳池、spa、棋牌室等功能區(qū)建議保留項(xiàng)目一期部分商業(yè)，作為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的私人會(huì)所；會(huì)所內(nèi)設(shè)有健身房、恒溫泳池、spa、棋牌室等整體符合星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，滿足項(xiàng)目業(yè)主的高端生活所需，只針對(duì)業(yè)主開(kāi)放，體保證會(huì)所的私密性與專屬性，同時(shí)提升項(xiàng)目的形象以及整體配套功能。五星級(jí)私人專屬會(huì)所五星級(jí)私人專屬會(huì)所 copyright centaline group, 2009code of this report | 43spa copyright centaline group, 2009code of this

27、 report | 44會(huì)所健身房會(huì)所健身房 copyright centaline group, 2009code of this report | 45會(huì)所配套會(huì)所配套 會(huì)所臺(tái)球室會(huì)所臺(tái)球室 copyright centaline group, 2009code of this report | 46會(huì)所游泳池會(huì)所游泳池 copyright centaline group, 2009code of this report | 47會(huì)所棋牌室會(huì)所棋牌室 copyright centaline group, 2009code of this report | 48會(huì)所影音室會(huì)所影音室 copy

28、right centaline group, 2009code of this report | 49物業(yè)管理建議物業(yè)管理建議物業(yè)管理是提升項(xiàng)目品質(zhì)及銷(xiāo)售價(jià)值的有力支撐。本項(xiàng)目在物業(yè)管理上突出創(chuàng)新機(jī)制，提升項(xiàng)目的綜合品質(zhì)。物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)“六星級(jí)定制式物管服務(wù)六星級(jí)定制式物管服務(wù)”公共服務(wù)安全保衛(wèi)防護(hù)體系。公共環(huán)境維護(hù)：公共保潔、公共綠化。公共網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)維護(hù)、公共配套設(shè)施設(shè)備維修。背景音樂(lè)、蚊蠅防治、水源清理。家政服務(wù)代訂牛奶、飲水、報(bào)刊雜志。代繳水電費(fèi)服務(wù)。洗衣服務(wù)、衣物洗熨服務(wù)、搬家服務(wù)清潔、維修服務(wù)清潔抽油煙機(jī)、清潔空調(diào)、清潔玻璃、地毯清洗、地板打蠟、石材打蠟、家居清潔、保養(yǎng)。維修

29、水、電器。商務(wù)服務(wù)代訂機(jī)票、船票、火車(chē)票；代辦國(guó)內(nèi)外旅游及咨詢服務(wù)、留言服務(wù)。其他服務(wù)業(yè)主文體、聯(lián)誼活動(dòng)。房屋租賃服務(wù)。 copyright centaline group, 2009code of this report | 50尊貴尊貴 ：精英專享：精英專享2424小時(shí)獨(dú)私管服小時(shí)獨(dú)私管服務(wù)，真正貴族生活務(wù)，真正貴族生活國(guó)際國(guó)際 ：國(guó)際化配套、專業(yè)化服務(wù)，：國(guó)際化配套、專業(yè)化服務(wù)，足不出戶可觀天下足不出戶可觀天下全面全面 ：360360度生活助理，居家、商度生活助理，居家、商務(wù)、休閑，開(kāi)創(chuàng)全面、嶄新的生活務(wù)、休閑，開(kāi)創(chuàng)全面、嶄新的生活方式方式向業(yè)主以及居住者提供一站式的服務(wù)。 建議聘請(qǐng)世界

30、五大行作為項(xiàng)目的物業(yè)顧問(wèn)，由開(kāi)發(fā)商公司自己做執(zhí)行操作物業(yè)管理，以 “六星級(jí)定制式”物管服務(wù) 。 copyright centaline group, 2009code of this report | 51part 2.2項(xiàng)目核心價(jià)值提煉項(xiàng)目核心價(jià)值提煉優(yōu)勢(shì)威脅機(jī)會(huì)劣勢(shì)地段：地段：綿陽(yáng)cbd核心區(qū)域江景：江景：涪江一線江景房自身配套：自身配套：高端商業(yè)配套，城市商業(yè)新中心產(chǎn)品：產(chǎn)品：超大中庭景觀、高貴典雅外立面附加值：附加值：高端會(huì)所、6星級(jí)物管服務(wù)地塊價(jià)值：地塊價(jià)值：地塊高價(jià)值被普遍認(rèn)可，有利用項(xiàng)目高端物業(yè)的發(fā)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)：綿陽(yáng)江景高端住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈價(jià)格抗性：價(jià)格抗性：同區(qū)域樓盤(pán)普

31、遍價(jià)格在5000-7000元/，對(duì)項(xiàng)目的高價(jià)格支持具有一定的抗性規(guī)模：規(guī)模：項(xiàng)目規(guī)劃小，難以打造大盤(pán)氣象梯戶比：梯戶比：項(xiàng)目3梯8戶、3梯11戶，居住舒適度低景觀面：景觀面：臨江面為商業(yè)，能觀江景戶型少項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析soso優(yōu)化策略優(yōu)化策略strengthstrength優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)opportunitiesopportunities機(jī)會(huì)機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)n cbd核心區(qū)域n 一線江景房n 高端精品商業(yè)配套n 高端會(huì)所n 六星級(jí)物管服務(wù)項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析規(guī)避策略規(guī)避策略threatsthreats威脅威脅weak

32、nessweakness劣勢(shì)劣勢(shì)n 利用項(xiàng)目綿陽(yáng)利用項(xiàng)目綿陽(yáng)cbdcbd核心區(qū)域的一線江景核心區(qū)域的一線江景資源的稀缺性以及項(xiàng)目的附加價(jià)值（高端資源的稀缺性以及項(xiàng)目的附加價(jià)值（高端會(huì)所配套、六星級(jí)物管服務(wù)）來(lái)淡化對(duì)高會(huì)所配套、六星級(jí)物管服務(wù)）來(lái)淡化對(duì)高價(jià)格的抗性價(jià)格的抗性p區(qū)位價(jià)值區(qū)位價(jià)值p江景價(jià)值江景價(jià)值p配套價(jià)值配套價(jià)值p服務(wù)價(jià)值服務(wù)價(jià)值價(jià)值演繹：奢享、唯一、身份 這就是我們項(xiàng)目的根本價(jià)值所在， 也是我們推廣的原則。綿陽(yáng)綿陽(yáng)cbdcbd唯一的具有唯一的具有六星級(jí)服務(wù)的一線江六星級(jí)服務(wù)的一線江景住宅景住宅 copyright centaline group, 2009code of this

33、 report | 56part 2.2項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位 copyright centaline group, 2009code of this report | 57一、項(xiàng)目總體定位一、項(xiàng)目總體定位綿陽(yáng)cbd.一線江景服務(wù)式精品華宅綿陽(yáng)綿陽(yáng)cbd:cbd:說(shuō)明項(xiàng)目區(qū)域，在市中心商業(yè)核心區(qū)域一線江景：一線江景：項(xiàng)目離江近，觀景效果好服務(wù)式：服務(wù)式：項(xiàng)目具有國(guó)際一流物業(yè)服務(wù)，帶給業(yè)主享受與便利精品華宅：精品華宅：說(shuō)明項(xiàng)目戶型不大，但品質(zhì)很高 copyright centaline group, 2009code of this report | 58二、項(xiàng)目形象定位二、項(xiàng)目形象定位綿陽(yáng)綿陽(yáng)cbd

34、.cbd.城市精英首席專屬臨江公館城市精英首席專屬臨江公館強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)綿陽(yáng)市中心綿陽(yáng)市中心強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目江景資源強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目江景資源涪江景觀資源涪江景觀資源強(qiáng)調(diào)客群身份強(qiáng)調(diào)客群身份城市精英人士，具有身份城市精英人士，具有身份的人的人強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目品質(zhì)首席專屬公館首席專屬公館 copyright centaline group, 2009code of this report | 59重要客戶：占購(gòu)房比例10 周邊郊縣客戶10% 核心客戶：占購(gòu)房比例80 綿陽(yáng)市城市新貴客戶30% 周邊政府事業(yè)單位高管、外地大企業(yè)住綿陽(yáng)辦事處代表30% 私企、個(gè)體老板20% 游離客戶：占購(gòu)房比例5

35、 廣元、德陽(yáng)客戶輔助客戶重要客戶核心客戶偶得客戶偶得客戶：其他5%三、客戶定位三、客戶定位 copyright centaline group, 200949套一戶型客戶主要來(lái)源于城市新貴，主要以自住為主，其次來(lái)自私企主、企事業(yè)高管、高官，購(gòu)買(mǎi)目的主要為投資兼自住。code of this report | 60客戶細(xì)分客戶細(xì)分49平米套一戶型城市白領(lǐng)、官二代、富二代，以自住為主綿陽(yáng)市區(qū)私企主、大型企業(yè)高管、高官，以投資兼自住為主；周邊郊縣企業(yè)主，購(gòu)買(mǎi)目的作為第二居所。 copyright centaline group, 2009套二客戶主要以城市新貴、私企主、企事業(yè)高管、高官為主，套二客戶

36、主要以城市新貴、私企主、企事業(yè)高管、高官為主，購(gòu)買(mǎi)目的主要以自住為主購(gòu)買(mǎi)目的主要以自住為主code of this report | 61客戶細(xì)分客戶細(xì)分67套二城市新貴(白領(lǐng)、青年企業(yè)主、富二代、官二代），以自住為主，多為結(jié)婚用私企主、企事業(yè)高管、高官，他們有對(duì)稀缺資源的占有欲，購(gòu)買(mǎi)目的為自住或投資兼自住喜歡市中心繁華的改善性住房需求者，購(gòu)買(mǎi)目的自住 copyright centaline group, 2009客戶以改善型購(gòu)房為主，大部分為個(gè)體商戶、私企老板，小部客戶以改善型購(gòu)房為主，大部分為個(gè)體商戶、私企老板，小部分為附近政府、企事業(yè)單位管理員改善型購(gòu)房。分為附近政府、企事業(yè)單位管理員改

37、善型購(gòu)房。code of this report | 62102套三客戶細(xì)分客戶細(xì)分客戶以改善型購(gòu)房為主，大部分為個(gè)體商戶、私企老板，小部分為附近政府、企事業(yè)單位管理員改善型購(gòu)房。 copyright centaline group, 2009定價(jià)原則：code of this report | 631、通過(guò)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)以及類似項(xiàng)目比較法確定當(dāng)前均價(jià)，進(jìn)行價(jià)格定位2、結(jié)合綿陽(yáng)市價(jià)格變化趨勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格變化幅度、區(qū)域發(fā)展?jié)摿M(jìn)行價(jià)格定位。3、項(xiàng)目產(chǎn)品綜合條件，進(jìn)行價(jià)格定位。四、價(jià)格定位四、價(jià)格定位 copyright centaline group, 2009code of this repo

38、rt | 64經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較法，當(dāng)前價(jià)格為經(jīng)過(guò)市場(chǎng)比較法，當(dāng)前價(jià)格為76807680元元/ /平方米平方米比較權(quán)重本案比較案例總項(xiàng)權(quán)重分項(xiàng)權(quán)重富臨桃花島富臨大都會(huì)江御城幫小島花園城銷(xiāo)售價(jià)格8000680050005400修正后價(jià)格4061 3750 3548 3627 權(quán)重30%40%15%15%加權(quán)平均值7680 7680 copyright centaline group, 2009預(yù)計(jì)2011年5月開(kāi)盤(pán)，區(qū)域價(jià)值、一線江景價(jià)值、項(xiàng)目附加值、項(xiàng)目高端品質(zhì)、區(qū)域市場(chǎng)的自然增長(zhǎng)率（12%），項(xiàng)目?jī)r(jià)格初步定位： code of this report | 65住宅價(jià)格： copyright cen

39、taline group, 2009code of this report | 66項(xiàng)目名稱建議項(xiàng)目名稱建議首選名：粼江公館首選名：粼江公館第一：體現(xiàn)項(xiàng)目稀缺的一線江景資源第二：體現(xiàn)項(xiàng)目的高端檔次第三：體現(xiàn)項(xiàng)目業(yè)主的高身份備選名：維港備選名：維港第一：體現(xiàn)項(xiàng)目的親水特征第二：體現(xiàn)項(xiàng)目的高端品質(zhì)，是人們“夢(mèng)想的家”第三：體現(xiàn)客戶的生活態(tài)度，對(duì)美好事物的追求、對(duì)稀缺性物業(yè)的占有欲 copyright centaline group, 2009code of this report | 67整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略part 3 copyright centaline group, 2009整

40、體營(yíng)銷(xiāo)目的整體營(yíng)銷(xiāo)目的code of this report | 68 copyright centaline group, 2009code of this report | 69總體營(yíng)銷(xiāo)思路總體營(yíng)銷(xiāo)思路知名度知名度+ +人氣人氣營(yíng)銷(xiāo)策略策略一：立足綿陽(yáng)本地，深挖掘，廣積糧策略一：立足綿陽(yáng)本地，深挖掘，廣積糧1、綿陽(yáng)是項(xiàng)目首先立足的根本，故是項(xiàng)目推廣必須重視的首要橋頭堡壘，加之長(zhǎng)加之長(zhǎng)興集團(tuán)作為本地開(kāi)發(fā)商，中水電集團(tuán)作為國(guó)有企業(yè)興集團(tuán)作為本地開(kāi)發(fā)商，中水電集團(tuán)作為國(guó)有企業(yè)，其集團(tuán)名氣、社會(huì)責(zé)任上有一定的影響，便于事半功倍，收到較好效果，應(yīng)當(dāng)給予重視。2、積極拓展長(zhǎng)虹集團(tuán)、九院、九洲集團(tuán)以及長(zhǎng)

41、興集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主長(zhǎng)虹集團(tuán)、九院、九洲集團(tuán)以及長(zhǎng)興集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主的關(guān)系及人脈，對(duì)于部分關(guān)系客戶積極推薦引導(dǎo)，加強(qiáng)項(xiàng)目在本地的口碑傳播及影響力，初步樹(shù)立市場(chǎng)口碑。3、戶外廣告及媒體、電視推廣上前期可以此為中心，向外輻射。4、渠道客戶拓展，綿陽(yáng)比較有名的高端俱樂(lè)部、協(xié)會(huì)、商會(huì)、高端消費(fèi)場(chǎng)所、銀行vip客戶等高端客戶的針對(duì)性拓展。5、接待現(xiàn)場(chǎng)小型高端落地活動(dòng)加強(qiáng)影響。策略二：集中覆蓋，加大渠道整合力度策略二：集中覆蓋，加大渠道整合力度項(xiàng)目前期推廣時(shí)間短，壓力大；在推廣范圍上應(yīng)從多種渠道對(duì)市場(chǎng)覆蓋項(xiàng)目信息，從時(shí)間選擇上則應(yīng)圍繞項(xiàng)目銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)進(jìn)行集中式宣傳，保證項(xiàng)目信息最大化和客戶最好的接受度；營(yíng)銷(xiāo)

42、策略營(yíng)銷(xiāo)策略策略三：人氣引爆，集中釋放策略三：人氣引爆，集中釋放通過(guò)推廣做好前期客戶累計(jì)工作，利用節(jié)點(diǎn)集中釋放，如產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、銷(xiāo)售中產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、銷(xiāo)售中心正式啟用、樣板間開(kāi)放、正式開(kāi)盤(pán)等重要節(jié)點(diǎn)。心正式啟用、樣板間開(kāi)放、正式開(kāi)盤(pán)等重要節(jié)點(diǎn)。策略四：線上線下結(jié)合，高端落地活動(dòng)提升形象品質(zhì)策略四：線上線下結(jié)合，高端落地活動(dòng)提升形象品質(zhì)1、每月根據(jù)銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)組織高端大型或小型落地活動(dòng)，配合線上推廣，通過(guò)活動(dòng)攪熱市場(chǎng)。在贏取客戶口碑的同時(shí)，創(chuàng)造利于銷(xiāo)售的賣(mài)場(chǎng)氣氛，促進(jìn)成交?；顒?dòng)內(nèi)容圍繞開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象及項(xiàng)目?jī)r(jià)值來(lái)進(jìn)行傳播開(kāi)發(fā)商品牌、項(xiàng)目形象及項(xiàng)目?jī)r(jià)值來(lái)進(jìn)行傳播。2、具體活動(dòng)應(yīng)該考慮到場(chǎng)地及節(jié)點(diǎn)，以體驗(yàn)

43、營(yíng)銷(xiāo)為指導(dǎo)。營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)策略策略五：搶成交，確保銷(xiāo)售給力策略五：搶成交，確保銷(xiāo)售給力1、加快工程建設(shè)進(jìn)度，確保2011年4月開(kāi)盤(pán)；注重品質(zhì)，項(xiàng)目展示面要好。2、加強(qiáng)銷(xiāo)售培訓(xùn)考核，提升銷(xiāo)售人員服務(wù)水平。階段性適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，促進(jìn)成交。3、每周進(jìn)行業(yè)務(wù)分享會(huì)，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提升銷(xiāo)售技巧；4、每月舉行市場(chǎng)情況分析、業(yè)務(wù)培訓(xùn)考核；5、每月評(píng)比“銷(xiāo)售之星”、“服務(wù)之星”，提高銷(xiāo)售工作熱情；6、每季度實(shí)行“末位淘汰”機(jī)制，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)上崗，提升工作能動(dòng)性；7、根據(jù)推廣階段不同，給予銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)措施，激發(fā)銷(xiāo)售成交。一切工作為了銷(xiāo)售，成交方是根本如何提高知名度、拔高形象？如何提高知名度、拔高形象？ copyrig

44、ht centaline group, 2009code of this report | 76三部曲三部曲第一曲：明星代言拔高形象第一曲：明星代言拔高形象第二曲：示范區(qū)震撼全城第二曲：示范區(qū)震撼全城第三曲：第三曲：cbd+cbd+江景公館價(jià)值論壇江景公館價(jià)值論壇 copyright centaline group, 2009明星代言：利用名人效應(yīng)，邀請(qǐng)著名演員方中信著名演員方中信作為項(xiàng)目形象代言人，以此提升項(xiàng)目形象，制造轟動(dòng)效應(yīng)。code of this report | 77明星代言明星代言方中信與生俱來(lái)的貴族氣質(zhì)，優(yōu)雅與剛毅兼?zhèn)涞男蜗螅恢笔艿綇V大影迷的喜愛(ài)和追捧，與本案形象氣質(zhì)較為符合

45、，能提升項(xiàng)目形象，能在能在綿陽(yáng)市場(chǎng)制造轟動(dòng)效應(yīng)，綿陽(yáng)市場(chǎng)制造轟動(dòng)效應(yīng)，迅速建立市場(chǎng)知曉度。迅速建立市場(chǎng)知曉度。第一曲第一曲 明星代言明星代言 copyright centaline group, 2009code of this report | 78第二曲第二曲 示范區(qū)示范區(qū)綿陽(yáng)首席綿陽(yáng)首席 五星級(jí)售樓中心五星級(jí)售樓中心建議邀請(qǐng)建議邀請(qǐng)“香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父”高文安先生，親自為項(xiàng)目售樓部做設(shè)高文安先生，親自為項(xiàng)目售樓部做設(shè)計(jì)計(jì)運(yùn)用名貴石材、奢侈品物件打造綿陽(yáng)首席豪華售樓中心。運(yùn)用名貴石材、奢侈品物件打造綿陽(yáng)首席豪華售樓中心。 copyright centaline group,

46、2009code of this report | 79樣板房體驗(yàn)體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高端舒適性，增加客戶的歸屬感體現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品的高端舒適性，增加客戶的歸屬感建議邀請(qǐng)建議邀請(qǐng)“香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父香港室內(nèi)設(shè)計(jì)之父”高文安先生，親自為項(xiàng)目樣板間做室內(nèi)設(shè)計(jì)；高文安先生，親自為項(xiàng)目樣板間做室內(nèi)設(shè)計(jì)；運(yùn)用豪華的石材以及富有品味的裝飾品，來(lái)增加樣板房的亮點(diǎn)，運(yùn)用豪華的石材以及富有品味的裝飾品，來(lái)增加樣板房的亮點(diǎn)，引起客戶的共鳴，增加樣板房的展示效果。綿陽(yáng)頂級(jí)綿陽(yáng)頂級(jí) 實(shí)體豪華樣板間實(shí)體豪華樣板間 copyright centaline group, 2009code of this report | 80第三曲第三

47、曲 價(jià)值論壇價(jià)值論壇中央都會(huì)中央都會(huì)一線江景公館一線江景公館主打項(xiàng)目整體價(jià)值，由項(xiàng)目形象過(guò)渡到項(xiàng)目核心價(jià)值城市中心、城市中心、一線江景、大型精品商業(yè)。一線江景、大型精品商業(yè)。1. 1.地段價(jià)值：地段價(jià)值：地處綿陽(yáng)市中心，濱江路高尚居住板塊；地處綿陽(yáng)市中心，濱江路高尚居住板塊；2. 2.自身配套價(jià)值：自身配套價(jià)值：大型精品商業(yè)（大型精品商業(yè)（1500015000平方米）；平方米）；3. 3.江景價(jià)值：江景價(jià)值：一線江景盡收眼底；一線江景盡收眼底；4. 4.產(chǎn)品價(jià)值：產(chǎn)品價(jià)值：外立面華貴、典雅、大氣。外立面華貴、典雅、大氣。如何聚集人氣？如何聚集人氣？ copyright centaline gr

48、oup, 2009code of this report | 821報(bào)媒宣傳24戶外轟炸活動(dòng)配合3渠道建設(shè)四大攻略四大攻略 copyright centaline group, 2009code of this report | 83戶外轟炸戶外轟炸 copyright centaline group, 2009code of this report | 84營(yíng)銷(xiāo)推廣建議營(yíng)銷(xiāo)推廣建議戶外廣告在主要交通要道、市中心、濱江路、九院、長(zhǎng)虹集團(tuán)、高端住區(qū)等立戶外大牌、公交站牌、燈桿道旗等戶外廣告，以達(dá)到吸引廣大綿陽(yáng)高端客戶關(guān)注，積極拓展、儲(chǔ)備客戶。 copyright centaline group,

49、 2009code of this report | 85報(bào)媒宣傳報(bào)媒宣傳 copyright centaline group, 2009code of this report | 86營(yíng)銷(xiāo)推廣建議營(yíng)銷(xiāo)推廣建議報(bào)廣以線上報(bào)媒推廣為主，樹(shù)立項(xiàng)目高端形象，提高項(xiàng)目高端形象，對(duì)活動(dòng)大力宣傳、形成全市聚焦。 copyright centaline group, 2009code of this report | 87渠道建設(shè)渠道建設(shè) copyright centaline group, 2009code of this report | 88積極深挖客戶資源，精確制導(dǎo)積極深挖客戶資源，精確制導(dǎo) cop

50、yright centaline group, 2009九院客戶code of this report | 89在九院研究所、居住區(qū)外設(shè)置展點(diǎn)項(xiàng)目信息；通過(guò)產(chǎn)品品鑒會(huì)產(chǎn)品品鑒會(huì)釋放項(xiàng)目信息。屬于九院的精英，屬于九院的精英，你能接收到我們的信息你能接收到我們的信息! ! copyright centaline group, 2009code of this report | 90綿陽(yáng)大型企業(yè)中高管通過(guò)直投、直郵等渠道，釋放項(xiàng)目信息通過(guò)項(xiàng)目與企業(yè)聯(lián)誼會(huì)，潛移默化的釋放項(xiàng)目信息可選渠道： 長(zhǎng)虹集團(tuán)、九州集團(tuán)、豐谷酒業(yè)等大型企業(yè)長(zhǎng)虹集團(tuán)、九州集團(tuán)、豐谷酒業(yè)等大型企業(yè)。屬于綿陽(yáng)大型企業(yè)中高層人士，屬于綿

51、陽(yáng)大型企業(yè)中高層人士，你能接收到我們的信息你能接收到我們的信息! ! copyright centaline group, 2009code of this report | 91綿陽(yáng)知名大學(xué)教授資源屬于綿陽(yáng)知名大學(xué)教授，屬于綿陽(yáng)知名大學(xué)教授，你能接收到我們的信息！你能接收到我們的信息！通過(guò)直投、直郵等渠道，釋放項(xiàng)目信息通過(guò)項(xiàng)目與學(xué)校科學(xué)實(shí)踐研討會(huì)、校慶冠名等，潛移默化的釋放項(xiàng)目信息可選渠道： 西南科技大學(xué)、綿陽(yáng)師范學(xué)院。西南科技大學(xué)、綿陽(yáng)師范學(xué)院。 copyright centaline group, 2009code of this report | 92長(zhǎng)興集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)主屬于長(zhǎng)興項(xiàng)目

52、的業(yè)主，屬于長(zhǎng)興項(xiàng)目的業(yè)主，你能接收到我們的信息！你能接收到我們的信息！通過(guò)電話回訪、發(fā)送短信，釋放項(xiàng)目信息通過(guò)項(xiàng)目與老帶新，內(nèi)部客戶消化等，潛移默化的釋放項(xiàng)目信息可選渠道： 長(zhǎng)興太陽(yáng)城、長(zhǎng)興長(zhǎng)興太陽(yáng)城、長(zhǎng)興21世紀(jì)花園城、望江苑、長(zhǎng)興江岸山景等。世紀(jì)花園城、望江苑、長(zhǎng)興江岸山景等。 copyright centaline group, 2009code of this report | 93活動(dòng)配合活動(dòng)配合 copyright centaline group, 2009項(xiàng)目代言人方中信綿陽(yáng)見(jiàn)面會(huì)code of this report | 94內(nèi)容：邀請(qǐng)項(xiàng)目代言人香港影帝方中信親臨項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，借

53、助影帝的超高人氣，引起全城轟動(dòng)，加深項(xiàng)目在綿陽(yáng)市民中的印象和高品質(zhì)形象。 copyright centaline group, 2009綿陽(yáng)最大規(guī)模保時(shí)捷豪車(chē)展綿陽(yáng)最大規(guī)模保時(shí)捷豪車(chē)展code of this report | 95活動(dòng)元素：保時(shí)捷全車(chē)系展覽+最美車(chē)模秀+名流會(huì) copyright centaline group, 2009粼江公館粼江公館. .端午夜宴端午夜宴客戶答謝會(huì)客戶答謝會(huì)code of this report | 96活動(dòng)元素：冷餐會(huì)+激光舞、魔術(shù)、模特秀表演 copyright centaline group, 2009code of this report | 9

54、7階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃part 4 copyright centaline group, 2009時(shí)間節(jié)點(diǎn)鋪排時(shí)間節(jié)點(diǎn)鋪排code of this report | 981 1月月5 5月月根據(jù)工程進(jìn)度，項(xiàng)目1期將在2011年5月1日正式對(duì)外銷(xiāo)售，中原預(yù)計(jì)將在2012年3月底實(shí)現(xiàn)住宅全部清盤(pán)，周期為10個(gè)月。20112011年年5.1住宅一批次開(kāi)盤(pán) 9 9月月 7 7月月 8 8月月階段劃分階段營(yíng)銷(xiāo)策略亮相造勢(shì)期持續(xù)熱銷(xiāo)期階段目標(biāo)開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期強(qiáng)勢(shì)蓄客期高調(diào)亮相，通過(guò)戶外、報(bào)廣等吸引客戶關(guān)注通過(guò)老帶新以及圈層活動(dòng)持續(xù)不斷帶來(lái)客戶，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，適當(dāng)提升售價(jià)完美開(kāi)盤(pán)，蓄客集中爆發(fā)媒體全面

55、鋪開(kāi)，強(qiáng)勢(shì)蓄客，設(shè)置門(mén)檻篩選客戶7.1住宅二批次開(kāi)盤(pán)活動(dòng)配合項(xiàng)目亮相儀式、售樓部開(kāi)放儀式（豪車(chē)展）周末日活動(dòng)、端午節(jié)老業(yè)主答謝會(huì)樣板間開(kāi)放儀式（產(chǎn)品品鑒會(huì)）、cbd江景公館價(jià)值論壇客戶認(rèn)知樓盤(pán)，開(kāi)始蓄客，前期蓄客量達(dá)到800組累計(jì)達(dá)到98%左右的銷(xiāo)售率銷(xiāo)售300套，一批次基本清盤(pán)意向性蓄客500組開(kāi)盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)、方中信見(jiàn)面會(huì)售樓部對(duì)外開(kāi)放2 2月月3 3月月4 4月月樣板間開(kāi)發(fā) 6 6月月 copyright centaline group, 2009code of this report | 99第一階段第一階段項(xiàng)目亮相造勢(shì)期項(xiàng)目亮相造勢(shì)期（2011.1-2011.32011.1-2011.3

56、）高調(diào)亮相，品牌炒作，做好渠道 copyright centaline group, 2009code of this report | 100推廣目的推廣目的通過(guò)明星代言、五星級(jí)售樓部開(kāi)放儀式導(dǎo)出本項(xiàng)目高端形象，建立本項(xiàng)目在市場(chǎng)上的知曉度，建立大眾影響力，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的導(dǎo)入做鋪墊，蓄客量達(dá)到800組。n 話題炒作：話題炒作：1、香港影帝方中信綿陽(yáng)行？2、什么樣的項(xiàng)目才能匹配五星級(jí)的售樓部？ copyright centaline group, 2009code of this report | 101媒體配合媒體配合 媒體策略：媒體策略：大眾媒體集中炒作1個(gè)月，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知曉度。 主要媒體

57、主要媒體：戶外大牌、公交站牌、報(bào)刊、dm單、網(wǎng)站等 廣告訴求點(diǎn)：廣告訴求點(diǎn)：項(xiàng)目高端形象大眾媒體集中炒作，以明星代言引爆全城大眾媒體集中炒作，以明星代言引爆全城 copyright centaline group, 2009code of this report | 102渠道建設(shè)渠道建設(shè)定向直投定向直投 操作方式：通過(guò)對(duì)綿陽(yáng)大型國(guó)有企業(yè)中高管、九洲集團(tuán)、長(zhǎng)虹集團(tuán)、中國(guó)工程物理研究院（九院）、政府、事業(yè)單位中高層等進(jìn)行定向直郵、定向直投，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)初步了解。 在長(zhǎng)興集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)點(diǎn)宣傳，積累客戶。 copyright centaline group, 2009code of th

58、is report | 103 活動(dòng)時(shí)間：2011年2月 活動(dòng)地點(diǎn)：王子大酒店 活動(dòng)形式：新聞發(fā)布+酒會(huì) 邀請(qǐng)嘉賓：政府部門(mén)、行內(nèi)人士、主流媒體 活動(dòng)目的：通過(guò)新聞發(fā)布會(huì)的形式，發(fā)布方中信代言本項(xiàng)目，方中信代言本項(xiàng)目，引起綿陽(yáng)全城關(guān)注，樹(shù)立產(chǎn)品高端形象，積累意向性客戶。粼江公館亮相儀式粼江公館亮相儀式 copyright centaline group, 2009綿陽(yáng)最大規(guī)模保時(shí)捷豪車(chē)展綿陽(yáng)最大規(guī)模保時(shí)捷豪車(chē)展售樓部開(kāi)發(fā)儀式售樓部開(kāi)發(fā)儀式code of this report | 104 活動(dòng)時(shí)間：2011年3月 活動(dòng)地點(diǎn)：銷(xiāo)售中心 活動(dòng)形式：豪車(chē)展+模特秀 邀請(qǐng)嘉賓：政府部門(mén)、行內(nèi)人士、主流

59、媒體 活動(dòng)目的：通過(guò)豪車(chē)展形式，發(fā)布售樓部開(kāi)發(fā)信息，引起綿陽(yáng)全城關(guān)注，樹(shù)立產(chǎn)品高端形象，積累意向性客戶。 copyright centaline group, 2009code of this report | 105第二階段第二階段強(qiáng)勢(shì)蓄客期強(qiáng)勢(shì)蓄客期（2011.42011.4）全面爆發(fā)，擠出水分，確保誠(chéng)意 copyright centaline group, 2009code of this report | 106推廣目的推廣目的通過(guò)項(xiàng)目得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)、景觀優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品自身配套優(yōu)勢(shì)，綿陽(yáng)首席江景公館的高端項(xiàng)目形象，進(jìn)行強(qiáng)勢(shì)蓄客，并通過(guò)會(huì)員卡辦理擠出非誠(chéng)意客戶，保證開(kāi)盤(pán)客戶的誠(chéng)意度，在此

60、期間共篩選出意向性較強(qiáng)的客戶約500組左右 。 copyright centaline group, 2009code of this report | 107媒體配合媒體配合 媒體策略：媒體策略：本階段全面啟動(dòng)大眾媒體，通過(guò)大眾媒體全面爆發(fā)，建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知曉度及影響力，小眾媒體及渠道媒體配合，提升圈層影響力。 主要媒體主要媒體：戶外大牌、站牌、路牌、報(bào)刊、電視、網(wǎng)站等 廣告訴求點(diǎn)：廣告訴求點(diǎn)：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值炒作大眾媒體集中爆發(fā)，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值大眾媒體集中爆發(fā)，建立項(xiàng)目?jī)r(jià)值 copyright centaline group, 2009code of this report | 108姚勇綿陽(yáng)c