chap不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1chap不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在某個(gè)時(shí)點(diǎn)上為取得他人不動(dòng)產(chǎn)而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。而獲得相應(yīng)權(quán)益所支付的代價(jià)。該定義有三層含義：該定義有三層含義：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格隨市場供求關(guān)系變動(dòng)，因此不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；是指某個(gè)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)下的價(jià)格；不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同價(jià)格；不同的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益對應(yīng)不同價(jià)格；這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。這種代價(jià)一般以貨幣形式支付。 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的概念第1頁/共52頁不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備不

2、動(dòng)產(chǎn)價(jià)格與其他任何物品要有價(jià)格一樣，需要具備3個(gè)條件個(gè)條件：有用性：有用性：指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說指物品能夠滿足人們的某種需要，俗話說“有用有用”，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為使用價(jià)值 ；稀缺性：稀缺性：指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地指物品的數(shù)量沒有多到使每個(gè)人都可以隨心所欲地得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏得到它，是相對缺乏，而不是絕對缺乏 ；有效需求：有效需求：對物品的有支付能力支持的需要對物品的有支付能力支持的需要不但愿意購不但愿意購買而且有能力購買買而且有能力購買 。 第2頁/共52頁都是價(jià)格，用貨幣來表示；都是價(jià)格，用貨幣來表示；都有波動(dòng)，受供求因

3、素的影響；都有波動(dòng)，受供求因素的影響；都是按質(zhì)論價(jià)；都是按質(zhì)論價(jià)；第3頁/共52頁生產(chǎn)成本不同生產(chǎn)成本不同：地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素地價(jià)不一定含有生產(chǎn)成本因素 ；折舊不同：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，雖有折舊，但折舊不同：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常隨著時(shí)間的流逝而上升，雖有折舊，但會(huì)自然增值；會(huì)自然增值；價(jià)格差異不同：基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異不同：基本上是一宗土地一個(gè)價(jià)格，而且不同的土地之間價(jià)格差異較大；價(jià)格差異較大； 市場性質(zhì)不同：土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主觀因素的市場性質(zhì)不同：土地市場為不完全市場，形成的地價(jià)受主觀因素的影響較大；影響較大；價(jià)格形成時(shí)間不

4、同：地價(jià)形成的時(shí)間通常較長；價(jià)格形成時(shí)間不同：地價(jià)形成的時(shí)間通常較長；供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價(jià)多受需求的影響，供求變化不同：土地供給彈性較小，因此，地價(jià)多受需求的影響，并且對土地的需求是一種并且對土地的需求是一種“引致引致”需求需求。第4頁/共52頁不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格受區(qū)位的影響很大 ；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格 ；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金 ； 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是在長期考慮下形成的 ；不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者

5、的個(gè)別因素的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格通常是個(gè)別形成，容易受交易者的個(gè)別因素的影響影響 ；第5頁/共52頁不動(dòng)產(chǎn)需求的概念不動(dòng)產(chǎn)需求的概念 指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。平下，對某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠購買的數(shù)量。形成需求有兩個(gè)條件形成需求有兩個(gè)條件一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。 不動(dòng)產(chǎn)供求與價(jià)格第6頁/共52頁該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平 ；消費(fèi)者的收人水平消費(fèi)者的收人水平 ；消費(fèi)者的偏好消費(fèi)者的偏好 ； 相關(guān)物品的價(jià)格水平相關(guān)物品的價(jià)格水平 ；消費(fèi)

6、者對未來的預(yù)期消費(fèi)者對未來的預(yù)期。決定不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素決定不動(dòng)產(chǎn)需求量的因素第7頁/共52頁一般不動(dòng)產(chǎn)的需求曲線PPQQDD0D1D2圖3-1（a）圖3-1（b）第8頁/共52頁不動(dòng)產(chǎn)供給的概念不動(dòng)產(chǎn)供給的概念 不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商和擁有者不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商和擁有者(賣者賣者)在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠提供出在每一價(jià)格水平下，對某種不動(dòng)產(chǎn)所愿意而且能夠提供出售的數(shù)量。售的數(shù)量。形成供給有兩個(gè)條件形成供給有兩個(gè)條件一是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商一是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有者愿意供給，二是不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商或擁有者有能力供給。或擁有者有能力供給

7、。在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量在現(xiàn)實(shí)中，某種房地產(chǎn)在未來某一時(shí)間的供給量 供給量存量供給量存量-拆毀量拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+ 其他種其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量新開發(fā)量第9頁/共52頁 某種不動(dòng)產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了某種不動(dòng)產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的，除了隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：隨機(jī)因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)成本；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；該種不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平；不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商對未來的預(yù)期。不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)商對未來

8、的預(yù)期。 第10頁/共52頁一般不動(dòng)產(chǎn)的供給曲線PPQQSS0S1S2圖3-2（a）圖3-2（b）第11頁/共52頁房地產(chǎn)均衡價(jià)格是房地產(chǎn)的市揚(yáng)需求曲線與市場供給曲線相交時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時(shí)的價(jià)格。 圖3-3 房地產(chǎn)均衡價(jià)格及其形成PQESDPeP2P1Q1Q2QeQ3Q4第12頁/共52頁變化方向編號變化幅度均衡價(jià)格均衡交易同方向變化1供給增加=需求增加不變增加2供給減少=需求減少不變減少3供給增加需求增加下降增加4供給減少需求減少下降減少5供給增加需求減少上升減少反方向變化7供給增加需求減少下降不變8供給減少=需求增加上升不變9供給增加需求減少下降增加10供

9、給減少需求增加上升增加11供給增加需求增加上升減少第13頁/共52頁P(yáng)QPeQe0Qe1D0D1S0S1同方向變化1PQPeQe1Qe0D1D0S1S0同方向變化2均衡價(jià)格變化規(guī)律均衡價(jià)格變化規(guī)律 第14頁/共52頁第15頁/共52頁第16頁/共52頁第17頁/共52頁第18頁/共52頁按形成形式分按形成形式分 成交價(jià)格成交價(jià)格：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)：指交易雙方實(shí)際成交的價(jià)格，是一種事實(shí)或真實(shí)價(jià)格。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。價(jià)格。分為：正常成交價(jià)格、非正常成交價(jià)格。市場價(jià)格市場價(jià)格：指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場上的平均水平價(jià)：指某特定時(shí)期某種不動(dòng)產(chǎn)在市場上的平均

10、水平價(jià)格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。格，是大量成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)結(jié)果。理論價(jià)格理論價(jià)格：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對市場模擬而形成的價(jià)格，是均衡：指經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對市場模擬而形成的價(jià)格，是均衡價(jià)格。價(jià)格。公開市場價(jià)值公開市場價(jià)值：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價(jià)：指在競爭和公開市場條件下最可能形成的價(jià)格。不動(dòng)產(chǎn)的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理格。不動(dòng)產(chǎn)的競爭和公開市場是指在該市場上交易雙方都是理性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時(shí)間，對交易對性的，都掌握足夠的市場信息，有充分的交易時(shí)間，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件正常象具有必要的專業(yè)知識，交易條件正常 。不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與價(jià)格的種類第1

11、9頁/共52頁理論價(jià)格市場價(jià)格時(shí)間價(jià)格圖3-9 市場價(jià)格與理論價(jià)格之間的關(guān)系 第20頁/共52頁清算價(jià)值清算價(jià)值：不符合公開市場價(jià)值的：不符合公開市場價(jià)值的“交易雙方有較充裕的交易雙方有較充裕的時(shí)間進(jìn)行交易時(shí)間進(jìn)行交易”或或“交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的交易雙方是自愿地進(jìn)行交易的”這兩個(gè)這兩個(gè)條件下的價(jià)格。條件下的價(jià)格。評估價(jià)格評估價(jià)格：指估價(jià)人員針對某種估價(jià)目的，對某不動(dòng)產(chǎn)在：指估價(jià)人員針對某種估價(jià)目的，對某不動(dòng)產(chǎn)在某時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱某時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果。又稱：評估價(jià)、評估值、評估額、估價(jià)結(jié)果。：評估價(jià)、評估值、評估額、估價(jià)結(jié)果。 城

12、市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)還是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)還是清算價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)第21頁/共52頁按政府對價(jià)格干預(yù)程度按政府對價(jià)格干預(yù)程度市場調(diào)節(jié)價(jià)市場調(diào)節(jié)價(jià)：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成：由經(jīng)營者自主經(jīng)營制定，通過市場競爭形成的價(jià)格。的價(jià)格。政府指導(dǎo)價(jià)政府指導(dǎo)價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及制定的價(jià)格。主要有基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、房屋重置價(jià)格及經(jīng)濟(jì)適用

13、房銷售價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格。政府定價(jià)政府定價(jià)：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按：指由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格。主要是在城鎮(zhèn)住房制度改革中對出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。中對出售公有住房實(shí)行的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和成本價(jià)。第22頁/共52頁經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格：指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和指根據(jù)政府規(guī)定的成本構(gòu)成項(xiàng)目和利潤率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察利潤率所確定的價(jià)格。成本構(gòu)成：征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建

14、筑安裝工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款建設(shè)費(fèi)和小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等利息和稅金等7項(xiàng)，利潤在項(xiàng)，利潤在3%以下。以下。 第23頁/共52頁按實(shí)物形態(tài)分類按實(shí)物形態(tài)分類土地價(jià)格土地價(jià)格：簡稱地價(jià)。：簡稱地價(jià)。根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟根據(jù)土地性質(zhì)和開發(fā)程度分為：生地價(jià)格、毛地價(jià)格、熟地價(jià)格；地價(jià)格； 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用：是指建筑物部分的價(jià)格，不含建筑物所占用的土地的價(jià)格。的土地的價(jià)格。房地價(jià)格房地價(jià)格：又稱房地混合價(jià)，是指建筑物連同其占用的土：又稱房地混合價(jià)

15、，是指建筑物連同其占用的土地的價(jià)格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有地的價(jià)格，對于同一宗房地產(chǎn)而言，有 房地價(jià)格房地價(jià)格 土地價(jià)格土地價(jià)格 建筑物價(jià)格建筑物價(jià)格第24頁/共52頁根據(jù)價(jià)格表示單位分為：根據(jù)價(jià)格表示單位分為：(1)總價(jià)格總價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格：指某一宗或者某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。(2)單位價(jià)格單位價(jià)格：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單：土地單價(jià)是單位土地面積的土地價(jià)格；建筑物單價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面價(jià)是單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；房地單價(jià)是單位建筑物面積的房地價(jià)格。積的房地價(jià)格。(3)樓面地價(jià)樓面地價(jià)：一種

16、特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土：一種特殊的土地單價(jià)，是按建筑物面積均攤的土地價(jià)格。地價(jià)格。 這三種價(jià)格中哪種價(jià)格不能反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平的高低？這三種價(jià)格中哪種價(jià)格不能反映不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格水平的高低？第25頁/共52頁例子例子有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價(jià)為700元元/m2，乙土地的單，乙土地的單價(jià)為價(jià)為510元元/m2，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，明智的買者會(huì)購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為明智的買者會(huì)購買哪塊土地？但如果甲土地的容積率為5，乙土地的容積率為乙土地的容積率為3，其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)

17、，其他條件完全相同，則明智的買者會(huì)購買哪塊土地？為什么？購買哪塊土地？為什么？注意：注意：在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格水平的高低。價(jià)格水平的高低。 第26頁/共52頁按不同的經(jīng)濟(jì)行為按不同的經(jīng)濟(jì)行為(1)買賣價(jià)格買賣價(jià)格：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；：是通過市場買賣交易方式轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的價(jià)格；(2)租賃價(jià)格租賃價(jià)格：是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使：是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人作為出租人將其不動(dòng)產(chǎn)出租給承租人使用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物用，由出租人收取或承租人支付的貨幣額、商品或其他

18、有價(jià)物 。(3)抵押價(jià)值抵押價(jià)值：從理論上講，不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆：從理論上講，不動(dòng)產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)當(dāng)是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動(dòng)產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者滿債務(wù)人不履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押不動(dòng)產(chǎn)最可能所得的價(jià)款或者抵押不動(dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目畹盅翰粍?dòng)產(chǎn)折價(jià)的價(jià)值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。優(yōu)先受償?shù)目铑~包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包額包括劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金、發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制執(zhí)行費(fèi)用。在人的建筑工程價(jià)款、已擔(dān)保債權(quán)數(shù)額等，但不包括強(qiáng)制

19、執(zhí)行費(fèi)用。在實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期實(shí)際估價(jià)中，通常具體為估價(jià)作業(yè)期間的某個(gè)日期(一般為實(shí)地查勘之一般為實(shí)地查勘之日日)的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。的公開市場價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。 第27頁/共52頁(4)典價(jià)典價(jià)：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣：是在設(shè)立典權(quán)時(shí)，由出典人收取或典權(quán)人支付的貨幣額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。額、商品或其他有價(jià)物。典價(jià)往往低于不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。(5)保險(xiǎn)價(jià)值保險(xiǎn)價(jià)值：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依：是將不動(dòng)產(chǎn)投保時(shí)，為確定保險(xiǎn)金額提供參考依據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)

20、價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投據(jù)而評估的價(jià)值。評估保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，估價(jià)對象的范圍應(yīng)視所投保的險(xiǎn)種而定。保的險(xiǎn)種而定。(6)課稅價(jià)值課稅價(jià)值：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評估的作為計(jì)稅：是指為課稅的需要，由估價(jià)人員評估的作為計(jì)稅依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。依據(jù)的價(jià)值。具體的課稅價(jià)值如何，要視稅收政策而定。 (7)征收價(jià)值征收價(jià)值：是政府強(qiáng)制取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。：是政府強(qiáng)制取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)給予的補(bǔ)償金額。 第28頁/共52頁按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同按不動(dòng)產(chǎn)交易付款方式不同(1)實(shí)際價(jià)格實(shí)際價(jià)格：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不：是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者

21、將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。(2)名義價(jià)格名義價(jià)格：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)：是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。一次付清的價(jià)格。 第29頁/共52頁第30頁/共52頁在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為在上述第一種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元元m2 ，實(shí)際總價(jià)，實(shí)際總價(jià)為為30萬元；不存在名義價(jià)格。萬元；不存在名義價(jià)格。在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為在第二種情況下：實(shí)際單價(jià)為3 000X(15)2 850(元元m2)，實(shí)際總價(jià)為萬元；名義單價(jià)為實(shí)際總價(jià)為萬元；名義單價(jià)為3000元元m2

22、，名義總價(jià)為，名義總價(jià)為30萬元。萬元。在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為在第三種情況下：實(shí)際總價(jià)為1010(1+5)+10(1+5) 2928(萬元萬元)，實(shí)際單價(jià)為，實(shí)際單價(jià)為2 928元元m；名義單價(jià)為；名義單價(jià)為3 000元元m2，名義總價(jià)為，名義總價(jià)為30萬元萬元在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為30(1+5)28.57(萬元萬元)，實(shí)際單價(jià)為，實(shí)際單價(jià)為2857元元m2 ；名義單價(jià)為；名義單價(jià)為3000元元m2 ，名，名義總價(jià)為義總價(jià)為30萬元。萬元。在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為在第五種情況下：實(shí)際單價(jià)為3000元元m2 ，實(shí)際總價(jià)為，實(shí)際總價(jià)為30萬元；不存在名義價(jià)格。萬

23、元；不存在名義價(jià)格。 第31頁/共52頁按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間按不動(dòng)產(chǎn)的交割時(shí)間(1)現(xiàn)房價(jià)格現(xiàn)房價(jià)格：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即：當(dāng)交易標(biāo)的物為建筑物已建成的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，即為現(xiàn)房價(jià)格為現(xiàn)房價(jià)格(含土地價(jià)格含土地價(jià)格) ；(2)期房價(jià)格期房價(jià)格：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋：是指以目前尚未建成而在將來建成的房屋(含含土地土地)為交易標(biāo)的的價(jià)格。為交易標(biāo)的的價(jià)格。 在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)在期房與現(xiàn)房同品質(zhì)(包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管包括質(zhì)量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等理等)下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之下，期房價(jià)格低于現(xiàn)房價(jià)格。期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系是：間的關(guān)系是

24、：期房價(jià)格期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格現(xiàn)房價(jià)格 一一 預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間 現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償一風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)?2頁/共52頁交易形式交易達(dá)成日交貨日付款日和付款方式備注現(xiàn)貨交易現(xiàn)在現(xiàn)在現(xiàn)在一次性付清此為典型的現(xiàn)貨交易現(xiàn)在起分期支付未來一次性付清此稱為賒銷或賒購期貨交易現(xiàn)在未來現(xiàn)在一次性付清此稱為預(yù)購或預(yù)售現(xiàn)在起分期支付未來一次性付清此為典型的期貨交易現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情況現(xiàn)貨交易和期貨交易的各種情況 第33頁/共52頁在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格在商品房出售中出現(xiàn)的一組價(jià)格(1)起價(jià)起價(jià)：是指所消售的商品房的最低價(jià)格；：是指所消售的商品

25、房的最低價(jià)格；(2)標(biāo)價(jià)標(biāo)價(jià)：是商品房出售者在其：是商品房出售者在其“價(jià)目表價(jià)目表”上標(biāo)注的不同樓層上標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；、朝向、戶型的商品房出售價(jià)格，即賣方的要價(jià)；(3)成交價(jià)成交價(jià)：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；：是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格；(4)均價(jià)均價(jià)：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均：是指所銷售商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)的平均價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。價(jià)格和成交價(jià)的平均價(jià)格。第34頁/共52頁在拍賣中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)在拍賣中存在保留價(jià)（底價(jià)）、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)、成交價(jià)(1)保留價(jià)保留價(jià)：是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)

26、的可售的最低價(jià)格；：是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格；(2)起拍價(jià)起拍價(jià)：又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次：又稱開叫價(jià)格、起叫價(jià)，是拍賣師在拍賣時(shí)首次報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；報(bào)出的拍賣標(biāo)的的價(jià)格；(3)應(yīng)價(jià)應(yīng)價(jià)：是競買人對拍賣師報(bào)出的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)：是競買人對拍賣師報(bào)出的應(yīng)允，或是競買人自己報(bào)出的購買價(jià)格；出的購買價(jià)格；(4)成交價(jià)成交價(jià)：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式：是經(jīng)拍賣師落椎或者以其他公開表示買定的方式確定后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。確定后的競買人的最高應(yīng)價(jià)。第35頁/共52頁補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià)：是指國有土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)補(bǔ)地價(jià)：是指國有

27、土地使用者因改變土地用途等而向國家補(bǔ)交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情交的地價(jià)或土地使用權(quán)出讓金、土地收益。需要補(bǔ)地價(jià)的情形主要有如下形主要有如下3類：類：土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃土地使用者改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件；限制條件；土地使用者延長土地使用年限土地使用者延長土地使用年限(包括出讓土地使用權(quán)期滿包括出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期后續(xù)期)；土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)土地使用者轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)(要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等要求補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金等)。第36頁/共52頁 對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制對于改變土地用途、容積率、建筑高度等城市規(guī)劃限制條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的條件的，補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額理論上等于改變后的地價(jià)與改變前的地價(jià)之差，即地價(jià)之差，即 補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)地價(jià) 改變后的地價(jià)改變后的地價(jià) 一一 改變前的地價(jià)改變前的地價(jià)例子：某宗土地總面積例子：某宗土地總面積1000m2，容積率為，容積率為3，對應(yīng)的土地單，對應(yīng)的土地單價(jià)為價(jià)為450元元m2