商業(yè)地產(chǎn)東莞常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場調(diào)研報告65頁

1、 東莞中原東部目 錄目 錄1第一章 常平鎮(zhèn)概述211總述212自然地理213歷史沿革314行政村域415各項配套設(shè)施現(xiàn)狀516交通組織現(xiàn)狀7第二章 常平鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展分析821經(jīng)濟現(xiàn)狀822經(jīng)濟發(fā)展分析923經(jīng)濟指標分析1224常平和周邊鎮(zhèn)區(qū)對比分析15第三章 常平鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)17第四章 常平鎮(zhèn)代表性住宅分析20 41個盤分析20第五章 片區(qū)住宅市場分析3251房地產(chǎn)市場概況3252常平住宅市場的歷年銷售面積和金額分析3253近年住宅市場價格分析3354產(chǎn)品分析3355銷售分析3456客戶群分析36第六章 常平鎮(zhèn)住宅市場總結(jié)3761常平鎮(zhèn)二級市場現(xiàn)狀及特征3762外銷市場現(xiàn)狀及特征39第七章片區(qū)住

2、宅市場預(yù)測4271供求關(guān)系趨勢預(yù)測4272價格趨勢預(yù)測43第八章 鎮(zhèn)區(qū)各項配套現(xiàn)狀43附表63 常平鎮(zhèn)市場調(diào)研 第一章 常平鎮(zhèn)概況1.1 總述：常平鎮(zhèn)位于廣東省東莞市東部地區(qū)，地處穗港經(jīng)濟軸的中心。全鎮(zhèn)總面積108平方公里，下轄32個村（居）委會，戶籍人口6.5萬人，總?cè)丝诮?0萬。"紅荔千林香飄京九，鐵龍三路樞會常平"。常平最大的優(yōu)勢在于鐵路樞紐的區(qū)位優(yōu)勢。常平鎮(zhèn)充分發(fā)揮鐵路樞紐優(yōu)勢，不斷加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，大力發(fā)展內(nèi)外型經(jīng)濟，并形成了以商貿(mào)流通業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)特色，被東莞市定位為東莞東部的支點城市。1.2 自然地理【地理概況】常平鎮(zhèn)地理坐標為北緯22°5838&

3、quot;東經(jīng)113°5918"，全鎮(zhèn)總面積108平方公里，總?cè)丝诮?0萬。西北部距莞城33公里左右、可接廣州，南部靠近深圳、香港，處于珠江三角洲廣深經(jīng)濟走廊的黃金地段，同時有國家鐵路主干線京九鐵路及廣梅汕鐵路、廣深鐵路在此交匯，是一個重要的交通樞紐和物資集散地。東與橋頭、謝崗為鄰，南與樟木頭、黃江鎮(zhèn)相接，西與大朗、東坑毗連，北與橫瀝、企石接壤。境內(nèi)東有石馬河，西有寒溪水?！镜孛驳刭|(zhì)】常平鎮(zhèn)地處東江南部泛洪區(qū)，寒溪流域的南段， 石馬河北段之西部。東南角連綿起伏的山嶺，形成丘陵地帶；西北部寒溪水穿貫其間，河涌交錯，形成埔田地區(qū)。地勢東南高而西北底，西部北側(cè)崗地連片。境內(nèi)石馬河

4、、仁和水、寒溪水跟山勢走向基本一致，為南北走向。鎮(zhèn)內(nèi)主要地層分布為下古生界石英片巖和下朱羅紀砂頁巖。除東南部山嶺起伏、巖石遍布，屬花崗巖外，其余均屬砂巖、頁巖。埔田地區(qū)是河流沖擊層，耕作層深，屬黏土類，適宜種植水稻；山坑田為沙壤土，鐵銹水較多；其余為沙泥適中的坑田和涌邊田；旱地和山地多為紅壤、赤紅壤、黃壤石質(zhì)土?！練夂驐l件】常平鎮(zhèn)臨近南海，屬于南亞熱帶海洋性季風氣候區(qū)。夏季盛行南風，冬季盛行東風和北風。全年氣候溫和濕潤，四季如春。年平均氣溫22，無霜期314天，年平均相對濕度為79%。全鎮(zhèn)降雨量充沛，多年平均降水量1970毫米。雨量多集中在4-9月份，占全年降水量的87.6%1.3 歷史沿革早

5、在宋朝初期，大瀝村就有人類在此聚居生息。南宋末年其余各村落也先后有村民從南雄珠璣巷遷此安居，于元、明、清三代又有小部分村落相繼出現(xiàn)。清道光（1821年）以前，常平鎮(zhèn)境內(nèi)先后出現(xiàn)一些小圩市，其后由于河道變遷以及社會環(huán)境變化，特別是廣九鐵路建成并設(shè)立常平站（今東莞站）之后，除常平圩日趨繁榮外，其余各圩相繼衰落。建國之前，常平圩的發(fā)展主要經(jīng)歷了三個階段：常平古圩廣裕圩常平新圩。常平圩原是寒溪水畔一片荒灘，因水運便利，商業(yè)和手工業(yè)等在此發(fā)展，形成常平古圩。其后為與常平古圩抗衡，在其東端又建廣裕圩，因廣裕圩轄地廣闊，人口眾多，水運便利，發(fā)展較常平古圩為快。之后，常平圩為求競爭，又建常平新圩。后來，人們把

6、連成一體的常平古圩和常平新圩統(tǒng)稱為常平下圩，而廣裕圩則稱為常平上圩。新中國成立后，常平圩與廣裕圩合并為常平圩（曾先后兩次稱常平鎮(zhèn)），并為歷屆政府機構(gòu)駐地。1987年，常平撤區(qū)建鎮(zhèn)，常平圩被劃分為居民管理區(qū)和下圩管理區(qū)。【歷史沿革大事記】宋初（太平興國年間，即977年984年），南雄利雋卿到大瀝建村，是常平地區(qū)立村之最早者。南宋后期（約12651278年），我鎮(zhèn)部分村落始祖先后從南雄珠璣巷或其他地方到本鎮(zhèn)各地立村，從此本鎮(zhèn)村落已初具現(xiàn)今之格局。清順治年間（1644年），常平境內(nèi)鄉(xiāng)村歸京山司管轄。道光年間（18211865），常平古圩建立。1950年8月5日，區(qū)鄉(xiāng)調(diào)整，常平圩為全縣唯一的區(qū)轄鎮(zhèn)，常

7、平境內(nèi)的村莊基本屬一區(qū)的常平鄉(xiāng)和廣裕鄉(xiāng)管轄。1953年春，全縣將原來的九個區(qū)劃分十五個區(qū)，常平區(qū)劃為第五區(qū)，共轄區(qū)21個鄉(xiāng)。1954年6月30日，五區(qū)常平改為鄉(xiāng)級鎮(zhèn)。1954年7月1日，縣內(nèi)區(qū)鄉(xiāng)建制又變化，常平圩改為鄉(xiāng)級鎮(zhèn)。五區(qū)原所屬的21個鄉(xiāng)縮為十七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。1955年9月，第五區(qū)改稱為“常平區(qū)”。1957年12月，全縣撤區(qū)設(shè)鄉(xiāng)，成立三十七個大鄉(xiāng)，常平區(qū)解體， 原小鄉(xiāng)合并為常平、土塘、橫瀝、東坑四個大鄉(xiāng)。1958年3月，土塘大鄉(xiāng)并入常平大鄉(xiāng)，常平境內(nèi)的村莊基本為常平大鄉(xiāng)所轄。1958年10月，全縣廢除大鄉(xiāng)制，建立人民公社制，當時常平、橫瀝、橋頭、東坑四個大鄉(xiāng)合并成立常平人民公社。1959年，橋

8、頭、橫瀝地區(qū)劃出常平公社。1983年11月，撤銷常平公社，成立常平區(qū)公所。原公社所轄的各生產(chǎn)大隊亦同時撤銷，改稱鄉(xiāng)人民政府。 1987年4月，常平撤區(qū)建鎮(zhèn)。常平區(qū)公所解體，成立常平鎮(zhèn)人民政府。原區(qū)管所轄下的24個鄉(xiāng)也撤銷，分別建立31個管理區(qū)（另外一個居民管理區(qū)）。1.4 行政村域常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)域面積108平方公里，轄31個村委會和1個居委會，31個村委會分別為下圩、崗梓、橋梓、塘角、蘇坑、袁山貝、金美、還珠瀝、朗貝、板石、橋瀝、盧屋、土塘、 麥元、九江水、朗洲、陳屋貝、司馬、霞坑、漱舊、漱新、黃泥塘、元江元、橫江廈、田尾、白花瀝、沙湖口、白石崗、松柏塘、上坑、木掄。1.5 各項配套設(shè)施現(xiàn)狀1、文化

9、娛樂設(shè)施常平鎮(zhèn)歷史悠久，民風淳樸，旅游文化設(shè)施豐富。鎮(zhèn)內(nèi)不僅有被譽為“城市客廳”的常平文化廣場、大劇院、廣播電視中心和集商住、休閑、健身、度假于一體的高尚旅游區(qū)高爾夫訓(xùn)練基地；還有休閑娛樂好場所的濱河公園、荔枝公園和分三期工程進行、主要有自然生態(tài)活動區(qū)、農(nóng)家樂觀光區(qū)和濱水生態(tài)景觀區(qū)的常平鐵路公園等文化娛樂設(shè)施。2、酒店、休閑購物常平鎮(zhèn)率先成立了全市首家鎮(zhèn)級旅游飯店協(xié)會，首批會員34家，大大提升了我鎮(zhèn)旅游酒店的檔次和整體形象。我們積極引導(dǎo)酒店參加評星活動，2002年14家、2003年2家酒店順利通過市旅游涉外飯店星級評定委員會評定，喜獲星級酒店稱號。目前，常平鎮(zhèn)有星級酒店18家，其中五星級1家，

10、四星級2家，二星級13家，一星級2家。常平鎮(zhèn)商業(yè)繁華，商場林立，大型綜合商場有天天百貨、大和百貨、廣裕中心、珠寶城和華潤超市等大型綜合商場；還有常平商業(yè)步行街這一購物休閑的好地方及連續(xù)成功舉辦了三屆常平農(nóng)副產(chǎn)品（食品）交易會，累積成交額近26億元，成為輻射大京九沿線乃至更廣大地區(qū)的會展中心的大京九物流圓。3、醫(yī)療衛(wèi)生常平鎮(zhèn)醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施完善，有著先進的醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)，擁有多家優(yōu)秀的醫(yī)院，和眾多的優(yōu)秀的醫(yī)療衛(wèi)生人員。2003年9月，常平鎮(zhèn)獲“省衛(wèi)生鎮(zhèn)”榮譽稱號。常平醫(yī)院，1999年獲“市文明單位“和“市園林式單位“稱號 ，2000年獲“百家文明醫(yī)院”和“廣東省普通高等醫(yī)學(xué)院校教學(xué)醫(yī)院”。4、文化教育

11、2003年12月8日，廣東省教育廳正式下發(fā)文件，決定授予常平鎮(zhèn)為廣東省教育強鎮(zhèn)的稱號常平鎮(zhèn)有公辦中小學(xué)31所，其中中學(xué)3所，小學(xué)28所，3所中學(xué)中，常平中學(xué)是完全中學(xué)，省一級學(xué)校，黃水職業(yè)中學(xué)是省重點職中，振興中學(xué)是按省一級學(xué)校標準建設(shè)的初級中學(xué)。小學(xué)中有8所學(xué)校分屬省市一級學(xué)校：常平第一小學(xué)屬省一級學(xué)校，中心小學(xué)、朗貝小學(xué)、 土塘小學(xué)、板石小學(xué)、袁山貝小學(xué)、金美小學(xué)、橋瀝小學(xué)等7所小學(xué)是市一級學(xué)校。鎮(zhèn)屬幼兒園2所：中心幼兒園與第二幼兒園，其中后者是市一級幼兒園。民辦學(xué)校有7所，分別是新星高級中學(xué)、新星學(xué)校、萊恩小學(xué)、旭升學(xué)校、創(chuàng)業(yè)學(xué)校、 東山學(xué)校、嘉華學(xué)校，新星高級中學(xué)屬民辦公助性質(zhì)學(xué)校。2

12、003年，常平鎮(zhèn)共有小學(xué)生11311人，初中生4398人，普通高中生1365人，職業(yè)高中生1678人。小學(xué)教師661人，普通中學(xué)教師410人，職業(yè)高中教師100人。多年來，常平鎮(zhèn)大辦現(xiàn)代化教育，全面推行素質(zhì)教育，教育質(zhì)量不斷提高。常平中學(xué)高考省線入圍人數(shù)節(jié)節(jié)上升，1999年上線人數(shù)為83人，2000年突破百人大關(guān)，2003年上升到155人。黃水職業(yè)中學(xué)組織學(xué)生參加高職類高考，2002年入圍105人，2003年上升到262人，增幅居市前列。1.6 交通組織現(xiàn)狀1、鎮(zhèn)內(nèi)公路環(huán)城路（建設(shè)中），是常平鎮(zhèn)今年的重點工程項目，整條環(huán)城路貫穿橋梓、蘇坑、袁山貝至常馬路，建成后將成為常平鎮(zhèn)溝通鎮(zhèn)內(nèi)東南西北及過

13、境車輛的快速干道。東平大道（東段，規(guī)劃中）位于東部工業(yè)園區(qū)的軸心位置，起點為常平鎮(zhèn)常馬公路，終點至東江大堤，經(jīng)常平、橋頭、企石三鎮(zhèn)，將建成高綠化率、風景怡人的景觀大道?？诎洞蟮溃ńㄔO(shè)中）沿鐵路沿線，連接常橋路與常東路。原有、已改擴建或?qū)⒁臄U建的道路、橋梁：常平大道（西段）、常平大橋、元霞路、常謝路、常橫路、北環(huán)路、常黃路、常東路等。2、鎮(zhèn)外公路?；⒏咚俟罚ńㄔO(shè)中），途徑虎門、長安、大嶺山林場、大嶺山、松山湖科技產(chǎn)業(yè)園、大朗、常平等鎮(zhèn)區(qū)，設(shè)新聯(lián)、大嶺山、莞深、莞樟、常平、東深、五點梅等互通立交七處，隧道兩處，大橋、特大橋余座。其規(guī)模之大、工程之艱巨為東莞公路建設(shè)史之最。東深公路，由橋頭經(jīng)常平

14、、樟木頭、塘廈、鳳崗至寶安鵝公嶺。莞樟公路、東部快速公路將進一步改闊建。3、鐵路常平鎮(zhèn)地處珠三角經(jīng)濟走廊黃金地段，是京九鐵路、廣梅汕鐵路、廣深鐵路的交匯點，國內(nèi)城鎮(zhèn)唯一設(shè)有二個大型鐵路客運站（東莞站、東莞東站）及鐵路貨運的口岸，是東莞連通廣州、深圳、香港、北京等經(jīng)濟繁華城市地區(qū)的通津要塞，每天始發(fā)與經(jīng)過的客運列車高達199對，年人流量超過2000萬人次，鐵路口岸出入境人數(shù)超過100萬人次。東莞站(南站)和東莞東火車站是廣深線、京九線上的大站，從這里可以直達南昌、九江、阜陽、北京、成都、武昌、南京、鄭州、青島、合肥、衡陽、長沙、岳陽、汕頭等大中城市，其影響已輻射整條京九沿線經(jīng)濟增長帶，成為我國南

15、北人流、物流集散地，特別是華北、華東、粵東與珠江三角洲重要的轉(zhuǎn)運站。除了客運功能外，火車站貨場有5條貨運專用線和2萬平方米倉庫，貨運能力達250萬噸，東莞以東地區(qū)的國際集裝箱可編組專列，查驗后直接發(fā)往香港。鐵路與公路交通優(yōu)勢，是商家的必爭風水寶地。第二章 常平鎮(zhèn)經(jīng)濟分析 2.1、常平鎮(zhèn)經(jīng)濟現(xiàn)狀國民經(jīng)濟持續(xù)快速健康發(fā)展。2003年，主要經(jīng)濟指標均實現(xiàn)較大幅度增長。全鎮(zhèn)全年國內(nèi)生產(chǎn)總值50.6億元，同比增長15%，工業(yè)總產(chǎn)值（當年價）80億元，同比增長23.48%；出口總額14.4億美元，同比增長15.1%；稅收總收入6億元，同比增長25.5%；鎮(zhèn)本級可支配財政收入3.69億元，同比增長38.06

16、%；固定資產(chǎn)投資總額16.9億元，同比增長21.1%；金融機構(gòu)各項存款余額86億元，同比增長21.42%；社會消費品零售總額38.2億元，同比增長19.9%。村級經(jīng)濟實力不斷壯大，村組兩級凈資產(chǎn)超億元的村11個，可支配財政收入總額超千萬元的村達19個。其中國內(nèi)生產(chǎn)總值名列全市第二，綜合總分排名第五，全鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟實力明顯增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到進一步優(yōu)化，人民生活得到進一步改善。并取得了省衛(wèi)生鎮(zhèn)、省教育強鎮(zhèn)、市文明鎮(zhèn)稱號。整體經(jīng)濟素質(zhì)進一步提高。常平鎮(zhèn)堅持工業(yè)立鎮(zhèn)，第三產(chǎn)業(yè)興鎮(zhèn)方針，推進常平外向型經(jīng)濟、民營經(jīng)濟、商貿(mào)流通、房地產(chǎn)、旅游酒店業(yè)等產(chǎn)業(yè)發(fā)展壯大，提高我鎮(zhèn)整體經(jīng)濟素質(zhì)。外經(jīng)工作持續(xù)發(fā)展，200

17、3年全鎮(zhèn)實際利用外資16389萬美元，同比增長35.27%，全年出口總額超過14.4億美元，同比增長15.1%。繼續(xù)大力構(gòu)建商貿(mào)平臺，新增了大京九農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場、大京九玩具城、華美樂建村超市和常平花卉市場等4個專業(yè)市場，成功舉辦了第三屆大京九農(nóng)副產(chǎn)品食品（常平）交易會，合同成交額達16.3億元。努力扶持民營經(jīng)濟做大做強，2003年新增個體工商戶、私營企業(yè)近3000家，其中新開私營企業(yè)183家，注冊資金近2億元。房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，開發(fā)管理水平進一步提高。2003年共銷售商品房3107套，銷售面積28萬平方米，銷售額10.6億元。旅游酒店業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，我們積極配合市開展“創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市”

18、工作，不斷完善旅游配套設(shè)施，新增2家星級酒店，使全鎮(zhèn)星級酒店達到18家。2.2、常平鎮(zhèn)經(jīng)濟分析2.2.1、常平鎮(zhèn)歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其構(gòu)成分析1、常平鎮(zhèn)歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值有圖表可知：（1） 常平鎮(zhèn)經(jīng)濟近年持續(xù)高速增長，（1997年2003年）平均增幅達到21.20%的高增長幅度。（2） 在1998年2000年整個東莞市經(jīng)濟高速發(fā)展時期和財政政策的支持下經(jīng)濟發(fā)展最為迅速。（3） 2003年受到非典這樣的世界性疾病的影響，旅游、房地產(chǎn)業(yè)、服務(wù)業(yè)等受到巨大影響下，常平鎮(zhèn)經(jīng)濟增長幅度相對2000年巨幅下降成為近年來增長幅度最低點，但還是保持在了比較高的增長水平。（4） 隨著非典影響因素的消除，經(jīng)濟得到恢復(fù)

19、高速增長，03年CEPA等政策的實施有效的刺激了樟木頭經(jīng)濟的發(fā)展，年增長率回升到15.00%，產(chǎn)值更是高達50.6億元。（5） 隨著政府加快城市化的建設(shè)的步伐，確定常平鎮(zhèn)的城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐，客流、物流中心，東莞市東部經(jīng)濟、文化中心，華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”的規(guī)劃實施“9+2，泛珠三角”經(jīng)濟圈的形成，都有利于常平鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展，預(yù)計今后兩年的經(jīng)濟發(fā)展都有一個飛躍的發(fā)展。2、常平鎮(zhèn)歷年工業(yè)總產(chǎn)值從上圖中可看到：（1） 常平鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展迅速，2003年比1997年增長了462.4%。（2） 在常平鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，政策的扶持，對外資的吸引力不斷增強，工業(yè)總產(chǎn)值增幅都保持在一個很高的水平，

20、其中在1999年常平鎮(zhèn)工業(yè)發(fā)展增幅達到最高為60.45%。（3） “CEPA”實施和“泛珠三角”經(jīng)濟圈形成，東部工業(yè)園的發(fā)展建設(shè)使用，對于這個外向型經(jīng)濟工業(yè)鎮(zhèn)區(qū)來說政策已初顯成效。預(yù)計在今后會有一個比較高的增長。3、常平鎮(zhèn)歷年農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值有圖可知：（1） 常平鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值增長幅度都保持在很小的范圍之內(nèi)，但出現(xiàn)的降幅卻比增幅都大。這主要是政府對經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式影響。農(nóng)業(yè)只是個鋪助產(chǎn)業(yè)，都保持在一個相對比較平衡的狀態(tài)之下。（2） 隨著近年來的常平鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)調(diào)整幅度加大，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加平衡。農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟成分所占比例下降。4、常平鎮(zhèn)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展近年來，在繼續(xù)鞏固擴大外源型經(jīng)濟的同時，常平鎮(zhèn)圍繞建設(shè)以商貿(mào)重鎮(zhèn)為

21、特色的現(xiàn)代化支點城市目標，大力發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)為主的內(nèi)源型經(jīng)濟，形成外引內(nèi)扶，相輔相成，相得益彰的發(fā)展新格局。1998年三大產(chǎn)業(yè)比例為9.91:54.32:35.77，發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)?003年，三大產(chǎn)業(yè)比例為3.66:52.41:43.93，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，經(jīng)濟競爭力得以提高，特色產(chǎn)業(yè)顯著。5、常平鎮(zhèn)三大產(chǎn)業(yè)比值圖（1998年，2003年）有圖可知道：常平鎮(zhèn)第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第三產(chǎn)業(yè)得到提高，說明常平鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整政策得到顯現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理。2.3、常平鎮(zhèn)經(jīng)濟指標分析2.3.1、常平鎮(zhèn)（1999年2003年）實際利用外資有圖表可知：（1） 政府招商政策產(chǎn)生效應(yīng)，常平鎮(zhèn)吸引外資能力的加強，常平鎮(zhèn)實

22、際利用外資逐年增加，增幅也在增大。（2） 隨著政府招商力度的加大，東部工業(yè)園的建設(shè)投入使用，基礎(chǔ)設(shè)施的完善，常平鎮(zhèn)定位為“以商貿(mào)重鎮(zhèn)為特色的現(xiàn)代化支點城市”的政策實施。預(yù)測常平鎮(zhèn)今后實際利用外資將會大幅度增長。2.3.2、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）出口總額由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)在2000年的經(jīng)濟飛速發(fā)展之下，2001年比2000年出口總額有所下降，但在2001年后恢復(fù)上升，在2003年已經(jīng)超過了2000年的出口總額。（2） 隨著東部工業(yè)園發(fā)展，大京九物流中心及四大專業(yè)市場的建立，“9+2泛珠三角”經(jīng)濟圈的形成，常平鎮(zhèn)出口額將會增大。2.3.3、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）各項稅收總額

23、有圖可知：常平鎮(zhèn)各產(chǎn)業(yè)效應(yīng)良好，各項稅收總額逐年增加，2003年達到60138萬元。稅收的增大將給常平鎮(zhèn)帶來更多的財政收入，基礎(chǔ)建設(shè)投入將增加。2.3.4、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）本級可支配財政收入由圖可知道：常平鎮(zhèn)本級可支財政收入逐年增加，增長幅度大，2000年到2003年平均增長幅度為23。90%?？芍湄斦杖氲脑黾訉ΤＦ芥?zhèn)加大投入建設(shè)有保障。2.3.5、常平鎮(zhèn)（2000年2003年）城鄉(xiāng)居民人民幣存款余額由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)城鄉(xiāng)居民人民幣存款余額逐年增加，增長幅度也逐年提高。隨著常平鎮(zhèn)經(jīng)濟的飛速發(fā)展，城鄉(xiāng)居民存款余額的增大，居民生活水平得到進一步的提高。（2） 常平鎮(zhèn)居民存

24、款余額的不斷增加，也表現(xiàn)在近年常平鎮(zhèn)本地居民買樓的增多，使常平鎮(zhèn)在這兩年內(nèi)銷比例大于外銷。房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整。2.4、常平鎮(zhèn)和周邊鎮(zhèn)區(qū)對比分析2.4.1、國內(nèi)生產(chǎn)總值 由圖可知：（1） 常平鎮(zhèn)及其周邊城鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值都在迅速發(fā)展，以常平鎮(zhèn)為中心的一個經(jīng)濟發(fā)展增長區(qū)。（2） 常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值遠高于周邊城鎮(zhèn)，而且其增長幅度也最為迅猛。（3） 常平鎮(zhèn)優(yōu)越的交通中心地位，使其成為這一地區(qū)的中心地位，對其周邊的經(jīng)濟吸引力正不斷加強。“以商貿(mào)重鎮(zhèn)為特色的現(xiàn)代化支點城市”的政策實施使其經(jīng)濟發(fā)展將更加迅速。東莞市第五次全國人口普查數(shù)據(jù)公報(萬人)常平鎮(zhèn)36.18樟木頭鎮(zhèn)13.16大朗鎮(zhèn)25.33黃江鎮(zhèn)16

25、.38謝崗鎮(zhèn)8.23橋頭鎮(zhèn)11.93橫瀝鎮(zhèn)13.39東坑鎮(zhèn)10.34企石鎮(zhèn)10.742.4.2、人均國內(nèi)生產(chǎn)總值下圖中各鎮(zhèn)歷年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值按以下公式計算：歷年人均國內(nèi)生產(chǎn)總值=歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值/鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)其中：國內(nèi)生產(chǎn)總值來源于統(tǒng)計局資料鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)按2000年11月全國第五次普查總?cè)丝冢òㄍ鈦砣丝冢话ㄍ獬鋈丝冢┯嫛?由上面圖表可看出： （1） 常平鎮(zhèn)及其周邊城鎮(zhèn)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值都在飛速發(fā)展，其中樟木頭鎮(zhèn)、常平、橋頭和大朗鎮(zhèn)發(fā)展更為迅速，增長幅度很大。 （2） 常平鎮(zhèn)在其國內(nèi)生產(chǎn)總值巨大，但在其人口的相對多，增幅保持迅速增長，表明其經(jīng)濟體良好增長態(tài)勢。2.4.3、全社會固定資產(chǎn)投資總額

26、 由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)在全社會固定資產(chǎn)投資總額上最多，達到139869萬元，占到當年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值的31.8%。（2） 巨大的固定資產(chǎn)投資使其東部工業(yè)園、道路建設(shè)更為迅速，對其經(jīng)濟發(fā)展也創(chuàng)造更加好的環(huán)境。也將在以后帶了更加巨大的經(jīng)濟效應(yīng)。2.4.4、社會消費與零售總額由圖可知道：（1） 常平鎮(zhèn)的社會消費與零售總額遠大于周邊鎮(zhèn)區(qū)，顯示了其擁有強大的消費群體，商業(yè)的暢通發(fā)達。第三章 常平鎮(zhèn)規(guī)劃城建情況按照省級中心城鎮(zhèn)、東莞東部支點城市的格局，常平鎮(zhèn)完成了常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃（2001-2020）的修編工作，并通過市政府審批并頒布實施。總體規(guī)劃全面貫穿大常平的城市發(fā)展概念，圍繞建設(shè)“以商貿(mào)重鎮(zhèn)為

27、特色的現(xiàn)代化支點城市”的戰(zhàn)略目標，注重運用市場機制，把城市的有形資源和無形資源實行優(yōu)化配置，最大限度地發(fā)揮資源的作用，提高資源利用的經(jīng)濟效益和社會效益。一是堅持組團結(jié)構(gòu)帶形城市概念。以現(xiàn)狀舊城為中心，分別沿南北主軸線向南發(fā)展新城組團，沿東西次軸向兩側(cè)延伸，向東北方向跨越鐵路發(fā)展站北組團，形成五個城市組團：舊城組團、新城組團、東站組團、站北組團和河西組團。二是規(guī)劃整合工業(yè)園區(qū)，調(diào)整產(chǎn)業(yè)布局。將整合工業(yè)園區(qū)與強化城鎮(zhèn)中心相結(jié)合，嚴格控制城鎮(zhèn)中心用地，逐步在鎮(zhèn)中心區(qū)實行“退二進三”，搬遷工業(yè)廠房，發(fā)展商貿(mào)、中介服務(wù)等第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，明確城市功能分區(qū)。三是堅持“城市綠洲”概念。結(jié)合新城建設(shè)及城

28、市景觀的塑造，在舊城與新城之間設(shè)置大型城市開敞綠地，以改善城市環(huán)境，提高城市品質(zhì)。四是建立“數(shù)字常平”。“數(shù)字城市”就是利用信息技術(shù)、計算機技術(shù)、空間技術(shù)將城市數(shù)字化，實現(xiàn)快速、高精度地得到城市規(guī)劃所需要的各種要素，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、管理的工作效率、分析能力和準確性。常平將在完成數(shù)字化地形圖測繪工作的基礎(chǔ)上，啟動“數(shù)字常平”項目。常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃(2001-2020)概要 【規(guī)劃編制工作情況】    常平鎮(zhèn)總體規(guī)劃由常平鎮(zhèn)人民政府和中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院聯(lián)合編制規(guī)劃編制工作從2001年6月開始，于2002年9月通過了由東莞市規(guī)劃局組織的專家評審，經(jīng)鎮(zhèn)政府

29、審核、鎮(zhèn)人大審查后，于2003年1月獲東莞市人民政府審批通過?！疽?guī)劃范圍與規(guī)劃期限】    本次總體規(guī)劃的規(guī)劃區(qū)范圍為常平鎮(zhèn)鎮(zhèn)域范圍，總面積108平方公里。規(guī)劃期限為：近期20012005年，中期20062010年，遠期20112020年，遠景2020年以后?！旧鐣?jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略】     預(yù)測2005年、2010年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為8216億元、16525億元和42861億元；2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70、75和80左右；規(guī)劃常平鎮(zhèn)以傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，形成現(xiàn)代制造業(yè)、現(xiàn)

30、代流通業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)?！境鞘行再|(zhì)與規(guī)模】     規(guī)劃確定常平鎮(zhèn)的城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐，客流、物流中心，東莞市東部經(jīng)濟、文化中心，華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。    規(guī)劃常平鎮(zhèn)2005年、2010年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為475萬人，52萬人、60萬人左右；2005年、2010年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃2005年、2010年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東

31、發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式?！疽?guī)劃結(jié)構(gòu)與功能布局】    規(guī)劃常平鎮(zhèn)采取組團式結(jié)構(gòu)形態(tài)發(fā)展，以現(xiàn)狀舊城為中心，分別沿南北主軸線向南發(fā)展新城組團，沿東西次軸向兩側(cè)延伸，向東北方向跨越鐵路發(fā)展站北組團，形成五個城市組團。城市組團之間以鐵路、河流、中心綠地自然分隔，通過城市快速干道、主干道聯(lián)系，形成相對獨立、功能各異、特色鮮明的城市結(jié)構(gòu)體系?！窘ㄔO(shè)用地規(guī)劃】    規(guī)劃常平鎮(zhèn)建設(shè)用地面積5398平方公里，人均建設(shè)用地120平方米。其中居住用地169494公頃，占總用地的314；公共設(shè)施用地65041公頃，占總

32、用地的1205；工業(yè)用地88117公頃，占總用地的1632；道路廣場用地82618公頃， 占總用地的1 53；綠地76037公頃，占總用地的1409；物流用地34415公頃， 占總用地的638；市政公用設(shè)施用地13707公頃，占總用地的254?！镜缆方煌ㄒ?guī)劃】    規(guī)劃進一步完善東莞坫和東莞東站，建設(shè)大型鐵路貨運站場，建設(shè)博深高速公路和?；⒏咚俟罚黾訉刚凉?、東深公路等外圍公路的出入口，預(yù)留輕軌線路，形成便捷的對外交通體系。 在城市道路方面，以現(xiàn)有常平大道、北環(huán)路、振興路及在建環(huán)城路為基礎(chǔ)，進行道路系統(tǒng)的延伸、完善、擴展、調(diào)整，形成由快

33、速干道、主干道、次干道、主要支略四級道路構(gòu)成的城市道路網(wǎng)絡(luò)?！揪G地景觀規(guī)劃】    規(guī)劃2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50，人均公共綠地面積達 到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。 規(guī)劃常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中、城在綠中、綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市?！窘诮ㄔO(shè)規(guī)劃】    規(guī)劃2005年常平鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總?cè)丝谝?guī)模475萬人，基礎(chǔ)設(shè)施配套人口規(guī)模31萬人，建設(shè)用地為31平

34、方公里左右。近期城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南發(fā)展新城區(qū)，通過新區(qū)建設(shè)，促進舊城改造。規(guī)劃常平鎮(zhèn)近期重點建設(shè)的項目包括：環(huán)城路、常平大道北段、新城大道、南城略、橋朗路、常平大道中段商貿(mào)區(qū)、新城行政文化中心，體育中心、常平高級中學(xué)、高爾夫球場、東莞站前荔枝公園、郊野公園、物流園及相應(yīng)的配套設(shè)施、污水處理廠等。第四章 常平鎮(zhèn)代表性住宅分析4.1、個盤分析常平鎮(zhèn)金美花園位 置：常平鎮(zhèn)金美路投資/開發(fā)商：東莞金美花園建造銷售代理：卓富地產(chǎn)開發(fā)規(guī) 模：高層住宅，共30樓，底下兩層為會所，28層為住宅，其中8至16層/21至27層均為落地玻璃窗、17至20層/28至30層設(shè)有陽臺。小區(qū)規(guī)劃圖六期工地圖戶

35、型：共有房間672套，其中一房一廳（56.06-59.21平方米）112套，兩房兩廳（73.4-83.38平方米）280套、三房兩廳（114.75-117.82平方米）112套、三房兩廳（95.65-98.56平方米）56套、三房兩廳帶一花園（122.95-124.14- 135.81平方米）112套。其中兩房占總套數(shù)的42%；一房的占總套數(shù)的17%；三房的占總套數(shù)的41%。戶型建筑面積套內(nèi)建筑面積套數(shù)比例一房一廳56.06-59.2145.15-47.6911217%兩房兩廳73.4-83.3859.11-67.1528042%三房兩廳114.75-117.8292.41-94.891121

36、7%三房兩廳95.65-98.5677.03-79.37568%三房兩廳帶花園122.95-124.14-135.8199.01-99.98-109.3811216%開發(fā)分期：共六期，現(xiàn)在開發(fā)第六期（其中沒有第四期）配套設(shè)施：自身住宅樓（其中底下兩層是會所），配有地下停車場，有三個游泳池（其中兩個露天、一個恒溫），有一條商業(yè)街，小區(qū)內(nèi)有金美幼兒園，有村巴，整個小區(qū)開發(fā)到現(xiàn)在第六期，配套設(shè)施非常完善。 價 格：前五期已經(jīng)基本銷售完畢，第六期共672套，已經(jīng)買出大約300多套，平均價格4500元/平方米。物業(yè)管理費為2.3元/平方米.月。銷售情況和周期：目前第六期共推出672套房間，開盤大約六個月

37、，銷售出大約300套。周邊環(huán)境：靠近河邊，屬于鎮(zhèn)中心區(qū)邊緣，相對鎮(zhèn)中心區(qū)商業(yè)和交通都有所欠缺，周邊有同類樓盤藍月灣正在同時銷售，周邊有金美公園，金美醫(yī)院等小區(qū)設(shè)施。專案定位分析物業(yè)定位該樓盤定位為小區(qū)式高層住宅物業(yè)。客戶定位 根據(jù)現(xiàn)在常平樓市和本身樓盤前期的內(nèi)銷售不斷擴大，樓盤客戶定位為香港人和內(nèi)地人。戶型分析 該樓盤戶型多樣，面積大小多種，選擇性強，適合不同面積需要的客戶，戶型方正，密度底，三梯八戶。建筑分析 小區(qū)建筑風格為歐陸式建筑風格，園林設(shè)計獨特。專案銷售推廣策略分析推廣1樓盤售樓處設(shè)置在會所，配置了西餐廳。2樓體上打橫幅五房巨廳，針對內(nèi)地市場而打的。3在鎮(zhèn)中心區(qū)設(shè)置有銷售展廳（設(shè)于升

38、平酒店內(nèi)），有直通樓盤的客戶接送車。4看樓送樓盤的介紹光盤。5電視廣告。6請香港形象代言人。銷售 該盤2004年初開盤，到現(xiàn)在銷售6個月，到目前為止大約銷售出300多套，銷售成績?yōu)槌Ｆ芥?zhèn)各樓盤第一名。主要原因是：樓盤銷售已經(jīng)是第六期，在推廣和客戶積累上都有很大的資源，同時樓盤本身社區(qū)成熟，配套設(shè)施齊全，離鎮(zhèn)中心區(qū)近，樓盤物業(yè)成熟。市場對手情況： 該樓盤周邊現(xiàn)在同時推出的只有藍月灣一個樓盤，其它都為早期已經(jīng)開發(fā)了的房子。案例：泓景峰金澤臺19座22樓E室 戶型：三房兩廳；建筑面積：91.57平方米；樓價：478633元；定金：10000元；管理費：2.3元/平方米。 付款方法：1：一次性付款優(yōu)惠

39、價421197元；2：國內(nèi)銀行按揭優(yōu)惠價445129元，折實：422872元。專案S.W.O.T分析（1） 優(yōu)勢分析戶型多樣，有些帶入戶花園，面積大小多種；三梯八戶，密度低，電梯利用率高；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，生活交通便利。（2） 劣勢分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；小區(qū)外圍的規(guī)劃比較雜亂，多為農(nóng)民房，自建房；樓盤開放周期比較長，部分建筑比較陳舊。（3） 機會分析小區(qū)所處位置土地已基本開發(fā)完全，土地升值潛力大；樓盤推廣活動好，現(xiàn)場銷售氣氛不錯，市場關(guān)注度高，可延續(xù)下去。（4） 威脅分析相同位置，相同物業(yè)類型，相同價位的藍月灣的競爭，同區(qū)出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，

40、商業(yè)，飲食配套比較缺乏。常平鎮(zhèn)東田麗園位 置：常平鎮(zhèn)常東路投資/開發(fā)商：廣東東田實業(yè)投資規(guī) 模：高層住宅。共兩座，每座共19層；占地2453332戶 型：共152套，其中兩房一廳（76.26平方米）38套、三房兩廳（123.52平方米）76套、四房三廳（135.96平方米）38套。戶型建筑面積套數(shù)比例兩房一廳76.263825%三房兩廳123.527650%四房三廳135.963825%開發(fā)方式：分期開發(fā)，現(xiàn)推出麗峰閣。配套設(shè)施：小區(qū)內(nèi)有221萬方尺的亞熱帶水景園林，13萬方尺中心水晶湖，恒溫泳池，商場，健身房等設(shè)施。價 格：現(xiàn)推出的麗峰閣均價為4000元/平方米。物業(yè)管理費為1.8元/平方米

41、。銷售情況和周期：周邊環(huán)境：毗鄰常平大道、環(huán)城路，周邊有商場，醫(yī)院，學(xué)校。專案定位分析物業(yè)定位 麗景峰為小高層住宅物業(yè)?？蛻舳ㄎ?度假型香港客戶。戶型分析 戶型多樣，面積單一，戶型方正，實用率高。兩梯四戶，電梯使用率高。建筑分析 通透落地玻璃窗，大弧型陽臺。歐陸風格的建筑。低建筑密度，65%綠化面積。專案銷售推廣策略分析推廣 樓盤處設(shè)有銷售會所，沿路有彩旗和橫幅。推出“買房有優(yōu)惠、看房有厚禮“活動。銷售 該樓盤在2004年1-6月份共銷售了155套，銷售情況不錯。案例：麗峰閣A座11A室；戶型：三房兩廳兩衛(wèi) 面積123.52平方米。價格：1.一次性付款 501868元。 2.八成銀行按揭569

42、108元。專案S.W.O.T分析1 優(yōu)勢分析社區(qū)配套齊全；未來規(guī)劃行政中央?yún)^(qū)；繁華交通網(wǎng)絡(luò)；物業(yè)管理成熟。2 劣勢分析周邊配套還不夠成熟；推廣力度不夠；3 機會分析未來的政府中央行政區(qū)；繁華交通網(wǎng)絡(luò)；土地有升值空間。4 威脅分析主要為外銷，客戶單一。常平鎮(zhèn)碧湖花園位 置：常平鎮(zhèn)松柏塘村松常路98號投資/開發(fā)商：東莞市碧湖花園規(guī) 模：有多層（七層）、小高層（十二層）、別墅。規(guī)劃用地面積373503平方米，總建筑面積371500平方米。戶 型： 有多種戶型，面積多樣；兩房兩廳、三房兩廳、復(fù)式結(jié)構(gòu)還有別墅。配套設(shè)施：三大會所、眾多健身、娛樂設(shè)施、人工瀑布、擁有壁球場、高爾夫練習場、小區(qū)內(nèi)配有小學(xué)、幼

43、兒園。價 格：起價：2400元/2 ，均價：3200元/2，最高價：5500元/2。銷售情況和周期：2004年16月銷售出138套。銷售成績不錯。周邊環(huán)境：靠近松常路，臨近火車站，交通方便。商業(yè)氣氛不夠，離商業(yè)中心有點距離。 專案定位分析物業(yè)定位該樓盤定位為小區(qū)式多層、小高層住宅物業(yè)。客戶定位 根據(jù)現(xiàn)在常平樓市和本身樓盤前期的內(nèi)銷售不斷擴大，樓盤客戶定位為香港人和內(nèi)地人。戶型分析 該樓盤戶型多樣，面積大小多種，選擇性強，適合不同面積需要的客戶，戶型方正，密度底。建筑分析 小區(qū)建筑風格多樣，園林設(shè)計獨特。專案銷售推廣策略分析推廣1樓盤售樓處設(shè)置在會所，配置了西餐廳。2在鎮(zhèn)中心區(qū)有直通樓盤的客戶接

44、送車。3看樓送樓盤的介紹光盤。4電視廣告。5請香港形象代言人。銷售 該盤在2004年16月份，總共銷售出138套（其中有6套為別墅）住宅。銷售情況在常平鎮(zhèn)各樓盤中銷售成績還好。主要原因是：樓盤本身社區(qū)成熟，環(huán)境優(yōu)越，大社區(qū)，配套設(shè)施齊全，靠近火車站，交通便利，樓盤物業(yè)成熟但離商業(yè)中心稍遠，商業(yè)氣氛不夠。市場對手情況： 在常平鎮(zhèn)大社區(qū)、配套齊全、環(huán)境優(yōu)越的同類樓盤比較多，競爭激烈。案例：26-603 戶型：二房兩廳；建筑面積：59.19總價：237200元；管理費：158/月。 付款方法：1：一次性付款優(yōu)惠價213480元；2：國內(nèi)銀行按揭優(yōu)惠九三折，折后價220596元；專案S.W.O.T分析

45、（2） 優(yōu)勢分析戶型多樣，有別墅，面積大小多種；密度低，電梯利用率高；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，交通便利。（2） 劣勢分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；小區(qū)外圍的規(guī)劃比較雜亂，多為農(nóng)民房，自建房。（5） 機會分析小區(qū)所處位置靠近火車站，交通方便，有升值潛力。樓盤推廣活動好，現(xiàn)場銷售氣氛不錯，市場關(guān)注度高，可延續(xù)下去。（6） 威脅分析相同物業(yè)類型，相同價位的樓盤的競爭，同區(qū)出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，商業(yè)，飲食配套比較缺乏。常平鎮(zhèn)新天美地花園位 置：常平鎮(zhèn)上坑村新天美地花園開發(fā)商：東莞市新天美地建造規(guī) 模：占地約600002，由28棟11至19層的帶電梯洋房組成，第一期6

46、棟，約400個單位，第二期7棟，約500個單位，現(xiàn)正推出第三期。戶 型： 有多種戶型，面積多樣（31.69137.852）；有一房一廳、兩房兩廳、三房兩廳、四房兩廳。配套設(shè)施：三大會所、眾多健身、娛樂設(shè)施、人工瀑布、擁有壁球場、高爾夫練習場、小區(qū)內(nèi)配有小學(xué)、幼兒園。價 格：起價：3000元/2 ，均價：3480元/2，最高價：4000元/2。銷售情況和周期：第一期已全部售出并于2002年8月入伙，第二期已經(jīng)銷售出八成，第三期也已銷售出一半。2004年16月銷售出127套。周邊環(huán)境：臨近火車站，交通方便。商業(yè)氣氛不夠，離商業(yè)中心有點距離。 專案定位分析物業(yè)定位該樓盤定位為小區(qū)式多層、小高層住宅物

47、業(yè)?？蛻舳ㄎ?根據(jù)現(xiàn)在常平樓市和本身樓盤前期的內(nèi)銷售不斷擴大，樓盤客戶定位為香港人和內(nèi)地人。戶型分析 該樓盤戶型多樣，面積大小多種（31.69-137.852），選擇性強，適合不同面積需要的客戶，戶型方正，密度底。建筑分析 小區(qū)建筑有香港ALEX WONG設(shè)計風格獨特，園林設(shè)計獨特。專案銷售推廣策略分析推廣1樓盤售樓處設(shè)置在會所，配置了西餐廳。2在鎮(zhèn)中心區(qū)有直通樓盤的客戶接送車。3看樓送樓盤的介紹光盤。4電視廣告。5請香港形象代言人。銷售 該盤第一期已全部售出并于2002年8月入伙，第二期正在熱銷，2004年1-6月份，總共銷售出127套。市場對手情況： 在常平鎮(zhèn)同一時期推出的頭類樓盤較多，競

48、爭激烈。專案S.W.O.T分析（3） 優(yōu)勢分析戶型多樣，面積大小多種，可供選擇性強；密度低，電梯利用率高；房屋家具材料好；小區(qū)配套設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美；地理位置優(yōu)越，交通便利。（2） 劣勢分析小區(qū)周邊沒有形成很好的商業(yè)氣氛；小區(qū)外圍的規(guī)劃比較雜亂。（7） 機會分析小區(qū)所處位置靠近火車站，交通方便，有升值潛力。樓盤推廣活動好，現(xiàn)場銷售氣氛不錯，市場關(guān)注度高，可延續(xù)下去。（8） 威脅分析相同物業(yè)類型，相同價位的樓盤的競爭，同區(qū)出現(xiàn)不少有質(zhì)素的樓盤；周邊的配套，商業(yè)，飲食配套比較缺乏。第五章 常平鎮(zhèn)住宅市場分析5.1、常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況常平房地產(chǎn)業(yè)從1992年起步發(fā)展至今，已形成規(guī)模優(yōu)勢，成為常平的支柱

49、產(chǎn)業(yè)之一。常平的地理位置、人口、產(chǎn)業(yè)特征與樟木頭都有相同之處，都處于鐵路沿線、交通便利，也都是外來人口多過本地常住人口數(shù)倍的鎮(zhèn)區(qū)；房地產(chǎn)、工業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)也都是鎮(zhèn)區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)，所以常平的房地產(chǎn)與樟木頭也有相似的地方，相對其它地區(qū)外銷比重大，廠戶業(yè)主多，小區(qū)規(guī)模大，娛樂配套多等，至2003年，全鎮(zhèn)共有房地產(chǎn)項目近70個，銷售商品房累計近27900套，銷售額累計達81億元。5.2、常平鎮(zhèn)住宅市場的歷年銷售面積和金額分析常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)于九十年代初期，“九五”期間蓬勃發(fā)展成為第三產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，至2000年底，全鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目38個，銷售總套數(shù)17966套，銷售總面積147.3萬2，銷售總金額44.5

50、6億港元。2000年全年銷售3021套，銷售面積26萬2，銷售金額8.3億港元。2001年全年銷售3740套，銷售面積3123282，銷售金額10.7港元。2002年全年銷售3240套，銷售面積26萬2，銷售金額9.81億港元。2003年全年銷售3107套，銷售面積28萬2，銷售金額10億港元。2004年上半年銷售面積14.7萬2，銷售金額5.29億港元。近幾年常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)銷售面積和銷售金額都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，說明了常平鎮(zhèn)房地產(chǎn)的持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，房地產(chǎn)趨于理性發(fā)展。5.3、常平鎮(zhèn)近年來的住宅市場價格分析住宅樓價穩(wěn)中有升據(jù)了解，常平住宅市場今年上半年平均售價為3655元平方米，比去年同

51、期的3586元平方米增長了1.92，幾個熱銷樓盤的住宅均價均在35004700元平方米之間。另據(jù)常平鎮(zhèn)官方的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，常平住宅均價在近五年內(nèi)呈現(xiàn)逐年攀升之勢，2000年均價為3019元平方米，2001年為3213元平方米，2002年為3233元平方米，2003年為3586元平方米，2004年上半年為3655元平方米。常平房地產(chǎn)樓價近年來一直保持的穩(wěn)定增勢、未出現(xiàn)大起大落的情形。此外，今年上半年單套住宅的總價位也比去年同期分布得更為均勻，從10余萬至60萬以上的住宅全部都有供應(yīng)。5.4、常平鎮(zhèn)住宅市場的產(chǎn)品分析以前，房地產(chǎn)市場對品牌的概念非常生疏，在同一地域開發(fā)商們提供的產(chǎn)品幾乎千篇一律，周

52、邊環(huán)境、戶型、建設(shè)材料和物業(yè)管理服務(wù)等都沒有什么差別。在產(chǎn)品日益趨同的市場中，房地產(chǎn)業(yè)秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，將成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。產(chǎn)品：關(guān)注以人為本在非典過后， 整個樓市更加注重了綠化、健康的居住環(huán)境。 非典促使人們重新思考家庭、社區(qū)、城市以及整個人居環(huán)境的真正含義。購房時，人們格外重視陽光、空氣和水，那些朝向不好、通風不好的產(chǎn)品不大容易賣掉了。“健康”、“環(huán)?！币约啊叭诵灾悄堋笔鞘袌鰺狳c也是今后發(fā)展的方向。在2003年的樓市，熱賣的樓盤大部分都采取了環(huán)境先行的建設(shè)策略，在新盤入市的同時，社區(qū)優(yōu)美的環(huán)境已經(jīng)完全呈現(xiàn)在消費者面前。另外，“以人為本”

53、的設(shè)計及建設(shè)理念被越來越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來越廣泛的應(yīng)用。“新科技、新人居、新環(huán)境”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題，現(xiàn)代信息集成技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的迅猛突起，使房地產(chǎn)行業(yè)由單一的建筑形式逐漸向多功能、多用途的信息化方向發(fā)展。如金美花園、東田麗園、新天美地等花園基本上都設(shè)計了人車分流，出入一卡通，智能化對講系統(tǒng)，“智能化樓盤”、“智能化小區(qū)”成為了市場追逐的新寵。5.5、常平鎮(zhèn)住宅市場的銷售分析商品房銷售增五成常平上半年銷售商品房1644套，比去年同期的1176套增長39.8，按銷售面積計算，今年上半年成交14.7萬平方米，比去年同期的9.8萬平方米增長

54、50；按銷售金額統(tǒng)計，今年上半年成交5.61億元，比去年上半年的3.74億元增長50。今年上半年的成交總量之所以取得大幅增長，主要是因為去年上半年因SARS疫情造成銷售萎縮，從而使去年成交基數(shù)大幅降低所致。隨著常平本地原居民居住觀念的改變，越來越多的人愿意從自建住房搬到花園小區(qū)居住，此外，銀行長期以來的低利率也使購房門檻大大降低，對房地產(chǎn)銷售也起到了重要作用。據(jù)了解，常平上半年采取銀行按揭付款方式的比例已高達70，而一次性付款和分期付款的比例均出現(xiàn)負增長。 內(nèi)外銷比四六分成今年上半年常平房地產(chǎn)內(nèi)銷市場的份額占到61，外銷市場則為39，標志著內(nèi)銷市場首次大幅超過外銷市場，成為住宅消費的主導(dǎo)。而在

55、去年同一時期，常平內(nèi)銷比例第一次達到與外銷勢均力敵的水平，市場份額約各占半壁江山。據(jù)相關(guān)負責人介紹，如果將內(nèi)銷市場細分為常平本鎮(zhèn)原居民、廣東省戶籍及外省戶籍三部分的話，它們所占的比例分別為33.4、21、45.6。80平方米戶型最好銷 今年上半年和去年全年成交的戶型比例中，7090平方米即80平方米左右的兩房及三房的比例一直占據(jù)最高份額，但今年發(fā)生的一個新變化是，各種戶型的分布比去年更為平均，不像去年那么集中，即30多平方米的小戶型到200多平方米的超大戶型均有一定的分布。常平樓市的供應(yīng)格局正在向多元化發(fā)展，各種戶型的分配比例也越來越趨于合理。由于戶型面積集中在80平方米左右，因此樓價在25萬35萬元之間的單位相應(yīng)地成為住宅市場的消費主流。常平鎮(zhèn)2004年1-6月內(nèi)外銷售情況表內(nèi) 銷外 銷銷售情況套數(shù)面積（平方米）金額（萬元）銷售情況套數(shù)面積（平方米）金額（萬元）去年1-6月75263732.723930.4去年1-6月42434481