寫字樓空中花園專題分享PPT

1、12綱要綱要產(chǎn)品角度產(chǎn)品角度p 平面布局的特點(diǎn)p 對單元劃分的影響客戶角度客戶角度p 選房傾向定價角度定價角度p 價格制定指數(shù)3空中花園平面布局特點(diǎn)空中花園平面布局特點(diǎn)p 十字：高低區(qū)十字交叉分布。十字：高低區(qū)十字交叉分布。p 蛙跳：奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置，蛙跳：奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置， 分為單側(cè)和雙側(cè)排布。分為單側(cè)和雙側(cè)排布。p 集中：設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園。集中：設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園?？罩谢▓@對單元劃分的影響空中花園對單元劃分的影響p 以十字形布局劃分成四個大單元，如安聯(lián)大廈。以十字形布局劃分成四個大單元，如安聯(lián)大廈。p 以核心筒和雙向空中花園作為

2、中界線，形成完全以核心筒和雙向空中花園作為中界線，形成完全 對稱的單元分割，如萬軒國際大廈。對稱的單元分割，如萬軒國際大廈。p 以核心筒和單向空中花園為軸心的半圍合布局，以核心筒和單向空中花園為軸心的半圍合布局， 如聯(lián)泰大廈。如聯(lián)泰大廈。4典型案例典型案例安聯(lián)大廈：十字安聯(lián)大廈：十字（高低區(qū)空中花園呈十字交叉分布）。（高低區(qū)空中花園呈十字交叉分布）。特點(diǎn)：特點(diǎn)：p 中低區(qū)通過東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風(fēng)；中低區(qū)通過東西雙向的空中花園與高區(qū)天窗形成自然通風(fēng)；p 不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風(fēng)；不影響高區(qū)南北雙向空中花園的通風(fēng)；p 雙向交叉的空中花園設(shè)計，不影響整層的結(jié)構(gòu)，為高中庭設(shè)

3、計提供空間。雙向交叉的空中花園設(shè)計，不影響整層的結(jié)構(gòu)，為高中庭設(shè)計提供空間。5通風(fēng)通風(fēng)采光采光綠化綠化圍繞空中花園的圍繞空中花園的雙向設(shè)計，順利雙向設(shè)計，順利實(shí)現(xiàn)的三個要素：實(shí)現(xiàn)的三個要素：6空中花園與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能?？罩谢▓@與高中庭結(jié)合，實(shí)現(xiàn)立體多向送風(fēng)和采光功能。7典型案例典型案例萬軒國際大廈：雙側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)萬軒國際大廈：雙側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置。準(zhǔn)層挑高設(shè)置。 ）8典型案例典型案例聯(lián)泰大廈：單側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑聯(lián)泰大廈：單側(cè)蛙跳（奇偶層跳躍式排布，標(biāo)準(zhǔn)層挑高設(shè)置。高設(shè)置。 ）空中花園空中花園的單側(cè)設(shè)的單側(cè)設(shè)置與置與

4、核心筒外核心筒外置相得益置相得益彰。彰。9典型案例典型案例大中華國際交易廣場：集中（設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整大中華國際交易廣場：集中（設(shè)置某一層作為項(xiàng)目整體的空中花園。）體的空中花園。）第九層第九層1000010000平米的空平米的空中花園，輔以大面積水中花園，輔以大面積水系，在寫字樓中是不多系，在寫字樓中是不多見的；成為寫字樓中最見的；成為寫字樓中最大的休閑商務(wù)區(qū)，也是大的休閑商務(wù)區(qū)，也是深圳迄今規(guī)模最大的空深圳迄今規(guī)模最大的空中花園。中花園。10典型案例典型案例中央商務(wù)大廈中央商務(wù)大廈集中在四層半圍合設(shè)計；集中在四層半圍合設(shè)計；與該層的室內(nèi)功能間共同組成與該層的室內(nèi)功能間共同組成項(xiàng)目整體的商務(wù)

5、休閑配套區(qū)。項(xiàng)目整體的商務(wù)休閑配套區(qū)。11綱要綱要產(chǎn)品角度產(chǎn)品角度p 平面布局的特點(diǎn)p 對單元劃分的影響客戶角度客戶角度p 選房傾向定價角度定價角度p 價格制定指數(shù)12選房與合并選房與合并序號房號認(rèn)購日期1中區(qū)27162006-1-212東區(qū)27152006-1-213東區(qū)27142006-1-214東區(qū)27132006-1-215東區(qū)27122006-1-216東區(qū)21162006-1-97東區(qū)21152006-1-98東區(qū)21142006-1-99東區(qū)21132006-1-910東區(qū)21122006-1-911東區(qū)17162006-1-412中區(qū)17152005-12-2513中區(qū)1714

6、2005-12-1814東區(qū)17132006-1-1915東區(qū)17032006-4-116東區(qū)17022006-3-2417東區(qū)17012006-3-14東區(qū)中區(qū)16 15 14 13 12 01 02 03p 已銷售的前17套單位中，東區(qū)占14套，中區(qū)占3套；p 其中6套（15-16號）可以看到空中花園；p 其中一手4套選擇15-16號（17F、21F）合并，一手3套選擇14-16號（27F）合并。大中華國際交易廣場選房進(jìn)度明細(xì)13綱要綱要產(chǎn)品角度產(chǎn)品角度p 平面布局的特點(diǎn)p 對單元劃分的影響客戶角度客戶角度p 選房傾向定價角度定價角度p 價差制定指數(shù)14價差制定指數(shù)價差制定指數(shù)安聯(lián)大廈價格

7、體系安聯(lián)大廈價格體系層差層差22F23F24F32F25F26F27F28F29F30F31F13995140441458015626173331742917633180851820018405轉(zhuǎn)換層p 層差制定的差距很大，從46-1707元不等；p 26F以下樓層差在50元左右；p 1707元的層差出現(xiàn)在26-27層，即空中花園從東西向變成南北向；p 27層以上層差保持在100-450元不等。點(diǎn)評：p 空中花園的朝向設(shè)置受外部景觀影響大，中低樓層中心區(qū)景觀，高層南北向視野開闊；p 有花園的奇數(shù)層與無花園的偶數(shù)層比較，層差差別沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，按照視野和景觀評分差別高。15價差制定指數(shù)價差制定指

8、數(shù)安聯(lián)大廈價格體系安聯(lián)大廈價格體系平面差平面差1776517550177401736028F1761017400175851721027F東南西南東北西北-210MAX-400-25-215MAX-405-25p平面差為400元；p西南西北東南東北;p平面差因設(shè)置空中花園，以及采用大 單元設(shè)計，價差不大。16價差制定指數(shù)價差制定指數(shù)大中華國際交易廣場價格體系大中華國際交易廣場價格體系層差層差p 項(xiàng)目均好性強(qiáng)；p 中軸綠化帶的景觀優(yōu)勢弱化了空中花 園的景觀，即外部景觀溢價抹殺了產(chǎn) 品自身景觀的溢價空間；p 南向空中花園景觀又受到附樓遮擋的 負(fù)面影響。結(jié)論： 層差的制定在以上因素的綜合影響下，空中

9、花園已經(jīng)失去了溢價的意義，因此層差統(tǒng)一按照200元制定。17價差制定指數(shù)價差制定指數(shù)大中華國際交易廣場價格體系大中華國際交易廣場價格體系平面差平面差3001728907300172807726967280773243832988324383039829908257592627924259232592408927F中區(qū)：平面差1110-1940-3050；西區(qū)：平面差450-1040-2530；東區(qū)：平面差520-1190-2020-3020。結(jié)論： 三個區(qū)最大的平面差都出現(xiàn)在南北單位，朝南向的單位受制于其他朝向景觀和視野的優(yōu)勢，比較中發(fā)現(xiàn)空中花園對價格的支撐力最弱，成為各單元中分值最低的。18總結(jié)p 空中花園集中設(shè)置與分層設(shè)置相比，后者由于對各分割單元空間距離優(yōu)勢，并在各層具有采光、通風(fēng)、綠化等優(yōu)勢，因此溢價的幅度和可能性大，而集中設(shè)置往往因?yàn)閷Ω鲗拥南嗤騿卧哂幸欢ǖ木庑裕鐑r空間很