房地產(chǎn)行業(yè)分析報告

1、房地產(chǎn)行業(yè)分析報告1、國內房地產(chǎn)市場分析 2014年中國房地產(chǎn)業(yè)正在面臨十年來從未有過的最好政策環(huán)境，房地產(chǎn)調控重點、思路和方法已經(jīng)出現(xiàn)重大調整。我們不再以房價為核心指標決定政策調控的時機和評判效果，已將重點放到保障住房的建設和分配上；我們不再實施全國一刀切的統(tǒng)一調控措施，而是讓地方政府更多的承擔差別化的調控責任；我們不再沿著既壓供給也壓需求的調控思路前行，而是把重點放在擴大試點上；由于全國和地方人大攬回房產(chǎn)稅的立法權責，任何短期內擴大 試點范圍的說法也成為一種不負責任的嘮叨；限購政策的放棄正在選擇恰當時期和替換措施。各地正在啟動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的多規(guī)合一(土地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、人口規(guī)劃、詳控規(guī)劃)的綜

2、合發(fā)展空間規(guī)劃的制定。另外,市場集中度正處在不斷提高的過程中，真正的房地產(chǎn)企業(yè)主動轉型時期已經(jīng)到來。2、北京市場分析 近幾年北京的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快。住房制度改革有效刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資，以住宅為主的房地產(chǎn)投資成為帶動全市投資增。2.1北京總體經(jīng)濟發(fā)展隨著社會的發(fā)展，北京總體經(jīng)濟同比增長，如圖所示： 2012年以來全社會固定資產(chǎn)投資累計增速（%） 房地產(chǎn)開發(fā)和銷售 1-5月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1041億元，比上年同期增長3.2%。5月末，全市商品房施工面積12017.6萬平方米，比上年同期增長7.9%；其中，商品住宅施工面積6134.9萬平方米，增長1.6%。商品房本年新開工面積822.5萬

3、平方米，下降27.9%；其中，商品住宅新開工面積483.5萬平方米，下降0.3%。 1-5月，全市商品房竣工面積581.3萬平方米，比上年同期增長53.4%；其中，商品住宅竣工面積306.6萬平方米，增長29.3%。 1-5月，全市商品房銷售面積454.3萬平方米，比上年同期下降33.6%；其中，商品住宅銷售面積328.8萬平方米，下降34.9%。 2012年以來商品住宅銷售面積累計增速（%）2.2 北京房地產(chǎn)走勢近兩年，北京市每年新增人口約在20多萬戶，新建住宅也在20萬套以上，如此看來，新建住房應該能解決新增人口的住房需求。但仔細分析北京市住宅市場的供應結構，供需失衡的狀態(tài)實際上還在延續(xù)。

4、2.2.1 住房供給滯后于人口增長，自住房或改善供需失衡2013年北京市一共出讓住宅用地1261公頃。按容積率1.81.9計算，可以轉化為2300萬平方米住宅。按套均100平方米計算（下同），大約能供應新房23萬套。其中，1300萬平方米是各類保障房，約占56.5%，合計約13萬套；227萬平方米為自住型商品房，約占9.9%，合計約2.2萬套；純商品房其實只有773萬平方米，合計如此可以估算出，2013年北京市新增人口20萬戶左右，新建23萬套住宅，表面上看基本能解決新增人口的住房需求，還可以富余幾萬套給改善性需求。但事實遠非如此簡單。首先，北京市即將迎來一個改善性需求的峰值。據(jù)中原地產(chǎn)市場研

5、究部的分析，2009年，北京市的住宅價格大幅上漲，很多購房者當時買的都是剛需盤，按照通常的5年財富增值期推論，當年的“剛需族”如今大都有相當財富積累。隨著孩子日漸長大，加之單獨二胎政策的疊加作用，選擇換房的家庭會多于往年。也就是說，可以初步預判改善型住宅的一個成交峰值會出現(xiàn)在2014年到2015年。再者，在北京市，新增人口想擁有自有住房，大部分還是依靠商品房。有產(chǎn)權的保障房，對于一部分有資格的人群來說價格依然偏高，負擔起來有困難。另一方面，有一定經(jīng)濟能力的購房者又不具備購買保障房的資格。而且對有資格也有購買能力的人群而言，更大的問題是輪候時間太久：2013年，北京市保障房輪候家庭目前總數(shù)約為3

6、0萬戶，其中廉租房2.8萬戶、經(jīng)適房9.4萬戶、限價房17.5萬戶，而出讓的地塊所能提供的各類保障房只有13萬套，這就意味著有十幾萬家庭只能繼續(xù)輪候等待。還要考慮解決各大部委、機關以及北京市各機關的分房需求。保障房在一定程度上陷入“有資格的買不起，買得起的沒資格”的怪圈。2.2.2 不改變優(yōu)質資源的集中配置，人流還將繼續(xù)涌向特大城市按照現(xiàn)在的人口增長快于商品房增長速度3倍看，每年最少有2/3的外來人口的住房需求得不到解決，10年之后將會創(chuàng)造出至少7倍左右現(xiàn)在人口規(guī)模的無房人群，合計360萬左右無房人口。像北京市這樣特大城市周邊將會出現(xiàn)幾個甚至十幾個衛(wèi)星城市，這些城市依托中心城市的發(fā)展而發(fā)展，但

7、如果這些衛(wèi)星城市沒有建立自己的支柱產(chǎn)業(yè)，很有可能淪為中心城市的“殖民城市”，作為中心城市就業(yè)人口的居住地，承擔這部分人口的環(huán)衛(wèi)治理、醫(yī)療教育和基礎設施建設需求而很難獲得稅收收益，城市建設和管理將會形成很大負擔。2.2.3 控制建成區(qū)開發(fā)強度，疏散特大城市的產(chǎn)業(yè)和規(guī)模從長遠來看，改善特大城市失衡的住房供需關系，治本之策還在持續(xù)增加供給，并適當縮減城鄉(xiāng)規(guī)模，并從節(jié)地的角度出發(fā)，按容積率征收房產(chǎn)稅。加大住房用地供應，控制戶型平均規(guī)模。一線城市近幾年，雖然不斷加大住宅用地供應，但就城鎮(zhèn)人口和新增城鎮(zhèn)人口的人均住房用地這個指標來看，北京作為一線城市的城鎮(zhèn)人口和新增城鎮(zhèn)人口綜合人均住房用地分別為0.56，

8、遠遠滯后于我國70個大中城市8.52的平均水平。北京由于一般都開發(fā)強度過大，建設用地和生態(tài)用地比例不協(xié)調，在適當加大住房用地供應同時，應控制平均戶型面積，在有限的住房用地上擴充套數(shù)，擴大住房的有效供給。2.3 北京房地產(chǎn)政策環(huán)境“京十五條”發(fā)布實施一周年，一年來，作為全國限購政策最為嚴厲的城市，北京房地產(chǎn)市場發(fā)生顯著變化，成交量低位運行，價格下行趨勢明顯，投資投機受到抑制。表：2011年2月15日“京十五條”主要內容:保障房規(guī)模通過新建、收購等方式籌集保障房 20 萬套，竣工 10萬套二套房首付各金融機構和北京住房公積金管理中心對貸款購買第二套住房的家庭，要切實執(zhí)行“首付款比例不低于 60%，

9、貸款利率不低于基準利率的 1.1 倍”的政策。住房用地確保保障性住房建設用地占全市住房供地的 50%以上，各類保障性住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地年度供應總量的 70%。商品住房用地計劃供應量不低于前 2 年年均實際供應量。限購對已擁有 1 套住房的本市戶籍居民家庭、持有本市有效暫住證在本市沒擁有住房且連續(xù) 5 年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅的非本市戶籍居民家庭，限購 1 套住房；對已擁有 2 套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1 套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù) 5 年(含)以上在本市繳納社會保險或個人所得稅繳納證明的非本市戶籍

10、居民家庭，暫停在本市向其售房。2.4 北京住宅市場2011年,北京商品住宅價格調整逐漸明顯。自去年八月份以來，北京商品住宅價格同比漲幅連續(xù)幾個月都在下降，同比漲幅由去年5月的4.39%到12月縮小為1.48%，漲幅縮小明顯。進入四季度后，北京新房價格環(huán)比也出現(xiàn)連續(xù)下降。此外，據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)，北京二手房價格在下半年開始下跌，累計跌幅接近10%，其中通州、大興、豐臺等區(qū)域跌幅接近15%。圖：2011年1-12月北京商品住宅價格變住宅和土地成交量顯著下降,平均溢價率2011年住宅成交量繼續(xù)萎縮，銷售面積低于2008年水平，為近五年來低點。北京商品住宅出清周期逐月明顯上升Ø 購房者

11、結構發(fā)生明顯變化，投資投機擠出市場外地購房者占比顯著下降。受信貸政策影響，按揭貸款客戶占比明顯下降。然而, 進入2014年，房企囤地熱情驟然減退，房地產(chǎn)市場形勢悄然“速凍”，市場觀望情緒濃重；部分市場出現(xiàn)量價齊跌的局面，庫存高企狀況之下，房企銷售壓力逐漸增大。2014年上半年房企拿地動作驟減，投資趨于謹慎理性。3、項目所在地區(qū)市場分析2014年廣州的房地產(chǎn)調控政策主要分兩步走：一、是以直接調控房價為基礎的政策，主要目的是穩(wěn)定市場，遏制房價上漲過快，表現(xiàn)為短期性的政策，包括限購、限價、限貸及間接影響了房地產(chǎn)市場的金融貨幣政策；二、是以結構調控為基礎的政策，主要目的是實現(xiàn)房地產(chǎn)制度的變革， 表現(xiàn)為

12、長期性的政策，包括擴大保障房的建設規(guī)模、房產(chǎn)稅的試行、增加地方政府收入的一系列政策。中央的整體調控思路清晰，是以短期抑制住房價上漲結合長期制度性變革的全方位調控， 最終目標是實現(xiàn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。根據(jù)所調查的漢國置業(yè)房地產(chǎn)我們可以了解到，項目的市場研究如下：（一）宏觀市場分析 廣州房地產(chǎn)業(yè)（包括住宅、商廈和寫字樓等）的綜合發(fā)展在全國名列前茅。房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)、快速而穩(wěn)定地增長；房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源比較充足，市場化程度較高。尤其廣州申請亞運成功后，平均每年將因亞運會而有366億投在廣州。在近3年每年房地產(chǎn)投資額都超過380億，房地產(chǎn)市場的投資規(guī)模將有所擴大。與因亞運會帶來的每年366

13、億的投資額一起，廣州每年固定資產(chǎn)投資額將達766億，成為南中國最大的工地。同時，為了迎接亞運，廣州大規(guī)模的城市基礎設施建設和體育場館建設將要開始。這種投資對于整體城市環(huán)境、基礎設施、各種居住生活配套設施日趨完善將有很大的改善，亞運對房地產(chǎn)也將起到很大的帶動作用。 （二）住宅競爭分析 廣州的房價租賃比已偏離正常水平，部分消費者將選擇租賃房屋而非購買房屋，對房地產(chǎn)業(yè)有一定的影響。（三）市場競爭戰(zhàn)略 1、市場分析： （1）現(xiàn)東莞莊由于流動人口和常住人口的增多，住宅需求顯著突出。地理位置的優(yōu)越性，理所當然地使東莞莊地帶成為住宅的首選之地。 （2）東莞莊另有部分后起樓盤，成為了市場的挑戰(zhàn)者。 （3）本項

14、目由于自身規(guī)模和特定地塊位置的限制，屬于普通住宅，高層洋房（4）區(qū)域內個別樓盤，在價格定位和客戶定位方面，與本項目又存在著競爭。 2、競爭戰(zhàn)略描述 （1）細分市場：明確目前市場的所有客戶，并找尋客戶對應的產(chǎn)品特點 尋找縫隙：針對東莞莊區(qū)域住宅小區(qū)的特點，篩選住宅市場需求，尋找他們需要的產(chǎn)品是什么 （2）明確目標：明確住宅市場需求特征，打造產(chǎn)品，補充市場空隙 （3）挖掘客戶：尋找周邊成熟高檔富人工作區(qū)和普通白領工作區(qū)，挖掘事實存在的客戶，了解其產(chǎn)品要求 （4）產(chǎn)品創(chuàng)新：針對客戶需求，為客戶量身定做，創(chuàng)造適合客戶要求的產(chǎn)品，補充市場需求縫隙 五、SWOT分析選擇戰(zhàn)略 （一）優(yōu)勢S 漢國置業(yè)擁有優(yōu)秀

15、的品牌形象，良好的商業(yè)信用。漢國置業(yè)在香港發(fā)展的物業(yè)遍布各區(qū)，累積了逾四十年的成功開發(fā)經(jīng)驗，已成為香港業(yè)界有良好商譽的知名房地產(chǎn)開發(fā)商。這對于其在廣州開展業(yè)務相當有利。已經(jīng)開發(fā)的“寶翠園”大型住宅社區(qū)和“港匯華庭”綜合項目都得到了不錯的市場反響。這對于其以后的項目開發(fā)，提供了很好的基礎。無論從該公司的歷史還是現(xiàn)狀來看，都是一個值得信任的有實力的有品牌美譽度的公司。 另外一個優(yōu)勢就是旁邊的華南理工大學，把這個優(yōu)勢利用的很成功的樓盤就是我們西門附近的院士庭?！皷|莞莊項目”距離華工，華農(nóng)都特別近，是一個其他項目不可具有的優(yōu)勢。是接受高等教育人的聚集區(qū)，富有朝氣和希望的年輕人的生活區(qū)。 （二）劣勢W

16、首先，交通問題。該地塊面前只有只有一條小路（后面就是和我們北生活區(qū)之間的圍墻），交通狀況和我們學校繁忙的小路一樣糟糕。公交線路只有一條，嚴重影響到出行。 其次，周圍環(huán)境問題。被城中村東莞莊，火葬場，某個廢棄的工廠，以及汽車維修廠，還有我們的生活區(qū)包圍。最無法讓買家接受的就是火葬場和城中村了。這兩個原因，就已經(jīng)把批資金雄厚的購房者拒之門外。 （三）機會O一線拓展區(qū)市政建設利好發(fā)展。小戶差異化定位，提升置業(yè)新視點、居住新標準、生活新理念，有利于品牌發(fā)展商的進駐與發(fā)展。隨著附近高校近年來的不斷擴招，許多新入職的高校老師的住房就成了問題，而該項目剛好緊鄰華南理工大學和華南農(nóng)業(yè)大學，不遠處還有華南師范大學，大量的高校老師就成了該項目的目標客客戶群。另外，近年來天河地區(qū)的房價不斷上漲，土地供應緊張，市中心以及附近已經(jīng)很少有這么大型的地塊招拍掛了。無疑給該項目帶來物以稀為貴的優(yōu)勢。 （四）威脅T 比較大的威