房地產(chǎn)評價的現(xiàn)狀與發(fā)展對策

1、房地產(chǎn)評估的現(xiàn)狀與發(fā)展政策摘要：2011年“國八條”的頒布讓我國的房地產(chǎn)進入了一個新的時期，而我國房地產(chǎn)的評估行 業(yè)卻面臨諸多問題。本文全面的闡述了我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展情況、房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀并結(jié)合 當(dāng)前我國房地產(chǎn)的現(xiàn)實情形提出了一些建議和對策。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀房地產(chǎn)評估師 發(fā)展對策1引言2011年1月26日國務(wù)院頒發(fā)了新一年關(guān)于全國保障性住房的八條政策措施，簡稱“國八 條”。由此我國各地開始了加大保障性住房建設(shè)等的力度，我們也從這八條里面看到了政府對 于我國居民保障性住房建設(shè)的決心。那么對于未來我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的評估與對 策就顯得尤為重要。“民以食為天”，人們的衣食住行是人們

2、生活的基礎(chǔ)。針對于住的問題，那么就說到了房 子，也就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。房地產(chǎn)不僅是最基本的生活 資料（如住宅），也是最基本的生產(chǎn)資料（如耕地、廠房）。房地產(chǎn)是我們老百姓的固定產(chǎn)，也是 我們物質(zhì)生活和精神生活的基本保障。在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè) 的良好對象。在一國總財富中，房地產(chǎn)往往占60%70%,在家庭財產(chǎn)中，房地產(chǎn)也往往是主要部分。可見房地產(chǎn)在生產(chǎn)生活資料中的重要性。2房地產(chǎn)評估的重要性2.1房地產(chǎn)評估的含義和發(fā)展階段房地產(chǎn)本質(zhì)上包括土地和建筑物兩大部分。故房地產(chǎn)評估既可以是對單純土地或建筑物的 評估，又可以是對土地和建筑物的有機結(jié)合體

3、進行評估。而房地產(chǎn)評估市場則是房地產(chǎn)評估主 客體間各種關(guān)系的總和。這樣看來房地產(chǎn)的評估對象還是十分明確的，而其評估的難點就在于 土地和建筑物有機結(jié)合體的綜合性評估。例如一棟建筑物所處的地理位置的優(yōu)劣，經(jīng)濟發(fā)展速 度的快慢，交通便利與否等等都有很大關(guān)系。目前，土地使用權(quán)出讓，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租賃、抵 押、保險、課稅；企業(yè)合營、改制、上市、破產(chǎn)，涉案房地產(chǎn)價格復(fù)核或鑒定，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng) 營等經(jīng)濟行為，都離不開房地產(chǎn)估價。而且隨著社會發(fā)展，房地產(chǎn)估價的作用還會越來越大， 服務(wù)領(lǐng)域也將越來越廣。我國房地產(chǎn)的發(fā)展大概有這幾個階段：一、第一階段理論突破與試點起步階段（1978年至1991年），1978年理論界提

4、出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點；二、第二階段非理論性炒作與調(diào) 整推進階段（1992年至1995年），1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行；三、第三階 段相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段 （1995年至2002年），隨著住房制度改革和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點；四、第四階段價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段（2003年以來），2003年以來，房屋價格持續(xù)上揚，大部分城市房屋銷售價格上漲明顯。其中在第二階段，我國 房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的的房地產(chǎn)泡沫。2.2房地產(chǎn)評估的重要性從以上所述我們不

5、難看出，房地產(chǎn)評估對于我們每個人都是很重要的。它是對我們的財 產(chǎn)進行一個科學(xué)合理的評價考核的標(biāo)準(zhǔn)，在市場經(jīng)濟中可以為我們進行最大限度的財產(chǎn)整合以 及資產(chǎn)的合理優(yōu)化。當(dāng)然，房地產(chǎn)評估對于我們國家也有其重要的地位。最大限度的對我國房 地產(chǎn)進行綜合全面的評估，優(yōu)化資源整合投資環(huán)境，為我國居民保障性住房的建設(shè)及我國房地 產(chǎn)事業(yè)的快速健康發(fā)展提供最科學(xué)最合理的依據(jù)，也是我國政府部門進行宏觀調(diào)控的堅實基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評估的重要性是我們每個人不容忽視的，也是我們每個人應(yīng)該關(guān)心關(guān)注的。我國改 革開放已有三十多年了，而我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展還是處于發(fā)展階段，很多的問題還亟待于解決。3房地產(chǎn)評估出現(xiàn)的問題3.1房地產(chǎn)出

6、現(xiàn)問題的原因我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)的起步較之要晚了很多。1993年和1994年，經(jīng)嚴(yán)格考核，人事部和建設(shè)部分兩批認定了 346名房地產(chǎn)估價師，形成了我國房地產(chǎn)估價師基本隊伍。自1995年以來，建設(shè)部、人事部共組織了 7次全國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格統(tǒng)一考試。目前，全國共有21057人取得房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格，其中18568人注冊執(zhí)業(yè)。以此為基礎(chǔ)，我國房地產(chǎn)估價機構(gòu)有了較快發(fā)展，全國已注冊成立房地產(chǎn)估價機構(gòu)3000多家，其中一級資質(zhì)機構(gòu) 900雖然全國已經(jīng)形成了具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價師隊伍，但從房地產(chǎn)市場快速發(fā)展對評估業(yè)務(wù)的需求 上看，還存在明顯差距。從我國房地產(chǎn)的發(fā)展及我國房地產(chǎn)評估行業(yè)

7、的發(fā)展來看，我們就不難 發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀以及一些問題。3.2房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題首先，我國的房地產(chǎn)評估行業(yè)起步晚，造成房地產(chǎn)評估行業(yè)的體制不健全、政策法規(guī)不完 善不合理。由于體制的不健全，導(dǎo)致我們現(xiàn)在的房地產(chǎn)評估行業(yè)出現(xiàn)行業(yè)壟斷。長期以來，我 國的房地產(chǎn)評估機構(gòu)大多掛靠在各行政主管部門，他們在行使政府賦予的行政管理職能的同時 還在承攬有償?shù)纳鐣薪樾再|(zhì)的房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，這就造成了行業(yè)壟斷的形成。近兩年，評估 機構(gòu)雖已“脫鉤改制”，但這種狀況并未得到根本改變。這也造成了我國房地產(chǎn)評估行業(yè)出現(xiàn) 了評估機構(gòu)“小馬拉大車”，很多的評估師們甚至于身兼數(shù)職、橫跨許多的行業(yè)部門。其次，行業(yè)評

8、估管理混亂，出現(xiàn)無序競爭，沒有權(quán)威的行業(yè)評估機構(gòu)。房地產(chǎn)評估本是對 于房地產(chǎn)進行科學(xué)合理的市場評估，可是由于管理粗放導(dǎo)致競爭混亂、行業(yè)自律性很差。市場 活動和行業(yè)管理均缺乏統(tǒng)一、權(quán)威的法律依據(jù)，對機構(gòu)資質(zhì)管理、人員的執(zhí)業(yè)資格管理仍停留 在粗放管理階段。特別是技術(shù)管理、價格管理的法律法規(guī)還是空白，以致經(jīng)常出現(xiàn)有的評估機 構(gòu)通過低廉的評估收費或采用“回扣”方式來承攬業(yè)務(wù)，甚至有的評估人員把評估當(dāng)作是一種 數(shù)字游戲，無原則地遷就委托方的不合理要求，委托方要評多少就給評多少，嚴(yán)重違反了房地 產(chǎn)評估中“公平、公正、公開”的基本原則。這種無序的競爭嚴(yán)重擾亂了房地產(chǎn)評估市場的秩 序，導(dǎo)致一些遵紀(jì)守法的評估機

9、構(gòu)難以生存。第三，缺乏相關(guān)的法律法規(guī)體系，行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的約束標(biāo)準(zhǔn)，造成一些評估師或者評估 機構(gòu)從業(yè)人員的專業(yè)水平低，職業(yè)道德和法制觀念差，綜合素質(zhì)低，行業(yè)自律性差。因為我國 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展本就是起步晚、體制法規(guī)不健全、管理發(fā)展混亂，所以導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)評 估行業(yè)的發(fā)展也是這樣。一些人為了謀取利益就沒有行業(yè)自律或者行業(yè)自律性很差，加上評估 行業(yè)的專業(yè)水平不高，就導(dǎo)致了管理的難度，房地產(chǎn)的評估就很難做到公平、公正、科學(xué)合理。3.3房地產(chǎn)評估師出現(xiàn)的問題現(xiàn)在估價師本身也存在較大的問題。一是由于估價師考試限制條件偏寬，尤其是對相關(guān)專 業(yè)工作經(jīng)歷和從事評估業(yè)務(wù)年限要求過低且沒有嚴(yán)格的審核程序，于是一

10、大批走出校門不久從 未從事過評估業(yè)務(wù)的“考試專業(yè)戶”通過臨時掛靠考入估價師行列，他們只能“紙上談兵”，而許多真正多年從事評估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因?qū)W歷不夠或其他非業(yè)務(wù)能力的原因被卡在門外。其結(jié)果是有估價師資 格的不一定能做業(yè)務(wù)，而業(yè)務(wù)骨干卻不一定有估價師資格，加上不少評估機構(gòu)業(yè)務(wù)單一，很多估價人員只會一、二種方法，各個部門的估價人員一般只熟悉與本 部門管理業(yè)務(wù)相關(guān)的評估業(yè)務(wù)，而對其他類型的評估業(yè)務(wù)只能用自已掌握的方法生搬硬套。最后，信息不暢，行業(yè)評估設(shè)備及科學(xué)技術(shù)有待于加強。房地產(chǎn)估價對市場信息和相關(guān)技 術(shù)的要求都很高。由于房地產(chǎn)評估是與市場信息緊密結(jié)合的，因此及時、準(zhǔn)確的采集、整理和 發(fā)布信息，

11、成為房地產(chǎn)估價的關(guān)鍵要素。而目前有關(guān)的信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)很不健全，信息量少、渠 道不暢，在很大程度上影響了房地產(chǎn)評估質(zhì)量的提高。健全暢通的信息渠道是提高房地產(chǎn)估價 水平和質(zhì)量的關(guān)鍵。另外，技術(shù)手段比較落后，方法陳舊，高素質(zhì)的專業(yè)人才缺乏，也嚴(yán)重制 約了房地產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。如注冊估價師系列設(shè)置單一，沒有高級估價師和水電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價師。4房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策4.1針對房地產(chǎn)評估產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展對策現(xiàn)在從上述各點，我們就不難總結(jié)出我國房地產(chǎn)評估行業(yè)的現(xiàn)狀以及所存在的問題了。知道了 其現(xiàn)狀和問題，那么至于對策也就有了下手的地方?？偨Y(jié)歸納有一下五點：第一、建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)，積極引導(dǎo)房地

12、產(chǎn)評估行業(yè)的相關(guān)法律法規(guī)的建立 健全，為我國房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展?fàn)I造良好的氛圍。有了行業(yè)內(nèi)的法律法規(guī)，也就有了統(tǒng)一的約 束標(biāo)準(zhǔn)，也為房地產(chǎn)行業(yè)的管理提供堅持的基礎(chǔ)保障，彌補其行業(yè)的體制空白及不健全。第二、建立權(quán)威的房地產(chǎn)評估機構(gòu)，整合散亂、弱小不健全的機構(gòu)，成立行業(yè)協(xié)會，加大 行業(yè)內(nèi)的管理力度，嚴(yán)禁出現(xiàn)行業(yè)壟斷及違法競爭和房產(chǎn)、地產(chǎn)的投機現(xiàn)象。建立統(tǒng)一的評估 機構(gòu)，就是建立一個公平、公正、業(yè)務(wù)水平較高的評估團隊，為房地產(chǎn)評估建成一個平臺，解 決條塊分割、多頭管理評估市場的問題。同時，應(yīng)該建立有別于政府的評估機構(gòu)，也就是建立 行業(yè)的評估機構(gòu)和政府的評估機構(gòu)，二者進行分而有之。解決房地產(chǎn)評估市場多頭管

13、理的問題 有幾種選擇：一是只保留某一系列的評估資質(zhì)，撤銷其他相關(guān)資質(zhì)系列；二是進行相關(guān)主管部 門房地產(chǎn)評估管理職能合并，由某一主管部門統(tǒng)一管理房地產(chǎn)評估市場；三是建立統(tǒng)一的連接 房地產(chǎn)評估管理部門與房地產(chǎn)評估中介機構(gòu)的平臺，由行業(yè)協(xié)會代為管理房地產(chǎn)評估市場。全 方面、多角度的加強評估行業(yè)的管理。第三、加強行業(yè)組織自身建設(shè)，全力推進房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信體系建設(shè)，完善房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度。房地產(chǎn)估價行業(yè)組織是由房地產(chǎn)估價師和房 地產(chǎn)估價機構(gòu)等自愿組成的行業(yè)自律、自我管理的社會團體。行業(yè)組織離不開行業(yè)，行業(yè)要健 康發(fā)展也離不開行業(yè)組織。行業(yè)組織的建設(shè)對于評估行業(yè)的發(fā)展尤

14、為重要。當(dāng)前中國房地產(chǎn)估 價師學(xué)會和各地方房地產(chǎn)估價師學(xué)（協(xié)）會做為房地產(chǎn)估價行業(yè)自律性組織，要多方位轉(zhuǎn)變觀念，研究處理好從依附型向獨立型轉(zhuǎn)變期間出現(xiàn)的問題。同時，房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信體系建設(shè)十分重要。人無信不立，事無信不成。國外、國內(nèi)其他中介服務(wù)行業(yè)出現(xiàn)“造假”等事件，是前車之鑒，我們應(yīng)引以為戒。要充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價行業(yè)學(xué)（協(xié)）會在行業(yè)自律中的作用。一是，結(jié)合房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)發(fā)展的實際，完善行業(yè)操作 規(guī)程、制定行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)助政府部門做好房地產(chǎn)估價信用檔案。二是，精心組織形式多樣的繼續(xù)教育，把估價行業(yè)培育成學(xué)習(xí)型行業(yè)。既要重視業(yè)務(wù)素質(zhì)教育，更要重視職業(yè)道德教 育。三是，積極參與估價糾紛的調(diào)處，

15、做好對違反職業(yè)道德和行業(yè)規(guī)則行為的處理，維護行業(yè) 形象。四是，引導(dǎo)和鼓勵估價機構(gòu)做大、做強。4.2針對房地產(chǎn)評估師的完善對策房地產(chǎn)評估終究還是離不開評估師，所以加強評估師執(zhí)業(yè)制度也是非常必要的。完善房地 產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度，著重要建立以下“三個機制”：一是修改、完善房地產(chǎn)估價有關(guān)規(guī)章 制度和標(biāo)準(zhǔn)，修改、完善房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試大綱、教材及繼續(xù)教育的有關(guān)內(nèi)容，建立起科學(xué)嚴(yán)謹、高標(biāo)準(zhǔn)的人才評價機制；二是，要加強房地產(chǎn)估價師注冊管理，嚴(yán)格區(qū)分執(zhí)業(yè) 與非執(zhí)業(yè)、專職與兼職房地產(chǎn)估價師的權(quán)利和義務(wù)，完善房地產(chǎn)估價師業(yè)績評價標(biāo)準(zhǔn)，建立起 公平、公開、公正的人才競爭機制；三是，要建立起規(guī)范執(zhí)業(yè)行為、增強

16、職業(yè)道德、嚴(yán)肅市場 秩序的清出機制。對有嚴(yán)重違法違紀(jì)行為、不參加繼續(xù)教育及長期脫離估價工作崗位等不符合 注冊條件的房地產(chǎn)估價師，要按有關(guān)規(guī)定撤銷其注冊。評估師也要進行不定期的考核機制，以適應(yīng)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場。當(dāng)然了這也會為評估 行業(yè)注入新的血液，提拔更為有用的人才。要進一步加大從業(yè)人員的培訓(xùn)考核力度，增加考試 頻率，讓更多的人有機會獲得執(zhí)業(yè)資格，讓更多的人有機會從事房地產(chǎn)評估。同時，要加強對 評估人員的繼續(xù)教育，預(yù)防從業(yè)人員知識老化和執(zhí)業(yè)水平下降。這有利于打破壟斷，提高整個 行業(yè)的評估能力和評估質(zhì)量，更有利于公平競爭。第四、加快技術(shù)信息行業(yè)的發(fā)展，配備先進的行業(yè)評估設(shè)備和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，要把最新科學(xué)技 術(shù)應(yīng)用到估價行業(yè)中來，努力實現(xiàn)房地產(chǎn)估價的網(wǎng)絡(luò)化和共享化。采用和采納一些先進的科學(xué) 的合理的評估方法。如現(xiàn)今評估行業(yè)采用最多的是市場比較法等。第五、提升評估行業(yè)的服務(wù)水平，提高評估行業(yè)的整體水平和形象，全面提升我國房地產(chǎn) 評估行業(yè)的國際影響力。評估行業(yè)內(nèi)，