房改房權(quán)屬界定難的原因及建議

1、房改房權(quán)屆界定難的原因及建議作者：廖如榮發(fā)布時(shí)間：2013-10-24 10:29:43隨著房價(jià)飆升，當(dāng)前，涉及房屋歸屆問題尤其是涉及房改房歸屆問題案 件數(shù)量日趨增多。該類案件不僅表現(xiàn)為單純的確權(quán)糾紛案件， 在因離婚導(dǎo)致的財(cái) 產(chǎn)分割案件及遺產(chǎn)繼承分割案件中均時(shí)常涉及房改房權(quán)屆的認(rèn)定。該類案件是當(dāng)前民事案件中的一熱點(diǎn)，更是難點(diǎn)。其原因主要是：一、該類案件政策性強(qiáng)、上位法依據(jù)不足。因最高人民法院關(guān)丁在享 受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屆夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的 復(fù)函已丁 2013年2月被最局人民法院以“與現(xiàn)行房改政策不一致”為由決定 廢止，當(dāng)前涉房改裁判依據(jù)僅有婚姻法司法解釋（二）第十

2、九條及婚姻法 司法解釋（三）第十二條，此外，只能參考國務(wù)院及其部委和各地方政府的政 策、規(guī)章。二、標(biāo)的特殊。房改房是城鎮(zhèn)住房制度改革的特殊產(chǎn)物， 與普通商品房 迥異。首先，房改對(duì)象特定，僅為售房單位職工和家庭，且每個(gè)單身職工和家庭只能享受一次。其次，權(quán)利主體多樣，購買者只有以市場價(jià)、成本價(jià)購買的才具 有完全產(chǎn)權(quán),以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的只具有部分產(chǎn)權(quán),其與原產(chǎn)權(quán)單位或集體組織存在 特殊共有關(guān)系。再次，房價(jià)的優(yōu)惠性。房改價(jià)并未完全體現(xiàn)房屋價(jià)值，它是售房 單位根據(jù)房改對(duì)象職級(jí)、工齡甚至已死亡配偶生前工齡等多種因素給予工齡折扣、 住房補(bǔ)貼、免稅等政策優(yōu)惠和福利補(bǔ)助后的優(yōu)惠價(jià)。三、利益重大、關(guān)注度高。在房價(jià)畸高

3、的當(dāng)下，每套住房價(jià)值動(dòng)輒過K 萬，相關(guān)利害關(guān)系人利益攸:關(guān)，必傾力爭之。對(duì)此，該院建議，在處理房改房權(quán)屆爭議時(shí)，充分考慮房改政策，審慎 處理，合理平衡各利害關(guān)系人利益。具體處理建議如下：一、房改房原則認(rèn)定為參加房改的產(chǎn)權(quán)登記人所有。（一）對(duì)丁只利用已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后的房改房，最高人民法院關(guān)丁在享受本人工齡和已死亡配偶生前工齡優(yōu)惠后所購公房是否屆夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函廢止后亦應(yīng)認(rèn)定為健在一方個(gè)人所有。因享受已故配偶工齡折 扣權(quán)的主體，系已故者的配偶，而非其本人，其享受前提為未再婚，即政策主要 考慮到照顧以及安撫已故者配偶緣故。若非購買房改房，該工齡權(quán)并未體現(xiàn)任何 財(cái)產(chǎn)或者財(cái)產(chǎn)權(quán)益，該權(quán)利應(yīng)

4、當(dāng)視為一種購房折扣。而且雙方夫妻關(guān)系因一方死 亡而終結(jié)，不符合夫妻共同財(cái)產(chǎn)取得時(shí)間。（二）對(duì)該處公房無購房資格而出資以有購房資格人名義參加房改并登 記在有購房資格人名下的房改房，婚姻法司法解釋（三）第十二條規(guī)定，應(yīng) 認(rèn)定歸參加房改的產(chǎn)權(quán)登記人所有。 房改房出售對(duì)象僅限丁特定對(duì)象，不具有房 改資格的人的實(shí)際出資在不符合贈(zèng)與情形應(yīng)視為借款。二、婚姻存續(xù)期間用共同財(cái)產(chǎn)房改、產(chǎn)權(quán)雖登記配偶一方名下的房屋， 依婚姻法司法解釋（二）第十九條規(guī)定，認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。三、產(chǎn)權(quán)雖登記為一人名下，但參加該房屋房改時(shí)的購房人、工齡人、職級(jí)人、原公房的同住人及具有購房資格的出資人主張房屋產(chǎn)權(quán)的， 因這些人均 為具有

5、購房資格的人，且房改時(shí)已享受其福利優(yōu)惠或出資， 可確認(rèn)其為房屋產(chǎn)權(quán) 共有人。（作者單位：江西省南昌市東湖區(qū)人民法院）夫妻雙方用工齡購買房改房一方死亡的遺產(chǎn)確定 范圍時(shí)間：2014-4-21 18:04:11 作者：張荊 來源： 查看：1388 評(píng)論：0內(nèi)容摘要：“房改房”也稱已購公房，是根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形 式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對(duì)其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。簡言之房改房 就是享受國家房改優(yōu)惠政策購得的公房，是公房私有化的一種方式。房改房是在特定歷史時(shí)期的政策福利 分房，其出售對(duì).“房改房”也稱已購公房，是根據(jù)國家現(xiàn)行房改政策的有

6、關(guān)規(guī)定，單位將原公房通過優(yōu)惠的形式出售給已經(jīng)承租或使用該房屋的職工，職工對(duì)其享有部分產(chǎn)權(quán)或者全部產(chǎn)權(quán)的居住用房。簡言之房改房就是享受國家房改優(yōu)惠政策購得的公房，是公房私有化的一種方式。 房改房是在特定歷史時(shí)期的政策福利分房，其出售對(duì)象的特定性、出售價(jià)格的非市場性、享受優(yōu)惠政策的一次性與商品房的屬性截然不同。在目前的司法實(shí)踐中關(guān)于 “房改房”的繼承糾紛案件越來越多。 主要的爭議焦點(diǎn)是夫妻 雙方用工齡購買的房改房，一方死亡后如何確定權(quán)屬，能否算作遺產(chǎn)來繼承？第一原告趙某系被告與被繼承人王某的婚生子，第二原告系王某的母親，王某父親于 2012年去世，第三原告系第二原告的婚生子、被繼承人的弟弟。199

7、8年王某去世。在王某去世前曾用其工齡、職務(wù)等優(yōu)惠政策與被告共同購買了被告單位的公產(chǎn)房。被繼承人去世后，被告始終居住在購買的公產(chǎn)房中。三原告多次要求主張分割遺產(chǎn)，被告一再拒絕。后第一原告因出國留學(xué)事宜， 需花費(fèi)大額學(xué)費(fèi)，以其作為被繼承人的子女，享有合法的繼承權(quán)利為由向法院起訴要求繼承該房屋；第二原告亦同樣享有法定繼承權(quán)，要求繼承房產(chǎn)；第三原告轉(zhuǎn)繼承父親的部分遺產(chǎn)，也向法院提起訴訟。上述案例中所說的公產(chǎn)房就是本文開頭所說的房改房。根據(jù)原告提供的證據(jù)可以證明在購買該房產(chǎn)時(shí)確實(shí)使用了被繼承人王某的工齡、職務(wù)等優(yōu)惠政策，但是被告表示不能以此就認(rèn)定為該房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)。關(guān)于“享受本人工齡和已死亡配偶生前

8、工齡優(yōu)惠后所購公房 是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)”的問題，最高人民法院曾作出過司法解釋2000法民字第4號(hào)復(fù)函：“夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)已經(jīng)繼承完畢，健在一方用自己的積蓄購買的公有住房應(yīng)視 為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，購買該房時(shí)所享受的已死亡配偶的工齡優(yōu)惠只是屬于一種政策性補(bǔ)貼，而非 財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益。夫妻一方死亡后，如果遺產(chǎn)沒有分割，應(yīng)予查明購房款是夫妻雙方的共 同積蓄，還是配偶一方的個(gè)人所得，以此確認(rèn)所購房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是個(gè)人財(cái)產(chǎn)；如 果購房款是夫妻雙方的共同積蓄，所購房屋應(yīng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)”。雖然最高院作出了司法解釋，但是該司法解釋在一定程度上與房屋登記部門和公證部門的習(xí)慣做法存在矛盾，無法解決現(xiàn)實(shí)中出現(xiàn)的復(fù)

9、雜問題，于是最高院于2011年11月23日在其官網(wǎng)上發(fā)布了 關(guān)于對(duì)“修改最高人民法院關(guān)于在享受本人工齡和已死亡配偶生前工 齡優(yōu)惠后所購公房是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)的函的復(fù)函2000法民字第4號(hào)”建議的答復(fù)文中說“房改房是我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展特定時(shí)期的特定產(chǎn)物，關(guān)于房改房的出售、產(chǎn)權(quán)歸屬等問題，極為復(fù)雜。需要在對(duì)諸如有關(guān)部門的相應(yīng)規(guī)定、售房單位的具體意見和情況、房改時(shí) 是否享受了雙方工齡優(yōu)惠、 配偶中的另一方是否因分配該房屋而失去了其在本單位另行分房 資格等多方面的因素綜合考量后，才能做出認(rèn)定?！笨梢娮罡咴阂仓饾u趨向?qū)㈩愃瓢咐械姆课菡J(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。2013年2000法民字第4號(hào)復(fù)函被廢止，原因是與現(xiàn)

10、行的房 改政策不一致。住建部也曾針對(duì)此問題作出過復(fù)函，建住房市函1999005號(hào)關(guān)于唐民悅房改房產(chǎn)權(quán)認(rèn)定問題的復(fù)函：按照目前我國城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買 公有住房以城鎮(zhèn)職工家庭（夫婦雙方）為購房主體，且每個(gè)家庭只能享受一次。本案中， 唐民悅按房改政策購買住房時(shí)享受了其配偶的工齡優(yōu)惠，該住房應(yīng)當(dāng)視為其夫婦雙方共同 購買。因此，我司認(rèn)為，該住房應(yīng)視為唐民悅與其配偶共有財(cái)產(chǎn)”。上述案例中，被繼承人王某生前利用其工齡、職級(jí)等優(yōu)惠政策與被告共同購買了單位的房改房，由于房改房購買的一次性，被繼承人在購買后就失去了再次夠買的可能性，所以， 被告也是在被繼承人的權(quán)利之上才能獲得該房產(chǎn)的。被告享受了其與已故配偶王某的工齡優(yōu)惠最終以成本價(jià)購得“房改房”的全部產(chǎn)權(quán)，在最高院司法解釋被廢止后應(yīng)根據(jù)住建部的文 件規(guī)定作為該案的法律依據(jù)，房屋應(yīng)