湖州長(zhǎng)興得力·御龍灣營(yíng)銷策劃

1、湖州長(zhǎng)興得力御龍灣營(yíng)銷策劃項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)研究結(jié)論研究結(jié)論項(xiàng)目屬性項(xiàng)目屬性城市屬性城市屬性區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩宰陨韺傩宰陨韺傩猿鞘袑傩猿鞘袑傩蚤L(zhǎng)興縣長(zhǎng)興縣n長(zhǎng)興是浙江省的北大門，與蘇、皖兩省接壤，位于太湖的西南岸。長(zhǎng)興是一個(gè)“三省通衢”的交通樞紐。長(zhǎng)興北與江蘇宜興、西與安徽廣德接壤，有“三省通衢”之稱，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。n長(zhǎng)興是一個(gè)底蘊(yùn)深厚的千年古縣。長(zhǎng)興是一個(gè)依山傍水的濱湖縣城。長(zhǎng)興擁有綿延34公里的湖岸線，與蘇州、無錫隔湖相望，縣城距太湖不到10分鐘車程，是名副其實(shí)的濱湖縣城。長(zhǎng)興長(zhǎng)興距湖州距湖州20公里公里距杭州距杭州90公里公里距上海距上海180公里公里城市屬性城市屬性

2、城市規(guī)模城市規(guī)模n長(zhǎng)興縣轄3街道9鎮(zhèn)4鄉(xiāng)：雉城街道、畫溪街道、太湖街道、煤山鎮(zhèn)、夾浦鎮(zhèn)、李家巷鎮(zhèn)、洪橋鎮(zhèn)、泗安鎮(zhèn)、和平鎮(zhèn)、小浦鎮(zhèn)、林城鎮(zhèn)、虹星橋鎮(zhèn)、水口鄉(xiāng)、槐坎鄉(xiāng)、白峴鄉(xiāng)、呂山鄉(xiāng)。全縣區(qū)域面積1430平方公里，航道通航里程262km。n長(zhǎng)興縣12年末全縣戶籍人口62.6萬人，其中非農(nóng)業(yè)人口16.3萬人。人口自然增長(zhǎng)率0.89。城市屬性城市屬性n國(guó)道：104國(guó)道、318國(guó)道；n高速公路：杭寧高速（G25）、申蘇浙皖高速（G50）、杭長(zhǎng)高速（S14）；n鐵路：宣杭鐵路、杭牛鐵路、新長(zhǎng)鐵路；n高鐵：寧杭客運(yùn)專線；n汽車站：長(zhǎng)興汽車總站、長(zhǎng)興汽車客運(yùn)中心；火車站：長(zhǎng)興火車南站、長(zhǎng)興東站；n水運(yùn)：黃金水

3、道：長(zhǎng)湖申航道；兩橫兩縱四港區(qū)：“兩橫”，為長(zhǎng)湖申線長(zhǎng)興航線和梅湖線；“兩縱”，為泗湖線、李湖線；“四港區(qū)”，為小浦港、李家港、呂山港、雉城港。n機(jī)場(chǎng)：八三機(jī)場(chǎng)（軍用）。城市交通城市交通城市屬性城市屬性城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)n2012年全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值371.02億元，增長(zhǎng)11.3%；按戶籍人口計(jì)算人均生產(chǎn)總值59266元，同比增長(zhǎng)11.0%，按平均匯率計(jì)算折合9389美元。 2012年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33439元，農(nóng)村居民人均純收入17462元，人均生活消費(fèi)支出10221元。 n城市經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，居民的人均消費(fèi)支出也相應(yīng)的上升，且增長(zhǎng)的速度均較快，城市處于高速發(fā)展階段。城市屬性城市

4、屬性城市經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)人均人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系800-1000美元美元1000-4000美元美元4000-8000美元美元8000-20000美元美元啟動(dòng)期啟動(dòng)期快速發(fā)展期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存需求生存、改善需求兼有生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主改善需求為主改善需求為主超速發(fā)展超速發(fā)展單純數(shù)量型單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型綜合發(fā)展型房地產(chǎn)發(fā)展在長(zhǎng)興縣國(guó)民生產(chǎn)總值看來已經(jīng)處于

5、高度發(fā)展的階段，而人均GDP來看，長(zhǎng)興縣房地產(chǎn)應(yīng)處于減緩發(fā)展期，房產(chǎn)市場(chǎng)已然成熟。城市屬性城市屬性城市定位：山水園林星的中等工貿(mào)城市 區(qū)域交通樞紐和物流中心 總體布局結(jié)構(gòu)“十字型城市公建軸、二片工業(yè)用地、五片三點(diǎn)居住用地、一縱四橫三片綠地、三環(huán)四帶五大湖水系”。 龍山新區(qū)龍山新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)城西區(qū)城西區(qū)區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域?qū)傩?2011年3月，龍山新區(qū)管委會(huì)成立，新區(qū)位于太湖大道以北，104國(guó)道以西，西與小浦相鄰，北與水口相接，下轄4個(gè)社區(qū)（體育場(chǎng)、龍山、齊北、雙擁）、4個(gè)居委會(huì)（新湖、高山嶺、西峰壩、玄壇廟）和4個(gè)行政村（澗塘、渚山、川步、后洋），區(qū)域面積50.4平方公里，現(xiàn)有戶

6、籍人口2.6萬人，常住人口3.8萬人。龍山新區(qū)龍山新區(qū)龍山新區(qū)（二期）設(shè)計(jì)龍山新區(qū)（二期）設(shè)計(jì) 不斷開發(fā)和建設(shè)中的龍山新區(qū)正成為長(zhǎng)興的政治、文化、商貿(mào)和休閑宜居中心。 自身屬性自身屬性 地塊坐落于長(zhǎng)興縣公安局北側(cè)A地塊，畫溪大道和忻湖路交叉口西北角。 得力得力御龍灣建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)御龍灣建筑經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積總用地面積77061總建筑面總建筑面積積291510（不含架空層建筑面積5357.3）地上建筑面積地上建筑面積231183（不含架空層建筑面積5357.3）地下建筑面積地下建筑面積60327地上建筑部分地上建筑部分高層住宅高層住宅220678.62物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)經(jīng)營(yíng)924.73商業(yè)商業(yè)8

7、810.69（未含物業(yè)經(jīng)營(yíng)924.73）物業(yè)管理物業(yè)管理693.55銷控中心銷控中心75.4建筑密度建筑密度29.8%容積率容積率3.0綠地率綠地率30%住宅總戶數(shù)住宅總戶數(shù)1610戶停車位停車位1684輛地面停車位地面停車位105輛地下停車位地下停車位1579輛自身屬性自身屬性項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)自身屬性自身屬性項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀北部空地北部空地項(xiàng)目東南項(xiàng)目東南角售樓處角售樓處南面公安局南面公安局東面工地圍墻東面工地圍墻售樓處內(nèi)部裝修內(nèi)部裝修工地土地平整土地平整SWOT優(yōu)勢(shì)（S）：城市外圍環(huán)境靜謐交通便利，畫溪大道與發(fā)展大道交匯創(chuàng)新產(chǎn)品，優(yōu)質(zhì)社區(qū)打造別墅豪宅區(qū)北延伸劣勢(shì)（W）：區(qū)域配套不成

8、熟項(xiàng)目為高層產(chǎn)品，銷售上存在壓力目前外部交通無法輻射全市，公交系統(tǒng)差對(duì)開發(fā)商品牌認(rèn)知不高機(jī)會(huì)（O）：龍山新區(qū)日益引起關(guān)注定位高檔小區(qū)，引導(dǎo)置業(yè)潮流規(guī)?；a(chǎn)品，直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目少威脅（T）：區(qū)域認(rèn)知度不高調(diào)控持續(xù)，政策走勢(shì)不明朗城市房地產(chǎn)市場(chǎng)后期供應(yīng)量大把握機(jī)會(huì)，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)1、新區(qū)發(fā)展規(guī)劃舒適生活空間2、突出城市價(jià)值龍山新區(qū)3、突出產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力得力4、突出區(qū)域市場(chǎng)影響力豪宅區(qū)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅1、著重板塊未來龍山新區(qū)發(fā)展2、高品質(zhì)小區(qū)樹立品牌形象3、優(yōu)質(zhì)社區(qū)打造營(yíng)造舒適環(huán)境1、塑造鮮明的品牌觀和品牌旗幟2、通過創(chuàng)新產(chǎn)品及體驗(yàn)引領(lǐng)新的生活方式1、通過營(yíng)銷創(chuàng)造不同購(gòu)買體驗(yàn)

9、2、專業(yè)售后服務(wù)、物業(yè)管理升級(jí)等差異化競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)市場(chǎng)房產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀2012年溫家寶八談樓市調(diào)控房產(chǎn)調(diào)控初見成效但不穩(wěn)定，保障房入市鞏固調(diào)控。樓市上演暖冬行情百城房?jī)r(jià)環(huán)比連漲7月、部分城市地王再現(xiàn)。2012年12月份，房企年末推盤沖量，交易行情呈大翹尾之勢(shì)，20個(gè)城市成交量共計(jì)998萬平方米，同比增長(zhǎng)90.3%，環(huán)比增長(zhǎng)12.4。 國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部主任祝寶良解釋說，如果保持現(xiàn)行的調(diào)控政策，明年房地產(chǎn)剛性需求會(huì)不斷釋放，推動(dòng)房?jī)r(jià)溫和上升，但大漲概率不大?！靶聡?guó)五條”細(xì)則出臺(tái)，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)加碼1、完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。2、堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房。3、增加

10、普通商品住房及用地供應(yīng)。4、加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。5、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。解讀：雖然本次調(diào)控還是以重申既有政策為主，但二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征的細(xì)則出臺(tái)，勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)前火熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定沖擊。p新政也將阻礙改善性需求的入市，同時(shí)或造成未來租金進(jìn)一步提升：1、通過提高二手房交易個(gè)人所得稅意在打擊投資投機(jī)性需求，但在實(shí)際操作中賣方則很可能以提高房?jī)r(jià)的方式來轉(zhuǎn)嫁成本，從而削弱需求導(dǎo)致成交量下滑；2、原先潛在業(yè)主轉(zhuǎn)買為租，從而推升租金走高。二手房市場(chǎng)交易成本增加，置業(yè)需求將被逐步擠出。p2012 年下半年以來，隨著樓市持續(xù)熱銷，個(gè)人住房貸款也日漸火熱，2012 年個(gè)人購(gòu)

11、房貸款全年增加9610 億元。但隨著近期“國(guó)五條”及其細(xì)則的出臺(tái)，已有銀行收緊房貸。信貸收縮將在一定程度上影響未來樓市成交量。2013年政策解讀市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀樓市調(diào)控從樓市調(diào)控從10年、年、11年的從嚴(yán)從緊，到年的從嚴(yán)從緊，到12年的差異化調(diào)控年的差異化調(diào)控市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀本市戶籍居民家庭（含部分成員為本市戶籍居民的家庭）在本市只能新購(gòu)1套住房各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款2010年年“國(guó)八條國(guó)八條”出臺(tái)，限購(gòu)出臺(tái)，限購(gòu) “國(guó)八”條出臺(tái)、上海重慶房產(chǎn)稅實(shí)施、商品明碼標(biāo)價(jià)、二三線城市限購(gòu) 存款準(zhǔn)備金連續(xù)上調(diào)6次后下調(diào)1次，連續(xù)加息3次各0.25個(gè)百分點(diǎn)2011年年堅(jiān)持房地產(chǎn)

12、調(diào)控不動(dòng)搖堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖 房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍繼續(xù)擴(kuò)大 首套房利率全部降至基準(zhǔn)利率以內(nèi)，85折優(yōu)惠重新再現(xiàn) 存款準(zhǔn)備金連續(xù)兩次下調(diào)各0.5個(gè)百分點(diǎn)連續(xù)2次降息2012年年刺激剛需購(gòu)置業(yè)刺激剛需購(gòu)置業(yè)市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀土地土地 土地成交情況是樓市最真實(shí)的寫照，“大限”來臨前的2011年8月、9月長(zhǎng)興土地成交量的激增在今天看來無疑是樓市的“回光返照”，“金九銀十”的慘淡伴隨的必定是土地的頻頻流拍。 2012年的2月與11月一頭一尾出現(xiàn)了成交量的峰值，就全年來看總體成交水平依然非常低。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈逐步收緊，市場(chǎng)信心不足，投資較為謹(jǐn)慎。 土地市場(chǎng)購(gòu)置面積減少購(gòu)置面積減少流拍現(xiàn)象增多流拍現(xiàn)象增多競(jìng)價(jià)溢

13、價(jià)減少競(jìng)價(jià)溢價(jià)減少市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀土地土地 2012年全年長(zhǎng)興共成交60宗國(guó)有建設(shè)用地，成交面積1071352，成交金額126628萬元。其中，成交面積同比2011年下降20.5%，成交金額同比2011年下降71.3%，從時(shí)間上看，2012年的2月與11月一頭一尾出現(xiàn)了成交量的峰值，就全年來看總體成交水平依然非常低，這也是隨著調(diào)控政策的持續(xù)和商品房市場(chǎng)的收縮，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈逐步收緊，市場(chǎng)信心不足，開發(fā)商拿地?zé)崆橄麥p，投資較為謹(jǐn)慎。 成交時(shí)間成交時(shí)間1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月總計(jì)總計(jì)出讓面積出讓

14、面積（）（）153746153746721772176 61930019300552455244841748417165101651027079270791607961607960 046869468695179355179353000300010713521071352成交價(jià)格成交價(jià)格（萬）（萬）2587825878143114316 65501550158958941314131152515255519551926461264610 029152915385273852712661266126628126628成交宗數(shù)成交宗數(shù)6 612123 31 15 52 22 26 60 02 22

15、0201 16060長(zhǎng)興縣長(zhǎng)興縣2012年土地成交年土地成交市場(chǎng)宏觀市場(chǎng)宏觀逐年攀升長(zhǎng)興縣歷年房產(chǎn)開發(fā)情況長(zhǎng)興縣歷年房產(chǎn)開發(fā)情況 從長(zhǎng)興縣歷年房產(chǎn)開發(fā)投資額處于逐年攀升的趨于，2010年在擺脫08年金融海嘯之后投資額也明顯上升，至12年到達(dá)歷年的頂峰，達(dá)59.42億元，開發(fā)量相對(duì)的大。 從歷年開發(fā)銷售量來看，長(zhǎng)興縣每年的新增竣工與銷售的房屋面積基本處于平衡狀態(tài)，而每年的銷售面積則更為穩(wěn)定。長(zhǎng)興縣歷年新增開工面積均遠(yuǎn)大于商品房銷售面積。FOCUS長(zhǎng)興縣商品房市場(chǎng)已飽和長(zhǎng)興縣商品房市場(chǎng)已飽和2009年為長(zhǎng)興縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)力的一年，在經(jīng)濟(jì)低迷漸漸淡去下，房屋新開工量以及商品房的成交均大幅上升；09年

16、以后，新開工房屋趨于平穩(wěn)，整體略微有所上升；長(zhǎng)興縣歷年房屋新開工面積均大于銷售面積，且高于銷售面積不少；長(zhǎng)興縣歷年對(duì)商品房的消化情況相對(duì)穩(wěn)定，長(zhǎng)興縣人民對(duì)房屋需求較為穩(wěn)定，而新增供應(yīng)量遠(yuǎn)大于需求量住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)整體趨勢(shì)整體趨勢(shì) 在樓市調(diào)控不放松的情況下，2012年長(zhǎng)興樓市經(jīng)歷了從年初受調(diào)控影響成交量低迷到“金三銀四”、“紅五”、“紫六”的一路攀升，再到7、8月的“淡季不淡”，傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，可謂跌宕起伏、精彩紛呈。開發(fā)商與購(gòu)房者之間的博弈也在不斷升級(jí)，“以價(jià)換量”、“樓市回暖”成為2012長(zhǎng)興樓市代名詞。 住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)整體趨勢(shì)整體趨勢(shì)p統(tǒng)計(jì)顯示，2012年長(zhǎng)興縣雉城鎮(zhèn)普通住宅共成交

17、1856套，成交均價(jià)7121.96元/，總成交面積210543.2，總成交金額149927.9萬元；其中，成交套數(shù)同比2011年下降16.5%。其中，德信泊林公館以287套的總成績(jī)位列2012年長(zhǎng)興樓盤成交冠軍寶座！ p從成交均價(jià)來看，2010年出現(xiàn)小幅波動(dòng)外，2011、2012年均處于平穩(wěn)狀態(tài)，且2011年2012年的成交均價(jià)變化不大，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)得到控制。樓盤開盤時(shí)間開盤房源情況樓盤開盤時(shí)間開盤房源情況德信泊林公館2月26日128套房源綠城玉蘭花園10月18日共51套房源南門新天地3月10日140套風(fēng)鈴綠洲三期10月18日共64套德信泊林公館4月22日87套房源靖宸白鷺灣10月26日共216套

18、房源白溪景苑5月18日205套住宅、44間商鋪德信泊林公館10月28日共64套新城麗景5月18日兩幢多層和兩幢高層，共162套房源浙北商業(yè)廣場(chǎng)10月28日共計(jì)250間黃金商鋪濱海水木花都6月16日海棠苑60套小高層，玉蘭苑共計(jì)100套多層房源紫金南苑10月底共256套房源和32間商鋪德信泊林公館8月19日120余套翡翠名都三期11月9日香樟苑共132套東方綠洲9月初530套綠城玉蘭花園11月9日共51套房源景瑞望府9月7日30余套綠城長(zhǎng)興廣場(chǎng)百合園二期11月18日共239套房源琥珀公館9月22日216套浙北商業(yè)廣場(chǎng)11月24日200間左右黃金旺鋪中央花園9月23日 132套房源銀都麗景11月2

19、8日152套多層星龍灣9月26日188套濱海水木花都12月7日玉蘭苑共80套多層；海棠苑共60套小高層明珠佳園9月28日住宅（共89套）和13000商業(yè)（28間精品商鋪）萬華金御灣12月29日共122套和泰龍山泰景10月18日152套、72套總計(jì)總計(jì)38983898套住宅、套住宅、565565間商鋪間商鋪?zhàn)≌袌?chǎng)住宅市場(chǎng)2012年房源推出量年房源推出量 2012年長(zhǎng)興的樓市在年長(zhǎng)興的樓市在10年年11月的成交峰值逐漸回落到年初的最低谷后，長(zhǎng)興縣住宅市月的成交峰值逐漸回落到年初的最低谷后，長(zhǎng)興縣住宅市場(chǎng)成交在場(chǎng)成交在12年后半程趨于平穩(wěn)。在調(diào)控的多番轟炸下，居民對(duì)購(gòu)房也愈加理性。然成交年后半程趨

20、于平穩(wěn)。在調(diào)控的多番轟炸下，居民對(duì)購(gòu)房也愈加理性。然成交不及往年火爆的情況下，新房源的推出量依舊高居不下，遠(yuǎn)超過成交量，后期的庫(kù)存房不及往年火爆的情況下，新房源的推出量依舊高居不下，遠(yuǎn)超過成交量，后期的庫(kù)存房源必將成為消化的難題。源必將成為消化的難題。本案本案區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶東東部部開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)龍山新區(qū)龍山新區(qū)城中區(qū)城中區(qū)城城西西區(qū)區(qū)FOCUS目前稍中心區(qū)域的普通住宅價(jià)格在7500元/左右，邊緣區(qū)域（星河灣）最低價(jià)格在6000元/左右。目前東部開發(fā)區(qū)的樓盤不多，較典型的就是綠城玉蘭花園，價(jià)格在7800元/左右，去產(chǎn)品較為高端，由于區(qū)位限制價(jià)格已經(jīng)算比較高了。城中區(qū)為老縣

21、城中心區(qū)域，相對(duì)地段配到優(yōu)勢(shì)明顯，目前價(jià)格基本在9000元/上下，高品質(zhì)樓盤（綠城長(zhǎng)興廣場(chǎng)）價(jià)格在10800元/左右。城西區(qū)域主要是別墅產(chǎn)品的集中開發(fā)區(qū)域，別墅價(jià)格在10000元/上下，普通住宅價(jià)格在7000元/左右，邊緣區(qū)域（英倫都市）最低價(jià)格在6000元/左右。FOCUS本案本案區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)帶北片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)帶目前此區(qū)域算是與本項(xiàng)目最為直接競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域。發(fā)展大道開發(fā)帶目前有新城麗景、鏡水藍(lán)庭、琥珀公館、白鷺灣以及星龍灣等項(xiàng)目在售，其中新城麗景和鏡水藍(lán)庭已近乎現(xiàn)房銷售，按區(qū)域配套資源來對(duì)比，星龍灣星龍灣與本案處于同等地位，為一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤樓盤西片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)帶目前該區(qū)域?qū)儆?/p>

22、豪宅區(qū)，別墅產(chǎn)品的集中開發(fā)區(qū)域，像景瑞望府、香堤雅墅、卡地亞莊園等一些高品質(zhì)樓盤也分布其中。英倫都市英倫都市同本案類似，位于城市邊緣地帶，也是大體量開發(fā)的品質(zhì)樓盤，為本案一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域概覽競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域概覽住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)本案本案星龍灣星龍灣位于城市東北角位于城市東北角項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案英倫都市英倫都市位于城市西南角位于城市西南角項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案龍山泰景龍山泰景位于龍山新區(qū)核心位置位于龍山新區(qū)核心位置項(xiàng)目參考案例項(xiàng)目參考案例泊林公館泊林公館位于城中區(qū)邊緣地帶位于城中區(qū)邊緣地帶項(xiàng)目參考案例項(xiàng)目參考案例案例借鑒案例借鑒直面競(jìng)爭(zhēng)樓盤直面競(jìng)爭(zhēng)樓盤一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤

23、一級(jí)競(jìng)爭(zhēng)樓盤星龍灣、英倫都市：星龍灣、英倫都市：分別位于城市東北角、西南角，本項(xiàng)目位于城市西北角，區(qū)位雷同；配套資源、交通組織等均處于開發(fā)建設(shè)階段，外部硬件雷同。區(qū)域借鑒案例區(qū)域借鑒案例龍山泰景：龍山泰景：位于新區(qū)核心位置，自建五星級(jí)酒店做配套，但銷售陷入困境，作為本案反面案例參考。泊林公館：泊林公館：位于城中區(qū)邊緣，相對(duì)區(qū)位及配套優(yōu)勢(shì)相對(duì)于城中區(qū)核心地段樓盤都不那么明顯，但其成為2012年年度最熱銷樓盤，作為本案正面案例參考。截長(zhǎng)補(bǔ)短，在林立樓盤中求突破截長(zhǎng)補(bǔ)短，在林立樓盤中求突破參考個(gè)案參考個(gè)案星龍灣位置龍山新區(qū)雉城鎮(zhèn)發(fā)展大道與經(jīng)二路交叉口處 開盤時(shí)間2012年9月26日 建筑面積2642

24、77 物業(yè)類別住宅、單身公寓、商鋪 總套數(shù)總戶數(shù)1754戶 ，目前在售124戶面積段目前在售83-127共4個(gè)戶型成交均價(jià)6003元/1754戶，其中住宅1530戶，單身公寓224戶。一地塊901戶，二地塊657戶。樣板房預(yù)計(jì)3月底開放。 一期一期三期三期二期二期參考個(gè)案參考個(gè)案銷售動(dòng)態(tài)：星龍灣目前一期2#、8#在售，一期共推出4個(gè)戶型共124套房源，目前去化43.5%，80-90去化占已售房源的79.6%。2#二室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)83三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)12330戶30戶二室二廳一衛(wèi)二室二廳一衛(wèi)858#參考個(gè)案參考個(gè)案三室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)121p目前客戶還是集中在剛需戶型上，中間

25、套小面積戶型的成交占總成交近80%。p從2#成交來看，客戶更親睞于總價(jià)更低的低樓層房源。32戶32戶參考個(gè)案參考個(gè)案英倫都市位置城西區(qū)濱海路與回龍山大道交叉處（濱海小學(xué)西南側(cè)） 開盤時(shí)間在售但尚未正式開盤建筑面積186770 物業(yè)類別住宅總套數(shù)首期將推出4#、6#和10#樓共219套房源 面積段目前在售81-142共6個(gè)戶型成交均價(jià)6131元/英倫都市地處于第六小學(xué)（原濱海小學(xué)）西南側(cè)，距長(zhǎng)興中心商業(yè)圈5分鐘車程。項(xiàng)目周邊配套越來越完善，附近商業(yè)有農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、大型浙北超市、還有規(guī)劃中的生態(tài)會(huì)所和商業(yè)街，學(xué)校從實(shí)驗(yàn)幼兒園到高中一應(yīng)俱全。4#6#10#參考個(gè)案參考個(gè)案 英倫都市首推4#、6#、10#

26、共計(jì)219套房源。6#為中庭大戶型，本次推出的房源主力面積就集中在這6#樓的所有戶型，面積為142.26，占總房源的47%。樓盤已于13年2月領(lǐng)出預(yù)售，但目前尚未正式對(duì)外開盤。雖然未正式開盤，但也不排斥目前需購(gòu)買的客戶。目前項(xiàng)目共備案13套。參考個(gè)案參考個(gè)案4#1111118181135135目前4#已售4套，81的3套，135的1套。參考個(gè)案參考個(gè)案6#三室二廳二衛(wèi)14210#二室二廳一衛(wèi)94三室二廳一衛(wèi)103參考個(gè)案參考個(gè)案參考個(gè)案參考個(gè)案龍山泰景位置龍山新區(qū)龍山新區(qū)行政中心東側(cè)，東臨明珠路，北至齊山路 開盤時(shí)間2012年10月18日 建筑面積180000 物業(yè)類別住宅、商業(yè) 總套數(shù)總戶數(shù)530戶，目前推出房源216套面積段項(xiàng)目面積區(qū)間93-139主力面積139成交均價(jià)7912元/老帶新優(yōu)惠：已購(gòu)客戶推薦新客戶成功購(gòu)買E戶型，已購(gòu)客戶可獲得1000元超市購(gòu)物卡；推薦新客戶成功購(gòu)買4#、5#其它戶型（除E戶型），可獲得1500元超市購(gòu)物卡。 企業(yè)公館住宅酒店1#2#3#4#5#參考個(gè)案參考個(gè)案參考個(gè)案參考個(gè)案龍山泰景目前已售龍山泰景目前已售49套，余套，余167套，去化率套，去化率22.7%。龍山泰景占據(jù)新區(qū)行政中心邊有利位置享新區(qū)新建優(yōu)越配套自身配建五星級(jí)酒店住宅西面臨江景觀、配套、交通俱佳卻賣不好景觀、配套、交通