面對購買的拆遷安置房被查封(共9頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上面對購買的拆遷安置房被查封 黃躍君 引言： 因城市發(fā)展建設(shè)的需要，我市大量房屋被拆遷，隨之而來的拆遷房買賣現(xiàn)象在溫州房產(chǎn)交易市場上普遍出現(xiàn)。然而，由于拆遷安置房尚未建成交付，往往不能使拆遷戶及時(shí)領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，而致買受人也相應(yīng)無法及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)，從而引發(fā)諸多風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。本案廖某購買拆遷安置房不久，卻因該房出賣人負(fù)債，而連累其購買的安置房被債權(quán)人申請法院查封執(zhí)行。筆者作為廖某的代理人，通過記敘本案的成功代理過程，以期對今后類似案件的出現(xiàn)具有指導(dǎo)和借鑒意義。 案情簡介： 2002年5月初，市民蕭某在溫州都市報(bào)廣告欄上連續(xù)刊登一則拆遷安置營業(yè)房（未交付）的出賣信息，市

2、民廖某獲知后與蕭某聯(lián)系購買事宜。同年5月中旬，蕭某和廖某經(jīng)協(xié)商一致，簽訂了一份營業(yè)房買賣協(xié)議書，約定蕭某將尚未交付的建筑面積約28平方米的拆遷安置營業(yè)房出賣給廖某，總價(jià)二百多萬元；廖某暫行扣留10萬元，該款于雙方辦妥房產(chǎn)交易過戶簽字之日一次性付清。上述協(xié)議簽訂后，蕭某到拆遷部門簽訂了正式的營業(yè)房拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議書，并將其與被拆遷房屋的所有相關(guān)憑證移交給廖某。廖某同時(shí)向蕭某支付房款（扣留10萬），并取得了該營業(yè)房相關(guān)的周轉(zhuǎn)營業(yè)房的使用權(quán)。 此后，廖某將向蕭某買受拆遷安置營業(yè)房之事告知拆遷部門，并得到其認(rèn)可，拆遷部門將該拆遷安置營業(yè)房的臨時(shí)過渡費(fèi)發(fā)放給廖某領(lǐng)取。同年10月，廖某獲知其買受的房屋因蕭

3、某欠多個(gè)債權(quán)人債務(wù)，經(jīng)債權(quán)人申請，已被法院于同年5月下旬（B買房后10天）裁定查封。廖某向法院提出查封異議申請。2002年7月，多個(gè)債權(quán)人起訴蕭某的債務(wù)糾紛案經(jīng)法院判決，蕭某應(yīng)償還債務(wù)上百萬元。判決生效后，所有債權(quán)人向法院申請執(zhí)行，要求處理蕭某出賣給廖某的未交付的拆遷安置營業(yè)房。廖某只好向法院起訴蕭某，要求確認(rèn)營業(yè)房買賣協(xié)議書的效力。2006年9月，二審生效判決認(rèn)定：蕭某和廖某雙方簽訂的營業(yè)房買賣協(xié)議書有效。同年11月，法院向廖某發(fā)出執(zhí)行聽證通知書，要求廖某到庭參加債權(quán)人申請對蕭某債務(wù)執(zhí)行的聽證。 爭議焦點(diǎn)： 蕭某雖已出賣房屋，并取得相應(yīng)對價(jià)，但未將房產(chǎn)權(quán)變更到買受人廖某名下，蕭某的債權(quán)人可否

4、申請查封并要求法院處理該房屋。 三、雙方觀點(diǎn)： 作為執(zhí)行案件申請人（出賣人蕭某的債權(quán)人等）提出：雖然蕭某已就被查封的房屋與廖某簽訂了營業(yè)房買賣協(xié)議書，但被查封的房屋至今未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，依法尚不屬于買受人廖某所有。 作為執(zhí)行案件的案外人（買受人廖某）提出：其與蕭某簽訂的房屋買賣協(xié)議經(jīng)法院依法判決認(rèn)定為有效。雙方之間的買賣行為已得到拆遷部門的確認(rèn)，并實(shí)際享有被拆遷人的有關(guān)拆遷安置補(bǔ)償利益。法院如不及時(shí)解除查封，將侵害其享有的合法權(quán)益，要求撤銷裁定。 四、律師意見： 筆者接受廖某的委托，代理執(zhí)行案件。經(jīng)過對全案分析，并研究了最高院和省高院對類似執(zhí)行案件的有關(guān)司法解釋和會議紀(jì)要，提出以下意見： 1

5、、營業(yè)房買賣協(xié)議書合法有效，廖某系善意買受人。 已生效的房屋買賣糾紛判決認(rèn)定蕭某、廖某雙方簽訂的買賣協(xié)議有效，故雙方之間買賣拆遷安置營業(yè)房行為合法，廖某依法享有協(xié)議約定的營業(yè)房拆遷補(bǔ)償安置的各項(xiàng)利益，包括使用臨時(shí)周轉(zhuǎn)營業(yè)房、領(lǐng)取拆遷過渡費(fèi)和享受營業(yè)房拆遷安置權(quán)等。因蕭某和廖某簽訂營業(yè)房買賣協(xié)議在前，法院查封在后，且廖某在買房時(shí)根本不知道蕭某負(fù)有巨額債務(wù)，故廖某系善意取得房屋。 2、本案適用最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定第十七條第二款之規(guī)定，法院應(yīng)依法予以解封。 該規(guī)定第十七條第二款規(guī)定：被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財(cái)產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付全部價(jià)款并

6、實(shí)際占有，但未辦理過戶手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯(cuò)，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)。對照本案，第一、結(jié)合已生效的民事判決的認(rèn)定，廖某已向蕭某支付全部房款（僅扣留A應(yīng)協(xié)助其辦理房產(chǎn)交易過戶手續(xù)的保證金10萬元）；第二、廖某實(shí)際已享受作為被拆遷人的各項(xiàng)利益。該事實(shí)由拆遷部門出具的證明及領(lǐng)款收據(jù)為證。第三、原來屬于蕭某所有的營業(yè)房早已被拆遷，而新的營業(yè)房尚未建成交付使用，故不存在蕭某擁有所有權(quán)的問題，更不存在營業(yè)房安置之前的所有權(quán)變更登記問題，廖某對沒有辦理房屋變更登記過戶手續(xù)，主觀上沒有任何過錯(cuò)。 3、參照浙江省高院下發(fā)的執(zhí)行中若干疑難問題的處理意見第1點(diǎn)之規(guī)定，法院也應(yīng)依法予以解封。 該意見第1

7、點(diǎn)規(guī)定：債務(wù)人已與第三人簽訂了買賣城市私有房屋的合同，第三人支付了購房款，并已實(shí)際占有該房屋，但未辦理過戶登記，該房屋能否作為債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行？答復(fù)是：可以作為債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)執(zhí)行，但兩種情況除外，其一是因買賣的房屋被列入拆遷范圍等原因，房地產(chǎn)管理部門暫停辦理相關(guān)房產(chǎn)變更登記手續(xù)的。結(jié)合本案，蕭某和廖某雙方簽訂的營業(yè)房買賣協(xié)議所涉的標(biāo)的從法律上講，是房屋被拆遷后應(yīng)享有的各項(xiàng)拆遷補(bǔ)償安置權(quán)益；從雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示看，就是買賣尚未交付的拆遷安置房。而廖某沒有辦理過戶手續(xù)的原因就是該意見中所提到的除外情況之一。 五、法院意見： 2007年2月，負(fù)責(zé)執(zhí)行該案的法院作出民事裁定，認(rèn)為：廖某購買蕭某的拆

8、遷安置營業(yè)房的真實(shí)性和合法性已獲得生效判決的確認(rèn)。雖然由于拆遷原因，廖某未能辦理過戶手續(xù)，但廖某已通知房屋拆遷部門并獲得其認(rèn)可，享有了相關(guān)的拆遷補(bǔ)償利益，實(shí)質(zhì)上已取代了被拆遷人蕭某的地位。因此，廖某對法院查封裁定所提出的異議成立，并解除對上述營業(yè)房的查封。 執(zhí)行申請人即蕭某的債權(quán)人不服裁定，向上級法院提出復(fù)議申請。2007年5月，上級法院的復(fù)議決定書認(rèn)為，根據(jù)法律規(guī)定，房屋物權(quán)變更必須辦理變更登記。雖然廖某未辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，未產(chǎn)生物權(quán)變更效力，但房屋買賣后，廖某付清房屋所有價(jià)款，蕭某移交了拆遷安置材料，且買賣事實(shí)得到拆遷部門認(rèn)可，故廖某對未辦理產(chǎn)權(quán)登記不存在過錯(cuò)，不符合最高人民法院關(guān)于人民法

9、院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定第十七條規(guī)定的查封情形，法院解除對該房屋的查封合法，蕭某的債權(quán)人的復(fù)議理由不成立，駁回其復(fù)議申請。 六、案后思考： 在拆遷安置房的買賣過程中，如何不使買受人在房產(chǎn)變更登記前可能因拆遷戶的債權(quán)人申請法院查封甚至被依法拍賣，成為買受人非常關(guān)注的問題。作為本案代理律師，筆者提出以下建議： 1、在購買拆遷安置房前，應(yīng)對拆遷戶的資信情況盡可能多地進(jìn)行了解，以防其為逃避債務(wù)出賣房屋。 2、拆遷安置房屋買賣協(xié)議要明確約定拆遷戶應(yīng)將房屋拆遷安置的所有資料原件移交給買受人，并辦理公證手續(xù)，委托買受人信任的有關(guān)人員辦理安置房交付及產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。 3、要及時(shí)將拆遷安置房屋買賣協(xié)議送往拆遷部門，并取得拆遷部門的認(rèn)可。本案中，法院之所以撤銷查封裁定，一個(gè)很重要的因素是廖某買房后已經(jīng)告知拆遷部門，并實(shí)際享受了拆遷安置補(bǔ)償各項(xiàng)利益，