云南業(yè)主委員會規(guī)程

1、.云南省業(yè)主大會業(yè)主委員會操作規(guī)程第一章總則第一條為了規(guī)范業(yè)主大會的活動, 維護業(yè)主的合法權益 , 根據(jù)國務院物業(yè)管理條例和建設部業(yè)主大會規(guī)程, 制定本規(guī)程。第二條本市行政區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的項目成立業(yè)主大會業(yè)主委員會及其活動適用本規(guī)程。第三條昆明市房產(chǎn)管理局 ( 以下稱物業(yè)管理行政主管部門) 負責本規(guī)程的組織實施，昆明市物業(yè)管理辦公室負責業(yè)主大會活動的指導。區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門負責推動轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會的組建、辦理業(yè)主大會備案以及指導其活動。第四條 業(yè)主大會由同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成 , 是業(yè)主集體行使權利和維護全體業(yè)主合法權益的組織。第五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責

2、 , 不得作出與物業(yè)管理無關的決定 , 不得從事與物業(yè)管理無關的活動。第二章業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主代表大會第六條業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利:( 一) 按照物業(yè)服務合同的約定, 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；( 二) 提議召開業(yè)主大會會議, 并就物業(yè)管理有關事項提出建議；( 三) 提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;( 四) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權 ;( 五) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權 ;.( 六 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;( 七) 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；( 八) 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權、監(jiān)督權 ;( 九) 監(jiān)督物

3、業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理使用;( 十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中, 履行下列義務 :( 一) 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;( 二) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 ; ( 三) 不得私自改變房屋的用途 ;( 四) 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定 ;( 五) 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 ; ( 六) 按時交納物業(yè)服務費用 ;( 七) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。第八條一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。第九條已交付使

4、用的新建物業(yè)有下列情形之一的, 應當召開首次業(yè)主大會會議。( 一) 出售建筑面積達50%以上 ;.( 二) 新建物業(yè)小區(qū)內(nèi)業(yè)主實際入住率已達到50%以上的 ;( 三) 正式辦理入住手續(xù)的首位業(yè)主實際入住達二年以上。第十條 在建和新建物業(yè)小區(qū)首次業(yè)主大會會議由進行前期物業(yè)管理服務的企業(yè)和開發(fā)建設單位負責召集 ; 物業(yè)建成區(qū)首次業(yè)主大會會議由轄區(qū)居委會或由業(yè)主推薦的代表負責召集。 召集單位或召集人應當在符合上述第九條規(guī)定條件之日起 15 日內(nèi) , 告知區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和所在街道辦事處 , 并在其指導下組織召集首次業(yè)主會大會議。第十一條 首次業(yè)主大會會議召開前 , 應當成立籌委會?；I委會人

5、員組成應當包括社區(qū)居委會代表、 業(yè)主代表、物業(yè)公司代表 , 在建或新建小區(qū)還應包括開發(fā)建設單位。 物業(yè)公司可接受籌委會委托參與具體操作?；I委會成員名單確定后 , 以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十二條籌委會應當自組成之日起30 日內(nèi) ( 成立業(yè)主代表大會的 60 日內(nèi) ) 在物業(yè)所在地的區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導下 , 組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議 , 并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。第十三條 業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權根據(jù)業(yè)主所擁有的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。住宅區(qū) ( 包括別墅區(qū)、高層住宅 ) 以一套住宅為一票。非住宅區(qū)以 100 平方產(chǎn)權面積為基準 , 業(yè)主所擁有的

6、物業(yè)產(chǎn)權面積不足 100 平方的計一票 ; 大于 100 平方的，業(yè)主所擁有物業(yè)產(chǎn)權;.面積除以 100( 四舍五入不保留小數(shù)點 ) 所得商即為該業(yè)主所擁有投票權數(shù)。同一個業(yè)主所擁有投票權數(shù)不得超過本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有投票數(shù)的 40%。建設開發(fā)單位未出售或已出售尚未交付的物業(yè)，按上述規(guī)定計投票權數(shù)。第十四條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主不足一百人的 , 可以直接組成業(yè)主大會 ; 一百人以上的 , 由業(yè)主按照業(yè)主總數(shù)的一定比例推選業(yè)主代表 , 組成業(yè)主代表大會 ( 以下統(tǒng)稱業(yè)主大會 ) 。業(yè)主代表大會的代表一般不得少于三十五人。業(yè)主代表大會行使業(yè)主大會的權力。第十五條籌委會應當做好下列籌備工作:(

7、 一) 確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容 ; ( 二) 確認業(yè)主身份 , 確定首次業(yè)主大會會議的投票權數(shù) ;( 三) 確定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生方案及名單，并公示征詢意見;( 四 ) 參照物業(yè)管理行政主管部門頒布的示范文本, 依法起草業(yè)主大會章程、提出業(yè)主公約修訂意見;( 五) 起草前期物業(yè)管理服務合同執(zhí)行情況的報告 ; ( 六) 業(yè)主超過 100 人以上的 , 組織推選業(yè)主代表 ; ( 七) 做好召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開之日15 日前 , 以書面形式;.在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 成立業(yè)主代表大會的， 應當在會議召開之日15 日前以

8、書面形式送交參加會議的業(yè)主代表。第十六條 推選業(yè)主代表可以幢、單元、樓層等為單位進行。 籌委會應當將推選業(yè)主代表的方式、 代表條件、代表人數(shù)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。推選業(yè)主代表候選人可以通過籌委會和業(yè)主推薦與業(yè)主自薦相結合的方式產(chǎn)生。在推選單位內(nèi)，候選人只有一人的 , 其所代表業(yè)主二分之一以上書面同意即可當選業(yè)主代表 , 未超過二分之一以上書面同意，則重新提名選舉 ; 侯選人為二分之一以上的，所代表業(yè)主二分之一以上書面同意的即可當選業(yè)主代表，未超過二分之一以上書面同意的 , 在得票多的二名候選人中重新選舉 , 票多者當選。業(yè)主代表產(chǎn)生后以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主代表每三年為一

9、屆 , 業(yè)主代表的變更應當由其所代表的業(yè)主二分之一以上書面同意。第十七條首次業(yè)主大會會議應當討論決定下列事項:( 一) 制定業(yè)主大會章程 ;( 二) 修訂業(yè)主公約 ;( 三) 選舉業(yè)主委員會主任、副主任及委員;( 四) 確定物業(yè)企業(yè) ;( 五) 決定物業(yè)管理其他重大事項。第十八條業(yè)主大會章程應當依法包含以下幾方面內(nèi)容：;.( 一) 業(yè)主大會名稱、物業(yè)項目地址、四至范圍;( 二) 業(yè)主大會權力 ;( 三) 業(yè)主委員會職責 ;( 四) 業(yè)主大會的議事方式及表決程序;( 五) 業(yè)主代表的產(chǎn)生方式 ;( 六) 業(yè)主委員會委員的組成和委員任期;( 七) 業(yè)主投票權的計算方法 ;( 八) 活動經(jīng)費及活動用

10、房 ;( 九) 印章的使用和管理 ;( 十) 其他關于業(yè)主大會的重大事項。第十九條 業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益 , 業(yè)主應當履行的義務 , 違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。業(yè)主公約經(jīng)業(yè)主大會會議通過后對全體業(yè)主具有約束力。第二十條業(yè)主大會行使下列權力 :( 一) 制定、修改業(yè)主大會章程和業(yè)主公約;( 二) 選舉、更換業(yè)主委員會成員, 監(jiān)督業(yè)主委員會的活動 ;( 三) 審定物業(yè)管理服務合同內(nèi)容, 確定物業(yè)企業(yè) ;( 四) 審議通過物業(yè)管理企業(yè)提出的年度服務計劃和物業(yè)管理制度 :( 五) 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;( 六) 決定維修資金的使用、續(xù)集方案

11、, 并監(jiān)督實施 ;.( 七) 決定涉及業(yè)主利益的其他重大事項。第二十一條業(yè)主大會依法作出的決議應當在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告 , 對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會依法簽訂的物業(yè)管理服務合同, 由全體業(yè)主共同承擔民事責任。第二十二條業(yè)主大會自成立之日起30 日內(nèi) , 業(yè)主委員會應當持下列資料到物業(yè)所在地的區(qū)、 縣物業(yè)管理行政主管部門辦理業(yè)主大會備案手續(xù) :1、業(yè)主大會章程 ;2、業(yè)主公約；3、經(jīng)業(yè)主大會會議表決產(chǎn)生的業(yè)主委員會成員的基本情況。對符合規(guī)定的 , 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門應在 7 個工作日內(nèi)出具業(yè)主大會備案證明 ; 對不符合規(guī)定的 , 書面說明理由 ,7 個工作日內(nèi)退回。業(yè)主委員會持備案

12、證明到公安部門指定的單位刻制業(yè)主大會印章。業(yè)主大會備案的有關事項發(fā)生變更的，依照前款規(guī)定備案。第二十三條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因導致業(yè)主大會解散的 , 在解散前 , 業(yè)主委員會應當告知物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門及街道辦事處，并在區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處的指導監(jiān)督下, 做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作后, 將業(yè)主大會印章交回區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門并由其銷毀。;.第三章業(yè)主委員會第二十四條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的辦事機構。業(yè)主委員會應當在業(yè)主中選舉產(chǎn)生 , 每屆任期三年 , 可以連選連任。業(yè)主委員會設主任一名、副主任一至二名，委員三至十一名。第二十五條 業(yè)主委員會成員的

13、侯選名單由籌委會在廣泛征求意見的基礎上提出，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會成員的產(chǎn)生通過召開業(yè)主大會會議, 由業(yè)主直接投票或者業(yè)主代表將其所代表的業(yè)主投票的書面意見如實反映 , 采取差額選舉方式依據(jù)得票多少順序產(chǎn)生。主任和副主任由得票最多的前二至三名人員依票數(shù)多少順序產(chǎn)生。選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后, 其成員的基本情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十六條業(yè)主委員會成員應當符合下列條件:( 一) 遵守國家有關法律、法規(guī);( 二) 本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主;( 三) 遵守業(yè)主大會章程和業(yè)主公約, 模范履行業(yè)主義務, 按時交納物業(yè)管理服務費 ;( 四) 熱心公益事業(yè)，責任心強，

14、公正廉潔, 具有社會公信力 ;( 五) 具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力;( 六) 身體健康 , 具備必要的工作時間。第二十七條業(yè)主委員會應當履行下列職責:( 一) 召集業(yè)主大會會議 ;.( 二) 執(zhí)行業(yè)主大會作出的決議, 定期報告有關決議執(zhí)行情況,提出物業(yè)管理建議 ;( 三) 業(yè)主大會會議作出決定后應當在30 日內(nèi) , 代表業(yè)主大會續(xù)簽、簽訂、變更、解除物業(yè)管理服務合同;( 四) 聽取和反映業(yè)主、使用人的意見和建議, 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同;( 五) 協(xié)調解決業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和糾紛, 協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)催交物業(yè)管理服務費用和日常維修費；( 六) 監(jiān)督業(yè)主公約的實

15、施 ;( 七) 履行業(yè)主大會賦予的職責;( 八) 積極宣傳物業(yè)管理的有關政策法規(guī);( 九) 完成業(yè)主大會交辦的其他事項。第二十八條業(yè)主委員會委員任期屆滿2 個月前 , 應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉; 逾期未換屆的 , 區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處可以指派工作人員指導其換屆工作。原業(yè)主委員會應當在其任期屆滿之日起10 日內(nèi) , 將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會 , 并做好交接手續(xù)。第二十九條經(jīng)業(yè)主委員會或五分之一以上的業(yè)主提議需變更業(yè)主委員會成員的，由業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會會議作出決議，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第三十條業(yè)主委員會

16、成員有下列情形之一的, 經(jīng)業(yè)主大會會;.議通過取消其業(yè)主委員會成員資格：( 一) 物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;( 二) 無故連續(xù)三次缺席業(yè)主委員會會議的 ; ( 三) 因疾病或其他原因喪失工作能力的 ; ( 四) 有犯罪行為的 ;( 五) 以書面形式向業(yè)主大會提出辭呈的;( 六) 拒不展行業(yè)主義務的 ;( 七) 其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。第三十一條 業(yè)主委員會成員資格終止的 , 應當自終止之日起 3 日內(nèi)將其保管的檔案資料、 印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交給業(yè)主委員會。第三十二條 業(yè)主委員會不得從事經(jīng)營活動 , 其成員不得在為本物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)中任

17、職。第三十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關 , 與居民委員會相互協(xié)作 , 共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi) , 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法展行自治管理職責，支持居民委員會開展工作, 并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定, 應當告知相關的居民委員會聽取居民委員會的建議。第三十四條業(yè)主與業(yè)主委員會、業(yè)主委員會內(nèi)部產(chǎn)生糾紛, 不能;.達成統(tǒng)一意見時 , 可向當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門申請調解, 調解不成的可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第四章會議第三十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會會議應當由業(yè)主

18、委員會組織召開。會議由業(yè)主委員會主任主持 , 主任同故缺席時 , 由副主任主持。業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會章程的規(guī)定按時召開。有下列情況之一的, 業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議 :( 一) 五分之一以上業(yè)主提議的;( 二) 發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;( 三) 業(yè)主大會章程或業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。發(fā)生應當召開業(yè)主大會臨時會議的情況, 業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責的 , 在物業(yè)所在地區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門責令其限期召開后仍不履行組織召開會議職責的，經(jīng)過本物業(yè)二分之一以上業(yè)主書面同意 , 取消業(yè)主委員會成員資格, 由業(yè)主代表組成籌委會,按照第二十三條規(guī)定重新

19、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。第三十六條業(yè)主委員會應當在業(yè)主大會會議召開15 日前 , 將會議通知及有關材料書面送交與會人員并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主因故不能參加會議的, 可以書面委托代理人參加會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的, 可以書面委托其所代表的業(yè)主參加。;.第三十七條 業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議 3 日前 , 就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見。 凡需投票表決的, 業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)業(yè)主本人簽字后 , 由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時將業(yè)主本人簽字后的投票意見如實反映。第三十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式 , 也可以采用書面征求意

20、見的形式。凡采用書面征求意見形式召開業(yè)主大會會議的 , 需入戶征求業(yè)主本人意見并由其本人簽署具體意見。業(yè)主大會作出決定 , 必須經(jīng)與會業(yè)主或業(yè)主代表所持投票權二分之一以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、 業(yè)主大會章程、 選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)、維修基金使用和續(xù)籌方案的決定 , 必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權三分之二以上通過。第三十九條 業(yè)主大會召開會議時 , 可以邀請街道辦事處、 公安派出所、居民委員會和物業(yè)使用人代表列席。第四十條 業(yè)主委員會應當建立議事和重大事項報告制度 , 并依法按照業(yè)主大會章程規(guī)定開展工作。 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會成員提議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應當召開業(yè)主委員會會議。第四十一條 業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應當以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。第四十二條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī);.的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門，應當責令限期改