律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引

1、律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)操作指引（試行） (2007年1月25日全國律協(xié)六屆七次常務(wù)理事會通過) 目錄第一編總則第二編新建商品房買賣第一章概述第二章一般規(guī)定第三章  律師辦理為買受人購買新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)  商品房認(rèn)購（預(yù)訂）第二節(jié)  商品房銷售廣告第三節(jié)  商品房預(yù)售第四節(jié)  商品房現(xiàn)售第五節(jié)  商品房買賣合同第六節(jié)  商品房代理銷售和包銷第七節(jié)  購房貸款第八節(jié)  商品房的交付使用及其質(zhì)量保證第九節(jié)  住房專項維修基金第十節(jié)  商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理第

2、四章  律師辦理為開發(fā)商出售新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)商品房認(rèn)購（預(yù)訂）第二節(jié)商品房銷售廣告第三節(jié)商品房預(yù)售第四節(jié)商品房現(xiàn)售第五節(jié)預(yù)售環(huán)節(jié)的商品房買賣合同（大部份內(nèi)容亦適用于現(xiàn)售合同）第六節(jié)商品房代理銷售和包銷第七節(jié)購房貸款第八節(jié)商品房的交付使用及其質(zhì)量保證第九節(jié)住房專項維修基金第十節(jié)  商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理第十一節(jié)特別事項第三編二手房買賣  第一章一般規(guī)定第二章律師辦理為買方購買二手房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)對二手房的調(diào)查與審核第二節(jié)二手房買賣合同第三節(jié)二手房買賣抵押貸款第四節(jié)二手房買賣的監(jiān)管第五節(jié)二手房買賣轉(zhuǎn)移（過戶）登記第三章律師為賣方出售二

3、手房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)對二手房是否符合出售條件的調(diào)查與審核第二節(jié)二手房買賣合同第三節(jié)購房款的支付第四節(jié)二手房買賣抵押貸款第五節(jié)二手房買賣的監(jiān)管第六節(jié)二手房買賣轉(zhuǎn)移（過戶）登記第四章律師為有房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)介入的二手房買賣提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第四編商品房抵押第一章一般規(guī)定第二章律師為債權(quán)人接受房產(chǎn)抵押提供法律服務(wù)第一節(jié)對抵押房屋的調(diào)查與審核第二節(jié)抵押合同第三節(jié)抵押登記（他項權(quán)利登記）第四節(jié)最高額抵押第五節(jié)抵押的效力第六節(jié)抵押權(quán)的實現(xiàn)第三章律師為債務(wù)人及抵押人提供法律服務(wù)第五編商品房租賃第一章一般規(guī)定第二章出租人與出租房屋第三章租賃合同第四章房屋租賃合同登記備案第五章房屋轉(zhuǎn)租第六編附則

4、60;第一編 總  則1.1  制定目的為規(guī)范和促進(jìn)全國房地產(chǎn)律師辦理商品房交易法律業(yè)務(wù)，提高律師的服務(wù)質(zhì)量和水平，特別是正確指導(dǎo)缺乏參與商品房交易法律業(yè)務(wù)的經(jīng)驗或經(jīng)驗不足的律師在參與此類業(yè)務(wù)活動，根據(jù)中華全國律師協(xié)會的要求，全國律師協(xié)會民事專業(yè)委員會制定本指南，供全國律師在辦理商品房交易業(yè)務(wù)時作指導(dǎo)和參考。1.2  概念界定本指引指的商品房是按法律、法規(guī)及其他有關(guān)規(guī)范性文件（以下簡稱法律）規(guī)定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房（一手房）、二手房等，但不按法律規(guī)定靜止或限制交易的公有房屋、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房及其他房屋。本指引所指的

5、商品房交易，包括商品房預(yù)售、一手房現(xiàn)售、二手房買賣以及商品房抵押、租賃等以房屋所有權(quán)為前提的交易行為。1.3  律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的基本原則律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)堅持對委托人忠誠負(fù)責(zé)的原則，恪盡職守，勤勉盡責(zé)，不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護(hù)委托人的合法權(quán)益和國家法律的正確實施。1.4  律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)的前提和要求律師辦理商品房交易業(yè)務(wù)，應(yīng)依據(jù)與委托人簽訂的委托協(xié)議，在委托權(quán)限內(nèi)依法履行職責(zé)，不得損害委托人的合法權(quán)益；應(yīng)依法保守當(dāng)事人商業(yè)秘密和個人隱私。1.5  本操作指引的業(yè)務(wù)適用范圍本操作指引主要適用于律師從事商品房交易的非訴

6、訟法律服務(wù)，律師代理委托人從事商品房交易在受托起草、修改有關(guān)的各種合同以及代辦有關(guān)登記備案手續(xù)時應(yīng)注意的有關(guān)事項是本操作指引的重點。律師代理有關(guān)商品房交易的訴訟案件時，本操作指引具有相應(yīng)的參考作用。1.6本操作指引涉及的被代理人的分類由于任何一宗商品房交易均涉及至少兩當(dāng)事人，律師代理不同的當(dāng)事人時所持的立場和看問題的角度是不一樣的，因此，為便于實際操作，本操作指引將按不同的被代理人分別制定相應(yīng)的指引。 第二編  新建商品房買賣第一章  概  述2.1.1  新建商品房的概念本編所指的新建商品房，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下稱開發(fā)商）按法律、法規(guī)及

7、其他有關(guān)規(guī)定開發(fā)建設(shè)并直接出售給買受人且可在市場上自由交易的商品房。本編所指的商品房交易，包括商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售。2.1.2  適用范圍本編適用于中華人民共和國境內(nèi)外自然人、企事業(yè)單位和其他組織向開發(fā)商購買新建商品房的行為。 第二章    一般規(guī)定2.2.1  目的和依據(jù)為依法維護(hù)當(dāng)事人在買賣新建商品房（包括預(yù)售、現(xiàn)售）活動中的合法權(quán)益，提高律師承辦商品房買賣業(yè)務(wù)服務(wù)質(zhì)量，依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例、城市商品房預(yù)售管理辦法、城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定、商品房銷售管理辦法及其他有關(guān)規(guī)定，制定本編供律師辦理為當(dāng)事人買賣

8、新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)作參考。2.2.2 概念界定本編所涉及的下列詞語的定義分別為：1、開發(fā)商，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，指依法取得商品房開發(fā)權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建設(shè)并將商品房出售給購房者（買受人）的企業(yè)。2、買受人，即購房者，指向開發(fā)商購買其開發(fā)建設(shè)的商品房的自然人或單位。3、業(yè)主，指取得新建商品房所有權(quán)的人，一般指買受人，如開發(fā)商未售完所有商品房，則開發(fā)商亦是業(yè)主。4、商品房預(yù)售，是指開發(fā)商將正在建設(shè)而尚未竣工的商品房出售給買受人的行為。5、商品房現(xiàn)售，是指開發(fā)商將已經(jīng)竣工驗收合格的商品房出售給買受人的行為。6、商品房預(yù)售許可證，是指商品房符合預(yù)售條件后，經(jīng)開發(fā)商申請，房地產(chǎn)行政主管部門核發(fā)的同

9、意開發(fā)商進(jìn)行商品房預(yù)售的書面許可文件。7、返本銷售，是指開發(fā)商以定期向買受人返還購房款的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法明令禁止這種銷售方式。8、售后包租，是指開發(fā)商以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買受人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。建設(shè)部商品房銷售管理辦法規(guī)定未竣工的商品房不得售后包租。9、預(yù)測面積，又稱暫測面積、合同約定面積，指在商品房預(yù)售中，開發(fā)商或其委托的有資質(zhì)的測繪部門根據(jù)設(shè)計圖紙計算出來并在商品房銷售合同加以約定的預(yù)售商品房面積。10、實測面積，又可稱產(chǎn)權(quán)登記面積，是指預(yù)售商品房竣工驗收后，經(jīng)有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)實地測量，房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。&#

10、160;   11、面積誤差比，指實測面積（產(chǎn)權(quán)登記面積）與預(yù)測面積（合同約定面積）發(fā)生誤差的比例。12、套內(nèi)建筑面積，成套房屋的套內(nèi)建筑面積由房屋的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)使用面積包括：a、臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲藏室、壁櫥等分戶門內(nèi)面積的總和；b、躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積；c、不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積；d、內(nèi)墻面裝修厚度計入使用面積。套內(nèi)墻體面積，新建住宅各套（單元）內(nèi)使用空間周圍的圍護(hù)或承重墻體，有公共墻和非公共墻兩種。其中套（單元）與套（單元）、套（單

11、元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為公共墻。公共墻按墻體水平面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套（單元）內(nèi)的分隔墻為非公共墻。非公共墻按墻體水平面積的全部計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)陽臺建筑面積，封閉式陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；未封閉的陽臺按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。13、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e=套內(nèi)建筑面積×共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。共有建筑面積由以下兩部分組成：a、電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備層（間）、公共門廳和走道、地下設(shè)備間、值班警衛(wèi)室等共有部位的面積，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積。單獨具備使用功能的獨

12、立使用空間（如車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等）；為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。b、套（單元）與共有建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）的公共墻體，墻體水平面積一半的建筑面積。共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)是整幢房屋的共有建筑面積除以整幢房屋各套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14、代理銷售，指開發(fā)商委托具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格的專業(yè)公司代為銷售商品房的行為。15、包銷，指開發(fā)商將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以開發(fā)商的名義銷售，包銷期滿未售出的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買的行為。16、住房專項維修基金，是指為保障房屋及其相關(guān)公共

13、設(shè)施的正常維修、更新，由業(yè)主按一定標(biāo)準(zhǔn)交納費用，存入專戶銀行，專門用于房屋及其相關(guān)公共設(shè)施維修、更新的資金。17、規(guī)劃設(shè)計變更，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，但由于建設(shè)工程的復(fù)雜性，在施工過程中，原有的一些規(guī)劃設(shè)計可能必須變更，但這需經(jīng)規(guī)劃部門的批準(zhǔn)或設(shè)計單位的同意。如果變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起日內(nèi)，書面通知買受人。買受人可以選擇解除合同或接受變更。18、二書，一般指住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書。19、住房公積金，是指國家機(jī)關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、

14、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團(tuán)體（以下統(tǒng)稱單位）及其在職職工分別按職工工資的一定比例繳存的長期住房儲備金。20、住房公積金個人購房貸款，是指以住房公積金為資金來源，向繳存住房公積金的職工發(fā)放的定向用于購買自住房的消費貸款。正常繳存住房公積金的城鎮(zhèn)職工，在本城鎮(zhèn)購買具有所有權(quán)的自住房時，可以其所購買的產(chǎn)權(quán)住房作抵押，向住房公積金個人購房貸款受托商業(yè)銀行申請住房公積金個人購房貸款。21、抵押貸款（按揭），即商業(yè)貸款，是指買受人在購買房屋時，以所購新建商品房做抵押，向銀行申請的占所購房房價一定比例的貸款。貸款合同生效后，銀行將貸款作為購房款的一部分直接劃付給開發(fā)商，由買

15、受人按貸款合同約定逐月或逐年還款。22、組合貸款，是指在住房買賣中借款人以所購城鎮(zhèn)住房作為抵押物同時申請住房公積金個人購房貸款和商業(yè)性個人住房貸款，該貸款方式稱為個人住房組合貸款。   23、個人住房貸款擔(dān)保，是指借款人向城鎮(zhèn)公積金管理中心或商業(yè)銀行申請住房公積金個人購房貸款或商業(yè)性個人住房貸款時，由擔(dān)保公司為其提供承擔(dān)連帶責(zé)任的保證擔(dān)保。24、商品房買賣合同備案，指在商品房預(yù)售行為中，開發(fā)商與買受人簽訂房屋預(yù)售合同后，由開發(fā)商將合同交房屋行政管理部門登記備案，防止出現(xiàn)一房多賣的或抵押已預(yù)售的商品房的情況。25、大產(chǎn)權(quán)證，即新建商品房初始登記后的房地產(chǎn)權(quán)證，是指開發(fā)商在新建

16、商品房竣工驗收后，交付給買受人之前，持有關(guān)文件和商品房屋建設(shè)項目批準(zhǔn)文件辦理新建商品房初始登記后取得的新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這是買受人辦理小產(chǎn)證的前提。26、小產(chǎn)權(quán)證，即買受人取得的所購新建商品房的房地產(chǎn)權(quán)證。27、房地產(chǎn)廣告，指開發(fā)商、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)訂、預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其它有關(guān)房地產(chǎn)項目介紹的廣告。包括報刊雜志上的印刷廣告、廣播電視廣告、招貼廣告等媒體廣告，售樓書及各種宣傳材料，施工現(xiàn)場的廣告牌，樣板房展示等。 第三章  律師為買受人購買新建商品房提供法律服務(wù)第一節(jié)  商品房認(rèn)購（預(yù)訂）2.3.1.1 簽訂

17、認(rèn)購（預(yù)訂）書的前提條件由于協(xié)商簽訂商品房買賣合同一般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，往往要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購協(xié)議（認(rèn)購書、預(yù)訂書等），要求買受人交付一定的定金。由于商品房開發(fā)的特點，開發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項目簽訂認(rèn)購協(xié)議的，屬于類似意向書的法律文件。而就已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的項目所簽訂的訂購協(xié)議，則具有預(yù)約簽訂正式合同的協(xié)議的特點，所交付定金應(yīng)視為簽約定金。2.3.1.2 認(rèn)購書（預(yù)訂書）的基本內(nèi)容簽署認(rèn)購協(xié)議時，注意認(rèn)購協(xié)議應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點、面積、價格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。由于認(rèn)購協(xié)議系

18、由出賣人制訂，國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)對訂立認(rèn)購協(xié)議無任何限制性規(guī)定，因此，買受人對認(rèn)購協(xié)議內(nèi)容一定要認(rèn)真審核，防止出賣人在認(rèn)購協(xié)議中設(shè)置對買受人不公平的條件。如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。2.3.1.3 定金的處理定金是認(rèn)購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買

19、賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。認(rèn)購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時訂金和押金可能會被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)。律師為買受人提供商品房交易法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)提示買受人，必須在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)與開發(fā)商協(xié)商正式合同的內(nèi)容并應(yīng)留下書面記錄，避免出現(xiàn)如因故未能簽訂正式合同，開發(fā)商以買受人未進(jìn)行過協(xié)商或買受人因無法證明與開發(fā)商進(jìn)行過協(xié)商而導(dǎo)致定金被沒收的情形。   第二節(jié)  商品房銷售廣告2.3

20、.2.1 廣告審查對商品房（包括銷售和現(xiàn)房銷售）銷售廣告，律師要提示委托人認(rèn)真審查其是否具備以下必須載明事項：1、開發(fā)企業(yè)名稱；2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；3、預(yù)售許可證號。如果以上事項欠缺，購房者就應(yīng)慎重或再作仔細(xì)調(diào)查。如廣告中出現(xiàn)“本廣告僅作參考。廣告中具體確定的內(nèi)容，可作為購房合同附件”等內(nèi)容，則應(yīng)簽訂合同對合同條件與廣告內(nèi)容是否相符給予更多的關(guān)注。2.3.2.2 禁止發(fā)布銷售廣告情形律師應(yīng)提示買受人，具有下列情形的，禁止發(fā)布銷售廣告：1、在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；2、在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；3、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或

21、以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；4、預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；5、權(quán)屬有爭議的；6、違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；7、不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的；8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。2.3.2.3 要約邀請與要約的區(qū)別審查廣告，律師要提示委托人特別要注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約

22、責(zé)任。律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，為避免因?qū)ξ磳懭牒贤膹V告內(nèi)容的屬性發(fā)生爭議而影響買受人的利益，應(yīng)要求開發(fā)商將影響購房意愿的廣告的內(nèi)容寫入正式合同或補(bǔ)充協(xié)議中。 第三節(jié)  商品房預(yù)售2.3.3.1  商品房預(yù)售條件律師應(yīng)提示買受人,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；4、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；5、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證；6、開發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。7、已確定竣工及交付日期；8、已符合當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)、行政規(guī)章

23、及行政機(jī)關(guān)規(guī)定的開發(fā)程序規(guī)定的預(yù)售條件。2.3.3.2 無證預(yù)售的風(fēng)險商品房預(yù)售許可證是衡量商品房預(yù)售行為是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。律師應(yīng)提示買受人，未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、訂購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，在法律上無效。但如果開發(fā)商在買受人起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可被認(rèn)定為有效。買受人應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房預(yù)售許可證，買受人應(yīng)認(rèn)真查驗該證記載的內(nèi)容是否與實際情況一致，特別是在開發(fā)商對同一項目實行分期開發(fā)或分階段施工時，應(yīng)驗證已有的商品房預(yù)售許可證是否包含所要預(yù)購的商品房。 第四節(jié)  商品房現(xiàn)售2.3.4.1 商品

24、房現(xiàn)售條件律師應(yīng)提示買受人，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1、符合2.3.3.1項第1至第6點的條件。2、商品房已竣工驗收合格。3、供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者確定施工進(jìn)度和交付日期。2.3.4.2  返本銷售的禁止和售后包租的限制律師應(yīng)提示買受人，根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。 第五節(jié)  預(yù)售環(huán)節(jié)的商品房買賣合同（大部分內(nèi)容亦適用于現(xiàn)售合同）2.3.5.1 簽約前審查買受人委托的

25、律師在簽署合同前，要認(rèn)真審核開發(fā)商的銷售許可文件及其他有關(guān)文件、資料，包括但不限于：1、本指引2.3.3.1項項下的證件、文件和資料。2、規(guī)劃總平面圖并了解該小區(qū)的規(guī)劃條件。3、代理銷售的，代理商的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書及委托銷售證明。4、臨時業(yè)主公約5、到房屋行政管理部門調(diào)查買受人欲購買的房屋之前是否存在一房二賣或被抵押的情形。2.3.5.2  簽約時買受人對房屋面積的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)對商品房面積計算依據(jù)，買受人擁有知情權(quán)，開發(fā)商也有告知義務(wù)。開發(fā)商銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時，應(yīng)在售樓地點將有關(guān)房屋建筑面積計算資料或測算資料進(jìn)行公示，供購房者查閱。 簽署商品房預(yù)售合同時，買受人

26、可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供房屋建筑面積計算表；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供房屋建筑面積測算表；前述兩表中房屋公用部位建筑面積說明中必須將分?jǐn)偟墓灿胁课蝗苛忻?，并能與建筑平面布置圖對照查核。    2.3.5.3 商品房買賣合同的文本律師應(yīng)提示買受人,為便于在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記,商品房買賣應(yīng)采用建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合發(fā)布的商品房買賣合同示范文本，或者各地房屋行政管理部門同意的其他合同文本，買受人應(yīng)特別注意商品房買賣合同范本中開發(fā)商已填上內(nèi)容的空格部分，該部分的內(nèi)容極易損害買受人的利益。出賣人往往會

27、制定補(bǔ)充協(xié)議，買受人應(yīng)仔細(xì)審查補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容往往容易損害買受人的利益。2.3.5.4  面積差異的處理律師應(yīng)提示買受人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：（1）面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）的，據(jù)實結(jié)算房價款；（2）面積誤差比絕對值超出3時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由買

28、受人補(bǔ)足；超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3以內(nèi)（含3）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。由于開發(fā)商往往會改變面積差異的處理方式，故應(yīng)特別提醒買受人予以注意。還應(yīng)注意，開發(fā)商提供的格式合同往往有“如對面積發(fā)生爭議，委托某一機(jī)構(gòu)進(jìn)行測量”的內(nèi)容，律師應(yīng)提示買受人，應(yīng)當(dāng)增加“如對該機(jī)構(gòu)的測量結(jié)果仍有異議，可另行委托測量”的內(nèi)容。2.3.5.5  套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓灿忻娣e律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積

29、部分為買受人獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e部分為買受人與其他相關(guān)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。律師應(yīng)提示買受人，按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并可約定如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。2.3.5.6  付款方式律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，注意采用按揭付款方式的風(fēng)險：1、合同中往往有不按時辦理按揭的買受人應(yīng)向開發(fā)商支付違約金的條款。2、合同中往往有因買受人的責(zé)任導(dǎo)致無法辦理按揭的，如雙方無法就改變付款方式達(dá)成一致而買受人要求解除合同的，則買受人應(yīng)向開發(fā)商支付違約金的條款。2.3.5

30、.7 交付期限1、律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，合同一般約定，以建設(shè)方、設(shè)計方、勘察方、施工方、監(jiān)理方等五方驗收合格為交付條件，但這種驗收不是逐套驗收，而是抽查驗收，不能保證每套房屋實際上均符合交付條件，因此，應(yīng)當(dāng)在合同中加上“開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示本合同項下的單套商品房驗收合格的證明”的條款。2、合同第八條第二款為可以延期交房的條件，律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，如合同條款中有“因政府原因?qū)е碌耐９ぜ耙蜷_發(fā)商設(shè)計變更或開發(fā)商所不能控制的原因?qū)е碌挠馄诮环靠梢悦庳?zé)”的條款，則應(yīng)要求取消這一點。另外，合同應(yīng)明確約定，逾期竣工以后再出現(xiàn)法定或約定的免責(zé)事由的，不應(yīng)免責(zé)。2.3.5.8 開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任一般開發(fā)商會在合

31、同中對逾期交房約定較輕的違約責(zé)任，律師應(yīng)提示買受人要求提高。2.3.5.9  規(guī)劃、設(shè)計變更的處理律師應(yīng)提示買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，應(yīng)要求在合同中寫明：簽訂商品房買賣合同后，規(guī)劃條件和已作出的設(shè)計是合同內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得變更規(guī)劃、設(shè)計。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。律師還應(yīng)當(dāng)提示買受人，在合同中加上“因容積率、建筑層數(shù)、建筑密度、建筑層高、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公

32、共配套等發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)參照前兩款執(zhí)行”的內(nèi)容。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。2.3.5.10 關(guān)于裝飾、設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，注意合同的附件三中的裝飾標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)備的品牌、規(guī)格、型號等，如其中有“高級品牌、頂級產(chǎn)品”等內(nèi)容時，應(yīng)要求明確品牌名稱、規(guī)格、型號等具體內(nèi)容。律師應(yīng)提示買受人，如希望在裝飾、設(shè)備出現(xiàn)與合同約定不一致時獲得差價部分的雙倍賠償，則應(yīng)在合同中予

33、以明確約定。2.3.5.11 關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)的正常運(yùn)行律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，合同在這方面往往約定的不完整、不詳細(xì)，應(yīng)當(dāng)將主要的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建筑明確列出，包括但不限于：水、電、排水、電梯、停車場、全部小區(qū)道路和綠化（景觀）、管道煤氣、電信、有線電視等。律師應(yīng)提示買受人，上述設(shè)施等的交付時間不應(yīng)晚于房屋交付時間，否則等于交了房仍無法正常使用。律師還應(yīng)提示買受人，如合同內(nèi)容為：“達(dá)不到上述條件的，逾期期間減收物業(yè)管理費”，類似的約定為無效約定，因前期物業(yè)管理公司與開發(fā)商不是同一企業(yè)法人，應(yīng)改為“由開發(fā)商代交減收的物業(yè)管理費”。2.3.5.12 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記1、律師應(yīng)提示買受人注意，由

34、開發(fā)商提交房屋產(chǎn)權(quán)登記備案資料的時間不能過長，不宜超過一年。2、律師應(yīng)提示買受人注意，如因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致買受人無法按時取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的違約金應(yīng)按日計付，而不應(yīng)接受一次性支付違約金的條款。2.3.5.13 關(guān)于合同第十七條1、商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)及外墻使用權(quán)應(yīng)約定屬于全體業(yè)主。2、樓宇和小區(qū)的命名權(quán)應(yīng)約定在房屋交付使用后歸全體業(yè)主。2.3.5.14  關(guān)于前期物業(yè)管理律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，要求開發(fā)商向買受人出示開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理合同并復(fù)印該合同，注意合同條款可能會損害業(yè)主利益。2.3.5.15  關(guān)于業(yè)主臨時公約律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，業(yè)主臨時公約對

35、業(yè)主有約束力，應(yīng)向開發(fā)商索取副本.2.3.5.16  關(guān)于合同附件與補(bǔ)充協(xié)議合同附件與補(bǔ)充協(xié)議，即使不交付備案也屬有效的法律文件，因此，律師應(yīng)當(dāng)提示買受人認(rèn)真研讀合同附件與補(bǔ)充協(xié)議。2.3.5.17  項目轉(zhuǎn)讓與預(yù)售合同的處理律師應(yīng)提示買受人，應(yīng)在合同中約定，如開發(fā)商將開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓給他人且轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將項目轉(zhuǎn)讓的情況書面通知買受人。買受人有權(quán)在接到書面通知之日起一定期限（可以約定）內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。買受人未按照前款約定要求解除商品房預(yù)售合同的，應(yīng)當(dāng)由項目受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。2.3.5.18  土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓律師應(yīng)提示

36、買受人，房屋銷售時，房屋所有權(quán)和該房屋使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割；買受人按照分層、分套房屋的建筑面積，取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。2.3.5.19  對開發(fā)商違反誠信原則的懲罰律師應(yīng)提示買受人，出現(xiàn)下列五種情形并導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。：1、開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；2、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；3、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的

37、事實；4、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；5、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人者的。  第六節(jié)  商品房代理銷售和包銷2.3.6.1  商品房的代理銷售律師應(yīng)提示買受人，開發(fā)商委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。買受人有權(quán)查閱開發(fā)商出具給代理銷售機(jī)構(gòu)的授權(quán)委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向買受人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品

38、房銷售委托書。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用（含不得加價銷售）。商品房銷售人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專業(yè)培訓(xùn)。2.3.6.2  商品房的包銷律師應(yīng)提示買受人，開發(fā)商與他人（包銷人）可訂立商品房包銷合同，約定開發(fā)商將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以開發(fā)商的名義銷售，包銷期滿未銷售的房屋，由包銷人按照合同約定的包銷價格購買。包銷人可以高于包銷合同約定的價格向購房人出售包銷的商品房。但是，開發(fā)商未經(jīng)包銷人同意，自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋，包銷人可要求開發(fā)商賠償損失。在包銷關(guān)系中，如果開發(fā)商、包銷人和買受人對各自的權(quán)利義務(wù)沒有明確約定或約定不清的，買受人與開發(fā)商發(fā)生

39、商品房買賣合同糾紛，包銷人為訴訟參加人。包銷人不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)或商品房中介、經(jīng)紀(jì)資質(zhì)，不應(yīng)影響包銷合同的效力。 第七節(jié)  購房貸款2.3.7.1 商品房買賣貸款協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議和/或保險合同購買住房會涉及住房公積金個人購房貸款協(xié)議、或商業(yè)性個人住房貸款協(xié)議，公積金貸款還要簽署個人住房置業(yè)貸款擔(dān)保協(xié)議，商業(yè)貸款銀行會要求進(jìn)行投保，需與保險公司簽署保險合同。購買非住宅商品房只能以商業(yè)貸款的形式辦理貸款并以商品房作抵押，同樣也要簽署保險合同。2.3.7.2  非居住房屋貸款非居住房屋只能申請銀行商業(yè)貸款，具體貸款條件、金額、期限、利率可與具體貸款銀行談判確定。2.

40、3.7.3 貸款合同與商品房買賣合同律師應(yīng)提示買受人，商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款，因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實現(xiàn)，當(dāng)事人可要求解除商品房擔(dān)保貸款合同的。商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除后，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別

41、返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。 第八節(jié)  商品房的交付使用及其質(zhì)量保證2.3.8.1  商品房交付使用的定義律師應(yīng)提示買受人，商品房的交付由物的交付和權(quán)利的交付組成。物的交付即對房屋的轉(zhuǎn)移占有，權(quán)利的交付即房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記。如果當(dāng)事人沒有另外約定，物的交付即房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用。交付的后果是：房屋毀損、滅失的風(fēng)險，在交付使用前由出賣人承擔(dān)，交付使用后由買受人承擔(dān)；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。2.3.8.2  商品

42、房的交付要求律師應(yīng)提示買受人，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件已取得交付使用許可證(住宅)或房地產(chǎn)權(quán)證(“大產(chǎn)證”)的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中的約定的其他原因，需延期交付的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。開發(fā)商銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一樣，未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。2.3.8.3  交付時應(yīng)提供的文件銷售商品住宅時，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定（以下簡稱規(guī)定），向買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用

43、說明書。買受人還可要求開發(fā)商提供實測面積的有關(guān)資料。住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：1、工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級。2、基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 3、屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，保修期為5年；供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。4、用戶報修的單位答復(fù)和處理的時限。住宅使用說明書應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位（部件）的類型、性能標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：1、開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應(yīng)注明監(jiān)理單位。2、結(jié)

44、構(gòu)類型。3、裝修、裝飾注意事項。4、上水、下水、電、燃?xì)狻崃?、通訊、消防等設(shè)施配置的說明。5、有關(guān)設(shè)備、設(shè)施安裝預(yù)留位置的說明和安裝注意事項。6、門、窗類型，使用注意事項。7、配電負(fù)荷。8、承重墻、保留墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明。9、其他應(yīng)說明的問題。2.3.8.4 商品房的保修責(zé)任律師應(yīng)提示買受人，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于規(guī)定中確定的最低保修期限的，保修期不得低于規(guī)定中確定的最低保

45、修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。商品住宅委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在住宅質(zhì)量保證書中明示所委托的單位。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，開發(fā)商不承擔(dān)責(zé)任。2.3.8.5 商品房質(zhì)量與合同解除律師應(yīng)提示買受人，商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)不合格的并經(jīng)合法程序確認(rèn)的，有權(quán)要求退房；因此給買受人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。  因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人也可要求解除合同和賠償損失。 

46、;  第九節(jié)   住房專項維修基金2.3.9.1  首期維修基金的交納由于新建商品房首期維修基金的交納方式各地的規(guī)定有差異，律師應(yīng)提示買受人，如當(dāng)?shù)匾?guī)定開發(fā)商也應(yīng)交納首期維修基金的，應(yīng)注意檢查該基金是否確已交納。維修基金的交納標(biāo)準(zhǔn)，各地規(guī)定有差異，律師應(yīng)熟悉了解。2.3.9.2 維修基金專戶的開立律師應(yīng)提示委托人，維修基金應(yīng)開立專戶，應(yīng)當(dāng)以一個物業(yè)管理區(qū)域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。業(yè)主委員會成立前，維修基金由物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門代為監(jiān)管，本息歸

47、業(yè)主所有，任何單位和個人不得使用。 業(yè)主委員會成立前發(fā)生的物業(yè)維修、更新，不得使用維修基金，其費用由開發(fā)商承擔(dān)。2.9.3.3 首期維修基金的交納時限律師應(yīng)提示委托人，新建商品住宅的開發(fā)商和業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定的時限交納首期維修基金：1、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在辦理新建商品住宅所有權(quán)初始登記前將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。2、買受人應(yīng)當(dāng)在辦理房地產(chǎn)權(quán)變更登記前將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。  第十節(jié)  商品房買賣轉(zhuǎn)移登記和權(quán)證辦理2.3.10.1  未經(jīng)登記不得對抗第三人和不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移律師應(yīng)合理提示買受人，商品房買賣應(yīng)辦理登記手續(xù)，未辦理登記，不

48、影響合同效力，但不得對抗善意第三人。未辦理登記手續(xù)，商品房的所有權(quán)也無法轉(zhuǎn)移。2.3.10.2  商品房買賣轉(zhuǎn)移登記商品房買賣轉(zhuǎn)移登記的申請人是買賣合同的雙方當(dāng)事人2.3.10.3  預(yù)售登記預(yù)購商品房的預(yù)售登記又稱為預(yù)售備案或預(yù)售備案登記，申請人應(yīng)是商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人。2.3.10.4  房地產(chǎn)權(quán)證（小產(chǎn)證）的辦理時限律師應(yīng)提示買受人，除合同有特殊約定外，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（1）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（2）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之

49、日起90天；（3）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90天。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。商品房買賣合同約定或者城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人有權(quán)要求解除登記合同并要求賠償損失。 第四章  律師辦理為出賣人（開發(fā)商）出售新建商品房提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)第一節(jié)  商品房認(rèn)購（預(yù)訂）2.4.1.1 簽訂認(rèn)購（預(yù)訂）書的前提條件由于協(xié)商簽訂商品房買賣合同一

50、般都有個較長的過程，開發(fā)商為了穩(wěn)住買受人，最好要求買受人在簽訂正式的合同前先簽訂認(rèn)購協(xié)議（認(rèn)購書、預(yù)訂書等）并要求買受人交付一定的定金。由于商品房開發(fā)的特點，開發(fā)商與買受人就尚未取得預(yù)售許可證的項目簽訂認(rèn)購協(xié)議的，屬于類似意向書的法律文件，律師應(yīng)提供開發(fā)商在此類認(rèn)購書中加上類似于“買受人知道尚未取得商品房預(yù)售許可證，一旦取得即核簽正式的商品房買賣合同的內(nèi)容”。就已經(jīng)取得商品房預(yù)售許可證的項目所簽訂的訂購協(xié)議，則具有預(yù)約簽訂正式合同的協(xié)議的特點，所交付定金應(yīng)視為簽約定金。2.4.1.2 認(rèn)購書（預(yù)訂書）的基本內(nèi)容簽署認(rèn)購書，要注意認(rèn)購書應(yīng)包括以下基本內(nèi)容：當(dāng)事人姓名或名稱、預(yù)訂的房地產(chǎn)的坐落地點

51、、面積、價格、預(yù)訂期限、定金數(shù)額及定金處理辦法等。如果尚未取得預(yù)售許可證，則應(yīng)在認(rèn)購書中說明。國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)對訂立認(rèn)購書無任何限制性規(guī)定，如果商品房的認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議具備符合商品房買賣合同特征的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。2.4.1.3 定金的處理定金是認(rèn)購協(xié)議中一個很重要的內(nèi)容，也是買賣雙方容易發(fā)生爭議的重點問題。出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，定金就按法律規(guī)定的沒收或雙倍返還處理。但是，如果因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂

52、立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。認(rèn)購協(xié)議中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，這些不是法律意義上的定金。但如果認(rèn)購書上載明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金不退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，那么，此時訂金和押金可能會被法院或仲裁機(jī)構(gòu)認(rèn)定具有定金的性質(zhì)。律師為買受人提供商品房交易法律服務(wù)時應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，如買受人沒有在合同約定的預(yù)約簽訂正式合同的期限內(nèi)前來與開發(fā)商協(xié)商正式合同的或者雙方經(jīng)協(xié)商但無法就商品房買賣合同的內(nèi)容達(dá)成一致的，應(yīng)當(dāng)將解除認(rèn)購書或改收定金的決定通知對方并留下記錄，避免被買受人以重復(fù)出售房屋為由追究責(zé)任。 第二節(jié)  商品房銷售廣告2.4.2.1

53、 廣告審查對商品房（包括銷售和現(xiàn)房銷售）銷售廣告，律師要提示開發(fā)商在發(fā)布廣告前認(rèn)真審查其是否具備以下必須載明事項：1、開發(fā)企業(yè)名稱；2、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；3、預(yù)售許可證號。如果以上事項欠缺或出現(xiàn)錯誤，則應(yīng)添加至完整。開發(fā)商往往喜歡在廣告中寫上 “本廣告僅作參考?！钡葍?nèi)容，律師應(yīng)提醒開發(fā)商，此類內(nèi)容不能作為免責(zé)理由。2.4.2.2 禁止發(fā)布銷售廣告情形律師應(yīng)提示開發(fā)商，具有下列情形的，禁止發(fā)布銷售廣告：1、在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；2、在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；3、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；4、預(yù)售

54、房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；5、權(quán)屬有爭議的；6、違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；7、不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗收不合格的；8、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其它情形。2.4.2.3 要約邀請與要約的區(qū)別審查廣告，律師要提示開發(fā)商特別要注意要約邀請與要約的區(qū)別，商品房的銷售廣告和宣傳資料一般均為要約邀請，如果未寫入合同，對開發(fā)商不具有約束力。但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。律師應(yīng)當(dāng)提示開發(fā)商，不應(yīng)為增加

55、賣點而在廣告中作虛假的宣傳，特別是不能在廣告中對涉及買受人實質(zhì)性權(quán)利和具體數(shù)據(jù)（如土地使用權(quán)配套設(shè)施等）的內(nèi)容方面作不符合實際情況的描述。 第三節(jié)  商品房預(yù)售2.4.3.1  商品房預(yù)售條件律師應(yīng)提示開發(fā)商,商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。2、已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證；3、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；4、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；5、已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證；6、開發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。7、已確定竣工及交付日期；8、已符合當(dāng)?shù)氐胤椒ㄒ?guī)、行政規(guī)章及行政機(jī)關(guān)規(guī)定的

56、開發(fā)程序規(guī)定的預(yù)售條件。2.4.3.2 無證預(yù)售的風(fēng)險商品房預(yù)售許可證是衡量商品房預(yù)售行為是否合法的最直接、最關(guān)鍵的書面證明文件。律師應(yīng)提示開發(fā)商，未依法取得商品房預(yù)售許可證而以預(yù)訂、預(yù)約、認(rèn)購、訂購等方式變相預(yù)售商品房的，均屬無證預(yù)售行為，在法律上無效。但如果開發(fā)商在買受人起訴前取得商品房預(yù)售許可證，合同可被認(rèn)定為有效。由于買受人要求開發(fā)商出示商品房預(yù)售許可證，開發(fā)商應(yīng)注意該證記載的內(nèi)容是否與實際情況一致，特別是在開發(fā)商對同一項目實行分期開發(fā)或分階段施工時，注意不要將預(yù)售證用于尚未取得預(yù)售許可的房屋的銷售。 第四節(jié)  商品房現(xiàn)售2.4.4.1 商品房現(xiàn)售條件律師應(yīng)提示開發(fā)

57、商，商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1、符合2.3.3.1項第1至第6點的條件。2、商品房已竣工驗收合格。3、供水、供電、供熱、供氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者確定施工進(jìn)度和交付日期。2.4.4.2  返本銷售的禁止和售后包租的限制律師應(yīng)提示開發(fā)商，根據(jù)建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；開發(fā)商不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。由于建設(shè)部的規(guī)定屬于規(guī)章，違反規(guī)章的強(qiáng)制性規(guī)定會導(dǎo)致合同無效，但有可能遭到行政機(jī)關(guān)的處罰。 第五節(jié)  預(yù)售環(huán)節(jié)的商品房買賣合同（

58、大部分內(nèi)容亦適用于現(xiàn)售合同）2.4.5.1  簽約時買受人對房屋面積的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)對商品房面積計算依據(jù)，買受人擁有知情權(quán)，開發(fā)商也有告知義務(wù)。由于預(yù)測面積與實測面積的差異可能會導(dǎo)致開發(fā)商向買受人支付較高的違約金或賠償款，因此，在銷售商品房前，應(yīng)委托有資質(zhì)的測繪機(jī)構(gòu)認(rèn)真核查預(yù)售面積。 2.4.5.2 商品房買賣合同的文本律師應(yīng)提示開發(fā)商,為便于在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記,商品房買賣最好采用建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合發(fā)布的商品房買賣合同示范文本，或者各地房屋行政管理部門同意的其他合同文本，由于商品房買賣合同的內(nèi)容不可能完全包含銷售新建商品房活動中的所有情況，所以，律師應(yīng)提示開發(fā)商制訂補(bǔ)充協(xié)議，由于補(bǔ)充協(xié)議無需在房屋行政管理部門備案，故可以將補(bǔ)充協(xié)議制訂得詳細(xì)一些，也可以利用補(bǔ)充協(xié)議修改商品房買賣合同中的內(nèi)容，注意在補(bǔ)充協(xié)議中寫明“本補(bǔ)充協(xié)議的約定與商品房買賣合同中約定不一致的，以本補(bǔ)充協(xié)議約定的為準(zhǔn)”之類的內(nèi)容。2.4.5.3  面積差異的處理律師應(yīng)提示開發(fā)商，由于面積差異是普遍現(xiàn)象，按現(xiàn)行法律按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)