某地塊前期市場調(diào)查報告

1、泰龍地產(chǎn)某地塊前期市場調(diào)查報告長泰縣09年2月-10年2月成交情況走勢2長泰縣城區(qū)2009年供應狀況分析3長泰縣城區(qū)產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)分析3長泰縣城區(qū)個案狀況分析4長泰縣城區(qū)住宅情況分析6地塊位置認知6地塊四至分析7項目建筑指標分析8項目SWOT分析8主要消費群體的構(gòu)成9本項目客群的初步定位11項目價格推算12長泰縣09年2月-10年2月成交情況走勢09年2月-10年2月受到國家刺激政策影響，銷售量處于高位，尤其以12月政策即將結(jié)束之際，銷售量達到頂峰，同時也消化了大量的存量，進入2010年，隨著調(diào)控政策的出臺，成交量出現(xiàn)大幅下降，除政策因素外，城區(qū)內(nèi)在售盤也是成交量下降的原因之一。 在成交均價方面

2、，長泰城區(qū)均價較為穩(wěn)定，正常成交價格在3300-3500元/之間，由于近期三遠第一城的成交量上升，因此拉低了2月份的成交均價。長泰縣城區(qū)2009年供應狀況分析長泰2009年全年銷售情況呈現(xiàn)供不應求的情況，供求基本持平，供求關系為0.96：1。長泰縣城區(qū)產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)分析由上圖可見，目前長泰市場的主要供應戶型以兩房為主，一房為輔，但經(jīng)過現(xiàn)場的調(diào)研，大部分樓盤為規(guī)避法規(guī)和風險，采取“1+1”的戶型模式，戶型可合并亦可拆分，因此，長泰市場的主力暢銷戶型為120的小三房和85-90的大兩房，從中也可看出，長泰城區(qū)的房產(chǎn)以本地自住客為主。長泰縣城區(qū)個案狀況分析美林灣.崇文城位置長泰縣武安鎮(zhèn)鶴亭村南面開發(fā)商

3、福建眾力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積90314.2容積率2.89綠地率30.6%平均售價3100-3700元/銷售率51%主推戶型二房一房（31-86）91套占比30%二房（41-94）196套占比63%三房（125-129）14套占比5%五房（201左右）2套占比1%六房（210-224）2套占比1%備注：以最新預售證數(shù)據(jù)為主美林灣.崇文城目前已完成銷售51%以上，主要1-6#樓已經(jīng)銷售完畢，目前在售8、9、12#樓，主力戶型以兩房為主，采取戶型捆綁銷售的模式，10-11#樓王目前已經(jīng)封頂，預計于下半年上市。三遠 第一城（6#、7#）位置長泰縣興泰西路開發(fā)商漳州市三遠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總建面積

4、95652.35容積率2.433綠地率30.28%平均售價3000元/銷售率80%主推戶型二房一房（36左右）36套占比35%二房（83左右）36套占比35%三房（94左右）30套占比30%備注：以最新預售證數(shù)據(jù)為主三遠第一城1-5#樓目前已完成銷售80%以上，目前在售5#樓剩余戶型，3月份正式推出6-7#樓，戶型與之前推出的基本相似，帶電梯戶型仍未上市。長泰縣城區(qū)住宅情況分析目前長泰城區(qū)已交房的商品房中，以底商多層住宅為主，樓層5-7層居多，目前無帶電梯以及大型社區(qū)住宅項目。地塊位置認知中心城區(qū)新城區(qū)三遠第一城美林灣本項目據(jù)現(xiàn)場的走訪了解，目前長泰縣城分為龍津溪西岸的中心城區(qū)和龍津溪東岸的新

5、城區(qū)，從上圖所示，目前長泰城區(qū)除了位于新區(qū)的美林灣和三遠第一城的兩個樓盤以外，老城區(qū)并無在售盤，這無形中也為本項目帶來絕對的優(yōu)勢。地塊四至分析四至北東西南東側(cè)：目前仍是民房為主，屆時樓間距將較小，屬于社區(qū)側(cè)街；西側(cè)：倉庫廠房建筑，預計未來開發(fā)住宅，將形成居住氣氛；南側(cè)：文昌路沿線，景觀面最大的一側(cè)，未來商業(yè)價值較高；北側(cè)：目前仍是民房為主，但遠景的規(guī)劃較好，規(guī)劃路定位較高；地塊總結(jié)：該地塊目前僅有一面臨街，周圍居住氣氛不夠活躍，商業(yè)氛圍也較差，但處于文昌路的延伸段，區(qū)域前景較好。項目建筑指標分析用地面積：29941.096；建筑密度：30%；容積率：2.8；總建筑面積：83835.06；建筑層

6、數(shù)：6-16層；建筑高度：不超過54米；就本項目的住宅指標而言，本項目將成為長泰中心城區(qū)史上第一個帶電梯的高層綜合性住宅社區(qū)，規(guī)模在長泰也是首屈一指的，建筑密度也較小，因此樓間距、視野等相關條件都將較為優(yōu)越。項目SWOT分析S優(yōu)勢：² 長泰首屈一指的住宅項目；² 老城區(qū)項目稀缺，吸引大量當?shù)乜蛻羧海?#178; 位于文昌路延伸段，地理區(qū)位優(yōu)勢明顯；² 泰龍集團在當?shù)氐挠绊懥?。W劣勢：² 周邊居住氣氛與商業(yè)氣氛不強；² 周邊民宅密度較大，影響區(qū)域形象；² 僅有南面沿街，沿街面較小，商業(yè)價值受到影響。O機遇² 長泰第一個帶電梯樓

7、盤，引進新居住理念；² 長泰廈門一體化逐漸形成。T威脅² 城區(qū)內(nèi)存在未開發(fā)地塊。主要消費群體的構(gòu)成按消費群體的職業(yè)劃分，本案的主要消費群體構(gòu)成如下：l 各級企事業(yè)機關單位中層以上職員；l 城市中等規(guī)模以上的個體經(jīng)營者；l 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的高層經(jīng)營者；按地域性質(zhì)劃分，本案的主要消費群體構(gòu)成如下：l 縣城小康生活以上居民；l 重點經(jīng)濟發(fā)達鄉(xiāng)鎮(zhèn)的企業(yè)經(jīng)營者；l 已擁有廈門或其他大城市戶口的長泰籍人；l 項目周邊村落的投資客；l 來自廈門的投資客；目前，長泰大多數(shù)普通民眾對房地產(chǎn)僅有一些概念上的認知，而少數(shù)社會的資本或知識的精英人士由于受到外界的感染和自身敏銳的眼界的作用，對房地產(chǎn)的認識

8、則相當成熟，他們買房不僅僅看地段和價格，往往更關心產(chǎn)品的品質(zhì)和未來的前景，對于社會的景觀和物業(yè)管理都看的很重；有人說：“社會是少數(shù)精英人士推動的”，在房地產(chǎn)界亦是如此。往往都是少數(shù)精英人士帶動大多數(shù)普通民眾，引領消費觀念；購房的動機l 換房族：對目前的居住條件不滿意，需要尋求新的居住環(huán)境；l 有富足資本的領導階層：購房產(chǎn)保值增值，同時，又可供子孫今后使用；l 從農(nóng)村進入城市的人：有經(jīng)濟基礎的農(nóng)民渴望城市生活，同時又讓子女享受城市的教育環(huán)境；l 買房結(jié)婚的年輕人：中國人結(jié)婚喜歡買新房，房子也是談婚論嫁的資本之一；l 在外地長泰籍成功人士：他們通常在外地都有自己的住處，但是落葉歸根，還是希望能在長

9、泰留有一份祖業(yè)；l 廈門的投資客：這部分人熱衷于房地產(chǎn)投資，且看好長泰未來的發(fā)展前景。購房者對產(chǎn)品的傾向l 居住品質(zhì)的傾向：居住品質(zhì)包括硬件設施和物業(yè)管理，對于某些眼界開闊的人來說，好的居住品質(zhì)才是最重要的；l 環(huán)境的傾向：對于農(nóng)村的購房者來說，城市環(huán)境將是一個很大的購房因素；l 對樓盤前景的傾向：對于投資客群來說，項目和項目所在區(qū)域的背景和先天條件將是最重要的；購買的能力對于長泰目前的市場現(xiàn)狀來說，其購買力是足以消化現(xiàn)有樓盤的供應量的，對于購買力的客群細分如下：第一購買力階梯：各級單位領導層、民營企業(yè)主、長泰外籍成功人士、廈門投資客；第二購買力階梯：換房族、項目周邊投資客；第三購買力階梯：一

10、次置業(yè)的普通工薪階層、一次置業(yè)的農(nóng)民階層；市場上未滿足的購房需求從目前來看，長泰市場上未能滿足購房者需求的條件很多，細節(jié)如下：l 規(guī)模社區(qū)；l 封閉式管理，衛(wèi)生、安全、有序的社區(qū)生活；l 花園式的社區(qū)景觀，休閑、拾趣的場所；l 社區(qū)內(nèi)的會所；l 社區(qū)內(nèi)成熟的商業(yè)配套，如；內(nèi)有知名連鎖超市、有咖啡館等；l 成熟的運動配套，如：網(wǎng)球場、游泳池等；l 帶電梯的高層或小高層住宅；本項目客群的初步定位經(jīng)過對長泰市場的調(diào)研以及對長泰消費群體的研究，結(jié)合本項目的建造標準，我們認為：長泰房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀具有社區(qū)品質(zhì)較低，缺乏明星樓盤，居住理念陳舊，配套條件一般，社區(qū)花園不具規(guī)模的特點。同時我們發(fā)現(xiàn)，長泰當?shù)氐?/p>

11、富裕階層對住宅品質(zhì)的要求正在逐步提高，地區(qū)高檔住宅是市場的空白，因此，我們認為：該項目的推出將填補長泰市場的一大空白，吸引當?shù)馗辉Ｈ后w購房，因此本項目的客戶群將是長泰當?shù)剡M行二次置業(yè)的富裕群體為主。項目價格推算項目價格預測各權重因素比較對比因素可比權重本案三遠第一城美林灣地段區(qū)位30%1009598項目規(guī)模10%100108107容積率10%10010599景觀資源10%10098106內(nèi)部配套15%1009898市場口碑20%100105103開發(fā)團隊5%100108102修正指數(shù)100%100100.7101項目銷售均價（元/）-30003500修正價格-30213535可比權重-20%80%本案比較價格（元/）3432 在目前產(chǎn)品規(guī)劃未